Urteil des OLG Hamm, Az. 15 W 108/06
OLG Hamm: beginn der frist, beschlussfähigkeit, zugang, einberufung, miteigentümer, genehmigung, ermächtigung, ungültigkeit, billigkeit, absendung
Oberlandesgericht Hamm, 15 W 108/06
Datum:
16.04.2007
Gericht:
Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper:
15. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
15 W 108/06
Vorinstanz:
Landgericht Dortmund, 9 T 178/05
Tenor:
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde
werden dem Beteiligten zu 1) auferlegt. Er hat die in dieser Instanz den
Beteiligten zu 2) etwa entstandenen außergerichtlichen Kosten zu
erstatten.
Der Gegenstandswert für das Verfahren der sofortigen weiteren
Beschwerde wird auf 4.500 € festgesetzt.
Gründe
1
I.
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Die Beteiligten zu 1) und 2) bilden die o.a. Eigentümergemeinschaft. Der
Beteiligte zu 3) war zu deren Verwalter bestellt, die Beteiligte zu 4) ist durch
einstweilige Anordnung des Amtsgerichts vom 01.12.2006 zur Notverwalterin
bestellt worden.
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Der Beteiligte zu 1) hat vorliegend die Beschlüsse der Eigentümerversammlung
vom 22.04.2004 betreffend die Genehmigung der Jahresabrechnungen 1997 bis
2003, die Entlastung des Verwalters sowie die Ermächtigung zur gerichtlichen
Geltendmachung von rückständigen Wohngeldzahlungen gerichtlich angefochten.
Das Amtsgericht hat den Beschluss betreffend die Jahresabrechnung 2000
insoweit für ungültig erklärt, als zwei Zahlungen nicht berücksichtigt worden seien,
und den weitergehenden Antrag zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde
des Beteiligten zu 1) hat das Landgericht die amtsgerichtliche Entscheidung
abgeändert und zusätzlich den Eigentümerbeschluss betreffend die Entlastung
des Verwalters für ungültig erklärt. Die weitergehende sofortige Beschwerde hat
die Kammer zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich der Beteiligte zu 1) mit der
sofortigen weiteren Beschwerde.
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Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die nicht ergänzungsbedürftige
Darstellung in der angefochtenen Entscheidung verwiesen.
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II.
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Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG, 27,
29 FGG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt.
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Die Beschwerdebefugnis des Beteiligten zu 1) ergibt sich daraus, dass seine
Erstbeschwerde überwiegend ohne Erfolg geblieben ist.
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In der Sache ist die sofortige weitere Beschwerde unbegründet, da die
Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht, § 27
FGG.
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In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer
zulässigen Erstbeschwerde des Beteiligten zu 1) ausgegangen. Auch in der
Sache hält die landgerichtliche Entscheidung der rechtlichen Prüfung stand.
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Das Landgericht hat seine Entscheidung im Wesentlichen wie folgt begründet:
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Die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung vom 22.04.2004 leide nicht
an einem Einladungsmangel. Die in der Teilungserklärung vorgesehene 2-
Wochen-Frist für die Einladung sei eingehalten worden, da der Beteiligte zu 3) die
Einladungen am 07.04.2004 zur Post gegeben habe. Da es für die Einhaltung der
Frist auf die normalen Postlaufzeiten ankomme und mit einem Zugang am
nächsten Tag gerechnet werden konnte, sei die Frist gewahrt.
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Die Eigentümerversammlung sei auch beschlussfähig gewesen, da es sich um
eine Wiederholungsversammlung gehandelt habe. Ob die Einladungsfrist auch
hinsichtlich der Erstversammlung am 07.04.2004 eingehalten worden sei, sei in
diesem Zusammenhang unerheblich, da der Zweck der Zweitversammlung die
Behebung einer sonst drohenden Blockade der Verwaltung sei. Im Übrigen sei
die Kammer aufgrund des Gesamtablaufs davon überzeugt, dass eine mögliche
Fristunterschreitung auf das Teilnahmeverhalten der Miteigentümer ohne Einfluss
geblieben sei.
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Die Beschlussfassung betreffend die Genehmigung der Jahresabrechnung sei
ebenfalls nicht für ungültig zu erklären. Unerheblich sei, ob die seitens des
Beteiligten zu 1) gerügten Ausgaben zu Recht erfolgt seien. Soweit die
Abrechnungen keine Darstellung des Vermögensstatus in Form von Anfangs- und
Endbeständen enthielten, begründe dies zwar einen Ergänzungsanspruch, führe
jedoch nicht zur Ungültigkeit der Beschlussfassung. Auch der angewandte
Verteilungsschlüssel sei nicht zu beanstanden. Er widerspreche insbesondere
nicht dem seitens der teilenden Eigentümerin gefassten "Beschlusses" betreffend
eine weitgehende Kostenfreistellung des Beteiligten zu 1). Dieser Beschluss sei
vor der rechtlichen Invollzugsetzung der Eigentümergemeinschaft gefasst worden
und dieser gegenüber daher ohne Rechtswirkung.
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Schließlich sei auch die Beschlussfassung über die Ermächtigung des Verwalters
zur gerichtlichen Verfolgung von Wohngeldansprüchen in der Einladung
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hinreichend angekündigt worden. Die Ankündigung eines Tagesordnungspunktes
"Befugnis zur gerichtlichen Geltendmachung von rückständigem Wohngeld bis
auf Widerruf" lasse für alle Miteigentümer hinreichend deutlich werden, dass auch
über eine widerrufliche Ermächtigung des Verwalters im Sinne des § 27 Abs.2
Nr. 5 WEG abgestimmt werden könne.
Die Begründung der landgerichtlichen Entscheidung ist insoweit nicht ganz
widerspruchsfrei, als die Kammer für die Wahrung der Einladungsfrist zu der
Wiederholungsversammlung vom 22.04.2004 maßgebend auf die am 07.04.2004
erfolgte, als rechtzeitig zu behandelnde Absendung des Einladungsschreibens
abgestellt und im Rahmen von Hilfserwägungen festgestellt hat, eine ggf.
verspätet erfolgte Einladung habe sich nicht ursächlich auf die Teilnahme der
Miteigentümer an dieser Versammlung ausgewirkt. Indessen war nach dem vom
Landgericht zutreffend wiedergegebenen Sachvortrag der Beteiligten die
Rechtzeitigkeit der Einladung zu dieser Wiederholungsversammlung nicht im
Streit, insbesondere der Beteiligte zu 1) hat in diesem Punkt keine
Beanstandungen erhoben. Sein Angriff richtet sich allein dagegen, dass die
Einladung zu der Erstversammlung vom 07.04.2004 sowohl ihm als auch den
übrigen Wohnungseigentümern nicht rechtzeitig zugegangen sei, die gleichwohl
durchgeführte Versammlung keine ordnungsgemäße Grundlage für die
Einberufung einer Wiederholungsversammlung habe sein können und deshalb
die Beschlussfähigkeit dieser Versammlung nicht aufgrund der Sondervorschrift
des § 25 Abs. 4 WEG habe festgestellt werden dürfen. Die Wahrung der
Einberufungsfrist zu der Erstversammlung vom 07.04.2004 hat das Landgericht
hingegen offen gelassen. Die rechtliche Bewertung ergibt, dass die
Einladungsfrist für die Erstversammlung nicht eingehalten worden ist, die
Feststellung der Beschlussfähigkeit der Versammlung vom 22.04.2004 als
Wiederholungsversammlung dadurch jedoch im Ergebnis nicht berührt wird.
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Da die Teilungserklärung hier keine nähere Regelung für die Berechnung der auf
zwei Wochen bestimmten Einladungsfrist enthält, muss diese Berechnung
aufgrund der gesetzlichen Vorschrift des § 24 Abs. 4 S. 2 WEG erfolgen. Den Lauf
der Einladungsfrist hat das Landgericht im Rahmen der Hauptbegründung seiner
Entscheidung betreffend die Einberufung der Wiederholungsversammlung in
Anlehnung an die Entscheidung des BGH vom 30.03.1987 (BGHZ 100, 264 =
NJW 1987, 2580) berechnet. Danach ist bei der Einberufung der
Gesellschafterversammlung einer GmbH für den Beginn der Frist des § 51 Abs. 1
S. 2 GmbHG auf den Zeitpunkt abzustellen, an dem mit einem Zugang des
Schreibens bei dem letzten Adressaten normalerweise zu rechnen ist. Der Senat
kann offen lassen, ob im Hinblick auf den abweichenden Wortlaut der genannten
gesetzlichen Vorschriften diese Entscheidung in dem Sinne auf das
Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer übertragbar ist, dass die Frist
bereits unter Berücksichtigung allgemeiner Postlaufzeiten ohne Rücksicht auf den
tatsächlichen Zugang bei den einzelnen Wohnungseigentümern in Lauf gesetzt
werden kann (ablehnend Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 24, Rdnr. 35;
Staudinger/Bub, BGB, 13. Bearb., § 24 WEG, Rdnr. 82; Drasdo, Die
Eigentümerversammlung nach dem WEG, 3. Aufl., Rdnr. 102). Denn selbst wenn
von einem bei normalen Verhältnissen bereits am 24.03.2004 erfolgenden
Zugang des Einladungsschreibens bei allen Wohnungseigentümern auszugehen
wäre, hätte dadurch die zweiwöchige Frist bis zu der auf den 07.04.2004
einberufenen Eigentümerversammlung nicht mehr gewahrt werden können. Denn
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bei der Berechnung dieser Frist, deren Beginn in den Lauf des 24.03.2004 fällt,
tritt das Fristende erst mit dem Ablauf des entsprechenden Wochentages, hier
also des 07.04.2004, ein (§§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB).
Die Frage, inwieweit Fehler der Einberufung der Erstversammlung eine
Fernwirkung im Hinblick auf die Feststellung der besonderen Beschlussfähigkeit
einer Wiederholungsversammlung im Sinne des § 25 Abs.4 WEG haben können,
ist in der Rechtsprechung noch nicht abschließend geklärt. Der Wortlaut der
gesetzlichen Vorschrift setzt für die Einberufung einer
Wiederholungsversammlung mit den besonderen Folgen für die dortige
Beschlussfähigkeit lediglich voraus, dass vorausgehend eine
Eigentümerversammlung durchgeführt worden ist, in der die erschienenen
stimmberechtigten Wohnungseigentümer nicht mehr als die Hälfte der im
Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile vertreten haben (Abs. 3 der
Vorschrift). Von diesem Ausgangspunkt erscheint es zweifelhaft, ob dem
weitgehenden Standpunkt von Drasdo (a.a.O., Rdnr. 205. 206) zugestimmt
werden kann, nur eine ordnungsgemäß einberufene Erstversammlung könne den
Weg für die rechtliche Zulässigkeit einer Wiederholungsversammlung mit der
Anwendbarkeit der Sonderregelung der Beschlussfähigkeit nach § 25 Abs. 4
eröffnen. Unabhängig davon kann nach Auffassung des Senats ein
Einberufungsmangel der Erstversammlung nur dann zur Verneinung der
Beschlussfähigkeit der Wiederholungsversammlung führen, wenn bei
lebensnaher Betrachtung festgestellt werden kann, dass dieser Mangel sich
ursächlich dafür ausgewirkt hat, dass der Erstversammlung Wohnungseigentümer
in einem solchen Umfang ferngeblieben sind, dass die Beschlussfähigkeit nach
Maßgabe des § 25 Abs. 3 WEG nicht erreicht worden ist. Die Anforderungen an
die Feststellung dieser Ursächlichkeit können in Anlehnung an diejenigen
Maßstäbe bemessen werden, die für die Ursächlichkeit eines
Einberufungsmangels für die in einer durchgeführten Eigentümerversammlung
zustande gekommenen Eigentümerbeschlüsse Anwendung finden. Da es sich bei
der Regelung der Einberufungsfrist in § 24 Abs. 4 WEG nur um eine Sollvorschrift
handelt, kann die Missachtung der Frist allein noch nicht zur Ungültigkeit des
Beschlusses führen (Staudinger/Bub, a.a.O., § 24 WEG, Rdnr. 160;
Bärmann/Pick/Merle, § 24, Rdnr. 33). Vielmehr begründet die Verletzung der
Einberufungsfrist nur dann einen Anfechtungsgrund, wenn die Beschlussfassung
darauf beruht (BGH NJW 2002, 1647, 1651). In diesem Rahmen kann auch den
von der weiteren Beschwerde heraufbeschworenen Gefahren einer manipulativen
Durchführung einer Erstversammlung hinreichend Rechnung getragen werden.
Auf der Grundlage der tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts zu den
Verhältnissen in der hier vorliegenden Eigentümerversammlung besteht jedoch
konkret kein greifbarer Anlass, dass andere Wohnungseigentümer als der
Beteiligte zu 1) nur deshalb der Eigentümerversammlung vom 07.04.2004
ferngeblieben sind, weil sie das Einladungsschreiben nicht innerhalb der in der
Eigentümerversammlung vorgesehenen Frist von zwei Wochen erhalten haben.
Nachdem die Absendung des Einladungsschreibens am 23.03.2004 nicht streitig
ist, geht es in dem vorliegenden Zusammenhang nur um eine Verzögerung von
wenigen Tagen. Die von der Kammer hervorgehobenen Gesichtspunkte, nämlich
die weite Entfernung der Anlage zu den in Süddeutschland gelegenen Wohnorten
der übrigen Wohnungseigentümer sowie der Umstand, dass auch für die
Wiederholungsversammlung vom 22.04.2004 trotz des erteilten Hinweises auf die
besondere Regelung des § 25 Abs. 4 WEG das allgemein geltende Quorum für
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die Beschlussfähigkeit nicht erreicht worden ist, sprechen mit Deutlichkeit dafür,
dass auch ein fristgerechter Zugang des Einladungsschreibens nicht zu einer
signifikant höheren Beteiligung an der Eigentümerversammlung vom 07.04.2004,
jedenfalls nicht in einem solch höheren Maß geführt hätte, dass die allgemeine
Beschlussfähigkeit nach § 25 Abs. 3 WEG erreicht worden wäre.
Zu Recht hat die Kammer die Anfechtbarkeit des Beschlusses betreffend die
Genehmigung der Jahresabrechnung aus sachlichen Gründen verneint. Der
Senat nimmt Bezug auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts, denen
nichts hinzuzufügen ist. Soweit die sofortige weitere Beschwerde geltend macht,
die Entnahmen für die Verwaltergebühren seien unrechtmäßig und nach den
Umständen des Einzelfalles nicht in die Abrechnung einzustellen, ist dies in
tatsächlicher Hinsicht nicht nachvollziehbar. Der Vortrag bedarf jedoch keiner
weiteren Aufklärung, da er bereits aus verfahrensrechtlichen Gründen
unbeachtlich ist. Da der Beteiligte zu 1) in den Vorinstanzen keine derartigen
besonderen Umstände geltend gemacht hat, ist sein jetziger Vortrag nicht
geeignet, einen Rechtsfehler (§ 27 Abs.1 S.1 FGG) des Landgerichts aufzuzeigen
und damit im Rechtsbeschwerdeverfahren unbeachtlich.
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Zutreffend hat das Landgericht weiter ausgeführt, dass die für die Gemeinschaft
maßgebenden Kostenverteilungsregeln durch den "Beschluss" der teilenden
Eigentümerin nicht verändert oder festgelegt worden sind. Eigentümerbeschlüsse
im wohnungseigentumsrechtlichen Sinne setzen zumindest das Entstehen einer
sog. werdenden Eigentümergemeinschaft voraus. "Ein-Mann-Beschlüsse" des
teilenden Eigentümers sind dem gegenüber wohnungseigentumsrechtlich
wirkungslos (vgl. aus jüngster Zeit OLG München FGPrax 2006, 63f m.w.N.).
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Nicht zu beanstanden ist schließlich auch, dass das Landgericht die Bezeichnung
des Beschlussgegenstandes "Befugnis zur gerichtlichen Geltendmachung von
rückständigem Wohngeld bis auf Widerruf" als ausreichend für eine sachgerechte
Information und Vorbereitung der Miteigentümer angesehen hat. Da die sofortige
weitere Beschwerde insoweit keine Einwendungen erhebt, nimmt der Senat auch
insoweit Bezug auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts.
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Da die sofortige weitere Beschwerde ohne Erfolg bleibt, entspricht es der
Billigkeit, dass der Beteiligte zu 1) die Gerichtskosten des Verfahrens trägt (§ 47
S.1 WEG). Auch entspricht es hier der Billigkeit, dass der Beteiligte zu 1) den
Beteiligten zu 2) die in dieser Instanz entstandenen außergerichtlichen Kosten
erstattet (§ 47 S.2 WEG). Das Landgericht hat seine Entscheidung in allen
Punkten ausführlich begründet und seine Auffassung jeweils belegt. Mit der
sofortigen weiteren Beschwerde sind keine Gesichtspunkte aufgezeigt worden,
die eine anderslautende Entscheidung ernstlich nahegelegt hätten.
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Die Festsetzung des Gegenstandswertes beruht auf § 48 Abs.3 WEG.
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