Urteil des OLG Hamm, Az. 15 W 107/04

OLG Hamm: miteigentümer, schutzwürdiges interesse, neue anlage, zustellung, satzung, entwässerung, kostenverteilung, verwaltung, kellergeschoss, mehrheit
Oberlandesgericht Hamm, 15 W 107/04
Datum:
23.12.2004
Gericht:
Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper:
15. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
15 W 107/04
Vorinstanz:
Landgericht Essen, 9 T 78/03
Tenor:
Der angefochtene Beschluss wird teilweise aufgehoben.
Der Beschluss des Amtsgerichts Essen vom 20.03.2003 wird teilweise
abgeändert.
Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 11.06.2002 zu den
TOP 2 (Jahresabrechnung) und 4 (Wirtschaftsplan) werden hinsichtlich
der Kostenposition „Kosten des Sondereigentums/Hebeanlage“ für
ungültig erklärt; der Beschluss zu TOP 3 (Verwalterentlastung) wird
insgesamt für ungültig erklärt.
Der Antrag der Beteiligten zu 7), festzustellen, dass die Hebeanlage im
Sondereigentum der Beteiligten zu 1) steht, wird zurückgewiesen.
Hinsichtlich des Antrags zu 4a) wird der amtsgerichtliche Beschluss
aufgehoben und die Sache zur erneuten Behandlung und Entscheidung,
auch über die Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren
Beschwerde, an das Amtsgericht Essen zurückverwiesen.
Im Übrigen (Anträge zu 4b) und c)) wird die sofortige weitere
Beschwerde zurückgewiesen bzw. als unzulässig verworfen.
Der Gegenstandswert für das Verfahren der sofortigen weiteren
Beschwerde wird wie folgt festgesetzt:
Antrag zu 1) bis 300 €
Antrag zu 2) bis 300 €
Antrag zu 3) bis 300 €
Antrag zu 4a) 5.000 €
Antrag zu 4b) 3.000 €
Antrag zu 4c) 3.000 €
Feststellungsgegenantrag der Beteiligten zu 7) 3.000 €.
Gründe
1
I.)
2
Die Beteiligten zu 1) bis 6) bilden die o.a. Eigentümergemeinschaft, die Beteiligte
zu 7) ist deren Verwalterin.
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Die Beteiligten streiten um die sachenrechtliche Zuordnung einer
Abwasserhebeanlage, die Ausgestaltung der Hausentwässerung und die sich
hieraus ergebenden Konsequenzen für die Verwaltung der Gemeinschaft. Die
Anlage, die aus fünf Wohnungseigentumseinheiten und fünf
Teileigentumseinheiten (Garagen) besteht, wurde in den sechziger Jahren als
Privathaus errichtet. 1975/1976 wurde an dem Grundstück Wohnungseigentum
gebildet und veräußert.
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Bereits der vormalige Alleineigentümer hatte im Keller des Gebäudes eine
Hebeanlage einbauen lassen, die sich in einem Schacht unterhalb des
Kellergeschosses befindet. Im Zuge der Bildung von Wohnungseigentum und
dem Abverkauf wurden die Kelleräume teilweise umgestaltet und hinsichtlich des
Nutzungszwecks verändert. Teilweise wurde an den Räumen
Wohnungseigentum gebildet (Wohnung Nr.1 des Aufteilungsplans), das von den
Beteiligten zu 1) erworben wurde. Infolge der Nutzungsänderung befindet sich die
Fäkalienhebeanlage nunmehr unter dem Boden der Küche der Beteiligten zu 1).
Ein weiterer Kellerraum, der im Gemeinschaftseigentum steht, wurde als
Waschraum genutzt. Weiter befindet sich im Kellergeschoss auch die
gemeinschaftliche Heizungsanlage.
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In der gegenwärtigen Situation werden über die Hebeanlage die Abwässer einer
Toilette, die im Sondereigentum der Beteiligten zu 1) steht, entsorgt; außerdem ist
der Notüberlauf der Zentralheizung an die Hebeanlage angeschlossen. Die
Kellersohle des Gebäudes befindet sich unterhalb der so genannten
Rückstauebene der öffentlichen Kanalisation. Mit Ausnahme der an die
Hebeanlage angeschlossenen Einrichtungen sowie eines Bodeneinlaufs, der
durch ein manuelles Sperrventil gesichert ist, werden gleichwohl alle weiteren im
Gemeinschafts- und Sondereigentum anfallenden Abwässer direkt in die
Grundleitung entsorgt. Ob es in der Vergangenheit zum Austritt von
Rückstauwasser im Kellergeschoss gekommen ist, ist zwischen den Beteiligten
streitig.
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Die Eigentümergemeinschaft hat sich bereits Mitte der 80iger Jahre mit der
Problematik der Hausentwässerung befasst. 1983 holte man ein Gutachten des
Sachverständigen I ein. Dieser beschrieb in seinem Gutachten vom 08.11.1983,
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ergänzt durch Gutachten vom 28.08.1985, die o.a. Entwässerungssituation und
wies darauf hin, dass die ungesicherte Einleitung der Abwässer im
Kellergeschoss nicht mit den DIN-Vorschriften in Einklang stehe. Angesichts der
Lage der Rückstauebene sei eine gesicherte Entwässerung erforderlich, die auch
in Form des Anschlusses an die Hebeanlage erfolgen könne.
In der Eigentümerversammlung vom 14.03.1984 wurde beschlossen, eine
Rechtsauskunft zu der Frage einzuholen, ob es sich bei der Hebeanlage um
Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handele. In der Eigentümerversammlung
vom 30.08.1985 wurde abermals über die rechtliche Zuordnung der Hebeanlage
diskutiert, wobei die Mehrheit die Auffassung vertrat, dass diese in das
Sondereigentum der Beteiligten zu 1) falle. Gegen deren Stimme wurde
mehrheitlich beschlossen, dass auf Dauer sämtliche Kosten der Hebeanlage zu
90% von den Beteiligten zu 1) zu tragen seien, wären die verbleibenden 10% von
den weiteren Miteigentümern zu gleichen Teilen zu tragen seien. Dieser
Eigentümerbeschluss wurde nicht angefochten. Spätestens ab 1989 wurden die
Kosten der Hebeanlage entsprechend diesem Beschluss umgelegt, wobei die
jeweiligen Beschlüsse zur Jahresabrechnung und zum Wirtschaftsplan
unangefochten blieben. Streitig ist zwischen den Beteiligten, ob die Beteiligten zu
1) den entsprechenden Eigentümerbeschlüssen jeweils zugestimmt oder
Abrechnung und Wirtschaftsplan hinsichtlich der Kosten der Hebeanlage
widersprochen haben.
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In der Eigentümerversammlung vom 11.06.2002 beschloss die Gemeinschaft mit
Mehrheit die Jahresabrechnung 2001 (TOP 2), die Entlastung der Beteiligten zu 7)
für 2001 (TOP 3) und den Wirtschaftsplan 2002 (TOP 4), wobei Jahresabrechnung
und Wirtschaftsplan hinsichtlich der Kosten der Hebeanlage der 1985
beschlossene Verteilungsschlüssel zugrunde lag. Unter TOP 6 lehnte die
Mehrheit den Antrag der Beteiligten zu 1), die Hebeanlage zu erneuern und den
Pumpenschacht mit einem Zugang von außen zu versehen, ab.
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Durch binnen Monatsfrist bei Gericht eingegangenen Antrag haben die Beteiligten
zu 1) die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 2 – 4 anfechten lassen. Weiter haben sie
beantragt festzustellen, dass die Eigentümergemeinschaft verpflichtet ist,
umgehend
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a. die im Kellergeschoss des Hauses X-Weg, F, befindlichen Abwasserleitungen so
neu verlegen zu lassen, dass für den Fall eines Rückstaus aus der öffentlichen
Kanalisation ein Austritt von Abwasser in das Kellergeschoss nicht möglich ist,
b. einen Zugang zu dem Revisionsraum unter der Küche der Wohnung der
Antragsteller so von außen zu schaffen, dass zukünftig bei einer Reparatur der im
Revisionsraum installierten Fäkalien-Hebeanlage die Küche der Beteiligten zu 1)
nicht mehr betreten werden muss,
c. eine den technischen Anforderungen entsprechende neue Fäkalien-Hebeanlage
nach Durchführung der Baumaßnahmen gemäß a) und b) einzubauen.
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12
Hinsichtlich Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan haben sie erstinstanzlich
zunächst auch gerügt, dass die Kostenverteilung auch insoweit fehlerhaft sei, als
eine zu geringe Gesamtnutzungsfläche berücksichtigt worden sei.
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Die weiteren Beteiligten sind den Anträgen entgegen getreten. Die Beteiligte zu 7)
hat neben anderen Gegenanträgen beantragt festzustellen, dass die Hebeanlage
im Sondereigentum der Beteiligten zu 1) steht.
14
Das Amtsgericht hat festgestellt, dass die Hebeanlage im Sondereigentum der
Beteiligten zu 1) stehe, und sämtliche weiteren Anträge zurückgewiesen.
Hiergegen haben die Beteiligten zu 1) sofortige Beschwerde erheben lassen. Das
Landgericht hat mit den Beteiligten vor der vollbesetzten Kammer mündlich
verhandelt. Mit dem angefochtenen Beschluss hat es die sofortige Beschwerde
zurückgewiesen.
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Während der Anhängigkeit des vorliegenden Verfahrens ist die Hebeanlage
endgültig defekt geworden. Die Beteiligten zu 1) haben sie daraufhin auf eigene
Kosten durch eine neue Anlage ersetzen lassen, wobei sie sich vorbehalten
haben, die Kosten von der Gemeinschaft ersetzt zu verlangen. Eine
Teilerledigung des Verfahrens in der Hauptsache haben sie in Abrede gestellt, da
sie Kostenerstattung beanspruchen würden und nach wie vor über den Anschluss
aller Entwässerungsstellen an eine Hebeanlage zu befinden sei.
16
II.)
17
Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 45 Abs.1, 43 Abs.1 WEG, 27,
29 FGG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt.
18
Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten zu 1) ergibt sich daraus, dass ihre
Erstbeschwerde ohne Erfolg geblieben ist.
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Gleichwohl ist die sofortige weitere Beschwerde insoweit unzulässig, als sich das
Verfahren hinsichtlich des Antrags zu 4c) durch den Einbau einer neuen
Hebeanlage in der Hauptsache erledigt hat. In Verfahren der freiwilligen
Gerichtsbarkeit tritt die Hauptsacheerledigung ein, wenn durch eine spätere
Veränderung der Verfahrensgegenstand wegfällt, so dass eine Sachentscheidung
nicht mehr ergehen kann (Keidel/Kahl, FG, 15.Aufl., § 19 FGG Rdn.85). So liegt es
hier, da die zu erneuernde Anlage gerade erneuert worden ist. Soweit die
Beteiligten zu 1) meinen, eine Erledigung sei nicht eingetreten, da noch über die
Frage der Rückstausicherheit zu entscheiden sei, verkennen sie, dass dies
Gegenstand des Antrags zu 4a) ist. Auch der Umstand, dass die Beteiligten zu 1)
von den weiteren Miteigentümer eine Kostenerstattung verlangen, steht der
Erledigung des Antrags zu 4c) nicht entgegen. Die Beteiligten zu 1) können
nämlich ihr in der Sache erledigtes Rechtschutzbegehren nicht auf das Verlangen
nach Kostenerstattung umstellen. Das Verfahren der sofortigen weiteren
Beschwerde ist gemäß § 27 FGG ein Rechtsbeschwerdeverfahren, in dem neue
Sachanträge schon deshalb nicht angebracht werden können, weil dem
Rechtsbeschwerdegericht die insoweit ggf. erforderlichen
Sachverhaltsfeststellungen nicht möglich sind.
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Soweit die sofortige weitere Beschwerde zulässig ist, ist sie überwiegend
21
begründet.
22
In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer
zulässigen Erstbeschwerde des Beteiligten zu 1) ausgegangen. In der Sache hält
die landgerichtliche Entscheidung der allein möglichen rechtlichen Prüfung (§ 27
FGG) hingegen überwiegend nicht stand.
23
Das Landgericht hat die Zurückweisung der gegen die Eigentümerbeschlüsse
betr. Jahresabrechnung, Verwalterentlastung und Wirtschaftsplan gerichteten
Anfechtungsanträge mit der Begründung bestätigt, diese seien verfristet, da
seitens der Beteiligten zu 1) der durch das Amtsgericht vor der Zustellung der
Anträge angeforderte Gerichtskostenvorschuss nicht innerhalb angemessener
Frist eingezahlt worden sei. Dem vermag der Senat nicht zu folgen.
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Im Ausgangspunkt geht das Landgericht in Übereinstimmung mit der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und der neueren Rechtsprechung der
Obergerichte davon aus, dass die materielle Ausschlussfrist des § 23 Abs. 4 WEG
mit der Einreichung des Antrags bei Gericht nur dann gewahrt ist, wenn
entsprechend § 167 ZPO die Zustellung der Antragsschrift "demnächst" erfolgt (
BGH NJW 1998, 3648; OLG Köln ZMR 2001, 661; OLG Zweibrücken FGPrax
2002, 246; vgl. aus der Lit.: Staudinger/Wenzel, WEG, 12. Aufl., § 43 Rdn. 42).
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Nicht gefolgt werden kann hingegen den Ausführungen des Landgerichts, soweit
dieses eine verspätete Zahlung des Kostenvorschusses durch die Antragsteller
angenommen hat mit der Folge, dass die im September 2002 vorgenommene
Zustellung der Antragsschrift nicht mehr als "demnächst" erfolgt im Sinne des §
167 ZPO anzusehen ist. Die Zurückweisung des Anfechtungsantrags mit der
Begründung, dieser sei den Antragsgegnern wegen der verspäteten Einzahlung
des angeforderten Kostenvorschusses nicht rechtzeitig, weil nicht "demnächst" im
Sinne des § 167 ZPO zugestellt worden, setzt voraus, dass das Amtsgericht die
Zustellung der Antragsschrift von der Einzahlung eines einzufordernden
Kostenvorschusses abhängig machen durfte und nicht von sich aus verpflichtet
war, die Antragsschrift auch ohne Anforderung eines Kostenvorschusses den
weiteren Beteiligten zuzustellen. Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist
eine grundsätzliche Kostenvorschusspflicht für Beschlussanfechtungsverfahren
nach dem WEG zu verneinen (Senat, Beschluss vom 17.06.2004 –15 W 415/03-;
BayObLGZ 2000, 340 = NZM 2001, 143 = NJW-RR 2001, 213; OLG Zweibrücken,
FGPrax 2002, 246; OLG Köln ZMR 2001, 661; MDR 2004, 271; MünchKomm
BGB/Engelhardt, § 23 WEG Rdn. 20; Staudinger/Wenzel, a.a.O. § 48 Rdn. 6; offen
gelassen von Schl.-Holst. OLG FGPrax 2003, 114 = NJW-RR 2003, 951; a.A.
Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 23 Rdn. 194).
26
Ob das Beschlussanfechtungsverfahren in Wohnungseigentumssachen nach § 8
Abs. 2 S. 1 KostO von der Einzahlung oder der anderweitigen Sicherstellung
eines Kostenvorschusses abhängig gemacht werden kann, wird nicht einheitlich
beantwortet (vgl dazu BayObLG a.a.O.). Nach § 8 Abs. 2 S. 1 KostO soll das
Gericht bei Geschäften, die auf Antrag vorzunehmen sind, die Vornahme des
Geschäfts davon abhängig machen, dass der Vorschuss gezahlt oder
sichergestellt ist. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn gemäß § 8 Abs. 2 S. 2
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KostO das Verlangen nach einer vorherigen Vorschusszahlung nicht angebracht
erscheint. Eine solche Fallgestaltung liegt nach Auffassung des Senats bei den
Beschlussanfechtungsverfahren nach dem Wohnungseigentumsgesetz vor. Die
weiteren Beteiligten haben ein schutzwürdiges Interesse an baldiger Klarheit über
den Bestand der von ihnen gefassten Beschlüsse und mithin daran, durch das
Gericht alsbald davon in Kenntnis gesetzt zu werden, dass ein Anfechtungsantrag
gestellt worden ist. Aus diesem Grund ist das Gericht zur unverzüglichen
Zustellung der Antragsschrift an den Antragsgegner und die weiteren Beteiligten
verpflichtet und gehalten, von der Anforderung eines Kostenvorschusses
abzusehen. In diesen Verfahren dominiert der mit der Anfechtungsfrist verfolgte
Zweck, für alle Beteiligten eine möglichst schnelle Klärung der Frage der
Bestandskraft gefasster Eigentümerbeschlüsse herbeizuführen, das Interesse der
Staatskasse an der Sicherstellung des Einzugs der durch das Verfahren
ausgelösten Gerichtskosten, die vorliegend mit ca. 63,- € ohnehin eher niedrig
bemessen sind. Dem Interesse der Beteiligten widerspräche es, wenn es dem
Antragsteller ermöglicht würde, die Anfechtung durch Nichtzahlung des
Vorschusses auch nur vorübergehend in der Schwebe und vor den anderen
Wohnungseigentümern geheim zu halten. Durch die unverzügliche, nicht von
einer Kostenanforderung abhängig gemachte Zustellung der Antragsschrift und
die zeitnahe Durchführung des Verfahrens kann den berechtigten Interessen der
Beteiligten hingegen uneingeschränkt Rechnung getragen werden.
Der Umstand, dass der fristgemäß bei Gericht eingereichte Antrag erst Mitte
September 2002 zugestellt wurde, hat daher seine Ursache im Geschäftsgang
des Gerichts. Hätte das Amtsgericht nach den obigen Grundsätzen seiner
Verpflichtung entsprechend von der Einforderung des Kostenvorschusses
abgesehen, hätte die Zustellung der am letzten Tag der Frist des § 23 Abs. 4
WEG bei Gericht eingegangenen Antragsschrift innerhalb einer solchen Frist, die
ohne weiteres als "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO anzusehen gewesen
wäre, vorgenommen werden können.
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Obwohl das Landgericht danach unzutreffend von einem materiellen Ausschluss
des Anfechtungsrechts ausgegangen ist, bedarf es insoweit keiner
Zurückverweisung, da die Sache zur Entscheidung reif ist.
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Die Eigentümerbeschlüsse über die Jahresabrechnung 2001 und den
Wirtschaftsplan 2002 sind hinsichtlich der Kostenposition "Hebeanlage" für
ungültig zu erklären, da Abrechnung und Wirtschaftsplan insoweit auf einem
unrichtigen Kostenverteilungsschlüssel beruhen. Abgesehen davon, dass auch
bei einer umfassenden Anfechtung die Ungültigerklärung gerade von
Abrechnungs- und Wirtschaftsplanbeschlüssen auf einzelne Punkte beschränkt
werden kann (vgl. etwa BayObLG NJW-RR 1988, 81), geht der Senat hier davon
aus, dass sich die Anfechtung jedenfalls ab der zweiten Instanz auf die Kosten der
Hebeanlage beschränkt.
30
Entgegen der Auffassung, die offenbar der Entscheidung des Landgerichts
zugrunde liegt, griff die Rüge der Beteiligten zu 1), der Kostenverteilung nach qm
sei eine unzutreffende Gesamtwohnfläche zugrunde gelegt worden, nämlich
schon nach dem unstreitigen Sachstand erster Instanz nicht durch. Die weiteren
Beteiligten haben dort in Erwiderung auf die insoweit erhobene Rüge
vorgetragen, die der Abrechnung zugrunde gelegte Fläche von 432,99 qm ergebe
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sich aus der Addition der Flächen der Wohnungseinheiten. Die Flächen der
Garagen seien aufgrund einer Einigung aller Miteigentümer wegen ihrer zu
vernachlässigenden Kostenträchtigkeit bereits seit Jahren nicht berücksichtigt
worden. Damit haben die Beteiligten zu 2) bis 6) die Voraussetzungen einer
schuldrechtlichen Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs.1 S.2 WEG vorgetragen.
Diesen Vortrag haben die Beteiligten zu 1) nicht mehr bestritten. Auch die
sofortige Beschwerde hat die ursprüngliche Rüge nicht wieder aufgegriffen. Da
das Gericht im Rahmen echter Streitverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit, zu
denen insbesondere die Wohnungseigentumssachen zählen, grundsätzlich
davon ausgehen kann, dass die Beteiligten die ihnen günstigen Tatsachen
wenigstens im Ansatz vortragen und ihnen ungünstigen Tatsachen, deren
Richtigkeit sie in Zweifel ziehen wollen, bestreiten (vgl. etwa BayObLGZ 1999,
177ff), konnte und musste das Landgericht davon ausgehen, dass die konkrete Art
der Kostenverteilung hinsichtlich der Gesamtfläche durch eine Vereinbarung der
Miteigentümer gedeckt war. Da die Beteiligten zu 1) diese Rüge zudem bereits im
Erstbeschwerdeverfahren nicht mehr erhoben haben, hätte bereits das
Landgericht davon ausgehen müssen, dass sich die Anfechtung spätestens mit
der Einlegung der sofortigen Erstbeschwerde sachlich und verfahrensrechtlich auf
die Frage der Kostenverteilung hinsichtlich der Hebeanlage beschränkt hat.
Die Abrechnung der Kosten für die Hebeanlage im Verhältnis 1:9 stellt eine
unzulässige Abweichung von dem maßgebenden Kostenverteilungsschlüssel
dar. Gemäß § 16 Abs.2 WEG tragen die Miteigentümer die Kosten des
gemeinschaftlichen Eigentums und der gemeinschaftlichen Nutzung nach
Maßgabe ihrer Anteile. Diese gesetzliche Bestimmung ist der Abänderung durch
Vereinbarung (§ 10 Abs.1 und 2 WEG) zugänglich, nicht hingegen durch einen
Mehrheitsbeschluss, da es für die Regelung des allgemein geltenden
Kostenverteilungsschlüssel mangels gesetzlicher Regelung und einer
entsprechenden Öffnungsklausel in der Teilungserklärung an der sogenannten
Beschlusskompetenz der Eigentümer fehlt (vgl. BGH NJW 2000, 3500ff). Ein
Mehrheitsbeschluss der gleichwohl eine auch nur teilweise Abänderung des
geltenden Kostenverteilungsschlüssels beinhaltet, ist nichtig (BGH aaO). Darauf,
ob er angefochten worden ist oder nicht, kommt es dementsprechend nicht an.
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Der Mehrheitsbeschluss vom 30.08.1985 ist aus den genannten Gründen nichtig,
da er sich auf die Verteilung von Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums
bezieht. Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen fällt die Hebeanlage in das
gemeinschaftliche Eigentum.
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Trifft die Teilungserklärung hinsichtlich einer bestimmten Anlage in dem
gemeinschaftlichen Gebäude keine ausdrückliche Bestimmung, so beurteilt sich
deren sachenrechtliche Zuordnung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum
allein nach § 5 Abs.2 WEG. Maßgeblich ist danach bei bereits im Zeitpunkt der
Begründung von Wohnungseigentum vorhandenen Anlagen, ob diese im
Zeitpunkt der Teilung dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienten. Dies beurteilt
sich nach der Art der betreffenden Anlage oder Einrichtung, nach ihrer Funktion
und Bedeutung für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (vgl. hierzu und
zum Folgenden BGH NJW 1981, 455, 456). Die Anlage oder Einrichtung muss
nach ihrer Zweckbestimmung so auf die gemeinsamen Bedürfnisse der
Wohnungseigentümer zugeschnitten sein, dass eine Vorenthaltung der
gemeinschaftlichen Verfügungsbefugnis durch Bildung von Sondereigentum ihren
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schutzwürdigen Belangen zuwiderlaufen würde. Dafür genügt nicht schon, dass
sich eine Anlage zur gemeinsamen Nutzung eignet und anbietet; ihr Zweck muss
vielmehr darauf gerichtet sein, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen
ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und der Gemeinschaftsräume zu
ermöglichen und zu erhalten.
Diese Voraussetzungen treffen im vorliegenden Fall auf die Hebeanlage zu. Die
Anlage dient einem originär gemeinschaftlichen Zweck insoweit, als auch der
gemeinschaftliche Heizungsüberlauf über die Anlage entwässert wird. Dass die
insoweit anfallenden Wassermengen wahrscheinlich nur einen verschwindend
geringen Bruchteil des insgesamt über die Anlage laufenden Abwassers
ausmachen, ändert nichts daran, dass hier ein gemeinschaftlicher Zweck erfüllt
wird. Dabei ist über die tatsächlich anfallenden, höchstwahrscheinlich minimalen
Überlaufmengen hinaus zu berücksichtigen, dass der (rückstausichere)
Entwässerungsanschluss des Überlaufs zum ordnungsgemäßen Betrieb der
Heizung erforderlich ist. In diesem Zusammenhang kommt es nicht darauf an, ob
eine Direktentwässerung der Anlage in den Hauptkanal möglich und zulässig
wäre. Ist eine Anlage nämlich einmal einvernehmlich so eingerichtet worden, dass
sie gemeinschaftlichen Zwecken dient, so wird die hierdurch bedingte
sachenrechtliche Zuordnung durch eine nicht einvernehmliche Veränderung der
tatsächlichen Gegebenheiten nicht rückgängig gemacht.
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Nur ergänzend weist der Senat darauf hin, dass der unstreitige Umstand, dass die
Entwässerungsebene des Hauses oberhalb der Kanalebene liegt, dafür spricht,
dass die Hebeanlage selbst bezogen auf die Entwässerungsstellen im
Sondereigentum eine Gemeinschaftsfunktion erfüllt. Grundsätzlich liegt dann
nämlich das für die Entwässerung im engeren Sinne, also das Abführen der
Abwässer, erforderliche natürliche Gefälle vor. Die Entwässerung war dann aber
bereits im Zeitpunkt der Bildung des Wohnungseigentums im gesamten
Kellerbereich auch ohne Hebeanlage möglich. Ist dies aber so, dann hat die
Hebeanlage nach der gebotenen objektivierenden Betrachtungsweise auch im
Zeitpunkt der Teilung nur eine Funktion gehabt, nämlich die Beseitigung der
Rückstaugefahr. Die Beseitigung einer Rückstaugefahr, also die Verhinderung
einer Überschwemmung (auch) des gemeinschaftlichen Eigentums durch
Rückstau aus dem öffentlichen Kanal, ist jedoch selbst dann eine im
gemeinschaftlichen Interesse liegende Funktion, wenn die abzusichernde
Entwässerungsstelle in das Sondereigentum fällt (vgl. OLG Köln WuM 1998, 308).
Dementsprechend fällt eine diese Funktion erfüllende Anlage in das
gemeinschaftliche Eigentum.
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Abschließend ist hier zu bemerken, dass es in diesem Zusammenhang nicht
darauf ankommt, wie groß die sich aus der Lage der Rückstauebene ergebende
Gefahr objektiv ist. Maßgebend ist allein, welche objektive Funktion die Anlage
erfüllt. Da es an dieser Stelle allein um die in der Vergangenheit angefallenen
Kosten geht, ist hier auch nicht darüber zu befinden, ob die Gemeinschaft befugt
wäre, die Anlage abzuschaffen. Insoweit käme es einerseits darauf an, ob sich
dies im Rahmen der Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 WEG)
hielte, andererseits wäre § 22 WEG zu berücksichtigen.
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Der Annahme, dass die Hebeanlage und damit wohl auch der Pumpenschacht, in
das gemeinschaftliche Eigentum fällt, steht auch nicht entgegen, dass sie nur
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durch Räume des Sondereigentums der Beteiligten zu 1) erreichbar ist. Ist ein
Raum, hier also der Pumpenschacht, seiner Bestimmung nach nicht für den
ständigen Mitgebrauch aller Miteigentümer bestimmt, so dass ein permanenter
Zugang nicht gewährleistet sein muss, so kommt der Erreichbarkeit über Flächen
des Gemeinschaftseigentums keine Bedeutung zu (BayObLG NJW-RR 1995,
908, 909).
Der Senat sieht auch keine hinreichende Grundlage, um den an sich nichtigen
Mehrheitsbeschluss unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes als
wirksam zu behandeln. Allerdings hat der Bundesgerichtshof in seiner o.a.
Entscheidung zur Beschlussnichtigkeit bei fehlender Beschlusskompetenz (NJW
2000, 3500ff) die Gewährung eines derartigen Vertrauensschutzes für
grundsätzlich möglich erachtet, da die genannte Entscheidung eine jedenfalls
teilweise Aufgabe der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung darstellte.
Voraussetzung eines derartigen Vertrauensschutzes ist jedoch, dass bei
jedenfalls einzelnen Miteigentümern ein schutzbedürftiger und schutzwürdiger
Vertrauenstatbestand vorliegt. Schutzbedürftig ist dabei nicht schon die
Erwartung, dass die Regelung des Mehrheitsbeschlusses auch für die Zukunft
wirksam sein wird. Erforderlich ist vielmehr, dass im Vertrauen auf diese
Wirksamkeit Dispositionen, insbesondere solche vermögensrechtlicher Art,
getroffen wurden, die im Falle der Unwirksamkeit des Beschlusses zum Nachteil
des Betroffenen ihren Sinn verlieren und auch für die Zukunft nicht abgeändert
werden können. Für eine derartige Sachverhaltskonstellation fehlen hier jegliche
Anhaltspunkte.
39
Schließlich lässt sich die Verteilung der Kosten der Hebeanlage im Verhältnis 1:9
entgegen der Auffassung der Vorinstanzen auch nicht damit rechtfertigen, dass
die Kostenverteilung über Jahre so gehandhabt worden ist. Es entspricht der
ständigen Rechtsprechung des Senats und auch anderer Obergerichte (KG ZMR
2002, 464; BayObLG NZM 2001, 754), dass alleine eine langfristige Übung
keinen eigenständigen Rechtsgrund für eine Abänderung des
Kostenverteilungsschlüssels darstellt. Zu denken ist in derartigen Fällen
allerdings an das Zustandekommen einer konkludenten Vereinbarung (§ 10 Abs.1
WEG). Auch eine solche kann hier jedoch nicht angenommen werden, da seitens
aller Beteiligten seinerzeit offenbar davon ausgegangen wurde, dass die
Rechtslage durch den unangefochtenen Mehrheitsbeschluss abschließend
geklärt sei. Ging man jedoch von einer verbindlichen Regelung aus, so bestand
für keinen Beteiligten Anlass, das Verhalten der Beteiligten zu 1) im Sinne einer
rechtsgeschäftlichen Erklärung zu verstehen.
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Da die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 2 und 4 nach alledem für ungültig zu
erklären waren, entspricht die Entlastung der Verwalterin nicht ordnungsgemäßer
Verwaltung, war also ebenfalls für ungültig zu erklären. Insoweit ist eine
Beschränkung mangels entsprechender Aufgliederung des Beschlusses nicht
möglich.
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Aus der Feststellung, dass die Hebeanlage in das gemeinschaftliche Eigentum
fällt, ergibt sich zugleich, dass der gegenteilige Feststellungsantrag der
Beteiligten zu 7) unbegründet ist.
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Auch die Entscheidungen der Vorinstanzen hinsichtlich des Antrages zu 4a)
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beruhen auf einem Rechtsfehler, nämlich einer ungenügenden
Sachverhaltsaufklärung (§ 12 FGG).
Der Antrag zu 4a) ist zulässig, obwohl es sich der Formulierung nach um einen
Feststellungsantrag handelt. Als solcher könnte er allerdings unter dem Aspekt
des notwendigen Rechtsschutzbedürfnisses Bedenken begegnen, da
grundsätzlich ein möglicher Leistungsantrag den weitergehenden Rechtsschutz
gewährt (Vorrang des Leistungsantrags). In den Verfahren der freiwilligen
Gerichtsbarkeit sind die Anträge der Beteiligten aber in weiterem Umfang der
Auslegung zugänglich als dies für den Zivilprozess gelten kann (Senat NJW-RR
2004, 805ff m.w.N.). Angesichts des eindeutigen Begehrens der Beteiligten zu 1),
die weiteren Beteiligten gerichtlich zur Vornahme der streitigen Maßnahmen zu
veranlassen, hat der Senat daher keine Bedenken, sämtliche unter Ziffer 4 der
Antragsschrift gestellten Anträge als Leistungsanträge auszulegen.
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In der Sache ist vorab zu bemerken, dass der Eigentümerbeschluss vom
11.06.2002 zu TOP 6b), durch den ein Anschluss sämtlicher
Entwässerungsstellen an die vorhandene Hebeanlage abgelehnt worden ist,
einer möglichen Begründetheit des Antrags zu 4a) nicht entgegen steht.
Allerdings hat auch ein solcher Negativbeschluss nach der neueren
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (NJW 2001, 3339ff)
Regelungscharakter, kann also im Falle seiner Bestandskraft einem diametral
entgegen gesetzten Verpflichtungsbegehren die materielle Grundlage entziehen.
Hier hat der Senat schon Bedenken gegen die Gegenstandsgleichheit zwischen
dem vorliegenden Verfahrensantrag und dem ablehnenden Eigentümerbeschluss.
Selbst wenn man dies aber anders sehen wollte, wäre der vorliegende Antrag
nach den o.a. Auslegungsgrundsätzen zugleich als Anfechtungsantrag
auszulegen, da er erkennbar darauf abzielt, eine gegenteilige Willensbildung der
Gemeinschaft zur gerichtlichen Überprüfung zu stellen (vgl. auch hierzu Senat
aaO).
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Gemäß § 21 Abs.4 WEG hat jeder Miteigentümer Anspruch auf eine
ordnungsgemäße Verwaltung. Hierzu gehört gemäß § 21 Abs.5 Nr.2 WEG auch
die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen
Eigentums. Hierzu gehören über die bloße Schadensbeseitigung hinaus auch
vorsorgende Maßnahmen, die der Erhaltung der Integrität des Gebäudes dienen
(MK-BGB/Engelhardt, 4.Aufl., § 21 WEG Rdn.10). Ob derartige Maßnahmen
geboten erscheinen und wie sie im Einzelnen zu gestalten sind, hat zuvörderst die
Eigentümergemeinschaft mit Mehrheit zu entscheiden, wobei ihr ein gewisser
Beurteilungsspielraum zusteht. Ein gerichtlich durchsetzbarer Anspruch besteht
daher erst dann, wenn die Weigerung der Gemeinschaftsmehrheit, tätig zu
werden, aus der Sicht eines sachlich und wirtschaftlich denkenden
Miteigentümers nicht mehr vertretbar erscheint (Engelhardt aaO Rdn.6).
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Unabhängig hiervon kann sich ein Anspruch aus § 21 Abs.4 WEG auch dann
ergeben, wenn bestimmte bauliche Einrichtungen öffentlich-rechtlich zwingend
vorgeschrieben sind (vgl. Senat OLGR 2001, 323f). Dies ergibt sich, soweit die
entsprechenden öffentlich-rechtlichen Bestimmungen bereits bei der Bildung des
Wohnungseigentums in Kraft waren, grundsätzlich aus der Pflicht zur erstmaligen
Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes. Aber auch wenn die
maßgebenden Vorschriften später erlassen oder verändert worden sind, kann sich
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ein Anspruch des einzelnen Miteigentümers aus § 21 Abs.4 WEG auf Einhaltung
dieser Vorschriften ergeben, wenn und soweit diese sich ihrem Inhalt nach auch
auf den bereits vorhandenen Baubestand erstrecken.
Übertragen auf den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass zur Zeit ein Anspruch
der Beteiligten zu 1) gegen die weiteren Beteiligten auf Zustimmung zur
Durchführung baulicher Maßnahmen besteht, durch die die
Entwässerungssituation im Kellerbereich rückstausicher hergestellt werden soll,
wenn
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gegenwärtig ein Rückstaurisiko besteht, das derart realistisch ist, dass selbst das
nur vorläufige Absehen von Schutzmaßnahmen auch bei Abwägung der zu
erwartenden Kosten gegen die drohenden Schäden oder Belästigungen nicht
mehr vertretbar erscheint,
oder
die einschlägigen Rechtsvorschriften die rückstausichere Ausbildung der
Entwässerung auch für die Gemeinschaft zwingend vorschreiben.
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Unter beiden Aspekten lässt sich ein möglicher Anspruch der Beteiligten zu 1)
nicht abschließend beurteilen, da die Vorinstanzen die erforderlichen
tatsächlichen Feststellungen unterlassen haben. Die Feststellung des
Landgerichts, bauliche Maßnahmen seien nicht erforderlich, da sämtliche
Entwässerungsstellen bereits gegen Rückstau gesichert seien, ist angesichts des
übereinstimmenden Vorbringens der Beteiligten, aus dem sich das Gegenteil
ergibt, nicht nachvollziehbar. Diese Feststellung ist für den Senat daher nicht
bindend.
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Hinsichtlich der Frage, ob die Herstellung einer rückstausicheren Entwässerung
aus tatsächlichen Gründen ein Gebot ordnungsgemäßer Verwaltung ist, bedarf es
zunächst der Feststellung, wie groß das Rückstaurisiko gegenwärtig tatsächlich
ist und mit welchen Schäden oder Belästigungen im Falle eines
realistischerweise zu erwartenden Rückstaus zu rechnen wäre. Weiter wäre zu
klären, welche bautechnischen Möglichkeiten zu Lösung des Problems bestehen
und welche Kosten diese voraussichtlich verursachen würden. Insoweit wird es
sich anbieten, hinsichtlich der tatsächlichen Grundlagen der
Entwässerungssituation zunächst den zuständigen Entwässerungsträger um
Auskunft, ggf. auch um eine fachliche Beurteilung, zu ersuchen. Auf dieser
Grundlage wird dann zu entscheiden sein, ob es der ergänzenden Einschaltung
eines Sachverständigen bedarf.
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Hinsichtlich der Frage, ob die Herstellung einer rückstausicheren
Entwässerungssituation im Hinblick auf öffentlich-rechtliche Vorschriften geboten
ist, bedarf es ebenfalls weiterer tatsächlicher Feststellungen. In Nordrhein-
Westfalen ergibt sich die Verpflichtung, entsprechend den einschlägigen DIN
unterhalb der sog. Rückstauebene gelegene Abwasseranlagen rückstausicher
auszubilden, in der Regel aus den kommunalen Abwassersatzungen in
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Verbindung mit den einschlägigen Vorschriften der Gemeindeordnung und des
Landeswassergesetzes. Vorliegend ist gegenwärtig die "Satzung vom 11.11.1992
über die Benutzung der Entwässerungseinrichtungen der Stadt F", zuletzt
geändert durch Satzung vom 08.12.1997, einschlägig.
§ 5 Abs.2 und 3 der Satzung bestimmen mit näheren Differenzierungen, dass
aktuell alle unterhalb der Rückstauebene liegenden Räume und Anlagen gegen
Rückstau zu sichern sind. Dabei kann die Frage, wie die Rechtslage zur Zeit der
Bildung des Wohnungseigentums war, dahinstehen. § 19 Abs.2 der Satzung
verpflichtet die Grundstückseigentümer nämlich die
Grundstücksentwässerungsanlagen jederzeit geänderten Verhältnissen
(rechtliche Vorschriften, allgemein anerkannte Regeln der Technik,
Nutzungsverhältnisse) anzupassen. Damit ist für die Eigentümergemeinschaft
letztlich der heutige Rechtszustand verbindlich.
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Gleichwohl sieht sich der Senat zu einer abschließenden Entscheidung nicht in
der Lage. Die Verpflichtung der Miteigentümer, bauliche Maßnahmen aufgrund
öffentlich-rechtlicher Vorschriften zu veranlassen, setzt voraus, dass diese
Vorschriften zwingend sind, also keine Möglichkeit eines Dispenses oder einer
sonstigen Ausnahmeregelung im Einzelfall zulassen, oder eine derartige
Ausnahmeregelung im Einzelfall nicht zu erlangen ist. Diese Voraussetzung ist
hier nicht erfüllt. Zwar enthält die Abwassersatzung keine allgemeine Möglichkeit
eines Dispenses hinsichtlich der Gestaltung der
Grundstücksentwässerungsanlagen, sie ermöglicht der Stadt F ein Eingehen auf
den Einzelfall aber jedenfalls insoweit, als die Rückstauebene, die allgemein mit
der Straßenoberkante gleichgesetzt ist, im Einzelfall abweichend festgesetzt
werden kann (§ 5 Abs.2 S.3 der Satzung). Es bedarf daher in tatsächlicher
Hinsicht der Aufklärung, ob die Stadt F nach ihrer Verwaltungsübung im
vorliegenden Fall von dieser Möglichkeit Gebrauch machen würde.
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Da nicht auszuschließen ist, dass die nachzuholenden Ermittlungen ergeben,
dass ein Anspruch der Beteiligten zu 1) gegen die weiteren Miteigentümer auf
Mitwirkung an der Herstellung eines rückstausicheren Entwässerungszustandes
besteht, beruht die angefochtene Entscheidung auf dem o.a. Verfahrensfehler. Bei
der danach gebotenen Zurückverweisung hat der Senat von der Möglichkeit einer
Zurückverweisung an das Amtsgericht Gebrauch gemacht, da bereits dieses die
notwendigen Feststellungen unterlassen hat. Diesem war auch die Entscheidung
über die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Verfahrens der
sofortigen und der sofortigen weiteren Beschwerde zu übertragen, da das
Verhältnis des wechselseitigen Obsiegens und Unterliegens noch nicht
abschließend feststeht, diesem aber wesentliche Bedeutung für die nach § 47
WEG zu treffende Ermessensentscheidung zukommt.
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Für die erneute Behandlung der Sache weist der Senat ergänzend auf Folgendes
hin:
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Auch wenn sich zeigen sollte, dass der vorgenannte Anspruch der Beteiligten zu
1) besteht, bedeutet dies nicht notwendig, dass die von ihnen für richtig
gehaltenen Maßnahmen zur Ausführung kommen müssen. Soweit das
Wohnungseigentumsgericht keine Ausführungsbestimmungen nach § 44 Abs.4
WEG trifft, ist es grundsätzlich Sache der gesamten Gemeinschaft, die
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technischen Lösungsmöglichkeiten zu eruieren und sich dann für eine zu
entscheiden. Nur wenn die Gemeinschaft von dieser Befugnis innerhalb
angemessener Frist keinen Gebrauch macht, käme ein weiteres Eingreifen des
Gerichts in Betracht.
Ohne Rechtsfehler haben die Vorinstanzen hingegen einen Anspruch der
Beteiligten zu 1) gegen die weiteren Miteigentümer auf Herstellung eines neuen
Zugangs zu dem Pumpenschacht verneint. Der gegenwärtige Zustand besteht seit
der Bildung des Wohnungseigentums und entspricht insoweit der
Teilungserklärung. Ohne Erfolg wollen sich die Beteiligten zu 1) in diesem
Zusammenhang auf das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme innerhalb der
Gemeinschaft berufen. Die baulichen Gegebenheiten waren für die Beteiligten zu
1) beim Erwerb ihres Wohnungseigentums ohne weiteres erkennbar. Die hiervon
ausgehenden Unzuträglichkeiten konnten sie daher bei der Wertschätzung des zu
erwerbenden Eigentums berücksichtigen. Sollten sie dies nicht getan haben, ist
dies kein Grund nunmehr die weiteren Miteigentümer in Anspruch zu nehmen.
Soweit die Beteiligten zu 1) auch rügen, dass die Abdeckung des
Pumpenschachts keine hinreichende Isolierung gewährleiste, kann es
dahinstehen, ob hierin ein später aufgetretener Mangel des gemeinschaftlichen
Eigentums liegt. Eine (ggf. modernisierende) Instandsetzung der Abdeckung ist
nicht Gegenstand des Verfahrens.
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Über den Antrag zu 4c) hat der Senat mangels Zulässigkeit der sofortigen
weiteren Beschwerde (vgl.oben) keine Sachentscheidung mehr zu treffen.
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Die Festsetzung des Gegenstandswertes beruht auf § 48 Abs.3 WEG.
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