Urteil des OLG Karlsruhe vom 11.02.2005
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OLG Karlsruhe Urteil vom 11.2.2005, 10 U 199/03
Gewerberaummiete: Verhältnismäßigkeitsgrundsatz bei der Durchsetzung des Vermieterpfandrechts; Wegfall eines Mietzinsanspruchs nach
Schlösseraustausch
Tenor
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des LG Baden-Baden vom 4.9.2003 - 1 O 38/03 - geändert:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.549,20 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 1.344,70 EUR seit dem 6.8.2002, aus
jeweils 40,90 EUR seit dem 5.9.2002, dem 5.10.2002, dem 7.11.2002, dem 5.12.2002 und dem 7.1.2003 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die weiter gehende Berufung wird zurückgewiesen.
3. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz trägt die Klägerin 87 % und die Beklagte 13 %. Von den Kosten des Berufungsverfahrens trägt die
Klägerin 84 % und die Beklagte 16 %.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
5. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
1
(BGB - §§ -Angaben beziehen sich auf die zwischen dem 1.9.2001 und dem 31.12.2001 geltende Gesetzesfassung, Art. 229 §§ 3, 5 EGBGB)
2
I. Die Klägerin macht - für die Berufungsentscheidung noch erheblich - Mietzins- und Nutzungsausfall für Büroräume geltend.
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Durch Mietvertrag vom 5./6.2.2001 (K 1, Anlagenheft LG) vermietete die Klägerin der Beklagten für zwei Jahre Büroräume, eine Garage und zwei
Stellplätze in B. Mit Schreiben vom 8.4.2002 teilte die Beklagte der Klägerin mit, dass sie ihre Geschäfte nach Be. verlege und an einer
vorzeitigen Aufhebung des Mietvertrages interessiert sei, da die Büroräume etwa ab Juni des Jahres nicht mehr benötigt würden (K 2,
Anlagenheft LG). Im Juni und Juli 2002 entfernte die Beklagte die überwiegende Büroeinrichtung aus den Mieträumen. Die Miete für August
2002, die nach § 5 Nr. 1 des Mietvertrages spätestens am dritten Werktag eines Monats im Voraus zu leisten war, zahlte die Beklagte nicht. Die
Klägerin ließ die Türschlösser zu den Büroräumen austauschen. Die Beklagte weigerte sich daraufhin, die September-Miete zu zahlen. Mit
Schreiben vom 30.9.2002 rechtfertigte die Klägerin ihr Vorgehen unter Bezugnahme auf ihr Vermieterpfandrecht und kündigte das Mietverhältnis
fristlos wegen Zahlungsverzugs (K 4, Anlagenheft LG). Die Beklagte war mit der Kündigung einverstanden (vgl. Schreiben vom 4.10.2002, K 3,
Anlagenheft LG). Am 13.1.2003 übersandte sie dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin die Schlüssel des Mietobjekts.
4
Die Klägerin hat Mietzins für die Monate August und September 2002 und Nutzungsentschädigung für die Monate Oktober 2002 bis Januar 2003
geltend gemacht, jeweils 1.344,70 EUR (= 2.630 DM; 2.550 DM für die Büroräume und 80 DM für die Garage). Außerdem hat sie
Nebenkostenvorauszahlungen bzw. abgerechnete Nebenkosten begehrt.
5
Das LG hat mit Urt. v. 4.9.2003, auf das Bezug genommen wird, die Beklagte zur Zahlung von 8.068,20 EUR (Mietzins bzw.
Nutzungsentschädigung für August 2002 bis Januar 2003) nebst Verzugszinsen verurteilt. Die weiter gehende Klage, die nicht Gegenstand des
Berufungsverfahrens ist, hat es abgewiesen.
6
Gegen ihre Verurteilung hat die Beklagte zunächst in vollem Umfang Berufung eingelegt, diese dann jedoch bezüglich des Mietzinses für August
2002 nebst insoweit zugesprochener Verzugszinsen zurückgenommen. Zur Begründung wiederholt und vertieft sie ihr erstinstanzliches
Vorbringen. Sie sei nicht verpflichtet, den verlangten Mietzins für September 2002 und die verlangte Nutzungsentschädigung für Oktober 2002
bis Januar 2003 zu zahlen. Die Klägerin sei nicht berechtigt gewesen, die in die Mieträume eingebrachten Sachen in Besitz zu nehmen. Schon
gar nicht sei sie berechtigt gewesen, unangekündigt die Türschlösser auszuwechseln. Die Klägerin habe für die Zeit nach der Kündigung keinen
Anspruch auf Nutzungsentschädigung, da sie die Mieträume ihr, der Beklagten, nicht mehr überlassen habe. Dass sie, die Beklagte, die
Schlüssel erst später zurückgegeben habe, sei nicht wesentlich.
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Die Beklagte beantragt, das landgerichtliche Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.
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Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
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Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.
10 Ihre Anschlussberufung, mit der sie Schadensersatz in Höhe einer Miete für Februar 2003 geltend gemacht hat, hat sie zurückgenommen.
11 Hinsichtlich der Einzelheiten des erst- und zweitinstanzlichen Parteivorbringens wird auf die vorbereitenden Schriftsätze verwiesen.
12 II. Die Berufung der Beklagten ist zulässig. Für den noch in Streit befindlichen Zeitraum von September 2002 bis Januar 2003 hat sie hinsichtlich
der Miete bzw. Nutzungsentschädigung für die Büroräume Erfolg, nicht dagegen hinsichtlich der Miete bzw. Nutzungsentschädigung für die
Garage.
13 1. Nicht mehr in Streit ist der vom LG zuerkannte Anspruch der Klägerin auf Zahlung des vertraglich vereinbarten Mietzinses für die Büroräume
und die Garage i.H.v. insgesamt 2.630 DM (1.344,70 EUR) für August 2002 nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 6.8.2002.
14 2. Für den September 2002 hat die Klägerin entgegen der Ansicht des LG keinen Anspruch auf Zahlung des Mietzinses für die Büroräume,
sondern nur Anspruch auf Zahlung des Mietzinses für die Garage i.H.v. 80 DM (40,90 EUR).
15 a) Der Mietzinsanspruch für die Büroräume ist gem. § 536 BGB bzw. § 320 BGB entfallen (BGH v. 28.10.1981 - VIII ZR 302/80, MDR 1982, 485 =
NJW 1982, 870 [871]), da die Klägerin der Beklagten durch den Austausch der Türschlösser im August 2002 den Besitz der Räume entzogen hat.
16 aa) Die Klägerin vermutet zwar, dass die Türschlösser am 5.9.2002 gewechselt wurden (II 89). Das ist aber schon deshalb nicht zu
berücksichtigen, weil es sich dabei um unzulässigen neuen Vortrag in der zweiten Instanz handelt, § 531 Abs. 2 ZPO. In der ersten Instanz war
unstreitig, dass der Schlösseraustausch im August erfolgt war (S. 4 des LG-Urteils). Gegen eine Auswechslung erst am 5.9.2002 spricht im
Übrigen, dass die Beklagte schon am 3.9.2002 der Klägerin schrieb, dass sie wegen der Inbesitznahme der Räume durch die Klägerin keine
Septembermiete zahlen werde (B 1, Anlagenheft LG).
17 Die Klägerin räumte der Beklagten den Besitz an den Büroräumen im September 2002 nicht wieder ein. Eine bloße Bereitschaft der Klägerin, der
Beklagten während der Geschäftszeiten der Praxis ihres Ehemanns (im gleichen Haus) Zutritt zu den Büroräumen zu gewähren (II 31),
verschaffte dieser keinen Besitz. Denn der Besitz an den Mieträumen ist nicht (mehr) überlassen, wenn der Vermieter dem Mieter den
jederzeitigen, ungehinderten Zutritt zu ihnen durch einen Verschluss, den nur er, der Vermieter, öffnen kann, verwehrt (OLG Düsseldorf, Urt. v.
4.3.1982 - 10 U 199/81, zitiert nach Juris). Die Klägerin ermöglichte der Beklagten den uneingeschränkten Zutritt zu den Mieträumen auch nicht
dadurch, dass sie, wie sie behauptet, ihr die Übergabe der Schlüssel für die ausgetauschten Türschlösser anbot. Sie machte nämlich nach ihrem
Vortrag die Herausgabe der Schlüssel von der Zahlung der rückständigen Miete abhängig (II 31). Zur Geltendmachung dieses
Zurückbehaltungsrechts war sie nicht mehr berechtigt, nachdem sie der Beklagten zu Beginn des Mietverhältnisses die Räumlichkeiten
überlassen hatte (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rz. 193).
18 bb) Die Klägerin durfte sich nicht wegen des bestehenden Mietzinsrückstands vom August in den Besitz der Mieträume setzen. Sie hatte der
Beklagten mit Mietbeginn den unmittelbaren Besitz an den Büroräumen überlassen, wozu sie aufgrund des Mietvertrages gem. § 535 BGB
verpflichtet gewesen war. Das Recht zum Besitz verlor die Beklagte danach nicht schon aufgrund der ausgebliebenen Mietzahlung im August,
sondern erst bei Beendigung des Mietvertrags (BGH v. 28.10.1981 - VIII ZR 302/80, MDR 1982, 485 = NJW 1982, 870 [871]). Einen vorherigen
Verlust des Besitzrechts wegen Zahlungsverzugs sieht auch der Mietvertrag zwischen den Parteien nicht vor.
19 cc) Der Austausch der Türschlösser und der damit verbundene Entzug des Besitzes an den Mieträumen waren auch nicht durch ein
Vermieterpfandrecht gem. § 562 BGB gedeckt. Offen bleiben kann, ob die Klägerin berechtigt war, die eingebrachten Sachen der Beklagten gem.
§ 562b Abs. 1 S. 2 BGB in Besitz zu nehmen. Die Klägerin durfte jedenfalls ihr Vermieterpfandrecht nicht dadurch geltend machen, dass sie die
Türschlösser zu den Mieträumen auswechselte und damit der Beklagten den Besitz der Räume dauerhaft entzog. Zwar mag sein, dass ein
Vermieter unter Umständen auch Gewalt anwenden darf, wie z.B. Türen versperren oder das Schloss auswechseln, um eine Entfernung
eingebrachter Sachen vom Grundstück zu verhindern (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rz. III 269; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und
Wohnraummiete, 3. Aufl., Rz. III 893; Artz in MünchKomm/BGB, 4. Aufl., § 562b Rz. 1). Jedoch muss der Vermieter bei der Ausübung seiner
Befugnis, sein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters zu sichern, den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zwischen Mittel und
Zweck wahren (OLG Düsseldorf, Urt. v. 4.3.1982 - 10 U 199/81, zitiert nach Juris; Staudinger/Emmerich, BGB, Bearbeitung, 2003, § 562b Rz. 4;
Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rz. III 269). Deswegen muss der Vermieter sich zunächst darauf beschränken, einer Entfernung der Gegenstände
durch den Mieter zu widersprechen (OLG München, Urt. v. 12.1.1989 - 29 U 2366/88, unter Ziff. 6, zitiert nach Juris; Artz in MünchKomm/BGB,
4. Aufl., § 562b Rz. 1; Staudinger/Emmerich, BGB, Bearbeitung, 2003, § 562b Rz. 9). Dies tat die Klägerin aber nicht. Sie sprach die Beklagte im
August 2002 nicht darauf an, dass sie mit einer Entfernung eingebrachter Sachen nicht einverstanden sei. Die Beklagte traf zu diesem Zeitpunkt
auch keine Anstalten, die in den Mieträumen noch verbliebene Büroeinrichtung zu entfernen. Der Entfernung wesentlicher Teile der
Büroeinrichtung im Juni und Juli 2002 hatte die Klägerin ebenfalls nicht widersprochen.
20 Die Klägerin hatte zudem keinen Anlass, anzunehmen, dass die Beklagte ihr Vermieterpfandrecht missachten würde, wenn sie einer Entfernung
der eingebrachten Sachen widersprechen sollte. Die Beklagte hatte zwar im August nicht die Miete bezahlt. Sie war bis dahin jedoch ihren
Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nachgekommen. Sie hatte auch nicht versucht, sich aus den Mieträumen und dem Mietvertrag zu stehlen.
Sie hatte vielmehr schon im Schreiben vom 8.4.2002 die Geschäftsverlagerung mitgeteilt, den damit entfallenden Bedarf an den Mieträumen ab
Juni 2002 angekündigt und um vorzeitige Vertragsbeendigung gebeten.
21 dd) Die Tatsache, dass die Beklagte nach der Auswechslung der Türschlösser zu den gemieteten Büroräumen mit den ihr überlassenen
Schlüsseln noch Zugang zu Hausflur, Treppenhaus und Briefkasten hatte, ändert nichts daran, dass die Mietzinszahlungspflicht für die
Büroräume entfallen ist. Die Nutzungsmöglichkeit von Hausflur und Treppenhaus hatte nur untergeordnete Bedeutung. Sie diente allein dem
Zugang zu den gemieteten Büroräumen. Ohne deren Besitz machte die Nutzungsmöglichkeit der Nebenräume keinen Sinn mehr. Das Gleiche
gilt für die Nutzung des Briefkastens.
22 b) Nicht entfallen ist die Mietzinszahlungspflicht für die Garage für September 2002 i.H.v. 80 DM (40,90 EUR). Die Beklagte hatte im September
weiterhin Besitz an der Garage. Diese blieb auch nach Auswechslung der Türschlösser zu den Büroräumen zugänglich. Die Beklagte hat nicht
vorgetragen, dass die Klägerin das Garagenschloss austauschte oder den Zugangscode für die Fernbedienung der Garagenöffnung änderte,
sondern nur, dass sie keine Kenntnis von einem Schlossaustausch oder einer Codeänderung hat (II 11). Auch wenn Garage und Büroräume
Gegenstände eines Mietvertrags waren, ist über den Mietzins für die Garage und den für die Büroräume nicht notwendig einheitlich zu
entscheiden. Die Miete für die Garage ist im Mietvertrag gesondert ausgewiesen.
23 3. Die Klägerin hat entgegen der Ansicht des LG keinen Anspruch gem. § 546a Abs. 1 BGB auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die
Büroräumlichkeiten für Oktober 2002 bis Januar 2003.
24 a) Das Mietverhältnis wurde aufgrund des Kündigungsschreibens der Klägerin vom 30.9.2002 (K 4, Anlagenheft LG) beendet. Die Beklagte
erklärte sich mit der ausgesprochenen Beendigung des Mietvertrages im Schreiben vom 4.10.2002 (K 3, Anlagenheft LG) einverstanden. Die
Beklagte hat jedoch der Klägerin nach Beendigung des Mietverhältnisses die Büroräumlichkeiten nicht vorenthalten. Die Klägerin hatte sich
zuvor schon selbst den unmittelbaren Besitz an den Büroräumen verschafft, indem sie die Türschlösser austauschte. Die Beklagte konnte ihr
daher nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr den Besitz vorenthalten.
25 Die Beklagte gab zwar nach Beendigung des Mietverhältnisses auch die (ehemaligen) Schlüssel der Büroräumlichkeiten nicht unverzüglich
zurück, wozu sie gem. § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet gewesen wäre (OLG Hamm NZM 2003, 26), sondern erst im Januar 2003. Unter den
besonderen Umständen des vorliegenden Falls enthielt die Beklagte der Klägerin aber ausnahmsweise die Mietsache nicht dadurch vor, dass
sie die Schlüssel zu den Büroräumen nicht unverzüglich zurückgab. Denn die Klägerin war auch ohne die Schlüssel der Beklagten nicht
gehindert, die Räume anderweitig zu verwenden (Staudinger/Rolfs, BGB, Bearbeitung, 2003, § 546 Rz. 16). Die Schlüssel der Beklagten hätten
ihr nicht zum Besitz verholfen. Mit ihnen hätte die Klägerin keinen Zugang zu den Räumen gehabt. Sie hätte sie auch für eine Weitervermietung
der Räume nicht benötigt. Dass die Beklagte mit ihren Schlüsseln noch Zugang zu Hausflur und Treppenhaus hatte, schränkte die Möglichkeit
der Klägerin, die Büroräume anderweitig zu verwenden, nicht ein.
26 b) Ein Vorenthalten der Büroräume liegt auch nicht deshalb vor, weil die Beklagte auch die Fernbedienung für die Garage erst im Januar 2003
zurücksandte. Zwar darf ein Mieter die Mietsache nicht in Teilen zurückgeben. Eine Sache ist daher erst dann zurückgegeben, wenn der
Vermieter die Mietsache insgesamt einschließlich Zubehör erhalten hat. Im vorliegenden Fall sind jedoch Büroräume und Garage nicht eine
einheitliche Mietsache (s.o. 2.b.). Die fehlende Rückgabe der Garagenfernbedienung bedeutet daher nicht, dass die Beklagte der Klägerin die
Büroräume vorenthielt. Schließlich begründet die verspätete Rückgabe des Schlüssels für den Briefkasten nicht ein Vorenthalten der Büroräume.
Die verspätete Rückgabe dieses Schlüssels verhinderte nicht einen vollständigen unmittelbaren Besitz der Klägerin an den Mieträumen durch
den Austausch der Türschlösser. Der Briefkastenschlüssel gewährte keinen Zugang zu den Räumen. Die Klägerin hat nicht vorgetragen, dass
die Nutzung und Verwertung der Büroräume durch das Fehlen der Briefkastenschlüssel eingeschränkt war.
27 Die Tatsache, dass die Klägerin in den Mieträumen die restliche Büroeinrichtung der Beklagten verwahrte, gewährt ihr ebenfalls keinen
Nutzungsentschädigungsanspruch. Dadurch wird der Tatbestand des Vorenthaltens der Mietsache nicht erfüllt (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rz. III
270; Staudinger/Emmerich, BGB, Bearb., 2003, § 562b Rz. 11).
28 4. Die Klägerin hat aber Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs. 1 BGB für die Garage für die Monate Oktober 2002 bis
Januar 2003 i.H.v. monatlich 80 DM (= 40,90 EUR), insgesamt 163,60 EUR.
29 Die Beklagte hatte an der Garage bis zum Januar 2003 noch unmittelbare Sachherrschaft und damit Besitz. Sie übersandte der Klägerin die
Fernbedienung für die Garagenöffnung erst im Januar 2003. Ob die Beklagte nur Mitbesitzerin der Garage war, da die Klägerin durch ihren
Zentralschlüssel jederzeit Zugang zur Garage hatte, kann offen bleiben. Denn auch wenn die Klägerin Mitbesitz hatte, reicht die reine Erklärung
der Aufgabe des Mitbesitzes, die im Schreiben der Beklagten vom 4.10.2002 (K 3, Anlagenheft LG) gesehen werden könnte, nicht aus, um der
Rückgabepflicht nach § 546 Abs. 1 BGB zu genügen. Für eine vollständige Rückübertragung der Mietsache muss ein übergebener Schlüssel -
bzw. hier der automatische Türöffner - zurückgegeben werden (Staudinger/Rolfs, BGB, Bearbeitung, 2003, § 546 Rz. 12).
30 5. Die Beklagte schuldet der Klägerin somit an Mietzinszahlungen für August und September 2002 1.344,70 EUR und 40,90 EUR sowie an
Nutzungsentschädigungszahlungen für die Monate Oktober 2002 bis Januar 2003 4 mal 40,90 EUR, insgesamt also 1.549,20 EUR.
31 Die Verzinsung des Betrags von 1.344,70 EUR folgt aufgrund der Teil-Berufungsrücknahme der Beklagten ohne weiteres aus dem LG-Urteil. Im
Übrigen folgt sie daraus, dass die Beklagte sich seit den im Tenor genannten Zeitpunkten gem. § 284 Abs. 2 S. 1 BGB in Verzug befindet, § 288
Abs. 1 S. 1 BGB. Der Tag der Fälligkeit des Mietzinses richtet sich gem. § 5 Nr. 1 des Mietvertrages nach dem Kalender. Auch der Anspruch auf
Nutzungsentschädigung wird nach der mietvertraglichen Fälligkeitsregelung für die Miete fällig (BGH NJW 1974, 556; Palandt/Weidenkaff, BGB,
64. Aufl., § 546a Rz. 10).
32 6. Die Entscheidung über die Kosten folgt aus §§ 92 Abs. 1, 516 Abs. 3 ZPO. Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708
Nr. 10, 713 ZPO.
33 Gründe für eine Zulassung der Revision gem. § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.