Urteil des OLG Köln vom 08.12.1997
OLG Köln (treu und glauben, eigentümer, lasten, zustimmung, abänderung, sache, beschwerde, sicherung, erwerb, 1995)
Oberlandesgericht Köln, 16 WX 311/97
Datum:
08.12.1997
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
16 WX 311/97
Normen:
WEG §§ 10, 21;
Leitsätze:
Änderung der Teilungserklärung durch Mehrheitsbeschluß
WEG §§ 10, 21 Besteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus
mehreren Häusern und enthält die Teilungserklärung hinsichtlich der
Instandhaltungskosten keine vom Gesetz abweichende Regelung, so
beinhaltet ein Mehrheitsbeschluß, künftig die Instandhaltungskosten
nach den einzelnen Häusern getrennt abzurechnen und sie nur den
Sondereigentümern in diesen Häusern in Rechnung zu stellen, eine im
Beschlußwege unzulässige Abänderung der Teilungserklärung. Gegen
die Miteigentümer, die ihre Zustimmung verweigert haben, besteht in
Fällen dieser Art regelmäßig kein Anspruch auf Zustimmung zur
Abänderung der Gemeinschaftsordnung.
Rechtskraft:
unanfechtbar
G r ü n d e
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I.
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Die Beteiligten bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die durch
Teilungserklärung 1983 gegründet wurde. Die Anlage besteht aus zwei Häusern. Das
eine wurde im Jahre 1962 und das andere im Jahre 1971 erbaut. Für das ältere
Gebäude sind in den letzten Jahren erheblich höhere Sanierungskosten (insbesondere
Dachsanierung) angefallen, als für das jüngere. Eine umfangreiche Balkonsanierung,
die nur das ältere Gebäude betrifft, steht bevor.
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In der Teilungserklärung vom 20. Dezember 1983 heißt es zu Kosten und Lasten:
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,Soweit Gebühren, Kosten oder Lasten für jedes Wohnungseigentumsrecht getrennt
anfallen, werden sie auch getrennt von den jeweiligen Wohnungseigentümern getragen.
Ansonsten entfällt auf jedes Wohnungseigentumsrecht der Anteil entsprechend dem
Miteigentumsanteil."
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In der Eigentümerversammlung vom 11. Dezember 1996 haben die Eigentümer
mehrheitlich folgenden angegriffenen Beschluß gefaßt:
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,Die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung sollen zukünftig - beginnend ab dem
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,Die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung sollen zukünftig - beginnend ab dem
1. Januar 1997 - zu Lasten der Häuser F.-H.-Straße 2 und F. Straße 467-469 verteilt
bzw. abgerechnet werden, an denen die Arbeiten ausgeführt werden. Ebenso ist die
zum Stichtag 1. Januar 1997 angesparte Instandhaltungsrücklage nach dem Schlüssel
der Miteigentumsanteile auf die einzelnen Häuser zu verteilen."
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Auf entsprechenden Antrag der Antragsteller hat das Amtsgericht Köln diesen Beschluß
für unwirksam erklärt. Das Landgericht hat die gegen die amtsgerichtliche Entscheidung
eingelegte Beschwerde zurückgewiesen.
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II.
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Die in förmlicher Hinsicht gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG nicht zu
beanstandende sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg.
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Das Landgericht hat mit zutreffenden und überzeugenden Erwägungen - auf die
zunächst zur Vermeidung überflüssiger Wiederholungen Bezug genommen werden
kann -, die Unwirksamkeit des angefochtenen Beschlusses bestätigt.
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Der Sache nach stellt der angefochtene Beschluß eine durch Mehrheitsbeschluß nicht
zulässige Änderung der Teilungserklärung dar. Zu deren Umgestaltung bedarf es
nämlich der Vereinbarung aller Wohnungseigentümer oder eines allstimmigen
Beschlusses. Eine Anpassung durch Mehrheitsbeschluß sieht die Teilungserklärung
nicht vor.
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Es besteht -entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer- auch kein Anspruch auf
Abänderung. Von der Rechtsprechung ist nur in besonders gelagerten, engen
Ausnahmefällen eine Pflicht zur Anpassung der Teilungserklärung angenommen
worden, wenn außergewöhnliche Umstände eingetreten sind, die ein Festhalten an der
Vereinbarung nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) grob unbillig erscheinen lassen
(BGHZ 95, 137 (141); Senatsentscheidung vom 13.02.1995 = OLGR 1995, 194;
BayOblGR 1996, 65 jew.m.w.N.). Nach diesen Grundsätzen führt nicht jede Härte zu
einem Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die anderen auf
Zustimmung zu einer Änderung der Teilungsvereinbarung. Diese bindet vielmehr
grundsätzlich die Eigentümer, als von ihnen selbst geschaffenes und gebilligtes
Gemeinschaftsrecht.
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Die Annahme einer schweren Unbilligkeit durch die Belastung der Eigentümer des
jüngeren Hauses durch die Instandhaltungsmaßnahmen am älteren Haus scheitert hier
schon daran, daß es sich bei der Frage des Sanierungsbedarfs um einen Umstand
handelte, der bei entsprechender Prüfung - ggf. unter Einholung eines sachverständigen
Rates - beim Erwerb des Wohnungseigentums und dem Abschluß der
Teilungserklärung erkannt werden konnte. Bei derartigen von vornherein bei
lebensnaher Betrachtung erkennbaren Schwierigkeiten besteht regelmäßig schon
deshalb kein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung, weil die
Wohnungseigentümer beim Erwerb das Risiko durch künftige, für sie nachteilige
Entwicklungen getroffen zu werden, billigend in Kauf genommen haben.
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Im übrigen hat das Landgericht zutreffend darauf hingewiesen, daß auch deshalb keine
Unbilligkeit vorliegt, weil bei der insofern gebotenen längerfristigen Betrachtung sich der
Sanierungsbedarf der Häuser angleicht. Die allein bei kurzfristiger Betrachtung
unterschiedlichen Unterhaltungskosten der einzelnen Blocks einer aus mehreren
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bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft sind regelmäßig nicht geeignet eine
Pflicht zur Aufhebung der durch die Teilungserklärung gebildeten Risikogemeinschaft
zu rechtfertigen. Dies verbietet sich schon deshalb, weil Immobilien als langlebige
Wirtschaftsgüter einer langfristigen Rentabilitätsbetrachtung zu unterziehen sind. Dies
zeigt auch der vorliegende Fall. Selbst wenn baukonstruktive Eigenarten den
derzeitigen Sanierungsbedarf des älteren Hauses beeinflussen, ist nach
ordnungsgemäßer Durchführung der Arbeiten eine dauerhafte Sicherung der
Bausubstanz zu erwarten. Demgegenüber wird sich bei dem neueren Haus
beispielsweise die Notwendigkeit einer Sicherung des Flachdachs mit einer gewissen
zeitlichen Verzögerung stellen. An dieser Maßnahme sind dann die Eigentümer des
älteren Gebäudes kostenmäßig beteiligt.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Danach entsprach es billigem Ermessen,
den Rechtsbeschwerdeführern die gerichtlichen Kosten des erfolglosen Rechtsmittels
aufzuerlegen. Es bestand indessen kein Anlaß, von dem in
Wohnungseigentumsverfahren herrschenden Grundsatz abzuweichen, wonach jeder
Beteiligte seine eigenen außergerichtlichen Kosten selbst trägt.
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Wert des Beschwerdegegenstandes gemäß § 48 Abs. 4 WEG: 10.000,00 DM
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