Urteil des OLG Köln vom 11.03.2005, 16 Wx 24/05

Entschieden
11.03.2005
Schlagworte
Betriebskosten, Haus, Verwalter, Kostenverteilung, Nichtigerklärung, Abwasser, Ermessen, Auflage, Reparaturkosten, Ungültigkeit
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Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 24/05

Datum: 11.03.2005

Gericht: Oberlandesgericht Köln

Spruchkörper: 16. Zivilsenat

Entscheidungsart: Beschluss

Aktenzeichen: 16 Wx 24/05

Vorinstanz: Landgericht Köln, 29 T 80/04

Tenor: Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 2) vom 08.02.2005 gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 17.01.2005 - 29 T 80/04 - wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens haben die Antragsgegner zu 2) zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Geschäftswert der Rechtsbeschwerde: 3.000,- EUR

Gründe 1

I. 2

3Die Antragsteller und die Antragsgegner zu 2) bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft I-Straße 16 a und 16 b in CH, deren frühere Verwalterin die Antragsgegnerin zu 1) ist. Diese Eigentümergemeinschaft umfasst zwei selbständige Mehrfamilienhäuser. Durch § 13 der Teilungserklärung wurden innerhalb dieser umfassenden Eigentümergemeinschaft zwei sogenannte "kleine Eigentümergemeinschaften" gebildet, eine für das Haus 16 a und eine weitere für das Haus 16 b. Diese kleinen Eigentümergemeinschaften haben nach § 13 der Teilungserklärung Beschlusskompetenz hinsichtlich solcher Angelegenheiten, die allein und ausschließlich die Interessen der jeweiligen kleinen Eigentümergemeinschaft berühren. In der Eigentümerversammlung vom 04.04.2003 fasste die kleine Eigentümergemeinschaft des Hauses 16 a zu TOP 2 einen Beschluss über eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels dieses Hauses.

4Mit Antrag vom 30.04.2003 haben die Antragsteller die Erklärung der Ungültigkeit dieses Beschlusses beantragt, weil nach ihrer Ansicht der Kostenverteilungsschlüssel nur von der großen Eigentümergemeinschaft habe geändert werden dürfen. Denn - was zwischen den Parteien unstreitig ist - beträfen etwa 47 % der Gemeinschaftskosten beide Häuser. Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht mit Beschluss vom 17.01.2005 den streitigen

Eigentümerbeschluss für nichtig erklärt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der kleinen Eigentümerversammlung habe die Beschlusskompetenz gefehlt, weil der Beschluss auch Angelegenheiten beider Häuser der Wohnungseigentumsanlage betroffen habe.

5Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 2), die hilfsweise die Nichtigerklärung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 24.05.2002 zu TOP 2 beantragen. Nach ihrer Auffassung sei die kleine Eigentümergemeinschaft zur Fassung des streitigen Beschlusses zuständig gewesen.

II. 6

7Die nach §§ 45 Abs. 1 WEG, 22, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache selbst keinen Erfolg.

8Nach dem von dem Landgericht fehlerfrei festgestellten Sachverhalt ist die angefochtene Entscheidung aus Rechtsgründen, die allein Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens sein können (§§ 27 FGG, 546 ZPO), nicht zu beanstanden.

9Zu Recht hat das Landgericht den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 04.04.2003 zu TOP 2 für nichtig erklärt, weil der kleinen Eigentümergemeinschaft für diesen Beschlussgegenstand die Beschlusskompetenz fehlte. Die vom Landgericht vorgenommene Auslegung des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 04.04.2003 sowie der Vereinbarung in § 13 der Teilungserklärung ist rechtlich nicht zu beanstanden.

10Bereits aus dem Wortlaut der Vereinbarung in § 13 der Teilungserklärung ergibt sich eindeutig, dass die kleine Eigentümerversammlung nur dann wirksam beschließen konnte, "sofern es sich nur um Angelegenheiten handelt, die allein und ausschließlich die Interessen der jeweiligen kleinen Eigentümergemeinschaft berühren". Bei dem Beschlussgegenstand vom 04.04.2003 zu TOP 2 handelte es sich nicht um eine solche Angelegenheit. Soweit die Miteigentümer der kleinen Eigentümergemeinschaft des Hauses 16 a die Kostenverteilung des Kellerraums des Antragstellers zu 1) veränderten, trafen sie gleichzeitig eine Entscheidung über die Gesamtkosten der großen Eigentümergemeinschaft. Soweit das Beschlussprotokoll pauschal von den "Kosten" spricht, können nach verständiger Würdigung nur die Gesamtkosten gemeint sein, denn sonst hätten spezielle Betriebskosten genannt werden müssen. Nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Antragsteller gehören zu den Betriebskosten, die beide Häuser betreffen, die umzulegenden Verwaltergebühren, Instandhaltungsrücklagen, Reparaturkosten für Hof und Wege sowie Hausmeisterkosten. Über diese Kosten hat demnach nach § 12 der Teilungserklärung die große Eigentümergemeinschaft zu entscheiden. Zu den Kosten, die getrennt für beide Häuser abrechenbar sind, gehören hingegen die Heizkosten, Kosten für Allgemeinstrom, Müllbeseitigung, Versicherungen sowie Wasser und Abwasser. Nur über diese Kosten konnte die kleine Eigentümergemeinschaft wirksam beschließen. Fehlte es hier indessen auch andeutungsweise an einer konkreten Bestimmung der einzelnen Kostenpositionen, über die abgestimmt wurde, so muss davon ausgegangen werden, dass die Eigentümer des Hauses 16 a über sämtliche Betriebskosten - auch diejenigen beider Häuser - beschließen wollten. Dies war jedoch nicht zulässig.

11Diese Auslegung deckt sich auch mit der Beschlussfassung vom 24.05.2002, mit der vorher die Kostenverteilung des Kellerraums des Antragstellers geregelt worden war. Diese Beschlussfassung betraf ausdrücklich alle Kosten, die nach Miteigentumsanteilen

umgelegt werden, folglich auch Gemeinschaftskosten, die beide Häuser betrafen. Es ist kein Grund dafür ersichtlich, dass der Regelungsgegenstand bei der Beschlussfassung am 04.04.2003 ein anderer gewesen sein sollte.

12Würde man den Beschluss vom 04.04.2003 dahin auslegen, dass die Beschlussfassung sich konkludent nur auf diejenigen Kostenpositionen beziehen sollte, die der Beschlusskompetenz der kleinen Eigentümergemeinschaft des Hauses 16 a unterlagen, die also Betriebskosten betrafen, die in beiden Häusern getrennt abrechenbar sind, so führte dies zu weiteren Unsicherheiten und Unklarheiten. Denn nun müsste geklärt werden, welche dieser Kosten gemeint waren. Eine Auslegung in diesem Sinne würde dazu führen, dass der Beschlussinhalt in höchstem Maße unklar wäre.

13Die Auslegungsschwierigkeiten sind hier auch nicht über § 13 I Satz 3 der Teilungserklärung zu lösen, wie es die Rechtsbeschwerde versucht. Nach dieser Vereinbarung soll in Zweifelsfällen zwar der Verwalter darüber entscheiden, ob eine Angelegenheit in die Zuständigkeit der großen oder kleinen Eigentümerversammlung fällt. Diese Entscheidung ist nach der Vereinbarung jedoch vom Verwalter zu begründen, um der unterlegenen jeweiligen kleinen Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit zur Anrufung der großen Eigentümergemeinschaft zu geben. An der erforderlichen Begründung fehlte es hier. Trotz der vom Antragsteller geäußerten und protokollierten Zweifel an der Beschlusskompetenz der kleinen Eigentümergemeinschaft ließ die Verwalterin ohne Begründung diese die Angelegenheit beschließen.

14Der erstmals in der Rechtsbeschwerdeinstanz gestellte Hilfsantrag der Antragsgegner auf Nichtigerklärung eines Wohnungseigentümerbeschlusses vom 24.05.2002 ist unzulässig. Denn, da im dritten Rechtszug nur noch die Rechtsanwendung durch den Tatrichter überprüft wird, sind neue Anträge ebenso wie neuer Sachvortrag regelmäßig nicht zulässig (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Auflage 2003, § 45 Rdnr. 85; BayObLG NJW-RR 1992, 910). Der Hilfsantrag ist hier auch nicht ausnahmsweise aus Gründen des Rechtsfriedens innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft zuzulassen. Eine Zulassung wäre nur dann möglich, wenn das dem Antrag zugrunde liegende Sachgeschehen unstreitig wäre. Dies ist hier indessen nicht der Fall, weil nach den Feststellungen des Landgerichts in den Gründen des Beschlusses bereits zwischen den Parteien streitig ist, ob der Beschluss vom 24.05.2002 von der kleinen oder der großen Eigentümergemeinschaft gefasst worden war. Beweiserhebungen hierüber verbieten sich jedoch in der Rechtsbeschwerdeinstanz.

15Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, den unterlegenen Antragsgegnern die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen. Im übrigen besteht keine Veranlassung, von dem in § 47 WEG bestimmten Kostengrundsatz abzuweichen, wonach die Verfahrensbeteiligten die ihnen entstandenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.

Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. 16

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