Urteil des OLG Köln, Az. 16 WX 86/98

OLG Köln (wiedereinsetzung in den vorigen stand, antrag, anfechtung, antragsteller, aufteilungsplan, besitz, eigentümer, begründung, annahme, vereinbarung)
Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 86/98
Datum:
29.06.1998
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
16 Wx 86/98
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 29 T 156/94
Schlagworte:
Einräumung eines schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts durch
Mehrheitsbeschluß
Normen:
WEG §§ 10, 15
Leitsätze:
Zur Begründung eines Sondernutzungsrechts schuldrechtlicher Art an
Teilen des Gemeinschaftseigentums bedarf es grundsätzlich der
einstimmigen Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Wird ein
solches Sondernutzungsrecht einräumender bloßer Mehrheitsbeschluß
aber nicht angefochten und mangels Anfechtung bestandskräftig, so ist
er künftig verbindlich.
Tenor:
Auf die weitere sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 2)wird der
Beschluß des Landgerichts Köln vom 23.3.98 - 29 T 156/94 - teilweise
abgeändert und die Erstbeschwerde des Beteiligten zu 1) insgesamt
zurückgewiesen. Die Gerichtskosten beider Rechtsmittelverfahren trägt
der Beteiligte zu 1). Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht
angeordnet. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird
auf 5.000,- DM festgesetzt.
GRÜNDE:
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Die eingangs genannte Eigentumswohnanlage (Wohn- und Geschäftshaus) besteht aus
2 Häusern mit insgesamt 7o Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten. Der
Antragsgegner und Beteiligte zu 2) erwarb im Wege der Zwangsversteigerung ein im
Kellergeschoß der Anlage gelegenes Teileigentum, nämlich den laut Teilungserklärung
vom 14.5.73 unter der laufenden Nr. 2 geführten 266,97/1o.ooo-stel Miteigentumsanteil,
verbunden mit dem Sondereigentum an den Baderäumen im Kellergeschoß, groß
543,28 qm, und im Aufteilungsplan mit Nr. oo2 bezeichnet (Bl. 389 GA). Hinsichtlich der
Räume im Kellergeschoß weist der Aufteilungsplan darüberhinaus u. a. zwei
Abstellräume für Kinderwagen und Fahrräder aus, und zwar einen neben dem
"Maschinenraum" und den anderen - hier streitigen - zwischen dem Treppenhaus und
der "Ruhezone".
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In einem im Jahre 1979 eingeleiteten Vorverfahren der Eigentümergemeinschaft gegen
den damaligen Initiator/Bauherrn der Eigentumswohnanlage und anschließenden
Eigentümer des vorgenannten Teileigentums, des sog. "Römerbades", R. (2o2 (151) II
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3o41/79 = 19 T 31/8o LG Köln = 16 Wx 125/8o OLG Köln) hatte dieser verpflichtet
werden sollen, den im Aufteilungsplan als Fahrradkeller vorgesehenen und von ihm
durch Vornahme einer Abmauerung als Kassenraum (="Annahme") des Römerbades
genutzten Raum zu räumen und den nach der Teilungserklärung vorgesehenen
Fahrradkeller zu schaffen. Amts- und Landgericht verpflichteten den vormaligen
Eigentümer antragsgemäß. Der Senat hob indes mit Beschluß vom 11.12.8o (Bl. 135
GA) die landgerichtliche Entscheidung auf und verwies die Sache zwecks erforderlicher
Nachholung weiterer tatsächlicher Feststellungen zur erneuten Behandlung und
Entscheidung an das Landgericht zurück und führte zur Begründung im wesentlichen
aus: Es sei unklar, ob der heutige Kassenraum, bei dem es sich unstreitig um einen der
beiden für das Kellergeschoß ausgewiesenen "Kinderwagen- und Fahrradräume"
handele, zu den im Kellergeschoß befindlichen Baderäumen mit einer Gesamtfläche
von 543,28 qm gehöre. Zur weiteren Aufklärung biete sich eine Ermittlung der
Gesamtfläche der unstreitig im Sondereigentum stehenden Räume des
Kellergeschosses an, aus der sich entnehmen lasse, ob bereits ohne Einbeziehung der
Kinderwagen- und Fahrradräume oder erst mit deren Einbeziehung die angegebene
Fläche von 543,28 qm erreicht werde. Außerdem erscheine eine Beiziehung der
Bauakten geboten, die möglicherweise darüber Aufschluß geben könnten, welchem
Personenkreis die Kinderwagen- und Fahrradräume dienen sollten und wie es zu der
roten Eingrenzung der Räume im Aufteilungsplan gekommen sei. Das Verfahren ist
dann letztlich mit Hinblick darauf, daß das Eigentum des Römerbades auf die DBG-
Bauträgergesellschaft mbH übergegangen war, nicht zu Ende geführt worden.
Jahre später, und zwar in der Eigentümerversammlung vom 16.7.91 hatte der
Antragsgegner einstimmig die Genehmigung für die von ihm für das Jahr 1992
geplanten Umbaumaßnahmen des von ihm im Wege der Zwangsversteigerung
erworbenen Teileigentums im Keller (ehemaliges Römerbad) zwecks Teilvermietung an
eine ärztliche Praxisgemeinschaft erhalten (Bl. 16 GA). Im Frühjahr 1992 ließ der
Antragsgegner die Räume in eine radiologische Praxis umbauen. Seinerzeit erworben
hatte er das Teileiggentum in dem baulichen Zustand, wie er auf der von ihm
vorgelegten Zeichnung B 7 ersichtlich ist (Bl. 68 GA). Die von dem Antragsgegner dann
vorgenommene Änderung (vgl. seine Darstellung Bl. 266 GA) und der heutige bauliche
Zustand ergeben sich aus den Zeichnungen B 5 (Bl. 5o + 27o GA).
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Der daraufhin vom Antragsteller in der Eigentümerversammlung vom 1.7.92 gestellte
Antrag, den Antragsgegner zur Herausgabe des Fahrradkellers im Haus Nr.4 und zur
Entfernung der Lüftungsanlage zu verpflichten, wurde von den übrigen Eigentümern
abgelehnt. Der dagegen erfolgte Antrag, "daß der Fahrradraum in der vorhandenen
Form von der Eigentümergemeinschaft akzeptiert wird" und der jetzige Zustand in der
Toreinfahrt so zu belassen ist, wurde von den Eigentümern gegen die Stimme nur des
Antragstellers angenommen (Bl. 11 GA).
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Im vorliegenden Verfahren gegen den Antragsgegner beansprucht der Antragsteller die
Herausgabe einer angeblich von diesem in Besitz genommenen Teilfläche des
Fahrradkellers an die Eigentümergemeinschaft. Er beantragte mit beim Amtsgericht am
31.7.92 eingegangenen Schriftsatz, den Antragsgegner zu verpflichten, a) die in Besitz
genommene Teilfläche des Fahrradkellers an die Eigentümergemeinschaft
herauszugeben, und b) die im Bereich der Toreinfahrt angebrachten Lüftungsanlagen
und Ummauerungen zu entfernen. Er ist der Ansicht, daß der Antragsgegner dem
Gemeinschaftseigentum zugehörige Teilflächen baulich seinem Sondereigentum
zugeordnet habe dadurch, daß er im Rahmen der Umbauarbeiten eigenmächtig a) eine
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Teilfläche des vorhandenen und im Gemeinschaftseigentum stehenden Kinderwagen-
und Fahrradraums für sich in Besitz genommen habe, indem er den Fahrradraum
verkleinert und die abgezweigte Teilfläche baulich seinem Sondereigentum zugeordnet,
und b) im Bereich der Toreinfahrt die Lüftungsanlage angebracht habe.
Mit Schriftsatz vom gleichen Tag hat der von demselben Anwalt vertretene frühere
Miteigentümer M. mit gesonderten gegen die übrigen Miteigentümer gerichteten Antrag
den Eigentümerbeschluß u.a. zu TOP 5 b Nr. 2 angefochten und beantragt, den
Beschluß für ungültig zu erklären sowie die übrigen Eigentümer zur Zustimmung zu
verpflichten, daß der
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Miteigentümer Dr. St., der Beteiligte zu 2), den in Besitz genommenen Teil des
Fahrradkellers an die Eigentümergemeinschaft herausgebe. Den Antrag hat er indes
nach erfolgter Veräußerung seines Wohnungseigentums für erledigt erklärt ( Az.: 2o2 II
212/92 AG Köln).
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Das Amtsgericht wies die Anträge des Antragstellers ab. Das Landgericht gab auf die
sofortige Beschwerde unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels dem
Antrag zu a) statt und verpflichtete den Antragsgegner, die in Besitz genommene neben
dem heutigen Fahrradkeller gelegene und als Eingang zur radiologischen Praxis
benutzte Teilfläche von knapp 4 qm an die Gemeinschaft herauszugeben. Gegen
diesen ihm am 14.4.98 zugestellten Beschluß hat der Antragsgegner am 24.4.98
sofortige weitere Beschwerde eingelegt, mit der er die Abweisung des
Herausgabeantrags weiterverfolgt.
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Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige Beschwerde ist zulässig (§§ 43
Abs.1 Nr.1, 45 Abs.1 WEG, 2o, 22 Abs.1, 27, 29 FGG). In der Sache hat sie Erfolg.
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Die angefochtene Entscheidung hält der dem Senat obliegenden rechtlichen
Nachprüfung im Ergebnis nicht stand (§§ 27 FGG, 55o ZPO).
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Das Landgericht hat ausgeführt: Der Herausgabeantrag sei begründet, denn die streitige
Teilfläche sei Gemeinschaftseigentum. Deren Zuordnung zum Sondereigentum des
Antragsgegners habe sich weder aufgrund einer ausdrücklichen
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Zuweisung noch aufgrund einer ursprünglichen Bestimmung feststellen lassen. Das
eingeholte Gutachten des
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Sachverständigen Dipl. Ing. E. zur Festellung, ob der in der Teilungserklärung für das
Teileigentum angegebene Flächeninhalt von 543,28 qm mit oder ohne den
Fahrradraum erreicht werde, sei unergiebig gewesen und lasse keine Rückschlüsse zu,
ob die streitige Teilfläche zum Sondereigentum des Antragsgegners gehöre oder nicht.
Die Durchsicht der Bauakten habe hingegen ergeben, daß die Nutzung des
Kinderwagen- und Fahrradkellers von Anfang an im Gemeinschaftsinteresse gelegen
habe, so daß insoweit von Gemeinschaftseigentum auszugehen und mithin der
Herausgabeanspruch begründet sei.
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Die Ausführungen sind aus Rechtsgründen zu beanstanden. Zwar ist das
Rechtsbeschwerdegericht an die Tatsachenwürdigung des Landgerichts hinsichtlich der
Annahme, daß die streitige Teilfläche Gemeinschaftseigentum darstelle, gebunden,
denn sie ist rechtsfehlerfrei zustandegekommen; eine weitergehende Nachprüfung ist
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insoweit dem Senat verwehrt (§§ 27 FGG, 561 ZPO).
Gleichwohl ist der Antragsgegner nicht dem Antrag des Antragstellers entsprechend
nach §§ 1oo4 Abs.1 BGB, 15 Abs.3 WEG verpflichtet, "die Teilfläche an die
Gemeinschaft herauszugeben", denn dem Verlangen steht, worauf bereits das
Amtsgericht seine abweisende Entscheidung mit Recht gestützt hatte und was das
Landgericht unerörtert und unberücksichtigt gelassen hat, der bestandskräftige
Eigentümerbeschluß vom 1.7.92 zu TOP 5 b Nr. 2 entgegen. Weil weitere Ermittlungen
dazu nicht erforderlich sind und der Senat die Streitfrage selbst entscheiden kann,
erübrigt sich eine Zurückverweisung.
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1) Nach dem vorgenannten Beschluß haben die Wohnungseigentümer gegen die
Stimme nur des Antragstellers dem Antrag
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eines Miteigentümers zugestimmt, den Fahrradraum "in der vorgefundenen Form" zu
akzeptieren. Der Hintergrund des Genehmigungsbeschlusses und auch das
Vorverfahren belegen, daß damit die Baumaßnahmen des Antragsgegners sanktioniert
sein sollten, d.h. die Gemeinschaft sich mit dem nunmehr existenten Fahrradkeller
zufriedengibt, unabhängig davon, ob nun etwa dem Antragsgegner im Zusammenhang
damit teilweise Gemeinschaftseigentum zur Nutzung überlassen ist. Soweit mithin der
Kinderwagen- und Fahrradraum in der heutigen Gestaltung nach Lage und Größe nicht
gänzlich mit dem Aufteilungsplan übereinstimmt und der Antragsgegner insoweit einen
Teil dieses Raumes und damit Gemeinschaftseigentum für sich in Anspruch nimmt und
nutzt, ist ihm durch den genannten Beschluß also ein Sondernutzungsrecht und zwar
ausschließlich schuldrechtlicher Art, an der streitigen Teilfläche eingeräumt worden.
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2) Der Beschluß ist wirksam, denn er ist nicht auf Antrag gemäß § 43 Abs.1 Nr. 4 WEG
für ungültig erklärt worden und er verstößt auch nicht gegen eine Rechtsvorschrift, auf
deren Einhaltung nicht rechtswirksam verzichtet werden kann
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(§ 23 Abs.4 WEG).
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a) Eine Anfechtung ist vom Antragsteller nicht erklärt, wenngleich der Herausgabeantrag
innerhalb der Anfechtungsfrist bei Gericht eingegangen war und sein Verfahrensbevoll-
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mächtigter in der Begründung auf seine Ausführungen im Parallelverfahren Bezug
genommen hat. Insbesondere lag entgegen der Ansicht des Antragstellers im
Herausgabeantrag nicht - was allenfalls in Frage kommt - inzidenter auch der Antrag,
einen seinem Herausgabeantrag etwaig entgegenstehenden Beschluß der
Eigentümergemeinschaft für ungültig zu erklären. Hätte er die Anfechtung in Erwägung
gezogen und erklären wollen, hätte er diese wie im Parallelverfahren des früheren
Miteigentümers M. erklärt, was ohne weiteres daraus folgt, daß der Antrag innerhalb der
Anfechtungsfrist gestellt ist. Daß die Anfechtung gerade nicht auch mit dem
vorliegenden Antrag erklärt werden sollte, bekräftigt der Umstand, daß er nur gegen den
Antragsgegner und nicht auch - wie bei einer Beschlußanfechtung erforderlich - gegen
die übrigen Eigentümer gerichtet ist. Im Parallelverfahren ist es zwar zur Anfechtung,
nicht aber zur Ungültigkeitserklärung gekommen.
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b) Dem Beschluß, durch den mit Ausnahme des Antragsgegners alle
Wohnungseigentümer vom Recht der Nutzung des streitigen Teils des
gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen werden, steht auch keine zwingende
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Rechtsvorschrift entgegen.
aa) Zwar kann gemäß § 15 Abs.2 WEG mit Stimmenmehrheit nur beschlossen werden,
in welcher Weise vom gemeinschaftlichen Eigentum Gebrauch gemacht werden kann,
d.h. es kann durch Mehrheitsbeschluß nur das dem einzelnen Wohnungseigentümer
nach § 13 Abs.2 WEG zustehende Gebrauchsrecht konkretisiert, nicht aber - wie bei der
Einräumung eines Sondernutzungsrechts - entzogen werden. Ein solches
Sondernutzungsrecht kann einem Wohnungseigentümer anerkanntermaßen aber durch
eine Vereinbarung, also unter Mitwirkung aller Wohnungseigentümer, eingeräumt
werden (vgl. Senat, ZMR 98, 373 = WE 98, 193; BayObLG NJW-RR 92, 599 und 93, 86
m.w.N). Das dem einzelnen Wohnungseigentümer nach § 13 Abs.2 WEG zustehende
Gebrauchsrecht steht unter dem Vorbehalt einer im Rahmen der allgemeinen Gesetze
zulässigen anderweitigen Gebrauchsregelung nach §§ 15 Abs.1, 1o Abs.1 S.2 WEG,
die einschneidende Beschränkungen enthalten kann (BGH NJW 95, 2o36 = JR 96,
235).
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bb) Ebensowenig besteht Grund zu der Annahme, daß der Beschluß einen
schwerwiegenden und weitreichenden Eingriff in den dinglichen Kernbereich des
Wohnungseigentumsrechts (vgl. BGH NJW 95, 2o36 und 94, 3231 m.w.N.; Pick in
Bärmann/Pick/ Merle WEG § 1o Rdnr.63) beinhaltet, so daß die
Eigentümerversammlung zu dieser Beschlußfassung absolut unzuständig gewesen
wäre. Richtig war zwar der seinerzeit an die Beteiligten ergangene Hinweis des
Landgerichts, daß nach der Rechtsprechung des Senats - Entscheidung vom 25.1o.93
(NJW 95, 2o2) - die Einräumung eines dinglichen Sondernutzungs rechts am
Gemeinschaftseigentum nicht durch einen unangefochten gebliebenen
Mehrheitsbeschluß erfolgen kann (erneut Beschluß v. 6.3.98 - 16 Wx 3o9/97 = OLGR
98). Ein solches dingliches Nutzungsrecht, d.h. mit Abänderung der Teilungserklärung
und Eintragung im Grundbuch hatte aber ersichtlich der vorgenannte Beschluß gar nicht
begründet und auch nicht begründen sollen. Davon zu unterscheiden ist - worauf der
Senat auch schon damals hingewiesen hat - die Frage, ob die übrigen
Wohnungseigentümer aufgrund eines durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß
eingeräumten nur schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts verpflichtet sind, die
Alleinnutzung durch den begünstigten Wohnungseigentümer hinzunehmen.
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Der streitige, an sich anfechtbare, aber vom Antragsteller nicht angefochtene ist auch
sonst vom Gericht nicht für ungültig erklärte und damit bestandskräftige
Mehrheitsbeschluß ist danach heute für den Antragsteller bindend. Entscheidet über die
Begründung eines schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts, wozu an sich eine
Vereinbarung notwendig gewesen wäre, nur die Mehrheit der Wohnungseigentümer,
und wird diese fehlerhafte Entscheidung
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auf Anfechtung nicht für ungültig erklärt, ist der Beschluß verbindlich (vgl. BGH aaO;
BayObLG NJW-RR 92, 81 und 93, 85 m.w.N.). In diesem Fall sind die Interessen der
überstimmten oder der bei der Beschlußfassung nicht anwesenden
Wohnungseigentümer durch die Möglichkeit der Anfechtung und bei schuldloser
Fristversäumung durch das Recht auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewahrt
(BGH NJW 94, 3231 m.w.N.). Das Gesetz will mit § 23 Abs.4 WEG klare Verhältnisse
schaffen und verhindern, daß noch nach längerer Zeit der Einwand erhoben werden
kann, ein Mehrheitsbeschluß sei unwirksam (Senat, NJW-RR 93,844).
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Sonach ist die Entscheidung des Landgerichts antragsgemäß abzuändern und die
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erstinstanzliche Entscheidung wiederherzustellen, da sie mit Recht auch den
weiterverfolgten Herausgabeantrag abgewiesen hat.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dem
unterlegenen Beteiligten zu 1) die Gerichtskosten der Rechtsmittelinstanzen
aufzuerlegen (§ 47 S. 1 WEG). Im übrigen war es geboten, an dem in § 47 WEG
bestimmten Kostengrundsatz festzuhalten, wonach die Verfahrensbeteiligten die ihnen
entstandenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben. Angesichts dessen,
daß das Amts- und Landgericht entgegengesetzt entschieden haben, sieht der Senat
keinen Anlaß, von dem Grundsatz abzuweichen,
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daß die Beteiligten im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit ihre außergerichtlichen
Kosten grundsätzlich selbst zu tragen haben.
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Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.
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