Urteil des OLG Hamm vom 22.08.2005

OLG Hamm: abstellplatz, wohnung, ausschluss, kaufvertrag, amtspflicht, abtretung, grundbuchamt, pfändung, bindungswirkung, miteigentümer

Oberlandesgericht Hamm, 15 W 17/05

Datum:

22.08.2005

Gericht:

Oberlandesgericht Hamm

Spruchkörper:

15. Zivilsenat

Entscheidungsart:

Beschluss

Aktenzeichen:

15 W 17/05

Vorinstanz:

Landgericht Essen, 7 T 579/03

Tenor:

Die weitere Beschwerde wird mit der klarstellenden Maßgabe

zurückgewiesen, dass die erste Beschwerde des Beteiligten als

unzulässig verworfen wird.

Der Geschäftswert wird auf 3.000 € festgesetzt.

G r ü n d e :

Der Notar a. D. Dr. X in F beurkundete am 5. März 1979 (UR-Nr. xxx/79) eine

Teilungserklärung des Architekten Hans I1 betreffend das Grundstück G1 43 Nr. 654

(Teilfläche in der Größe von ca. 3430 qm), eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts

Essen von B Blatt 1679. Teil II § 4 Nr. 1 dritter Absatz der Teilungserklärung lautet wie

folgt:

"Der Bauträger, Architekt Hans I1, behält sich das Recht vor, die in dem

anliegenden Lageplan blau umrandete Grundstücksfläche als Pkw-Abstellplatz

herzurichten und den Abstellplatz als Sondernutzungsrecht einem bestimmten

Wohnungs- oder Teileigentum zur alleinigen Nutzung des Abstellplatzes

zuzuordnen oder die Grundstücksfläche als Abstellplatz für Mülltonnen oder für

die Errichtung und den Betrieb einer Trafo-Station zu benutzen."

In der Folgezeit wurden die Miteigentumsanteile in den Wohnungs- und

Teileigentumsgrundbüchern von B Blatt 2781 bis 2810 eingetragen. Eine bestimmte

Zuordnung des oben erwähnten Sondernutzungsrechts durch den Bauträger ist in

keinem der genannten Grundbücher eingetragen.

Durch notariellen Kaufvertrag vom 23. März 1979 (UR-Nr. xxx/79 des Notars Dr. X)

verkaufte Hans I1 das im Wohnungsgrundbuch von B Blatt 2794 eingetragene

Wohnungseigentum lfd. Nr. 14 des Aufteilungsplans an den Dipl. H. In § 1 des Vertrages

heißt es, Kaufgegenstand sei das Wohnungseigentum F-By, Z-bogen 63, Nr. 14 des

Aufteilungsplanes, sowie das alleinige Nutzungsrecht an dem in § 4 Abs. 3 der

Teilungserklärung vom 5. März 1979 erwähnten Pkw-Abstellplatz.

Durch vor dem Notar Jürgen S1 in F beurkundeten Kaufvertrag vom 30. November 1993

- UR-Nr. xxx/1993 verkaufte der Dipl. H die Wohnung Nr. 14, dessen Ehefrau Helga H

die Wohnung Nr. 15 sowie die Eheleute H und Helga H die Garageneinheit Nr. 17 des

Aufteilungsplanes an den Beteiligten. § 1 ("Kaufgegenstand") des Vertrages enthält u. a.

folgende Erklärung:

"Es besteht ein Sondernutzungsrecht an dem Pkw-Abstellplatz, der in dem

Lageplan, der Anlage der Teilungserklärung vom 05. 03. 1979 ist, blau

umrandet ist. Der Pkw-Abstellplatz wurde zwischenzeitlich den Wohnungen

Nr. 14 u. 15 zugeordnet."

Mit vor dem Notar H1 in C beurkundetem Kaufvertrag vom 8. Juni 2001 (UR-Nr. xxx/01)

veräußerte der Dipl. H die Wohnung Nr. 13 des Aufteilungsplans sowie das

Sondernutzungsrecht an dem genannten Pkw-Stellplatz an den Käufer C2, der sich

nunmehr seinerseits berechtigt sieht, den Stellplatz zu nutzen.

Im November 2003 wandten sich die Verfahrensbevollmächtigten des Beteiligten an

den Notar Dr. X mit der Bitte um Prüfung des Sachverhaltes und Vollzug des

Kaufvertrages vom 23. März 1979 dahingehend, dass das Sondernutzungsrecht an dem

Pkw-Stellplatz der Wohnung Nr. 14 zugeordnet wird. Dieses Begehren lehnte dessen

Notariatsverwalter Dr. T1 ab.

Hiergegen hat der Beteiligte am 22. September 2004 bei dem Landgericht Beschwerde

mit dem Antrag eingelegt, den Notariatsverwalter anzuweisen, zum Grundbuch von B

Blatt 2794 den Antrag auf Eintragung der Zuordnung des Sondernutzungsrechts an dem

bezeichneten PKW-Abstelllatz als Inhalt des Sondereigentums zu stellen. Er hat geltend

gemacht, er sei zur Einlegung der Beschwerde befugt, weil anerkannt sei, dass auch ein

Zessionar oder ein Pfändungspfandgläubiger beschwerdeberechtigt und seine

wirtschaftliche Position der eines Zessionars vergleichbar sei. Er ist der Auffassung,

durch die Erklärung in § 1 des Kaufvertrages vom 23. März 1979 sei jedenfalls

konkludent eine Zuordnung des Einstellplatzes zur Wohnung Nr. 14 erfolgt und ein

Antrag auf Zuordnung gestellt worden.

Das Landgericht hat mit Beschluss vom 2. Dezember 2004 die Beschwerde

zurückgewiesen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die mit Anwaltschriftsatz vom 4. Februar 2005

eingelegte weitere Beschwerde des Beteiligten.

II.

Die weitere Beschwerde ist nach den §§ 27, 29 FGG in Verbindung mit § 15 Abs. 1 Satz

3 BNotO statthaft und in der rechten Form eingelegt worden. Die Beschwerdebefugnis

des Beteiligten folgt aus der Zurückweisung seiner Erstbeschwerde.

In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet, weil die angefochtene Entscheidung

nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht, § 27 Abs. 1 FGG iVm § 545 ZPO.

Nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BNotO ist gegen die Weigerung des Notars, ohne

ausreichenden Grund seine Urkundstätigkeit vorzunehmen, die Beschwerde gegeben,

über die die Beschwerdekammer des Landgerichts zu entscheiden hat, in dessen Bezirk

der Notar seinen Amtssitz hat. Dies gilt auch dann, wenn der Notar es ablehnt,

bestimmte Vollzugshandlungen durchzuführen (Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO, 5. Aufl.,

§ 15 Rn. 35). Sind Willenserklärungen beurkundet worden, die beim Grundbuchamt

einzureichen sind, so soll der Notar dies gemäß § 53 BeurkG veranlassen, sobald

Vollzugsreife eingetreten ist. Um Vollzug im Sinne des § 53 BeurkG handelt es sich,

wenn die Einreichung notwendig ist, um die mit dem Urkundsgeschäft erstrebte

Rechtswirkung herbeizuführen. Die Einreichung stellt dann eine nachfolgende

Hilfstätigkeit zur Urkundstätigkeit und damit eine Pflichtaufgabe des Notars dar

(Arndt/Lerch/Sandkühler, a.a.O., Rn. 36). Die Amtspflicht zur Einreichung besteht aber

nur gegenüber den Beteiligten, deren Erklärungen der Notar beurkundet hat (BGH

DNotZ 1992, 813). Diese Voraussetzungen sind hier in mehrfacher Hinsicht nicht erfüllt:

Der Beteiligte verlangt, dass der Notar bzw. sein Notariatsverwalter zum Zwecke des

Vollzugs des vor dem Notar Dr. X am 23. März 1979 unter der UR.-Nr. xxx/79

beurkundeten Vertrages zwischen dem teilenden Eigentümer Hans I1 und dem

Erwerber H H bei dem Grundbuchamt den Antrag stellt, das in § 1 ("Kaufgegenstand")

unter a) des Kaufvertrags bezeichnete Sondernutzungsrecht an dem in § 4 Ziffer 1,

3. Absatz der Teilungserklärung Pkw-Abstellplatz einzutragen. Der Beteiligte ist aber

nicht Beteiligter dieses notariellen Vertrages. Damit besteht ihm gegenüber keine

Amtspflicht des Notars zur Vollzugstätigkeit; dies hat auch zur Folge, dass er nicht

berechtigt ist, Beschwerde gegen die Entscheidung des Notars einzulegen, den bei ihm

gestellten Antrag auf Vornahme einer Amtshandlung abzulehnen, §§ 20 Abs. 2 FGG, 15

Abs. 1 Satz 3 BNotO.

Zwar ist, worauf der Beteiligte zu Recht hinweist, auch der Zessionar (OLG Frankfurt

DNotZ 1992, 61; KG FGPrax 1999, 187) und der Pfändungspfandgläubiger eines

Urkundsbeteiligten zur Beschwerde berechtigt (Senat OLGZ 1994, 115;

Arndt/Lerch/Sandkühler, a.a.O., § 15, Rn. 95). Diese in der Rechtsprechung

entschiedenen Konstellationen sind dadurch gekennzeichnet, dass durch Abtretung

bzw. Pfändung Rechte eines Dritten an dem noch nicht vollständig erfüllten

Eigentumsverschaffungsanspruch des als Käufer an dem notariellen

Beurkundungsvorgang Beteiligten begründet worden sind. Der Anspruch des

Urkundsbeteiligten auf eine ordnungsgemäße Amtsführung des Notars zur

Herbeiführung der sachenrechtlichen Vollziehung stellt sich als Nebenrecht des

Eigentumsverschaffungsanspruchs dar, der von der Abtretung bzw. Pfändung dieses

Anspruchs erfasst wird, § 401 BGB (vgl. KG a.a.O. S. 188). Der Beschwerdeführer hat

indessen hier nach seinem eigenen Vorbringen keinerlei Rechte an dem

Eigentumsverschaffungsanspruch seines Rechtsvorgängers erworben. Denn er ist

Zweiterwerber des Wohnungseigentums mit der Maßgabe, dass die Vertragsbeteiligten

ausweislich der zitierten Passage aus dem schuldrechtlichen Kaufvertrag davon

ausgegangen sind, das veräußerte, für den Verkäufer im Grundbuch bereits

eingetragene Sondereigentum sei bereits mit dem Inhalt begründet, dass ein

Sondernutzungsrecht an den bezeichneten PKW-Abstellplatz bestehe. Der notarielle

Kaufvertrag vom 30. November 1993 kann also allenfalls dahin verstanden werden,

dass eine schuldrechtliche Verpflichtung des Verkäufers zur Verschaffung von

Sondereigentum mit diesem Inhalt begründet worden ist. Es besteht deshalb keinerlei

Anhaltspunkt dafür, dass dem Beschwerdeführer auch ein (restlicher)

Eigentumsverschaffungsanspruch seines Verkäufers abgetreten werden sollte.

Die fehlende Beschwerdebefugnis des Beteiligten wird auch aus den

grundbuchverfahrensrechtlichen Zusammenhängen deutlich: Die Amtspflicht des Notars

zur Stellung eines Antrags auf Eintragung im Grundbuch (§ 53 BeurkG) beschränkt sich

auf die Beteiligten, deren Willenserklärungen beurkundet worden sind. Sie besteht im

Übrigen nur in dem Umfang, in dem der Notar grundbuchverfahrensrechtlich zur

Antragstellung ermächtigt ist, hier also im Rahmen des § 15 GBO (vgl. Keidel/Winkler,

FG, 15. Aufl., § 53 BeurkG, Rdnr. 5). Nach dieser Vorschrift ist der Notar zur

Antragstellung nur im Namen eines Antragsberechtigten ermächtigt. Die Beteiligten der

Urkunde vom 23. März 1979 (Ersterwerb) sind jedoch gem. § 13 Abs. 1 S. 2 GBO nicht

mehr antragsberechtigt, weil die jetzt begehrte Eintragung weder zu ihrem rechtlichen

Nachteil erfolgt noch sie begünstigt. Begünstigter der begehrten Eintragung ist

demgegenüber allein der Beschwerdeführer, in ihren Rechten betroffen sind die

weiteren gegenwärtigen Wohnungseigentümer (siehe dazu näher nachstehend). Wenn

überhaupt, kann die begehrte Eintragung also nur auf einen eigenen Antrag des

Beschwerdeführers erfolgen, den zu stellen er durch nichts gehindert ist. Auch dieser

Zusammenhang spricht eindeutig dafür, dass der Beschwerdeführer durch den lediglich

schuldrechtlichen Zweiterwerb des Wohnungseigentums nicht die Stellung eines

Beteiligten des Beurkundungsvorgangs über den Ersterwerb erlangt haben kann, dem

gegenüber der Notar auch jetzt noch zu einer Amtshandlung verpflichtet wäre.

Ausserhalb der die Entscheidung tragenden Erwägungen und ohne Bindungswirkung

weist der Senat ergänzend auf folgendes hin: Nach der Rechtsprechung des BayObLG

(BayObLGZ 1985, 378 = NJW-RR 1986, 93) können Sondernutzungsrechte durch die

Teilungserklärung auch bedingt begründet werden, indem aufschiebend bedingt durch

eine spätere Zuweisungserklärung eines Dritten sowohl der Ausschluss der übrigen

Miteigentümer vom Mitgebrauch (sog. negative Komponente des

Sondernutzungsrechts) als auch die positive Zuweisung der Nutzungsbefugnis an den

begünstigten Wohnungseigentümer begründet wird. Wenngleich die in der

Teilungserklärung vom 05. März 1979 enthaltene Formulierung nicht ausdrücklich den

bedingten Ausschluss der übrigen Miteigentümer vom Mitgebrauch behandelt, so spricht

doch das erkennbar gewollte Ergebnis, dass durch eine nachträgliche

Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers das Sondernutzungsrecht begründet

werden kann, für eine Auslegung im Sinne der in der genannten (zeitlich später

ergangenen) Entscheidung des BayObLG gebilligten rechtlichen Konstruktion (vgl. OLG

Düsseldorf MittRhNotK 1997, 30). Erkennbar nicht gewollt ist demgegenüber ein

sofortiger Ausschluss aller Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch an der

vorgesehenen Sondernutzungsfläche mit der Möglichkeit der späteren Zuweisung durch

den verbleibenden nutzungsberechtigten Sondereigentümer (BayObLGZ 1985, 124,

128). Denn für einen bereits durch die Teilungserklärung bewirkten sofortigen

Ausschluss aller außenstehenden Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch finden sich

in der Regelung keine hinreichenden Anhaltspunkte, zumal diese die ergänzende

Möglichkeit einer anderweitigen Nutzung der Grundstücksfläche für gemeinschaftliche

Zwecke (Platz für Mülltonnen bzw. eine Trafo-Station) ausdrücklich offen hält. Wird die

Regelung der Teilungserklärung weiter dahin ausgelegt, dass der Bedingungseintritt für

die Entstehung des Sondernutzungsrechts durch die Zuweisungserklärung des

teilenden Eigentümers in den Kaufverträgen über den Ersterwerb erfolgt, so bedarf es

grundbuchverfahrensrechtlich für die Eintragung des Sondernutzungsrechts im

Ausgangspunkt lediglich des Nachweises der Zuordnungserklärung in der Form des §

29 Abs. 1 S. 2 GBO (BayObLGZ 1985, 378, 386), der hier durch die in den Grundakten

bereits vorhandene Ausfertigung des notariellen Vertrages vom 23. März 1993 geführt

werden könnte.

In diesem Zusammenhang ist allerdings ergänzend zu berücksichtigen, dass die

Zuordnungserklärung als solche das Sondernutzungsrecht lediglich mit

schuldrechtlicher Wirkung im Verhältnis der Wohnungseigentümer in ihrer damaligen

Zusammensetzung hat entstehen lassen können. Nach der Rechtsprechung des

BayObLG (a.a.O.) ist die Vorschrift des § 10 Abs. 2 WEG auch in diesem

Zusammenhang anwendbar mit der Folge, dass der Eintritt der Bindungswirkung an die

(geänderte) schuldrechtliche Vereinbarung gegenüber Sonderrechtsnachfolgern

einzelner Wohnungseigentümer die Eintragung des Sondernutzungsrechts im

Grundbuch voraussetzt. Dies ist die rechtliche Folge daraus, dass bei einer Auslegung

der Teilungserklärung in der geschilderten Weise die rechtlichen Wirkungen für die sog.

negative Komponente des Sondernutzungsrechts (Ausschluss vom Mitgebrauch) erst

aufschiebend bedingt durch die Zuordnungserklärung eintreten. Daraus wäre

abzuleiten, dass das Sondernutzungsrecht zumindest gegenüber etwaigen

zwischenzeitlich in die Gemeinschaft eingetretenen Zweiterwerbern nicht wirksam wäre,

so dass es grundbuchverfahrensrechtlich für die Eintragung des Sondernutzungsrechts

deren Bewilligung bedarf (§ 19 GBO). Entgegen der Auffassung des Beteiligten finden

in Ansehung der Wirkungen des § 10 Abs. 2 WEG die Regeln des gutgläubigen

Erwerbs keine Anwendung. Die Bindung an eine eingetretene, jedoch nicht

eingetragene (geänderte) Vereinbarung tritt gegenüber einem Sonderrechtsnachfolger

auch bei dessen Kenntnis nicht ein (vgl. Senat FGPrax 1997, 15 m.w.N.).

Die Entscheidung über die Wertfestsetzung beruht auf den §§ 131 Abs. 2, 30 KostO.