Urteil des OLG Hamm vom 12.11.2002
OLG Hamm: unwirksamkeit der kündigung, erheblichkeit, beweisverfahren, miete, mangelhaftigkeit, minimal, mietvertrag, mietzins, garage, vollmacht
Oberlandesgericht Hamm, 7 U 21/02
Datum:
12.11.2002
Gericht:
Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper:
7. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
7 U 21/02
Vorinstanz:
Landgericht Dortmund, 4 O 370/01
Tenor:
Auf die Berufung der Kläger und der Streithelferin zu 2) wird das am
22.11.2001 verkündete Teilurteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts
Dortmund aufgehoben.
Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Berufungsverfahrens, an das Landgericht
zurückverwiesen.
Tatbestand:
1
Die Kläger und die Streithelferin zu 2) wenden sich mit ihrer Berufung gegen ein
Teilurteil, durch das die Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit einer von der
Beklagten zu 1) mit Schreiben vom 10.05.2000 ausgesprochenen Kündigung sowie des
Fortbestehens des Mietverhältnisses abgewiesen wurde.
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Die Klägerin vermietete mit schriftlichem Vertrag vom 07./10.05.1997 das Bürohaus R-
straße 2 in E2 nebst 24 Tiefgaragenplätzen an die Firma G-GmbH für die Zeit vom
16.05.1997 bis zum 30.04.2007.
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Wegen der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die sich bei den Akten befindliche
Fotokopie, Bl. 6 ff, Bezug genommen.
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Durch einen am 02.03.1999 in das Handelsregister eingetragenen Beschluß der
Gesellschafterversammlung vom 05.02.1999 ist die Firma G-GmbH in die Beklagte zu 1)
umgewandelt worden.
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Bereits ab Juli 1997 hat die Beklagte die Miete in unterschiedlicher Höhe wegen
Mängeln, u.a. der Zufahrt zur Tiefgarage gemindert. Zur Beseitigung des letztgenannten
Mangels wurden die Kläger mit Schreiben vom 15.03.1999 und 02.03.2000 unter
Fristsetzung und Androhung der Ersatzvornahme zur Beseitigung aufgefordert.
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Mit anwaltlichem Schreiben vom 10.05.2000 unter Vorlage einer Vollmacht der
Beklagten zu 2) wurde die Kündigung des Mietverhältnisses wegen des Mangels der
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Tiefgarage ausgesprochen (in Fotokopie Bl. 149 d.A.).
Am 31.08.2000 hat die Beklagte zu 1) die Mieträume geräumt.
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Die Klägerin begehrt Mietnachzahlung für die Zeit von Juli 1999 bis zum 31.12.1999 in
Höhe von 196.715,33 DM. Dazu haben die Beklagten die von den Klägern die für die
Berechnung des Mietzinses anzusetzende Quadratmeterzahl der Mietfläche bestritten.
Sie haben ferner den Mietzins wegen einer Vielzahl von Mängeln in Höhe eines
Mietzinsanteiles von 20 % gemindert. Streitig sind dabei die Auswirkungen auf die
Einschränkung der Nutzbarkeit der Mietsache sowie der zeitliche Umfang einer
Mangelhaftigkeit.
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Weiterhin wird wegen eines unstreitig bestehenden Mangels der Tiefgarage die Miete in
Höhe eines Betrages von 40 % der Stellplatzmiete gemindert.
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Nach dem Ergebnis des von den Parteien in der Sache nicht angegriffenen Gutachtens
des Sachverständigen V im selbständigen Beweisverfahren werden bei der Zufahrt die
minimal zulässigen Werte des Innenradius der Wendelungen unterschritten,
insbesondere im Bereich vorspringender Bauteile. Es besteht eine "Schrammgefahr",
deutliche Schrammspuren sind im Bereich der Abmauerung zu erkennen. Die minimal
zulässigen Fahrbahnbreiten, insbesondere den Wendelungen sind nicht eingehalten, im
Bereich der Wendelungen ist die Mindestquerneigung von 3 % nicht vorhanden, die
Rampe ist waagerecht bzw. mit Konterfälle ausgeführt und es fehlen die erforderlichen
Versetzungsstrecken. Nach den Feststellungen des Sachverständigen ist die Zufahrt für
Pkw der Mittelklasse eingeschränkt benutzbar, für die der Oberklasse und
Kombifahrzeugen mit erheblichen Problemen. Im Einfahrtsbereich muß jeweils zur
Vermeidung von Anstößen rangiert werden.
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Die Beklagten haben weiterhin mit einem Anspruch auf Schadensersatz wegen der
Folgen des Garagenmangels aufgerechnet und hilfsweise in Höhe eines Teilbetrages
von 200,00 DM im Wege der Widerklage geltend gemacht.
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Bezüglich des in dem Berufungsverfahren anhängigen Feststellungsbegehrens der
Kläger haben diese und die Streithelfer behauptet, die Tiefgarage werde tatsächlich im
vollen Umfange genutzt. Im weiteren Verlauf der Straße, im Bereich der
Wohnbebauung, seien ausreichende Parkmöglichkeiten vorhanden. Sie haben gemeint,
die Kündigung sei bereits wegen der fehlerhaften Benennung der Mieterin formell
unwirksam, die Voraussetzungen einer schuldhaften Nichtgewährung des Gebrauches
nach § 4 Ziff. 3 des Mietvertrages seien nicht gegeben.
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Die Kläger haben beantragt,
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1. die Beklagten zu verurteilen, an sie 196.715,33 DM nebst 8 % Zinsen seit dem
10.02.2000 zu zahlen;
2. festzustellen, daß die Kündigung des Mietverhältnisses bezüglich des Bürohauses
R-straße 2 in E2 vom 10.05.2000 unwirksam ist und der Mietvertrag vom
07.05./10.05.1997 ungekündigt fortbesteht.
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Die Beklagten haben beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Hilfsweise, widerklagend,
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die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie einen erstrangigen
Teilbetrag in Höhe von 200.000,00 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu
zahlen.
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Die Kläger haben beantragt,
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die Hilfswiderklage abzuweisen.
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Die Beklagten haben behauptet, die Tiefgarage sei nicht nutzbar. Bei Anmietung sei es
gerade auf deren Nutzbarkeit angekommen, um den Mitarbeitern schnelle Einsätze und
den zahlreichen Kunden die gute Erreichbarkeit zu ermöglichen. Nach mehrfachen
Beschädigungen an Kundenfahrzeugen sei in der Einfahrt ausdrücklich auf die
Gefahren hingewiesen und die Haftung ausgeschlossen worden. Kunden benutzten die
Garage seit langer Zeit so gut wie nicht mehr, nur einige Mitarbeiter und eine
Untermieterin auf eigenes Risiko.
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Das Landgericht hat den Feststellungsantrag durch Teilurteil abgewiesen.
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Zur Begründung ist ausgeführt, die Kündigung sei formell wirksam erklärt, da für die
Klägerin eindeutig gewesen sei, welches Mietverhältnis von welchen Mietern habe
gekündigt werden sollen. Es liege auch eine schuldhafte, nicht unerhebliche
Gebrauchsbeeinträchtigung im Sinne des § 4 Ziff. 3 des Mietvertrages bzw. § 542 BGB
a.F. vor.
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Mit ihrer Berufung rügen die Kläger und die Streithelferin zu 2) die Unzulässigkeit des
Teilurteils. Der Mangel der Zufahrt könne auch nicht als Nichtgewährung des
Gebrauches des als Büroraum vermieteten Objektes angesehen werden. Die Garage
werde auch tatsächlich genutzt, die Nutzungseinschränkung sei zumindest nicht
erheblich. Die zur Abhilfe gesetzte Frist sei zu kurz bemessen, die Kündigung jedenfalls
in Anbetracht der Kenntnis von dem Mangel ab Mitte 1997 verspätet erfolgt.
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Die Streithelferin zu 2) beantragt,
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in erster Linie das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache
zurückzuverweisen.
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Die Kläger und die Streithelferin zu 2) beantragen,
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unter Abänderung des angefochtenen Urteils festzustellen, daß die Kündigung des
Mietverhältnisses bezüglich des Bürohauses R-straße 2 in E2 vom 10.05.2000
unwirksam ist und der Mietvertrag vom 07.05./10.05.1997 ungekündigt fortbesteht.
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Die Beklagten beantragen,
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die Berufung zurückzuweisen.
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Sie wiederholen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen.
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Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten
Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
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Entscheidungsgründe:
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Die zulässige Berufung ist begründet und führt zur Aufhebung des angefochtenen
Urteils und Zurückverweisung des Verfahrens zur erneuten Verhandlung und
Entscheidung, § 539 ZPO a.F./538 Abs. 2 Ziff. 7 ZPO n.F.
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Der Erlaß eines Teilurteils gemäß § 301 Abs. 1 ZPO war im vorliegenden Fall
unzulässig, da die Gefahr widersprüchlicher Entscheidungen besteht (zum Grundsatz
vgl. BGH NJW 2001, 79; 2000, 138; Zöller-Vollkommer, § 301 Rdn. 7 m.w.N.).
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Entgegen der Auffassung des Landgerichts kann die Widersprüchlichkeit nicht im
Hinblick darauf verneint werden, daß Streitgegenstand des Klageantrages zu 1) der
Mietzins für die Jahre 1997 bis 1999 ist und sich der Feststellungsantrag auf die erst
danach im Jahre 2000 ausgesprochene Kündigung bezieht. Denn entscheidend ist nicht
ein eventueller Rechtskraftkonflikt, sondern die Möglichkeit unterschiedlicher
Entscheidungen von Vorfragen auch tatsächlicher Art wie gerade im vorliegenden Fall
das Vorliegen von Mängeln als Voraussetzung mehrerer, unterschiedlicher Ansprüche
(herrschende Meinung, vgl. Zöller a.a.O. Rdn. 7 und 9 m.w.N., zum Teilurteil im
Mietprozeß auch OLG Frankfurt, MDR 1998, 1053 und OLG Köln, NJWRR 1992, 909).
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Durch das angefochtene Teilurteil ist entschieden, daß ein Mangel der Garagenzufahrt
besteht, der zur Kündigung berechtigt. Für den Mietzinsanspruch ist aber auch diese
Frage wegen der geltend gemachten Minderung entscheidend, ebenso für den
Schadensersatzanspruch. Das Landgericht hat auch ausweislich der
Entscheidungsgründe zunächst die für § 537 BGB a.F. bedeutsame Erheblichkeit des
Mangels bejaht. Soweit alternativ auch auf eine unerhebliche, aber besondere
Interessen des Mieters berührende Gebrauchsbeeinträchtigung abgestellt wird, läßt dies
die Möglichkeit widersprüchlicher Entscheidungen nicht entfallen. Das Landgericht hat
zunächst einen Mangel bejaht, der die Schwelle der Erheblichkeit für ein
Kündigungsrecht überschreitet. Dies ist auch bei der Beurteilung der Erheblichkeit nach
§ 537 Abs. 1 S. 2 BGB a.F. entscheidend.
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Da nicht auszuschließen ist, daß hinsichtlich der nicht beschiedenen Klage- und
Widerklageanträge die Frage der Mangelhaftigkeit der Tiefgarage bzw. deren
Erheblichkeit ggf. nach Beweisaufnahme anders beurteilt wird, besteht die Möglichkeit
widersprüchlicher Entscheidungen hinsichtlich der Vorfrage, die zur Unzulässigkeit der
Teilentscheidung führt, die einen erheblichen Mangel nicht dem Grunde nach bindend
für alle geltend gemachten Ansprüche festgestellt hat.
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Soweit die Berufungskläger eine dem Feststellungsbegehren stattgebende
Entscheidung des Senates durch Teilurteil anregen, ist dies nach Lage der Sache nicht
angemessen, § 301 Abs. 2 ZPO. Die Möglichkeit des Erlasses eines stattgebenden
Teilurteils bestände nach den obigen Ausführungen nur dann, wenn unabhängig von
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dem Bestehen eines Mangels der Zufahrt zur Tiefgarage von der Unwirksamkeit der
Kündigung vom 10.05.2000 auszugehen wäre. Dies ist nach Auffassung des Senats
jedoch nicht der Fall.
Die Kündigung ist von dem zur Kündigung Berechtigten erklärt worden. Nach
Umwandlung hätte eine Klärung im Namen der Beklagten zu 1), vertreten durch die
Beklagte zu 2), erfolgen müssen. Zwar ist in dem Kündigungsschreiben vom 10.05.2000
nur auf eine beigefügte Vollmacht der Beklagten zu 2), ohne Hinweis auf deren
Vertreterhandeln für die Beklagte zu 1), Bezug genommen worden. Dabei handelt es
sich jedoch aus der Sicht der Klägerin um eine offenbare Falschbezeichnung der
Mieterin, so daß nach den Grundsätzen der falsa demonstratio für die Zurechnung
ausreichend ist, daß der Erklärungsempfänger den wahren Willen des Erklärenden
gekannt hat (vgl. grds. Palandt-Heinrichs, § 133 Rdn. 8 m.w.N.). Daß eine Kündigung
der Mieterin des Mietobjektes R-straße 2 in E2 gemeint war, ergibt sich bereits daraus,
daß die gesamte vorige Korrespondenz des bevollmächtigten Anwaltes ausdrücklich im
Namen der ursprünglichen Mieterin getätigt wurde. Auf dieses Schreiben wird auch in
dem Kündigungsschreiben verwiesen. Auch ist das Mietobjekt eindeutig bezeichnet.
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Ergänzend ist darauf hinzuweisen, daß die Kündigung während des Rechtsstreits mit
anwaltlichem Schriftsatz vom 11.08.2000 namens der Beklagten ausdrücklich
wiederholt worden ist.
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Es bestehen auch keine Bedenken gegen die Angemessenheit der Abhilfefrist.
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Eine erste Frist wurde bereits am 15.03.1999, eine weitere erst ein Jahr später mit
Schreiben vom 02.03.2000 gesetzt. Soweit wegen der Komplexität der
Mängelbeseitigung die in diesem Schreiben gesetzte Frist isoliert betrachtet
unangemessen kurz wäre, ist von Bedeutung, daß die Kläger bereits den davor
liegenden Zeitraum von über einem Jahr haben verstreichen lassen. Eine zu kurz
gesetzte Frist wäre im übrigen um einen angemessenen Zeitraum zu verlängern, der
spätestens bei dem Auszug der Beklagten am 31.08.2000 abgelaufen wäre.
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Ein Ausschluß des Kündigungsrechtes gemäß § 543 BGB i.V.m. § 539 BGB a.F. in
analoger Anwendung kommt gleichfalls nicht in Betracht. Es kann dahingestellt bleiben,
ob die volle Zahlung des Mietzinses ohne Rüge eines nach Bezug erkannten Mangels
über einen gewissen Zeitraum zum Verlust von Gewährleistungsansprüchen und des
Kündigungsrechtes führen kann. Im vorliegenden Fall wurde die Miete schon kurze Zeit
nach Mietbeginn wegen bestehender Mängel gemindert. Der Mangel der
Garagenzufahrt war bereits Gegenstand des Antrages im selbständigen
Beweisverfahren vom 30.10.1997.
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Letztlich bestehen auch keine Bedenken gegen die Rechtzeitigkeit der fristlosen
Kündigung, eine Verwirkung des Kündigungsrechtes ist nicht eingetreten.
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Im Einzelfall kann das Recht zur Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauches
gemäß § 542 BGB a.F. verwirkt sein, da grundsätzlich innerhalb einer angemessenen
Frist seit Kenntnis von dem Grund gekündigt werden muß (OLG Hamm NJW 1989,
2629, 2930; Erman-Jendrek, § 542 Rdn. 12; Staudinger-Emmerich, § 542 Rdn. 41
jeweils m.w.N.).
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Ein Vertrauen der Kläger darauf, daß wegen des Mangels der Tiefgarage nicht
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gekündigt werden würde, konnte bei den Klägern jedoch schon infolge der
Mietminderung nicht entstehen. Auch das von der Mieterin durchgeführte selbständige
Beweisverfahren dokumentierte, daß Rechtsansprüche wegen der dort bezeichneten
Mängel durchgesetzt werden sollten. Die Beklagte zu 1) war berechtigt, den Ausgang
des Verfahrens abzuwarten. Nachdem das erste Gutachten erst Ende Januar 1999 an
die Parteien versandt worden war, erfolgte unmittelbar danach eine erste Fristsetzung
zur Mangelbeseitigung. Die Frist zwischen endgültiger Begutachtung Ende 1999 und
der Kündigungsandrohung im März 2000 ist nicht unangemessen. Nach Feststellung
des Mangels wurden die Kläger nicht über einen zu lang bemessenen Zeitraum weg
darüber im Unklaren gelassen, ob eine Kündigung erfolgen wird.
Ein dem Feststellungsbegehren der Kläger stattgebendes Teilurteil des Senates konnte
daher bereits aus den vorgenannten Gründen nicht ergehen.
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