Urteil des OLG Köln, Az. 16 Wx 141/07

OLG Köln: eigentümer, konstitutive wirkung, genehmigung, einheit, grundbuch, erwerb, verwalter, verbindlichkeit, abrechnung, beitragsschuld
Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 141/07
Datum:
15.01.2008
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
16 Wx 141/07
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 29 T 140/06
Tenor:
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin werden die
Beschlüsse des Amtsgerichts Köln vom 10.04.2006 – 204 II 357/04 –
und des Landgerichts Köln vom 07.05.2007 – 29 T 140/06 – abgeändert.
Der Antragsgegner wird verpflichtet, an die Antragstellerin - für die
Wohnungseigentümergemeinschaft O-Straße 17 a-c, 19 und T-Straße
16-20, xxxxx L - 11.331,39 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten
über dem Basiszinssatz seit dem 29.12.2002 zu zahlen.
Der Antragsgegner hat die in allen Instanzen entstandenen
Gerichtskosten zu tragen.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.
Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf
11.331,39 € festgesetzt.
G r ü n d e
1
I.
2
Die Antragstellerin ist Verwalterin der im Rubrum bezeichneten
Wohnungseigentumsanlage. Nach deren Teilungserklärung verliert der jeweils für ein
Jahr aufzustellende Wirtschaftsplan seine Gültigkeit mit der Beschlussfassung über den
neuen Plan. Teilende Eigentümerin der Anlage war die Fa. T & Partner. Am 14.12.1998
hielt sie – seinerzeit noch als alleinige Eigentümerin - eine Eigentümerversammlung ab
und beschloss den Wirtschaftsplan für 1999. Am 28.12.1999 wurde sodann eine
Auflassungsvormerkung zu Gunsten eines Erwerbers eingetragen. Ca. 1 Jahr später,
nämlich am 02.12.1999 erfolgte sodann die erste Eintragung eines Erwerbers als
Eigentümer im Grundbuch.
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Mit notariellem Kaufvertrag vom 06.12.2001 erwarb der Antragsgegner von der teilenden
Eigentümerin das aus mehreren Teileigentumseinheiten bestehende "Bürohaus" und 4
Tiefgaragenstellplätze. Der Besitzübergang auf den Erwerber war für den 15.12.2001
vorgesehen. Für diese Einheiten hatte die teilende Eigentümerin im Jahre 2000 selbst
keinerlei Kostenbeiträge erbracht, also auch die von ihr am 14.12.1998 beschlossenen
Wohngeldvorschüsse nicht geleistet. In der Eigentümerversammlung vom 15.03.2002
beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Jahresabrechnung 2000
Folgendes:
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a. Die Gesamtkosten von 606.305,27 € werden genehmigt.
b. Die Verteilung dieser Kosten auf die einzelnen Einheiten gemäß der
Teilungserklärung wird genehmigt.
c. Die daraus resultierenden Einzelrechnungen werden vorbehaltlich der inhaltlich
richtigen und arithmetisch korrekten Verteilung genehmigt.
d. Die entsprechende Abrechnung wird innerhalb von 3 Wochen vorgelegt.
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Am 02.04.2002 wurde der Antragsgegner als Eigentümer des "Bürohauses" und der
Einstellplätze im Grundbuch eingetragen. Danach, nämlich in der
Eigentümerversammlung vom 28.11.2002 entschied die Gemeinschaft erneut über die
Jahresabrechnung 2000, und zwar genehmigte sie mit bestandskräftigem Beschluss zu
TOP 6b die Gesamt- und Einzelabrechnungen.
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Die Antragstellerin macht in Prozessstandschaft für die
Wohnungseigentümergemeinschaft den sich aus dem Beschluss zu TOP 6b vom
28.11.2002 für den Antragsgegner ergebenden Nachzahlungsbetrag von 11.331,49 €
geltend. Sie hat gemeint, erst durch den Beschluss vom 28.11.2002 sei eine wirksame
Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2000 erfolgt. Der Antragsgegner habe für
den gesamten Betrag einzustehen, da die Voreigentümerin keine Vorauszahlungen
geleistet habe und im Hinblick darauf, dass sie als Alleineigentümerin nicht wirksam
einen Wirtschaftsplan habe beschließen können, auch nicht hierzu verpflichtet gewesen
sei.
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Demgegenüber hat der Antragsgegner gemeint, dass er nicht für Wohngeldforderungen
aus dem Jahr 2000 hafte, da er in diesem Jahr weder Eigentümer, noch
Nutzungsberechtigter des Objekts gewesen sei. Selbst wenn auf die Beschlussfassung
über die Jahresabrechnung abzustellen sei, sei diejenige vom 15.03.2002 und nicht
lediglich die bestätigende vom 28.11.2002 maßgeblich.
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Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen. Nach Zurückweisung der hiergegen
eingelegten sofortigen Beschwerde verfolgt die Antragstellerin mit ihrer weiteren
Beschwerde ihr Begehren weiter.
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II.
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Die in formeller Hinsicht unbedenkliche sofortige weitere Beschwerde ist begründet.
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Der Wohnungseigentümergemeinschaft steht das zulässigerweise von der
Antragstellerin in Prozessstandschaft geltend gemachte und als solches unstreitige
Wohngeld von 11.331,49 € gegen den Antragsgegner zu, weil die Beitragsforderung der
Gemeinschaft erst mit der Genehmigung der Jahresabrechnung 2000 am 28.11.2002
entstanden und fällig geworden ist.
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Das Landgericht ist in der Begründung seiner gegenteiligen Auffassung vom Ansatz her
der Meinung der Antragstellerin gefolgt, dass erstmals am 28.11.2002 eine wirksame
Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2000 erfolgt sei, was an sich die Folge
habe, dass die Abrechnungsspitze, auf die der Erwerber hafte, wegen Fehlens eines
Wirtschaftsplans die gesamten auf die Einheit entfallenden Kosten erfasse. Es hat indes
gemeint, in der hier gegebenen Situation sei die Belastung des Erwerbers mit den
Kosten eines früheren Wirtschaftsjahrs nicht interessengerecht. Der Antragsgegner
habe im Jahr 2000 keinerlei Nutzungen aus dem Objekt gezogen. Darüber hinaus hätte
die Gemeinschaft bei ordnungsgemäßer Verwaltung dafür Sorge tragen können, dass
durch die Aufstellung eines Wirtschaftsplans eine Verpflichtung zur Zahlung von
Wohngeld begründet wurde. Bei anderer Betrachtungsweise könne die
Wohnungseigentümergemeinschaft sich ihren Schuldner quasi aussuchen, ohne dass
der Erwerber eine Möglichkeit hätte, sich gegen seine Belastung zu wehren.
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Mit diesen Ausführungen weicht das Landgericht im Anschluss an Stimmen in der
Rechtsprechung und Literatur (AG Kerpen ZMR 2004, 867; Rau MDR 2005, 124 [126];
Jennißen ZMR 2005, 267) für den Fall der Beschlussfassung über Kostenbeiträge aus
Wirtschaftsjahren vor dem Erwerb von Wohnungseigentum bewusst von der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Erwerberhaftung ab. Sie halten im
Ergebnis rechtlicher Überprüfung nicht stand und geben deshalb dem Senat keine
Veranlassung zu einer Vorlage gem. § 28 Abs. 2 FGG.
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Rechtlich zutreffend ist zunächst der Ausgangspunkt des Landgerichts, dass durch den
"Ein-Mann-Beschluss" der teilenden Eigentümerin vom 14.12.1998 keine
Wohngeldschuld für 1999 begründet worden ist und deshalb - auch nicht in Verbindung
mit der Abrede in der Teilungserklärung über die Fortgeltung eines Wirtschaftsplans -
Grundlage für Beitragsforderungen der Gemeinschaft im Jahre 2000 sein konnte. Da
eine Wohnungseigentümergemeinschaft erst mit der Eintragung des ersten Erwerbers
entsteht und unstrittig auch die Voraussetzungen für eine werdende
Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorgelegen hatten, handelt es sich um
einen Nichtbeschluss, der Wirkungen nicht entfalten konnte (vgl. z. B. OLG München
FGPrax 2006, 308). Mit Recht hat daher das Landgericht den "Beschluss" vom
14.12.1998 als unbeachtlich angesehen.
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Zutreffend ist auch die Meinung des Landgerichts, dass der Beschluss der
Wohnungseigentümergemeinschaft vom 15.03.2002 keine wirksame Genehmigung
einer Jahresabrechnung enthält. Zwingende Bestandteile einer Jahresabrechnung sind
die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen für die einzelnen
Eigentumseinheiten. Bei dem Beschluss vom 15.03.2002 fehlt es praktisch an allem.
Die schlichte Nennung von Gesamtkosten unter a) stellt noch keine Gesamtabrechnung
dar (OLG Düsseldorf NZM 2007, 811). In den weiteren Punkten wurde auch keine
konkrete Verteilung eines bestimmten Abrechnungsergebnisses, aus dem sich für die
einzelnen Wohnungseigentümer ggfls. eine Beitragsschuld oder ein Guthaben ergeben
konnte, also auch keine Einzelabrechnungen genehmigt bzw. erschlossen. Da es an
der Begründung einer bestimmten Zahlungspflicht für die einzelnen Eigentümer fehlt,
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lässt sich eine konstitutive Wirkung der damaligen "Genehmigung" auch nicht aus der
Rspr. des Senats herleiten, dass sich aus bestandskräftigen Eigentümerbeschlüssen
selbständige Anspruchsgrundlagen für Zahlungsansprüche ergeben können (vgl. hierzu
die Senatsbeschlüsse NZM 2003, 806 und NZM 2006, 662).
Die Unbeachtlichkeit des Beschlusses vom 15.03.2002 führt dazu, dass es sich bei
demjenigen vom 28.11.2002 nicht lediglich um einen bestätigenden Zweitbeschluss
handelt, durch den möglicherweise eine Haftung des inzwischen im Grundbuch
eingetragenen Antragsgegners nicht begründet worden ist (so jedenfalls
Staudinger/Bub, BGB 13. Bearb. [2005], § 28 Rdn. 410; anders noch BayObLG NJW-RR
1992, 14). Vielmehr wurde mit diesem Beschluss erstmals eine Beitragsverbindlichkeit
der Wohnungseigentümer für die im Jahre 2000 entstandenen Kosten begründet. Dies
führt zu einer Haftung des Antragsgegners.
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Die Beitragspflicht eines Wohnungseigentümers entsteht nicht bereits mit dem Anfall der
Lasten und Kosten, sondern wird im Rahmen der allgemeinen Beitragspflicht aus § 16
Abs. 2 WEG erst mit dem Beschluss der Wohnungseigentümer begründet (BGH NJW
1988, 1910). Im Falle eines Eigentümerwechsels wird dabei von der h. M., der sich auch
der Senat angeschlossen hat, die Fälligkeitstheorie vertreten, d. h. dass der frühere
Eigentümer nur für solche Verbindlichkeiten haftet, die bis zur Eigentumsumschreibung
entstanden und fällig geworden sind (vgl. OLG Köln NZM 2002, 351;
Weitnauer/Gottschalg, WEG 9. Auflage, § 16 Rdn. 50 mit weiteren Nachweisen).
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Begründet werden kann eine Beitragsschuld mithin entweder durch einen Beschluss
über den Wirtschaftsplan nach § 28 Abs. 2 WEG bzw., falls ein solcher nicht besteht
oder zur Deckung angefallener Kosten nicht ausreicht ("Abrechnungsspitze"), durch die
Genehmigung der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 5 WEG. Welche Zahlungspflichten
durch die Genehmigung begründet werden sollen, ist wiederum eine Frage der
Auslegung (BGH NJW 1999, 3713). Diese Auslegung führt in dem Normalfall, dass
vorher ein Wirtschaftsplan bestand, dazu, dass er nur bei der Abrechnungsspitze
anspruchsbegründend wirkt; denn es würde dem erkennbaren Interesse der
beschließenden Mehrheit widersprechen, durch die Genehmigung der
Jahresabrechnung sich etwaigen für die Vorschussforderung bestehenden Sicherungs-
und Vorzugsrechten oder wegen Verzugs entstandener Schadensersatzansprüche zu
entledigen oder einen ausgeschiedenen säumigen Wohnungseigentümer ersatzlos aus
seiner Verbindlichkeit zu entlassen. Auch kann der Genehmigungsbeschluss nur
Wirkung für und gegen die bei der Beschlussfassung eingetragenen und
stimmberechtigten Wohnungseigentümer, nicht aber auch gegen frühere entfalten (BGH
NJW 1999, 3713).
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Diese Grundsätze erweisen sich auch in dem Falle, dass vorher eine Verbindlichkeit
gegen den ausgeschiedenen Wohnungseigentümer – aus welchen Gründen auch
immer – nicht begründet worden war, die "Abrechnungsspitze" also letztlich alle
anteiligen Kosten eines abgelaufenen Wirtschaftsjahres enthält, als tragfähig und
interessengerecht (ebenso Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Auflage, § 28 Rdn. 140;
Staudinger/Bub a. a. O. § 28 Rdn. 408). Der Ausweis eines bestimmten Saldos in der
Einzelabrechnung zu Lasten einer bestimmten Einheit ist zweifelsfrei dahingehend
auszulegen, dass der Sondereigentümer dieser Einheit mit den Kosten belastet werden
soll. Dies kann wiederum nur der im Zeitpunkt der Beschlussfassung eingetragene und
nicht der frühere sein; denn ansonsten würde es sich um eine unzulässige
Entschließung zu Lasten eines an der Beschlussfassung nicht beteiligten Dritten
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handeln, was im Zweifel nicht gewollt ist. Bloße Billigkeitserwägungen, wie sie letztlich
das Landgericht durchgreifen lässt, bieten keine Lösung wegen der Kostenverteilung
und wären letztlich auch nicht gewollt. Es kann nämlich nicht angenommen werden,
dass die Eigentümer mit der Genehmigung eines Saldos zu Lasten des Eigentümers
einer Einheit quasi eine Verbindlichkeit begründen wollten, die "nur auf dem Papier"
besteht und nicht durchsetzbar ist.
In diesem Zusammenhang vermag auch die von der "Aufteilungstheorie"
vorgeschlagene Lösung nicht zu überzeugen, den Beschluss dahingehend auszulegen,
dass für Kosten, die entstanden sind, als noch der frühere Eigentümer im Grundbuch
eingetragen war, die Genehmigung der Abrechnung nur die Feststellung enthalte, die
Forderung gegen den früheren Eigentümer geltend zu machen, der dann ggfls. in einem
gegen ihn gerichteten gerichtlichen Verfahren die aus seiner Sicht bestehenden
Einwendungen geltend machen könne. Wenn er damit Erfolg habe, werde die
Wohnungseigentümergemeinschaft zu prüfen habe, ob sie die Jahresabrechnung
nachzubessern und durch einen Zweitbeschluss die abgeänderte Jahresabrechnung
fällig zu stellen habe (Jennißen ZMR 2005, 267 [270]; ders. WEG [2008] § 16 Rdn. 145).
Diese Lösung hat abgesehen davon, dass sie mit Unwägbarkeiten und unter
Umständen jahrelangen Verzögerungen infolge gerichtlicher Verfahren bis zur
entgültigen Entschließung über die Jahresabrechnung verbunden ist, die Folge, dass
die ursprünglich aufgestellte Abrechnung unvollständig und daher nicht
ordnungsgemäß ist; denn wegen der Kosten, die dem früheren Eigentümer angelastet
werden sollen, enthält die Einzelabrechnung der betreffenden Einheit überhaupt keine
Kostenverteilung, sondern lediglich die Entschließung, diese geltend zu machen und
ggfls. einzuklagen.
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Wenn mithin eine Auslegung des Genehmigungsbeschlusses die Folge hat, dass
hiermit der im Zeitpunkt der Beschlussfassung eingetragene Erwerber mit den Kosten
zu belasten ist, ließe sich dessen Haftung nur verneinen, wenn der Beschluss wegen
Verstoßes gegen unverzichtbare Rechtsvorschriften (§ 23 Abs. 4 S. 1 WEG n. F.) nichtig
wäre. In Betracht käme allenfalls eine Nichtigkeit gem. § 138 Abs. 1 BGB. Alleine eine
bewusste Verzögerung um einen "solventeren Schuldner" in Anspruch zu nehmen,
rechtfertigt indes wegen der notwendigen subjektiven Komponenten regelmäßig nicht
den Vorwurf sittenwidrigen Handelns (BayObLG NJW-RR 1992, 14). Unabhängig
hiervon ist jedenfalls vorliegend für ein Abwarten, um sich den Antragsgegner als
Schuldner aussuchen zu können, nichts ersichtlich.
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Eine Haftung des Erwerbers ist letztlich auch interessengerecht. Auf der Grundlage der
Lösung des Landgerichts blieben der Gemeinschaft Schadensersatzansprüche gegen
den Verwalter, der nicht für eine zeitgerechte Beschlussfassung über den
Wirtschaftsplan Sorge getragen hat, während der Erwerber jedenfalls bei einem
rechtsgeschäftlichen Erwerb im umgekehrten Fall Regress beim Verkäufer nehmen
kann. Wirtschaftlich geht es daher letztlich darum, wer das Insolvenzrisiko des teilenden
Eigentümers und/oder des nicht selten mit ihm verbundenen ersten Verwalters trägt.
Sachgerecht ist es, dieses Risiko auf den Erwerber zu verlagern. Er kann sich nämlich –
auch bei einem beabsichtigten Erwerb in der Zwangsversteigerung - vorab über die
Wohngeldsituation erkundigen sowie im Falle eines rechtsgeschäftlichen Erwerbs
zusätzlich bei der Fassung des Kaufvertrages Vorsorge tragen und Sicherungen
dagegen einbauen, dass er für Kosten aus Zeiträumen in Anspruch genommen wird, in
denen er das Objekt noch nicht nutzen konnte. Eine derartige Möglichkeit hat die
Gemeinschaft im Verhältnis zum Verwalter in der Regel nicht. Im Gegenteil ist die
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Position der übrigen Erwerber insbesondere in den Fällen, in denen der teilende
Eigentümer noch Mehrheitseigentümer ist, eine relativ schwache und das Verhältnis
zum Verwalter unter Umständen konfliktreich (so auch nach dem Inhalt der vorgelegten
Protokolle im vorliegenden Fall), was auch für den Gesetzgeber Anlass war, ab dem
01.07.2007 den Erstbestellungszeitraum in § 26 Abs. 1 S. 2, 2. Halbsatz WEG n. F.
zwingend auf höchstens 3 Jahre zu beschränken.
Die Erwägung des Landgerichts, die Wohnungseigentümergemeinschaft könne sich
durch eine Verzögerung in der Beschlussfassung quasi aussuchen, wen sie in
Anspruch nehmen kann, ist zwar ein durchaus beachtliches Argument. Ihr liegt im
Hinblick darauf, dass die Aufstellung eines Wirtschaftsplans nach § 28 Abs. 1 WEG
Aufgabe des Verwalters ist, und er es ist, der gem. § 25 Abs. 1 WEG im Normalfall die
Eigentümerversammlung einzuberufen, und in der Regel eine Kontrolle darüber hat,
welche Kostenbeiträge tatsächlich geleistet werden, wegen der möglicherweise
bestehende Nähe zu dem teilenden Eigentümer, der ihn bestellt hat, durchaus eine
realistische Sichtweise zugrunde. Es geht aber dabei nicht darum, gegen wen der
Beschluss anspruchsbegründend wirkt, was alleine eine Frage der Auslegung ist, auch
nicht um einen etwaigen zu einer Nichtigkeit führenden Verstoß gegen unverzichtbare
Rechtsvorschriften, sondern um Missbrauchsfragen im Einzelfall, also solchen des §
242 BGB, insbesondere um den Einwand des Rechtsmissbrauchs, der einem
Wohnungseigentümer nie abgeschnitten werden kann (BGH NJW 1988, 1910). Die
Möglichkeit zur Geltendmachung ist ihm durch das Anfechtungsrecht aus § 23 Abs. 4
WEG a. F. bzw. § 23 Abs. 4 S. 2 i. V. m. § 46 Abs. 2 S. 2, 3 WEG n. F. eröffnet. Lässt er
den Genehmigungsbeschluss aber bestandskräftig werden, hat er den ausgeworfenen
Betrag zu entrichten (BayObLG NJW-RR 1992, 14).
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Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 286 Abs. 3, 288 BGB
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III.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG a. F. Es entspricht billigem Ermessen,
dem unterlegenen Antragsgegner die Gerichtskosten aufzuerlegen. Für eine Anordnung
der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand keine Veranlassung, weil es sich nicht
um ein typisches Wohngeldverfahren gegen einen säumigen Schuldner handelt,
sondern die Beteiligten um Rechtsfragen grundsätzlicher Art streiten.
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Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 Abs. 3 WEG a. F.
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