Urteil des OLG Hamm vom 27.11.2008
OLG Hamm: verpachtung, anteil, golfplatz, herstellungskosten, vermietung, nummer, hof, abfindung, pachtvertrag, kläranlage
Oberlandesgericht Hamm, 10 W 02/03
Datum:
27.11.2008
Gericht:
Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper:
10. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
10 W 02/03
Vorinstanz:
Amtsgericht Unna, 6 Lw 25/02
Schlagworte:
Nachabfindungsansprüche bei Vermietung und Verpachtung,
Berechnung
Normen:
§ 13 Abs. 1, 4 b HöfeO
Leitsätze:
1.
Auch ein langfristiger Pachtvertrag über die landwirtschaftsfremde
Nutzung von Hofflächen, verbunden mit der Vermietung des
überwiegenden Teils der Hofgebäude - nach entsprechendem Umbau -
als Wohnungen und Büros rechtfertigt es nicht, dass sich ein
Nachabfindungsanspruch der weichenden Erben in entsprechender
Anwendung des § 13 Abs. 1 S. 4 HöfeO richtet mit der Folge, dass es
auf den Verkehrswert des Hofes und nicht auf den erzielten erheblichen
Gewinn (§ 13 Abs. 4 b Höfe) richtet.
2.
Zur Berechnung der Nachabfindungsansprüche gemäß § 13 Abs. 4 b
HöfeO bei Verpachtung von Ackerflächen und Vermietung der
Hofgebäude zu landwirtschaftsfremden Zwecken.
Tenor:
Auf die sofortige Beschwerde des Antragsgegners vom 2. Januar 2003
wird der Beschluss des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht - Unna
vom 10. Dezember 2002 unter Zurückweisung des Rechtsmittels im
übrigen abgeändert:
Der Antragsgegner wird verurteilt, an die Antragstellerin 88.405,52 €
nebst 4 % Zinsen aus 46.202,58 € (42.405,08 € + 3.797,50 €) seit dem
16. Dezember 2000 und Zinsen in Höhe von 5-Prozentpunkten über
dem Basiszins aus weiteren 25.617,56 € seit dem 6. Juni 2003, aus
weiteren 8.287,62 € seit dem 1. Januar 2004 und aus weiteren 8.337,75
€ seit dem 1. Januar 2005 zu zahlen.
Der weitergehende Antrag wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten des ersten
Rechtszuges tragen die Antragstellerin zu 2/3 und der Antragsgegner zu
1/3. Die Gerichtskosten und die außer-gerichtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens werden der Antragstellerin zu 87 % und dem
Antragsgegner zu 13 % auferlegt.
Die Entscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des
jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.
Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 674.486,80 €
festgesetzt.
A.
1
Die Beteiligten sind Geschwister. Die Antragstellerin macht als weichende Erbin
Nachabfindungsansprüche gemäß § 13 Abs. 1 und 4 HöfeO gegen den Antragsgegner
als Hoferben geltend.
2
Der Vater der Beteiligten, der Landwirt L T, geboren am 18.3.1929, war Eigentümer des
im Grundbuch von P Blatt ####, Amtsgericht Hamm, eingetragenen Hofes im Sinne der
Höfeordnung. Mit dem am 9.7.1990 vor dem Notar L2 in X2 geschlossenen Vertrag
(Urkundenrolle Nummer ###/1990) hat der Vater L T den Hof auf den Antragsgegner
übertragen. Der Betrieb hat eine Größe von ca. 109 ha. Der Einheitswert beträgt
276.300,00 DM. Es bestanden im Grundbuch abgesicherte Belastungen, die noch in
einer Höhe von insgesamt 468.186,39 DM valutierten und die gemäß § 2 des Vertrages
von dem Antragsgegner übernommen wurden. Der Antragsgegner verpflichtete sich in §
6 des Vertrages, dem Vater ein Altenteilsrecht zu gewähren, das aus einem Wohnrecht
in dem Haupthaus zuzüglich Garten- und Garagen-nutzung, ersatzweise an einer noch
auszubauenden Wohnung mit einer Größe von mindestens 130 m², sowie Hege und
Pflege in gesunden und kranken Tagen und Zahlung einer - wertgesicherten - Barrente
in Höhe von monatlich 1.600,00 DM bestand. Außerdem erhielt der Vater einen
Anspruch auf Zahlung eines Anteils von 5 % des Bruttoerlöses für den Fall, dass der
Antragsgegner Grundstücke vom Hof verkauft bzw. einer Sondernutzung im Sinne von §
13 Abs. 4 HöfeO zuführt und eines Anteils von 3,5 % der jährlichen Bruttoeinnahmen,
wenn Teile des Hofes zur Errichtung eines Golfplatzes vermietet oder verpachtet werden
sollten. Für die Antragstellerin wurde in § 8 die Zahlung eines Betrages in Höhe von
insgesamt 127.500,00 DM vereinbart. Damit erklärte sich die Antragstellerin von dem
von diesem Vertrag berührten Hofver-mögen für abgefunden. Ausgenommen waren ihre
eventuell entstehenden Ansprüche nach § 13 HöfeO und ihre Erbansprüche hinsichtlich
des hoffreien Vermögens. Von den Ansprüchen aus § 13 Abs. 1 - 7 HöfeO sollten jedoch
zur Deckung der Schulden Erlöse ausgenommen bleiben, die bei Verkäufen von
Ackerland als Ackerland oder Wald als Wald eine Gesamtsumme von 380.000,00 DM
nicht überschreiten. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Übertragungsvertrag
vom 9.7.1990 (Bl. 27 - 36) Bezug genommen.
3
Der Antragsgegner wurde am 18.12.1990 als Eigentümer des Hofes im Grundbuch
eingetragen. Die Abfindung in Höhe von 127.500,00 DM wurde an die Antragstellerin
ausgezahlt.
4
Mit notariellem Vertrag vom 29.9.1993 (Notar L3 in C Urkundenrolle Nummer ###/1993)
verkaufte der Antragsgegner das Grundstück Flur # Flurstück ### zu einem Kaufpreis
von 7.500,00 DM. Es handelt sich um ein 2.508 m² großes Ackergrundstück. Auf den
Vertrag vom 29.9.1993 (Bl. 378 - 405) wird verwiesen.
5
Im Jahr 1995 erfolgten Inventarverkäufe, bei denen Verkaufserlöse in Höhe von
mindestens 2.607,70 DM für eine Kreiselegge, 18.259,87 DM für einen Fendt Schlepper
und 3.477,26 DM für einen Kleintraktor, insgesamt 24.344,83 DM erzielt wurden. Auf die
von dem Antragsgegner vorgelegte Inventarliste (Bl. 69) wird Bezug genommen. Ob
darüber hinaus weitere Verkäufe von Inventar mit einem Wert von ca. 100.000,00 DM
erfolgt sind, ist streitig.
6
Entsprechend der Landverzichtserklärung vom 16.10.1996 erhielt der Antragsgegner in
dem Flurbereinigungsverfahren M2 für den Verzicht gemäß § 52 FlurbG auf das
Grundstück Gemarkung P Flur #, Flurstück #, Größe 6,7787 ha eine Geldabfindung in
Höhe von 440.615,00 DM. Wegen der Einzelheiten wird auf die Landverzichtserklärung
vom 29.9.1996 (Bl. 71 - 74) Bezug genommen.
7
In den Jahren 1991 bis 1996 nahm der Antragsgegner umfangreiche Umbauarbeiten der
Wohn- und Wirtschaftsgebäude auf dem Hof vor. Neben den bereits im Zeitpunkt der
Hofübergabe im Haupthaus gelegenen drei Mietwohnungen und dem vermieteten sog.
Landarbeiterhaus entstanden für den Vater ein neues Altenteilerhaus sowie in der
Scheune und dem früheren Stallgebäude insgesamt 10 Wohnungen und gewerbliche
genutzte Einheiten, aus denen der Antragsgegner Mieteinkünfte erzielt. Die Einzelheiten
zu dem Herstellungsaufwand und den damit verbundenen Kosten sind zwischen den
Beteiligten streitig, ebenso die Höhe der erzielten Mieterlöse. 1998 ließ der
Antragsgegner die Hoffläche neu pflastern. Die Notwendigkeit dieser Maßnahme und
der dafür aufgewandten Kosten ist ebenfalls streitig.
8
Mit Vertrag vom 10.5.1995 (Bl. 256) verpachtete der Antragsgegner an die T-
Verwaltungs GmbH & Co GbR i.Gr. 62 Ha Ackerland, die von der Pächterin
ausschließlich zu Golfzwecken weiterverpachtet werden durften. Wenn die Golfanlage
erfolgreich betrieben werden sollte, wurde eine Option auf Verpachtung weiterer 22 ha
Ackerland vereinbart. Der Pachtzins betrug pro Hektar und Jahr 720,00 DM.
Gesellschafter der T-Verwaltungs GmbH & Co GbR sind entsprechend dem
Gesellschaftsvertrag vom 20.12.1995 (Bl. 297 - 305) der Antragsgegner und die T-
Verwaltungs GmbH, deren Gesellschafter wiederum der Antragsgegner ist. Mit einem
weiteren Vertrag vom 20.12.1995 (Bl. 296) einigte sich der Antragsgegner mit der T-
Verwaltungs GmbH & Co GbR über die Verpachtung der aus den ehemaligen Wohn-
und Wirtschafts-gebäuden entstandenen Büro-, Wohn- und Wirtschaftsgebäude und das
Landarbeiterhaus mit Ausnahme des Haupthauses und des Altenteilerhauses und die
zum Betrieb eines Golfplatzes in I erforderlichen land- und forstwirtschaftlichen
Nutzflächen. Die Verpachtung der Ackerflächen sollte jedoch erst mit Beginn der
Errichtung der Golfanlage nach Bauabschnitten erfolgen. Der Pachtzins für die Flächen
betrug entsprechend dem vorangegangenen Vertrag vom 10.5.1995 60,00 DM pro
Hektar und Monat, jährlich 720,00 DM/ha. Für die Wohngebäude wurde ein Pachtzins in
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Höhe von 10.000,00 DM und für die Gewerberäume in Höhe von weiteren 11.500,00 DM
(10.000,00 DM zuzüglich Umsatzsteuer) monatlich vereinbart.
Der Antragsgegner und der weitere Gesellschafter Dipl.-Ing. Y gründeten am 16.11.1995
die E2 GmbH & Co KG Still, deren Zweck der Betrieb eines Golfplatzes ist. Auf den
Gesellschaftsvertrag vom 16.11.1995 (s. Ordner I) wird Bezug genommen.
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Zwischen der T Verwaltung GmbH & Co GbR und der E2 GmbH & Co KG Still wurde
am 8.3.1996 ein Pachtvertrag geschlossen, in dem die T-Verwaltungs GmbH & Co GbR
die Ackerflächen, die Gegenstand des Pachtvertrages vom 20.12.1995 sind, an die E2
GmbH & Co KG Still weiterverpachtete. Es handelt sich in den sog. Bauabschnitten I
und II um Flächen in einer Größe von ca. 62 ha, die die Pächterin für Golfzwecke -
Erstellung einer 9 + 9 Loch-Anlage - herrichten und nutzen durfte. Für eine Erweiterung
um eine zusätzliche 9-Loch-Anlage in einer Größe von ca. 19 ha, den sog. Bauabschnitt
III, erfolgte eine Absichtserklärung, die dafür benötigten Flächen ebenfalls zur Verfügung
zu stellen. Pro Hektar ist eine Jahrespacht von 2.350,00 DM zu zahlen Als Pachtdauer
wurden 30 Jahre vereinbart mit einer festen Verlängerungsoption von 2 * 25 Jahren. Für
die Dauer des Pachtverhältnisses verpflichtete sich die Verpächterin, eine beschränkt
persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eintragen zu lassen. Das ist entsprechend der
Eintragungsbewilligung des Antragsgegners vom 3.3.1998 geschehen. Wegen der
weiteren Einzelheiten wird auf den Pachtvertrag vom 6.3.1996 (Bl. 59 - 68) und die
Bewilligungserklärung vom 3.3.1998 (Bl. 258) Bezug genommen.
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In der Folgezeit errichtete die Betreibergesellschaft den Golfplatz in den Bauabschnitten
I und II. Ein Ausbau in dem Bauabschnitt III wurde nicht vorgenommen, die dafür
reservierten Flächen wurden nicht in Anspruch genommen. Sie werden weiterhin als
Ackerflächen bewirtschaftet. Der Antragsgegner ließ eine Kläranlage bauen, sie sowohl
für den Golfplatz als auch für die Wohngebäude genutzt wird. Zur Absicherung von
Krediten sind auf den Hofgrundstücken Grundschulden in Höhe von insgesamt rund 3,4
Mill. DM eingetragen worden.
12
Die landwirtschaftlichen Flächen sind im Jahr 1991 während der Bauphase
vorübergehend stillgelegt worden. Dafür sind Stille-gungsprämien gezahlt worden. Die
Bewirtschaftung der Acker-flächen erfolgt im Rahmen eines Bewirtschaftungsvertrages
durch den Nachbarn I2 sowie durch Lohnunternehmer. Viehhaltung findet nicht statt.
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Die Antragstellerin hat in erster Instanz mit ihrem Hauptantrag einen Zahlungsanspruch
in Höhe von 500.000,00 DM = 255.645,94 € nebst Zinsen als Teilforderung geltend
gemacht und diesen als Ausgleich bemessen am Verkehrswert des Hofes verlangt.
Hilfsweise hat sie die Verurteilung zur Zahlung eines Betrages von 300.000,00 DM =
153.387,56 € sowie die Feststellungen begehrt, dass der Antragsgegner verpflichtet ist,
ihr jeweils ¼ seiner Nettoerträge aus der Verpachtung der Golfplatzflächen und aus der
Vermietung sämtlicher Hofgebäude zu zahlen. Die Antragsteller hat behauptet, dass der
Antragsgegner die gesamte landwirtschaftliche Besitzung als Hof aufgegeben habe und
selbst keine Landwirtschaft mehr betreibe. Er habe auch keinerlei Inventar, um die
Flächen zu bewirtschaften. Die ehemals landwirtschaftlich genutzten Gebäude seien mit
sehr hohem Kapitalaufwand insgesamt zu landwirtschaftsfremden Zwecken umgebaut
worden. Aus der Vermietung der Gebäude erziele der Antragsgegner Erlöse in Höhe
von mindestens 260.000,00 DM jährlich. Zusammen mit der Nutzung der Ackerflächen
als Golfplatz stelle die Bündelung der getroffenen landwirtschaftsfremden Maßnahmen
eine Überführung der Vermögenswerte in das eigene Vermögen des Antragsgegners
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dar, die einer Veräußerung gleichzusetzen sei. Die Gesamtkonzeption sei ein
Umgehungs-geschäft, das Nachabfindungsansprüche nach § 13 Abs. 1 S. 1 HöfeO
auslöse. Bei einem fiktiven Veräußerungserlös von mindestens 4 Mill. DM stünde ihr bei
einer Erbquote von ¼ mindestens ein Anteil von 1 Mill. DM zu, von dem sie einen
Teilbetrag von 500.000,00 DM geltend mache.
Der Antragsgegner ist dem entgegengetreten. Nachabfindungs-ansprüche gemäß § 13
Abs. 1 S. 1 HöfeO bestünden nicht, eine Veräußerung des Hofes oder ein
entsprechendes Umgehungs-geschäft lägen nicht vor. Der Antragsgegner hat bestritten,
dass er die Bewirtschaftung des Hofes aufgegeben habe und hat vorgetragen, dass
noch 41 ha Eigenland sowie ca. 50 ha zuge-pachtetes Land bewirtschaftet werden.
Entsprechende Wirtschafts-gebäude seien auf der Hofstelle vorhanden. Es seien auch
nicht alle Gebäude umgebaut worden und würden landwirtschaftsfremd genutzt.
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Der Antragsgegner hat - unbestritten - vorgetragen, dass die Gründungen und
Beteiligungen der verschiedenen Gesellschaften mit dem Zweck der Verpachtung der
Flächen für den Golfplatz und der Vermietung der Wohn- und Wirtschaftsgebäude
lediglich aus steuerrechtlichen Gründen erfolgt seien. Er hat unstreitig gestellt, dass
Nachabfindungsansprüche der Antragstellerin dem Grunde nach gemäß § 13 Abs. 4 b
HöfeO bestehen, soweit durch die Verpachtung der Ackerflächen für den Golfplatz und
die Vermietung der Hofgebäude eine landwirtschaftsfremde Nutzung erfolge.
Entscheidend dafür sei, dass erhebliche Gewinne erzielt würden. Das sei jedoch nicht
der Fall, Nachabfindungsansprüche der Antragstellerin kämen deshalb nicht in Betracht.
Zur Finanzierung seiner Investitionen, die erforderlich gewesen seien, habe er
Zinsaufwendungen, die die Einnahmen überstiegen. Es bestehe ein hoher
Verwaltungsaufwand, dessen Kosten ebenfalls zu berücksichtigen seien. Außerdem
habe er während der Bauphase und danach für die Verwaltung des Objekts seine
eigene Arbeitskraft eingebracht, an den darauf beruhenden Gewinnen sei die
Antragstellerin nicht zu beteiligen.
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Wegen des weiteren unstreitigen und streitigen Vorbringens der Beteiligten im ersten
Rechtszug einschließlich ihrer erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf den Beschluss
des Landwirtschafts-gerichts vom 10.12.2002 Bezug genommen.
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Das Landwirtschaftsgericht hat mit dem Beschluss vom 10.12.2002 dem Antrag
stattgegeben und den Antragsgegner zur Zahlung von 255.645,94 € nebst Zinsen in
Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 15.12.2000 verurteilt. Dabei ist es
davon ausgegangen, dass allein die Verpachtung von 62 ha der Hoffläche an die
Betreibergesellschaft des Golfplatzes in entsprechender Anwendung von § 13 Abs. 1 S.
4 HöfeO als "Einbringung des Hofes in eine Gesellschaft” zu sehen sei, die nach der
ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes einen Nachabfindungsanspruch
auslöse. Der Antragsgegner sei lediglich noch formal Eigentümer der Flächen. Rein
wirtschaftlich sei die Einbindung in die Gesellschaft so stark, dass von einer
Einbringung gesprochen werden könne, auch wenn eine Eigentumsübertragung der
Flächen nicht stattgefunden habe. Unter Zugrundelegung eines Verkehrswertes von
6,00 DM pro Quadratmeter und unter Berücksichtigung der bestehenden Belastungen
und der an die Antragstellerin bereits gezahlten Abfindung ergebe sich ein Anspruch der
Antragstellerin in Höhe von 685.453,50 DM, so dass der geltend gemachte Teilbetrag
von 500.00,00 DM gerechtfertigt sei. Angesichts dieser Summe und der in diesem
Verfahren lediglich geltend gemachten Teilklage bedürfe es keiner Entscheidung mehr
über die Frage, inwieweit der Umbau der Hofstelle in Wohnungen
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Nachabfindungsansprüche auslöse. Offen bleiben könne auch, ob und in welchem
Umfang das Inventar veräußert worden sei und ob die Antragstellerin an dem Erlös aus
der Landverzichtserklärung im Rahmen der Flurbereinigung zu beteiligen sei. Wegen
der weiteren Einzelheiten wird auf die Begründung des Beschlusses vom 10.12.2002
(Bl. 214 - 220) verwiesen.
Gegen diesen Beschluss richtet sich die sofortige Beschwerde des Antragsgegners, mit
der er sein erstinstanzliches Ziel der voll-ständigen Abweisung weiter verfolgt. Er
beanstandet die Annahme eines Nachabfindungsanspruchs in entsprechender
Anwendung des § 13 Abs. 1 S. 4 HöfeO für die Verpachtung der Ackerflächen zur
Nutzung als Golfplatz und meint, dass für eine analoge Anwendung dieser Vorschrift
kein Raum sei. Eine gesetzliche Regelungslücke bestehe nicht. Es handele sich um
einen klassischen Fall der landwirtschaftsfremden Nutzung, für den
Nachabfindungsansprüche der weichenden Erben in § 13 Abs. 4 b) HöfeO geregelt
seien. Das gelte auch für die Vermietung der Wohnungen, über die das
Landwirtschaftsgericht nicht entschieden habe. Im Übrigen sei es auch nicht richtig,
dass wegen seiner engen wirtschaftlichen Verknüpfung mit der Betreibergesellschaft die
Verpachtung der Flächen einer Einbringung in die Gesellschaft gleichzusetzen sei.
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Der Antragsgegner beantragt,
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unter Abänderung des Beschlusses des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht -
Unna - vom 10.12.2002 den Antrag der Antragstellerin zurückzuweisen.
21
Die Antragstellerin beantragt,
22
die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.
23
Sie hat im Beschwerdeverfahren ihren ursprünglichen Antrag erweitert und beantragt,
24
1.
25
den Antragsgegner zu verurteilen, an die Antragstellerin 350.466,80 € zuzüglich
Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 15.12.2000 zu zahlen;
26
hilfsweise
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den Antragsgegner zu verurteilen, an die Antragstellerin 130.380,00 € zuzüglich
Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 15.12.2000 zu zahlen;
28
2.
29
den Antragsgegner zu verurteilen, an die Antragstellerin 324.020,00 € zuzüglich
Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 15.12.2000 zu zahlen.
30
Der Antragsgegner beantragt,
31
den erweiterten Antrag zurückzuweisen.
32
Der erweiterte Antrag der Antragstellerin zu 1) bezieht sich ausschließlich auf die
Nachabfindungsansprüche wegen der Herausnahme von 62 ha der ursprünglichen
33
landwirtschaftlichen Nutzfläche zum Betrieb eines Golfplatzes, die sie auf der Grundlage
des Verkehrswertes der entnommenen Flächen berechnet. Die Antragstellerin meint,
dass ihr entsprechend den Ausführungen des Amtsgerichts Unna in dem Beschluss vom
10.12.2002 insoweit ein Anspruch in Höhe von 685.453,50 DM = 350.466,80 € zustehe.
Soweit dem nicht gefolgt werden sollte, habe sie jedoch entsprechend ihrem Hilfsantrag
zu 1) Nachabfindungsansprüche, die sich aus dem Gewinn der Verpachtung
errechneten. Sie gehe von einem anteiligen (25%) Nettoerlös von 30.000,00 DM jährlich
aus, so dass sich für den Zeitraum von 1995 bis einschließlich Juni 2003 auch unter
Berücksichtigung des Degressionsabschlages ein Anspruch in Höhe von wenigstens
255.000,00 DM = 130.380,00 € ergebe.
Der Antrag zu 2) betrifft Nachabfindungsansprüche der Antragstellerin aus der
Fremdnutzung der Hofstelle einschließlich sämtlicher Hofgebäude, die sie für die Zeit
von 1992 bis Juni 2003 auf mindestens 255.000,00 € beziffert sowie aus der
Veräußerung des Inventars sowie Erlös aus dem Landverzicht, für die die Antragstellerin
einen Anteil in Höhe von insgesamt 135.000,00 DM = 69.020,00 € errechnet.
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Ihre im Schriftsatz vom 4.6.2003 (Bl. 264, 265) angekündigten Feststellungsanträge
(Ziffer 1 b) und 3.) zu einer Nachab-findungspflicht des Antragsgegners und ihrer
anteiligen Beteiligung an den Erlösen aus der Verpachtung von Ackerflächen zum
Betrieb eines Golfplatzes und der Vermietung von Hofgebäuden hat die Antragstellerin
nicht weiter verfolgt, nachdem der Senat Bedenken wegen der Zulässigkeit dieser
Anträge geäußert hat.
35
36
Auf einen Hinweis des Senats im Termin am 2.12.2003, dass
Nachabfindungsansprüche in analoger Anwendung des § 13 Abs. 1 S.1 HöfeO nur dann
in Betracht kommen können, wenn feststeht, dass die einzelnen Vorgänge nicht unter §
13 Abs. 4 HöfeO fallen, hat die Antragstellerin ein Auskunftsverfahren vorgeschaltet. Sie
hat von dem Antragsgegner umfassende Auskunft über die einzelnen Maßnahmen, die
Nachabfindungsansprüche auslösen könnten verlangt. Die begehrte Auskunft ist erteilt
und - auch aufgrund von weiteren Hinweisen des Senats - mehrfach ergänzt worden.
Der Antragsgegner hat in mehreren Ordnern (Ordner I - XI, Nummerierung durch den
Senat) Rechnungen, Mietverträge, Gesellschaftsverträge und sonstige Unterlagen
vorgelegt. Die Antragstellerin hat diese ausgewertet. Im Senatstermin am 11.10.2005
(Bl. 566, 567) haben beide Beteiligte übereinstimmend den Auskunftsanspruch für
erledigt erklärt und widerstreitende Kostenanträge gestellt. Die Antragstellerin verfolgt
ihre bisherigen mit der Antragserweiterung gemäß Schriftsatz vom 4.6.2003 (Bl. 264,
265) gestellten Zahlungsanträge weiter, wobei sie den Zeitraum auf die Zeit bis
einschließlich Dezember 2004 erweitert hat.
37
Die Antragstellerin weist darauf hin, dass sie ihre Nachabfindungsansprüche, berechnet
nach den Gewinnen aus den landwirtschaftsfremden Einnahmen, weiterhin nur
hilfsweise geltend mache. Im Vordergrund stehe ihr Antrag auf Zusprechung eines
vollen Nachabfindungsanspruchs nach dem Verkehrswert des vom Antragsgegner aus
der landwirtschaftlichen Nutzung herausgenommenen Hofes. Er habe sämtliche
Hofgebäude in einer Form für Mietzwecke so umgewandelt, dass eine Rückführung in
landwirtschaftliche Wirtschaftsgebäude nicht denkbar sei. Darüberhinaus habe er seine
landwirtschaftlichen Flächen zum Betrieb eines Golfplatzes fast ausschließlich in die
Golfplatzgesellschaft eingebracht. Die verbliebenen Flächen bewirtschafte er nicht
38
selbst. Der Antragsgegner habe die Landwirtschaft aufgegeben und sich das
Betriebskapital in Form der Grundstücke und Gebäude zugeeignet. Damit sei ihrer
Auffassung nach die Privilegierung des Hoferben entfallen. Ihr
Nachabfindungsanspruch richte sich nach dem Verkehrswert des landwirtschaftlichen
Betriebes.
Selbst wenn sich ihr Nachabfindungsanspruch nur aus § 13 Abs. 4 HöfeO ergebe, dann
sei zu berücksichtigen, dass der von der Betreibergesellschaft gezahlte Pachtzins in
voller Höhe anzurechnen sei. Investitionen könnten nicht abgesetzt werden, weil diese
von der Betreibergesellschaft, nicht aber von dem Antragsgegner getätigt worden seien.
Ebenso sei es nicht gerechtfertigt, Verwaltungskosten, die der Verwaltungsgesellschaft
entstünden, anzurechnen.
39
Hinsichtlich der Mieteinnahmen für die Wohnungen und gewerblichen Einheiten hat der
Antragsgegner eine Aufstellung für die Jahre 1994 bis 2004 vorgelegt (s. Ordner IV nach
dem Trennblatt II, überreicht mit Schriftsatz vom 20.12.2005), aus denen sich
Gesamteinnahmen in Höhe von 1.204.138,84 ergeben. Die Antragstellerin hat diese
Aufstellung und die dazu überreichten Mietverträge (s. Ordner II) ausgewertet und einen
Fehlbetrag von 87.534,24 € errechnet. Auf ihre Auswertung Bl. 648 - 659 (= Anlage ASt
25 zum Schriftsatz vom 6.4.2006) wird Bezug genommen. Die Antragstellerin hat dazu
vorgetragen, dass Mieten trotz Vermietung der Wohnungen zum Teil nicht angegeben
oder vom Antragsgegner zu Unrecht nicht eingezogen worden seien. Der
Herstellungsaufwand für die Wohnungen könne auf der Grundlage der vorgelegten
Zahlungsnachweise nur in Höhe von 811.310,46 € akzeptiert werden. Auf die von der
Antragstellerin dazu erstellten Übersichten (Anlagen ASt 29 und 30 zum Schriftsatz vom
6.4.2006 = Bl. 682 - 700) wird verwiesen. Nur in diesem Umfang sei eine Finanzierung
erforderlich gewesen, wobei der Antragsgegner zudem auch ererbtes Eigenkapital
eingesetzt und deshalb keine Finanzierungskosten gehabt habe. Die Kosten für die im
Jahr 1998 vorgenommene Hofpflasterung seien nicht zu berücksichtigen, weil die
Wohnungen zu diesem Zeitpunkt bereits vermietet gewesen seien und die Pflasterung
deshalb zur Erzielung von Mieteinnahmen nicht erforderlich gewesen sei. Von den
geltend gemachten Kosten für die laufende Bewirtschaftung könnten für die Zeit von
1997 bis 2004 nur maximal 16.158,13 € anerkannt werden. Im übrigen handele es sich
bei den insgesamt geltend gemachten Kosten von 243.657,10 DM = 124.579,90 € um
solche, die eine näheren Überprüfung nicht standhielten, zumal sie sich zum Teil auch
auf andere Objekte des Antragsgegners bezögen. Die geltend gemachten
Personalkosten würden bestritten.
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Der Antragsgegner trägt vor, das den Einnahmen aus der Verpachtung des Golfplatzes,
so wie sie sich aus den mit Schriftsatz vom 13.8.2004 überreichten Anlagen (Bl. 484 -
486) und den mit Schriftsatz vom 20.12.2005 eingereichten Unterlagen (s. Ordner IV
nach Trennblatt 1) ergeben, erhebliche Kosten gegenüberstünden. Er habe erhebliche
Aufwendungen durch erbrachte Eigenarbeit bei der Planung des Golfplatzes und
Verwaltung des Pachtvertrages gemacht, die der Antragstellerin nicht zugute kommen
könnten. Vorkosten und Kosten für die Errichtung des Golfplatzes, die er habe tragen
müssen, seien in Höhe von 72.410,43 € entstanden. Außerdem habe er für insgesamt
41.545,79 € eine Kläranlage gebaut. 40% der Kosten = 16.618,32 € entfielen davon auf
den Golfplatz. An Verwaltungskosten seien die anteiligen Steuerberatungskosten, die
Eintragungskosten für die T GmbH und die anteiligen Notarkosten für die Umwandlung
der GbR in eine KG in Höhe von insgesamt 20.236,66 € in die Berechnungen
einzustellen.
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Mieteinnahmen für die Wohnungen und Büros habe er tatsächlich nur in der angegeben
Höhe erzielt. Soweit bei bestehenden - auch langfristigen - Mietverträgen die Mieten
nicht gezahlt worden seien, sei ihm nichts anderes übrig geblieben als das
Mietverhältnis zu kündigen und sich um eine Neuvermietung zu bemühen. Für den
Ausbau der Wohnungen und Büros seien Kosten in Höhe von insgesamt 2.426.455,73
DM = 1.239.918,88 € erforderlich geworden. Außerdem habe er 33.052,25 DM =
16.889,70 € für zusätzliche Personalkosten und 108.590,17 DM = 54.467,58 € für die
Hofpflasterung aufwenden müssen. Wegen der Einzelheiten wird auf die mit dem
Schriftsatz vom 27.2.2006 eingereichten Aufstellungen und Belege (Ordner VII - IX)
Bezug genommen. Der Antragsgegner trägt weiter vor, dass er die Beträge finanziert
habe und den entsprechenden Zinsaufwand tragen müsse. Für die Jahre 1997 bis 2004
seien Betriebs- und Instandhaltungskosten in Höhe von insgesamt 243.657,10 DM =
124.579,90 € entstanden. Außerdem seien Verwaltungskosten zur Abdeckung der
laufenden Kosten für PKW, Büro und Personal zu berücksichtigen, die mit 15 % der
Mieteinnahmen, jährlich jedoch mindestens mit 18.000,00 € anzusetzen seien.
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Insgesamt verbleibe nach Abzug der jeweiligen Kosten kein erheblicher Gewinn, so
dass weder die Einkünfte aus der Verpachtung des Golfplatzes noch aus der
Vermietung der umgebauten Hofgebäude nachabfindungspflichtig seien. Inventar sei
über den angegeben Umfang hinaus im Jahr 1995 nicht veräußert worden. Der Erlös
aus der Landverzichtserklärung löse ebenfalls keine Nachabfindungspflichten aus, weil
zum einen entsprechend den Vereinbarungen im Übergabevertrag die Altschulden in
Höhe von 380.000,00 DM abzuziehen seien und zum anderen auch zu berücksichtigen
sei, dass Maklerkosten und Einkommenssteuern angefallen und auch der Vater an dem
Bruttoerlös mit 5 % zu beteiligen sei.
43
44
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes im Beschwerdeverfahren
wird auf die Schriftsätze der Beteiligten nebst Anlagen Bezug genommen.
45
Der Senat hat entsprechend dem Beschluss vom 24.5.2007 (Bl. 871 - 872) zu den
Herstellungskosten für die Wohnungen und zum Wohnwert der Altenteilerwohnung
Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen
Dipl.-Ing. F, J. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Gutachten
Nummer 302/07/10, 344/07/01 und 345/07/10 vom 25.10./18.12.2007 sowie das
Ergänzungsgutachten Nummer 137/08/06 vom 16.6.2008 Bezug genommen. Der
Sachverständige Dipl.-Ing. F hat seine Gutachten außerdem im Senatstermin am
14.10.2008 mündlich erläutert. Auf den Berichterstattervermerk vom 16.10.2008 wird
verwiesen.
46
B.
47
Die sofortige Beschwerde des Antragsgegners ist zum Teil, so wie aus dem
Beschlusstenor ersichtlich, begründet. Im übrigen ist das Rechtsmittel nicht begründet
und war zurückzuweisen.
48
Die Antragserweiterung der Antragstellerin ist nicht begründet und war ebenfalls
zurückzuweisen.
49
I.
50
1.
51
Ein Nachabfindungsanspruch der Antragstellerin gemäß § 13 Abs. 1 S. 4 HöfeO wegen
der Zurverfügungstellung von 62 ha Ackerflächen für die Bauabschnitte I und II des
Golfplatzbetriebes besteht nicht.
52
a)
53
Voraussetzung dafür ist das Einbringen des Hofes oder einzelner Grundstücke in das
Vermögen einer Gesellschaft, wobei § 13 Abs. 1 S. 4 HöfeO restriktiv auszulegen ist.
Grundsätzlich wird nur der Fall der Einbringung in Form einer Veräußerung, d.h. der
Überführung des Eigentums in das Vermögen der Gesellschaft erfaßt. Die Fälle, in
denen der Hofeigentümer lediglich die Nutzung des Hofes oder einzelner
Hofgrundstücke oder des Inventars, etwa durch einen Pachtvertrag einbringt, fallen nicht
unter diese Vorschrift (s. dazu Wörmann Das Landwirtschaftserbrecht, 9. Auflage, § 13
Rdnr. 59; Faßbender/Hötzel/von Jeinsen/Pikalo Höfeordnung, 3. Auflage, § 13 Rdnr.
10).
54
Eine direkte Anwendung des § 13 Abs. 1 S. 4 HöfeO kommt nicht in Betracht. Ein
Einbringen von Grundstücksflächen durch den Antragsgegner in eine Gesellschaft kann
nicht festgestellt werden. Eine Eigentumsübertragung liegt nicht vor. Der Antragsgegner
ist Eigentümer der Grundstücke geblieben, die durch den Golfplatzbetrieb genutzt
werden.
55
Mit den Pachtverträgen vom 10.5.1995 (Bl. 256) und vom 20.12.1995 (Bl. 296), mit
denen die zum Betrieb eines Golfplatzes in I erforderlichen land- und
forstwirtschaftlichen Flächen an die T-Verwaltungs GmbH & Co GbR bzw. die GbR in
Gründung verpachtet worden sind, ist keine solche Einbringung in eine Gesellschaft
erfolgt. Der Antragsgegner hat zunächst - aus steuerrechtlichen Gründen so wie er
unwidersprochen vorgetragen hat - zusammen mit der T-Verwaltungs-GmbH, vertreten
durch seine Ehefrau G1 T als Geschäftsführerin am 20.12.1995 (Vertrag s. Bl. 297 - 305)
eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegründet. Gegenstand des Unternehmens ist
der Erwerb, die Verwaltung und die Veräußerung von Immobilien und/oder
Vermögenswerten jeglicher Art, insbesondere die Verwaltung und Nutzung eigenen
Grundbesitzes. Dabei ging es nicht nur um die als Golfplatz genutzten Ackerflächen,
sondern auch um die Vermietung von Wohnungen und Büros in den Hofgebäuden.
Dementsprechend hat sich der Antragsgegner in § 4 des Gesellschaftsvertrages
verpflichtet, neben seiner Einlage von 5.000,00 DM an die Gesellschaft Gebäude zu
vermieten und die zum Betrieb eines Golfplatzes erforderlichen Flächen zu verpachten.
Eine "Einbringung” in diese Gesellschaft, die einer Veräußerung gleichkommt, kann
darin nicht gesehen werden, zumal die Gebäude und landwirtschaftlichen Nutzflächen
nicht genau bezeichnet worden sind und ein Eigentumsübergang nicht stattgefunden
hat. Es liegt lediglich eine Verpflichtungserklärung des Antragsgegners zum Abschluss
eines schuldrechtlichen Vertrages vor.
56
Nach dem Gesellschaftsvertrag der Betreibergesellschaft des Golfplatzes, der "E2
GmbH und Co KG u. Still” (s. Ordner I), deren Gesellschafter bei Gründung der
Antragsgegner und der Landschaftsbauer Dipl.-Ing. Y zu je 50 % waren, sind keine
Sacheinlagen erbracht worden. Auch insoweit ist keine Einbringung der
57
Grundstücksflächen in eine Gesellschaft erfolgt. Entsprechend dem Pachtvertrag vom
8.3.1996 (Bl. 59 ff) ist die Verpachtung der jetzt genau bezeichneten landwirtschaftlichen
Nutzflächen für den Betrieb als Golfplatz unabhängig von dem Gesellschaftsvertrag
durch die T-Verwaltungs GmbH & Co GbR im Rahmen einer Unterverpachtung erfolgt.
Damit ist lediglich ein schuldrechtliches, zeitlich begrenztes Nutzungsverhältnis in der
Form eines Pachtvertrages zu Stande gekommen.
b)
58
§ 13 Abs. 1 S. 4 HöfeO ist auch nicht analog anwendbar.
59
Nach dem Pachtvertrag vom 8.3.1996 sind an die Betreibergesellschaft in den
Bauabschnitten I und II landwirtschaftliche Flächen in einer Größe von insgesamt ca. 62
ha zur Nutzung als Golfplatz Verfügung gestellt worden. Weitere ca. 19 ha sind als
Bauabschnitt III bezeichnet worden und nicht Gegenstand des Vertrages, insoweit
bestehen lediglich Absichtserklärungen. Der Bauabschnitt III ist noch nicht begonnen
worden, ob es dazu überhaupt noch kommen wird, ist offen und mittlerweile eher
fraglich. Die Pachtdauer war mit 30 Jahren und einer Verlängerungsoption von 2 * 25
Jahren, der Preis mit 2.350,00 DM pro ha und Jahr mit einer Wertsicherungsklausel
vereinbart. Gemäß § 18 des Vertrages sollte eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit
zugunsten der Betreibergesellschaft im Grundbuch eingetragen werden, mit der das
Recht zur Anlage und Unterhaltung eines Golfplatzes abgesichert werden sollte. Die
Eintragung ist im Jahr 1998 erfolgt.
60
Dieser so ausgestaltete langfristige Pachtvertrag rechtfertigt es nicht, dass sich ein
Nachabfindungsanspruch der Antragstellerin in entsprechender Anwendung nach § 13
Abs. 1 S. 4 HöfeO richtet mit der Folge, dass es auf den Verkehrswert und nicht auf den
erzielten erheblichen Gewinn ( § 13 Abs. 4 b HöfeO) ankäme. Dem
Landwirtschaftsgericht ist zwar im Grundsatz zuzustimmen, dass die
Nachabfindungsansprüche der weichenden Erben nicht auf die in § 13 Abs. 1 und 4
HöfeO ausdrücklich geregelten Fälle beschränkt sind, sondern dass es der Zweck der
Vorschrift erfordert, über die genannten Einzeltatbestände im Wege richterlicher
Rechtsfortbildung weitere Fälle einzubeziehen (s. dazu auch BGH, Beschluss vom
22.11.2000 - Blw 11/00 -, AgrarR 2001 S. 54 ff). Darum geht es hier jedoch nicht.
Zwischen den Beteiligten ist dem Grunde nach unstreitig, dass die Verpachtung von
Ackerflächen zum Betrieb eines Golfplatzes landwirtschaftsfremde Nutzung ist und
grundsätzlich Nachabfindungsansprüche auslöst.
61
Im vorliegenden Fall kommt es vielmehr darauf an, ob ein langfristiger Pachtvertrag mit
einer Gesellschaft, an der der Hofeigentümer beteiligt ist, verbunden mit einer dinglichen
Absicherung des Pachtverhältnisses im Grundbuch einer "Einbringung in eine
Gesellschaft” entspricht, so dass an eine analoge Anwendung des § 13 Abs. 1 S. 4
HöfeO gedacht werden könnte. Dies könnte bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise
eventuell bejaht werden, wenn eine überstarke Bindung des Hofes an die Gesellschaft
besteht, bei der der Hofeigentümer nur noch formaler Eigentümer ist (s. dazu
Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery Höfeordnung, 10. Auflage 2001, § 13 Rdnr. 12; Wöhrmann
a.a.O. § 13 Rdnr. 59; Faßbender/Höltzel/von Jeinsen/Pikalo a.a.O. § 13 Rdnr. 10). Diese
Frage, die von der Rechtsprechung soweit erkennbar bisher noch nicht entschieden
worden ist, kann jedoch im Ergebnis offen bleiben, denn die in der zitierten Literatur
dazu geforderten Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt:
62
Der wirtschaftliche Wert der langfristig verpachteten Grundstücke wird nicht zugunsten
der Gesellschaft durch das bestellte dingliche Recht ausgeschöpft. Unstreitig ist zwar im
Jahr 1998 aufgrund der Bewilligung des Antragsgegners vom 3.3.1998 zugunsten der
Betreibergesellschaft des Golfplatzes eine beschränkt persönliche Grunddienstbarkeit
im Grundbuch eingetragen worden. Diese geht jedoch im Rang dem Altenteilsrecht des
Vaters L T und auch den in Abteilung III bestellten Grundschulden nach. Die
Grunddienstbarkeit ist auch erst ca. zwei Jahre nach Abschluss des Pachtvertrages
eingetragen worden. Im übrigen ist sie entsprechend der Bewilligung des
Antragsgegners vom 3.3.1998 ausdrücklich auflösend bedingt durch die Beendigung
des Pachtvertrages, das heißt sie entfällt mit dem Erlöschen des Pachtvertrages und
sichert nur diesen ab. Die Betreibergesellschaft hat über den Pachtvertrag hinaus keine
weiteren Rechte an den Grundstücken.
63
Es liegt auch keine Einräumung von langfristigen Rechten mit Übernahmecharakter vor.
Erkennbar ist nur eine Absicherung des langfristig abgeschlossenen Pachtvertrages
durch die eingetra-gene Grunddienstbarkeit. Eine Bindung des Antragsgegners in der
Form, dass eine Übertragung des Eigentums zu einem späteren Zeitpunkt auf die
Betreibergesellschaft vorgesehen ist, so dass hier ein Umgehungsgeschäft
angenommen werden könnte, ist nicht ersichtlich. Der Vorbehalt der Einräumung eines
Erbbaurechts betrifft den Antragsgegner und gerade nicht die Betreiber-gesellschaft und
bezieht sich nur auf die Parzelle, auf der zu einem späteren Zeitpunkt eventuell das
Klubhaus errichtet werden sollte. Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang
auch, dass grundsätzlich langfristige Pachtverträge und auch Erbbaurechts-verträge mit
einer Vertragsdauer von üblicherweise 99 Jahren allein nicht ausreichen, um einer
Veräußerung gemäß § 13 Abs. 1 S. 1 HöfeO gleichgestellt zu werden (BGH AgrarR
1979 S. 220 ff; Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery a.a.O. § 13 Rdnr. 7, 9; Wöhrmann a.a.O. §
13 Rdnr. 23; kritisch Wörmann RdL 2003 S. 284, 287). Das kann nicht anders beurteilt
werden, wenn die Verpachtung an eine Gesellschaft erfolgt, an der der Hoferbe als
Gesellschafter beteiligt ist.
64
Es kann schließlich nicht davon ausgegangen werden, dass eine Vorleistung des
gesamten Entgelts, das heißt hier des Pacht-zinses, stattgefunden hat. Die vereinbarte
Pacht ist jährlich zu entrichten. Vorausleistungen sind nicht vereinbart worden und sind
auch nicht erfolgt. Es bestanden im Gegenteil unstreitig Schwierig-keiten mit der
Betreibergesellschaft, so dass zwischenzeitlich auch Rückstände aufgelaufen waren,
die vom Antragsgegner eingetrie-ben werden mussten.
65
Nachabfindungsansprüche der Antragstellerin bestehen auch in entsprechender
Anwendung von § 13 Abs. 1 S. 4 HöfeO wegen der Verpachtung von Ackerflächen zum
Betrieb eines Golfplatzes, die einem Einbringen in eine Gesellschaft gleichkäme, somit
nicht. Auf die Berechnungen des Anspruchs auf der Grundlage eines Verkehrswertes
von 6,00 DM/m² kommt es nicht an.
66
2.
67
Die Antragstellerin hat auch keinen Nachabfindungsanspruch in entsprechender
Anwendung von § 13 Abs. 1 S. 1 HöfeO wegen der vom Antragsgegner nach dem
Vortrag der Antragstellerin vorgenommenen "Bündelung von Maßnahmen”, die im
Ergebnis eine wertmäßige Aushöhlung des landwirtschaftlichen Betriebes darstellen
und die zu einer Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebes und zu einer
landwirtschaftsfremden Nutzung durch Vermietung der Gebäude und Verpachtung von
68
Ackerflächen zum Betrieb eines Golfplatzes geführt hätten.
69
a)
70
Eine Gesetzeslücke, die eine analoge Anwendung des § 13 Abs. 1 S. 1 HöfeO
rechtfertigt, ist nicht erkennbar. Eine solche könnte dann bestehen, wenn die hier
möglichen nachabfindungs-pflichtigen Vorgänge als solche nicht oder nur zu einem
unverhältnismäßig geringem Anspruch der Antragstellerin führen würden, der jenseits
der Grenze der von ihr als weichender Erbin zu erbringenden Opfer liegt.
Nachabfindungsansprüche können im vorliegenden Fall ausgelöst worden sein durch
die Verpachtung von Ackerland zur Nutzung als Golfplatz, durch den Umbau von Hof-
und Wirtschaftsgebäuden in Wohnungen und Büros und deren Fremdvermietung, durch
den Verkauf von Inventar und durch die Veräußerung von Grundstücken. Dass diese
Vorgänge als solche grundsätzlich nachabfindungspflichtig sind, hat der Antragsgegner
ausdrücklich unstreitig gestellt. Davon geht auch die Antragstellerin aus. Sie macht
selbst mit ihrem Hilfsantrag zu 1) und dem Antrag zu 2) die Zahlung erheblicher Beträge
geltend, so dass schon deshalb nicht grundsätzlich davon ausgegangen werden kann,
dass eine Nachabfindungspflicht nach § 13 Abs. 4 HöfeO die Antragstellerin
unangemessen benachteiligt. Soweit die Unübersichtlichkeit der einzelnen Vorgänge zu
erheblichen Schwierigkeiten bei der Berechnung der Nachabfindungsan-sprüche führt,
rechtfertigt das noch nicht die Annahme einer Gesetzeslücke und eine analoge
Anwendung des § 13 Abs. 1 S. 1 HöfeO. Der Antragstellerin kann auch nicht darin
gefolgt werden, dass sie ihre Ansprüche in der Hauptsache auf eine analoge
Anwendung von § 13 Abs. 1 S. 1 HöfeO stützen will und Nachabfindungsansprüche
gemäß § 13 Abs. 4 HöfeO nur hilfsweise geltend macht.
71
b)
72
Soweit die Antragstellerin ihre Rechtsauffassung darauf stützt, dass der Antragsgegner
durch die "Bündelung der Maßnahmen” die Landwirtschaft aufgegeben und den Hof
entsprechend seinem Zweck als nach der Höfeordnung zu schützender Betrieb nicht
weiter fortführe, kommt es darauf auch nicht entscheidend an. Die Aufgabe des
landwirtschaftlichen Betriebes durch den Hoferben ist nicht das maßgebliche Kriterium
für die Anwendung des § 13 Abs. 1 HöfeO. Zum einen reicht die Aufgabe der
Hofbewirtschaftung durch den Hoferben allein ebenso wie eine vollständige
Verpachtung des Hofes an einen Dritten, der die Landwirtschaft in eigener Regie
weiterführt, in der Regel nicht aus, um Nachabfin-dungsansprüche auszulösen (s. dazu
Faßbender/Höltzel/Lucka-now a.a.O. § 13 Rdnr. 17 f Nr. 5, 6 sowie auch kritisch Rdnr.
17 g Nr. 1; Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery a.a.O. § 13 Rdnr. 64 m.w.N.). Wenn die
Verpachtung zu landwirtschaftsfremden Zwecken erfolgt, sei es ganz oder zum Teil,
greift § 13 Abs. 4 b HöfeO ein. Der Auffassung, dass die Kombination der beiden
Möglichkeiten, das heißt die Aufgabe der Eigenbewirtschaftung einerseits und die
langfristige landwirtschaftsfremde Vermietung oder Verpachtung anderseits einer
Veräußerung gleichzusetzen wäre und zu einem Nachabfindungsanspruch in
entsprechender Anwendung des § 13 Abs. 1 S. 1 HöfeO führt (s. dazu Wöhrmann a.a.O.
§ 13 Rdnr. 77) kann nicht gefolgt werden. Letztlich kann diese Frage jedoch offen
bleiben.
73
Im vorliegenden Fall kann nicht von der völligen Aufgabe der landwirtschaftlichen
74
Nutzung ausgegangen werden. Von den ursprünglich ca. 109 ha, die zum Hof gehören,
sind lediglich 62 ha zu Golfzwecken verpachtet. Der Rest - mit Ausnahme der
Grundstücke, auf denen sich die Hofgebäude befinden - mit einer Größe von etwa 41 ha
wird bewirtschaftet. Dabei ist unstreitig, dass der sog. III. Bauabschnitt für den Golfplatz
bisher noch nicht verwirklicht ist. Die dafür vorgesehenen ca. 19 ha werden weiterhin als
Ackerland genutzt. Es kommen ca. 50 ha Fläche hinzu, die der Antragsgegner
seinerseits angepachtet hat, wobei es unerheblich ist, ob diese Flächen in unmittelbarer
räumlicher Nähe zum Hof liegen. Soweit im Jahr 1991 eine Stillegung von Ackerflächen
erfolgt ist, war dies eine vorübergehende Maßnahme im Rahmen eines EU-
Förderprogramms. Von einer endgültigen Aufgabe der Bewirtschaftung, die ohnehin
unerheblich wäre, kann nicht ausgegangen werden. Im Übrigen hat die Antragstellerin
selbst vorgetragen und durch Bilder belegt (s. Bl. 181 - 185), dass sämtliche Äcker
weiterhin bestellt werden. Ob dies durch den Antragsgegner persönlich erfolgt, ob er
Arbeiten an Lohnunternehmen abgibt oder ob der Nachbar Haumann im Rahmen eines
Bewirtschaftungsvertrages tätig wird, ist unerheblich. Ebenso kommt es nicht darauf an,
ob die Ackerflächen einheitlich zusammen mit den angrenzenden Nachbarflächen
bearbeitet werden. Eine Ortsbesichtigung durch den Senat - so wie von der
Antragstellerin beantragt - ist dazu entbehrlich.
c)
75
Außerdem ist zu beachten, dass sich die von der Antragstellerin angestrebte Folge,
nämlich die Ermittlung der Höhe ihres Nachabfindungsanspruchs nach dem
Verkehrswert des Hofes - wobei offen bleibt, welcher Zeitpunkt maßgeblich sein soll -,
so auch nicht aus § 13 Abs. 1 S. 1 HöfeO ergibt und damit eine doppelte Analogie
erforderlich wäre. Der Bundesgerichtshof hat in der Entscheidung vom 16.6.2000 (Blw
33/99 = AgrarR 2000 S. 298 f) ausgeführt, dass der Grundsatz, den Ausgleichsanspruch
auf der Basis eines tatsächlich erzielten Erlöses zu berechnen, nur in den Fällen der
Einbringung des Hofes in eine Gesellschaft (§ 13 Abs. 1 S. 4 HöfeO), unter gewissen
Voraussetzungen bei dinglichen Belastungen (§ 13 Abs. 5 S. 2 HöfeO) und bei
Unterlassen der Erzielung eines Erlöses wider Treu und Glauben (§ 13 Abs. 5 S. 3
HöfeO) durchbrochen worden sei. Er hat sich in seiner Entscheidung ausdrücklich nicht
der Argumentation des Beschwerdegerichts angeschlossen, dass nach Sinn und Zweck
der Nachabfindungspflicht der weichende Erbe beim Wegfall des höferechtlichen
Zwecks (Interesse am ungeteilten Erhalt des bäuerlichen Betriebes) grundsätzlich am
wahren Wert des Hofes zu beteiligen sei. Das Beschwerdegericht setze sich damit
unzulässigerweise an die Stelle des Gesetzgebers. Dieser habe sich dafür entschieden,
eine Nachabfindungspflicht grundsätzlich nur einzuführen, wenn der Hoferbe unter
Wegfall oder Ausnutzung des höferechtlichen Ziels aus dem Hofesvermögen Erlöse
erwirtschafte. Soweit der Verfahrensbevollmächtigte der Antragstellerin dazu eine
andere Auffassung vertritt (s. DNotZ 2001 S. 722 ff = Bl. 188 f und Bl. 544), handelt es
sich um eine Mindermeinung, der der Senat so nicht zu folgen vermag.
76
Der Hauptantrag der Antragstellerin zu Ziffer 1 hat aus diesen Gründen keinen Erfolg.
Nachabfindungsansprüche können sich nur aus § 13 Abs. 4 HöfeO ergeben.
77
II.
78
Wegen der Verpachtung von Ackerflächen zum Betrieb eines Golfplatzes hat die
Antragstellerin gemäß § 13 Abs. 4 b HöfeO für die Zeit von 1994 bis 2004 einen
Nachabfindungsanspruch in Höhe von insgesamt 84.608,02 €. In diesem Umfang ist der
79
Hifsantrag zu 1) begründet.
1.
80
a)
81
Die Einnahmen aus der Verpachtung der Flächen für den Betrieb des Golfplatzes
ergeben sich aus der mit Schriftsatz vom 15.8.2004 vom Antragsgegner eingereichten
Aufstellungen "Ver-mietungseinkünfte auf der Ebene T-Verwaltungs GmbH & Co GbR”
(Bl. 484 - 486 und Ordner IV nach Trennblatt 1). Es ist für die Berechnung der
Nachabfindungsansprüche der Antragstellerin davon auszugehen, dass die von der
Betreibergesellschaft gezahlten Pachtbeträge dem Antragsgegner selbst zuzurechnen
sind. Auf die gesellschaftsrechtlichen Verbindungen und Zuordnungen kommt es nicht
an. Die Gründungen der einzelnen Gesellschaften sind, wie der Antragsgegner
vorgetragen hat, lediglich aus steuerrechtlichen Gründen erfolgt.
82
1994 - 95 48.300,00 DM 24.695,40 €
83
1996 104.274,98 DM 53.314,96 €
84
1997 145.700,00 DM 74.495,23 €
85
1998 149.610,75 DM 76.494,76 €
86
1999 148.592,04 DM 75.973,90 €
87
2000 148.591,98 DM 75.973,87 €
88
2001 152.525,96 DM 77.985,29 €
89
2002 71.776,00 €
90
2003 82.785,08 €
91
2004 83.311,34 €
92
93
Im Jahr 2002 ist zu dem von dem Antragsgegner angegebenen Betrag in Höhe von
64.108,00 € ein weiterer von 7.670,00 € hinzuzurechnen. Dabei handelt es sich um eine
Verrechnung von Pachtaußenständen mit Erschließungskosten für einen Wasser-
anschluß. Diese Kosten sind zunächst bei dem Golfclub bzw. der Pächterin angefallen
und im Januar 2003 gezahlt worden. Sie sind im Ergebnis aber von dem
Grundstückseigentümer zu tragen und daher mit der noch offenen Pacht aus dem Jahr
2002 verrechnet worden. In den Jahren 2003 und 2004 sind die tatsächlichen
Zahlenbeträge um die Zahlungen für die laufenden Kläranlagenkosten entsprechend
der Vorbemerkung des Antragsgegners nach Trennblatt 1 im Ordner IV zu bereinigen.
94
b)
95
Weitere Einkünfte für die Bereitstellung von Parkplätzen am Golfplatz und
96
Unterstellmöglichkeiten für Caddiewagen in der Scheune und die Vermietung von
Caddieschränken sind nicht zu berücksichtigen. Der Antragsgegner hat dazu erklärt,
dass es solche Einkünfte nicht gebe. Die Caddieschränke seien von seiner Ehefrau auf
eigene Rechnung angeschafft worden und würden von ihr vermietet. Die Antragstellerin
hat nach Erteilung dieser Auskunft die Grundlagen ihres Anspruchs darzulegen und
unter Beweis zu stellen. Sie hat zu diesem Punkt nichts weiter vorgetragen und
insbesondere keine konkreten Beträge, die in die Berechnungen einzustellen wären,
genannt.
2.
97
Aus den Einnahmen sind die Nachabfindungsansprüche der Antragstellerin jährlich
unter Berücksichtigung der vorzunehmen-den Abzüge zu errechnen. Kosten und
Abzüge, die den gesamten Hof betreffen, sind mit einem Anteil von 56,88 % zu
berücksichtigen. Das entspricht dem Verhältnis der für Golfplatzzwecke verpachteten
Flächen von 62 ha zu der Gesamtfläche des Hofes von 109 ha.
98
a)
99
Von den jährlichen Bruttoeinahmen abzuziehen ist zunächst ein Anteil in Höhe von 3,5
%, den der Antragsgegner an seinen Vater L T entsprechend der Regelung in § 6 Ziffer
4 des Übertragungsvertrages vom 9.7.1990 abzuführen hat. Dabei ist es unerheblich, ob
die entsprechenden Zahlungen erfolgt sind oder nicht. Die Verbindlichkeit des
Antragsgegners besteht in dieser Höhe und mindert seinen Gewinn. Sie ist deshalb bei
der Bemessung des Nachabfindungsanspruchs der Antragstellerin zu berücksichtigen.
100
b)
101
Vorkosten für das Konzept und die Planung der Golfplatzanlage sowie die vom
Verpächter zu tragenden Kosten für die Herrichtung des Golfplatzes sind in Höhe von
72.942,55 DM = 37.294,93 € anzurechnen, wobei diese Kosten auf die Pachtzeit von 30
Jahren umzulegen sind, so dass jährlich 1.243,16 € von den Einnahmen abzuziehen
sind.
102
Verpachtet ist nicht nur die Fläche als solche, sondern für die im Verhältnis zu einer
Ackerfläche deutlich höheren Pachteinnahmen waren Investitionen erforderlich, die die
den erzielten Gewinn mindern und die deshalb bei der Bemessung des Nachab-
findungsanspruchs zu berücksichtigen sind. Im Zusammenhang mit der Verpachtung der
Ackerflächen für den Betrieb eines Golfplatzes sind von dem Antragsgegner keine
Bauwerke errichtet worden und Sachínvestitionen erfolgt. Die geltend gemachten
Kosten betreffen vielmehr die Planung und Durchführung des Konzepts "Golfplatz”,
bezogen auf ein konkretes Pachtverhältnis. Sie müssen sich im Verlauf der vereinbarten
Pachtzeit für den Antragsgegner amortisieren. Der Senat hält es deshalb für
gerechtfertigt, die im Zusammenhang mit der Komplex Golfplatz-pacht entstandenen
Kosten unabhängig von einer Finanzierung auf die vereinbarte Pachtzeit von 30 Jahren
umzurechnen.
103
Soweit der Antragsgegner für Vorkosten und Kosten insgesamt 72.410,43 €
entsprechend der Aufstellung nach dem Trennblatt 3 nebst Belegen in dem mit dem
Schriftsatz vom 20.12.2005 überreichten Ordner (Ordner IV) geltend gemacht hat,
können nicht alle Positionen anerkannt werden.
104
Im Einzelnen gilt dazu Folgendes:
105
Die Rechnung über 290,00 DM (A 1) für die Anschaffung des "Golf-Planers” betrifft
Literatur im Vorfeld der Planung und wird von der Antragstellerin nicht weiter
angegriffen.
106
Die Rechnung X (A 2) vom 23.4.1990 über 11.400,00 DM ist nicht zu berücksichtigen.
Es soll sich dabei um Kosten einer Bestandsaufnahme aus dem Jahr 1990 im Vorfeld
der Planungen und der Klärung der Frage gehandelt haben, ob und wie die vorhandene
Gebäudesubstanz in einen Golfplatz einbezogen werden konnte. Nach dem Wortlaut
der Rechnung kann allerdings nicht ausgeschlossen werden, dass hier eine generelle
Bestandsaufnahme vor Abschluss des Hofübergabevertrages vorgenommen worden ist,
die mit der Errichtung des Golfplatzes so noch nichts zu tun hatte.
107
Die Rechnung des Architekten T2 (A 3) über 15.000,00 DM betrifft dagegen die
konkreten Planungen im Vorfeld der Errichtung des Golfplatzes. Sie ist anzuerkennen
ebenso wie die Rechnungen des Steuerberaters vom 23.7.1993 über 2.507,00 DM und
vom 28.2.1995 über 966,00 DM (A 4 und A5). Steuerberatungskosten im
Zusammenhang mit der Planung landwirtschaftsfremder Nutzung und der Frage, wie
dies steuerlich möglichst günstig dargestellt werden konnte, kommen auch der
Antragstellerin zu Gute, deren Nachabfindungsanspruch andernfalls durch die zu
entrichtenden Steuern verkürzt würde.
108
Planungskosten für eine Abschlagshütte in Höhe von 11.765,65 DM (A 6) und Kosten für
die Baugenehmigung für die Abschlagshütte in Höhe von 1.516,50 DM (A 8) kann der
Antragsgegner der Antragstellerin nicht entgegenhalten. Das gilt auch für die Kosten in
Höhe von 4.214,28 DM für eine Änderung des Erschließungsplans wegen der Planung
einer Maschinenhalle (A 15) sowie die Kosten in Höhe von 238,00 DM für die Gebühren
wegen einer Bauvoranfrage bezüglich der Maschinenhalle (A 17) und die Bauvorkosten
für die Maschinenhalle in Höhe von 515,13 € (A 19). Es ist nicht ersichtlich, inwieweit
aufgrund des Pachtvertrages eine Verpflichtung des Verpächters zur Errichtung einer
Abschlagshütte oder einer Maschinenhalle bestand. Aus dem Pachtvertrag ergibt sich
dazu nichts. Unstreitig sind Hütte und Maschinenhalle auch nicht gebaut worden. Selbst
wenn der Verpächter nach dem Pachtvertrag zur Errichtung von Gebäuden berechtigt
war, bleiben entsprechende Planungen sein eigenes Risiko. Ein Abzug der Kosten von
den erzielten Erlösen aus der tatsächlichen Verpachtung der Flächen ist nicht
gerechtfertigt. Ein solcher kann erst in Betracht kommen, wenn die Planungen
verwirklicht sind und für die zusätzlich errichteten Gebäude weitere
nachabfindungspflichtige Erlöse erzielt werden. Die Kosten einer in Zukunft möglichen
Erweiterung des Angebots fallen allein in den Risikobereich des Antragsgegners.
109
Die Stammeinlage, die der Antragsgegner bei Gründung der H2-Verwaltungs-GmbH in
Höhe von 25.000,00 DM geleistet hat (A 7), ist als Kostenaufwand nicht zu
berücksichtigen. Es kann dahinstehen, ob die Gründung dieser GmbH Voraussetzung
für den Abschluss des Pachtvertrages gewesen ist, so wie der Antragsgegner vorträgt.
Es handelt sich nicht um echte Kosten, die den Nachabfindungsanspruch mindern
können, weil die Einlage als Gesellschaftskapital noch vorhanden und lediglich in der
Gesellschaft gebunden ist.
110
Eintragungskosten und Prozesskosten einschließlich der an den den Architekten T2 zu
111
leistenden Zahlungen sind in Höhe von 48.299,21 DM entstanden und abzuziehen (A 9
- A 14: 287,50 DM + 3.967,50 DM +7.854,71 DM + 35.000,00 DM + 1.162,50 DM + 27,00
DM ).
Ebenso sind die Kosten für die Beseitigung von Blechgaragen auf einem der für den
Golfplatz vorgesehenen Grundstück in Höhe von 746,81 DM anzuerkennen. Es handelte
sich um Kosten, die dem Antragsgegner als Grundstückseigentümer aufgrund einer
Verfügung der Stadt Hamm entstanden sind.
112
Die als Beratungskosten für ein Investitionskonzept geltend gemachten Kosten in Höhe
von 6.370,00 DM und 7.150,00 DM (A 18) können nicht anspruchsmindernd abgezogen
werden. Es kann offen bleiben, ob ein neues Investitionskonzept wegen drohender
Insolvenz des Golfclubs erforderlich war. Die vorgelegten Rechnungen verhalten sich
nur unspezifiziert über "erbrachte Dienstleistungen im Rahmen der Kreditvermittlung”
und sind deshalb schon nicht nachvollziehbar. Im übrigen gilt auch hier, dass Kosten für
mögliche Umplanungen und Überlegungen, das bestehende Konzept zu ändern, für den
Nachabfindungsanspruch nicht berücksichtigt werden können. Ob sich überhaupt eine
konkrete Gefährdung abzeichnete und Handlungsbedarf bestand, ist außerdem offen
geblieben.
113
Schließlich sind dem Antragsgegner im Zusammenhang mit der Verpachtung des
Golfplatzes Gerichts- und Rechtsanwaltskosten für verschiedene Rechtsstreitigkeiten in
Höhe von insgesamt 2.624,73 € = 5.133,53 DM entstanden ( A 20 - A 25), die von den
erzielten Erlösen abzuziehen sind (937,05 € + 459,57 € +102,26 € + 138,05 € +132,94 €
+854,86 €).
114
Es ergibt sich für die abzuziehenden Vorkosten und Kosten, die im Zusammenhang mit
der Errichtung des Golfplatzes entstanden sind, folgende Berechnung:
115
Literatur (A 1 ) 290,00 DM
116
Architekt T2 (A 3) 15.000,00 DM
117
Steuerberater (A 4) 2.507,00 DM
118
Steuerberater (A 5) 966,00 DM
119
Kosten Architekt T2 pp (A 9 - A 14) 48.299,21 DM
120
Kosten Blechgaragen (A 16) 746,81 DM
121
Gerichts- und Rechtsanwaltskosten
122
(A20 - A 25) 5.133,53 DM
123
72.942,55 DM
124
= 37.294,93 €
125
verteilt auf 30 Jahre Pachtzeit,
jährlich
126
c)
127
Ebenfalls zu berücksichtigen sind anteilige Kosten für die Kläranlage in Höhe von
16.618,32 €, jährlich 553,94 €. Die Erschließung des Geländes mit einer Kläranlage war
nach dem unbestrittenen Vortrag des Antragsgegners Bedingung für eine Änderung des
Flächennutzungsplanes der Stadt I2. Der Golfplatz konnte ohne hinreichende
Erschließung nicht betrieben werden. Entsprechend dem zwischen der T-Verwaltungs
GmbH & Co GbR und der E GmbH & Co KG u. Still geschlossenen Pachtvertrag vom
8.3.1996 war es der Pächterin gestattet, die angrenzende Kläranlage zu benutzen.
Davon hat sie in der Folgezeit Gebrauch gemacht. Soweit die Antragstellerin meint,
dass die Kosten für die Errichtung der Kläranlage nicht in die Berechnungen
einzustellen seien, weil der Antragsgegner diese anschließend von der Pächterin im
Rahmen der abzurechnenden Verbrauchskosten erstattet bekommen habe und somit
eine doppelte Vergütung erhalte, finden sich dazu in den eingereichten Unterlagen
keine Anhaltspunkte. Auch der Sachverständige Dipl.-Ing. F, der die Kosten im Rahmen
der Überprüfung der Investitionen für den Ausbau der Hofgebäude untersucht hat,
konnte dazu keine Erkenntnisse gewinnen. Die Antragstellerin hat nicht konkret
vorgetragen, woraus sie ihre Behauptung herleitet. Das mit dem Schriftsatz vom
6.4.2006 vorgelegte Schreiben vom 3.2.2004 (s. Bl. 647) beinhaltet eine Mahnung
rückständiger Zahlungen und betrifft offensichtlich laufende Abgaben, u.a. auch den
Kläranlagenbeitrag. Mehr läßt sich daraus nicht entnehmen.
128
Für die Errichtung der Kläranlage, die nicht nur den Golfplatz, sondern auch die
Hofgebäude versorgt, sind entsprechend der Aufstellung nach dem Trennblatt 4 nebst
Belegen in dem mit dem Schriftsatz vom 20.12.2005 überreichten Ordner (Ordner IV)
Kosten in Höhe von insgesamt 41.545,79 € entstanden. Entsprechend dem
wasserrechtlichen Bescheid der Stadt I2 vom 20.1.2004 ( s. Ordner IV nach Trennblatt 4)
ist die Genehmigung zum Bau und Betrieb der Kläranlage und die Erlaubnis zur
Ableitung des Schmutz- und Niederschlagswassers erteilt worden. Nach diesem
Bescheid dient die Wassereinleitung der Entsorgung des Anwesens T, bestehend aus
15 Wohneinheiten mit 60 Einwohnergleichwerten (EGW) zuzüglich der
Schmutzwassermenge von 40 EGW aufgrund einer geplanten Golfplatzanlage mit
Gastronomiebetrieb. Die Klärteichanlage war danach auf insgesamt 100
Einwohnerwerte (EW) ausgelegt. Entsprechend dieser Aufteilung sind von den
angefallenen Kosten 40 % = 16.618,32 € den Kosten für die Verpachtung des
Golfplatzes zuzuordnen. Verteilt auf die Pachtdauer von 30 Jahren sind das jährlich
553,
94 €.
129
d)
130
Kosten für die Hofübertragung sind dem Antragsteller entsprechend der Aufstellung
nach dem Trennblatt 6 in dem mit dem Schriftsatz vom 20.12.2005 überreichten Ordner
(Ordner IV) in Höhe von insgesamt 9.534,35 DM = 4.874,83 € entstanden. Diese sind
entsprechend dem Anteil der verpachteten Flächen von 62 ha zu der Gesamtgröße des
Hofes von 109 ha mit 56,88 % auf die Nachabfuindungsansprüche anzurechnen, das
sind insgesamt 2.772,80 €. und jährlich
92,43 €.
131
e)
132
Ein zusätzlicher Aufwand des Antragsgegners für seinen Arbeitseinsatz sowie für Büro-
und Pkw-Kosten während der Errichtung des Golfplatzes und in der Folge während der
133
und Pkw-Kosten während der Errichtung des Golfplatzes und in der Folge während der
Pachtzeit kann nicht in Rechnung gestellt werden. Der Antragsgegner hat dazu unter
Ziffer 2 eine Aufstellung in dem mit dem Schriftsatz vom 20.12.2005 überreichten Ordner
(Ordner IV) vorgelegt, in der allerdings nur der Aufwand summarisch ohne weitere
Berechnungen und ohne Zeitangaben dargestellt wird. Unabhängig von der Frage, ob
hier aus Billigkeitsgründen (§ 13 Abs. 5 S. 4 HöfeO ) eine Anrechnung in Betracht
kommen könnte, fehlt es an konkretem Vortrag, der Grundlage für eine Schätzung
entsprechend § 287 ZPO sein könnte. Genaue Angaben sind jedoch schon deshalb
erforderlich, weil Planung und Verwaltung der Verpachtung für den Golfplatz und auch
der Vermietung sämtlicher Wohnungen, das heißt der bereits vorhandenen und der neu
hergestellten, von dem Antragsgegner und den von ihm dazu eigens gegründeten
Gesellschaften einheitlich erfolgt ist und eine Differenzierung so nicht möglich ist.
f)
134
Die laufenden Verwaltungskosten sind pauschal mit 3 % der Bruttoeinnahmen aus der
Verpachtung abzuziehen. Das entspricht dem geschätzten angemessenen Aufwand für
Büro- und Personalkosten, eigene Arbeiten des Antragsgegners sowie eventuelle
Steuerberatungskosten für diesen Teil seines Einkommens aus der Verpachtung der
Flächen für den Betrieb des Golfplatzes. Tatsächlich hat der Antragsgegner in dem in
Betracht kommenden Zeitraum keine Einkommenssteuern gezahlt, was unter anderem
auch auf eine in Anspruch genommene Steuerberatung zurückgeführt werden kann. Das
kommt der Antragstellerin bei der Berechnung ihres Nachabfindungs-anspruchs zu
Gute, so dass in die anteilige Pauschale der Verwaltungskosten auch
Steuerberatungskosten einzubeziehen sind.
135
Die in diesem Zusammenhang von dem Antragsgegner konkret geltend gemachten
Kosten in Höhe von insgesamt 50.591,64 € für die Jahre 1995 - 2004 für die
Steuerberatung der zum Zweck der Steuervermeidung gegründeten Gesellschaften (s.
Aufstellung nach Trennblatt 5 in dem Ordner IV), von denen 40 % = 20.236,66 € auf die
Verpachtung des Golfplatzes entfallen sollen, sind dagegen so nicht zu akzeptieren. Die
Rechnungen betreffen die Gesellschaften insgesamt. Eine Differenzierung ist nicht
möglich, zumal die Verwaltung der Golfplatzpacht und sämtlicher Wohnungen und
Büros - wie ausgeführt - einheitlich erfolgt und offen geblieben ist, welche der
Gesellschaften jeweils im Einzelnen für die Verwaltung der Golfplatzpacht tätig
geworden ist.
136
h)
137
Für die Berechnung der Nachabfindungsansprüche der Antragstellerin ist von den
erzielten Erlösen auch der anteilige Wert der Altenteilsleistungen abzuziehen, die der
Antragsgegner nach dem Übertragungsvertrag vom 9.7.1990 seinem Vater L T schuldet.
Abzustellen ist dabei auf die tatsächlichen Leistungen, da bei jährlicher Abrechnung der
Erlöse auch eine jährliche Anrechnung des anteiligen Wertes des Altenteils
vorgenommen werden kann. Der anzurechnende Anteil beträgt dabei entsprechend den
obigen Ausführungen zum Verhältnis der Pachtfläche zu der gesamten Hoffläche 56,88
%.
138
Das Altenteilsrecht des Vaters umfasst nach den Vereinbarungen in dem
Hofübergabevertrag ein Baraltenteil in Höhe von monatlich 1.600,00 DM. Das sind
19.200,00 DM = 9.816,00 € jährlich. Gemäß der in dem Vertrag geregelten
Wertsicherung ist zum 1.7.1998 eine Anpassung auf 1.850,00 DM = 945,98 € monatlich
139
vorgenommen worden. Im Jahr 1998 sind damit 10.584,28 € (4.908,40 € + 5.675,88 €)
und in den Folgejahren 11.351,76 € gezahlt worden.
Geschuldet ist außerdem ein Wohnrecht an dem Haupthaus nebst Nutzung des Gartens
und einer Garage, ersatzweise an einer von dem Antragsgegner noch auszubauenden
Wohnung mit einer Größe von mindestens 130 m². Der Vater ist im Jahr 1995 aus dem
Haupthaus in das ausgebaute Altenteilerhaus umgezogen. Der Sachverständige Dipl.-
Ing. F hat in seinem Gutachten Nummer 345/07/10 vom 25.10./18.12.2007 den
Wohnwert der Altenteilerwohnung, so wie sie nach dem Übergabevertrag geschuldet
war, ermittelt. Er hält für den gesamten streitge-genständlichen Zeitraum einen
Wohnwert für die geschuldete Wohnung mit gehobener Ausstattung und Garage mit
940,00 € monatlich für angemessen. Dem schließt sich der Senat an. Die Feststellungen
des Sachverständigen werden von beiden Beteiligten akzeptiert.
140
Die außerdem nach dem Übergabevertrag bestehende Verpflichtung zur Hege und
Pflege des Vaters, solange diese Pflichten dem Antragsgegner unter Berücksichtigung
der eigenen familiären Verhältnisse zumutbar sind, fällt daneben nicht ins Gewicht und
ist nicht gesondert zu bewerten. Geschuldet sind insoweit Dienstleistungen, die in der
Regel im Rahmen des familiären Zusammenlebens und -wirtschaftens von dem
Antragsgegner und seiner Familie erbracht werden und für die ohnehin nur ein allenfalls
geringer Ansatz wegen ersparter Aufwendungen an Zeit und Mühe in Betracht käme.
141
Der anzurechnende anteilige Wert des Altenteils berechnet sich wie folgt:
142
1994 - 1997
143
Barzahlungen 9.816,80 €
144
Wohnwert 12 * 940,00 € 11.280,00 €
145
jährlich 21.296,80 €
146
davon 56,88 % 11.999,86 €
147
1998
148
Barzahlungen 10.584,28 €
149
Wohnwert 12 * 940,00 € 11.280,00 €
150
jährlich 21.864,28 €
151
davon 56,88 % 12.436,40 €
152
1999 - 2004
153
Barzahlungen 11.351,76 €
154
Wohnwert 12 * 940,00 € 11.280,00 €
155
jährlich 22.631,76 €
156
davon 56,88 % 12.872,95 €
157
h)
158
Abzusetzen sind weiter die im Zeitpunkt der Hofübernahme von dem Antragsgegner
übernommenen Verbindlichkeiten, die sog. Altschulden. Nach § 2 Ziffer 4 des
Übernahmevertrages vom 8.7.1990 valutierten die bestehenden Darlehen in einer Höhe
von insgesamt 468.186,39 DM (s. Bl. 36). Aufgrund der Landverzichtserklärung vom
16.10.1996, auf die unten noch einzugehen ist, hat der Antragsgegner im Jahr 1996 eine
Abfindung in Höhe von 440.615,00 DM erhalten. Diese ist gemäß § 8 des
Übertragungsvertrages in Höhe von 380.000,00 DM nicht auf den
Nachabfindungsanspruch der Antragstellerin anzurechnen. Es ist deshalb davon
auszugehen, dass in Höhe des Betrages von 380.000,00 DM eine Tilgung der
Altschulden erfolgt ist, so dass nunmehr nur noch der Restbetrag von 88.186,39 DM =
45.088,99 € in die weiteren Berechnungen einzustellen ist. Die Verbindlich-keiten ruhen
jedoch auf dem Hof insgesamt und nicht nur auf den verpachteten Flächen. Es ist
deshalb lediglich ein anteiliger Abzug gerechtfertigt, der entsprechend den obigen
Ausführungen hier mit dem Anteil der verpachteten Flächen von 56,88 % im Verhältnis
zu der Gesamtfläche des Hofes zu bemessen ist. Das sind 25.646,62 €.
159
Da aber keine Grundstücke veräußert und aus der Substanz des Hofes ausgeschieden
sind, sondern nur Erträge aus landwirt-schaftsfremder Nutzung erzielt werden (§ 13 Abs.
4 b) HöfeO), sind diese Verbindlichkeiten nicht mit dem Anteil des Kapitals anzusetzen,
sondern es ist der Zinsaufwand für die Finanzierung in die Berechnungen einzustellen.
Der Senat hält insoweit einen Zinssatz von durchgängig 6 % für den zu beurteilenden
Zeitraum für angemessen. Auf den Anteil der Altschulden von 25.646,62 € entfallen
dann jährliche Zinsen in Höhe von
1.538,80 €.
160
i)
161
Gemäß § 13 Abs. 5 S. 5 HöfeO ist von dem verbleibenden nachabfindungspflichtigen
Erlös ein sog. Degressionsabschlag vorzunehmen. Dieser beträgt 25 %, wenn die
Veräußerung oder Verwertung, hier die landwirtschaftsfremde Nutzung, später als 10
Jahre nach dem Erbfall, hier der Hofübertragung, erfolgt. Da das Eigentum auf den
Antragsgegner am 18.12.1990 im Grundbuch umgeschrieben worden ist, sind von dem
Degressionsabschlag die Nachabfindungsansprüche der Antragstellerin für die Zeit ab
2001 betroffen.
162
j)
163
Unstreitig hat die Antragstellerin entsprechend den Vereinbarungen in dem
Übertragungsvertrag vom 8.7.1990 eine Abfindung in Höhe von 127.500,00 DM
erhalten. Diese muss sie sich gemäß §§ 13 Abs. 1 S. 1, 12 Abs. 4 HöfeO anteilig auf ihre
Nachabfindungs-ansprüche anrechnen lassen. Auch insoweit hält es der Senat für
angemessen, von einer Quote von 56,88 % auszugehen, die dem Anteil der
verpachteten Flächen an den Gesamtflächen des Hofes entspricht. Das wären
72.522,00 DM = 37.079,91 €. Da hier - wie ausgeführt - keine Grundstücke veräußert
worden sind, sondern Erträge durch landwirtschaftsfremde Nutzung im Sinne von § 13
Abs. 4 b HöfeO erzielt werden, ist dieser Betrag nur mit einem Bruchteil anzusetzen. Es
erscheint dem Senat nicht gerechtfertigt, die Abfindung entsprechend der Laufzeit des
164
Pachtvertrages, maximalen bis zum Ende der Nachabfindungspflicht von zwanzig
Jahren zu verteilen (s. dazu Wöhrmann a.a.O. § 13 Rdnr. 141). Vielmehr ist es
sachgerecht, die von der Antragstellerin als weichender Erbin auf die Abfindung
erzielbaren Erlöse anzusetzen, da auch auf Seiten des Antragsgegners auch lediglich
die Erlöse aus der landwirtschaftsfremden Nutzung, nicht aber eine Substanzverwertung
des Hofes berücksichtigt werden. Der Senat geht für den zu beurteilenden Zeitraum
durchgehend von einem erzielbaren Zinsertrag von 5 % aus. Auf den Anteil der
Abfindung von 37.079,91 € entfällt dann ein Betrag von
1.854,00 €
3.
165
Für den Nachabfindungsanspruch der Antragstellerin wegen der Verpachtung von
Ackerflächen für den Betrieb eines Golfplatzes ergibt sich auf der Grundlage der
vorstehenden Überlegungen folgende Berechnung:
166
- wird ausgeführt -
167
Die Gesamtsumme der Nachabfindungsansprüche der Antrag-stellerin wegen der
Verpachtung von Ackerflächen für den Betrieb eines Golfplatzes für die Zeit von 1994/95
bis 2004 ergibt
84.608,02 €.
168
4.
169
Zinsen kann die Antragstellerin nur in dem aus dem Beschlusstenor ersichtlichen
Umfang verlangen. Der weitergehende Anspruch ist nicht begründet und war
zurückzuweisen. Anspruchsgrundlage sind §§ 284 BGB a.F. bzw. 286 BGB n.F., 288
BGB.
170
Der Verfahrensbevollmächtigten der Antragstellerin hat mit Schreiben vom 23.11 2000
(Bl. 50 - 55) unter anderem auch Nachabfindungsansprüche wegen der Verpachtung der
Flächen für den Golfplatzbetrieb geltend gemacht. Darin ist eine Frist bis zum
15.12.2000 gesetzt worden, so dass sich der Antragsgegner mit der Erfüllung der
Forderungen, die bis zum 23.11.2000 fällig waren, bei Ablauf dieser Frist seit dem
16.12.2000 in Verzug befand. Das sind die Nachabfindungsansprüche der
Antragstellerin, die die Jahre 1994/95 - 1999 in Höhe von insgesamt 42.405,08 €
betreffen. Diese Ansprüche waren schon vor dem 1.5.2000 fällig. Der Verzugszinssatz
beträgt daher gemäß § 288 BGB a.F. i.V.m. Art. 229 § 1 Abs. 1 S. 3 EGBGB 4 %.
171
Die die Folgejahre betreffenden Ansprüche sind mit der Antragserweiterung vom
4.6.2003 geltend gemacht worden. Bei Zustellung des Antrages am 6.6.2003 waren die
Ansprüche für die Jahre 2000, 2001 und 2002, insgesamt 25.617,56 €, fällig und sind ab
diesem Zeitpunkt zu verzinsen. Die Nachabfindungsansprüche für das Jahr 2003 in
Höhe von 8.247,62 € ist dann ab 1.1.2004 und für das Jahr 2004 in Höhe von 8.337,75 €
ab 1.1.2005 zu verzinsen. Der Zinssatz beträgt jeweils 5 Prozentpunkte über dem
Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB n.F.).
172
III.
173
Der Antrag zu 2., mit dem die Antragstellerin Nachabfindung wegen der Veräußerung
von Grundstücken und Inventar sowie wegen der landwirtschaftsfremden Nutzung von
Hofgebäuden durch Vermietung an Dritte verlangt, ist in Höhe eines Betrages von
174
3.797,50 € begründet. Der darüber hinaus gehende Antrag hat keinen Erfolg und war
zurückzuweisen.
1.
175
Die Antragstellerin hat einen Anspruch auf Nachabfindung gemäß § 13 Abs. 1 S. 2
HöfeO aufgrund der Landverzichtserklärung des Antragsgegners vom 16.10.1996. Diese
ist der Veräußerung von Hofgrundstücken gleichzusetzen (s. dazu Lange/Wulff/ Lüdtke-
Handjery a.a.O. § 13 Rdnr. 10 m.w.N) und löst Nachabfin-dungsansprüche aus. Das ist
zwischen den Beteiligten auch nicht streitig.
176
a)
177
Entsprechend der Landverzichtserklärung vom 16.10.1996 (Bl. 71 - 74) hat der
Antragsgegner im Rahmen des Flurbereinigungs-verfahrens M2 zugunsten der
Teilnehmergemein-schaft der Flurbereinigung auf das Grundstück P Flur #, Flurstück #
mit einer Größe von 6,7787 ha verzichtet. Das entspricht im Verhältnis zur Gesamtfläche
des Hofes von 109 ha einem Anteil von 6,22 %. Dem Antragsgegner ist dafür eine
Geldabfindung in Höhe von 440.615,00 DM gezahlt worden, die als erzielter Erlös zu
behandeln ist.
178
Nachabfindungsansprüche sind jedoch nur wegen eines Erlöses in Höhe von 60.615,00
DM ausgelöst worden. Nach § 9 des Übertragungsvertrages vom 9.7.1990 bleiben zur
Deckung der vom Antragsgegner übernommenen Altschulden Erlöse aus dem Verkauf
von Ackerland, dem hier der Landverzicht gleichzusetzen ist, ausgenommen, die eine
Gesamtsumme von 380.000,00 DM nicht überschreiten. Soweit die Antragstellerin
bestreitet, dass der Antragsgegner den Betrag von 380.000,00 DM tatsächlich zur
Rückführung der bestehenden Verbindlichkeiten verwendet hat, ist das unerheblich. Ob
und ggf. mit welchen Mitteln die Schulden abgelöst worden sind, ist allein Sache des
Antragsgegners. Für die weiteren Berechnungen der Nachabfindungsansprüche der
Antragstellerin ist er allerdings so zu behandeln, als sei der Erlös in einer Höhe von
380.000,00 DM zur Rückzahlung der Altverbindlichkeiten verwendet worden.
179
b)
180
Abzuziehen von dem nachabfindungspflichtigen Erlös ist der Anteil des Vaters in Höhe
von 5 % vom Bruttoerlös, das sind
22.030,75
entsprechend dem Übertragungsvertrag vom 9.7.1990 auf jeden Fall zu zahlen
unabhängig davon, in welcher Höhe der Erlös für einen Nachabfindungsanspruch der
Antragstellerin zu berücksichtigen ist.
181
c)
182
Maklerkosten in Höhe von 15.201,23 DM können dagegen nicht anspruchsmindernd
geltend gemacht werden. Der Antragsgegner hat sich dazu zwar auf eine Rechnung
vom 6.1.1997 des Immobilienmaklers C2 berufen. Es ist jedoch nicht erkennbar, dass
der Antragsgegner verpflichtet war, diese Maklerkosten zu tragen. Aus Ziffer 15 der
Landverzichtserklärung vom 16.10.1996 (Bl. 73) ergibt sich im Gegenteil, dass die
Maklergebühr von der Teilnehmergemeinschaft des Flurbereini-gungsverfahrens zu
überweisen war.
183
d)
184
Steuerabzüge sind nicht zu berücksichtigen. Soweit sich der Antragsgegner auf § 13
Abs. 5 S. 1 HöfeO beruft, hat er nicht dargelegt und unter Beweis gestellt, dass und in
welcher Höhe er auf die Abfindung wegen des Landverzichts Einkommenssteuern hat
zahlen müssen ( s. dazu auch Wöhrmann a.a.O. § 13 Rdnr. 124 m.w.N.). Vielmehr ist
unstreitig, dass der Antragsgegner in dem gesamten hier zu beurteilenden Zeitraum
keine Einkommens-steuern gezahlt, weil sein erzieltes Einkommen, zu dem auch der
Erlös aus dem Landverzicht gehört, durch Verluste ausgeglichen werden konnte. Die
Anrechnung einer fiktiven Steuer kommt nicht in Betracht.
185
e)
186
Von dem Nachabfindungsanspruch abzuziehen ist der Wert des übernommenen
Altenteils des Vaters, soweit der Anteil hier auf den nachabfindungspflichtigen Teil des
Veräußerungsgeschäfts entfällt. Nach den obigen Ausführungen ist von einem Wert des
Altenteilsrechts des Vaters bei Hofübergabe im Jahr 1990 von jährlich 21.296,80 €
(Baraltenteil 9.816,80 € + Wohnwert 11.280,00 €) = 41.652,92 DM auszugehen. Bei
einem Alter des Vaters von 61 Jahren ist dieser Wert mit dem Faktor 10,171 der Anlage
9 zu § 14 BewertungsG hochzurechnen, das ergibt einen Wert des Altenteils von
423.448,42 DM.
187
Die veräußerte Fläche entspricht einem Anteil von 6,22 % der Gesamtfläche des Hofes.
Der verbleibenden nachabfindungs-flichtige Erlös von 60.615,00 DM beträgt 13,75 %
des Gesamterlöses. Der Wert des anteilig anzurechnenden Altenteils beträgt somit
3.621,54 DM
188
f)
189
Zu berücksichtigen ist ferner der Anteil der verbliebenen Altschulden in Höhe von
88.136,39 DM auf den nachabfindungs-pflichtigen Teil des Erlöses . Das sind
entsprechend den obigen Ausführungen
754,21 DM
190
g)
191
Auf ihren Nachabfindungsanspruch muss sich die Antragstellerin schließlich die bereits
erhaltene Abfindung ebenfalls anteilig anrechnen lassen (§§ 13 Abs. 1 S. 1 , 12 Abs. 4
HöfeO). Die Abfindung in Höhe von 127.500,00 DM ist spätestens im Jahr 1994
vollständig worden. Wegen des Kaufkraftschwundes ist sie auf das Jahr 1996 zu
indexieren (Index 1994 92,4, 1996: 95,3; zum gültigen Jahrespreisverbraucherindex
nach den vom Statistischen Bundes-amt ermittelten Jahresdurchschnittswerten s.
Palandt-Brudermüller BGB, 67. Aufl., § 1376 Rdnr. 31) und mit 131.501,62 DM
(127.500,00 DM : 92,4 * 95,3) in die Berechnungen einzustellen. Der anzurechnende
Anteil beträgt dann
1.124,67 DM
192
Der Nachabfindungsanspruch der Antragstellerin aus dem Landverzicht vom 16.10.1996
berechnet sich dann wie folgt:
193
erzielter Erlös 440.615,00 DM
194
./. nachabfindungsfreier Betrag 380.000,00 DM
195
./. nachabfindungsfreier Betrag 380.000,00 DM
195
nachabfindungspflichtiger Betrag 60.615,00 DM
196
./. 5 % Anteil des Vaters 22.030,75 DM
197
./. Anteil Altenteil des Vaters 3.621,54 DM
198
./. Anteil Altschulden 754,21 DM
199
nachabfindungspflichtiger Erlös 34.208,85 DM
200
davon ¼ 8.552,12 DM
201
./. Anteil Abfindung 1.124,67 DM
202
Nachabfindungsanspruch 7.427,25 DM
203
=
3.797,50 €
204
Dieser Anspruch ist entsprechend der Zahlungsaufforderung in dem Schreiben vom
23.11.2000 ab 16.12.2000 mit 4 % zu verzinsen (§§ 284, 288 BGB a.F., Art. 229 § 1 Abs.
1 S. 3 EGBGB).
205
2.
206
Ein Nachabfindungsanspruch gemäß § 13 Abs. 1 S. 2 HöfeO wegen der
Landveräußerung vom 29.9.1993 besteht nicht. Bei diesem Verkauf handelte es sich um
ein Grundstück mit einer Größe von 2.508 m², für das ein Kaufpreis von 7.500,00 DM
gezahlt worden ist. Diese Veräußerung stand in keinem Zusammenhang mit den
weiteren Maßnahmen, der erzielte Kaufpreis ist ein Bagatellbetrag, der die Grenze von
1/10 des Hofeswertes (§ 13 Abs. 1 S. 2 HöfeO) bei weitem nicht erreicht.
Nachabfindungsansprüche wegen dieses Vorganges werden deshalb auch von der
Antragstellerin nicht in ihre Berechnungen eingestellt.
207
3.
208
Nachabfindungsansprüche gemäß § 13 Abs. 4 a HöfeO wegen der Veräußerung von
wesentlichen Teilen des Hofzubehörs bestehen ebenfalls nicht. Es kann schon nicht
festgestellt werden, dass der Antragsgegner Inventar in erheblichem Umfang verkauft
hat. Nach der vorgelegten Inventarliste (Bl. 69 ) sind im Jahr 1995 ein Schlegelhäcksler
für 2.607,70 DM, ein Fendt-Schlepper für 18.259,87 DM und ein Kleintraktor für 3.477,26
DM veräußert worden. Diese Verkäufe, die eine Gesamterlös von 24.344,83 DM
erbracht haben, sind als Maßnahmen im Rahmen einer ordnungs-emäßen
Bewirtschaftung einzustufen und lösen keinen Nachab-indungsaspruch aus. Gemessen
am Hofeswert ist ein Gesamterlös von 24.344,83 DM noch kein erheblicher Erlös im
Sinne des § 13 Abs. 4 a HöfeO. Ein solcher ist erst dann anzunehmen, wenn 1/10 des
Hofeswertes erreicht wird (s. dazu Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery a.a.O. § 13 Rdnr. 57;
Wöhrmann a.a.O. § 13 Rdnr. 93 jeweils m.w.N.). Als Hofeswert gilt nach § 12 Abs. 2 S. 2
HöfeO das Eineinhalbfache des zuletzt festgesetzten Einheitswertes im Sinne des § 48
Bewertungsgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 26.9.1974 (BGBl. I S.
2369) (s. dazu auch Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery a.a.O. § 12 Rdnr. 38). Der
209
Einheitswert des Hofes beträgt hier 276.300,00 DM, der Hofeswert somit 414.450,00
DM. Die 1/10 Grenze ist nicht erreicht.
Soweit die Antragstellerin behauptet hat, dass Inventar im Wert von mindestens
100.000,00 DM verkauft worden sei, hat sie dies nicht weiter substantiiert dargelegt und
unter Beweis gestellt. Ihr Vorbringen, dass auf dem Hof bei der Übergabe an den
Antragsgegner Inventargüter im Wert von mindestens 100.000,00 DM vorhanden
gewesen und von dem Antragsgegner veräußert worden seien, ist zu pauschal. Es
reicht nicht aus, dass die Antragstellerin die Richtigkeit der von dem Antragsgegner
vorge-egten Inventarliste bestreitet. Nachdem der Antragsgegner zu den
Nachabfindungsvorgängen die verlangten Auskünfte erteilt hat und die Antragstellerin
ihren Auskunftsanspruch im Termin am 11.10.2005 (s. Bl. 566, 567) für erledigt erklärt
hat, muss sie ihrerseits vortragen, welche Wirtschaftsgüter verkauft worden sein sollen.
Das ist nicht geschehen.
210
4.
211
Auch wegen der Vermietung und Verpachtung von Wohnräumen und Büros in den
Hofgebäuden hat die Antragstellerin keinen Nachabfindungsanspruch gemäß § 13 Abs.
4 b HöfeO.
212
Unstreitig hat der Antragsgegner nach der Hofübernahme Hofgebäude umgebaut,
insbesondere die Scheune und das Wirtschaftsgebäude mi dem ehemaligen Schafstall.
Neben den bereits im Haupthaus und in dem ehemaligen Landarbeiterhaus
bestehenden und - teilweise - fremdvermieteten Wohnungen sind insgesamt 10 weitere
Wohnungen und Büros entstanden, aus denen der Antragsgegner Mieteinnahmen
erzielt. Unter Berück-sichtigung der anzurechnenden Kosten und Verbindlichkeiten
verbleiben jedoch keine Gewinne, die einen Nachabfindungs-anspruch der
Antragstellerin gemäß § 13 Abs. 4 b HöfeO begründen.
213
a)
214
Die tatsächlichen Mieteinkünfte ergeben sich aus den von dem Antragsteller mit
Schriftsatz vom 20.12.2005 überreichten Auf-stellungen (s. Ordner IV nach dem
Trennblatt II) und den dazu vorgelegten Mietverträgen (Ordner II). Auf der Grundlage
dieser Unterlagen und unter Berücksichtigung der Auswertung der Antrag-stellerin
(Anlagen ASt 25 und 26 zum Schriftsatz vom 6.4.2006 Bl. 648 - 559) sind die nachhaltig
erzielbaren Mieteinkünfte zu ermitteln. Dabei ist von den jeweils vereinbarten Mieten für
die einzelnen Wohnungen und gewerblich genutzten Räume ent-sprechend den
Mietverträgen auszugehen, wobei sich Veränder-ungen immer dann ergeben, wenn
eine Neuvermietung erfolgt ist. Die jeweils für die einzelnen Wohnungen und Büros
vereinbarten Mieten sind zwischen den Beteiligten unstreitig. Auf ihren Streit, ob und in
welchem Umfang dem Antragsgegner aus dem Gesichts-punkt der unterlassenen
Erzielung von Einnahmen (§ 13 Abs. 5 S. 3 HöfeO) Einkünfte zugerechnet werden
können, die auf den von der Antragstellerin in ihrer Aufstellung errechneten Fehlmieten
in Höhe von insgesamt mindestens 87.534,24 € beruhen sollen und die beispielsweise
auf fehlende Mietzahlungen oder Leerstände bis zu einer Neuvermietung
zurückzuführen sind, kommt es unter diesen Umständen nicht an.
215
Zum Ausgleich der Mietausfälle wegen ausgebliebener Zahlungen der Mieter,
vorgenommener Mietkürzungen und auch Leerständen ist ein Mietausfallwagnis zu
216
berücksichtigen, das hier mit 6 % des Rohertrages anzusetzen ist. Der Senat schließt
sich insoweit den Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. F an, der sich im
Termin am 14. Oktober 2008 dahingehend geäußert hat, dass für dieses konkrete Objekt
aufgrund seiner Lage, der Zuordnung der Räume und der vorhandenen Leerstände und
unter Berücksich-tigung des Umstandes, dass das Objekt außerhalb des Ballungsrau-
mes liegt und mit einer größeren Mieterfluktuation zu rechnen sei, ein Ansatz von 6 %
angemessen sei. Dem sind die Beteiligten nicht entgegengetreten.
Es ergeben sich folgende anzurechnende Mieteinnahmen:
217
- wird ausgeführt -
218
b)
219
Von diesen Einkünften sind für die Berechnung des Nachabfindungsanspruchs der
Antragstellerin folgende Abzüge vorzunehmen:
220
(1)
221
Entsprechend der Regelung in § 6 Ziffer 4 des Übertragungsvertrages vom 9.7.1990 hat
der Antragsgegner an seinen Vater L T für den Fall, dass er Teile des Hofes einer
Sondernutzung im Sinne von § 13 Abs. 4 HöfeO zuführt, 5 % des Bruttoerlöses
abzuführen. Auch hier ist es - ebenso wie bei den Pachteinnahmen für den Golfplatz -
unerheblich, ob die entsprechenden Zahlungen an den Vater bereits erfolgt sind oder
nicht. Die Schuld des Antragsgegners besteht und mindert den
nachabfindungspflichtigen Gewinn. Da die Mieteinkünfte für die einzelnen Jahre
feststehen, kann der an den Vater abzuführende Anteil ermittelt werden.
222
(2)
223
Abzuziehen von den Mieteinnahmen ist der Finanzierungsaufwand für die
Herstellungskosten, die der Antragsgegner für den Ausbau der Wohnungen
aufgewendet hat. Diese Kosten sind nur für den Ausbau der Wohnungen entsprechend
den Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. F mit 2,2 Mill. DM anzusetzen. Hinzu
zu setzen sind die weiteren Lohnkosten in Höhe von 31.997,25 DM = 16.559,34 € und
Nebenkosten in Höhe von 171.350,00 DM sowie die anteiligen Kosten für die 1998,
1999 vorgenommene Hofpflasterung von rund 100.000,00 DM. Es ist somit für die Zeit
bis 1997 von einem Finanzierungsaufwand von insgesamt rund 2,4 Mill. DM und für die
Zeit danach von 2,5 Mill. DM auszugehen.
224
(a)
225
Der Sachverständige Dipl.-Ing. F hat den Hof am 21.8.2007 eingehend besichtigt und
dazu eine Fotodokumentation erstellt (Gutachten Nr. 302/07/10). In seinem Gutachten
Nr. 344/07/10 vom 25.10.18.12.2007 hat er die von dem Antragsgegner mit Schriftsatz
vom 27.2.2006 in den Ordnern VII - IX überreichten Belege ausgewertet und
dahingehend überprüft, ob die aufgeführten Materialien in den Wohnungen verbaut sind
und ob der Lohn-aufwand stimmig ist. Er ist zu dem Ergebnis gekommen, dass
Baukosten ohne Nebenkosten in Höhe von 2.177.975,69 DM, gerundet 2,2 Mill. DM,
entstanden sind. Dazu haben beide Beteiligte Stellung genommen und
Beanstandungen erhoben. Der Sachver-ständige Dipl.-Ing. F hat diese Beanstandungen
226
in seinem Ergänzungsgutachten vom 16.6.2008 (Nr. 137/08/06) bearbeitet und sein
Zahlenwerk neu durchgerechnet. Im Ergebnis führte das nur zu einer geringfügigen
Veränderung der Baukosten ohne Nebenkosten auf 2.186.450,57 DM. Der gerundete
Gesamtansatz
Aufgabe des Sachverständigen war die Überprüfung der Richtigkeit der Behauptung
des Antragsgegners über den von ihm ange-gebenen Herstellungsaufwand, der sich auf
insgesamt etwa 2,4 Mill. DM belaufen haben sollte, auf ihre Plausibilität. Eigene
Ermittlungen zu den entstandenen Herstellungskosten waren dazu von dem
Sachverständigen nicht durchzuführen.
227
Der Sachverständige Dipl.-Ing. F hat die Literatur zur Bewertung von Gebäudekosten
ausgewertet, die davon ausgeht, dass die geschaffene Wohnfläche in Relation zu
setzen ist zu den ermittelten Herstellungskosten. Dabei stehen nicht nur Werte für die
Schaffung von Neubauten zur Verfügung, sondern auch für den Ausbau vorhandener
Altbausubstanz. Für den vorliegenden Fall hat der Sachverständige Auswertungen
zugrunde gelegt, die sich auf Wohnhäuser beziehen, welche in Fachwerk-Bausubstanz
erstellt wurden und anschließend einer Sanierung und Modernisierung zugeführt
worden sind. Die Ausbaukosten liegen dort in einem Bereich von einem Minimum von
1.807,00 DM über ein Mittel von 1.964,00 DM bis zu einem Maximum von 2.102,00 DM
pro Quadratmeter Wohnfläche.
228
Bezogen auf die gesamte von dem Antragsgegner neugeschaffene Hauptnutzfläche von
1.571,95 m², gerundet auf 1.600 m² (s. dazu Ergänzungsgutachten Nummer 137/08/06
vom 16.6.2008 Bl. 9) ergibt sich bei Herstellungskosten von 2,2 Mill. DM ein
überschlägiger Vergleichswert für die Baukosten von 1.375,00 DM/ m², das heißt rund
1.400,00 DM/m². Das ist nach der Wertung des Sachverständigen Dipl.-Ing. F unter
Berücksichtigung der zur Verfügung stehenden Vergleichswerte ein Wert, der noch unter
dem beschriebenen Minimum von 1.800,00 DM/m² liegt. Die auf-gelisteten
Herstellungskosten für die Umnutzung der Gebäude liegen damit entsprechend den
Ausführungen des Sachverstän-digen in einem Rahmen, der aufgrund von
Erfahrungswerten keinen Zweifel daran läßt, dass Investitionen in dieser
Größenordnung zur Ausbau der Wohnräume notwendig geworden sind. Um die hier
festgestellte Qualität der ausgebauten Hauptnutzungsfläche zu erreichen, haben dabei
Eigenleistungen in einer erheblichen Größenordnung stattgefunden, die nicht mit in das
Rechenwerk eingeflossen sind. Der Senat folgt den überzeugenden und
widerspruchsfreien Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. F. Die Kompetenz
und Sorgfalt des Sachverständigen, der dem Senat auch aus anderen Verfahren als
erfahrener Fachmann bekannt ist, ist nicht in Zweifel zu ziehen. Sie wird auch von den
Beteiligten nicht angegriffen.
229
Soweit die Antragstellerin beanstandet, dass sich der Sachver-ständige Dipl.-Ing. F nicht
im Einzelnen mit ihren Auswertun-gen der Rechnungen (s. Anlage ASt 30 zum
Schriftsatz vom 6.4.2006 Bl. 683 - 700 und Anlage ASt 45 zum Schriftsatz vom
28.2.2008 Bl. 968 - 965) auseinandergesetzt und geprüft habe, welche Investitionen
tatsächlich ausgeführt und in welchem Umfang die behaupteten Kosten für die
einzelnen Gewerke aufgewendet worden sind und überhaupt anerkannt werden können,
kann dem nicht gefolgt werden. Der Sachverständige Dipl.-Ing. F hat die Wohnungen
vor Ort eingehend besichtigt und festgestellt, in welchem Qualitätsstandard sie
ausgebaut worden sind. Der Ausbaustandard der Wohnungen als solcher ist unstreitig.
Eine Zuordnung der einzelnen Rechnungen jeweils zu einzelnen Wohnungen ist nicht
230
möglich, aber auch nicht erforderlich. Die Plausibilitätskontrolle, die der
Sachverständige vorgenommen hat, diente gerade dem Zweck zu überprüfen, ob die
geltend gemachten Herstellungskosten in diesem Umfang zum Ausbau der neuen
Wohnungen und Gewerbeeinheiten in dem vorhandenen Hofge-bäude erforderlich
gewesen sind. Der Sachverständige Dipl.-Ing. F hat dazu ergänzend im Senatstermin
am 14.10.2008 gesagt, dass er als Sicherheit eine Relation aufgestellt habe zu den
üblichen Baukosten. Damit habe er verdeutlichen wollen, dass mit dem abgerechneten
Aufwand nicht noch ein zweites Haus habe erstellt und in Rechnung gestellt werden
können. Es sei im Gegenteil bei der vorhandenen Fläche sogar sehr günstig gebaut
worden. Wenn er zu dem Ergebnis gekommen wäre, dass die Relation zwischen den
geltend gemachten Kosten und dem, was er vor Ort vorgefunden habe, nicht gepaßt
hätte, dann hätte er weiter geprüft und eventuell auch Bauteile geöffnet. Der sich aus
den Akten ergebende Verdacht der Antragstellerin, dass Rechnungen untergeschoben
und die verrechneten Materialien anderswo verbaut worden seien, habe sich bei seinen
Überprüfungen nicht bestätigt.
Es kann auch nicht - entsprechend dem Vortrag der Antragstellerin - davon
ausgegangen werden, dass wesentlichen Grundlagen für die Bewertung der
Aufwendungen des Antragsgegner fehlen, weil dem Sachverständigen die
Bauantragsunterlagen und Baugenehmi-gungen nicht vorgelegen haben, so dass nicht
habe festgestellt werden können, welche Altbausubstanz vorhanden gewesen sei und
welcher Erneuerungsbedarf bestanden habe. Dazu hat der Sachverständige Dipl.-Ing. F
im Senatstermin erklärt, dass er diese Unterlagen ursprünglich zwar routinemäßig bei
Anberaumung des Ortstermins angefordert habe. Tatsächlich habe er sie jedoch für sein
Gutachten nicht benötigt. Ein Bauantrag werde in der Regel im Maßstab 1:100
gezeichnet und weise keine genauen Flächen aus, sondern nur die Nutzung der Räume
und eventuelle bereits vorhandene Mauern. Neben den in den Akten vorhandenen
Zeichnungen seien ihm von dem Antragsgegner weitere Unterlagen übergeben worden,
die er in seinem Gutachten aufgeführt habe. Daraus seien die vorhandenen Wände
erkennbar gewesen. Außerdem habe ihm eine genaue Auflistung der Flächen
vorgelegen. Diese Unterlagen hätten ihm ausgereicht, um vor Ort Feststellungen zu
treffen und die Gegebenheiten zu kontrollieren. Der Sachverständige hat dazu die von
ihm anläßlich des Ortstermins in Anwesenheit der Beteiligten und ihrer Anwälte diktierte
Aktennotiz vorgelegt (s. Bl. 1034 - 1048) und erklärt, dass er diese sodann in die von ihm
erstellte Bilddokumentation eingearbeitet habe Auf dieser Grundlage habe er dann die
Rechnungen zuordnen können. Die Bauantragsunterlagen und Baupläne hätten ihm
unter diesem Umständen nicht mehr weiterhelfen können, zumal es erfahrungsgemäß
anschließend bei der Ausführung der Bauarbeiten immer wieder Änderungen gebe. Er
hätte allenfalls Ausführungspläne im Maßstab 1:50 benötigt. Solche gebe es jedoch
nach seinen Erkenntnissen nicht. Dem haben die Beteiligten nicht widersprochen.
231
Nach den Feststellungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. F war die vorhandene
Altbausubstanz erkennbar. Es ist von einem Ausbauzustand als Rohbau auszugehen,
bei dem die Außenwände und das Dach vorhanden waren. Der Innenausbau der
ehemaligen Scheune und des Schafstalls zur Herrichtung von Wohnungen und
gewerblich genutzten Räumen war komplett erforderlich und ist auch erfolgt.
Anhaltspunkte dafür, dass die geltend gemachten Herstellungskosten nicht nur den
Ausbau der vorhandenen Gebäude, sondern auch die Erneuerung bereits vorhandener
Bauteile enthalten, haben sich bei der Überprüfung durch den Sachverständigen nicht
ergeben. Die Masse des berechneten Materials reichte nur für den nachträglichen
Einbau weiterer Wände aus. Lediglich in einem relativ geringem Umfang war erkennbar,
232
dass an einzelnen Stellen die vorhandene Fassade überarbeitet worden ist. Das hat der
Sachverständige jedoch als Erhaltungs-maßnahmen aus den Herstellungskosten
heraus gerechnet. Außer-dem war vor Ort deutlich sichtbar, dass Sanitär- und Elektroin-
stallationen komplett nach aktuellem Standard neu eingebaut worden sind. Soweit etwa
einzelne Leitungen vorhanden gewesen sein sollten, waren diese nicht verwendbar und
sind auch nicht berücksichtigt worden. Eine tatsächliche Kostenverringerung durch
vorhandene und beim Ausbau genutzte Bausubstanz, der überhöht abgerechnete
Herstellungskosten gegenüber stehen, ist entgegen der Ansicht der Antragstellerin nicht
eingetreten.
Die Feststellungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. F zu den neu herstellten Flächen
beruhen auf den von dem Antragsgegner eingereichten Flächenberechnungen (s.
Ordner II und Anlagen II zum Gutachten Nummer 344/07/10). Auf dieser Grundlage hat
auch die Antragstellerin ihre Berechnungen zur Wohnfläche der vorhandenen und neu
geschaffenen Wohnungen (s. Anlage ASt 28 zum Schriftsatz vom 6.4.2006 Bl. 681)
angestellt. Diese Flächenberechnungen sind als solche nicht streitig. Das hat der
Verfahrensbevollmächtigte der Antragstellerin im Senatstermin am 14.10.2008
ausdrücklich klargestellt. Die Bewertung der Haupt-nutzungsflächen und ihr Verhältnis
zu den sonstigen Flächen hat der Sachverständige in seinem Ergänzungsgutachten
vom 16.6.2008 überarbeitet und korrigiert. Soweit die Antragstellerin die in Rechnung
gestellten Flächen für den Parkettboden bestritten und die Richtigkeit der Rechnungen
beanstandet hat, weil größere Flächen abgerechnet worden sein sollen als in den
Flächen-berechnungen ausgewiesen sind, ist das nicht weiter zu vertiefen. Die
Erstellung eines genauen Flächenaufmasses ist nicht erforderlich. Im Termin am
14.10.2008 ist mit Hilfe des Sachver-ständigen klargestellt worden, dass die Differenzen
darauf beruhen, dass die mit Parkett belegten Bodenflächen konkret aufgemessen
worden sind, während die vom Antragsgegner eingereichten Flächenberechnungen
nach den DIN-Maßstäben erfolgt sind und etwa in den Obergeschossen die
Dachschrägen durch Abzüge beim Flächenmaß berücksichtigt werden. Der
Antragsgegner hat unstreitig gestellt, dass Kamine und Balkontüren in den Wohnungen,
in den Parkettboden verlegt worden ist, nicht vorhanden sind. Insoweit kann es sich nur
um Textfehler in den Rechnungen handeln, die jedoch keine Auswirkungen auf den
ansonsten korrekt berechneten Preis haben und somit unbeachtlich sind.
233
In den Herstellungskosten von 2,2, Mill. DM enthalten sind die Kosten für die Pflasterung
von Wegen und Terrassen, die sog. Rustikalpflasterung. Der Sachverständige Dipl.-Ing.
F ist dazu von einer Fläche von 810 m², so wie aus den Rechnungen ersichtlichen,
ausgegangen und hat dies mit den Plänen und der Örtlichkeit abgeglichen. Ein genaues
Aufmaß ist dazu nicht erstellt worden. Das wird von der Antragstellerin gerügt. Ihre
Beanstandung ist jedoch nicht gerechtfertigt. Der Sachverständige Dipl.-Ing. F hat dazu
im Senatstermin am 14.10.2008 erklärt, dass er einen maßstäblichen Lageplan (s.
Anlage 5 zum Gutachten Nummer 344/07/10) zur Verfügung gehabt habe. Diesen habe
er vor Ort mit dem besonders strittigen Weg vor dem Gebäude IV (ehemalige Scheune)
verglichen und die Fläche nachgemessen. Außerdem habe er die Pflasterflächen vor
den Gebäuden II (Altenteilerhaus) und V (ehemalige Wirtschaftsgebäude) genau
eingemessen. Das seien dann für ihn die Maßstäbe gewesen, um den Rest in Relation
setzen und zuordnen zu können. Ein weiteres Aufmaß dieser Pflasterflächen sei nicht
mehr erforderlich gewesen. Diesen Ausführungen des Sachverständigen sind beide
Beteiligte nicht mehr entgegengetreten. Der Sachverständige Dipl.-Ing. F hat dann auf
der Grundlage der Rechnungen und seinem Abgleich in der Örtlichkeit die Flächen
berechnet, die als rentierlich für die geschaffenen Mietwohnungen anerkannt werden
234
können. Er ist zu einem Prozentsatz von 59 % gelangt und hat dement-sprechend 41 %
der Rechnungsbeträge als Privatanteil für das Altenteilerhaus abgezogen. Dem ist zu
folgen, zumal der Sachverständige in seinem Ergänzungsgutachten vom 16.6.2008
keine Veranlassung gesehen hat, aufgrund des ergänzenden Vortrages der Beteiligten
von seinem Ansatz abzuweichen.
Die Kosten für den Bau der Kläranlage sind in den Aufstellungen für die
Herstellungskosten enthalten und eingearbeitet. Der Sachverständige Dipl.-Ing. F hat
entsprechende Abzüge berücksichtigt. Eine gesonderte Berechnung wie beim Golfplatz,
bei dem ansonsten keine reinen Herstellungskosten für den Antragsgegner angefallen
sind, ist nicht erforderlich. Von den Gesamtkosten der Kläranlage sind 40 % auf die neu
geschaffenen Wohnungen und Gewerbeeinheiten anzurechnen. 40 % entfallen auf den
Golfplatz und 20 % auf die bereits vorhandenen Wohnungen. Diese Aufteilung hat der
Sachverständige aus den ihm von dem Antragsgegner zur Verfügung gestellten
Anträgen zur wasserrechtlichen Genehmigung der Kläranlage (Anlagen 2 und 3 zum
Gutachten Nummer 344/07/109) entnommen und in seinem Gutachten (s. dort Bl. 52)
sowie in dem Ergänzungsgutachten Nummer 137/08/06 (s. dort Bl. 12) nachvollziehbar
erläutert. Der Senat sieht keine Veranlassung, von diesen Ausführungen abzuweichen.
235
(b)
236
Über die reinen Herstellungskosten hinaus gehören zu den Herstellungskosten auch die
von dem Antragsgegner gesondert ausgewiesen und vom Sachverständigen geprüften
Lohnkosten in Höhe von 31.997,25 DM. Im wesentlichen handelt es sich dabei um
Aushilfslöhne für den Mitarbeiter Ribbe. Insoweit kommt es nicht darauf an, ob dieser
tatsächlich im Rahmen der Bauarbeiten oder - wie die Antragstellerin behauptet - nur im
landwirtschaftlichen und haushaltsnahen Bereich (z.B. zum Rasenmähen) worden
eingesetzt ist. Nach den Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. F im
Senatstermin sind Lohnkosten mindestens in diesem Umfang notwendig gewesen und
im Verhältnis zu dem eingebauten Material eher gering, weil nicht alles was an Arbeit
geleistet worden ist, in Rechnung gestellt worden ist. Auf die Zuordnung weiterer
Lohnabrechnungen, etwa für einen Mitarbeiter I3, kommt es nicht mehr an, da sich diese
auf das Gesamtergebnis nicht mehr auswirken.
237
(c)
238
Nach den Feststellungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. F sind für Planungen,
Gebühren etc. Nebenkosten in Höhe von insgesamt 187.919,85 DM angefallen, von
denen 171.350,51 DM auf die Erstellung der Mietwohnungen und Büros entfallen (s.
Gutachten Nummer 344/07/10 Bl. 35,36). Diese Kosten sind den Herstellungskosten
hinzuzurechnen. Soweit die Antragstellerin dies beanstandet, kann ihr nicht gefolgt
werden. Ein Anspruch darauf, dass nicht nur die Rechnungen, sondern auch die
Leistungen, das heißt beispielsweise die erstellten Bauanträge und Architektenpläne
vorzulegen sind, besteht nicht. Für ihre Befürchtung, dass die geltend gemachten
Kosten und Honorare nicht für das hier streitige Objekt, sondern für die von dem
Antragsgegner parallel zu dem Ausbau seines Betriebes anderweitig ausgeführten
Bauvorhaben angefallen sind, sind keine Anhaltspunkte erkennbar. In diesem
Zusammenhang ist zusätzlich zu berücksichtigen, dass die abgerechneten Kosten in
den Jahren 1993 - 1995 angefallen sind, während der Antragsgegner das Haus in X2
und die Immobilie in Thüringen erst zu einem wesentlich späteren Zeitpunkt erworben
hat.
239
(d)
240
Weitere Herstellungskosten sind in Höhe von rund 100.000,00 DM für die in den Jahren
1998/1999 vorgenommene Hofpflasterung angefallen und zu berücksichtigen. Es
handelte sich hierbei um eine völlige Neuherstellung der Flächen, die über eine bloße
Instandhaltung hinausging. Die Beteiligten haben dazu im Senatstermin am 14.10.2008
ausgeführt, dass vorher lediglich vor dem Haupthaus eine ca. 15 m breite Pflasterung
mit Betonsteine vorhanden gewesen ist und dass im übrigen der Hof zur Wasserbindung
mit Schotter belegt war. Nach den Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. F im
Senatstermin wäre eine Sanierung nur eine Erneuerung der Schotterflächen gewesen.
Das ist unstreitig nicht geschehen. Auch wenn die neu erstellten Wohnungen im
Zeitpunkt der Hofpflasterung bereits vermietet waren, diente die Pflasterung unter
Berücksichtigung der Mieter-fluktuation der nachhaltigen Erhöhung der Vermietbarkeit,
zumal das einmal geschaffene Niveau erhalten werden mußte.
241
Der Sachverständige Dipl.-Ing. F hat die Rechnungen ausgewertet und Kosten in Höhe
von 106.559,20 DM ermittelt (s. Gutachten Nummer 344/07/10 Bl. 31 - 33). Für die auf
den Altbestand der Wohnungen einschließlich Altenteilerhaus entfallende Fläche hat er
einen Anteil von 44 % errechnet (s. Gutachten Bl. 52, 53), so dass für die neu erstellten
Wohnungen anzurechnende Kosten in Höhe von 56 % = 58.386,32 DM verbleiben. Das
wird so von beiden Parteien nicht angegriffen. Hinzuzurechnen ist noch der Wert des
verarbeiteten Materials. Der Antragsgegner hat darauf hingewiesen, dass die verlegten
Granitsteine nicht in den Rechnungen enthalten sind, weil er diese geschenkt
bekommen habe. Dem ist die Antragstellerin nicht entgegengetreten. Dieser
unentgeltliche Erwerb kann ihr aus Billigkeitsgründen gemäß § 13 Abs. 5 S. 4 HöfeO für
die Berechnung ihres Nachabfindungsanspruchs nicht zugute kommen Der
Sachverständige Dipl.-Ing. F hat die durchschnittlichen Kosten für Betonsteinpflaster
und -kantensteine im Jahr 1998 mit 65,00 DM /m² angegeben (s. Ergänzungsgutachten
Nummer 137/08/06 Bl. 6). Es ist somit von anrechenbaren Kosten für die Hofpflasterung
von insgesamt mindestens rund 100.000,00 DM auszugehen.
242
(e)
243
Von den jährlichen Mieteinkünften ist für die der Berechnung des
Nachabfindungsanspruchs der Antragstellerin der jeweilige Zinsaufwand abzuziehen,
der dem Antragsgegner für die Finanzierung der Herstellungskosten entstanden ist. Auf
die genauen Einzelheiten der ermittelten Gesamtherstellungskosten für den Umbau der
Hofgebäude in Mietwohnungen und gewerblich genutzte Räume kommt es deshalb nur
insoweit an, als festzustellen ist, welcher Finanzierungsbedarf dafür bestanden hat. Wie
der Antragsgegner tatsächlich die Finanzierung vorgenommen hat, ob er etwa - so wie
die Antragstellerin behauptet (s. dazu auch die mit Schriftsatz vom 6.4.2006 überreichte
Aufstellung der Anlage ASt 29 Bl. 682) - Grundstücksverkäufe aus seinem
Privatvermögen vorgenommen hat, ist in diesem Zusammenhang unerheblich Ebenso
kommt es nicht darauf an, dass der Antragsgegner vorgetragen hat, er habe zur
Finanzierung des Gesamtaufwandes Darlehen aufgenommen und
Grundstücksbelastungen in in Höhe von ca. 3,4 Mill. DM eingetragen lassen. Schließlich
kann auch dahingestellt bleiben, ob und wie die Rechnungen im einzelnen bezahlt
worden sind. Die Buchführung des Antragsgegners ist dazu nicht zu überprüfen.
244
Der Senat geht davon aus, dass für die Finanzierung durchgehend ein Zinssatz von 6 %
245
als angemessen zugrunde gelegt werden kann. Bei einem Finanzierungsbedarf von 2,4
Mill. DM für die Zeit bis einschließlich 1997 sind dann jährlich 144.000,00 DM =
73.626,03 € Zinsen aufzubringen, die als Kosten in die Berechnungen einzustellen und
von den Mieteinnahmen abzuziehen sind. Unter Berücksichtigung der Kosten für die
Hofpflasterung waren ab 1998 2,5 Mill. DM zu finanzieren. Das erfordert einen
Zinsaufwand von 150.000,00 DM = 76.693,78 €.
(3)
246
Von den Mieteinnahmen abzuziehen ist außerdem der Anteil der Abschreibungskosten
für Abnutzung (AfA). Der Senat folgt insoweit den Ausführungen des Sachverständigen
Dipl.-Ing. F im Termin am 14.10.2008 und setzt dafür 4 % der Herstellungskosten von
2,4 Mill. DM an. Das sind jährlich 96.000,00 DM = 49.084,02 €. Es ist nicht lediglich der
übliche steuerliche Ansatz für die AfA von 2 % zu berücksichtigen, weil es hier auf den
tatsächlichen Wertverlust ankommt. Dieser ist unter dem Gesichtspunkt der Alterung zu
sehen, die stark beeinflußt wird durch die tatsächliche Mietnutzung. Der
Sachverständige Dipl.-Ing. F hat in diesem Zusam-menhang auch darauf hingewiesen,
dass es sich hier um die Herstellungskosten nur für den Innenausbau handelt. Dieser ist
zusätzlich einem schnelleren Alterungsprozess ausgesetzt, so dass die Annahme einer
vollständigen Abnutzung nach 25 Jahren, die dem Ansatz von 4 % für die AfA entspricht,
plausibel ist.
247
Ob und ggf. in welcher Höhe darüberhinaus auch für die Hofpflasterung eine AfA
anzurechnen wäre, kann offen bleiben. Wie die nachfolgenden Berechnungen zeigen
werden, kommt es darauf für das Gesamtergebnis nicht mehr an.
248
(4)
249
Für Betriebs- und Instandsetzungskosten ist eine jährliche Pauschale von 10.240,00 €
abzuziehen. In dieser Pauschale sind die laufenden Kosten für gemeinschaftlich
genutzte Bauteile wie etwa Treppenhäuser, Beleuchtung, Außenanlagen sowie die
nicht von den Mietern zu leistenden Reparaturen und die Instandhaltung von "Dach- und
Gefach”, das heißt die Instandhaltung der Außenfassade der Gebäude und des Daches
erfaßt. Der Sachverständige Dipl.-Ing. F hat dazu in seinem Gutachten Nummer
344/07/10 (s. dazu Bl. 57 -59) einen Betrag von jährlich 6,40 €/m² ermittelt und für
angemessen gehalten. Dem schließt sich der Senat an. Bei einer Gesamtfläche des
neugeschaffenen Wohnraums von rund 1.600,00 m² sind das im Jahr 10.240,00 €.
Soweit der Verfahrensbevollmächtigte der Antragstellerin beanstan-det, dass dieser
Ansatz zu hoch sei, weil die tatsächlich ermittelten Instandhaltungskosten nur einen
geringen Anteil davon aus-machten, ist darauf hinzuweisen, dass der Sachverständige
nur Instandhaltungskosten festgestellt und aussortiert hat, die als Herstellungskosten
deklariert waren. Die weiteren, in den Ordnern V und VI von dem Antragsgegner
aufgeführten Kosten in Höhe von insgesamt 243.657,10 DM = 124.579,90 € hat er nicht
berücksichtigt. Diese werden von der Antragstellerin auch insge-samt bestritten und sind
so nicht zu akzeptieren. Es ist deshalb die übliche und angemessene Pauschale zu
Grunde zu legen.
250
(5)
251
Außerdem abzuziehen ist der Aufwand des Antragsgegners für die Verwaltung der
Mietwohnungen. Insofern ist von dem in der Wohnungsverwaltung üblichen Ansatz nach
252
Mieteinheiten auszugehen. Das ist hier für die 8 Mietwohnungen ein Betrag von jeweils
240,00 € und für die beiden Gewerbeeinheiten von 288,00 € jährlich, insgesamt
2.496,00 €. Der Sachverständige Dipl.-Ing. F hat dazu im Senatstermin am 14.10.2008
ausgeführt, dass im sozialen Wohnungsbau pro Jahr und Einheit ein Betrag von 120,00
€ angesetzt werde, auf dem frei finanzierten Wohnungsmarkt das Doppelte. Für
gewerblich genutzte Räume sei ein Aufschlag von 20 % gerechtfertigt. Die Verwaltung
der Mietwohnungen erfolgt tatsächlich durch die von dem Antrags-gegner dafür
gegründete Gesellschaft. Deren Verwaltungskosten, die der Antragsgegner hier mit
jährlich mindestens 18.000,00 € geltend machen will, können jedoch nicht berücksichtigt
werden. Wie oben bereits ausgeführt, werden sowohl sämtliche Wohnungen
einschließlich des Altbestandes als auch die Verpachtung des Golfplatzes durch diese
Gesellschaft verwaltet. Eine Differenzierung ist so nicht möglich. Ebenso kann nicht
festgestellt werden, welches Personal in welchem Umfang für die einzelnen Bereiche
eingesetzt wird. Der Streit der Beteiligten dazu kann deshalb dahinstehen.
Für die vorläufige Berechnung des Gewinns aus der Vermietung der neugeschaffenen
Wohnungen und Büros in den Hofgebäuden ergibt sich:
253
- wird ausgeführt -
254
Schon unter Berücksichtigung dieser Abzüge von den anzurechnenden Mieteinnahmen
ergibt sich, dass keine Gewinne übrig bleiben, die einen Nachabfindungsanspruch der
Antrag-stellerin wegen der landwirtschaftsfremden Vermietung von Hofgebäuden
begründen können. Auf den ab 2001 zu berücksichtigenden Degressionsabschlag von
25 % (§ 13 Abs. 5 S. 5 HöfeO und die weiteren anteiligen Abzüge wegen der
übernommenen Altschulden, des Altenteils des Vaters sowie auf die Anrechnung der
bereits erhaltenen Abfindung der Antragstellerin kommt es nicht mehr an.
255
III.
256
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 44, 45 LwVG. Es entspricht in dem hier
vorliegenden echten Streitverfahren des Landwirt-schaftsrechts billigem Ermessen, die
Gerichtskosten des Verfahrens und die außergerichtliche Kosten entsprechend der
Quote des Obsiegens und Unterliegens zu verteilen.
257
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 20 Abs. 2
LwVG.
258
Die Festsetzung des Geschäftswerts für das Beschwerdeverfahren folgt aus § 34 Abs. 2
S. 1 LwVG und richtet sich nach der Höhe der geltend gemachten
Nachabfindungsansprüche.
259
Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen (§ 24 Abs. 1 LwVG). Es handelt sich um
eine Einzelfallentscheidung ohne grundsätzliche Bedeutung. Eine Entscheidung des
Rechtsbeschwerdegerichts ist weder zur Fortbildung des Rechts noch zur Sicherung
einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.
260
Anlage: Rechtsmittelbelehrung bei nicht zugelassener Rechtsbeschwerde
261