Urteil des OLG Koblenz vom 25.10.2006
OLG Koblenz: stadt, wertminderung, auszug, bekanntgabe, teilung, geschäftsverkehr, bodenbelastung, empfehlung, alter, vollstreckbarkeit
Umlegungsrecht
OLG
Koblenz
25.10.2006
1 U 1250/05.Baul
Der Wert eines Einwurfgrundstücks wird durch den ursprünglich unbekannten, im Laufe des Umlegungsverfahrens dann
bekannt gewordenen und später gutachterlich ausgeräumten Altlastenverdacht nicht gemindert.
Geschäftsnummer:
1 U 1250/05.Baul
1a O 10/03.Baul
Landgericht Koblenz
Verkündet
am 25.10.2006
Niemüller,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin der
Geschäftsstelle
in dem Baulandverfahren
betreffend das Umlegungsverfahren "I…-A…", I…,
an dem beteiligt sind
1. Umlegungsausschuss der Stadt I…,
- Antragsteller und Berufungsführer -
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte
2. R… S…,
- Antragsgegner und Berufungsgegner –
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte
3. Stadt I…, vertreten durch den Oberbürgermeister,
4. Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation
wegen: Wertfestsetzung (Einwurfsgrundstück).
Der Senat für Baulandsachen des Oberlandesgerichts Koblenz hat durch den Richter am Oberlandesgericht Dr. Itzel als
Vorsitzenden, den Richter am Oberverwaltungsgericht Dr. Beuscher und den Richter am Oberlandesgericht Rüll
auf die mündliche Verhandlung vom 27. September 2006
für
R e c h t
Die Berufung des Antragstellers gegen das am 25. Juli 2005 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer - Kammer für
Baulandsachen - des Landgerichts Koblenz wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Berufungsführer zu tragen.
Die Beteiligten zu 3. und 4. tragen ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
G r ü n d e :
I.
Der antragstellende Umlegungsausschuss der Stadt Ingelheim wendet sich gegen einen Widerspruchsbescheid des
Beteiligten zu 4., durch den ein den Beteiligten zu 2. (Antragsgegner) betreffender geänderter Auszug aus dem
Umlegungsplan (vom 29. Februar 2000) aufgehoben wurde. Durch diese Änderung des Umlegungsplanes sollte der
Beteiligte zu 2. durch Reduzierung des Einwurfswertes seines Grundstücks mit den Kosten für Bodenuntersuchungen
und Sanierungsmaßnahmen belastet werden, nachdem hinsichtlich seines Grundstücks zwischenzeitlich ein
"Altlastenverdacht" bestand.
Hiergegen erhob der Beteiligte zu 2. Widerspruch, was dann zu der im vorliegenden Verfahren angegriffenen
Entscheidung (Widerspruchsbescheid) des Beteiligten zu 4. führte.
Das Landgericht (Baulandkammer) hat den Antrag des Umlegungsausschusses auf gerichtliche Entscheidung
zurückgewiesen und dies im Wesentlichen damit begründet, dass der Einwurfswert nach dem zwischenzeitlich auch
ausgeräumten Altlastenverdacht nicht zu reduzieren sei. Der Beteiligte zu 2. sei weder mit Bodenuntersuchungs- noch
mit Sanierungskosten zu belasten.
Hiergegen richtet sich die eingeschränkte Berufung des Antragstellers, die er unter Bezugnahme auf das bisherige
Vorbringen vor allem damit begründet, dass der im maßgeblichen Zeitpunkt bestehende Altlastenverdacht durch
Reduzierung des Einwurfswertes in Höhe von 20.000,00 DM zu berücksichtigen sei. Der im Laufe des
Umlegungsverfahrens auftauchende Altlastenverdacht hinsichtlich des Einwurfsgrundstückes des Beteiligten zu 2. sei
wertmäßig zu berücksichtigen. Diese Wertminderung sei auch durch die eingeholten Gutachten nicht ausgeräumt, da
dort ein "eingeschränkter" Bodenaustausch empfohlen werde. Es sei von einer altlastenverdachtsbedingten
Wertminderung des Einwurfsgrundstücks in Höhe von mindestens 20.000,00 DM hier auszugehen.
Von dieser allein noch strittigen Wertminderung ausgehend beantragt der Berufungsführer auf Grundlage der nicht im
Streit stehenden Einwurfs- und Zuteilungsgrundstücke,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils den Widerspruch des Beteiligten R… S... mit der Maßgabe
zurückzuweisen, dass für das Einwurfsgrundstück Nr. 112/5 ein Einwurfswert von 131.040,00 DM (66.999,69 EUR)
festgesetzt wird, mithin nach Zuteilung des Grundstücks Nr. 394 an den Eigentümer noch 17.480,00 DM (8.937,38 EUR)
zu zahlen sind.
Der Berufungsgegner beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er begründet dies unter Intensivierung seines erstinstanzlichen Vorbringens vor allem damit, dass zum einen bereits aus
Rechtsgründen der ursprüngliche Umlegungsplan nicht geändert werden durfte, mithin die Änderung des
Umlegungsplans vom 29. Februar 2000 unzulässig gewesen sei. Weiterhin sei wegen der gutachterlichen Feststellung
einer nicht gegebenen relevanten Bodenbelastung, der Ausräumung des Altlastenverdachtes hinsichtlich des
Einwurfsgrundstücks eine Reduzierung bei der Wertfestsetzung nicht zulässig.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zwischen den Beteiligten
gewechselten Schriftsätze mit den weiter zu den Akten gereichten Unterlagen, auf den Inhalt der vorgelegten
Verwaltungs-, Umlegungsakte sowie auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils (S. 2 - 9, Bl. 110 - 117 GA)
verwiesen.
II.
Die zulässige Berufung des Umlegungsausschusses der Stadt I… hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat
den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zu Recht zurückgewiesen. Eine Herabsetzung des Wertes für das
Einwurfsgrundstück des Klägers ist im vorliegenden Fall nach Ausräumung des "Altlastenverdachtes" nicht möglich. Der
Beteiligte zu 4. hat demnach zu Recht den geänderten Auszug aus dem Umlegungsplan vom 29. Februar 2000
aufgehoben.
Unabhängig von den im Verfahren aufgeworfenen mehr formal-rechtlichen Fragen (u.a. Bekanntgabe des geänderten
Umlegungsplanes vom 26. November 1991 gegenüber der Rechtsvorgängerin des Antragsgegners,
Änderungsmöglichkeiten des Umlegungsplans nach § 70 Abs. 2 oder § 73 BauGB) leidet der geänderte, den Beteiligten
zu 2. (Antragsgegner) betreffende Umlegungsplan vom 29. Februar 2000 an einem materiell-rechtlichen Fehler, was
dann zutreffenderweise zu dessen Aufhebung geführt hat.
Im vorliegenden Fall mit seinen sachlichen Besonderheiten können weder die Kosten für Bodenuntersuchungen noch
gegebenenfalls anfallende Sanierungskosten nach dem inzwischen ausgeräumten Altlastenverdacht zum Nachteil des
Antragsgegners in die Wertfestsetzung für das Einwurfsgrundstück einfließen. Die Berücksichtigung dieser Kosten zum
Nachteil des Antragsgegners scheidet im hier vorliegenden Fall aus Rechtsgründen aus; eine Reduzierung des Ein-
wurfswertes bzw. eine Verrechnung der oben genannten Kosten mit/ gegen den Einwurfswert findet nicht statt.
1. Im Umlegungsverfahren findet sich die gesetzliche Grundlage für die Wertermittlung insbesondere in den §§ 57, 58,
194 BauGB. Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses, wobei grundsätzlich auf dessen
Bekanntgabe abgestellt wird (vgl. nur Dieterich, Baulandumlegung, 5. Aufl., Rdnr. 232 a).
Der hier entscheidende Umlegungsbeschluss wurde Anfang April 1986 bekannt gemacht. Damit bleiben zunächst
einmal grundsätzlich alle Änderungen der Wertverhältnisse der Folgezeit außer Betracht. Da erst im Jahr 1990 der
Beteiligten zu 3. bekannt wurde, dass auf einer Teilfläche des Einwurfsgrundstückes in der Zeit von 1959 bis 1964 eine
Mischanlage für Teer für Straßenbau betrieben worden war, scheidet dieser Umstand ("Altlastenverdacht") vom Grund-
satz her bei der Bewertung der Grundstücksflächen unter Berücksichtigung des oben genannten
Wertermittlungsstichtages aus, da damals gerade diese Art der Grundstücksnutzung (noch) nicht bekannt war, mithin sich
auch nicht auf die Beurteilung des Verkehrswertes für diese Grundstücksfläche in diesem Zeitpunkt auswirken konnte (so
wohl für die steuerliche Bewertung von Grundstücken in diesen Situationen BFH, DB 1998,1844 - 1847).
2. Mit den insoweit überzeugenden Ausführungen des Berufungsführers geht aber auch der Senat davon aus, dass bei
objektivem Vorliegen von besonderen Beschaffenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks (vgl. § 5 Abs.
5 WertV) im Wertermittlungszeitpunkt diese - wertmäßig - selbst dann zu berücksichtigen sind, wenn das Vorhandensein
erst im Rahmen des Umlegungsverfahrens, bekannt, ermittelt und spezifiziert wird. So kann durchaus eine im Zeitpunkt
der Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses noch nicht ersichtliche Kontaminierung einer Einwurfsfläche wert-
mindernd berücksichtigt werden, wenn sich diese Verunreinigung erst im Laufe des Umlegungsverfahrens herausstellt
(vgl. zur Gesamtproblematik Kleiber, Simon, Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Aufl., Rdnr. 119 ff. zu §
5 WertV). Das Umlegungsverfahren dient gerade auch dazu, den Wert der jeweiligen Grundstücksflächen zu ermitteln
und festzulegen.
Wenn aber nun derartige (im Verfahren erst auftauchende) Erkenntnisse hinsichtlich bereits im Wertermittlungsstichtag
vorliegender objektiver grundstücksbezogener Gegebenheiten (Altlasten) berücksichtigt werden können und müssen,
dann muss im vorliegenden Fall der nachträglichen Ausräumung des entsprechend geäußerten Altlastenverdachts auch
dieser Umstand entsprechend für die Wertfestsetzung mit berücksichtigt werden. Hiernach gilt dann, dass dieser
Altlastenverdacht nach den entsprechenden fachkundigen Abklärungen und Untersuchungen ausgeräumt wurde und le-
diglich noch empfohlen wurde, für bestimmte Flächen (Spielflächen und Hausgärten) in geringem Umfang einen
Bodenaustausch vorzunehmen. Danach ist das Vorliegen einer "Altlast", einer relevanten Bodenverunreinigung mit den
entsprechenden Folgen für die Wertbemessung zur Überzeugung des Senats (§ 286 ZPO) ausgeschlossen. Auch die
verbleibende oben genannte Empfehlung - ohne entsprechende tatsächlich festgestellte Grundlage (Bodenbelastung) -
führt aus Rechtsgründen nicht zu einer Reduzierung des Einwurfswertes, da ein derartiger geringfügiger, auf bestimmte
Flächen beschränkter Bodenaustausch für die Verkehrswertermittlung in dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr keine
Rolle spielt, zumal es auch völlig offen ist, ob auf diesem Grundstücksteil überhaupt entsprechende Spielflächen oder
Hausgärten vorgesehen sind, angelegt und realisiert werden sollen.
Bei dieser die gesamten besonderen Umstände des vorliegenden Falls berücksichtigenden Bewertung hat der Senat
auch durchaus gesehen, dass die Rechtsvorgängerin des Antragsgegners ausweislich der Niederschrift über die
Erörterung am 4. September 1990 die Zuteilung gerade dieser zunächst in Altlastenverdacht stehenden Teilfläche
beantragte, was aber von dem Antragsteller abgelehnt wurde. In Fällen eines gegebenen Altlastenverdachts empfiehlt
sich wohl zur Vermeidung von Auseinandersetzungen über die jeweilige Bewertung die Zuteilung des neuen
Grundstücks an alter Stelle; hierdurch können Streitigkeiten - wie im vorliegenden Fall - wohl ausgeschlossen werden
(vgl. Dieterich, a.a.O., Rdnr. 232 r).
3. Nach allem scheidet auch für den Senat eine Berücksichtigung der angefallenen Bodenuntersuchungskosten, deren
Ersatz der Antragsteller im Berufungsverfahren zu Recht nicht weiter verfolgt, wie auch von Sanierungskosten (für
gutachterlich nicht nachgewiesene Bodenverunreinigungen) aus (zur Bemessung der Minderung bei tatsächlich
gegebener Bodenkontaminierung vgl. OLG München, OLGRMünchen 2000, 90 f.).
Der Wert der eingeworfenen Teilfläche ist durch den ursprünglich unbekannten, im Laufe des Umlegungsverfahrens
dann bekannt gewordenen und später gutachterlich ausgeräumten Altlastenverdacht nicht gemindert. Die
Berücksichtigung entsprechender Kosten für die Sanierung in dem geänderten Umlegungsplan vom 29. Februar 2000
war rechtlich unzulässig.
Damit hat der Beteiligte zu 4. diesen Plan zu Recht durch den Widerspruchsbescheid aufgehoben. Das Landgericht hat
zutreffenderweise den Antrag auf gerichtliche Entscheidung durch den Beteiligten zu 1. durch die angefochtene
Entscheidung zurückgewiesen. Damit bleibt auch die Berufung des Antragstellers in der Sache ohne Erfolg und ist
zurückzuweisen.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 ZPO, §§ 221 Abs. 1, 228 BauGB; die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit
folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO, § 221 Abs. 1 BauGB.
Die Revision gegen dieses Urteil ist nicht zuzulassen, da die in § 543 Abs. 2 ZPO, § 221 Abs. 1 BauGB genannten
Gründe nicht gegeben sind. Es handelt sich um eine Entscheidung im und für den vorliegenden Einzelfall, der
tatsächliche Besonderheiten aufweist (zunächst nicht bekannter, später dann ausgeräumter Altlastenverdacht).
Der Wert des Berufungsverfahrens wird unter Berücksichtigung des eingeschränkten Antrags des Berufungsführers auf
10.226,00 EUR (entspricht 20.000,00 DM) festgesetzt.
Dr. Itzel Dr. Beuscher Rüll