Urteil des OLG Hamm vom 13.12.2010
OLG Hamm (fristlose kündigung, kündigung, antragsteller, wichtiger grund, arglistige täuschung, frist, zpo, anfechtung, beschwerde, mietsache)
Oberlandesgericht Hamm, I-7 W 33/10
Datum:
13.12.2010
Gericht:
Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper:
7. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
I-7 W 33/10
Vorinstanz:
Landgericht Dortmund, 6 O 279/09
Schlagworte:
Mietvertrag; fristlose Kündigung durch Mieter
Normen:
§§ 535, 543, 314 Abs. 3 BGB
Leitsätze:
Ausschluss der fristlosen mieterseitigen Kündigung nach Aufgabe des
Nutzungswillens und Ablaufs einer angemessenen Frist iSd § 314 Abs.
3 BGB
Tenor:
Die sofortige Beschwerde der Antragsteller vom 08.07.2010 gegen den
Beschluss des Einzelrichters der 6. Zivilkammer des Landgerichts
Dortmund vom 08.03.2010 wird zurückgewiesen.
Gründe
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I.
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Die sofortige Beschwerde ist gemäß § 127 Abs. 2 S. 2 ZPO als Rechtsmittel gegen den
die beantragte Prozesskostenhilfe zurückweisenden Beschluss des Landgerichts
Dortmund statthaft. Sie ist auch form- und fristgerecht gemäß §§ 127 Abs. 2 S. 3, 569
Abs. 1 S. 1 ZPO eingelegt worden.
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II.
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In der Sache ist die Beschwerde nicht begründet; denn die beabsichtigte Klage bietet
keine hinreichende Aussicht auf Erfolg iSd § 114 ZPO.
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Die Antragsteller haben weder eine Nichtigkeit des streitgegenständlichen
Mietvertrages infolge Anfechtung noch seine Beendigung durch fristlose Kündigung
noch einen Schadensersatzanspruch schlüssig dargelegt. Im Einzelnen:
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1.
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Die Antragsteller haben den Mietvertrag nicht wirksam angefochten. Sie haben weder –
wie im Nichtabhilfebeschluss vom 09.10.2010 zutreffend ausgeführt wird – eine
arglistige Täuschung durch den Antragsgegner über die Frage der
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Genehmigungsfähigkeit bzw. der Eignung des Mietobjektes zum Betrieb einer
Gaststätte schlüssig dargetan noch ist ersichtlich, dass die Jahresfrist des § 124 BGB, in
der die Anfechtung zu erklären ist, eingehalten wurde; denn die Antragsteller machen
geltend, bereits im November 2007 von den behaupteten Schwierigkeiten im Hinblick
auf die Erlangung der erforderlichen Genehmigungen Kenntnis erlangt zu haben. Eine
Anfechtung wurde gleichwohl erst unter dem 14.08.2009 erklärt.
2.
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Soweit die Antragsteller ebenfalls unter dem 14.08.2009 das Mietverhältnis fristlos
gekündigt haben, lassen sich weder eine Berechtigung der Antragsteller zur
außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses, das fest bis zum 30.10.2010
abgeschlossen war, noch das Vorliegen der Voraussetzungen für eine fristlose
Kündigung gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3 BGB und gemäß § 314 Abs. 3 BGB
feststellen.
10
a.
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Soweit die Antragsteller die fristlose Kündigung darauf stützen, dass der Antragsgegner
nach Wasserrohrbrüchen im Winter 2008/2009 nicht zeitnah und nicht ausreichend für
Mängelbeseitigung gesorgt habe, steht ihnen ein Recht zur fristlosen Kündigung wegen
des mangelhaften Zustandes der Mieträume gemäß § 543 BGB bereits deshalb nicht zu,
weil sie bereits unmittelbar nach dem großen Wasserrohrbruch Anfang 2009 gar nicht
mehr die Absicht hatten, die streitgegenständlichen Räume zu nutzen. Dies ergibt sich
eindeutig aus der zur Akte gereichten eMail vom 15.02.2009 (Bl. 108 GA). Will jedoch
ein Mieter oder Pächter die Mietsache bzw. das Pachtobjekt nicht gebrauchen, so steht
ihm das Kündigungsrecht nach § 543 BGB nicht zu (so auch OLG Celle, ZMR 2002, 187
zu § 542 BGB a.F.); denn es verstößt gegen das aus § 242 BGB abzuleitende Verbot
widersprüchlichen Verhaltens, wenn die Antragsteller trotz fehlender Bereitschaft, die
vermieteten Räume zu nutzen, den Antragsgegner als Vermieter erst nach Fassens und
Mitteilung des Auszugentschlusses zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes
der Mietsache auffordern, um sich sodann unter Hinweis auf die nicht erfolgte
Mangelbeseitigung aus dem Vertrag zu lösen. Dass bereits vor dem 15.02.2009 eine
Aufforderung zur Mangelbeseitigung unter Fristsetzung iSd § 543 Abs. 3 BGB erfolgt
wäre, ist seitens der Antragsteller nicht dargetan.
12
b.
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Nach § 543 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt zwar ein wichtiger Grund zur fristlosen
Kündigung bei Vorenthaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs vor. Insoweit kann es
vorliegend dahinstehen, ob die gerügten Mängel der Genehmigungsfähigkeit und der
Nichtbeseitigung vom Vermieter zu vertretender Wassereintritte tatsächlich vorlagen und
zur Gebrauchsvorenthaltung führten; denn selbst wenn jeweils von einem Mangel
auszugehen wäre, könnte dieser die fristlose Kündigung vom 14.08.2009 nicht
rechtfertigen, weil diese nicht in angemessener Frist ausgesprochen wurde. Nach § 314
Abs. 3 BGB, der auch auf die fristlose Kündigung nach § 543 BGB anzuwenden ist (vgl.
BGH, NJW-RR 2007, 886 = NZM 2007, 400 = ZMR 2007, 525), kann der Berechtigte nur
innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund
Kenntnis erlangt hat. Die Regelung bezweckt zum einen eine beschleunigte
Herbeiführung klarer Verhältnisse; zum anderen liegt ihr die Erwägung zugrunde, dass
nach längerem Zuwarten auch die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht
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nach längerem Zuwarten auch die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht
unzumutbar ist.
Wie bereits dargelegt haben die Antragsteller erst im Aug. 2009 und damit deutlich über
1 Jahr nach Kenntniserlangung von der Genehmigungsproblematik und über 6 Monate
nach dem letzten Wasserrohrbruch und der Mitteilung des Nutzungsaufgabewillens
gekündigt. Dass vor diesem Hintergrund von einer Kündigung innerhalb angemessener
Frist ab Kenntniserlangung vom Kündigungsgrund nicht die Rede sein kann, liegt auf
der Hand und bedarf keiner weiteren Vertiefung.
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3.
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Ein Schadensersatzanspruch steht den Antragstellern vor diesem Hintergrund unter
keinem rechtlichem Gesichtspunkt dem Grunde nach zu – abgesehen davon, dass ein
solcher zur Höhe jedenfalls nicht ausreichend substantiiert ist. Zum einen ist es nicht die
Aufgabe des Gerichts, die unerläutert zur Akte gereichten Unterlagen zu sichten; zum
anderen fällt bei nur grober Durchsicht bereits die beträchtliche Anzahl von
"Eigenbelegen" auf. Inwiefern Kosten für Flugtickets und Deko-Material ersatzfähig sein
sollten, ist weder dargelegt noch sonst ersichtlich.
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III.
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Eine Kostenentscheidung war wegen § 127 Abs. 4 ZPO nicht veranlasst.
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