Urteil des OLG Köln vom 12.01.1998
OLG Köln (aufrechnung, kündigung, miete, widerklage, zeitpunkt, mieter, unverzüglich, mietvertrag, annahme, bestand)
Oberlandesgericht Köln, 16 U 67/97
Datum:
12.01.1998
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
16 U 67/97
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 3 O 21/97
Schlagworte:
Umfang der sich aus einem Mietvertrag als Nebenpflicht ergebenden
Konkurrenzschutzanspruchs
Normen:
BGB §§ 535 ff
Leitsätze:
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e : Die in förmlicher Hinsicht nicht zu
beanstandende Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das
Landgericht hat im Ergebnis zutreffend einen Räumungsanspruch der
Klägerin gegen den Beklagten bejaht und die auf Konkurrenzschutz
gerichtete Widerklage des Beklagten abgewiesen. 1. Der
Räumungsanspruch der Klägerin ergibt sich aus § 556 Abs. 1 BGB. Das
zwischen den Parteien vereinbarte Mietverhältnis ist spätestens durch
Kündigung der Klägerin vom 10.01.1997 beendet worden. Es kann für
das Bestehen eines Räumungsanspruchs dahingestellt bleiben, ob
bereits die vorangegangenen Kündigungen vom 06.11.1996 und
04.12.1996 zur Auflösung des Vertrages geführt haben. Zum Zeitpunkt
der Kündigung vom 10.01.1997 hatte der Beklagte die Miete für die
Monate November und Dezember 1996 nicht bezahlt, so daß selbst
nach der gesetzlichen Fälligkeitsregelung des § 551 Abs. 1 BGB ein
Mietrückstand von 2 Monatsmieten zum Zeitpunkt der
Kündigungserklärung eingetreten war (§ 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Dieser
die Kündigung rechtfertigende Mietzinsrückstand bestand auch dann,
wenn der Beklagte in der Vergangenheit zuviel Miete gezahlt haben
sollte. Entgegen der vom Beklagten vertretenen und im Schriftsatz vom
04.12.1997 nochmals vertieften Auffassung handelt es sich bei dem
Bereicherungsanspruch wegen überzahlter Miete um einen
selbständigen, die Mietzinsforderung nicht unmittelbar mindernden
Anspruch. Gemäß § 3 des Mietvertrages zwischen den Parteien
schuldete der Beklagte einen vertraglich fest vereinbarten monatlichen
Mietzins. Der von ihm geltend gemachten Anspruch auf Rückzahlung,
der mit der gegenüber dem Vertrag geringeren Verkaufsfläche begründet
wird, findet seine rechtliche Grundlage in dem Minderungsrecht nach §
537 BGB. Es wird nämlich geltend gemacht, die tatsächliche
Beschaffenheit des Mietgegenstandes entspreche nicht der
Vereinbarung, die von einer Verkaufsfläche von ca. 29 qm ausgeht. Den
insofern vorausbezahlten Mietzins kann der Mieter gemäß § 812 BGB für
die Vergangenheit bereicherungsrechtlich zurückfordern (Palandt-Putzo,
BGB, 55. Auflage, § 537 Rdnr. 21 m.w.N.). Das Bestehen eines
derartigen Anspruchs führt aber nicht automatisch zur Erfüllung des
Anspruchs des Vermieters auf die laufend fällig werdenden
Mietzinsforderungen. Nur mit der Aufrechnung kann einem
bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruch Erfüllungswirkung
zukommen. Die Kündigung ist nicht gemäß § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB
unwirksam geworden. Dies setzte nämlich voraus, daß der Mieter
"unverzüglich" nach der Kündigung "die Mietschuld durch Aufrechnung
zum Erlöschen gebracht hat". Wie das Landgericht zutreffend festgestellt
hat, ist die Aufrechnung nicht unverzüglich erklärt worden. Mit Schreiben
vom 05.09.1996 hat der Beklagte eine Mietzinsminderung wegen der
Verletzung einer angeblichen Konkurrenzschutzpflicht durch die
Klägerin lediglich in Aussicht gestellt. Das anwaltliche Schreiben vom
09.12.1996 enthält keine Aufrechnungserklärung. In diesem Schreiben
wird vielmehr nur eine Zahlungsforderung aufgemacht, ohne die
Aufrechnung zu erklären. Entscheidend gegen die Annahme einer
Aufrechnungserklärung in diesem Schreiben spricht vor allem, daß der
erstinstanzliche Prozeßbevollmächtigte des Beklagten darin ausgeführt
hat, eine Aufrechnung sei nicht statthaft und deshalb von seinem
Mandanten zu Unrecht erklärt worden. Angesichts dieser rechtlichen
Ausführung scheidet eine Auslegung des Schreibens als
Aufrechnungserklärung aus. Die erstmals hilfsweise mit der
Klageerwiderung vom 14.05.1997 erklärte Aufrechnung war nicht mehr
unverzüglich im Sinne des § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB. Da es schon an
diesen formellen Voraussetzungen des § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB fehlt,
kann für den vorliegenden Räumungsrechtstreit offenbleiben, ob die
Aufrechnung auch an § 3 der Allgemeinen Vertragsbedingungen
scheitert und ob diese Formularklausel wirksam ist. Es bedarf auch
keiner Entscheidung zur Höhe des zur Aufrechnung gestellten
Bereicherungsanspruchs des Beklagten gemäß § 812 Abs. 1 BGB
wegen überzahlter Miete. 2. Mit zutreffenden Erwägungen hat das
Landgericht auch die Widerklage abgewiesen. Der Beklagte hat keinen
Anspruch darauf, daß die Klägerin die Firma "I." zwingt, keine Strümpfe
mehr zu verkaufen. Ein derartiger Unterlassungsanspruch bestand zum
Zeitpunkt der Erhebung der Widerklage schon deshalb nicht mehr, weil
der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag von der Klägerin
nach den vorstehenden Ausführungen wirksam gekündigt worden war.
Im Rahmen des danach bestehenden bereicherungsrechtlichen
Nutzungsverhältnisses unterliegt die Beklagte gegenüber dem Kläger
keiner Konkurrenzschutzverpflichtung. Für die Vergangenheit fehlt für
den Feststellungsantrag das Feststellungsinteresse im Sinne des § 256
ZPO. Aber selbst wenn man dies anderes sähe, scheidet eine Pflicht der
Klägerin zur Verhinderung des Verkaufs von Strümpfen durch die Firma
"I." aus. Zwar genügte die Annahme eines vertragsimmanenten
Konkurrenzschutzes des Mieters, daß ein bestimmter Geschäftszweck
Gegenstand des Mietvertrages geworden ist. Ein sich als Nebenpflicht
des Vermieters aus dem Mietvertrag über gewerbliche Räume
ergebender Konkurrenzschutz erfaßt nur die ,Hauptartikel" des
Konkurrenten, nicht auch das gesamte Nebensortiment (hier:
Konkurrenz einer Strumpfboutique mit einem Laden, der in einem breiten
Sortiment ,günstige Gelegenheiten" aus Überschuß- und
Fehlproduktionen aller Art anbietet).
Rechtskraft:
rechtskräftig
Tenor:
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Köln
vom 10.06.1997 - 3 O 21/97 - wird zurückgewiesen. Der Kläger trägt die
Kosten des Berufungsverfah-rens. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
1
Die in förmlicher Hinsicht nicht zu beanstandende Berufung hat in der Sache keinen
Erfolg. Das Landgericht hat im Ergebnis zutreffend einen Räumungsanspruch der
Klägerin gegen den Beklagten bejaht und die auf Konkurrenzschutz gerichtete
Widerklage des Beklagten abgewiesen.
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1.
3
Der Räumungsanspruch der Klägerin ergibt sich aus § 556 Abs. 1 BGB. Das zwischen
den Parteien vereinbarte Mietverhältnis ist spätestens durch Kündigung der Klägerin
vom 10.01.1997 beendet worden. Es kann für das Bestehen eines Räumungsanspruchs
dahingestellt bleiben, ob bereits die vorangegangenen Kündigungen vom 06.11.1996
und 04.12.1996 zur Auflösung des Vertrages geführt haben.
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Zum Zeitpunkt der Kündigung vom 10.01.1997 hatte der Beklagte die Miete für die
Monate November und Dezember 1996 nicht bezahlt, so daß selbst nach der
gesetzlichen Fälligkeitsregelung des § 551 Abs. 1 BGB ein Mietrückstand von 2
Monatsmieten zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung eingetreten war (§ 554 Abs. 1
Nr. 1 BGB). Dieser die Kündigung rechtfertigende Mietzinsrückstand bestand auch
dann, wenn der Beklagte in der Vergangenheit zuviel Miete gezahlt haben sollte.
Entgegen der vom Beklagten vertretenen und im Schriftsatz vom 04.12.1997 nochmals
vertieften Auffassung handelt es sich bei dem Bereicherungsanspruch wegen
überzahlter Miete um einen selbständigen, die Mietzinsforderung nicht unmittelbar
mindernden Anspruch. Gemäß § 3 des Mietvertrages zwischen den Parteien schuldete
der Beklagte einen vertraglich fest vereinbarten monatlichen Mietzins. Der von ihm
geltend gemachten Anspruch auf Rückzahlung, der mit der gegenüber dem Vertrag
geringeren Verkaufsfläche begründet wird, findet seine rechtliche Grundlage in dem
Minderungsrecht nach § 537 BGB. Es wird nämlich geltend gemacht, die tatsächliche
Beschaffenheit des Mietgegenstandes entspreche nicht der Vereinbarung, die von einer
Verkaufsfläche von ca. 29 qm ausgeht. Den insofern vorausbezahlten Mietzins kann der
Mieter gemäß § 812 BGB für die Vergangenheit bereicherungsrechtlich zurückfordern
(Palandt-Putzo, BGB, 55. Auflage, § 537 Rdnr. 21 m.w.N.). Das Bestehen eines
derartigen Anspruchs führt aber nicht automatisch zur Erfüllung des Anspruchs des
Vermieters auf die laufend fällig werdenden Mietzinsforderungen. Nur mit der
Aufrechnung kann einem bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruch
Erfüllungswirkung zukommen.
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Die Kündigung ist nicht gemäß § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB unwirksam geworden. Dies
setzte nämlich voraus, daß der Mieter "unverzüglich" nach der Kündigung "die
Mietschuld durch Aufrechnung zum Erlöschen gebracht hat". Wie das Landgericht
zutreffend festgestellt hat, ist die Aufrechnung nicht unverzüglich erklärt worden.
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Mit Schreiben vom 05.09.1996 hat der Beklagte eine Mietzinsminderung wegen der
Verletzung einer angeblichen Konkurrenzschutzpflicht durch die Klägerin lediglich in
Aussicht gestellt.
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Das anwaltliche Schreiben vom 09.12.1996 enthält keine Aufrechnungserklärung. In
diesem Schreiben wird vielmehr nur eine Zahlungsforderung aufgemacht, ohne die
Aufrechnung zu erklären. Entscheidend gegen die Annahme einer
Aufrechnungserklärung in diesem Schreiben spricht vor allem, daß der erstinstanzliche
Prozeßbevollmächtigte des Beklagten darin ausgeführt hat, eine Aufrechnung sei nicht
statthaft und deshalb von seinem Mandanten zu Unrecht erklärt worden. Angesichts
dieser rechtlichen Ausführung scheidet eine Auslegung des Schreibens als
Aufrechnungserklärung aus.
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Die erstmals hilfsweise mit der Klageerwiderung vom 14.05.1997 erklärte Aufrechnung
war nicht mehr unverzüglich im Sinne des § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB.
9
Da es schon an diesen formellen Voraussetzungen des § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB fehlt,
kann für den vorliegenden Räumungsrechtstreit offenbleiben, ob die Aufrechnung auch
an § 3 der Allgemeinen Vertragsbedingungen scheitert und ob diese Formularklausel
wirksam ist. Es bedarf auch keiner Entscheidung zur Höhe des zur Aufrechnung
gestellten Bereicherungsanspruchs des Beklagten gemäß § 812 Abs. 1 BGB wegen
überzahlter Miete.
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2.
11
Mit zutreffenden Erwägungen hat das Landgericht auch die Widerklage abgewiesen.
12
Der Beklagte hat keinen Anspruch darauf, daß die Klägerin die Firma "I." zwingt, keine
Strümpfe mehr zu verkaufen.
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Ein derartiger Unterlassungsanspruch bestand zum Zeitpunkt der Erhebung der
Widerklage schon deshalb nicht mehr, weil der zwischen den Parteien geschlossene
Mietvertrag von der Klägerin nach den vorstehenden Ausführungen wirksam gekündigt
worden war. Im Rahmen des danach bestehenden bereicherungsrechtlichen
Nutzungsverhältnisses unterliegt die Beklagte gegenüber dem Kläger keiner
Konkurrenzschutzverpflichtung.
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Für die Vergangenheit fehlt für den Feststellungsantrag das Feststellungsinteresse im
Sinne des § 256 ZPO.
15
Aber selbst wenn man dies anderes sähe, scheidet eine Pflicht der Klägerin zur
Verhinderung des Verkaufs von Strümpfen durch die Firma "I." aus. Zwar genügte die
Annahme eines vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes des Mieters, daß ein
bestimmter Geschäftszweck Gegenstand des Mietvertrages geworden ist.
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Dies ist ausweislich des § 1 des Mietvertrages der Fall, wonach die Mieträume zur
Benutzung als "Strumpfboutique" zur Verfügung gestellt wurden.
17
Ein derartiger, sich als Nebenpflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag darstellender
Konkurrenzschutz erfaßt jedoch nach seinem sachlichen Gehalt nur die "Hauptartikel"
des Konkurrenten (Krämer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und
18
Wohnraummiete, 2. Auflage, III Rdnr. 1245; BGH WUM 1975, 163 (164)). Von einer
Konkurrenz kann nämlich nur dann gesprochen werden, wenn beide Geschäfte
dieselbe Verbrauchergruppe ansprechen. Der Mieter muß daher grundsätzlich
hinnehmen, daß in einem Nachbargeschäft die von ihm vertriebene Ware als
"Nebenartikel" angeboten wird.
Die Grenze des dem Mieter Zumutbaren ist erst dann überschritten, wenn durch das
Angebot von Nebenartikeln beim Nachbargeschäft der Umsatz einen so starken
Abbruch erleidet, daß die Mieträume für den Vertragszweck nur noch eingeschränkt
brauchbar sind (BGH ZMR 1957, 152; OLG Frankfurt NJW 1982, 707). Zwar hat der
Beklagte hier gewisse Umsatzeinbrüche behauptet, diese sind jedoch nicht so
gravierend, daß die von ihm als "Strumpfboutique" gemieteten Räume dadurch in ihrer
Brauchbarkeit erheblich beeinträchtigt worden wären.
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Ein Anlaß, die Revision zuzulassen, besteht nicht. Die zu entscheidenden Fragen
haben keine grundsätzliche Bedeutung. Mit der Entscheidung wird auch nicht von der
höchstrichterlichen Rechtsprechung abgewichen (§ 546 Abs. 1 ZPO).
20
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
21
Streitwert für das Berufungsverfahren: 26.258,56 DM
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