Urteil des OLG Köln vom 16.12.1999
OLG Köln: verwalter, zivilrechtlicher anspruch, notwendige streitgenossenschaft, rechtskraft, aufwand, amtsantritt, eigenschaft, steuerberater, zivilgericht, gebühr
Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 180/99
Datum:
16.12.1999
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
16 Wx 180/99
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 29 T 40/99
Schlagworte:
Verwalterpflichten bei Amtsantritt
Normen:
WEG §§ 28 Abs. 3, 43
Leitsätze:
Der Verwalter ist, soweit diesbezüglich bei seinem Amtsantritt Streit über
die Arbeitsweise seines Vorgängers herrscht, nicht von Amts wegen
verpflichtet, eine nachvollziehbare Auflistung der Gesamtrücklage der
vergangenen Jahre zu erstellen. Soweit er den Wohnungseigentümern
im Rahmen der Vorstellungsgespräche als Privatmann ein
diesbezügliches Versprechen gibt, ist der Streit hierüber nicht im WEG-
Verfahren, sondern im ordentlichen Rechtsstreit geltend zu machen.
Tenor:
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin vom 23.11.1999
gegen den Beschluß der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom
28. Oktober 1999 - 29 T 40/99 - wird zurückgewiesen. Die gerichtlichen
Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens fallen der Antragstellerin zur
Last. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet. Geschäftswert des
Rechtsbeschwerdeverfahrens : 5.000,- DM
Gründe
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I.
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Der Antragsgegner zu 2) war von Juni 1997 bis zu der von ihm erklärte Niederlegung
seines Amtes zum 3.August 1998 als Verwalter für die im Rubrum genannte
Wohnungseigentumsanlage tätig. In einer außerordentlichen Eigentümerversammlung
am 4.9.1997 wurde unter TOP 5 einstimmung beschlossen:
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"a) Die Jahresabrechnungen 1990 - 1993 müssen ebenfalls überprüft werden,
insbesondere wegen der Anschlußwerte an das Jahr 1994 zur Fest- stellung der
genehmigten und nicht genehmigten Vorleistungen aus 1990 und der Rücklagenent-
wicklung.
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b) Die nicht genehmigten Abrechnungen der Jahre 1994 und 1995 sind von Herrn Sch.
zu prü- fen, nach Aufwand abzurechnen und für die näch- ste Eigentümerversammlung
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zur Abstimmung vorzu- legen.
c) Die ausstehende Jahresabrechnung 1996 ist von Herrn Sch. zu erarbeiten, nach
Aufwand zu berechnen und auf der nächsten Eigentümerver sammlung zur
Genehmigung vorzulegen.
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d) ..."
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Die Antragstellerin behauptet, der Antragsgegner zu 2) habe das sich aus diesem
Beschluß an ihn ergebende Angebot angenommen, mit der Anfertigung der
Abrechnungen begonnen und erst auf Intervention einiger Beiratsmitglieder die
Arbeiten wieder eingestellt. Hingegen trägt der Antragsgegner zu 2) vor, er habe
diesen Auftrag nie angenommen, da bereits nach Beschlußfassung Uneinigkeit
zwischen den Beteiligten über die Kostenerstattung bestanden habe.
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Mit Antrag vom 15.6.1998 an das Amtsgericht ( AG Köln 202 II 188/) hat die
Antragstellerin von den Beteiligten zu 2) und 3) die Durchführung der Beschlüsse vom
4.9.1997 zu TOP 5) durch den Beteiligten zu 3) verlangt. Dieses Begehren der
Antragstellerin blieb in zwei Instanzen erfolglos. Amtsgericht und Landgericht haben
jeweils dasrauf verwiesen, dass mit der einseitigen Amtsniederlegung die
Verwalterstellung beendet worden sei und deshalb für den Beteiligten zu 3) keine
Verpflichtung mehr aus dem Eigentümerbeschluß vom 4.9.1997 bestanden habe. Der
Beschluß des Landgerichts Köln vom 8.2.1999 ist nicht angefochten worden ( 29 T
368/98 ).
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Im vorliegenden Verfahren beantragt die Antragstellerin nunmehr mit Antrag vom
18.9.1998 u.a., den Beteiligten zu 3) zu verpflichten, ihr eine nachvollziehbare
Auflistung der Gesamtrücklage für die Wirtschaftsjahre 1990 - 1997 vorzulegen. Hierzu
hat sie sich auch auf den Beschluß vom 4.9.1997 bezogen. Nachdem beide
Vorinstanzen den Antrag abgelehnt haben - das Landgericht ausdrücklich unter
Hinweis auf die Rechtskraft des ablehnenden Beschlusses vom 8.2.1999 im
Vorverfahren -29 T 368/98 -, vertritt sie in der Rechtsbeschwerde die Ansicht, der
Beteiligte zu 3) habe mit dem Beschluß vom 3.4.1997 ( gemeint wohl : 4.9.1997 ) den
Auftrag zur Erstellung der verlangten Abrechnungen unabhängig von seiner
Verwaltertätigkeit, somit als Privatmann, übernommen. Es habe sich nämlich um einen
gesonderten, unabhängig von der Verwaltertätigkeit erteilten Auftrag gehandelt.
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II.
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Das gem. §§ 45, 43 I Nr. 2 WEG, §§ 22, 29 FGG zulässige Rechtsmittel hat in der
Sache keinen Erfolg.
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Die landgerichtliche Entscheidung hält einer rechtlichen Überprüfung gemäß §§ 27
FGG, 550 ZPO stand. Der Antragstellerin steht gegen den ehemaligen Verwalter unter
keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Zusammenstellung der
Gesamtrücklage für die Jahre 1990 - 1997 zu.
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Allein aufgrund seiner auf ca. 1 Jahr beschränkten Verwalterstellung ist der Beteiligte
zu 3) nicht verpflichtet, der Antragstellerin als einer der Miteigentümer die gewünschte
Zusammenstellung zu erstellen. Eine Verpflichtung dieses Inhalts besteht für einen
Verwalter nämlich grundsätzlich nicht. Vielmehr ist er aufgrund der gesetzlichen
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Vorschriften nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres zur Aufstellung einer
Jahresabrechnung in Form einer geordneten Gegenüberstellung sämtlicher
Einnahmen und Ausgaben verpflichtet, § 28 Abs. 3 WEG ( vgl. z.B. Bärmann/Pick,
WEG, 14. Aufl., § 28, Rz. 13 m.w.N. ) . Diese beinhaltet indes nicht die hier verlangte
Zusammenstellung, abgesehen davon, dass sich diese auch auf Zeiträume bezieht, in
denen der Antragsgegner zu 2) noch nicht Verwalter war.
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Die Antragstellerin kann den geltend gemachten Anspruch auch nicht aus dem
Beschluß der Eigentümerversammlung vom 4.9.1997 herleiten. Mit der erwähnten
Entscheidung des Landgerichts Kön vom 8.2.1999 ( 29 T 368/98 ), die insoweit den
Beschluß des Amtsgerichts vom 13.10.1998 bestätigt hat ( 202 II 188/98 AG Köln ), ist
mit Rechtskraft zwischen denselben Beteiligten entschieden worden, dass der
Antragstellerin kein Anspruch gegen den Antragsgegner zu 2) als ehemaligen
Verwalter auf Duchführung der in TOP 5 des Beschlusses vom 4.9.1997
vorgesehenen Arbeiten zusteht. Wie das Landgericht bereits zu Recht ausgeführt hat,
sind die im vorangegangenen Verfahren ergangenen, inzwischen in Rechtskraft
erwachsenen Entscheidungen über eine etwaige Verpflichtung des ehemaligen
Verwalters für das vorliegende Verfahren, an dem dieselben Personen beteiligt sind,
bindend, § 45 Abs. 2 WEG.
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Soweit die Antragstellerin nunmehr darauf abstellen will, dass der Antragsgegner zu 2)
sich in dem damaligen Beschluss nicht als Verwalter, vielmehr als Privatperson bzw.
in seiner Eigenschaft als Steuerberater zur Erstellung gesonderter Abrechnungen
verpflichtet habe, hat sie damit ebensowenig Erfolg.
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Läge ein solcher Fall tatsächlich vor, so hätte der Antragsgegner zu 2) sich gegenüber
der gesamten Eigentümergemeinschaft verpflichtet und nur diese als
Gesamthandgemeinschaft und zugleich notwendige Streitgenossenschaft wäre zur
Geltendmachung eines eventuellen Anspruchs befugt (Aktivprozeß einer
Gesamthandgemeinschaft, vgl. § 62 ZPO, der im WEG-Verfahren analoge Anwendung
findet). Dafür, dass die Antragstellerin vorliegend ausnahmsweise von den übrigen
Wohnungseigentümern mit der Geltendmachung der Ansprüche beauftragt worden ist,
ist nichts ersichtlich. Mithin fehlte der Antragstellerin für diesen Fall die
Prozeßführungs- und Sachbefugnis.
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Im Übrigen wäre ein solcher Anspruch nicht im WEG-Verfahren nach §§ 43 ff WEG
geltend zu machen, sondern als zivilrechtlicher Anspruch ( aus Auftrag oder einem
eigenen Vertrag ) beim Zivilgericht.
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Schließlich, worauf das Landgericht seine Entscheidung auch abgestellt hat, liegen
hier auch nach dem Sachverhalt keine Anhaltspunkte dafür vor, dass der
Antragsgegner zu 2) sich unabhängig von seiner Verwalterstellung verpflichten wollte.
Der damalige Beschluß vom 4.9. 1997 ist unter seiner Mitwirkung und in der Zeit
seiner Verwaltertätigkeit gefaßt worden, so dass diese Umstände dafür sprechen, dass
er als Verwalter sich zu diesen außerhalb seiner üblichen Tätigkeit liegenden Arbeiten
verpflichten wollte. Dies erscheint auch vor dem Hintergrund sinnvoll, dass er als
Verwalter im Besitz der erforderlichen Unterlagen war und diese Sondertätigkeiten ihn
neben seinen üblichen Pflichten zur Rechnungslegung nicht über Gebühr
beasnpruchen würden. Eine Verpflichtung eines außen stehenden Dritten, wie es sich
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jetzt nach dem Vorbringen der Antragstellerin darstellt, macht hingegen keinen Sinn,
zumal alle Beteiligten daran interessiert waren, die Kosten für die gesonderten
Abrechnungen gering zu halten.
Dafür, dass gleichwohl die Eigentümergemeinschaft den damaligen Verwalter, den
Antragsgegner zu 2), völlig unabhängig von der Verwalterstellung beauftragen wollte,
hätte die Antrasgstellerin konkrete Umstände vortragen müssen, was nicht der Fall ist.
Aus den von Amts wegen beigezogenen Akten 202 II 188/98 AG Köln ergeben sich
ebenfalls keine Hinweise auf die von der Antragstellerin vertretene Auffassung.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 48 WEG.
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Veranlassung zu einem Ausspruch zur Übernahme außergerichtlicher Kosten bestand
nicht, da die Antragsgegner an dem Rechtsbeschwerdeverfahren nicht beteiligt
worden sind.
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Die Entscheidung über den Geschäftswert folgt aus § 48 WEG.
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