Urteil des OLG Karlsruhe, Az. 9 U 204/05
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OLG Karlsruhe Urteil vom 11.5.2006, 9 U 204/05
Gewerberaummietvertrag: Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung der vereinbarten Mietkaution
Leitsätze
Zahlt der Mieter die vereinbarte Kaution nicht, so hängt die Berechtigung des Vermieters, deshalb das
Mietverhältnis fristlos zu kündigen, von den Umständen des Einzelfalles ab.
Tenor
1. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Konstanz vom 16.11.2005 abgeändert und die
Klage abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
1
Die Klägerin nimmt den Beklagten nach fristloser Kündigung, deren Berechtigung streitig ist, auf Räumung
angemieteter Gewerberäume in Anspruch.
2
Mit Mietvertrag vom 29.03.2005 mietete der Beklagte von der Klägerin ab 01.07.2005 Gewerberäume mit einer
Gesamtfläche von ca. 36,2 qm zu einer Monatsmiete von 310,- EUR zuzüglich Nebenkosten. In § 2 Nr. 1 des
Mietvertragsformulars ist angekreuzt „Er läuft auf unbestimmte Zeit.“ Das darunter stehende Kästchen bei Nr. 2
„Nur für Wohnraummietverträge (Kündigungsausschluss)“ ist nicht angekreuzt. Auch die Lücke, in der im
nachfolgenden Text ausgefüllt werden kann, dass auf bestimmte Jahre auf das Recht zur ordentlichen
Kündigung verzichtet wird, ist nicht ausgefüllt. In der nächsten Zeile „Eine Kündigung ist erstmals am mit
gesetzlicher Frist zulässig“ ist jedoch das Datum 01.07.2010 eingesetzt. Unter § 2 Nr.4 ist durch Einfügung
von „3“ in den Freiraum für Gewerberaum eine Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Ablauf eines
Kalendervierteljahres vereinbart. In § 16 Nr. 3 wird auch bei auf bestimmte Zeit abgeschlossenem Mietvertrag
bei Vorliegen gewichtiger Gründe ein Kündigungsrecht gewährt. Nach dessen Nr. 4 kann der Mieter, wenn ein
gestaffelter Mietzins vereinbart ist, auch einen auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag zum Ablauf
von 4 Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung kündigen.
3
Der Beklagte hat die Räume zum 01.07.2005 bezogen, jedoch die gemäß § 6 Ziffer 2 des Mietvertrages
vereinbarte Mietkaution von 2 Monatsmieten nicht geleistet. Die Julimiete wurde an die Klägerin überwiesen
und dem Konto des Beklagten mit Wertstellung vom 06.07.2005 belastet. Mit Schreiben vom 06.07.2005
widersprach der Beklagte Bezug nehmend auf ein Telefonat dem Ausschluss des Kündigungsrechtes bis
1.7.2010 gemäß § 2 Abs. 2 des Mietvertrages, da eine vierjährige Kündigungsfrist niemals zur Diskussion
gestanden habe. Er bot einen Änderungsvertrag mit einer halbjährigen Kündigungsfrist zum Monatsende an.
Die Klägerin antwortete mit Schreiben vom 08.07.2005. Sie verwies darauf, dass sie sich mit ihrem
Rechtsanwalt in Verbindung gesetzt habe, der ihr dringend geraten habe, zu überlegen, ob sie nicht wegen
Einmietbetrug Strafanzeige erstatte, nachdem entgegen der mietvertraglichen Vereinbarung weder irgendeine
Mietzahlung noch irgendeine Kaution erbracht worden sei. Sie setzte eine letzte Zahlungsfrist zur Zahlung der
fälligen Monatsmiete, der Nebenkosten und der Kaution bis 14.07.2005. Weiter merkte sie an, dass ihr
Rechtsanwalt sie darauf hingewiesen habe, dass sie widrigenfalls berechtigt sei, eine fristlose Kündigung
auszusprechen mit der Folge, dass der Beklagte zum Schadensersatz dergestalt verpflichtet sei, dass er ihr
alle entstandenen Mietausfälle bis zum 01.07.2010 zu erstatten habe. Der Beklagte antwortete mit Schreiben
vom 11.07.2005. Die Klägerin solle gefälligst ihre Buchhaltung prüfen. Die verzögerte Mietzahlung beruhe auf
der Unleserlichkeit der Kontonummer im Mietvertrag, der von der Klägerin auch mangelhaft gestaltet und ihm
quasi untergeschoben worden sei. Der postulierte „Einmietbetrug“ werde Konsequenzen haben. Sofern sich die
Klägerin nicht entschuldige, werde er über die anmaßende Behandlung die entsprechenden Informationen an
die Vertriebsdirektion M. weiterleiten. Ohne einvernehmliche Gestaltung des Mietverhältnisses werde sie auch
keine Kaution erhalten. Was einen möglichen Rechtsstreit betreffe, habe die Allianz Rechtsschutz einen langen
Atem.
4
Mit Schreiben vom 27.07.2005 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos wegen des sich aus dem Anruf
und dem Schreiben des Klägers vom 11.07.2005 ergebenden nicht tragbaren Verhaltens, wegen der
verspäteten Mietzinszahlung und wegen der vertragswidrigen Nichtzahlung der Kaution. Der Beklagte trat dem
mit Anwaltsschreiben vom 08.08.2005 entgegen. Der Beklagte anerkenne seine Verpflichtung zur Zahlung der
Kaution, übe jedoch bis zur Klärung der streitigen fristlosen Kündigung ein Zurückbehaltungsrecht aus.
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Die Klägerin hat beantragt,
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der Beklagte wird verurteilt, die Gewerberäume im ersten Obergeschoss des Anwesens T.S.,
bestehend aus einem Zimmer und einem WC, zu räumen und geräumt an die Klägerin
herauszugeben.
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Der Beklagte hat beantragt,
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die Klage abzuweisen, fürsorglich Räumungsschutz.
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Gründe für eine fristlose Kündigung lägen nicht vor. Bis zur Klärung, ob die fristlose Kündigung berechtigt sei,
sei er zur Zurückbehaltung der Kaution berechtigt. Die Verzögerung der ersten Mietzahlung sei von der Klägerin
wegen der unleserlichen Kontonummer im Mietvertrag zu vertreten. Im übrigen stehe ihm ein
Zurückbehaltungsrecht zu, weil zwischen den Parteien ungeklärt sei, ob in dem Vertrag wirksam ein
Kündigungsrecht des Beklagten bis zum 1.7.2010 ausgeschlossen sei.
10 Das Landgericht hat ein Recht der Klägerin zur fristlosen Kündigung bejaht und der Klage stattgegeben.
11 Hiergegen wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung.
12 In der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin eine erneute außerordentliche fristlose Kündigung des
Mietverhältnisses vom gleichen Tage vorgelegt.
13 Der Beklagte ergänzt und vertieft sein Vorbringen erster Instanz. Zur erneuten fristlosen Kündigung verweigert
er die Einlassung, rügt Verspätung und gemacht geltend, dies sei ein neuer Streitgegenstand und deshalb nicht
Gegenstand der Klage.
14 Er beantragt,
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auf seine Berufung das Urteil des Landgerichts Konstanz vom 16.11.2005 abzuändern und die
Klage abzuweisen.
16 Die Klägerin beantragt,
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die Berufung zurückzuweisen.
18 Auch sie ergänzt ihr Vorbringen erster Instanz, nimmt auf das Urteil des Landgerichts Bezug, das sie für richtig
hält und verweist auf die erneute außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses und deren
Gründe.
II.
19 Die Berufung des Beklagten ist zulässig und begründet. Der Klägerin steht der mit der Klage geltend gemachte
Räumungsanspruch nicht zu, da die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch die Klägerin vom
27.7.2005 unberechtigt war, ihr im Sinne von § 543 Abs. 1 S. 2 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf
der Grundlage der zu diesem Zeitpunkt vorliegenden Umstände zugemutet werden kann und die erneute
außerordentliche fristlose Kündigung vom 12.4.2006 ein anderer Streitgegenstand ist, der nicht Gegenstand der
Klage ist.
20 Für die Beurteilung der fristlosen Kündigung vom 27.7.2005 können nach h. M. nur Umstände herangezogen
werden, die zu diesem Zeitpunkt vorlagen( Palandt/ Weidenkaff BGB 65. Aufl. § 543 BGB Rdnr. 55;
Schmidt/Futterer/Blank Mietrecht 8. Aufl. § 543 BGB Rdnr. 204). Bei Kündigungsgründen, die später
entstehen, muss, wie geschehen, mit der Folge eines anderen Streitgegenstandes erneut gekündigt werden (
vergl. Zöller/Vollkommer ZPO 25. Auflage Einleitung Rdnr. 79 zur arbeitsrechtlichen Kündigungsschutzklage
m. w. N. und Schmidt/Futterer/Börstinghaus Mietrecht 8. Aufl. § 558 b BGB Rdnr. 171 zum nachgeholten
Mieterhöhungsverlangen).
21 Der verzögerten ersten Mietzahlung um wenige Tage kommt keine wesentliche Bedeutung zu. Diese, die
Verweigerung der Zahlung der Kaution bis zum Zugang der fristlosen Kündigung vom 27. 7.2005, der Inhalt des
Telefonats sowie des Schreibens vom 11.7.2005, die bei der Wertung der Berechtigung zu dieser fristlosen
Kündigung nur zu berücksichtigen sind, rechtfertigen unter den besonderen Umständen, insbesondere des
eigenen Verhaltens der Klägerin, nicht den Ausspruch der fristlosen Kündigung zu diesem Zeitpunkt.
22 Nach dem Mietvertrag ist der Beklagte, was von ihm auch nicht in Abrede gestellt wird, verpflichtet, eine
Barkaution von zwei Monatsmieten zu leisten. Gegenüber diesem Anspruch der Klägerin steht dem Beklagten
kein Zurückbehaltungsrecht zu. Dieses kann der Beklagte weder darauf stützen, dass die Berechtigung zur
fristlosen Kündigung ungeklärt ist, noch darauf, dass zunächst geklärt werden müsse, ob das Kündigungsrecht
des Beklagten, wie im Vertrag niedergelegt, bis zum 01.07.2010 ausgeschlossen ist
23 Sofern die Sicherungsabrede für die Kaution, wie hier, keine inhaltliche Beschränkung enthält, soll die Kaution
den Vermieter ohne Rücksicht auf einen Streit der Parteien über die Berechtigung von Gegenrechten des
Mieters hinsichtlich seiner Vertragspflicht zur Zahlung der vereinbarten Miete vor einer Insolvenz des Mieters
schützen und ihm während und nach Beendigung des Mietverhältnisses eine erleichterte Durchsetzung seiner
berechtigten Ansprüche aus dem konkreten Mietverhältnis gegen den Mieter ermöglichen (OLG Düsseldorf,
ZMR 2000, 452 m. w. N.). Mit diesem bereits bei Mietbeginn aktuell werdenden Sicherungszweck ist ein
Zurückbehaltungsrecht des Mieters an der Kaution nach § 273 BGB nicht zu vereinbaren (OLG Düsseldorf
a.a.O. m. w. N.).
24 Wenn auch kein Zurückbehaltungsrecht besteht, so rechtfertigt dennoch allein die Nichtzahlung der Kaution
und das von der Klägerin beanstandete Verhalten des Beklagten bis zum maßgebenden Zeitpunkt keine
fristlose Kündigung. Die Nichtzahlung der Kaution allein reicht im allgemeinen nicht aus, die Fortsetzung des
Mietverhältnisses für den Vermieter als unzumutbar im Sinne von § 543 BGB erscheinen zu lassen. Anders
kann es sich zwar dann verhalten, wenn, wie hier, der Mieter sich weigert, die vereinbarte Kaution zu erbringen
oder bei Zahlungsunvermögen, wofür hier kein Anhaltspunkt bestand. In diesen Fällen wird das
Sicherungsbedürfnis des Vermieters erheblich tangiert. In derartigen Fällen kann eine fristlose Kündigung in
Betracht zu ziehen sein, insbesondere dann, wenn der Mieter auch im übrigen fällige Zahlungen nicht pünktlich
leistet (OLG Düsseldorf NJW-RR 1995, 1100; OLG Celle NJW-RR 2003, 155). Der Senat verneint hier aber das
Vorliegen solcher besonderen Umstände zum Zeitpunkt des Zugangs der ersten fristlosen Kündigung vom
27.7.2005. Aus dem Verhalten des Beklagten und dem Inhalt seines Schreibens vom 11.07.2005 ergeben sich
bei der vorzunehmenden Abwägung keine solchen besonderen Umstände. Zwar ist der Inhalt dieses
Schreibens ebenso unangemessen wie der Einsatz der Nichtzahlung der Kaution als Druckmittel für die
Klärung des Mietverhältnisses im Sinne des Beklagten. Diese Verhalten des Beklagten muss aber im
Zusammenhang gesehen werden mit dem vorangegangenen Schreiben der Klägerin vom 08.07.2005, in dem
diese gleich zu Beginn des Mietverhältnisses nur wegen der nicht sofortigen Zahlung der ersten Miete und der
Kaution im Zusammenhang mit der Meinungsverschiedenheit über die Wirksamkeit des zeitweiligen
Kündigungsausschlusses eine Strafanzeige wegen Einmietbetrugs sowie eine fristlose Kündigung mit einer
Schadensersatzforderung für Mietausfall bis zum Jahre 2010 in den Raum stellt. Angesichts dieses
vorangegangenen Schreibens der Klägerin, das entscheidend zur Eskalation der Beziehungen der Parteien
beigetragen hat, sieht der Senat allein in der ebenso überzogenen Antwort des Beklagten und der Verweigerung
der Kautionszahlung keinen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses zu diesem Zeitpunkt. Hinzu
kommt, dass die Klägerin ihrerseits dadurch zu dem Konflikt beitragen hat, dass sie den Mietvertrag,
zumindest nicht völlig widerspruchsfrei abgefasst hat. Auch wurde unstreitig bei Abschluss des Mietvertrages
nur über das beiderseitige Interesse an einem längeren Mietverhältnis, nicht jedoch darüber gesprochen, dass
für einen Zeitraum von 5 Jahren eine Kündigungsmöglichkeit ausgeschlossen werden soll, was dann aber,
wenn auch nicht geschickt formuliert, von der Klägerin in den Mietvertrag aufgenommen wurde. Üblicherweise
werden solche wichtigen Fragen vor Abschluss des Vertrages ausdrücklich besprochen.
25 Spätere Kündigungsgründe, die zur erneuten fristlosen Kündigung am Tage der mündlichen Verhandlung
führten, sind nicht zu berücksichtigen, da diese fristlose Kündigung mit neuem Streitgegenstand nicht durch
Änderung der Klage in den Rechtsstreit eingeführt wurde. Es bedarf daher auch nicht des Eingehens auf die
Frage der Zurückweisung wegen Verspätung.
26 Da die Berufung des Beklagten Erfolg hat, hat die Klägerin gemäß § 91 Abs. 1 ZPO die Kosten des
Rechtsstreits in beiden Instanzen zu tragen. Die übrigen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 708 Nr. 10, 713
ZPO. Die Voraussetzungen der Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.