Urteil des OLG Köln vom 29.09.2003, 16 Wx 182/03

Entschieden
29.09.2003
Schlagworte
Wiederherstellung des früheren zustandes, Dach, Fassade, Gebäude, Beurkundung, Umgestaltung, Ermessen, Form, Marode, Datum
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Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 182/03

Datum: 29.09.2003

Gericht: Oberlandesgericht Köln

Spruchkörper: 16. Zivilsenat

Entscheidungsart: Beschluss

Aktenzeichen: 16 Wx 182/03

Vorinstanz: Landgericht Köln, 29 T 43/03

Tenor: Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluß des Landgerichts Köln vom 15.7.2003 - 29 T 43/03 - abgeändert und wie folgt neu gefaßt :

Die sofortige Beschwerde des Antragsgegners gegen den Teilbeschluß des Amtsgerichts Leverkusen vom 13.1.2003 - 16 UR II 92/00 A - WEG - wird zurückgewiesen.

Die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der sofortigen Beschwerde und der sofortigen weiteren Beschwerde werden dem Antragsgegner auferlegt. Eine Kostenerstattung findet insoweit nicht statt.

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 25000 EUR festgesetzt.

Gründe : 1

2Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß den §§ 43 Abs.1 Nr.1, 45 Abs.1 WEG, 27 Abs.1, 29 FGG statthaft und auch im übrigen zulässig. Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg. Die Entscheidung des Landgerichts ist nicht frei von Rechtsfehlern, §§ 27 Abs.1 S.2 FGG, 546 ZPO.

3Mit Recht hat das Amtsgericht den Antragsgegner zur Beseitigung der von ihm an Fassade und Dach des Hauses C-Straße 48 durchgeführten baulichen Veränderungen und zur Wiederherstellung des früheren Zustandes verpflichtet, §§ 1004 Abs. 1 Satz 1, 823 Abs.1, 249 BGB, 22 Abs. 1, 14 Nr.1, 15 Abs. 3 WEG. Die vom Landgericht vorgenommene Auslegung der maßgeblichen Bestimmungen der Teilungserklärung vom 13.2.1996 (im folgenden : TE), nach der das Vorgehen des Antragsgegners auch ohne allseitigen Beschluß der Wohnungseigentümer berechtigt gewesen sein soll, ist rechtsfehlerhaft. Der Senat kann diese Auslegung als Gericht der weiteren Beschwerde selbst vornehmen und gelangt dabei zu folgendem Ergebnis :

Richtig ist der rechtliche Ausgangspunkt des Landgerichts, wonach die Bestimmung des § 22 Abs. 1 WEG durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer bzw. durch die Teilungserklärung abbedungen werden kann (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9.Aufl. 2003, § 22 Rz. 282 mit zahlr. Nachw.), wobei Grund und Reichweite einer solchen Abweichung durch Auslegung zu ermitteln sind. Entgegen dem Landgericht führt diese Auslegung hier jedoch nicht zu dem Ergebnis, dass ein Widerspruch der Bestimmungen zu (4)c TE einerseits und (4)f andererseits vorliegt, der unter Rückgriff auf die Klausel zu (4)g zu lösen wäre und doch wieder zur Zulässigkeit der in Rede stehenden baulichen Veränderungen führen würde. Vielmehr ist das Regelungsgefüge der TE eindeutig. Danach muß der jeweilige Wohnungseigentümer bei baulichen Veränderungen grundsätzlich immer auf die äußere Gestaltung und den einheitlichen Charakter der Gebäude Rücksicht nehmen. Dies folgt unzweifelhaft aus der Bestimmung zu (4)c TE, denn bei den dort genannten Erneuerungen [!] des dem Sondereigentum und dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gebäude nebst Grundstücksteil kann es sich nur um bauliche Veränderungen handeln. Soweit aber jener Rahmen der einheitlichen Gestaltung der Wohnugseigentumsanlage gewahrt bleibt, unterliegen bauliche Veränderungen nur noch den zu (4)f TE normierten Einschränkungen. Bei dieser vernünftigen und den Interessen der Wohnungseigentümer gerecht werdenden Auslegung entsteht kein Widerspruch, der etwa eine Anwendung der Bestimmung zu (4)g TE erforderlich machen würde. Sie entspricht dem Wortlaut der Teilungserklärung und führt zu einem harmonischen Regelungsgefüge, auch im Zusammenhang mit der gesetzlichen Basis in § 22 Abs. 1 WEG.

5Vor diesem Hintergrund sind die vom Antragsgegner durchgeführten baulichen Veränderungen an der Fassade und dem Dach des Gebäudes C-Straße 48 nicht durch die Bestimmungen der Teilungserklärung gedeckt, da sie mit dem einheitlichen Charakter der Anlage nicht in Einklang zu bringen sind. Die dem zugrunde liegenden Feststellungen hat das Amtsgericht auf der Basis der Ausführungen der Sachverständigen U rechtsfehlerfrei und überzeugend getroffen. Dass, wie der Antragsgegner behauptet hat, ein einheitlicher Charakter der WEG-Anlage nie vorhanden gewesen sein soll, trifft offensichtlich nicht zu. Die Fotographie Nr. 1 (GA 162 oben), die nach der unwidersprochen gebliebenen Feststellung des Amtsgerichts, vom Antragsgegner selbst bestätigt, den Zustand nach Teilungserklärung wiedergibt, zeigt diesen einheitlichen Charakter recht deutlich. Der möglicherweise marode Zustand einzelner Gebäudeflächen beseitigt das einheitliche und prägende Erscheinungsbild einer WEG-Anlage nicht, sondern führt lediglich zu dem hier zu (4)c TE beschriebenen Handlungsbedarf. Dass schließlich der im Sondereigentum der Antragsteller stehende Gebäudeteil ein rot gedecktes Dach haben soll, ist offensichtlich unrichtig, wie auf den Fotographien (GA 162) zu erkennen ist. Die Aufrechterhaltung jenes Vorbringens im Schriftsatz des Antragsgegners vom 20.5.2003 (dort S. 3 = GA 204 : "Ein Anbauteil des Hauses mag auch ein dunkles Dach haben oder inzwischen nachgedunkeltes Dach. Auch rote Dächer werden im Laufe der Jahre dunkel.") ist schillernd und unbeachtlich. Auch kommt es auf die Einheitlichkeit/Nichteinheitlichkeit der baulichen Umgebung vorliegend nicht an ; sie ist vielmehr in Form des sogen. "Verunstaltungsverbotes" Gegenstand des öffentlichen Bauordnungsrechts.

6

Die weiteren Einwendungen des Antragsgegners sind ebenfalls nicht durchschlagend. Soweit es die Vollziehungsfähigkeit des Antrags im Hinblick auf die Fassadengestaltung betrifft, ist die Zielrichtung dieses Antrags der Formulierung selbst, der darauf ergangenen Beschlußformel des Amtsgerichts und den zur Auslegung dieser 4

Beschlußformel heranzuziehenden Gründen der amtsgerichtlichen Entscheidung hinreichend zu entnehmen : Es geht um die Angleichung an die immer noch erhaltene schieferverkleidete Fassade des Gebäudeteils der Antragsteller, die deutlich auf der Fotographie Nr. 1 (GA 162 oben) zu erkennen und von der Sachverständigen als solche - wenn auch im ungepflegten Zustand - festgestellt worden ist.

7Schließlich ist auch das Vorbringen des Antragsgegners zu angeblich bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages vom 13.2.1996 erfolgten Hinweisen auf eine Umgestaltung der Fassade unbeachtlich. Solche Hinweise lassen nicht auf eine Zustimmung der Antragsteller zu einer Änderung des äußeren Erscheinungsbildes der WEG-Anlage schließen, die, wie oben ausgeführt, durch die Bestimmung zu (4)c TE erhalten bleiben soll.

8Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entsprach billigem Ermessen, dem im Rechtsbeschwerdeverfahren unterlegenen Antragsgegner die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der sofortigen Beschwerde und der sofortigen weiteren Beschwerde aufzuerlegen. Im übrigen bestand keine Veranlassung, von dem Grundsatz, dass außergerichtliche Kosten im WEG-Verfahren nicht erstattet werden, abzurücken.

9Die Festsetzung des Geschäftswertes für die Rechtsbeschwerde beruht auf § 48 Abs.3 WEG und folgt der unbeanstandet gebliebenen Festsetzung durch Amts- wie Landgericht.

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