Urteil des OLG Hamm vom 13.01.1997
OLG Hamm (treu und glauben, der rat, bauverpflichtung, zug, betrieb, rücktritt vom vertrag, grundstück, verhältnis zwischen, erstattung, gemeinde)
Oberlandesgericht Hamm, 22 U 93/95
Datum:
13.01.1997
Gericht:
Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper:
22. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
22 U 93/95
Vorinstanz:
Landgericht Münster, 15 O 559/94
Tenor:
Die Berufung des Beklagten gegen das am 23. März 1995 verkündete
Urteil der 15. Zivilkammer des Landgerichts Münster wird
zurückgewiesen.
Die Kosten der Berufung trägt der Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte kann Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung
in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden,
wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe
leistet.
Beiden Parteien wird nachgelassen, Sicherheit auch durch Beibringung
einer unbedingten, unbefristeten und selbstschuldnerischen Bürgschaft
zu leisten.
Die Beschwer der Beklagten übersteigt 60.000,00 DM.
Tatbestand
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Die Klägerin veräußerte unter dem 05.01.1982 an den Beklagten mehrere Grundstücke
in einer Gesamtgröße von 6.381 qm zum Gesamtpreis von 85.852,89 DM. Mit Schreiben
vom 24.01.1980 hatten der Beklagte und sein Bruder der Klägerin angekündigt, sie
beabsichtigten, auf dem Grundstück eine Ausstellungshalle für Pkws zu errichten.
Außerdem sollten eine Kraftfahrzeugwerkstatt und Büroräume eingerichtet werden.
Durch die Neuerrichtung des Betriebes könnten auf Dauer etwa 10 Arbeitsplätze
geschaffen werden. In § 1 des Kaufvertrages heißt es, daß der Verkauf der Grundstücke
zum Zwecke der Ansiedlung eines Kraftfahrzeugbetriebes des Beklagten mit einem
Betriebswohnhaus erfolge. § 4 verpflichtet den Beklagten, mit dem Bau eines Kfz-
Betriebes innerhalb eines Jahres ab 05.01.1982 zu beginnen und das Bauwerk
schnellstens fertigzustellen. Die Bebauung sei mit der Klägerin abzustimmen. Für den
Fall, daß der Beklagte dieser Verpflichtung nicht nachkomme, sei er verpflichtet, das
gekaufte Grundstück Zug um Zug gegen Erstattung des Kaufpreises ohne Zinsen und
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Kosten an die Klägerin rückaufzulassen. Der Anspruch der Klägerin auf Rückauflassung
wurde durch Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung gesichert. Die Klägerin
ihrerseits verpflichtete sich, Grundpfandrechten zu banküblichen Bedingungen in der
Höhe mit der Rückauflassungsvormerkung dem Vorrang einzuräumen, wie sie für die
Finanzierung der zu errichtenden Baulichkeiten erforderlich seien. Der Beklagte ist nach
Auflassung im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Beginnend 1983 forderte die
Klägerin ihn in einer umfangreichen Korrespondenz, auch unter mehrfacher
Fristsetzung, zum Bau eines Kfz-Betriebes auf. Mit Schreiben vom 02.09.1985 setzte
ihm die Klägerin eine Frist bis zum 01.10.1985, um mitzuteilen, ob er noch in diesem
Jahr mit dem Bau des Kfz-Betriebes beginnen werde und wann dieser fertiggestellt
werden solle. Sofern verbindliche Erklärungen nicht eingehen würden, würde die
Klägerin darauf bestehen, daß die Gewerbegrundstücke zurückgegeben würden. Mit
Schreiben vom 02.11.1985 teilte der Beklagte mit, daß er ein örtliches Architekturbüro
mit der Erstellung der Bauzeichnung zur Errichtung einer Verkaufshalle und der
Einreichung des Bauantrages beauftragt habe. Mit Schreiben vom 05.11.1985 setzte die
Klägerin ihm Fristen für den Baubeginn und zur Fertigstellung der Halle. Mit Brief vom
05.02.1986 forderte die Klägerin, da der Beklagte seine Vertragspflicht zum Bau eines
Kfz-Betriebes nicht erfüllt habe, die Rückauflassung. Sie schrieb unter dem 05.02.1986
den tätig gewordenen Notar an, die Rückauflassung vorzubereiten. Der Beklagte reichte
dann eine Bauplanung für eine Pkw-Verkaufshalle bei der Gemeinde ein und erhielt
vom Kreis ... die Baugenehmigung. 1988 standen die Fundamente, teilweise die
Außenwände. Das Dach der Halle sowie das Garagengebäude waren fertiggestellt. Als
der Beklagte unter dem 11.10.1988 einen Nachtrag zur Baugenehmigung beantragte,
um Änderungen des Baus durchzuführen (z.B. Heiz- und Installationsraum, WC Anlage
mit Vorraum, Glastrennwände), ließ die Klägerin ihm über den inzwischen
eingeschalteten Rechtsanwalt am 09.01.1989 mitteilen, daß sie nunmehr die
Rückauflassung durchsetzen werde. Nach dem 03.10.1988 getätigte Investitionen
würden zu Lasten des Beklagten gehen. Der Beklagte baute jedoch weiter. 1989 war
die Halle fertig. Einen Kfz-Betrieb mit Werkstatt richtete der Beklagte nicht ein. Als der
Beklagte mit Schreiben seines Anwalts vom 29.04.1994 um Löschungsbewilligung
bezüglich der Rückauflassungsvormerkung bat, um einem Grundpfandrecht Vorrang
einzuräumen, verweigerte dieses die Klägerin und erhob, nachdem der Anwalt des
Beklagten mitgeteilt hatte, er habe Klageauftrag, ihrerseits Klage auf Rückauflassung
gegen den Beklagten.
Die Klägerin hat behauptet, der Beklagte habe gegen seine vertragliche Verpflichtung,
einen Kraftfahrzeugbetrieb mit Arbeitsplätzen zu schaffen, verstoßen. In der
Klageerhebung sei die Anfechtung des Kaufvertrages zu erblicken. Hilfsweise hat die
Klägerin den Rücktritt vom Vertrag erklärt.
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Die Klägerin hat beantragt,
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den Beklagten zu verurteilen, an sie die aus dem Tenor ersichtlichen Grundstücke
rückaufzulassen Zug um Zug gegen Erstattung des Kaufpreises von 85.852,89 DM,
hilfsweise den Beklagten zu verurteilen, an sie die Grundstücke rückaufzulassen wie im
Hauptantrag beantragt sowie Erstattung eines Betrages in Höhe von 200.000,00 DM für
das von der Beklagten zwischenzeitlich errichtete Gebäude.
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Der Beklagte hat beantragt,
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die Klage abzuweisen,
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widerklagend,
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die Klägerin zu verurteilen, auf den Grundstücken Gemarkung ... Flur ... Nr. ... und ... der
zugunsten der Sparkasse ... bestellten Grundschuld über 300.000,00 DM nebst
Nebenleistungen den Vorrang einzuräumen.
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Der Beklagte hat die Auffassung vertreten, er sei seiner vertraglichen Verpflichtung
nachgekommen, indem er eine Verkaufshalle sowie Büro- bzw. Sozialräume errichtet
habe, in denen ein moderner Kraftfahrzeugbetrieb betrieben werden könne. Zu
irgendeiner bestimmten Nutzung des Gebäudes sei er nicht verpflichtet.
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Die Klägerin hat beantragt,
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die Widerklage abzuweisen.
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Das Landgericht Münster hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen.
Es hat die Auffassung vertreten, der Beklagte habe sich, zur Errichtung eines
Kraftfahrzeugbetriebes im Vertrage verpflichtet. Die von ihm errichtete Halle habe
jedoch - unstreitig - keine Kfz-Werkstatt und werde nicht als Kfz-Betrieb mit
entsprechenden Arbeitsplätzen genutzt. Die Widerklage sei unbegründet, da der
Beklagte gegen § 4 des Vertrages verstoßen habe. Wegen des weiteren Inhalts der
Entscheidungsgründe wird auf Bl. 82 bis 84 d.A. verwiesen.
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Gegen dieses Urteil hat der Beklagte form- und fristgerecht Berufung eingelegt.
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Mit dieser trägt er vor, die Bauverpflichtung, wie sie im Vertrage stehe, sei nicht ernst
gemeint gewesen. Davon abgesehen knüpfe die Rückauflassungsverpflichtung nicht an
die Baupflicht, sondern lediglich an die Verpflichtung an, die Bebauung mit der Klägerin
abzustimmen. Das habe er, der Beklagte, getan. Jedenfalls habe die Klägerin einen
etwa bestehenden Rückauflassungsanspruch verwirkt, indem sie den Beklagten über 5
Jahre darin bestärkt habe, daß er jedenfalls durch den Bau und dessen Abstimmung mit
der Klägerin seine Vertragspflichten erfüllt habe. Im übrigen sei eine Betriebspflicht des
Kfz-Betriebes im Vertrage nicht statuiert. Zumindest müsse man ihm die Erstattung
seiner Investitionen zubilligen. Deshalb macht er vorsorglich ein Zurückbehaltungsrecht
bis zur Erstattung aller Investitionen gegenüber dem Rückauflassungsanspruch geltend.
Im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 13.01.1997 hat der Beklagte die
Auffassung vertreten, die ergänzende Vertragsauslegung ergebe für den Fall, daß der
Beklagte seiner Bauverpflichtung teilweise nachkomme, einen Anspruch auf Abführung
des Mehrerlöses aus dem Verkauf des Grundstückes. Diesen mache er im Wege des
Zurückbehaltungsrechtes geltend. Die Wertsteigerung des Grundstücks durch die
Investitionen gehe noch über die Investitionssumme hinaus.
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Der Beklagte beantragt,
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unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen und der Widerklage
stattzugeben,
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hilfsweise, Vollstreckungsnachlaß gegen Bürgschaft der Sparkasse Ochtrup.
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Die Klägerin beantragt,
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1. die gegnerische Berufung kostenpflichtig zurückzuweisen,
2.
ihr zu gestatten, eine von ihr zu leistende Sicherheit auch durch die Bürgschaft
einer Großbank, einer Sparkasse oder Genossenschaftsbank zu erbringen.
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Die Klägerin vertritt die Auffassung, der Vertrag verpflichte den Beklagten zur Errichtung
und zur Nutzung eines Kfz-Betriebes inklusive Werkstatt und Arbeitsplätzen.
Selbstverständlich sei die Bauverpflichtung des Vertrages ernst gemeint gewesen. Die
Rückauflassungsverpflichtung knüpfe daran an, daß eine Bebauung mit einem Kfz-
Betrieb nicht in Angriff genommen bzw. nicht fertiggestellt sei. Eine Verwirkung des
Rückauflassungsanspruches komme nicht in Betracht. Sie, die Klägerin, sei angesichts
der Größe des veräußerten Grundstücks auch nach Bau der Verkaufshalle davon
ausgegangen, der Beklagte werde im hinteren, unbebauten Teil des Grundstückes
einen Kfz-Betrieb errichten. Ein Anspruch auf Einräumung des Vorrangs stehe dem
Beklagten nicht zu. Die Klägerin bestreitet die vom Beklagten angegebenen
Investitionskosten und ein Zurückbehaltungsrecht des Beklagten insoweit.
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Der Senat hat die Zeugen ... und ... über die in ihr Wissen gestellten Tatsachen
vernommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den
Berichterstattervermerk vom 14.03.1996, Bl. 176, 177 d.A. Bezug genommen. Der Senat
hat auch den Zeugen geladen. Der Bruder des Beklagten hat jedoch von seinem
Aussageverweigerungsrecht Gebrauch gemacht. In diesem Zusammenhang wird auf
das Sitzungsprotokoll vom 13.01.1997 Bl. 219 f. d.A. verwiesen.
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Wegen des Parteivortrags im einzelnen wird auf die zwischen den Parteien
gewechselten Schriftsätze samt Anlagen Bezug genommen.
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Entscheidungsgründe
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Die Berufung des Beklagten hat keinen Erfolg.
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Der Klägerin steht ein Rückauflassungsanspruch Zug um Zug gegen Erstattung des
Kaufpreises von 85.852,89 DM gegen den Beklagten zu (I). Demgegenüber hat die
Widerklage des Beklagten keinen Erfolg (II).
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I.
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Der Rückauflassungsanspruch der Klägerin ergibt sich aus § 4 des zwischen den
Parteien am 05.01.1982 abgeschlossenen Kaufvertrages. Gem. § 4 des Kaufvertrages
verpflichtete sich der Beklagte, mit dem Bau eines Kfz-Betriebes innerhalb eines Jahres
ab heute zu beginnen und das Bauwerk schnellstens fertig zu stellen. Er sei nicht
berechtigt, Behelfsbauten zu erbringen. Nach Wortlaut sowie Sinn und Zweck der
Regelung ergibt sich aus § 4 Abs. 3, daß die Rückauflassungsverpflichtung nicht nur an
die Abstimmung der Bebauung, sondern auch an ihre Durchführung anknüpft. Wenn der
Vertrag ausführt, der Rückauflassungsanspruch sei für den Fall gegeben, daß der
Beklagte dieser Verpflichtung nicht nachkomme, so ist damit nicht nur die
Abstimmungsverpflichtung, sondern auch die Bebauungsbindung selbst gemeint. Es
wäre widersinnig gewesen, nur bei Unterlassen der Bauplanungsabstimmung den
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Rückauflassungsanspruch zu vereinbaren. So ist der Vertrag auch nicht zu verstehen.
Der Klägerin kam es ersichtlich darauf an, durch die Sanktion der Rückauflassung
sicherzustellen, daß der Beklagte seine Bauverbindlichkeit verwirklichte. In der
Korrespondenz in erster Instanz hat der Beklagte auch zu Recht nicht in Frage gestellt,
daß der Rückauflassungsverpflichtung Sanktion für das Unterlassen der Bebauung ist.
Der abgeschlossene Kaufvertrag ist wirksam. Eine Anfechtung durch die am 20.01.1995
zugestellte Klage ist bereits wegen Fristablaufs unbegründet. Andererseits hat der
Beklagte seine Behauptung, die Bauverpflichtung aus § 4 sei nicht ernst gemeint
gewesen, nicht bewiesen. Die Zeugen ... und ... haben übereinstimmend bekundet, die
Bauverpflichtung sei ernst gemeint gewesen. Sie sei nicht lediglich zum Schein
abgegeben worden. Die Aufnahme der Bauverpflichtung, so der Zeuge ..., habe auf
einem entsprechenden Beschluß des Rates beruht. In der Tat spricht der Inhalt der von
der Klägerin vorgelegten Sitzungsniederschrift vom 20.07.1981 für die Richtigkeit der
Aussage des Zeugen ... Denn in dieser Niederschrift (Bl. 142 d.A.) beschloß der Rat,
dem Antrag des Beklagten auf Kauf des Geländes zu entsprechen, aber bei
Vertragsabschluß sicherzustellen, daß das Grundstück dem geplanten Zweck (Neubau
eines Kfz-Betriebes) zugeführt werde. Der zu diesem Beweisthema benannte Zeuge ...
der Bruder des Beklagten, hat von seinem Zeugnisverweigerungsrecht Gebrauch
gemacht.
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Die Voraussetzungen eines Rückauflassungsanspruchs sind gegeben.
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Der Beklagte hat unstreitig allein eine Verkaufshalle mit einem Bürotrakt und
Sozialräumen, nicht einen Kfz-Betrieb errichtet. Im allgemeinen Sprachgebrauch ist
unter der Errichtung eines Kfz-Betriebes, wie bereits das Landgericht ausgeführt hat, ein
Autohandel mit Kfz-Reparaturwerkstatt und entsprechenden Arbeitsplätzen gemeint.
Diese Auslegung legt auch das Schreiben des Beklagten und seines Bruders vom
24.01.1980 nahe, das die Verhandlungen der Parteien eröffnete und ihren Inhalt
bestimmte. In diesem Schreiben teilt der Beklagte mit, daß er beabsichtige, auf dem
Grundstück eine Ausstellungshalle für Pkws zu errichten, außerdem sollten eine
Kraftfahrzeugwerkstatt und Büroräume eingerichtet werden. Durch die Neuerrichtung
des Betriebes, so der Beklagte im Schreiben weiter, könnten auf Dauer etwa 10
Arbeitsplätze geschaffen werden. Einen derartigen Kfz-Betrieb meint § 4 des Vertrages.
Gem. § 1 des Vertrages sollte darüber hinaus ein Betriebswohnhaus errichtet werden.
Ob der Beklagte Baulichkeiten errichtet hat, in denen ein derartiger Betrieb installiert
werden kann, kann dahinstehen, da es darauf ankommt, ob ein solcher Betrieb installiert
ist.
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Der somit gegebene Anspruch der Klägerin auf Rückauflassung ist nicht verwirkt. Eine
Verwirkung kommt allein in Betracht, wen das Recht längere Zeit vom Berechtigten
hindurch nicht geltend gemacht worden ist und der Verpflichtete sich nach dem
gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und auch eingerichtet hat,
daß dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde (Palandt-Heinrichs,
BGB, 55. Aufl., § 242 Rdn. 87).
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Bereits fraglich ist, ob das Zeitmoment der Verwirkung gegeben ist. Es kann nur in der
Nichtgeltendmachung im Zeitraum 09.01.1989 (letztes Schreiben der Klägerin vor
Fertigstellung der Halle), vgl. Bl. 121 d.A., bis zum 06.06.1994 (erneuter
Rückauflassungsvorbehalt), vgl. Bl. 42 d.A., gesehen werden. Zu berücksichtigen ist
dabei bereits, daß die Klägerin vor diesem Zeitraum kontinuierlich eine Rückauflassung
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gefordert hat. So kündigte sie erstmals im Schreiben vom 02.09.1985, Bl. 21 d.A.,
nachdem die Bauverpflichtung drei Jahre lang nicht umgesetzt war, an, sie werde, falls
die Verpflichtung nicht erfüllt werde, darauf bestehen, daß der Beklagte die
Gewerbegrundstücke zurückgebe. Mit Schreiben vom 05.02.1986, Bl. 28 d.A., forderte
sie ausdrücklich den Beklagten auf, die Grundstücke unverzüglich rückaufzulassen.
Gleichzeitig schrieb sie den Notar ... an und bat ihn um Abfassung eines
entsprechenden Vertrages. Auch in der Folgezeit wies sie, so mit Schreiben vom
15.08.1988, Bl. 32 d.A., auf ihr Recht, Rückauflassung zu verlangen, hin. Mit Schreiben
vom 26.08.1988, Bl. 116 d.A., bestand sie auf verbindlichen Erklärungen über den
Fortgang des Bauvorhabens, andernfalls sie mit Nachdruck die Rückauflassung
verlangen werde. Mit Schreiben vom 07.10.1988, Bl. 34 d.A., teilte sie dem Beklagten
mit, der Rat der Gemeinde habe einstimmig beschlossen, jetzt vom Recht auf
Rückauflassung Gebrauch zu machen. Weiter ist zu berücksichtigen, daß Ansprüche
aus einem Grundstückskaufvertrag geltend gemacht werden. Hierbei handelt es sich um
Rechte von erheblicher Art und Bedeutung, bei denen ein Verwirkungszeitraum nicht zu
eng bemessen werden kann (vgl. Palandt-Heinrichs a.a.O. § 242 Rdn. 93).
Jedenfalls ist nicht ersichtlich, daß sich der Beklagte aufgrund eines Verhaltens der
Klägerin darauf einrichten konnte, diese werde ihr vermeintliches Recht nicht mehr
geltend machen, und daß wegen dieses geschaffenen Vertrauenstatbestandes die
verspätete Geltendmachung als eine mit Treu und Glauben unvereinbare Härte bewertet
werden muß (vgl. Palandt-Heinrichs a.a.O. § 242 Rdn. 95). Zutreffend ist zwar, daß die
Gemeinde den Bau der Ausstellungshalle durch den Beklagten nicht verhindert hat.
Daraus kann aber bereits kein Vertrauenstatbestand für den Beklagten hergeleitet
werden. Denn die Klägerin war zur Entgegennahme des Bauantrages des Beklagten
und zur Weiterleitung an den Kreis ... als Genehmigungsbehörde verpflichtet. Aus
diesem Verhalten kann keine Billigung des Bauvorhabens als Erfüllung der
geschuldeten Bauverpflichtung hergeleitet werden.
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Eine Abstimmung darüber im Sinne des § 4, daß das Bauvorhaben der Erfüllung der
Bauverpflichtung eines Kfz-Betriebes genügte, hat der Beklagte mit der Gemeinde nicht
herbeigeführt. Der Beklagte wußte, daß er mit der Verkaufshalle einen Kfz-Betrieb im
Sinne von § 4 des Vertrages nicht schaffte. Auch aufgrund seines Schreibens vom
24.01.1980, Bl. 14 d.A., mußte der Beklagte annehmen, daß die Gemeinde von ihm
noch die Erfüllung der Verpflichtung zum Bau des Kfz-Betriebes erwartete. Denn nach
dem Inhalt des Schreibens vom 24.01. wollte der Beklagte eine Ausstellungshalle
errichten, außerdem eine Kraftfahrzeugwerkstatt und Büroräume einrichten. Der
Beklagte müßte deshalb damit rechnen, zumal er das erworbene Grundstück nur im
vorderen nördlichen Teil bebaut hatte, daß die Gemeinde entsprechend ihrem
unbestrittenen Vortrag im Schriftsatz vom 01.07.1996 davon ausging und erwartete, er
werde nunmehr den Kfz-Betrieb bzw. das Betriebswohnhaus im hinteren südlichen Teil
des Grundstückes errichten, zumindest die bebaute Verkaufshalle für den Betrieb einer
Kfz-Werkstatt ausrüsten. Jedenfalls im Zeitraum von 1989 bis 1994 konnte sich der
Beklagte angesichts dieser Umstände nicht darauf einrichten, die Klägerin werde von
ihrem Recht, nunmehr den Bau des Kfz-Betriebes zu verlangen, nicht mehr Gebrauch
machen.
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Die Geltendmachung der Rückauflassung durch die Klägerin ist auch keine mit Treu
und Glauben unvereinbare Härte. Seine Bauverpflichtung war dem Beklagten aufgrund
des Vertragsinhaltes bekannt. Beschränkte er sein Bauvorhaben lediglich auf eine
Verkaufshalle, ohne eine Abstimmung mit der Klägerin herbeizuführen, in der diese auf
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die weitere Einrichtung einer Kfz-Werkstatt verzichtete, trug der Beklagte das Risiko für
seine Investitionen. Angesichts der jahrelangen Vertragsverletzung des Beklagten, nicht
zu bauen, bedurfte es eines stärkeren Umstandsmoments auf Seiten der Klägerin.
Ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Erstattung seiner Investitionen steht dem Beklagten
nicht zu. Dabei kann dahinstehen, ob bereits § 4 des Vertrages einen
Erstattungsanspruch ausschließt.
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Eine Verwendung liegt bereits nicht vor, da der Bau der Halle auf einem unbebauten
Grundstück erfolgte (BGH NJW 1964, 1125; Palandt-Bassenge a.a.O. Vorbemerkungen
vor § 994 Rdn. 6). Davon abgesehen ergibt die Auslegung des Vertrages, daß der
Rückauflassungsanspruch der Klägerin sich nach den §§ 346 ff. BGB regeln soll. Die
Vorschriften der §§ 346 ff. BGB passen zum vorliegenden Fall: Der Beklagte wußte von
vornherein, daß ihm bei einer Nichterfüllung der Bauverpflichtung die Rückabwicklung
des Vertrages drohte. Er mußte somit mit dem Rücktritt jederzeit rechnen und konnte
sich auf ihn einrichten. § 347 Abs. 2 BGB gilt für die vertragsuntreue Partei: Der
Anspruch auf Verwendungsersatz richtet sich für die Zeit vom Empfange der Leistung an
nach den Vorschriften, die für das Verhältnis zwischen Eigentümer und Besitzer vom
Eintritt der Rechtshängigkeit des Eigentumsherausgabeanspruches an gelten. Es finden
die §§ 994 Abs. 2, 995, 996 BGB Anwendung. Der Beklagte hat demnach nur Anspruch
auf Ersatz notwendiger Verwendungen und das auch nur gem. § 994 Abs. 2 BGB unter
den Voraussetzungen des § 683 BGB. Der Bau der Ausstellungshalle aber ist, selbst
wenn man von einer Verwendung einmal ausgehen würde, jedenfalls keine
notwendige, weil sie nicht zur Erhaltung der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des
Grundstückes objektiv erforderlich war (Palandt-Bassenge, a.a.O. § 994 Rdn. 1). Ein
Anspruch aus Bereicherung aber wird durch die §§ 997 ff BGB verdrängt; dieses gilt
auch im Rahmen der Verweisung des § 347 BGB (Palandt-Heinrichs a.a.O. § 347 Rdn.
5 m.w.N.).
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Somit ist nur Zug um Zug gegen Kaufpreiserstattung zu zahlen.
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Auch ein Zurückbehaltungsrecht auf Abführung des Mehrerlöses bei einer erneuten
Veräußerung des Grundstückes durch die Klägerin steht dem Beklagten nicht zu. Zum
einen kann ein solches Zurückbehaltungsrecht bereits in Anwendung der Vorschriften
der §§ 273, 274 BGB nicht anerkannt werden. Denn ein Zurückbehaltungsrecht führt zur
Verurteilung Zug um Zug. Zug um Zug gegen Rückauflassung kann aber nicht der
Anspruch auf Mehrerlös geltend gemacht werden, der ja die Rückauflassung und
Weiterveräußerung voraussetzt. Davon abgesehen kann auch keine Rede davon sein,
daß sich aus dem Vertrage vom 05.01.1982, sei es auch im Wege der Auslegung, ein
derartiger Anspruch ergibt. Eine ergänzende Vertragsauslegung setzt eine
Regelungslücke voraus. Die Parteien haben in § 4 jedoch die Rechtsfolge geregelt,
wenn der Beklagte der Bauverpflichtung nicht nachkommt. Sie haben nicht danach
unterschieden, in welchem Umfange die Nichterfüllung der Verpflichtung anzunehmen
ist. Das läßt darauf schließen, daß die getroffene Regelung nach dem Willen der
Parteien bewußt abschließend sein sollte. Gab die Gemeinde dem Beklagten
Gelegenheit zum Grundstückskauf mit der Verpflichtung, auf diesem einen Kfz-Betrieb
zu errichten und erfüllte der Beklagte diese Verpflichtung nicht, so richtete sich das
Interesse der Klägerin darauf, das Grundstück zu keinen anderen Konditionen
zurückzuerhalten, um Gelegenheit nehmen zu können, es weiterzuveräußern und dem
geplanten gewerblichen Zweck zuzuführen. Eine Bindung der Klägerin, dem Beklagten
Investitionen zu erstatten, gefährdete die Erreichung dieses Zwecks und veranlaßte
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deshalb die Klägerin, zu vereinbaren, daß das gekaufte Grundstück (lediglich) gegen
Erstattung des Kaufpreises zurückgegeben werde. Der Beklagte ist auf sein
Wegnahmerecht aus § 997 BGB beschränkt.
II.
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Die Widerklage des Beklagten hat keinen Erfolg. Die Klägerin ist, weil der Beklagte
seiner Bauverpflichtung nicht nachgekommen ist, zur Rückforderung des Grundstückes
berechtigt, die durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist. Angesichts dessen ist
er nicht verpflichtet, Grundpfandrechten zu banküblichen Bedingungen den Vorrang
einzuräumen. Daß die Klägerin durch eine Vereitlung der Vorrangeinräumung den Bau
eines Kfz-Betriebes auf dem Grundstück vereitelt hätte, hat der Beklagte weder
substantiiert noch unter Beweis gestellt.
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III.
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Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97, 708 Ziffer 10 ZPO.
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