Urteil des OLG Köln vom 11.03.2005
OLG Köln: betriebskosten, haus, verwalter, kostenverteilung, nichtigerklärung, abwasser, ermessen, auflage, reparaturkosten, ungültigkeit
Datum:
Gericht:
Spruchkörper:
Entscheidungsart:
Tenor:
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Aktenzeichen:
Vorinstanz:
Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 24/05
11.03.2005
Oberlandesgericht Köln
16. Zivilsenat
Beschluss
16 Wx 24/05
Landgericht Köln, 29 T 80/04
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 2) vom
08.02.2005 gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts
Köln vom 17.01.2005 - 29 T 80/04 - wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens haben die
Antragsgegner zu 2) zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten
findet nicht statt.
Geschäftswert der Rechtsbeschwerde: 3.000,- EUR
Gründe
I.
Die Antragsteller und die Antragsgegner zu 2) bilden die
Wohnungseigentümergemeinschaft I-Straße 16 a und 16 b in CH, deren frühere
Verwalterin die Antragsgegnerin zu 1) ist. Diese Eigentümergemeinschaft umfasst zwei
selbständige Mehrfamilienhäuser. Durch § 13 der Teilungserklärung wurden innerhalb
dieser umfassenden Eigentümergemeinschaft zwei sogenannte "kleine
Eigentümergemeinschaften" gebildet, eine für das Haus 16 a und eine weitere für das Haus
16 b. Diese kleinen Eigentümergemeinschaften haben nach § 13 der Teilungserklärung
Beschlusskompetenz hinsichtlich solcher Angelegenheiten, die allein und ausschließlich
die Interessen der jeweiligen kleinen Eigentümergemeinschaft berühren. In der
Eigentümerversammlung vom 04.04.2003 fasste die kleine Eigentümergemeinschaft des
Hauses 16 a zu TOP 2 einen Beschluss über eine Änderung des
Kostenverteilungsschlüssels dieses Hauses.
Mit Antrag vom 30.04.2003 haben die Antragsteller die Erklärung der Ungültigkeit dieses
Beschlusses beantragt, weil nach ihrer Ansicht der Kostenverteilungsschlüssel nur von der
großen Eigentümergemeinschaft habe geändert werden dürfen. Denn - was zwischen den
Parteien unstreitig ist - beträfen etwa 47 % der Gemeinschaftskosten beide Häuser. Das
Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der
Antragsteller hat das Landgericht mit Beschluss vom 17.01.2005 den streitigen
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Eigentümerbeschluss für nichtig erklärt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen
ausgeführt, der kleinen Eigentümerversammlung habe die Beschlusskompetenz gefehlt,
weil der Beschluss auch Angelegenheiten beider Häuser der Wohnungseigentumsanlage
betroffen habe.
Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 2), die
hilfsweise die Nichtigerklärung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung vom
24.05.2002 zu TOP 2 beantragen. Nach ihrer Auffassung sei die kleine
Eigentümergemeinschaft zur Fassung des streitigen Beschlusses zuständig gewesen.
II.
Die nach §§ 45 Abs. 1 WEG, 22, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde hat in
der Sache selbst keinen Erfolg.
Nach dem von dem Landgericht fehlerfrei festgestellten Sachverhalt ist die angefochtene
Entscheidung aus Rechtsgründen, die allein Gegenstand des
Rechtsbeschwerdeverfahrens sein können (§§ 27 FGG, 546 ZPO), nicht zu beanstanden.
Zu Recht hat das Landgericht den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 04.04.2003
zu TOP 2 für nichtig erklärt, weil der kleinen Eigentümergemeinschaft für diesen
Beschlussgegenstand die Beschlusskompetenz fehlte. Die vom Landgericht
vorgenommene Auslegung des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 04.04.2003
sowie der Vereinbarung in § 13 der Teilungserklärung ist rechtlich nicht zu beanstanden.
Bereits aus dem Wortlaut der Vereinbarung in § 13 der Teilungserklärung ergibt sich
eindeutig, dass die kleine Eigentümerversammlung nur dann wirksam beschließen konnte,
"sofern es sich nur um Angelegenheiten handelt, die allein und ausschließlich die
Interessen der jeweiligen kleinen Eigentümergemeinschaft berühren". Bei dem
Beschlussgegenstand vom 04.04.2003 zu TOP 2 handelte es sich nicht um eine solche
Angelegenheit. Soweit die Miteigentümer der kleinen Eigentümergemeinschaft des Hauses
16 a die Kostenverteilung des Kellerraums des Antragstellers zu 1) veränderten, trafen sie
gleichzeitig eine Entscheidung über die Gesamtkosten der großen
Eigentümergemeinschaft. Soweit das Beschlussprotokoll pauschal von den "Kosten"
spricht, können nach verständiger Würdigung nur die Gesamtkosten gemeint sein, denn
sonst hätten spezielle Betriebskosten genannt werden müssen. Nach dem
unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Antragsteller gehören zu den Betriebskosten,
die beide Häuser betreffen, die umzulegenden Verwaltergebühren,
Instandhaltungsrücklagen, Reparaturkosten für Hof und Wege sowie Hausmeisterkosten.
Über diese Kosten hat demnach nach § 12 der Teilungserklärung die große
Eigentümergemeinschaft zu entscheiden. Zu den Kosten, die getrennt für beide Häuser
abrechenbar sind, gehören hingegen die Heizkosten, Kosten für Allgemeinstrom,
Müllbeseitigung, Versicherungen sowie Wasser und Abwasser. Nur über diese Kosten
konnte die kleine Eigentümergemeinschaft wirksam beschließen. Fehlte es hier indessen
auch andeutungsweise an einer konkreten Bestimmung der einzelnen Kostenpositionen,
über die abgestimmt wurde, so muss davon ausgegangen werden, dass die Eigentümer
des Hauses 16 a über sämtliche Betriebskosten - auch diejenigen beider Häuser -
beschließen wollten. Dies war jedoch nicht zulässig.
Diese Auslegung deckt sich auch mit der Beschlussfassung vom 24.05.2002, mit der vorher
die Kostenverteilung des Kellerraums des Antragstellers geregelt worden war. Diese
Beschlussfassung betraf ausdrücklich alle Kosten, die nach Miteigentumsanteilen
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umgelegt werden, folglich auch Gemeinschaftskosten, die beide Häuser betrafen. Es ist
kein Grund dafür ersichtlich, dass der Regelungsgegenstand bei der Beschlussfassung am
04.04.2003 ein anderer gewesen sein sollte.
Würde man den Beschluss vom 04.04.2003 dahin auslegen, dass die Beschlussfassung
sich konkludent nur auf diejenigen Kostenpositionen beziehen sollte, die der
Beschlusskompetenz der kleinen Eigentümergemeinschaft des Hauses 16 a unterlagen,
die also Betriebskosten betrafen, die in beiden Häusern getrennt abrechenbar sind, so
führte dies zu weiteren Unsicherheiten und Unklarheiten. Denn nun müsste geklärt werden,
welche dieser Kosten gemeint waren. Eine Auslegung in diesem Sinne würde dazu führen,
dass der Beschlussinhalt in höchstem Maße unklar wäre.
Die Auslegungsschwierigkeiten sind hier auch nicht über § 13 I Satz 3 der
Teilungserklärung zu lösen, wie es die Rechtsbeschwerde versucht. Nach dieser
Vereinbarung soll in Zweifelsfällen zwar der Verwalter darüber entscheiden, ob eine
Angelegenheit in die Zuständigkeit der großen oder kleinen Eigentümerversammlung fällt.
Diese Entscheidung ist nach der Vereinbarung jedoch vom Verwalter zu begründen, um
der unterlegenen jeweiligen kleinen Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit zur Anrufung
der großen Eigentümergemeinschaft zu geben. An der erforderlichen Begründung fehlte es
hier. Trotz der vom Antragsteller geäußerten und protokollierten Zweifel an der
Beschlusskompetenz der kleinen Eigentümergemeinschaft ließ die Verwalterin ohne
Begründung diese die Angelegenheit beschließen.
Der erstmals in der Rechtsbeschwerdeinstanz gestellte Hilfsantrag der Antragsgegner auf
Nichtigerklärung eines Wohnungseigentümerbeschlusses vom 24.05.2002 ist unzulässig.
Denn, da im dritten Rechtszug nur noch die Rechtsanwendung durch den Tatrichter
überprüft wird, sind neue Anträge ebenso wie neuer Sachvortrag regelmäßig nicht zulässig
(Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Auflage 2003, § 45 Rdnr. 85; BayObLG NJW-RR 1992,
910). Der Hilfsantrag ist hier auch nicht ausnahmsweise aus Gründen des Rechtsfriedens
innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft zuzulassen. Eine Zulassung wäre nur
dann möglich, wenn das dem Antrag zugrunde liegende Sachgeschehen unstreitig wäre.
Dies ist hier indessen nicht der Fall, weil nach den Feststellungen des Landgerichts in den
Gründen des Beschlusses bereits zwischen den Parteien streitig ist, ob der Beschluss vom
24.05.2002 von der kleinen oder der großen Eigentümergemeinschaft gefasst worden war.
Beweiserhebungen hierüber verbieten sich jedoch in der Rechtsbeschwerdeinstanz.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, den
unterlegenen Antragsgegnern die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens
aufzuerlegen. Im übrigen besteht keine Veranlassung, von dem in § 47 WEG bestimmten
Kostengrundsatz abzuweichen, wonach die Verfahrensbeteiligten die ihnen entstandenen
außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.
Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.