Urteil des OLG Köln vom 10.03.2003
OLG Köln: wohnung, fortsetzung des mietverhältnisses, besondere härte, haus, eigenbedarf, familie, ärztliche behandlung, umzug, eigentümer, vermieter
Oberlandesgericht Köln, 16 U 72/02
Datum:
10.03.2003
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
16 U 72/02
Vorinstanz:
Amtsgericht Köln, 208 C 97/02
Tenor:
Auf die Berufung der Kläger wird das am 28.06.2002 verkündete Urteil
des Amtsgerichts Köln - 208 C 97/02 - abgeändert und werden die
Beklagten verurteilt, die von ihnen im Haus St. B-Straße in ####1 L auf
der 2.Etage bewohnte Wohnung nebst Kellerraum zu räumen und an die
Kläger herauszugeben.
Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.09.2003 gewährt.
Die Kosten des Rechtstreits - soweit über sie nicht bereits durch
Beschluss des Landgerichts Köln vom 11.09.2002 (1 S 116/02)
entschieden ist - tragen die Beklagten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die
Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,00 EUR
abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in
gleicher Höhe leisten.
T a t b e s t a n d :
1
Die heute 79 und 74 Jahre alten Beklagten sind seit Februar 1959 Mieter einer 40 qm
großen Wohnung in der 2. Etage des Hauses St. B-Strasse in L. Ende 2000 kauften die
Kläger als Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Haus; am 27.11.2001 wurden sie als
Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Das Haus hat insgesamt vier Geschosse. Im
Erdgeschoss befindet sich ein Ladenlokal, in den drei oberen Etagen jeweils eine
Wohnung mit einer Größe von etwa 40 qm. Die Kläger beabsichtigen, das Haus
umzubauen und in dem Ladenlokal im Erdgeschoss eine Eisdiele zu betreiben.
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Die Mieter der Wohnungen in der ersten und dritten Etage sind nach
Eigenbedarfskündigungen der Kläger Ende 2001 ausgezogen. Mit Schreiben vom
16.01.2001 kündigten die Kläger auch das Mietverhältnis mit den Beklagten wegen
Eigenbedarfs zum 31.01.2002 und widersprachen zugleich einer Verlängerung des
Mietverhältnisses über den 31.01.2002 hinaus. Zur Begründung des Eigenbedarfs heißt
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es in dem Schreiben:
"Wir, die Familie N, wollen mit unserer 5-köpfigenFamilie das Haus St. B-Strasse
selbst beziehen. Zwei unserer Kinder wollen dabei die beiden anderen
Wohnungen beziehen, während wir (Familie N) Ihre Wohnung beziehen wollen. ...
Zu uns ziehen soll auch der inzwischen verwitwete Vater von Frau N, der versorgt
werden muss. Das ganze Haus soll dann von Familie N bewohnt werden."
4
Mit Schreiben des Mietvereins vom 09.11.2001 (Bl. 37 GA) widersprachen die
Beklagten der Kündigung.
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Die Kläger haben behauptet, sie planten das Haus um einen Anbau im Hof bis zur Höhe
des 3. Obergeschosses zu erweitern. In der ersten Etage des Anbaus sei eine Küche für
die Eisdiele geplant, in der zweiten Etage ein zusätzliches Schlafzimmer. Die Wohnung
im 2. Obergeschoss sei ursprünglich für sie und den Vater der Klägerin zu 2) bestimmt
gewesen. Im Rahmen der Umbauplanungen habe sich herausgestellt, dass die
Wohnung hierfür auch nach der geplanten Erweiterung zu klein sei. Daher sei nunmehr
vorgesehen, dass die Eltern in die Wohnung im 3. Obergeschoss und der Vater der
Klägerin zu 2) in die Wohnräume ins Dachgeschoss ziehen solle. Die Wohnung der
Beklagten solle von den beiden Söhnen B und Q N, die Wohnung im Erdgeschoss -
entsprechend der ursprünglichen Planung - von der Tochter bezogen werden.
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Die Beklagten haben den geltend gemachten Eigenbedarf bestritten und behauptet,
dass die Kläger auch die Wohnungen gewerblich nutzen wollten. Ferner haben sie
geltend gemacht, dass ihnen ein Umzug aus Alters- und Gesundheitsgründen nicht
zumutbar sei.
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Das Amtsgericht hat die auf Räumung gerichtete Klage durch das angefochtene Urteil
mit der Begründung abgewiesen, dass weder ein Aufhebungsvertrag zustande
gekommen sei noch eine wirksame Kündigung wegen Eigenbedarfs vorliege. Die
Kündigung vom 16.01.2001 sei unwirksam, weil der dort geltend gemachte Eigenbedarf
für die Kläger zu 1) und 2) und den Vater der Klägerin zu 2) nicht mehr bestehe und der
jetzt geltend gemachte Eigenbedarf im Kündigungsschreiben nicht angegeben sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das angefochtene Urteil verwiesen.
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Gegen dieses ihnen am 16.07.2002 zugestellte Urteil haben die Kläger am 16.08.2002
Berufung eingelegt und diese am 16.09.2002 begründet.
9
Die Kläger wiederholen ihr Vorbringen erster Instanz und verweisen insbesondere
darauf, dass von vornherein der Einzug der gesamten Familie geplant gewesen sei.
Nachträglich habe sich lediglich die Notwendigkeit eines Tausches der Wohnungen
ergeben. Sie sind ferner der Ansicht, dass es sich hierbei um einen nachträglich
entstandenen Eigenbedarfsgrund handle, der nach § 564 b Abs. 3 BGB a.F. zu
berücksichtigen sei.
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Die Kläger behaupten schließlich, die Beklagten hielten sich tatsächlich nicht mehr in
der Wohnung auf. Sie suchten die Wohnung nur noch sporadisch auf, um den
Briefkasten zu leeren.
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Die Kläger beantragen,
12
unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts Köln vom 28.06.2002 - 208 C 97/02 -
die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen bewohnte Wohnung auf der 2. Etage
des Hauses St. B-Strasse, ####1 L, nebst Kellerraum zu räumen und an die Kläger
herauszugeben.
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Die Beklagten beantragen,
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die Berufung zurückzuweisen,
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hilfsweise,
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ihnen eine Räumungsfrist bis zum 30.06.2003 einzuräumen.
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Sie wiederholen ebenfalls ihr erstinstanzliches Vorbringen, insbesondere, dass die
Kläger die Wohnung für gewerbliche Zwecke nutzen wollten. Sie behaupten ferner unter
Vorlage von ärztlichen Attesten, dass ihnen ein Umzug aus gesundheitlichen Gründen
nicht zuzumuten sei. Der Beklagte zu 1) leide an fortgeschrittenen Gefäßveränderungen
mit schweren Durchblutungsstörungen des Gehirns und des Herzens. Dies äußere sich
in immer wieder auftretenden Schwindelanfällen, die dazu führten, dass er in der
Wohnung zusammenbreche und sich ohne fremde Hilfe nicht bewegen könne. Die
Beklagte zu 2) leide neben einer Sehbehinderung unter einer Schilddrüsenüberfunktion
sowie Herzrhythmusstörungen, die eine fortlaufende ärztliche Behandlung erforderlich
machten.
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Auch sei es ihnen bisher nicht gelungen, angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Da
ihr Sohn in der Nähe wohne und auch ihre Ärzte und sämtliche
Versorgungseinrichtungen in der Nähe seien, komme nur eine Wohnung in der näheren
Umgebung in Frage. Die ihnen von den Klägern benannten Wohnungen seien schon
wegen der zu hohen Miete nicht akzeptabel.
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Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen G, B und Q N. Wegen
des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen
Verhandlung vom 27.01.2003 (Bl. 170 ff GA) Bezug genommen.
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In einem nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingegangenen, nicht
nachgelassenen Schriftsatz vom 10.02.2003 machen die Beklagten geltend, dass es
ihnen frühestens in 10 bis 12 Monaten möglich sein werde, angemessenen
Ersatzwohnraum zu finden.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:
22
Die zulässige Berufung ist begründet. Die Kläger können von den Beklagten gem. § 546
Abs. 1 BGB Räumung der von ihnen bewohnten Wohnung im zweiten Stock des
Hauses der Kläger St. B-Straße in L verlangen. Denn das zwischen den Parteien
bestehende Mietverhältnis ist durch Eigenbedarfskündigung der Kläger vom 16.01.2001
mit Ablauf der - gem. Art. 229 § 3 Abs. 1 EGBGB maßgeblichen - Kündigungsfrist von
einem Jahr gem. § 565 Abs. 3 BGB a.F. am 31.01.2002 beendet worden.
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I.
24
Die Kündigung vom 16.01.2001 ist wirksam.
25
Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (entspricht 564 b Abs. 1 Nr. 2 BGB a.F.) kann der
Vermieter das Mietverhältnis bei Eigenbedarf, d.h. wenn er die vermieteten Räume als
Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt, kündigen.
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1. Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt vor.
27
Nach den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts reicht es für die materielle Prüfung
aus, dass der Eigentümer vernünftige, nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung
selbst zu nutzen (BVerfG WM 1993, 730). Grundsätzlich ist der Entschluss des
Eigentümers, seine Wohnung für sich nutzen zu wollen, zu akzeptieren (ständ. Rspr.
z.B. BVerfG, WM 1993, 730; WM 1994, 130; Palandt-Weidenkaff, 62. Aufl., § 573 Rdnr.
28; MüKo/Voelskow, 3. Aufl., § 564 b Rdnr. 53). Überprüft werden darf dann nur noch, ob
der Erlangungswunsch ernsthaft ist, ob er missbräuchlich geltend gemacht ist oder ob
der Wohnungswunsch durch eine andere Wohnung des Vermieters befriedigt werden
kann (BVerfG WM 1993, 730).
28
Gemessen daran ist Eigenbedarf gegeben.
29
Dabei muss der Eigenbedarf nicht für alle Eigentümer bestehen; bei einer Gesellschaft
bürgerlichen Rechts als Eigentümer genügt es vielmehr, wenn der Eigenbedarf für einen
der Gesellschafter besteht (Palandt-Weidenkaff, aaO § 573 Rdnr. 26).
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Dass der Wunsch nach Eigennutzung hier grundsätzlich vernünftig und nachvollziehbar
ist, um die 5-köpfigen Familie in den verschiedenen Wohnungen des Hauses
unterzubringen, bedarf keiner weiteren Begründung. Dass die bisherige Wohnung zu
klein ist, ist nicht mehr substantiiert bestritten.
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Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme liegen auch keine Anhaltspunkte dafür vor,
dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist. Insbesondere steht nach dem Ergebnis der
Beweisaufnahme fest, dass die Kläger beabsichtigen, von den Beklagten bewohnten
Räume im 2. Obergeschoss als Wohnung für ihre beiden Söhne - und nicht etwa zu
gewerblichen Zwecken - zu nutzen. Die Kinder der Kläger haben dies in ihrer
Vernehmung als Zeugen übereinstimmend und glaubhaft bestätigt. Der Senat folgt
diesen Aussagen. Für eine beabsichtigte gewerbliche Nutzung liegen keine konkreten
Anhaltspunkte vor. Es ist nicht ersichtlich, wie die fraglichen Räume im zweiten
Obergeschoss sinnvoll für den Betrieb der im Erdgeschoss geplanten Eisdiele genutzt
werden könnten. Allein der Umstand, dass die Aufteilung der Wohnungen auf die
Mitglieder der Familie N sich geändert hat, stellt noch kein Indiz dafür dar, dass der
Eigenbedarf nur vorgeschoben und in Wirklichkeit eine gewerbliche Nutzung
beabsichtigt ist.
32
Der Schriftsatz der Beklagten vom 06.03.2003 bietet keine Veranlassung, die mündliche
Verhandlung wieder zu eröffnen. Der Senat vermag die Plausibilität des neuen
Vorbringens nicht zu überprüfen. Die Beklagten legen nicht dar, aufgrund welcher
konkreten Beobachtungen sie davon ausgehen, dass die Wohnungen im 1. und 3.
Obergeschoss zwischenzeitlich anderweitig vermietet worden sind.
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2. Das Kündigungsschreiben vom 16.01.2001 genügt auch den formellen
Voraussetzungen, die an eine Wohnraumkündigung (§ 568 Abs. 1 iVm § 573 Abs. 3
BGB) zu stellen sind.
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Im Kündigungsschreiben ist der geltend gemachte Eigenbedarf ausreichend dargelegt.
Die Eigentümer, hier die drei Gesellschafter der GbR, haben ausreichend konkret
dargelegt, dass zwei der Gesellschafter - die Kläger zu 1) und 2) - das Haus für sich und
ihre Familie einschließlich des Vaters der Klägerin zu 2) nutzen wollen und hierfür auch
die Wohnung der Beklagten im 2. Obergeschoss benötigt wird.
35
Entscheidend für den Umfang des Begründungszwangs ist das Informationsinteresse
des Mieters. Es müssen demnach solche Tatsachen angegeben werden, die für die
Beurteilung von Bedeutung sind, ob der Vermieter vernünftige Gründe für sein
Verlangen hat (BVerfG, NJW 1992, 1379).
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Die Kläger haben in ihrem Kündigungsschreiben die Namen sämtlicher zukünftiger
Nutzer angegeben sowie die Verteilung der einzelnen Wohnungen. Ferner haben sie
angegeben, dass sie ihre bisherige Wohnung aufgeben und nunmehr in ihrem Eigentum
wohnen wollen. Unschädlich ist, dass im Kündigungsschreiben eine ausdrückliche
konkrete Angabe, warum das Haus jetzt "benötigt" wird und warum die jetzige Wohnung
nicht mehr ausreichend ist, fehlt. Dies ist für die Wirksamkeit der Kündigung nicht
erforderlich. Als Voraussetzung einer Eigenbedarfskündigung darf nämlich nicht
verlangt werden, dass einer unzureichenden Unterkunft abgeholfen werden soll; damit
kann der Eigenbedarfskündigung aber auch nicht entgegengehalten werden, dass die
bisherige Wohnung zur Deckung des Wohnbedarfs generell geeignet sei (BVerfG WM
1994, 130, 131).
37
Schließlich steht der Wirksamkeit der Kündigung auch nicht entgegen, dass im
Kündigungsschreiben angegeben ist, dass die Kläger zu 1) und 2) die Wohnung im
zweiten Obergeschoss beziehen wollen, während nach jetziger Planung die Wohnung
der Beklagten für die Söhne der Kläger zu 1) und 2) vorgesehen ist. Hierin liegt
insbesondere kein nach § 573 Abs. 3 BGB unzulässiges Nachschieben oder
Auswechseln von Kündigungsgründen. Denn der Kündigungsgrund ist letztlich der
selbe geblieben.
38
Der Eigenbedarf besteht darin, dass die Kläger zu 1) und 2) das ganze Haus für sich
und ihre Familie benötigen. An diesem Grund hat sich nichts geändert. Nach wie vor will
die gesamte Familie N einschließlich des Vaters der Klägerin zu 2) in das Haus
einziehen und nach wie vor wird hierfür auch die Wohnung der Beklagten im 2.
Obergeschoss benötigt. Letztlich soll das gesamte Haus als Wohnbereich für die Kläger
zu 1) und 2) und ihre - noch nicht volljährigen - Kinder dienen. Sinn des Umzugs ist es,
die gesamte Familie zusammen unterzubringen. Da die einzelnen Wohnungen pro
Etage relativ klein sind, geht dies nur durch Verteilung der einzelnen Angehörigen auf
verschiedene Etagen, d.h. derzeit verschiedene Wohnungen. Damit erweist sich das
Kündigungsschreiben als eine auf das
gesamte Haus
Eigenbedarfskündigung. Weder für die Berechtigung des Eigenbedarfs noch für die
Überprüfung des Kündigungsgrundes ist es von Bedeutung, welche Personen in welche
Wohnung ziehen wollen, da sowohl nach den Angaben im Kündigungsschreiben als
auch nach der jetzigen Planung die gesamte Familie in das Haus einziehen will und
hierfür sämtliche Wohnungen benötigt werden.
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Daher kommt es auf die - in der Literatur streitige - Frage nicht an, ob auch objektiv
bereits vorhandene Gründe, die dem Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung aber
subjektiv noch nicht bekannt waren, nach § 573 Abs. 3 BGB nachgeschoben werden
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können.
3. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen § 545 BGB scheidet aus, weil die
Vermieter mit der Kündigung sofort der Verlängerung widersprochen haben.
41
II.
42
Die Beklagten können auch nicht gem. § 574 BGB (entspricht § 556 a BGB a.F.) der
Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.
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Für eine soziale Härte iSd § 574 BGB haben sie zu wenig vorgetragen.
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1. Eine solche besondere Härte ergibt sich noch nicht allein aus ihrem hohen Alter (74
und 79 Jahre) und dem Umstand, dass sie bereits seit mehr als 40 Jahren in der
Wohnung leben.
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Allein das hohe Alter des Mieters begründet für sich genommen noch keine besondere
Härte (Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 1263; Schmidt-Futterer/Mietrecht, 7. Aufl.,
§ 556 a BGB Rdnr. 38).
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Eine besondere persönliche Bindung an die konkrete Wohnung machen die Beklagten
selbst nicht geltend, vielmehr haben sie vorprozessual und schriftsätzlich ihre
grundsätzliche Bereitschaft, auszuziehen, bekundet und diese lediglich davon abhängig
gemacht, dass sie entsprechenden Ersatzwohnraum in der näheren Umgebung ihrer
bisherigen Wohnung finden.
47
2. Die Beklagten haben auch nicht hinreichend dargelegt, dass sie aufgrund ihres
Gesundheitszustands nicht in der Lage sind, aus ihrer bisherigen Wohnung in eine neue
Wohnung zu ziehen. Zwar verfügen beide Beklagten über einen
Schwerbehindertenausweis, auch werden ihre weiteren geltend gemachten
gesundheitlichen Beschwerden durch die vorgelegten Arztberichte bestätigt. Weder
hieraus noch aus den vorgelegten ärztlichen Attesten ergibt sich aber, dass ein Umzug
für sie mit einer Gesundheitsgefährdung verbunden ist.
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Die Beklagten leben alleine in einer Wohnung im 2. Obergeschoss eines Hauses,
welches nicht über einen Fahrstuhl verfügt. Sie sind bisher nicht auf Pflege angewiesen.
Die dargelegten Krankheiten und der Grad der Behinderung sind seit Jahren vorhanden.
Sie sind nicht von solcher Art, dass sie einen Umzug und einen Wohnungswechsel
generell ausschließen. Insbesondere ist die - von den Beklagten nicht bestrittene -
Behauptung der Kläger, die Beklagten hielten sich überwiegend nicht in der Wohnung
auf, ein Indiz dafür, dass die Beklagten aus gesundheitlichen Gründen nicht auf ihre
jetzige Wohnung angewiesen sind und ihnen auch ein Umzug möglich und zumutbar
ist.
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Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den jetzt vorgelegten ärztlichen Attesten vom
16.12.2002 (Anl. 10 zum Schriftsatz vom 21.01.2003, Bl. 163 GA) und vom 19.12.2002
(Anl. 13 zum Schriftsatz vom 21.01.2003, Bl. 167 GA). Diesen Attesten lässt sich
lediglich entnehmen, dass Stress und Aufregung zu vermeiden sind und ihnen aus
diesem Grund ein Umzug nicht zuzumuten sei. Dies reicht indes angesichts des
unbestrittenen Vortrages der Kläger, wonach die Beklagten in der Wohnung gar nicht
mehr wohnen, sondern sich dort nur sporadisch aufhalten, sowie insbesondere der auch
50
im Schriftsatz vom 10.02.2003 noch geäußerten grundsätzlichen Bereitschaft der
Beklagten, umzuziehen, nicht aus.
3. Schließlich können die Beklagten sich auch nicht darauf berufen, dass es ihnen nicht
möglich sei, angemessenen und zumutbaren Ersatzwohnraum zu finden (§ 574 Abs. 2
BGB). Denn sie haben nicht dargelegt, welches Bemühungen sie bisher unternommen
haben, um eine andere Wohnung zu finden.
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Der Mieter muss die Gründe für die von ihm geltend gemachte besondere Härte im
einzelnen darlegen. Beruft der Mieter sich darauf, dass er keinen zumutbaren
Ersatzwohnraum finde, gehört hierzu konkreter Vortrag dazu, welche Bemühungen er
unternommen hat, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Der allgemeine
Hinweis auf die angespannte Wohnungsmarktlage reicht nicht aus (Sternel, aaO, Rdnr.
1259). Denn der Mieter ist nach Erhalt einer berechtigten Kündigung verpflichtet, sich
um angemessen Ersatzwohnraum zu bemühen (Palandt-Weidenkaff, aaO, § 574 Rdnr.
9). Dabei muss er notfalls auch eine höhere Miete in Kauf nehmen, sofern dies unter
Berücksichtigung des Familieneinkommens einschließlich eines eventuellen Anspruchs
auf Wohngeld für ihn tragbar ist (Palandt-Weidenkaff, aaO).
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Die Beklagten haben nicht dargelegt, welche Bemühungen sie unternommen haben,
eine entsprechende Wohnung zu finden. Zwar haben sie im Schreiben des
Mietervereins vom 09.11.2001 vorgetragen, dass sie auf Wohnungssuche seien, es fehlt
aber jeglicher Vortrag dazu, welche Maßnahmen sie ergriffen haben und warum sie
bisher keine angemessene Wohnung finden konnten. Es fehlt auch jeder Vortrag dazu,
welche Miete für sie noch tragbar ist und ob Anspruch auf Wohngeld besteht. Hierauf hat
der Senat die Beklagten bereits im Termin vom 02.12.2002 hingewiesen.
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Auch auf Grundlage ihres Vorbringens im Schriftsatz vom 21.01.2003 lässt sich daher
für den Senat nicht überprüfen, ob es ihnen tatsächlich nicht möglich ist, eine
angemessene und zumutbare Ersatzwohnung in der näheren Umgebung ihrer jetzigen
Wohnung zu finden.
54
III.
55
Gem. § 721 ZPO ist auf den entsprechenden Antrag der Beklagten eine den Umständen
nach angemessene Räumungsfrist im Urteil festzusetzen. Der Senat hält eine
Räumungsfrist von 6 Monaten ab Verkündung des Räumungsurteils für angemessen
und ausreichend. Damit geht der Senat noch über den ursprünglich vom
Prozessbevollmächtigten der Beklagten im Termin gestellten Antrag hinaus und
berücksichtigt das Vorbringen im Schriftsatz vom 10.02.2003 angemessen mit.
56
IV.
57
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 7 und 10, 711 ZPO.
58
Es besteht kein Anlass, die Revision zuzulassen. Die Sache hat weder grundsätzliche
Bedeutung noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Einheitlichkeit des
Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs.
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Streitwert: 2.290,75 EUR
60