Urteil des OLG Hamm, Az. 21 U 102/03
OLG Hamm: fahrstuhl, abnahme, rollstuhl, mangel, breite, einbau, transport, garage, beirat, verweigerung
Oberlandesgericht Hamm, 21 U 102/03
Datum:
16.12.2003
Gericht:
Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper:
21. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
21 U 102/03
Vorinstanz:
Landgericht Essen, 18 O 348/02
Schlagworte:
Abnahmeverweigerung bei wesentlichen, nicht zu beseitigenden
Mängeln
Normen:
§ 640 BGB, § 242 BGB
Leitsätze:
1.
Die Erwerber einer zu errichtenden Wohnungseigentumsanlage sind
nicht verpflichtet, das mit wesentlichen Mängeln bestehende
Gemeinschaftseigentum abzunehmen.
2.
Das gilt auch dann, wenn sich die Mängel ohne einen erheblichen
Umbau des gesamten Gebäudes praktisch nicht mehr beseitigen lassen.
3.
In diesem Fall besteht auch keine Verpflichtung der Erwerber, dem
Unternehmer durch die Ausübung ihnen zustehender Nichterfüllungs-
oder Gewährleistungsrechte eine endgültige Abwicklung des Vertrages
zu ermöglichen, solange sie nicht ausreichend Zeit hatten, die ihnen
zustehenden Ansprüche zu prüfen und Entscheidungen insoweit zu
treffen.
Tenor:
Die Berufung der Klägerin gegen das am 13. März 2003 verkündete
Urteil der 18. Zivilkammer des Landgerichts Essen wird auf Kosten der
Klägerin vorläufig vollstreckbar zurückgewiesen.
Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in
Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages
abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit
in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
1
A. Sachverhaltsdarstellung
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Der Senat nimmt Bezug auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil.
Der Sachverhalt stellt sich nunmehr wie folgt dar:
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Mit zwischen dem 16.04.1999 und 06.07.2000 abgeschlossenen notariellen Verträgen
(Mustervertrag Bl. 6-29 d.A.) verpflichtete sich die Klägerin gegenüber den Beklagten,
das Mehrfamilienhaus U-Straße in F mit 11 Eigentumswohnungen und
Gemeinschaftsanlagen, u.a. einem Fahrstuhl und einer Tiefgarage, zu errichten.
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Die Verträge sehen in § 7 Ziff. 9 die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch
einen von der Eigentümerversammlung bestellten Beirat vor. In der den Verträgen
zugrunde liegenden Baubeschreibung (Bl. 149-159 d.A.) ist vermerkt, dass im
Treppenhaus ein 4-Personen-Fahrstuhl "(rollstuhlgerecht)" eingebaut wird.
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Von November 2000 bis zum 05.02.1001 zogen die Beklagten in ihre erworbenen
Wohnungen ein und nutzen seitdem das Gemeinschaftseigentum. Lediglich der
Beklagte C ist zwischenzeitlich aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschieden und
aus der von ihm zuvor (mit)erworbenen Wohnung ausgezogen.
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Die Klägerin forderte die Beklagten mehrfach auf, die Gemeinschaftsanlagen durch den
Beirat abzunehmen. Bei dem zuletzt am 05.07.2001 durchgeführten Abnahmetermin
verweigerten die Beklagten die Abnahme unter Hinweis auf mehrere Mängel, u.a. eine
nicht der Garagenverordnung entsprechende Tiefgarage mit einer zu steilen
Garagenzufahrt und nicht ordnungsgemäß anzufahrenden Stellplätzen sowie einen aus
ihrer Sicht zu schmalen Fahrstuhl (festgehalten im Abnahmeprotokoll, Bl. 69-73 d.A.).
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Der Fahrstuhl ist unstreitig so konstruiert, dass er nur den Transport eines schmalen
Rollstuhls ermöglicht. In nachfolgenden Verhandlungen bot die Klägerin den Beklagten
an, für den Transport von behinderten Personen im Fahrstuhl einen passenden
schmalen Rollstuhl zur Verfügung zu stellen.
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Die Klägerin hat gemeint, dass die Beklagten das Gemeinschaftseigentum - konkludent
durch Ingebrauchnahme - abgenommen hätten und behauptet, alle wesentlichen
Mängel am Bauvorhaben seien am 01.08.2001 beseitigt gewesen. Eine nachträgliche
Veränderung der Tiefgarage und des Fahrstuhls sei nicht möglich, ohne das Haus in
größerem Umfang einzureißen.
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Die Klägerin hat beantragt,
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festzustellen, dass das Gemeinschaftseigentum der
Wohnungseigentümergemeinschaft U-Straße, #### F durch den Bezug der
Bewohner und Inbenutzungnahme der Tiefgarage, der Flurräume und der
Außenanlagen am 08.02.2001 abgenommen wurde,
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hilfsweise festzustellen, dass das Gemeinschaftseigentum dieser
Wohnungseigentümergemeinschaft seit dem 01.08.2001 abnahmefähig war und die
Verweigerung der Abnahme seitens der Beklagten unberechtigt ist.
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Die Beklagten haben beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Sie haben eine Abnahme und die Abnahmereife bestritten und vorgetragen, dass das
Gemeinschaftseigentum noch wesentliche Mängel aufweise. Die Garagenzufahrt und
die Tiefgarage widersprächen den anerkannten Regeln der Technik und der
Garagenverordnung. Die Zufahrt sei aufgrund ihres Neigungswinkels zu steil, so dass
Fahrzeuge mit ihren Bodenblechen oder Stoßstangen aufsetzten. Die Fahrgasse der
Tiefgarage sei zu eng, so dass die Stellplätze teilweise nicht anfahrbar seien. Der
Fahrstuhl sei nicht rollstuhlgerecht, weil er nur mit einem besonders schmalen
Spezialrollstuhl benutzt werden könne. Im Übrigen lägen noch die weiteren, auf Seiten
4/5 der Klageerwiderung vom 23.10.2002, Bl. 60/61 d.A., aufgeführten Mängel vor.
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Mit seinem Urteil vom 13.03.2003 hat das Landgericht die Klage als unbegründet
abgewiesen und zur Begründung ausgeführt: Eine (konkludente) Abnahme des
Gemeinschaftseigtentums durch die Beklagten liege nicht vor. Die Klägerin habe
aufgrund der Mängelrügen und der ausdrücklich verweigerten Abnahme aus der
Ingebrauchnahme des Gemeinschaftseigentums durch die Beklagten nicht schließen
können, dass die Beklagten ihre Leistung als im wesentlichen vertragsgemäß billigten.
Sie habe auch keinen Anspruch auf die Feststellung, dass das Gemeinschaftseigentum
abnahmefähig sei, weil dieses mit dem nicht rollstuhlgerecht eingebauten Fahrstuhl
einen wesentlichen Mangel aufweise.
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Gegen dieses Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten
Berufung. Sie ergänzt und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag und trägt zur
Begründung ihrer Berufung im wesentlichen vor:
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Die von den Beklagten gerügten Mängel lägen nicht vor. Im Übrigen seien sie
unwesentlich und, was die angeblichen Mängel an der Garage und dem Fahrstuhl
angehe, auch nicht zu beseitigen. Ihre Leistung sei daher abnahmefähig, die
Abnahmeverweigerung durch die Beklagten sei rechtsmissbräuchlich.
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Die Klägerin beantragt,
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festzustellen, dass das Gemeinschaftseigentum der
Wohnungseigentümergemeinschaft U-Straße, #### F seit dem 01.08.2001
abnahmefähig war und die Verweigerung der Abnahme seitens der Beklagten
unberechtigt ist, so dass das Gemeinschaftseigentum ab dem 01.08.2001 als
abgenommen gelten muss.
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Die Beklagten beantragen,
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die Berufung zurückzuweisen.
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Sie verteidigen das angefochtene Urteil, indem sie ihren erstinstanzlichen Vortrag
ergänzen und vertiefen. Dass der vorhandene Aufzugschacht den Einbau eines
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größeren Fahrstuhlkorbes nicht zulasse, bestreiten sie.
Der Senat hat durch ein mündliches Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. X
Beweis erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den
Berichterstattervermerk zum Senatstermin vom 16.12.2003 Bezug genommen.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die
bezeichneten Urkunden und den Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug
genommen.
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B. Begründung
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Die Berufung der Klägerin ist unbegründet.
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Die zulässige (vgl. BGH BauR 1996, 386ff) Klage, mit der die Klägerin noch die
Feststellung der "Abnahmefähigkeit" des Gemeinschaftseigentums und des Eintritt der
"Abnahmewirkungen" insoweit begehrt, ist unbegründet.
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Die Feststellung des Landgerichts, dass die Beklagten das Gemeinschaftseigentum
bislang nicht (konkludent) abgenommen haben, nimmt die Klägerin in der
Berufungsinstanz hin.
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Der damit noch in Frage stehende Anspruch auf Abnahme des
Gemeinschaftseigentums (gem. § 640 Abs. 1 BGB i.V.m. § 7 Ziff. 9 der notariellen
Kaufverträge) steht der Klägerin nicht zu, weil das Gemeinschaftseigentum wesentliche
Mängel aufweist und die Beklagten die Abnahme bislang nicht treuwidrig (§ 242 BGB)
verweigert haben.
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I.
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Bereits die von der Klägerin errichtete Tiefgarage weist wesentliche Mängel auf.
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Die Tiefgaragenzufahrt und die Fahrgasse in der Tiefgarage gehören zum
Gemeinschaftseigentum, wie die Parteien im Senatstermin klargestellt haben. Dass die
Klägerin ihre Erstellung unter Beachtung der allgemein anerkannten Regeln der
Technik und der maßgeblichen Vorschriften der Garagenverordnung schuldete, ergibt
sich aus der von den Parteien vereinbarten Baubeschreibung und wird von der Klägerin
auch nicht in Abrede gestellt.
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Die Klägerin hat die Tiefgaragenzufahrt und die Fahrgasse nicht ihren vertraglichen
Verpflichtungen entsprechend erstellt. Das hat die im Senatstermin durchgeführte
Beweisaufnahme klar ergeben. Der dem Senat als zuverlässig und sachkundig
bekannte Sachverständige Dipl.-Ing. X hat mehrere erhebliche Mängel festgestellt.
Seinen überzeugenden Ausführungen schließt sich der Senat an.
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So weist die Garagenzufahrt ein Gefälle von 20,4 % auf und liegt damit deutlich über
dem nach der Garagenverordung (§ 4 Abs. 1 GarVO) zulässigen Gefälle von 15 %.
Aufgrund der zu steilen Neigung der Zufahrt setzt ein Pkw mit üblicher Bereifung und
Fahrzeughöhe im Bereich der Toreinfahrt auf dem Boden auf, wenn er in die Tiefgarage
einfährt oder diese verlässt, was schadensträchtig ist und bereits deswegen eine
erhebliche Nutzungseinschränkung darstellt.
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Außerdem fehlt eine geringer geneigte Zu- und Abfahrtsfläche (im Sinne von § 4 Abs. 2
der GarVO) zwischen der öffentlichen Verkehrsfläche und der Garagenabfahrt. Auch das
stellt eine erhebliche Beeinträchtigung dar, weil die vor Ort eingeschränkten
Sichtverhältnisse diese Fläche notwendig machen, um insbesondere ein gefahrloses
Ausfahren aus der Tiefgarage zu erleichtern. Auch das hat der Sachverständige dem
Senat glaubhaft dargelegt.
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Die Fahrgasse der Tiefgarage ist mangelhaft, weil sie - gemessen an der Breite der
Einstellplätze - zu schmal ist und insoweit weder den Anforderungen des § 6 der
Garagenverordnung genügt noch ein ungehindertes Benutzen der Einstellplätze
gestattet. So ist die Fahrgasse nur 5,50 m breit, während keiner der Stellplätze die dann
von der Garagenverordnung geforderte Breite von 2,50 m aufweist. Das hat der
Sachverständige vor Ort nachgemessen. Er hat außerdem Fahrproben durchgeführt und
hierbei festgestellt, dass ein Pkw in keinen Einstellplatz ungehindert einparken kann,
wobei ein Stellplatz sogar nur mit einem Kleinwagen zu benutzen ist. Auch diese bei
praktisch jedem Parkvorgang auftretenden Nutzungseinschränkungen stellen einen
erheblichen Mangel dar.
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II.
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Einen wesentlichen Mangel weist auch der Fahrstuhl auf, weil er nicht rollstuhlgerecht
erstellt wurde.
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Nach der vereinbarten Baubeschreibung schuldete die Klägerin einen
"rollstuhlgerechten" 4-Personen-Fahrstuhl. Diese vertragliche Vereinbarung ist nicht
etwa dahingehend auszulegen, dass bereits der Einbau eines Fahrstuhls, in dem
überhaupt ein (wenn auch schmaler) Rollstuhl Platz findet, ausreichend ist. Mangels
anders lautender Angaben in der Baubeschreibung konnten die Beklagten vielmehr
erwarten, dass die Klägerin einen nach Maßgabe der einschlägigen DIN-Vorschriften
als "rollstuhlgerecht" zu bezeichnenden Fahrstuhl einbauen würde. Abzustellen ist auf
die DIN 15306 und 18025, die die insoweit maßgeblichen allgemein anerkannten
Regeln der Technik wiedergeben, wie der Sachverständige dem Senat erläutert hat.
Nach diesen Normen muss ein Fahrstuhl, der u.a. für Rollstühle nutzbar sein soll, im
Fahrkorb lichte Innenmaße von 110 cm in der Breite und 140 cm in der Tiefe sowie eine
lichte Türbreite von 80 cm aufweisen. Diese Werte erreicht der eingebaute Fahrkorb
nicht, weil er lediglich eine lichte Tiefe von 90 cm und eine lichte Breite von 85 cm hat.
Auch die Türbreite weist die geforderten 80 cm nicht auf. Der eingebaute Fahrstuhl ist
deswegen mit einem Rollstuhl üblicher Größe, wie der Sachverständige dem Senat
überzeugend dargelegt hat, nicht zu benutzen. Die verbliebene Möglichkeit, den
Fahrstuhl mit einem besonders schmalen Rollstuhl zu benutzen, stellt keine für einen
Rollstuhlfahrer zumutbare Nutzung dar.
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Der Mangel ist wesentlich, auch wenn derzeit keiner der Hausbewohner auf die
Nutzung eines Rollstuhls angewiesen ist. Durch ihn entfällt eine von den Parteien in
Bezug auf den Fahrstuhl ausdrücklich vereinbarte Nutzungsmöglichkeit nahezu
vollständig, wobei diese Nutzungsmöglichkeit nach der glaubhaften Darstellung der im
Senatstermin anwesenden Beklagten ihre Entscheidung für den Erwerb einer der
Eigentumswohnungen deutlich mitbeeinflusst hat.
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III.
42
Bereits aufgrund der o.g. wesentlichen Mängel waren und sind die Beklagten nicht dazu
verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen. Ob das Gemeinschaftseigentum
darüber hinaus noch weitere Mängel aufweist und wie diese ggfls. zu bewerten sind,
brauchte der Senat nicht mehr zu entscheiden.
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IV.
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Aufgrund der bestehenden Mängel haben die Beklagten die Abnahme bislang auch
nicht treuwidrig verweigert.
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Das gilt auch dann, wenn die Mängel ohne eine erhebliche Umgestaltung des
Gebäudes praktisch nicht mehr zu beseitigen sind, wie der Sachverständige X dem
Senat erläutert hat. Nach seinen Feststellungen kann lediglich die Neigung der
Tiefgaragenzufahrt noch insoweit "nachgebessert" werden, dass ein Gefälle entsteht,
bei dem die Fahrzeuge nicht mehr auf dem Boden aufsetzen, wenn sie in die Garage
ein- und ausgefahren werden. Eine geringer geneigte Zu- und Abfahrtsfläche und eine
Garagenzufahrt mit 15 %iger Neigung kann aufgrund fehlender Grundstücksflächen
nicht erstellt werden. Es ist ebenfalls nicht möglich, die Fahrgasse der Tiefgarage zu
verbreitern, ohne das Kellergeschoss erheblich und damit von der im Übrigen
vereinbarten Planung grundlegend abweichend umzubauen. Auch kann im Fahrstuhl
kein größerer Fahrkorb eingebaut werden, ohne den Fahrstuhlschacht wesentlich zu
vergrößern, was wiederum zu einer wesentlichen Veränderung des geplanten
Gebäudes führen würde.
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Ein Besteller ist zur Abnahme eines mit wesentlichen Mängeln behafteten Bauwerkes
auch dann nicht verpflichtet, wenn sich die Mängel - wie vorliegend - ohne eine
erheblichen Umbau des gesamten Gebäudes praktisch nicht mehr beseitigen lassen.
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Ob er in diesem Fall ggfls. dazu verpflichtet ist, dem Unternehmer durch die Ausübung
ihm zustehender Nichterfüllung- oder Gewährleistungsrechte eine endgültige
Abwicklung des Werkvertrages zu ermöglichen, kann der Senat offen lassen.
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Eine solche Verpflichtung käme auf Seiten der Beklagten ohnehin erst dann in Betracht,
nachdem sie ausreichend Zeit und Gelegenheit gehabt hätten, die ihnen
möglicherweise zustehenden Rechte zu prüfen und mögliche Entscheidungen zu
treffen. Das war bislang nicht der Fall, weil die in Frage stehenden Mängel erstmals im
Senatstermin von einem gerichtlichen Sachverständigen festgestellt wurden und sich
erst im Zuge dieser Beweisaufnahme ergab, dass die Mängel praktisch nicht mehr zu
beseitigen sind, wenn das Gebäude nicht in einem erheblichen Umfang umgebaut
werden soll.
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Nach alledem konnte die von der Klägerin erhobene Klage keinen Erfolg haben.
50
C.
51
Das für das Schuldverhältnis maßgebliche Recht richtet sich nach den bis zum
31.12.2001 geltenden Gesetzen, Art. 229 § 5 S. 1 EGBGB.
52
D.
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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs.1, 708 Nr. 10, 711
ZPO.
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Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO n.F.
nicht vorliegen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung die
Entscheidung des Bundesgerichtshofes.
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