Urteil des OLG Hamm, Az. 15 W 322/06
OLG Hamm: nicht zwingendes recht, wohnung, miteigentümer, verwalter, verwaltung, abrechnung, stimmrecht, stimmenmehrheit, umlegung, ausnahme
Oberlandesgericht Hamm, 15 W 322/06
Datum:
22.02.2007
Gericht:
Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper:
15. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
15 W 322/06
Vorinstanz:
Landgericht Detmold, 3 T 108/06
Tenor:
Der angefochtene Beschluss wird mit Ausnahme der Wertfestsetzung
aufgehoben.
Auf die sofortige erste Beschwerde der Beteiligten zu 4) wird der
Beschluss des Amtsgerichts vom 23. Februar 20006 mit Ausnahme der
Wertfestsetzung ebenfalls aufgehoben.
Der Antrag der Antragsteller vom 29. Dezember 2005, die in der
Eigentümerversammlung vom 8. Dezember gefassten Beschlüsse zu
TOP 4, 6 und 8 für unwirksam zu erklären, wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des Verfahrens werden den Beteiligten zu 1) bis 3)
auferlegt, eine Erstattung außergerichtlicher Auslagen findet in allen
Instanzen nicht statt.
Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5.500 €
festgesetzt.
G r ü n d e :
1
I.
2
Die Beteiligten sind die Miteigentümer der eingangs genannten Wohnungs- und
Teileigentumsanlage. Im vorliegenden Fall streiten sie über die Wirksamkeit der in der
Eigentümerversammlung vom 08.12.2005 gefassten Beschlüsse. Streitpunkt ist
insbesondere die Auslegung der Teilungserklärung zum Stimmrecht. Die Beteiligten zu
1) bis 3) vertreten dazu die Auffassung, die Sondereigentümer der Garagen seien nicht
stimmberechtigt, die Beteiligte zu 4) nimmt den gegenteiligen Standpunkt ein. Hierzu im
Einzelnen:
3
Die Beteiligte zu 4) hatte nach Erwerb des Grundstücks den dort vorhandenen Altbau zu
einem Wohn- und Geschäftshaus umgestaltet und anschließend ihr Eigentum in
Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt. In der Teilungserklärung vom 23.11.2000 (UR-
Nr. 55/2000 der Notarin K in H) heißt es dazu unter der Überschrift "II. Bildung von
4
Wohnungseigentum", das Grundstück werde in 15 Miteigentumsanteile aufgeteilt, die
jeweils "mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung und nicht zu
Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden" sein sollten. Es sollten sieben
Miteigentumsanteile mit dem Sondereigentum an einer Wohnung (Nr. 1 - 7 des
Aufteilungsplanes), ein Miteigentumsanteil mit dem Teileigentum an einem 243,03 qm
großen Gewerberaum (Nr. 8 des Aufteilungsplanes) und die restlichen sieben
Miteigentumsanteile jeweils mit dem Teileigentum an einem Garagenstellplatz
(Stellplatz Nr. 1 - 7 des Aufteilungsplanes) verbunden werden. Der Miteigentumsanteil
der sieben Garagenstellplätze beträgt insgesamt 95,63/1.000.
In der Gemeinschaftsordnung (Abschnitt III der Teilungserklärung) heißt es
(Unterstreichungen durch den Senat):
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"Für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gelten die
Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes, soweit nicht nachstehend etwas
anderes vereinbart ist.
6
Gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG wird als Inhalt des Wohnungseigentums bestimmt:
7
1. Zweckbestimmung
8
Das gesamte Gebäude dient Gewerbe- und Wohnzwecken. ...
9
3. Instandsetzungspflichten
10
... Wird ein Gebäude- oder Gebäudeteil ganz oder teilweise zerstört, so sind die
Wohnungseigentümer untereinander verpflichtet, den vor Eintritt des Schadens
bestehenden Zustand wieder herzustellen, wenn die Kosten der Widerherstellung
durch Versicherungen oder sonstige Ansprüche voll gedeckt sind. ...
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Wenn eine Pflicht zur Wiederherstellung nicht besteht, ist jeder andere
Wohnungseigentümer berechtigt, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen.
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4. Versicherungen
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Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, für sein Sondereigentum folgende
Versicherungen abzuschließen ...
14
Für das gemeinschaftliche Eigentum, wenn und soweit die vorstehenden
Versicherungen durch den Sondereigentümer nicht möglich sind, sind diese von
den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich abzuschließen.
15
5. Zahlungsverpflichtungen
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Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, nach Maßgabe der folgenden
Bestimmungen Beträge der laufenden Kosten zu leisten:
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Die Bewirtschaftungskosten bestehen aus: ...
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b) den Kosten für die Instandsetzung und Instandhaltung, wenn diese den
Wohnungseigentümern gemeinschaftlich unterliegen. ...
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Der auf jeden Wohnungseigentümer entfallende Anteil an den genannten Kosten
richtet sich nach dem Verhältnis der Wohnungseigentumsflächen und beträgt
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für das Wohnungseigentum Nr. 1
- 89,59qm
für das Wohnungseigentum Nr. 2
- 77,04 qm
für das Wohnungseigentum Nr. 3
- 83,97 qm
für das Wohnungseigentum Nr. 4
- 36,38 qm
für das Wohnungseigentum Nr. 5
- 109,24 qm
für das Wohnungseigentum Nr. 6
- 116,17 qm
für das Wohnungseigentum Nr. 7
- 101,65 qm
für das Wohnungseigentum Nr. 8
- 243,03 qm
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Die Kosten des Wasserverbrauchs ..., die Stromkosten und die Heizkosten trägt
jeder Wohnungseigentümer nach Maßgabe der Verbrauchsregistrierung selbst
entsprechend der Abrechnung der Stadtwerke.
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Die Kosten der Müllabfuhr werden nach Personenzahl verteilt. Dies gilt nicht für die
gewerblichen Räume. ...
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6. Wohnungseigentümersammlung
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Angelegenheiten, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach dem
Inhalt dieses Wohnungseigentums-Begründungsvertrages die
Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch
Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.
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Soweit nach Stimmenmehrheit beschlossen wird, gewährt jede Wohnung eine
Stimme. Über die gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift anzufertigen, und das
Original nach Unterzeichnung gem. § 24 Abs. 6 des Wohnungseigentumsgesetzes
aufzubewahren. Sofern sich aus diesem Vertrag oder dem Gesetz nichts anderes
ergibt, bedeutet Stimmenmehrheit, dass der Beschluss mit 2/3 Mehrheit gefasst
werden muss.
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Einmal im Jahr ist die Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Darüber
hinaus muss eine Wohnungseigentümerversammlung dann einberufen werden,
wenn einer der Wohnungseigentümer die Einberufung aus wichtigem Grunde unter
Angabe des Gegenstandes verlangt."
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Die Beteiligte zu 4) bestellte sich zur ersten Verwalterin und schloss am 12.01.2001
einen Verwaltervertrag mit einer Laufzeit von 5 Jahren ab. Danach veräußerte sie die
Wohnung Nr. 4 an die Beteiligten zu 1), die Wohnung Nr. 5 zusammen mit dem
Garagenstellplatz Nr. 5 an die Beteiligte zu 2) und die Wohnung Nr. 6 mit dem
Garagenstellplatz Nr. 1 an die Beteiligte zu 3). Die restlichen Wohnungen und
Garagenstellplätze sowie der Gewerberaum sind nach wie vor Eigentum der Beteiligten
zu 4).
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Am 08.12.2005 fand eine Eigentümerversammlung statt, an der alle Beteiligten
teilnahmen. Für die Verwalterin war deren Mitarbeiter I Versammlungsleiter. Schon zu
Beginn der Versammlung gab es Meinungsverschiedenheiten über die
Stimmrechtsverteilung. In der Niederschrift über die Eigentümerversammlung ist dazu
vermerkt:
29
TOP 2 Stimmrechtsverteilung
30
Herr I erläutert, dass es eindeutig so ist, dass die Stimmrechtsverteilung wie folgt ist:
15 Stimmanteile insgesamt, davon 10 Stimmen Fa. AGRUBA (WE 1, 2, 3, 7,
Gewerbeeinheit Nr. 8 und Stellplatz Nr. P 2, P 3, P 4, P 6 und P 7), 5 Stimmen
Eigentümer WE 4, 5 mit P 5 und 6 mit P 1.
31
Die Eigentümer von WE 4, 5 und 6 sehen die Verteilung anders, da sie meinen, man
hat nur ein Stimmrecht aus je einer Wohnung. ...
32
Im weiteren Verlauf der Versammlung wurden u.a. Beschlüsse über die Verlängerung
des Verwaltervertrages mit der Beteiligten zu 4) um 24 Monate (TOP 4), zur
Hausgeldabrechnung 2004 (TOP 6) und zur lnstandhaltungsrücklage (TOP 8) gefasst,
und zwar entsprechend der Stimmrechtszählung der Verwalterin jeweils mit zehn Ja-
Stimmen der Beteiligten zu 4) gegen fünf Nein-Stimmen der übrigen Beteiligten.
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Mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 29.12.2005 haben die Beteiligten
zu 1) - 3)
08.12.2005 zu den TOP 4, 5, 6 und 8 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Zur
Begründung haben sie u.a. ausgeführt, dass die Beschlüsse nicht mit der nach der
Teilungserklärung vom 23.11.2000 erforderlichen 2/3-Mehrheit gefasst worden seien.
Dem ist die Beteiligte zu 4) entgegengetreten.
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In der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 23.02.2006 haben die
Beteiligten das Verfahren, soweit es den in der Eigentümerversammlung vom
08.12.2005 zu TOP 5 gefassten Beschluss über die Hausgeldabrechnung 2003 betraf,
übereinstimmend für erledigt erklärt.
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Mit Beschluss vom 23.02.2006 hat das Amtsgericht die in der Eigentümerversammlung
vom 08.12.2005 zu den TOP 4, 6 und 8 gefassten Beschlüsse für ungültig erklärt. Zur
Begründung hat es ausgeführt, dass nach dem eindeutigen Wortlaut der
Teilungserklärung nur jede Wohnung, nicht hingegen die Garagenstellplätze eine
Stimme gewähre. Folglich seien die angefochtenen Beschlüsse schon deshalb ungültig,
weil sie nicht mit der erforderlichen 2/3-Mehrheit gefasst worden seien.
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Gegen diese Entscheidung legte die Beteiligte zu 4) rechtzeitig sofortige Beschwerde
ein. Sie steht auf dem Standpunkt, die in der Teilungserklärung enthaltene Regelung,
wonach nur jede Wohnung eine Stimme gewähre, sei unwirksam, weil sie all
denjenigen, die nur über Teileigentum an einem Garagenstellplatz verfügten, das
Stimmrecht versage. Die Teilungserklärung sei deshalb so auszulegen, dass jeder
Miteigentumsanteil eine Stimme gewähre.
37
Die Beteiligten zu 1) - 4) sind dem Rechtsmittel entgegengetreten.
38
Mit Beschluss vom 18.07.2006 hat das Landgericht die sofortige Beschwerde
zurückgewiesen. Gegen diese ihren Verfahrensbevollmächtigten am 10.08.2006
zugestellte Entscheidung richtet sich die mit Anwaltsschriftsatz vom 24.08.2006
eingelegte sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 4), die am selben Tag per
Fax bei dem Landgericht eingegangen ist.
39
II.
40
Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 27, 29 FGG, 45 Abs. 1 WEG statthaft
sowie form- und fristgerecht eingelegt worden. Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten
zu 4) ergibt sich daraus, dass ihre erste Beschwerde ohne Erfolg geblieben ist.
41
In der Sache hat die weitere Beschwerde Erfolg, weil die Entscheidung des
Landgerichts einer rechtlichen Überprüfung nicht standhält, § 27 FGG. Es führt zur
Aufhebung der Sachentscheidungen der Vorinstanzen und Zurückweisung der
Anfechtungsanträge der Beteiligten zu 1) bis 3) hinsichtlich der Eigentümerbeschlüsse
zu TOP 4), 6) und 8).
42
1) Das Landgericht hat angenommen, das Amtsgericht habe die angefochtenen
Eigentümerbeschlüsse zu TOP 4, 6 und 8 der Eigentümerversammlung vom 08.12.2005
zu Recht für ungültig erklärt, weil sie sämtlich nicht mit der nach Abschnitt III Nr. 6 Abs. 2
S. 3 der Teilungserklärung erforderlichen 2/3-Mehrheit gefasst worden seien. Unstreitig
habe nur die Beteiligte zu 4) für die Beschlussvorlagen zu den TOP 4, 6 und 8 gestimmt.
Sie habe allein aber nicht über eine 2/3Mehrheit in der Eigentümergemeinschaft verfügt.
Die Teilungserklärung gewähre nämlich nach ihrem eindeutigen Wortlaut unter III Nr. 6
Abs. 2 S. 1 nur jeder Wohnung eine Stimme, nicht aber einem Teileigentum, und zwar
weder den mit einem Garagenstellplatz noch mit dem Gewerberaum verbundenen
Teileigentumseinheiten, da sie nicht zu Wohnzwecken dienten.
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Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Sie knüpfen an
eine einseitig nur an den Wortlaut der Bestimmung unter Nr. 6 der Teilungserklärung
orientierten Auslegung an, ohne dabei den weiteren Inhalt der Teilungserklärung und
der in ihr enthaltenen Gemeinschaftsordnung zu berücksichtigen.
44
Die Auslegung der Teilungsvereinbarung unterliegt, da sie den Inhalt des im Grundbuch
eingetragenen Sondereigentums bestimmt (§ 10 Abs. 2 WEG), der uneingeschränkten
Nachprüfung durch das Rechtsbeschwerdegericht. Für die Auslegung maßgebend sind
dabei, wovon auch das Landgericht ausgegangen ist, allein der Wortlaut der Eintragung
und ihr Sinn, wie sie sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der
Eintragung ergeben; Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen
werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann
ohne weiteres erkennbar sind ( BGHZ 139, 288 = NJW 1998, 3713 , 3714). Da die
Gemeinschaftsordnung Teil der Teilungserklärung ist, die im Grundbuch durch
Bezugnahme nach § 7 Abs. 3 WEG eingetragen und daher Inhalt des Sondereigentums
ist, hat die Auslegung - wie bei jeder Grundbucheintragung - objektiv und normativ zu
erfolgen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen des teilenden Eigentümers
oder auf die Umstände ankommt, wie die Teilungserklärung zustande gekommen ist.
Unerheblich ist daher auch, ob die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung in
der Vergangenheit von den Wohnungseigentümern und früheren Verwaltern anders
verstanden worden und dementsprechend anders als nach ihrem maßgeblichen
Wortlaut umgesetzt worden ist (vgl. Senat ZWE 2006, 433 = DNotZ 2006, 692; OLG
45
Frankfurt, Beschluss vom 20.09.2006 – 20 W 241/05 –, zitiert nach Juris; Hans.OLG
Hamburg ZMR 2004, 614 = OLGR 2004, 495; ZMR 2005, 69 = OLGR 2005, 127; ZMR
2005, 72 = OLGR 2005, 151).
Der Begriff "der Wohnungseigentümer" in der Teilungserklärung umfasst nicht nur die
Wohnungseigentümer, sondern auch die Teileigentümer, weil es nur eine
Eigentumsgemeinschaft gibt, die nach der Teilungserklärung aus den Eigentümern der
Wohnungen, des Gewerberaums und der Garagen besteht. Die Eigentümer der
Wohnungen bilden, ebenso wie der Gewerberaumeigentümer und/oder die
Garageneigentümer, keine eigene Gemeinschaft. Der Begriff "Wohnungseigentümer" ist
daher entsprechend den gesetzlichen Regelungen im WEG in einem umfassenden
Sinne als Synonym für "Sondereigentümer" zu verstehen. Denn auch das
Wohnungseigentumsgesetz spricht in den Vorschriften über die Gemeinschaft (§§ 10 ff),
die Verwaltung (§§ 20 ff) und das gerichtliche Verfahren (§§ 43 ff) nur von der
Wohnungseigentümergemeinschaft oder den Wohnungseigentümern und begnügt sich
insoweit in § 1 Abs. 6 auf den schlichten Hinweis, dass für das Teileigentum die
Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend gelten. Es bestehen keine
Anhaltspunkte für die Annahme, dass vorliegend etwas anderes gelten sollte. Vielmehr
zieht es sich wir ein roter Faden durch die Teilungserklärung bzw.
Gemeinschaftsordnung, dass der Begriff "Wohnungseigentümer" umfassend für die
Eigentümer der Wohnungen, der Gewerbeeinheit und der Garagenstellplätze verwandt
worden ist. Dies belegen die oben aufgeführten Regelungen in der Erklärung über die
Teilung des Grundstücks in Wohnungseigentum sowie die Bestimmungen in der
Gemeinschaftsordnung, die bereits einleitend ausführt, dass die Gemeinschaftsordnung
für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gilt, anschließend aber
keineswegs die Garageneinheiten oder das Gewerbeteileigentum aus ihrem
Regelungsbereich herausnimmt, sondern sogar die Gewerbeeinheit in Nr. 8 in der
Regelung über die Instandsetzung als "Wohnungseigentum Nr. 8" bezeichnet. Auch die
Beteiligten zu 1) bis 3) machen nicht etwa geltend, dass z.B. die Vorschriften über das
Gemeinschaftsverhältnis nicht auch für den Eigentümer des in der Teilungserklärung als
Gewerbeeinheit bezeichneten Miteigentumsanteils gelten sollten. Für die Eigentümer
der Garagen gilt aber nichts anderes. Sie sind Miteigentümer mit Anteilen von
12,15/1.000 bis 17,96/1.000 und damit an den Rechten und Pflichten der Gemeinschaft
zu beteiligen. Für sie gilt daher auch die Stimmrechtsregelung in Nr. 6 der
Gemeinschaftsordnung, nach der in Abweichung von § 25 Abs. 2 WEG nicht "jeder
Wohnungseigentümer", sondern "jede Wohnung" eine Stimme hat. Es gilt also nicht das
Kopfprinzip, sondern das Objektprinzip, weil die Teilungserklärung das Stimmrecht an
das Wohnungseigentum und nicht an dessen Inhaber anknüpft. Dies hat hier zur Folge,
dass die Beteiligten zu 1) eine Stimme, die Beteiligten zu 2) und 3) jeweils zwei
Stimmen und die Beteiligte zu 4) zehn Stimmen hat. Die angefochtenen Beschlüsse
sind daher jeweils mit Stimmenmehrheit gefasst worden.
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Folgte man den Beteiligten zu 1) bis 3) und den Vorinstanzen in ihrer Auffassung, dass
nach der Gemeinschaftsordnung der Garageneigentümer und – wie das Landgericht
sogar meint – auch der Eigentümer der Gewerbeeinheit kein Stimmrecht habe, hielte die
Regelung der Teilungserklärung einer Inhaltskontrolle nicht stand. Zwar können die
Wohnungseigentümer im Rahmen der Vertragsfreiheit ihre Rechtsverhältnisse durch
Vereinbarung anders regeln als es das Gesetz vorsieht. Dies gilt grundsätzlich auch für
den - hier vorliegenden - Fall, dass bereits der Grundstückseigentümer gemäß § 8
Abs. 2 , § 5 Abs. 4 WEG in der Teilungserklärung die Gemeinschaftsordnung aufstellt.
Diese Gestaltungsfreiheit gilt aber nur, soweit nicht zwingendes Recht entgegensteht
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(§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Schranken für den Inhalt der Gemeinschaftsordnung ergeben
sich aus den Grenzen der Vertragsfreiheit nach §§ 134 , 138 BGB, außerdem unterliegt
die vom teilenden Eigentümer einseitig gesetzte Gemeinschaftsordnung der
Inhaltskontrolle nach § 242 BGB. Die Gestaltungsfreiheit für Gemeinschaftsordnungen
endet insbesondere dort, wo die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der
Wohnungseigentümer ausgehöhlt wird. Dieses mitgliedschaftsrechtliche Element des
Wohnungseigentums verbietet einen allgemeinen Ausschluss des
Wohnungseigentümers vom Stimmrecht als einem Mitverwaltungsrecht im Sinne des
§ 20 Abs. 1 WEG (BGHZ 99, 90 = NJW 1987, 650 = LM § 16 Nr. 3; Senat DWE 1990,
70; Rpfleger 1975, 401 , 402; BayObLGZ 1965, 34 , 42).
2) Die Entscheidung des Landgerichts kann daher keinen Bestand haben und ist, da sie
sich auch im Ergebnis nicht als richtig erweist, aufzuheben. Einer Zurückverweisung
bedarf es indes nicht, weil der Sachverhalt geklärt ist, sodass der Senat selbst eine
Sachentscheidung treffen kann.
48
a) Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 08.12.2005 zu TOP 4 ist dahin
auszulegen, dass die Beteiligte zu 4) für weitere zwei Jahre zur Verwalterin bestellt und
gleichzeitig mit ihr ein Verwaltervertrag geschlossen worden ist. Dieser Beschluss ist
nicht deshalb ungültig, weil die Beteiligte zu 4) mit abgestimmt hat. Denn ihrer
Stimmberechtigung stand entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1) bis 3) nicht
§ 25 Abs. 5 WEG entgegen. Danach ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt,
wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft. Da die
Bestellung zum Verwalter kein Rechtsgeschäft i.S. des Abs. 5 ist, sondern in
Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen erfolgt, ist die Beteiligte zu 4) bei der
Bestellung zur Verwalterin nicht von der Abstimmung ausgeschlossen (BGHZ 152, 46 =
NJW 2002, 3704; MünchKommBGB/Engelhardt, a.a.O., § 25 Rn. 17). Zwar ist ein
Verwalter grundsätzlich bei Abschluss, Änderung und Aufhebung (Kündigung) des
Verwaltervertrages nicht stimmberechtigt, da es sich insoweit um Rechtsgeschäfte i.S.
des Abs. 5 handelt. Hiervon ist jedoch nach der Rechtsprechung des BGH eine
Ausnahme zu machen, wenn mit der Bestellung zur Verwalterin gleichzeitig über den
Abschluss des Verwaltervertrages beschlossen wird, weil in diesen Fällen der
Schwerpunkt der Beschlussfassung in der Verwalterbestellung liegt (BGH a.a.O.).
49
Der Einwand der Beteiligten zu 1) bis 3), sie seien in ihren Erwerbsverträgen nicht
verpflichtet worden, in einen bestehenden Verwaltervertrag einzutreten, ist für die hier
anstehende Frage, ob für die Zeit vom 12.01.2006 bis 11.01.2008 ein Verwaltervertrag
mit der Beteiligten zu 4) geschlossen werden soll, unerheblich. Ebenso ist es
unerheblich, dass in der Gemeinschaftsordnung nicht bestimmt ist, dass ein Verwalter
zu bestellen ist. Denn nach § 20 Abs. 2 WEG kann die Bestellung eines Verwalters nicht
ausgeschlossen werden; daher kann jeder Wohnungseigentümer bzw. Teileigentümer
verlangen, dass ein Verwalter bestellt wird. Da inhaltliche Einwände gegen den
vorgelegten Verwaltervertrag vom 12.01.2001 nicht erhoben werden, ist der Antrag, den
Beschluss über den Abschluss des Vertrages für ungültig zu erklären, unbegründet.
50
b) Auch der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 08.12.2005 zu TOP 6
entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist daher rechtmäßig.
51
Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats und anderer Oberlandesgerichte (vgl.
etwa BayObLG NJW-RR 1993, 1166; KG NJW-RR 1994, 1105; Senat ZMR 1997, 251;
52
ZMR 2001, 1001; OLG Zweibrücken OLG-Report 1999, 97; OLG Düsseldorf ZMR 2006,
217 = OLGR Düsseldorf 2006, 526) muss die Jahresabrechnung eine geordnete und
übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der tatsächlichen Einnahmen und
Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr enthalten. Sie muss für einen
Wohnungseigentümer aus sich heraus und ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder
sonstigen Sachverständigen verständlich sein. Sie ist keine Bilanz und keine Gewinn-
und Verlustrechnung, sondern eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die die
tatsächlich angefallenen Beträge im Abrechnungszeitraum einander
gegenüberzustellen hat. Von dem Grundsatz, dass die Jahresabrechnung nur die
tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Abrechnungsjahr
enthalten darf, Forderungen und Verbindlichkeiten also darin ebensowenig erscheinen
dürfen wie Zahlungen, die im Vorjahr eingegangen sind oder im nächsten Jahre
erwartet werden, werden in der obergerichtlichen Rechtsprechung (vgl. etwa BayObLG
WE 1992, 175; NJW-RR 1993, 1166, 1167; NJW-RR 1991, 15, 16; WuM 2002, 333) eng
begrenzte Ausnahmen zugelassen, die im vorliegenden Fall jedoch ohne Bedeutung
sind.
Der Senat vermag den Beteiligten zu 1) bis 3) daher insoweit nicht zu folgen, als sie die
Einstellung der mit Rechnung vom 19.03.2004 berechneten Handwerkerkosten der
Firma M als Fehler der Jahresabrechnung ansehen. Wie dargelegt, ist die Abrechnung
eine Darstellung der tatsächlichen Zu- und Abgänge im Vermögen der Gemeinschaft.
Da die Beteiligten zu 1) bis 3) hier selber davon ausgehen, dass diese von ihnen
gerügte Ausgabe tatsächlich erfolgt ist, sei es als Zahlung, sei es als Entnahme seitens
der Verwalterin, durfte die entsprechende Belastungen nicht nur in die
Gesamtabrechnung eingestellt werden, vielmehr war dies zwingend geboten. Die
Jahresabrechnung, insbesondere die Gesamtabrechnung ist ihrer Funktion nach
grundsätzlich nicht geeignet, über die Berechtigung der tatsächlich angefallenen
Ausgaben zu entscheiden. Die Aufhebung eines Beschlusses über die
Jahresabrechnung mit der Begründung, getätigte Ausgaben seien unberechtigt erfolgt,
würde die Position der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter oder einem
sonstigen begünstigten Dritten in keiner Weise verbessern, aber umgekehrt die
Gemeinschaftsbelange schädigen, da der Gemeinschaft keine oder weniger durch die
Abrechnung fällig zu stellende Mittel zur Verfügung stehen und diese dann für andere
Gemeinschaftsaufgaben fehlen würden (KG NJW-RR 1992, 845). Es kommt für die
Rechtmäßigkeit der (Gesamt-)Abrechnung daher nicht darauf an, ob die Ausgaben zu
Recht erfolgt sind, sondern nur darauf, dass sie tatsächlich angefallen sind.
53
Der Grundsatz, dass tatsächliche Ausgaben der Gemeinschaft - unabhängig von ihrer
materiellen Berechtigung - in die Abrechnung einzustellen sind, gilt grundsätzlich auch
hinsichtlich der Einzelabrechnungen. Tatsächliche Ausgaben der Gemeinschaft sind,
unabhängig davon, ob diese im Außenverhältnis zu Recht erfolgt sind, nicht nur in die
Gesamtabrechnung aufzunehmen, sondern auch nach dem gültigen
Kostenverteilungsschlüssel auf die einzelnen Miteigentümer umzulegen.
54
Zweifelhaft kann dies allenfalls hinsichtlich derjenigen Ausgaben sein, bei denen im
Innenverhältnis eine Belastung nur einzelner Miteigentümer in Betracht kommt. Die
Rüge der Beteiligten zu 1) bis 3) zielt hinsichtlich der Einstellung der Rechnung der
Firma M vom 19.03.2004 auf eine derartige Sonderbelastung ab. Auch insoweit ist ihre
Rüge jedoch unbegründet. Zwar kann die Gemeinschaft solche Kosten auf die jeweils
betroffenen Sondereigentümer im Wege der Einzelabrechnung umlegen (KG FGPrax
2006, 6 = NJW-RR 2006, 383 = ZMR 2006, 108; OLG Düsseldorf ZMR 2006, 217 =
55
OLG-Report 2006, 526). Dies ist insbesondere in Fällen geboten, in denen eine
gerichtliche Entscheidung vorliegt, die die Erstattungspflicht einzelner Miteigentümer
rechtskräftig feststellt - wie dies insbesondere bei Kostenentscheidungen denkbar ist,
die von der Gemeinschaft verauslagte Verfahrenskosten erfassen (vgl. KG ZMR 2006,
224 = MDR 2006, 744). Jedoch verstößt die Gemeinschaft nicht gegen das ihr im
Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zustehende Ermessen, wenn sie, wie hier, bei
Forderungen, deren Umlage auf einzelne Wohnungseigentümer nicht unzweifelhaft ist,
die ihr hierfür tatsächlich entstandenen Kosten in ihrer Gesamtheit nach dem
allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel verteilt, anstatt die jeweils betroffenen
Sondereigentümer hiermit im Wege der Einzelabrechnung zu belasten. Denn die
Einzelabrechnung ist nach ihren Rechtswirkungen und ihrer Funktion für die
Gemeinschaft nicht geeignet, das Bestehen von Erstattungs- oder
Schadensersatzansprüchen gegen einzelne Miteigentümer zu klären. Jedenfalls wenn
berechtigte Zweifel an der gesonderten Kostentragungspflicht einzelner Miteigentümer
bestehen, ist es nicht zu beanstanden, wenn tatsächliche Ausgaben der Gemeinschaft,
die möglicherweise keine gemeinschaftlichen Kosten darstellen, im Rahmen der
Einzelabrechnungen nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel umgelegt
werden. Eine derartige Verfahrensweise dient der Liquiditätssicherung der
Gemeinschaft und ihrer Planungssicherheit, ohne die Rechtsstellung der Gemeinschaft
gegenüber möglichen Regressschuldnern zu beeinträchtigen. Hierin liegt auch keine
Überschreitung ihrer Beschlusskompetenz. Zwar kann die Gemeinschaft durch bloßen
Mehrheitsbeschluss keine Verpflichtung begründen, abweichend von § 16 Abs.2 WEG
Kosten des Sondereigentums zu tragen, die Verteilung tatsächlich angefallener
Ausgaben fällt hingegen immer in die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft (BGH
NJW 2003, 3476). Die umgekehrte Verfahrensweise ist in diesen Fällen geeignet,
Anfechtungsverfahren zu provozieren, ohne dass die Rechtsstellung der Gemeinschaft
verbessert würde.
Diejenigen Miteigentümer, die zur Tragung der Kosten im Außenverhältnis materiell
nicht verpflichtet waren, werden durch die Umlage der Kosten im Innenverhältnis nach
dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel nicht rechtlos gestellt. Sie haben einen
gerichtlich durchsetzbaren Anspruch gegen die Gemeinschaft, dass
Erstattungsansprüche gegen einzelne Miteigentümer, den Verwalter oder sonstige Dritte
geprüft und im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung ggf. gerichtlich durchgesetzt
werden. Soweit die Realisierung dieser Ansprüche rechtlich und wirtschaftlich möglich
ist, fließen die entsprechenden Gelder ihnen in einem späteren Abrechnungszeitraum
wieder zu. Soweit die Beteiligten zu 1) und 2) in diesem Zusammenhang haben
ausführen lassen, es sei unzumutbar, sie auf mögliche Ansprüche etwa gegen den
Verwalter zu verweisen, verkennen sie die tatsächlichen Gegebenheiten. Auf der
anderen Seite gelangt allein durch die Umlage tatsächlicher Gemeinschaftsausgaben
auf einzelne Miteigentümer dieses Geld nicht wieder in das Vermögen der
Gemeinschaft. Dem wohlverstandenen Interesse aller Eigentümer dient jedenfalls eine
Abrechnung, die die Liquidität der Gemeinschaft möglichst kurzfristig, sicher und effektiv
wiederherstellt, ohne Regressansprüche gegen einzelne Miteigentümer, den Verwalter
oder Dritte zu negieren.
56
Der Senat weicht mit dieser Ansicht nicht in einer eine Vorlagepflicht nach § 28 Abs. 2
FGG begründenden Weise von den Entscheidungen des KG vom 26.09.2005 - 24 W
123/04 - (FGPrax 2006, 6) und 05.10.2005 - 24 W 6/05 - (ZMR 2006, 224) ab. Der Senat
sieht diese Entscheidungen als einzelfallbezogen an und versteht sie nicht so, dass die
Gemeinschaft bei der Umlegung der Kosten in die Einzelabrechnungen ausnahmslos
57
verpflichtet ist, zu prüfen, ob die Kosten von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind
oder nur von einem Wohnungseigentümer bzw. einzelnen Wohnungseigentümern.
Ausgangspunkt der gerichtlichen Überprüfung der von der Gemeinschaft mehrheitlich
genehmigten Einzelabrechnungen ist die Frage, ob die Gemeinschaft bei der Umlegung
der Kosten das ihr in § 21 WEG eingeräumte Ermessen bei der Verwaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums überschritten hat. Dies ist nach den oben dargelegten
Grundsätzen anzunehmen, wenn die Berechtigung, nur einen bzw. einzelne
Wohnungseigentümer mit Kosten zu belasten, mit Händen zu greifen ist (z.B. Vorliegen
eines gerichtlichen Titels). Ist hingegen die Frage der Umlegung der Kosten rechtlich
nicht leicht zu beantworten oder bedarf es hierzu noch tatsächlicher Ermittlungen,
handelt die Gemeinschaft nicht ermessensfehlerhaft, wenn sie die Prüfung der
Berechtigung einer Sonderbelastung nicht unternimmt, sondern die Kosten nach dem
allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel auf alle Wohnungs- und Teileigentümer
umlegt. Dass das Kammergericht die Ermessensentscheidung der Gemeinschaft in
diesem Zusammenhang gänzlich ausschließen wollte, kann den beiden genannten
Entscheidungen nicht entnommen werden.
Da keine weiteren Anfechtungsgründe gegen den Beschluss zu Tagesordnungspunkt
TOP 6 geltend gemacht worden sind, ist der hiergegen gerichtete Anfechtungsantrag
der Beteiligten zu 1) bis 3) unbegründet.
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c) Gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 08.12.2005 zu TOP 8 ist nur
eingewandt worden, er sei nicht mit der erforderlichen Mehrheit von 2/3 der
Stimmberechtigten zustande gekommen. Da diese Auffassung, wie dargelegt, falsch ist,
ist der Anfechtungsantrag auch insoweit unbegründet.
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Da das Rechtsmittel begründet ist, waren die Gerichtskosten aller drei Instanzen den
Beteiligten zu 1) bis 3) aufzuerlegen (§ 47 S. 1 WEG). Hingegen liegen keine Gründe
vor, die es billig erscheinen ließen, ihnen auch die außergerichtlichen Kosten der
Beteiligten zu 4) aufzuerlegen, zumal die Vorinstanzen abweichend vom Senat
entschieden haben (§ 47 S. 2 WEG).
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Die mit dem Landgericht übereinstimmende Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf
§ 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.
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