Urteil des OLG Karlsruhe, Az. 11 Wx 40/06
OLG Karlsruhe (allgemeine geschäftsbedingungen, verwalter, befreiung, baden, verjährungsfrist, beschwerde, verwaltung, geschäftsbedingungen, antragsteller, interesse)
OLG Karlsruhe Beschluß vom 14.12.2007, 11 Wx 40/06
Beschluss der Wohnungseigentümer über die Genehmigung des Verwaltervertrages: Vereinbarung einer
Verkürzung der Verjährungsfrist und einer Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbot
Tenor
1. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluss des Landgerichts Baden-Baden vom
9. Februar 2006 - 3 T 76/05 - aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Behandlung und Entscheidung auch über
die Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde an das Landgericht Baden-Baden zurückverwiesen.
2. Der Geschäftswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 6.000,00 EUR festgesetzt.
Gründe
l.
1
Die Antragsteller und die B.-B. Bei einer Eigentümerversammlung am 23.12.2004 wurde unter TOP 2 die
Beteiligte Ziffer 4 zur Verwalterin bestellt (AS 15). Der Entwurf eines Verwaltervertrages war den Eigentümern
vor der Eigentümerversammlung von der Beteiligten Ziffer 4 zugeleitet worden. Die Antragsteller hatten
bezüglich des Verwaltervertrages und der Verwaltervollmacht Änderungswünsche formuliert, über die
abgestimmt wurde. Alle Änderungswünsche wurden mehrheitlich zurückgewiesen.
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Durch Mehrheitsbeschluss wurde die vorherige Verwalterin beauftragt und bevollmächtigt, mit der Beteiligten
Ziffer 4 den neuen Verwaltervertrag abzuschließen.
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Der Vertrag ( AS 23 ff.) enthält folgende Regelungen:
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„§2 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters….
6. Die Rechte der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter können grundsätzlich nur von der Gemeinschaft
ausgeübt werden. Der Verwalter unterliegt nicht der Einzelanweisung einzelner Eigentümer oder dem
Verwaltungsbeirat. Der Verwalter ist von den Beschränkungen des § 181 BGB frei.…
§ 7 Verjährung
Zur Sicherung des Rechtsfriedens verjähren wechselseitige Ansprüche der Parteien aus vertraglichem Grunde
auf Erfüllung oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung in zwei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem
Tag der Zuwiderhandlung oder dem erstmaligen Unterlassen…. “.
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In der Verwaltervollmacht (AS 29) ist unter § 1 folgende Regelung enthalten:
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„Die WE-Gemeinschaft bevollmächtigt den Verwalter unter ausdrücklicher Befreiung von den Vorschriften des §
181 BGB, im Rahmen seines Verwalterauftrages alle Rechtsgeschäfte vorzunehmen und verbindliche
Erklärungen abzugeben, die das Verwaltungsobjekt betreffen. Dies betrifft auch ausdrücklich das Recht,
Versicherungsverträge zu kündigen bzw. neu abzuschließen“.
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Die Antragsteller haben den Beschluss über die Verwalterbestellung angefochten, soweit er die Genehmigung
von Verwaltervertrag und Verwaltervollmacht beinhaltet. Das Amtsgericht hat den Antrag mit Beschluss vom
26.10.2005 zurückgewiesen. Die sofortige Beschwerde zum Landgericht Baden-Baden blieb ohne Erfolg.
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Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen die Antragsteller ihr Anliegen weiter. Sie sind der
Auffassung, die Beschlüsse über den Verwaltervertrag und die Vollmacht entsprächen nicht den Grundsätzen
ordnungsgemäßer Verwaltung. Die generelle Befreiung von der Beschränkung des § 181 BGB liege
ausschließlich im Interesse des Verwalters. Die Minderheit einer Wohnungseigentümergemeinschaft müsse
nicht das Risiko des Missbrauchs hinnehmen. Ob der Verwalter das Vertrauen der Gemeinschaft verdiene,
lasse sich erst nach einer gewissen Zeit der Tätigkeit feststellen. Es genüge, im Einzelfall eine Befreiung zu
erteilen. Die Abkürzung der Verjährungsfrist liege ebenfalls ausschließlich im Interesse des Verwalters. Die
Ermächtigung zur Kündigung von Versicherungsverträgen widerspreche der Teilungserklärung. Bei den
Regelungen handle es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen, die einer Inhaltskontrolle nicht standhielten.
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Die Antragsgegner sind der Beschwerde entgegengetreten und haben geltend gemacht, die Vereinbarungen
seien im Einzelnen ausgehandelt worden.
ll.
10 Die zulässige sofortige Beschwerde hat in der Sache - vorläufig - Erfolg.
11 Die angegriffene landgerichtliche Entscheidung hält der allein möglichen rechtlichen Überprüfung (§ 27 Abs. 1
FGG) nicht in allen Punkten stand.
12 Der Beschluss über die Genehmigung des Verwaltervertrages und die Verwaltervollmacht entspricht
hinsichtlich der Regelung über die Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbot des § 181 BGB, wenn es sich
dabei um allgemeine Geschäftsbedingungen handeln sollte, sowie hinsichtlich der Verkürzung der
Verjährungsfrist nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 21 Abs. 4, 5 WEG, da die
Regelung zur Befreiung von den Einschränkungen des § 181 BGB einer Inhaltskontrolle nicht stand hält und
die Regelung zur Verkürzung der Verjährungsfrist wegen Verstoßes gegen § 202 Abs. 1 BGB unwirksam ist (
BayObLG WuM 1991, 312 f.). Die Befugnis des Verwalters, bestehende Versicherungsverträge zu kündigen
und neue abzuschließen, ist mit der Teilungserklärung vereinbar, jedoch hat sich das Beschwerdegericht nicht
mit der aufgeworfenen Frage auseinandergesetzt, ob die Erteilung dieser Befugnis ordnungsgemäßer
Verwaltung entspricht.
13 1. Die Verkürzung der Verjährungsfrist
14 Die Regelung verkürzt entgegen § 195 BGB die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren auf zwei Jahre,
für den Beginn der Verjährungsfrist wird entgegen § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB nicht an die Kenntnis des Gläubigers
angeknüpft, sondern an den Tag der Zuwiderhandlung oder des erstmaligen Unterlassens.
15 Dies stellt einen Verstoß gegen § 309 Nr. 7a, b BGB dar, wonach die Haftung des Verwenders für Schäden aus
Verletzungen von Leben, Körper und Gesundheit sowie für sonstige Schäden im Falle groben Verschuldens in
allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht ausgeschlossen oder begrenzt werden kann. Eine solche
unzulässige Haftungsbegrenzung liegt auch vor, wenn die Verjährung abgekürzt wird (vgl. OLG Düsseldorf,
ZMR 2006, 870 ff. m.w.N.; BayObLG Beschluss vom 23.12.2002, 2 ZBR 89/02; Furmans, Der
Wohnungseigentümer 2002, 77, 86). Aber auch wenn man davon ausgeht, dass diese Vereinbarung gem. § 305
Abs. 1 Satz 3 BGB im Einzelnen ausgehandelt worden sein sollte, ist diese Regelung unwirksam, da sie mit §
202 Abs. 1 BGB nicht vereinbar ist, wonach die Verjährung bei Haftung wegen Vorsatzes nicht im voraus durch
Rechtsgeschäft erleichtert werden kann. Die angegriffene Vereinbarung umfasst auch
Schadensersatzansprüche wegen vorsätzlicher Pflichtverstöße (vgl. OLG München NJW 2007, 227).
16 2. Befreiung von Verbot des § 181 BGB im Verwaltervertrag und in der Verwaltervollmacht
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a) Sollte es sich bei diesen beanstandeten Vereinbarungen um allgemeine Geschäftsbedingungen handeln,
liegt ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung vor, weil diese Regelung gemessen
an § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 1. Alt. BGB unwirksam ist.
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Die pauschale Befreiung von den Einschränkungen des § 181 BGB führt nämlich zu einer ungemessenen
Benachteiligung der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter.
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aa) Grundsätzlich wird auch der Wohnungseigentumsverwalter vom Selbstkontrahierungsverbot des §
181 BGB erfasst, sodass er in der Regel nicht mit sich im Namen der Wohnungseigentümer
Rechtsgeschäfte vornehmen kann (vgl. Staudinger/Bub, BGB, Bearb. 2005, § 26 WEG Rn. 259). Die
Wohnungseigentümer können den Verwalter aber von diesem Verbot befreien (vgl. Niedenführ/Schulze,
WEG, 7. Aufl., § 27 Rn. 35; Gruber, NZM 2000, 263, [270] ). Im Falle der Befreiung vom
Selbstkontrahierungsverbot kann der Verwalter bis zum Widerruf für die
Wohnungseigentümergemeinschaft auch dann handeln, wenn eine Interessenkollision vorliegt
(Staudinger/Bub a.a.O. § 27 Rn. 104, Bärmann/Pick/Merle, WEG 9. Aufl., § 27 Rn. 104).
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Allerdings unterliegt der Verwaltervertrag der Kontrolle der §§ 305 ff. BGB, soweit er für eine Mehrzahl
von Fällen vorformuliert wurde (Westphalen, Vertragsrecht und AGB, Klauselwerke, „Verwaltervertrag
für Wohnungseigentümer“ Rn. 31; Staudinger/Bub a.a.O. § 26 Rn. 237).
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bb) Durch die Befreiung erfolgt eine rechtliche Schlechterstellung der Wohnungseigentümer im
Vergleich zur gesetzlichen Rechtslage, da die Befreiung Handlungen des Verwalters der konkreten
Zustimmung der vertretenen Wohnungseigentümer entzieht.
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Eine umfassende Abwägung der beiderseitigen Interessen (vgl. Ulmer/Brandner/Hensen, AGB Recht,
10. Aufl., § 307 Rn. 102) ergibt, dass diese Benachteiligung unangemessen ist.
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(1) Mit Abschluss des Verwaltervertrages übernimmt der Verwalter regelmäßig die Pflicht, fremde
Interessen - die Interessen der Wohnungseigentümer - wahrzunehmen und zu wahren (vgl.
Staudinger/Bub a.a.O. § 26 Rn. 75). So bestimmt sich die Ordnungsmäßigkeit einer
Verwaltungsmaßnahme nach dem Gemeinschaftsinteresse, also der Nützlichkeit der Maßnahme
für die Gemeinschaft, nicht für das Sonderinteresse Dritter, auch nicht des Verwalters, der
vielmehr als Treuhänder der Gemeinschaft so weit wie möglich Eigeninteressen denen seiner
Auftraggeber unterzuordnen hat (BayObLG, Beschluss vom 23.12.2002, 2 ZBR 89/02).
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Bei einem Auftreten des Verwalters auf beiden Seiten eines Vertrages besteht grundsätzlich die
Gefahr der Interessenkollision und damit für die Wohnungseigentümer das Risiko, dass ihre
Interessen nicht in ausreichendem Maße wahrgenommen werden.
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(2) Dass es sich dabei nicht um ein theoretisches Problem handelt, wird praktisch erhellt, wenn
man sich Beispiele des Alltags vorstellt, in denen der Verwalter, der auch Dienst- oder
Werkleistungen als Hausmeister oder Bauunternehmer anbietet oder Rechtsanwalt, Steuerberater,
Wirtschaftsprüfer oder Architekt ist, mit sich für die Wohnungseigentümergemeinschaft Verträge
abschließt (vgl. Dürr, Der Verwaltervertrag im Wohnungseigentum, WEZ 1988, 227 ff.). Denkbar
sind auch die Fälle der Doppelvertretung, in denen der Verwalter als Vertreter der
Wohnungseigentümer oder Wohnungseigentümergemeinschaft und als Vertreter eines Dritten, z.B.
eines Versicherungsunternehmens, kontrahiert. Missbräuchlich könnte der Verwalter auch eine
Sache, z.B. Öl, für sich günstig erwerben und mit Gewinn an die Gemeinschaft weiterveräußern (
vgl. Dürr a.a.O.).
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Eine Gefahr besteht auch in der mangelnden Erkennbarkeit, da die Insichgeschäfte im
Wirtschaftsplan oder in der Abrechnung nur als Abrechnungsposten auftauchen und nicht als
Insichgeschäfte deklariert werden müssen.
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(3) Dem Interesse, diesen Risiken nicht ausgeliefert zu sein, steht das Interesse der
Wohnungseigentümer und des Verwalters gegenüber, für die ordnungsgemäße Wahrnehmung der -
für den Verwalter fremden - Interessen über ausreichende Handlungsfähigkeit nach außen, d.h.
Dispositionsfreiheit und Möglichkeit zur raschen Entscheidung, zu verfügen. Die Alternative der
vorherigen Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung zur Erreichung einer Zustimmung
wäre dagegen äußerst schwerfällig.
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Die Abwägung, welchem Ziel - der größeren Kontrolle oder der umfassenderen Handlungsfähigkeit
- der Vorrang zu geben ist oder wie diese Interessen zum Ausgleich gebracht werden können,
gehört in die Hand der Eigentümer, nicht in die des Verwenders von allgemeinen
Geschäftsbedingungen. Dies entspricht der Intention des Gesetzgebers, der in § 27 WEG dem
Verwalter lediglich wenige gesetzliche Befugnisse einräumt, die er für die Ausfüllung der
Verwalteramtes als unabdingbar betrachtet und deshalb deren Einschränkung versagt (vgl. § 27
Abs. 3 WEG). Die Erweiterung der Befugnisse hat der Gesetzgeber aber den
Wohnungseigentümern vorbehalten, dem Prinzip folgend, die Eigentümerrechte der
Wohnungseigentümer nicht mehr als erforderlich einzuschränken (Staudinger/Bub a.a.O. § 27 Rn.
5).
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(4) Dass zur Herstellung der notwendigen Handlungsfähigkeit der
Wohnungseigentümergemeinschaft durch rechtsgeschäftliche Erweiterung der Kompetenz des
Verwalters die generelle Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbot notwendig ist, ist weder
ersichtlich noch von den Antragsgegnern oder der Verwalterin dargetan.
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Allein das Argument, die Befreiung solle etwaigen Zweifelsfällen vorbeugen (Schmidt in Münchener
Vertragshandbuch Band 6, S.409, 417, dort zugleich mit der einschränkenden Anmerkung
versehen, dies setze aber das Vertrauen in den Verwalter voraus, dass kein Missbrauch damit
getrieben werde) vermag eine Befreiung nicht zu rechtfertigen.
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Da die generelle Befreiung wie im vorliegenden Fall für die Wohnungseigentümer in ihrer
Konsequenz auch nicht übersehbar ist, es also auch an der notwendigen Transparenz hinsichtlich
des Bereichs, für den auf Eigentümerrechte verzichtet wird, fehlt, ist eine generelle Befreiung vom
Verbot des § 181 BGB als unangemessen zu bewerten (vgl. Staudinger/Bub a.a.O. § 27 Rn. 45;
von Westphalen a.a.O. Rn. 31; Furmans NZM 2000, 985 ff.; Sauren, Verwaltervertrag und
Verwaltervollmacht im Wohnungseigentum, 3. Aufl., § 4 Anm. 10; OLG Düsseldorf NJW 2006,
3645 ff.).
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cc) Es wird deshalb darauf ankommen, ob die unstreitig vorformulierten Klauseln hier gem. § 305 Abs.
1 Satz 3 BGB ausgehandelt worden sind (BGHZ 143, 104 ff.). Dass innerhalb der
Wohnungseigentümergemeinschaft über diese Klauseln abgestimmt worden ist, genügt für ein
Aushandeln nicht, da es maßgeblich auf die Dispositionsbereitschaft des Verwenders ankommt.
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b) Dass die Befreiung von den Einschränkungen des § 181 BGB grundsätzlich mit dem Prinzip der
ordnungsgemäßen Verwaltung nicht zu vereinbaren ist (Staudinger/Bub a.a.O. § 27 Rn. 45, Dürr a.a.O.),
kann nicht festgestellt werden.
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Wird diese Vereinbarung im Rahmen eines Individualvertrages ausgehandelt, werden die Interessen der
Wohnungseigentümer regelmäßig in ausreichendem Maße geschützt, da sie sich unter eigener Abwägung
der Interessen für oder gegen eine Befreiung oder eine eingeschränkte Befreiung entscheiden können. Bei
anderer Betrachtung würde den Wohnungseigentümern die Möglichkeit genommen, einem bekannten und
bewährten Verwalter, möglicherweise aus den eigenen Reihen, dem ausreichendes Vertrauen
entgegengebracht wird, diese Kompetenz einzuräumen. Dies könnte insbesondere die Eigentümerrechte in
kleinen Wohnungseigentümergemeinschaften beschneiden.
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Allerdings erscheint es grundsätzlich wünschenswert, zur Herstellung der gebotenen Transparenz die
vertraglichen Bereiche zu benennen, für die die Befreiung erteilt wird ( Dürr a.a.O.), z.B. ausdrücklich zu
gestatten, dass der Verwalter sich selbst als Anwalt mandatieren darf.
36 3. Die Befugnis, Versicherungsverträge zu kündigen und abzuschließen.
37 Die Einräumung dieser Befugnis widerspricht der Teilungserklärung nicht.
38 § 5 der Teilungserklärung lautet:
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„Für das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum als Ganzes werden folgende
Versicherungen abgeschlossen: … Die Auswahl der Versicherungsgesellschaften obliegt dem Verwalter.
Nach Ablauf der ersten Versicherungsperiode kann die Eigentümerversammlung einen Wechsel der
Versicherungsgesellschaften beschließen.“
40 Damit wurde zunächst die Auswahl dem Verwalter übertragen. Bei systematischer Auslegung, die der Senat
hier selbst vornehmen darf, unter Berücksichtigung des folgenden Satzes ergibt sich, dass dieses Recht
mittlerweile auf die Wohnungseigentümer übergegangen ist und das Recht zur Auswahl durch den Verwalter nur
bis zum Ablauf der ersten Versicherungsperiode bestand. Dieses Ergebnis wird auch dadurch bestätigt, dass
diese Teilungserklärung gem. § 8 WEG von dem teilenden Miteigentümer miterklärt worden ist, der darin zum
ersten Verwalter bestellt worden ist.
41 Damit ist allerdings eine Übertragung dieses Rechts auf den Verwalter durch Mehrheitsbeschluss nicht
ausgeschlossen worden.
42 Weder das Amtsgericht noch das Landgericht haben sich aber mit der Frage auseinandergesetzt, ob diese
durch Mehrheitsbeschluss getroffene Entscheidung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Dazu wird
aufgrund der wegen Ziffer II 2 gebotenen Zurückverweisung nunmehr Gelegenheit bestehen.
43 Da die Beteiligten zur Frage des „Aushandelns“ im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB streitig vorgetragen haben,
kann der Senat als Rechtsbeschwerdeinstanz nicht selbst entscheiden und muss daher die Sache zur weiteren
Aufklärung an das Landgericht zurückgeben.
44 Der Geschäftswert wurde nach dem Interesse der Beteiligten gem. § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG a.F. orientiert an
der unangegriffenen Festsetzung des Landgerichts festgesetzt.