Urteil des OLG Hamm, Az. 15 W 342/03

OLG Hamm: zwangsverwaltung, miteigentümer, genehmigung, bevollmächtigung, vertreter, deckung, verwalter, verfahrensrecht, beschlagnahme, ermächtigung
Oberlandesgericht Hamm, 15 W 342/03
Datum:
24.11.2003
Gericht:
Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper:
15. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
15 W 342/03
Vorinstanz:
Landgericht Paderborn, 5 T 87/03
Tenor:
Die sofortige weitere Beschwerde wird mit der Maßgabe
zurückgewiesen, dass der angefochtene Beschluss aus Gründen der
Klarstellung wie folgt neu gefasst wird:
Der Beteiligte zu 2) wird verpflichtet, aus den seiner Verwaltung
unterliegen-den, nachstehend aufgeführten Zwangsverwaltungsmassen
an die Beteilig-ten zu 1) zu Händen der Verwalterin folgende Beträge zu
zahlen:
1) 426,44 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils
17,79 EUR seit dem 31.05.2001, 30.06.2001, 31.07.2001, 31.08.2001,
30.09.2001, 31.10.2001, 30.11.2001, 31.12.2001, 31.01.2002,
28.02.2002, 31.03.2002, 30.04.2002, 31.05.2002, 30.06.2002,
31.07.2002, 31.08.2002, 30.09.2002, 31.10.2002, 30.11.2002 und
31.12.2002 sowie aus jeweils 17,80 EUR seit dem 31.01.2003,
28.02.2003, 31.03.21003 und aus 17,23 EUR seit dem 30.04.2003, und
zwar aus dem Zwangsverwaltungs-verfahren betreffend das im
Wohnungsgrundbuch von C3 Blatt ###1 eingetragene
Wohnungseigentum,
2) 426,44 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils
17,79 EUR seit dem 31.05.2001, 30.06.2001, 31.07.2001, 31.08.2001,
30.09.2001, 31.10.2001, 30.11.2001, 31.12.2001, 31.01.2002,
28.02.2002, 31.03.2002, 30.04.2002, 31.05.2002, 30.06.2002,
31.07.2002, 31.08.2002, 30.09.2002, 31.10.2002, 30.11.2002 und
31.12.2002 sowie aus jeweils 17,80 EUR seit dem 31.01.2003,
28.02.2003, 31.03.21003 und aus 17,23 EUR seit dem 30.04.2003, und
zwar aus dem Zwangsverwaltungs-verfahren betreffend das im
Wohnungsgrundbuch von C3 Blatt ###2 eingetragene
Wohnungseigentum,
3) 426,44 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils
17,79 EUR seit dem 31.05.2001, 30.06.2001, 31.07.2001, 31.08.2001,
30.09.2001, 31.10.2001, 30.11.2001, 31.12.2001, 31.01.2002,
28.02.2002, 31.03.2002, 30.04.2002, 31.05.2002, 30.06.2002,
31.07.2002, 31.08.2002, 30.09.2002, 31.10.2002, 30.11.2002 und
31.12.2002 sowie aus jeweils 17,80 EUR seit dem 31.01.2003,
28.02.2003, 31.03.21003 und aus 17,23 EUR seit dem 30.04.2003, und
zwar aus dem Zwangsverwaltungs-verfahren betreffend das im
Wohnungsgrundbuch von C3 Blatt ###3 eingetragene
Wohnungseigentum,
4) 426,44 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils
17,79 EUR seit dem 31.05.2001, 30.06.2001, 31.07.2001, 31.08.2001,
30.09.2001, 31.10.2001, 30.11.2001, 31.12.2001, 31.01.2002,
28.02.2002, 31.03.2002, 30.04.2002, 31.05.2002, 30.06.2002,
31.07.2002, 31.08.2002, 30.09.2002, 31.10.2002, 30.11.2002 und
31.12.2002 sowie aus jeweils 17,80 EUR seit dem 31.01.2003,
28.02.2003, 31.03.21003 und aus 17,23 EUR seit dem 30.04.2003, und
zwar aus dem Zwangsverwaltungs-verfahren betreffend das im
Wohnungsgrundbuch von C3 Blatt ###4 eingetragene
Wohnungseigentum,
1) 426,44 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils
17,79 EUR seit dem 31.05.2001, 30.06.2001, 31.07.2001, 31.08.2001,
30.09.2001, 31.10.2001, 30.11.2001, 31.12.2001, 31.01.2002,
28.02.2002, 31.03.2002, 30.04.2002, 31.05.2002, 30.06.2002,
31.07.2002, 31.08.2002, 30.09.2002, 31.10.2002, 30.11.2002 und
31.12.2002 sowie aus jeweils 17,80 EUR seit dem 31.01.2003,
28.02.2003, 31.03.21003 und aus 17,23 EUR seit dem 30.04.2003, und
zwar aus dem Zwangsverwaltungs-verfahren betreffend das im
Wohnungsgrundbuch von C3 Blatt ###5 eingetragene
Wohnungseigentum,
6) 426,44 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils
17,79 EUR seit dem 31.05.2001, 30.06.2001, 31.07.2001, 31.08.2001,
30.09.2001, 31.10.2001, 30.11.2001, 31.12.2001, 31.01.2002,
28.02.2002, 31.03.2002, 30.04.2002, 31.05.2002, 30.06.2002,
31.07.2002, 31.08.2002, 30.09.2002, 31.10.2002, 30.11.2002 und
31.12.2002 sowie aus jeweils 17,80 EUR seit dem 31.01.2003,
28.02.2003, 31.03.21003 und aus 17,23 EUR seit dem 30.04.2003, und
zwar aus dem Zwangsverwaltungs-verfahren betreffend das im
Wohnungsgrundbuch von C3 Blatt ###6 eingetragene
Wohnungseigentum,
7) 426,44 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils
17,79 EUR seit dem 31.05.2001, 30.06.2001, 31.07.2001, 31.08.2001,
30.09.2001, 31.10.2001, 30.11.2001, 31.12.2001, 31.01.2002,
28.02.2002, 31.03.2002, 30.04.2002, 31.05.2002, 30.06.2002,
31.07.2002, 31.08.2002, 30.09.2002, 31.10.2002, 30.11.2002 und
31.12.2002 sowie aus jeweils 17,80 EUR seit dem 31.01.2003,
28.02.2003, 31.03.21003 und aus 17,23 EUR seit dem 30.04.2003, und
zwar aus dem Zwangsverwaltungs-verfahren betreffend das im
Wohnungsgrundbuch von C3 Blatt ###7 eingetragene
Wohnungseigentum,
8) 426,44 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils
17,79 EUR seit dem 31.05.2001, 30.06.2001, 31.07.2001, 31.08.2001,
30.09.2001, 31.10.2001, 30.11.2001, 31.12.2001, 31.01.2002,
28.02.2002, 31.03.2002, 30.04.2002, 31.05.2002, 30.06.2002,
31.07.2002, 31.08.2002, 30.09.2002, 31.10.2002, 30.11.2002 und
31.12.2002 sowie aus jeweils 17,80 EUR seit dem 31.01.2003,
28.02.2003, 31.03.21003 und aus 17,23 EUR seit dem 30.04.2003, und
zwar aus dem Zwangsverwaltungs-verfahren betreffend das im
Wohnungsgrundbuch von C3 Blatt 4425 eingetragene
Wohnungseigentum,
9) 426,44 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils
17,79 EUR seit dem 31.05.2001, 30.06.2001, 31.07.2001, 31.08.2001,
30.09.2001, 31.10.2001, 30.11.2001, 31.12.2001, 31.01.2002,
28.02.2002, 31.03.2002, 30.04.2002, 31.05.2002, 30.06.2002,
31.07.2002, 31.08.2002, 30.09.2002, 31.10.2002, 30.11.2002 und
31.12.2002 sowie aus jeweils 17,80 EUR seit dem 31.01.2003,
28.02.2003, 31.03.21003 und aus 17,23 EUR seit dem 30.04.2003, und
zwar aus dem Zwangsverwaltungs-verfahren betreffend das im
Wohnungsgrundbuch von C3 Blatt ###9 eingetragene
Wohnungseigentum,
10) 426,44 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils
17,79 EUR seit dem 31.05.2001, 30.06.2001, 31.07.2001, 31.08.2001,
30.09.2001, 31.10.2001, 30.11.2001, 31.12.2001, 31.01.2002,
28.02.2002, 31.03.2002, 30.04.2002, 31.05.2002, 30.06.2002,
31.07.2002, 31.08.2002, 30.09.2002, 31.10.2002, 30.11.2002 und
31.12.2002 sowie aus jeweils 17,80 EUR seit dem 31.01.2003,
28.02.2003, 31.03.21003 und aus 17,23 EUR seit dem 30.04.2003, und
zwar aus dem Zwangsverwaltungs-verfahren betreffend das im
Wohnungsgrundbuch von C3 Blatt ##10 eingetragene
Wohnungseigentum,
11) 426,44 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils
17,79 EUR seit dem 31.05.2001, 30.06.2001, 31.07.2001, 31.08.2001,
30.09.2001, 31.10.2001, 30.11.2001, 31.12.2001, 31.01.2002,
28.02.2002, 31.03.2002, 30.04.2002, 31.05.2002, 30.06.2002,
31.07.2002, 31.08.2002, 30.09.2002, 31.10.2002, 30.11.2002 und
31.12.2002 sowie aus jeweils 17,80 EUR seit dem 31.01.2003,
28.02.2003, 31.03.21003 und aus 17,23 EUR seit dem 30.04.2003, und
zwar aus dem Zwangsverwaltungs-verfahren betreffend das im
Wohnungsgrundbuch von C3 Blatt ##11 eingetragene
Wohnungseigentum,
12) 426,44 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils
17,79 EUR seit dem 31.05.2001, 30.06.2001, 31.07.2001, 31.08.2001,
30.09.2001, 31.10.2001, 30.11.2001, 31.12.2001, 31.01.2002,
28.02.2002, 31.03.2002, 30.04.2002, 31.05.2002, 30.06.2002,
31.07.2002, 31.08.2002, 30.09.2002, 31.10.2002, 30.11.2002 und
31.12.2002 sowie aus jeweils 17,80 EUR seit dem 31.01.2003,
28.02.2003, 31.03.21003 und aus 17,23 EUR seit dem 30.04.2003, und
zwar aus dem Zwangsverwaltungs-verfahren betreffend das im
Wohnungsgrundbuch von C3 Blatt 4430 eingetragene
Wohnungseigentum,
13) 426,44 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils
17,79 EUR seit dem 31.05.2001, 30.06.2001, 31.07.2001, 31.08.2001,
30.09.2001, 31.10.2001, 30.11.2001, 31.12.2001, 31.01.2002,
28.02.2002, 31.03.2002, 30.04.2002, 31.05.2002, 30.06.2002,
31.07.2002, 31.08.2002, 30.09.2002, 31.10.2002, 30.11.2002 und
31.12.2002 sowie aus jeweils 17,80 EUR seit dem 31.01.2003,
28.02.2003, 31.03.21003 und aus 17,23 EUR seit dem 30.04.2003, und
zwar aus dem Zwangsverwaltungs-verfahren betreffend das im
Wohnungsgrundbuch von C3 Blatt ##13 eingetragene
Wohnungseigentum,
14) 426,44 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils
17,79 EUR seit dem 31.05.2001, 30.06.2001, 31.07.2001, 31.08.2001,
30.09.2001, 31.10.2001, 30.11.2001, 31.12.2001, 31.01.2002,
28.02.2002, 31.03.2002, 30.04.2002, 31.05.2002, 30.06.2002,
31.07.2002, 31.08.2002, 30.09.2002, 31.10.2002, 30.11.2002 und
31.12.2002 sowie aus jeweils 17,80 EUR seit dem 31.01.2003,
28.02.2003, 31.03.21003 und aus 17,23 EUR seit dem 30.04.2003, und
zwar aus dem Zwangsverwaltungs-verfahren betreffend das im
Wohnungsgrundbuch von C3 Blatt ##14 eingetragene
Wohnungseigentum,
15) 426,44 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils
17,79 EUR seit dem 31.05.2001, 30.06.2001, 31.07.2001, 31.08.2001,
30.09.2001, 31.10.2001, 30.11.2001, 31.12.2001, 31.01.2002,
28.02.2002, 31.03.2002, 30.04.2002, 31.05.2002, 30.06.2002,
31.07.2002, 31.08.2002, 30.09.2002, 31.10.2002, 30.11.2002 und
31.12.2002 sowie aus jeweils 17,80 EUR seit dem 31.01.2003,
28.02.2003, 31.03.21003 und aus 17,23 EUR seit dem 30.04.2003, und
zwar aus dem Zwangsverwaltungs-verfahren betreffend das im
Wohnungsgrundbuch von C3 Blatt ##15 eingetragene
Wohnungseigentum,
16) 426,44 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils
17,79 EUR seit dem 31.05.2001, 30.06.2001, 31.07.2001, 31.08.2001,
30.09.2001, 31.10.2001, 30.11.2001, 31.12.2001, 31.01.2002,
28.02.2002, 31.03.2002, 30.04.2002, 31.05.2002, 30.06.2002,
31.07.2002, 31.08.2002, 30.09.2002, 31.10.2002, 30.11.2002 und
31.12.2002 sowie aus jeweils 17,80 EUR seit dem 31.01.2003,
28.02.2003, 31.03.21003 und aus 17,23 EUR seit dem 30.04.2003, und
zwar aus dem Zwangsverwaltungs-verfahren betreffend das im
Wohnungsgrundbuch von C3 Blatt ##16 eingetragene
Wohnungseigentum,
17) 426,44 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils
17,79 EUR seit dem 31.05.2001, 30.06.2001, 31.07.2001, 31.08.2001,
30.09.2001, 31.10.2001, 30.11.2001, 31.12.2001, 31.01.2002,
28.02.2002, 31.03.2002, 30.04.2002, 31.05.2002, 30.06.2002,
31.07.2002, 31.08.2002, 30.09.2002, 31.10.2002, 30.11.2002 und
31.12.2002 sowie aus jeweils 17,80 EUR seit dem 31.01.2003,
28.02.2003, 31.03.21003 und aus 17,23 EUR seit dem 30.04.2003, und
zwar aus dem Zwangsverwaltungs-verfahren betreffend das im
Wohnungsgrundbuch von C3 Blatt ##17 eingetragene
Wohnungseigentum,
18) 426,44 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils
17,79 EUR seit dem 31.05.2001, 30.06.2001, 31.07.2001, 31.08.2001,
30.09.2001, 31.10.2001, 30.11.2001, 31.12.2001, 31.01.2002,
28.02.2002, 31.03.2002, 30.04.2002, 31.05.2002, 30.06.2002,
31.07.2002, 31.08.2002, 30.09.2002, 31.10.2002, 30.11.2002 und
31.12.2002 sowie aus jeweils 17,80 EUR seit dem 31.01.2003,
28.02.2003, 31.03.21003 und aus 17,23 EUR seit dem 30.04.2003, und
zwar aus dem Zwangsverwaltungs-verfahren betreffend das im
Wohnungsgrundbuch von C3 Blatt ##18 eingetragene
Wohnungseigentum,
19) 426,44 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils
17,79 EUR seit dem 31.05.2001, 30.06.2001, 31.07.2001, 31.08.2001,
30.09.2001, 31.10.2001, 30.11.2001, 31.12.2001, 31.01.2002,
28.02.2002, 31.03.2002, 30.04.2002, 31.05.2002, 30.06.2002,
31.07.2002, 31.08.2002, 30.09.2002, 31.10.2002, 30.11.2002 und
31.12.2002 sowie aus jeweils 17,80 EUR seit dem 31.01.2003,
28.02.2003, 31.03.21003 und aus 17,23 EUR seit dem 30.04.2003, und
zwar aus dem Zwangsverwaltungs-verfahren betreffend das im
Wohnungsgrundbuch von C3 Blatt ##19 eingetragene
Wohnungseigentum,
20) 426,44 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils
17,79 EUR seit dem 31.05.2001, 30.06.2001, 31.07.2001, 31.08.2001,
30.09.2001, 31.10.2001, 30.11.2001, 31.12.2001, 31.01.2002,
28.02.2002, 31.03.2002, 30.04.2002, 31.05.2002, 30.06.2002,
31.07.2002, 31.08.2002, 30.09.2002, 31.10.2002, 30.11.2002 und
31.12.2002 sowie aus jeweils 17,80 EUR seit dem 31.01.2003,
28.02.2003, 31.03.21003 und aus 17,23 EUR seit dem 30.04.2003, und
zwar aus dem Zwangsverwaltungs-verfahren betreffend das im
Wohnungsgrundbuch von C3 Blatt ##20 eingetragene
Wohnungseigentum,
21) 426,44 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils
17,79 EUR seit dem 31.05.2001, 30.06.2001, 31.07.2001, 31.08.2001,
30.09.2001, 31.10.2001, 30.11.2001, 31.12.2001, 31.01.2002,
28.02.2002, 31.03.2002, 30.04.2002, 31.05.2002, 30.06.2002,
31.07.2002, 31.08.2002, 30.09.2002, 31.10.2002, 30.11.2002 und
31.12.2002 sowie aus jeweils 17,80 EUR seit dem 31.01.2003,
28.02.2003, 31.03.21003 und aus 17,23 EUR seit dem 30.04.2003, und
zwar aus dem Zwangsverwaltungs-verfahren betreffend das im
Wohnungsgrundbuch von C3 Blatt ##21 eingetragene
Wohnungseigentum,
22) 426,44 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils
17,79 EUR seit dem 31.05.2001, 30.06.2001, 31.07.2001, 31.08.2001,
30.09.2001, 31.10.2001, 30.11.2001, 31.12.2001, 31.01.2002,
28.02.2002, 31.03.2002, 30.04.2002, 31.05.2002, 30.06.2002,
31.07.2002, 31.08.2002, 30.09.2002, 31.10.2002, 30.11.2002 und
31.12.2002 sowie aus jeweils 17,80 EUR seit dem 31.01.2003,
28.02.2003, 31.03.21003 und aus 17,23 EUR seit dem 30.04.2003, und
zwar aus dem Zwangsverwaltungs-verfahren betreffend das im
Wohnungsgrundbuch von C3 Blatt ##22 eingetragene
Wohnungseigentum,
23) 426,44 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils
17,79 EUR seit dem 31.05.2001, 30.06.2001, 31.07.2001, 31.08.2001,
30.09.2001, 31.10.2001, 30.11.2001, 31.12.2001, 31.01.2002,
28.02.2002, 31.03.2002, 30.04.2002, 31.05.2002, 30.06.2002,
31.07.2002, 31.08.2002, 30.09.2002, 31.10.2002, 30.11.2002 und
31.12.2002 sowie aus jeweils 17,80 EUR seit dem 31.01.2003,
28.02.2003, 31.03.21003 und aus 17,23 EUR seit dem 30.04.2003, und
zwar aus dem Zwangsverwaltungs-verfahren betreffend das im
Wohnungsgrundbuch von C3 Blatt ##23 eingetragene
Wohnungseigentum,
24) 426,44 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils
17,79 EUR seit dem 31.05.2001, 30.06.2001, 31.07.2001, 31.08.2001,
30.09.2001, 31.10.2001, 30.11.2001, 31.12.2001, 31.01.2002,
28.02.2002, 31.03.2002, 30.04.2002, 31.05.2002, 30.06.2002,
31.07.2002, 31.08.2002, 30.09.2002, 31.10.2002, 30.11.2002 und
31.12.2002 sowie aus jeweils 17,80 EUR seit dem 31.01.2003,
28.02.2003, 31.03.21003 und aus 17,23 EUR seit dem 30.04.2003, und
zwar aus dem Zwangsverwaltungs-verfahren betreffend das im
Wohnungsgrundbuch von C3 Blatt ##24 eingetragene
Wohnungseigentum.
Der Beteiligte zu 2) trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der
sofortigen weiteren Beschwerde. Er hat die in dieser Instanz den
Beteiligten zu 1) ent-standenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.
Der Gegenstandswert des Verfahrens der sofortigen weiteren
Beschwerde wird auf 10.234,56 EUR festgesetzt.
G r ü n d e :
1
I.
2
Die Beteiligten zu 1) sind Miteigentümer der vorbezeichneten
Wohnungseigentumsanlage. Weitere Miteigentümerin von insgesamt 24 Wohnungen ist
die Fa. X GmbH. Durch Beschluss des Amtsgerichts Paderborn vom 12.04.2001 (14 L
33 bis 56/01) wurde auf Antrag der Volksbank T die Zwangsverwaltung dieser
Wohnungen angeordnet; die jeweilige Grundbuchbezeichnung ergibt sich aus dem
3
obigen Tenor. Als Zwangsverwalter wurde jeweils der Beteiligte zu 2) bestellt, der die
Wohnungen noch im April 2001 in Besitz nahm. Als Verwalter der
Wohnungseigentumsanlage war ab dem 01.01.1998 zunächst Herr V bestellt. An seiner
Stelle wurde durch Beschluss zu Tagesordnungspunkt 9 der Eigentümerversammlung
vom 12.05.2001 die Fa. C mbH als Verwalterin bestellt, deren Geschäftsführer Herr V
ist.
Durch Beschlüsse jeweils zu Tagesordnungspunkt 7 der Eigentümerversammlungen
vom 13.05.2000, 12.05.2001 und 20.04.2002 wurden die Wirtschaftspläne jeweils für die
Jahre 2001, 2002 und 2003 genehmigt. Diese Wirtschaftspläne sehen für den Zeitraum
bis Ende 2002 eine einheitliche Verwaltervergütung pro Wohneinheit von 34,80 DM
monatlich, ab dem 01.01.2003 eine solche von 17,80 EUR monatlich vor. Der Beteiligte
zu 2) hat für die von ihm verwalteten Wohnungen die in den Wirtschaftsplänen
ausgewiesenen Kostenbeiträge gezahlt, jedoch mit Ausnahme der Position für die
anteilige Verwaltervergütung.
4
Die Beteiligten zu 1) haben in dem vorliegenden Verfahren -zunächst vertreten durch
Herr V - den Beteiligten zu 2) auf Zahlung von Wohngeld in Höhe der in den genannten
Wirtschaftsplänen ausgewiesenen Positionen für die Verwaltervergütung in Anspruch
genommen. Diesen Anspruch haben sie für alle 24 Wohnungen auf insgesamt
monatlich 426,96 EUR beziffert und zunächst für den Zeitraum vom Juni 2001 bis Juli
2002 in Höhe eines Gesamtbetrages von 3.843,28 EUR nebst Zinsen geltend gemacht.
5
Nachdem die Beteiligten zu 1) im erstinstanzlichen Verfahren die Wirtschaftspläne als
Grundlage ihres Anspruchs noch nicht vorgelegt hatten, hat das Amtsgericht durch
Beschluss vom 20.03.2002 den Antrag zurückgewiesen.
6
Gegen diesen Beschluss haben die Beteiligten zu 1) - zunächst wiederum vertreten
durch Herrn V - mit Anwaltsschriftsatz vom 24.04.2003 sofortige Beschwerde eingelegt.
Im Verlaufe des Erstbeschwerdeverfahrens haben die Beteiligten zu 1) ihren
Zahlungsantrag mehrfach auf zuletzt insgesamt 10.234,56 EUR erweitert, indem sie die
Wohngeldvorschüsse nunmehr für den Gesamtzeitraum von Mai 2001 bis April 2003
geltend gemacht haben. Sie haben mit Schriftsatz vom 27.06.2003 eine
"Rubrumsberichtigung" dahin beantragt, dass die Miteigentümer im Verfahren durch die
C2 mbH vertreten werden, der in der Eigentümerversammlung vom 20.04.2002 die
Ermächtigung zur gerichtlichen Geltendmachung der Wohngeldrückstände gegen den
Beteiligten zu 2) erteilt worden sei.
7
Der Beteiligte zu 2) ist dem Antrag entgegengetreten. Er hält sich zur Zahlung der
Verwaltervergütung nicht für verpflichtet, weil die von ihm angesichts des verwahrlosten
Zustandes der Wohnungen tatsächlich erzielten Mieteinnahmen nicht ausreichten, um
die Verwalterkosten aufbringen zu können. Der betreibenden Gläubigerin des
Zwangsverwaltungsverfahrens sei es auch nicht zuzumuten, Vorschüsse auf die
Wohngeldverpflichtung für die beschlagnahmten Eigentumswohnungen zu leisten, da
sie keine Instandhaltungspflicht für das Vollstreckungsobjekt treffe.
8
Das Landgericht hat in öffentlicher Sitzung vom 17.07.2003 mit den Beteiligten vor der
vollbesetzten Zivilkammer mündlich verhandelt und durch Beschluss vom 23.07.2003
den Beteiligten zu 2) in Abänderung der amtsgerichtlichen Entscheidung verpflichtet, an
die Beteiligten zu 1) 10.234,56 EUR nebst gestaffelter Zinsen zu zahlen.
9
Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten
zu 2), die er mit Schriftsatz seiner Verfahrensbevollmächtigten vom 19.08.2003 bei dem
Oberlandesgericht eingelegt hat.
10
Die Beteiligten zu 1) beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.
11
II.
12
Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG, 27, 29
FGG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis des
Beteiligten zu 2) folgt daraus, dass das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts
zu seinem Nachteil abgeändert hat.
13
In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet, weil die Entscheidung des Landgerichts
nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht (§ 27 Abs. 1 S. 1 FGG). Der Senat hat
lediglich eine Klarstellung des Tenors der landgerichtlichen Entscheidung für
erforderlich gehalten.
14
In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer zulässigen
sofortigen ersten Beschwerde der Beteiligten zu 1) ausgegangen. Zwar sind die
Miteigentümer bei der Einlegung dieses Rechtsmittels ausweislich der
Beschwerdeschrift vom 24.04.2003 durch Herrn V als Verwalter vertreten worden. Das
Rechtsmittel ist auf diese Weise von einem Vertreter ohne Vertretungsmacht erklärt
worden, weil durch Beschlussfassung zu Tagesordnungspunkt 9 der
Eigentümerversammlung vom 12.05.2001 die C2 mbH in T als neue Verwalterin bestellt
worden ist; dadurch ist zugleich das Verwalteramt des Herrn V beendet worden. Das
Landgericht hat jedoch zu Recht den Erklärungen im Schriftsatz vom 27.06.2003
entnommen, dass die vertretenen Miteigentümer die bisherige Verfahrensführung durch
Herrn V genehmigen wollten. Dies ergibt sich mit Deutlichkeit aus der Erklärung, es sei
eine "Rubrumsberichtigung" dahin vorzunehmen, dass die Miteigentümer in dem
Verfahren durch die C2 mbH vertreten werden. Diese Erklärung lässt den Willen
erkennen, dass die Miteigentümer die Verfahrenshandlungen ihres bisher tätigen
Vertreters gegen sich gelten lassen und das anhängige Verfahren durch die zuletzt
bestellte Verwalterin als ihre Vertreterin fortsetzen wollten. Zu dieser Erklärung war die
zuletzt bestellte Verwalterin berechtigt, weil ihr durch den Beschluss zu
Tagesordnungspunkt 10 der Eigentümerversammlung vom 20.04.2002 die
Ermächtigung erteilt worden ist (§ 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG), rückständige
Hausverwaltungsgebühren gegen den Beteiligten zu 2) gerichtlich geltend zu machen.
15
Entgegen der Auffassung der weiteren Beschwerde steht der Wirksamkeit dieser
Bevollmächtigung für die Genehmigung der bisherigen Verfahrensführung durch den
vollmachtlosen Vertreter § 181 BGB nicht entgegen. Denn bei der
Genehmigungserklärung handelt es sich um eine einseitige Erklärung
verfahrensrechtlichen Charakters, die hier gegenüber einem Dritten, nämlich dem
Gericht, abgegeben wird. Ebenso wenig kann sich der Senat dem Standpunkt der
weiteren Beschwerde anschließen, die fehlende ordnungsgemäße Vertretung bewirke
die fehlende Verfahrensfähigkeit der Beteiligten zu 1). Antragsteller in dem vorliegenden
Verfahren ist nicht die Eigentümergemeinschaft als solche, die nicht rechtsfähig ist
(BayObLG FGPrax 2001, 189), sondern sind die einzelnen Wohnungseigentümer. Der
ursprünglich gegebene Verfahrensmangel besteht lediglich in einer fehlenden
Bevollmächtigung des Herr V, der in dem Verfahren als ihr Vertreter gehandelt hat.
16
Dieser Mangel konnte auch hinsichtlich der Wahrung der Rechtsmittelfrist für die
Einlegung der sofortigen Erstbeschwerde mit Rückwirkung durch nachträgliche
Genehmigung der bisherigen Verfahrensführung im Ganzen geheilt werden. Für das
Verfahrensrecht der ZPO wird in der Rechtsprechung diese Wirkung aus § 89 Abs. 2 2.
Alt. ZPO abgeleitet, der die Möglichkeit der nachträglichen Genehmigung der
Prozeßführung eines vollmachtlosen Vertreters ausdrücklich vorsieht; die Genehmigung
muß allerdings vor Schluß der mündlichen Verhandlung in der letzten Tatsacheninstanz
und vor Erlaß eines auf den Vollmachtsmangel gestützten Prozeßurteils erfolgen
(GemS-OBG, BGHZ 91, 111, 115 = NJW 1984, 2149; BGH, BGHZ 128, 281, 283 = NJW
1995, 1901). Eine dem § 89 Abs. 2 ZPO entsprechende Vorschrift fehlt zwar im
Verfahrensrecht der freiwilligen Gerichtsbarkeit (§ 13 FGG). Indessen bestehen keine
Bedenken, die für den Zivilprozess entwickelten Grundsätze entsprechend
heranzuziehen. Da die Genehmigungserklärung hier vor Erlaß der
Erstbeschwerdeentscheidung abgegeben worden ist, bestehen keine Bedenken gegen
eine Heilung des Mangels der wirksamen Bevollmächtigung mit Rückwirkung auf den
Zeitpunkt der Einlegung der sofortigen Erstbeschwerde.
Auch in der Sache hält die Entscheidung des Landgerichts rechtlicher Nachprüfung
stand. Das Landgericht hat die Verpflichtung des Beteiligten zu 2), die aus dem
Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer geschuldeten Wohngeldbeiträge für
die seiner Zwangsverwaltung unterliegenden Wohnungseigentumseinheiten zu zahlen,
zu Recht auf die Vorschriften der §§ 16 Abs. 2 WEG, 155 Abs. 1 ZVG gestützt.
17
Die Entstehung der Beitragsverpflichtung in dem hier maßgeblichen Zeitraum von Mai
2001 bis April 2003 für die betroffenen 24 Wohnungseigentumseinheiten hat das
Landgericht beanstandungsfrei aus den Beschlüssen der Eigentümerversammlung vom
13.05.2000 über den Wirtschaftsplan für das Jahr 2001, vom 12.05.2001 über den
Wirtschaftsplan für das Jahr 2002 und 20.04.2002 über den Wirtschaftsplan 2003
hergeleitet. Streitgegenstand ist in dem vorliegenden Verfahren lediglich die in den
Wirtschaftsplänen gebildete Kostenposition für die anteilige Verwaltervergütung,
nachdem der Beteiligte zu 2) die Beitragsverpflichtung für sämtliche anderen
Kostenpositionen erfüllt hat. Die Höhe der Beitragsverpflichtung für die
Verwaltervergütung ist in den Wirtschaftsplänen eindeutig festgelegt, indem der Anteil
mit einem festen Monatsbetrag für jede Wohnungseigentumseinheit (für die Jahre 2001
und 2002 in Höhe von 34,80 DM, für das Jahr 2003 in Höhe von 17,80 EUR) bestimmt
worden ist. Die genannten Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind gem. § 23
Abs. 4 S. 1 WEG wirksam, weil sie nicht gem. § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG für ungültig erklärt
worden sind. In diesem Zusammenhang kann dahingestellt bleiben, ob der angewandte
Verteilungsmaßstab dem in der Gemeinschaft geltenden Kostenverteilungsschlüssel
entspricht. Denn ein solcher Mangel kann entsprechend den zutreffenden Ausführungen
der landgerichtlichen Entscheidung lediglich die Anfechtbarkeit der Beschlussfassung
der Eigentümerversammlung, nicht jedoch deren Nichtigkeit gem. § 23 Abs. 4 S. 2 WEG
begründen. Zu den genannten Punkten werden auch Beanstandungen von der weiteren
Beschwerde nicht erhoben.
18
Nach § 155 Abs. 1 ZVG hat der Zwangsverwalter aus den Nutzungen des Grundstücks
u.a. die Ausgaben der Verwaltung vorweg zu bestreiten. Ist Gegenstand der
Zwangsverwaltung ein Wohnungseigentum, so gehören zu den Ausgaben der
Verwaltung im Sinne des § 155 Abs. 1 ZVG nach einhelliger Meinung die während der
Beschlagnahme fällig werdenden Beiträge zu den Lasten des gemeinschaftlichen
Eigentums sowie zu den Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen
19
Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen
Eigentums gem. § 16 Abs. 2 WEG (BayObLGZ 1991, 93, 94 = NJW-RR 1991, 723;
1999, 99 = FGPrax 1999, 138; OLG Hamburg OLGZ 1993, 431; OLG Köln WuM 1993,
702; KG WE 2001, 9; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 16, Rdnr. 102; Stöber, ZVG,
17. Aufl., § 152, Anm. 16.2). Zu den Kosten der sonstigen Verwaltung gehört zweifelsfrei
auch die dem Wohnungseigentumsverwalter geschuldete Vergütung. Der
Beschränkung der Haftung des Zwangsverwalters auf die nach dem Wirksamwerden
der Beschlagnahme fällig gewordenen Beitragsansprüche tragen die Beteiligten zu 1)
Rechnung, indem sie ihn lediglich für die ab dem Monat Mai 2001 zu leistenden
Vorschussbeträge in Anspruch nehmen.
Entgegen der Auffassung der weiteren Beschwerde wird die Haftung des Beteiligten zu
2) als Zwangsverwalter für die wirksam begründeten Wohngeldvorschüsse nicht durch
die Vorschrift des § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG beschränkt. Die genannte Vorschrift trifft eine
Regelung zur Rangfolge der Gläubiger bei der Befriedigung ihrer Rechte aus dem
Grundstück, sei es im Zusammenhang mit der Aufstellung des Teilungsplans für die
Erlösverteilung nach erfolgter Zwangsversteigerung des Grundstücks (§ 115 ZVG), sei
es bei der Verteilung der Überschüsse der Zwangsverwaltung gem. § 155 Abs. 2 ZVG.
Der Zusammenhang der letztgenannten Vorschrift mit derjenigen des § 155 Abs. 1 ZVG
belegt, dass als Überschüsse nur derjenige Teil der Nutzungen des Grundstücks zur
Verteilung gelangen kann, der verbleibt, nachdem der Zwangsverwalter aus diesen
Nutzungen vorweg die Ausgaben der Verwaltung gedeckt hat. Die Beschränkung der
Teilungsmasse im Zwangsverwaltungsverfahren auf die nach Abzug der
Verwaltungskosten verbleibenden Überschüsse ist die Konsequenz des auf die
Nutzungen beschränkten Beschlagnahmegegenstandes der Zwangsverwaltung: Die
Zwangsverwaltung soll zuerst die Erhaltung des Beschlagnahmeobjekts sicherstellen
und nur, was darüber hinaus verbleibt, soll zur Gläubigerbefriedigung verwendet werden
(vgl. Stöber, a.a.O., § 155, Rdnr. 3). Deshalb kann die Bestimmung derjenigen
Ausgaben, die der Zwangsverwalter vorweg zu bestreiten hat, nicht in einem rechtlichen
Zusammenhang mit der Befriedungsreihenfolge konkurrierender Gläubiger stehen.
Dementsprechend kommt auch dem Urteil des BGH vom 10.04.2003 (NJW 2003, 2162)
nicht die Bedeutung zu, die ihm der Beteiligte zu 2) in dem vorliegenden
Zusammenhang zumessen will. Denn die genannte Entscheidung bezieht sich
ausdrücklich nur auf die Rangfolge konkurrierender Gläubiger bei der Befriedigung aus
dem Versteigerungserlös. In dem dort entschiedenen Fall beanspruchten die
Miteigentümer, die selbst betreibende Gläubiger eines parallel geführten
Zwangsverwaltungsverfahrens waren und dort einen Gläubigervorschuss geleistet
hatten, wegen dieses Vorschussbetrages den Befiedigungsvorrang aus § 10 Abs. 1 Nr.
1 ZVG vor einer dinglichen Gläubigerin, der ihnen u.a. hinsichtlich der
Verwaltervergütung versagt wurde. Hier geht es demgegenüber um den
Anwendungsbereich des § 155 Abs. 1 ZVG, der auch nach den Gründen der genannten
Entscheidung des BGH von demjenigen des § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG getrennt zu
behandeln ist. Der Versuch der weiteren Beschwerde, den der betreibenden
Gläubigerin der vorliegenden Zwangsverwaltungsverfahren bei einer künftigen
Erlösverteilung zustehenden besseren Rang quasi auf die Phase der vorangehenden
Deckung der Verwaltungsausgaben vorzuverlagern, um durch einen gezielten Ausfall
der anderen Wohnungseigentümer mit der Deckung der auf die zwangsverwalteten
Wohnungen entfallenden anteiligen Verwaltervergütung in dieser Phase höhere
verteilungsfähige Überschüsse im Sinne des § 155 Abs. 1 ZVG zu erzielen, ist mit dem
Sinnzusammenhang der gesetzlichen Vorschrift unvereinbar und deshalb bereits vom
Landgericht zu Recht abgelehnt worden.
20
Der Haftung des Beteiligten zu 2) für die anteilige Verwaltervergütung steht auch nicht
entgegen, dass er seinem Vorbringen zufolge infolge von Leerständen nicht in der Lage
ist, auch nur die Wohngeldvorschüsse vollständig zu erwirtschaften. Die Haftung des
Zwangsverwalters nach § 155 Abs. 1 WEG für die Verwaltungsausgaben ist gleichartig
mit derjenigen des Wohnungseigentümers selbst. Wie der Wohnungseigentümer hat
deshalb auch der betreibende Gläubiger im Zwangsverwaltungsverfahren das
wirtschaftliche Risiko selbst zu tragen, durch Nutzung des beschlagnahmten Objekts die
Wohngeldlasten erwirtschaften zu können. Dass der betreibende Gläubiger dieses
Risiko nicht auf andere verlagern kann, ergibt sich zusätzlich mit Deutlichkeit aus § 161
Abs. 3 ZVG. Danach hat das Gericht die Zwangsverwaltung aufzuheben, wenn die
Fortsetzung des Verfahrens besondere Aufwendungen erfordert und der Gläubiger den
nötigen Geldbetrag nicht vorschießt. Nach § 9 Abs. 4 ZwVerwVO hat der
Zwangsverwalter dem Gericht zu berichten, wenn die Ausgaben der Verwaltung aus
den Einnahmen nicht gedeckt werden können. Das Gericht hat alsdann die nach § 161
Abs. 3 ZVG erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Die betreibende Gläubigerin hat also
selbst das wirtschaftliche Risiko zu tragen, den zur Deckung der Verwaltungsausgaben
erforderlichen Fehlbetrag vorschießen zu müssen, wenn sie sich aus der Fortsetzung
des Zwangsverwaltungsverfahrens Vorteile für die Befriedigung aus dem
Beschlagnahmeobjekt verspricht (ebenso OLG Köln a.a.O.; LG Oldenburg Rpfleger
1987, 326; Stöber, a.a.O., § 152, Anm. 16.4).
21
Die Haftung des Beteiligten zu 2) ist allerdings auf die von ihm verwalteten
Zwangsverwaltungsmassen beschränkt. Dabei ist hier ergänzend zu berücksichtigen,
dass es sich um 24 selbständige Zwangsverwaltungsverfahren handelt. Einnahmen und
Ausgaben für jedes Zwangsverwaltungsobjekt sind deshalb von dem Beteiligten zu 2)
gesondert zu verwalten und abzurechnen. Erzielte Einnahmen für eine Wohnung dürfen
nicht verwendet werden, um Fehlbeträge in der Zwangsverwaltungsmasse eines
anderen Beschlagnahmeobjekts auszugleichen. Diese Haftungsbeschränkung muss
nach Auffassung des Senats im Ausspruch der Entscheidung zum Ausdruck kommen.
Dementsprechend hat der Senat die Entscheidung des Landgerichts klargestellt und die
Zahlbeträge einschließlich der Zinsen für die einzelnen Wohnungseigentumseinheiten
gesondert erfasst und aus Vereinfachungsgründen die vom Landgericht festgestellte
Differenz zwischen dem rechnerischen Gesamtbetrag der Wohngeldbeiträge für den
Zeitraum von Mai 2001 bis April 2003 (10.248,00 EUR) und dem im Verfahren zuletzt
gestellten Verpflichtungsantrag (10.234,56 EUR) von dem für den Monat April 2003
fälligen Teilbetrag abgesetzt.
22
Da die sofortige weitere Beschwerde ohne Erfolg bleibt, entspricht es billigem Ermessen
im Sinne des § 47 S. 1 WEG, dass der Beteiligte zu 2) die Gerichtskosten dieser Instanz
zu tragen hat.
23
Darüber hinaus hält es der Senat für angemessen, den Beteiligten zu 2) auch mit der
Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 1) im Verfahren dritter
Instanz zu belasten. Grundsätzlich haben zwar im Verfahren nach dem WEG die
Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen. Betrifft das Verfahren jedoch
die Einziehung von Wohngeldrückständen, entspricht die Anordnung einer
Erstattungspflicht zu Lasten desjenigen, der mit ihm obliegenden Wohngeldzahlungen
in Verzug geraten ist, regelmäßig der Billigkeit. Hinzu kommt, dass das Landgericht
seine Entscheidung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht ausführlich begründet hat,
ohne dass die Begründung der weiteren Beschwerde die Grundlagen seiner
24
Entscheidung ernstlich hat in Zweifel ziehen können. Dementsprechend ist auch die
vom Landgericht getroffene Kostenentscheidung rechtlich nicht zu beanstanden.
Die Wertfestsetzung für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde beruht auf §
48 Abs. 3 WEG.
25