Urteil des OLG Hamm, Az. 15 W 372/02

OLG Hamm (zahnarztpraxis, büro, beschwerde, antrag, rechtsmittel, ärztliche verordnung, praxis, betrieb, arztpraxis, haus)
Oberlandesgericht Hamm, 15 W 372/02
Datum:
23.10.2003
Gericht:
Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper:
15. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
15 W 372/02
Vorinstanz:
Landgericht Dortmund, 9 T 912/01
Tenor:
Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 3) wird als
unzulässig verworfen.
Auf die sofortigen weiteren Beschwerden der Beteiligten zu 2) und 4)
wird der angefochtene Beschluss des Landgerichts vom 3. Juli 2002 mit
Aus-nahme der Wertfestsetzung aufgehoben. Die sofortige erste
Beschwerde des Beteiligten zu 1) gegen den Beschluss des
Amtsgerichts vom 10. August 2001 wird zurückgewiesen.
Der Beteiligte zu 1) trägt die Gerichtskosten des
Erstbeschwerdeverfahrens. Die Gerichtskosten des Verfahrens dritter
Instanz tragen der Beteiligte zu 1) und die Beteiligte zu 3) zu je 1/2. Eine
Erstattung außergerichtlicher Auslagen findet in beiden
Beschwerdeinstanzen nicht statt.
Der Gegenstandswert für das Verfahren dritter Instanz wird auf 16.000,-
Euro festgesetzt.
G r ü n d e :
1
I.
2
Die Beteiligte zu 4) errichtete Ende der 90er Jahre die im Betreff näher bezeichnete
Wohnungseigentumsanlage. Diese besteht gem. § 1 der Teilungserklärung vom 27.
Oktober 1997 aus 4 Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 30 Wohnungen, 3
Büroeinheiten und 2 Ladenlokalen, einer Tiefgarage mit 20 Einstellplätzen und 21
oberirdischen Kfz-Stellplätzen.
3
Der Antragsteller erwarb aufgrund notariellen Kaufvertrags vom 10. Dezember 1997 die
in § 1 der Teilungserklärung mit den Nummern 31 und 32 bezeichneten
Miteigentumsanteile, verbunden mit dem Sondereigentum an den im Gebäude D im I.
4
und II. Obergeschoss jeweils rechts gelegenen Wohnungen und dem
Sondernutzungsrecht an den Stellplätzen 31 und 33. Zugunsten des Antragstellers ist
jeweils eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Die Antragsgegner
sind Eigentümer der in § 1 der Teilungserklärung mit den laufenden Nummern 21 und
22 bezeichneten Miteigentumsanteile, verbunden mit dem Sondereigentum an den in
dem Gebäude C im I. Obergeschoss links und rechts gelegenen, "nicht zu
Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten" nebst Kellerräumen und Stellplätzen.
Gem. § 5 Abs. 1 der Teilungserklärung sind die Teileigentümer berechtigt, "die dem
Teileigentum unterliegenden Räumlichkeiten (Ladenlokal oder Büro)
zweckentsprechend zu nutzen".
5
§ 16 der Teilungserklärung (Eigentümerversammlung) lautet auszugsweise wie folgt:
6
"...
7
Für die Versammlungen werden gebildet:
8
a. eine Gesamteigentümergemeinschaft,
b. je eine Untereigentümergemeinschaft für die Häuser A,B,C und D,
c. eine Untereigentümergemeinschaft für die Tiefgarage.
9
10
Die Gesamteigentümergemeinschaft und die Untereigentümergemeinschaften
halten je eigene Eigentümerversammlungen ab, die jedoch ungeachtet ihrer
rechtlichen Verselbständigungen gemeinsam stattfinden können.
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Jede Untereigentümerversammlung ist zuständig für alle Angelegenheiten
ihrer jeweiligen Häuser, soweit sie deren Sondereigentum und das jeweilige
in diesem Haus befindliche Gemeinschaftseigentum betreffen.
12
...
13
Die Gesamteigentümergemeinschaft ist für alle anderen Angelegenheiten
zuständig, insbesondere für den Außenbereich. Sie ist auch dann zuständig,
wenn es sich um Angelegenheiten handelt, die sämtliche Miteigentümer
berühren."
14
Die Beteiligten zu 2) haben die in ihrem Eigentum stehenden, oben näher bezeichneten
Räumlichkeiten an ihren Sohn vermietet, der darin eine Zahnarztpraxis betreibt. Die
Möglichkeit der Nutzung der Räume als Zahnarztpraxis hat die Beteiligte zu 4) in dem
mit den Beteiligten zu 2) geschlossenen Kaufvertrag als "sichergestellt" bezeichnet.
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Der Beteiligte zu 1) hat die Ansicht vertreten, dass die Nutzung der vorgenannten
Räumlichkeiten zum Betrieb einer Zahnarztpraxis nicht zulässig sei, da dies keine
zweckentsprechende Nutzung im Sinne des § 5 der Teilungserklärung darstelle und die
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erforderliche Zustimmung der übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft nicht
vorliege. Denn nach der Teilungserklärung könnten die Räumlichkeiten nur als
Büroräume genutzt werden. Damit stehe die Nutzung als Zahnarztpraxis nicht im
Einklang. Deren Betrieb beeinträchtige die Eigentümergemeinschaft in Form hoher
Patientenfluktuation, ständigen Zutritts fremder Personen zum Gemeinschaftseigentum
und den durch eine solche Praxis ausgehenden Emissionen, wie Geruch von
Desinfektions - und Betäubungsmitteln und Geschrei behandlungsunwilliger Kinder.
Mit seinem an das Amtsgericht gerichteten Antrag vom 8. März 2001 hat der
Antragsteller beantragt,
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den Antragsgegnern aufzugeben, die Nutzung der folgenden
Eigentumswohnungen bzw. Teileigentumseinheiten in dem Objekt X-Straße
#1, #2, #3 und #4 in E2 als Zahnarztpraxis zu unterlassen, hilfsweise zu
unterbinden:
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277,17/10.000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an
den Räumen im I. Obergeschoss links nebst Kellerraum, jeweils Nr. 21 des
Aufteilungsplans, eingetragen im Grundbuch von E2 Blatt ####1,
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252,54/10.000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an
den Räumen im I. Obergeschoss rechts nebst Kellerraum, jeweils Nr. 22 des
Aufteilungsplans, eingetragen im Grundbuch von E2 Blatt ####2.
20
Die Beteiligten zu 2) haben der Beteiligten zu 4) den Streit verkündet. Diese ist dem
Verfahren auf Seiten der Beteiligten zu 2) beigetreten.
21
Die Beteiligten zu 2) und 4) haben beantragt,
22
den Antrag zurückzuweisen.
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Sie haben die Ansicht vertreten, dass zur Ermittlung der Zweckbestimmung allein auf
die in der Teilungserklärung zu den unter den Ziffer 21 und 22 genannten
Räumlichkeiten gewählte Formulierung "nicht zu Wohnzwecken bestimmt" abzustellen
sei. Danach sei jede gewerbliche Nutzung in diesen Räumen zulässig. Selbst wenn zur
Bestimmung des Nutzungszwecks auf die Nutzungsart "Büro" abzustellen sei, sei die
jetzige Art der Nutzung nicht zu beanstanden, da der Betrieb einer Zahnarztpraxis die
Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mehr beeinträchtige als die Nutzung der
Räume als Büro.
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Die Beteiligte zu 4) hat die Ansicht vertreten, dass der Beteiligte zu 1) keinen Einfluss
auf die Nutzung der Räume zu bestimmten Zwecken nehmen könne. Dies betreffe allein
Fragen des Sonder- und Gemeinschaftseigentums des Hauses C. Darüber zu befinden
stehe gem. § 16 der Teilungserklärung allein der für das Haus C zuständigen
Untereigentümergemeinschaft zu, der der Beteiligte zu 1) nicht angehöre, da die von
ihm erworbenen Wohnungen im Haus D liegen.
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Durch Beschluss vom 10. August 2001 hat das Amtsgericht den Antrag des
Antragstellers zurückgewiesen. Gegen diesen seinen Verfahrensbevollmächtigten am
12. September 2001 zugestellten Beschluss hat der Beteiligte zu 1) rechtzeitig mit
Anwaltsschriftsatz sofortige Beschwerde eingelegt.
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Das Landgericht hat die übrigen Wohnungseigentümer vertreten durch die Verwalterin
am Verfahren beteiligt. Es hat sodann mit den Beteiligten in öffentlicher Sitzung
mündlich verhandelt.
27
Der Beteiligte zu 1) hat beantragt,
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unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses seinem Antrag vom 8. März
2001 stattzugeben.
29
Die Beteiligten zu 2) und 4) haben beantragt,
30
die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.
31
Die Beteiligten zu 3)und 5) haben keinen Antrag gestellt.
32
Durch Beschluss vom 3. Juli 2003 hat das Landgericht den Beschluss des Amtsgerichts
vom 10. August 2001 abgeändert und dem Antrag des Beteiligten zu 1) entsprochen.
33
Gegen diesen Beschluss haben sowohl die Beteiligten zu 2) als auch die Beteiligten zu
3) und 4) rechtzeitig mit Anwaltsschriftsatz sofortige weitere Beschwerde eingelegt.
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Der Beteiligte zu 1) beantragt, die Rechtsmittel zurückzuweisen.
35
II.
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Die Rechtsmittel der Beteiligten zu 2) und 4) haben Erfolg. Hingegen war das
Rechtsmittel der Beteiligten zu 3) als unzulässig zu verwerfen.
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Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 3) ist unzulässig. Die Beteiligte zu
3) war zur Einlegung der weiteren Beschwerde nach § 20 Abs. 1 FGG nicht befugt, weil
die den amtsgerichtlichen Beschluss abändernde Entscheidung des Landgerichts die
Beteiligte zu 3) nicht in ihren eigenen Rechten beeinträchtigt (vgl. dazu Keidel/Kahl, FG,
15. Aufl., § 20, Rdn. 73) und die Beteiligte zu 3) somit nicht als beschwerdeberechtigt
angesehen werden kann. § 20 Abs. 1 FGG setzt voraus, dass ein Recht des
Beschwerdeführers durch die angefochtene Verfügung beeinträchtigt ist.
Beschwerdeberechtigt ist danach derjenige, der durch die angefochtene Verfügung in
seiner Rechtsstellung negativ betroffen ist, für den die angefochtene Entscheidung eine
materielle Beschwer begründet. Erforderlich aber auch ausreichend ist danach ein
unmittelbarer, nachteiliger Eingriff in ein dem Beschwerdeführer zustehendes Recht
oder eine nachteilige Beeinträchtigung eines solchen Rechts bzw. dessen
Vorenthaltung durch den Entscheidungssatz der angefochtenen Entscheidung selbst.
Die Beteiligte zu 3) hat das Rechtsmittel, wie sich dem Schriftsatz ihrer
Verfahrensbevollmächtigten vom 20. September 2002 eindeutig und unmißverständlich
entnehmen lässt, aufgrund ihrer "eigenen formellen und materiellen Beteiligung"
eingelegt. In welchen eigenen Rechtspositionen die Beteiligte zu 3) als Verwalterin der
Wohnungseigentumsanlage durch den Entscheidungssatz der angefochtenen
Entscheidung berührt sein konnte, ist nicht ersichtlich. Eine Beschwerdeberechtigung
wäre nur hinsichtlich der als Beteiligte zu 5) aufgeführten übrigen Mitglieder der
Wohnungseigentümergemeinschaft anzuerkennen, die durch die Beteiligte zu 3)
vertreten werden, sofern, wovon der Senat ausgeht, der Verwaltervertrag eine
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entsprechende Bevollmächtigung enthält, wenn nicht im Einzelfall eine
Bevollmächtigung der Beteiligten zu 3) erfolgt ist. Das Rechtsmittel hat die Beteiligte zu
3) allerdings nicht im Namen der Beteiligten zu 5), sondern ausdrücklich und
auschließlich im eigenen Namen eingelegt. Eine zur Anfechtung berechtigende
Rechtsposition hat die Beteiligte zu 3) auch nicht dadurch erlangt, dass sie an dem
Verfahren beteiligt worden ist. Die Beteiligtenstellung hat die Beteiligte zu 3) nur als
Vertreterin der übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft erlangt, wie
sich der Verfügung des Landgerichts vom 5. März 2003 eindeutig ergibt. Dies vermag
das Erfordernis des Betroffenseins in eigenen Rechten i.S.d. § 20 Abs. 1 FGG nicht zu
ersetzen. Da die Beschwerdeberechtigung der Beteiligten zu 3) nicht gegeben ist, diese
aber eine Zulässigkeitsvoraussetzung des Rechtsmittels ist, war die sofortige weitere
Beschwerde der Beteiligten zu 3) als unzulässig zu verwerfen.
Die sofortigen weiteren Beschwerden der Beteiligten zu 2) und 4) sind nach den §§ 45
Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt. Ihre
Beschwerdebefugnis folgt daraus, dass das Landgericht die ihnen günstige
Entscheidung des Amtsgerichts zu ihrem Nachteil abgeändert hat.
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In der Sache haben die Rechtsmittel Erfolg, weil die Entscheidung des Landgerichts auf
einer Verletzung des Rechts beruht, § 27 Abs. 1 S. 1 FGG. Die Rechtsmittel der
Beteiligten zu 2) und 4) führen zur Wiederherstellung der Entscheidung des
Amtsgerichts.
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In der Sache hat das mit einer zulässigen Erstbeschwerde des Beteiligten zu 1) befasste
Landgericht einen gegen die Beteiligten zu 2) auf Unterlassung des Betriebs einer
Zahnarztpraxis gerichteten Anspruch des Beteiligten zu 1) bejaht und hierzu folgende
Ausführungen gemacht.
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Die Antragsberechtigung des Beteiligten zu 1) ergebe sich aus der zu seinen Gunsten
im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung, vermittels derer er eine
Rechtsstellung erlangt habe, die die Anwendung der Vorschriften des
Wohnungseigentumsgesetzes rechtfertige. Den sich aus §§ 15 Abs. 3 WEG i.V.m. 1004
BGB ergebenden Unterlassungsanspruch könne der Beteiligte zu 1) geltend machen,
ohne zuvor einen darauf gerichteten Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft
herbeiführen zu müssen. Der Antragsberechtigung des Beteiligten zu 1) stehe nicht
entgegen, dass die Wohnungen des Beteiligten zu 1) im Haus D lägen, während die
Zahnarztpraxis in Räumen des Hauses C betrieben werde. Eine auf das Sonder- und
Gemeinschaftseigentum des Hauses C beschränkte Auswirkung dieser Nutzung sei zu
verneinen, da der durch die Praxis bedingte Fahrzeugverkehr den gesamten Wohnblock
und damit auch die Miteigentümer betreffe, deren Sondereigentumseinheiten außerhalb
des Hauses C gelegen seien.
42
Der geltend gemachte Unterlassungsanspruch stehe dem Beteiligten zu 1) zu, weil die
Nutzung der Räume als Zahnarztpraxis mit der sich durch Auslegung ergebenden
Zweckbestimmung der Teileigentumseinheiten Nrn. 21 und 22 des Aufteilungsplans als
Büro nicht vereinbar seien. Ein Büro sei nach dem allgemeinen Sprachgebrauch ein
Arbeitsraum, in dem z. B. geschrieben, diktiert, telefoniert und verwaltende Tätigkeiten
ausgeübt würden. Zwar überschnitten sich die Begriffe "Büro" und "Praxis" teilweise.
Grundsätzlich seien die von Büroräumen ausgehenden Beeinträchtigungen jedoch
anderer und geringerer Art, als die durch Ausübung einer Praxis entstehenden
Beeinträchtigungen. Wenn auch in Einzelfällen der Publikumsverkehr eines Büros dem
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einer Arztpraxis vergleichbar sein könne, so sei die Besucherfrequenz in der Regel bei
einer Arztpraxis aber höher. Ein höheres Maß an Beeinträchtigungen ergebe sich auch
aus den von einer Zahnarztpraxis ausgehenden störenden Gerüchen und den
gegenüber dem von einem Büro ausgehenden höheren Geräuschpegel.
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung durch den Senat nicht in
vollem Umfang stand.
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Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Landgericht als mögliche Anspruchsgrundlage
des von dem Beteiligten zu 1) geltend gemachten Anspruchs die §§ 15 Abs. 3 WEG,
1004 BGB herangezogen. Der Senat hat in diesem Zusammenhang den Antrag des
Beteiligten zu 1) dahin ausgelegt, dass dieser einen Beseitigungsanspruch gem.
45
§ 1004 Abs. 1 S. 1 BGB geltend macht. Zwar hat der Beteiligte zu 1) seinen Antrag so
formuliert, die Beteiligten zu 2) mögen die von ihm gerügte Nutzung unterlassen bzw.
unterbinden. Erkennbar ist das Begehren des Beteiligten zu 1) aber auf die Abstellung
der als Beeinträchtigung empfundenen weiter anhaltenden Nutzung der Räumlichkeiten
als Zahnarztpraxis und nicht allein auf die Abwehr einer erst in Zukunft bevorstehenden
Beeinträchtigung gerichtet.
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Nach § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch der im
Sonder- oder Teileigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen
Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und,
soweit sich hieraus keine Regelung ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der
Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Nach dieser Vorschrift ist
jeder Wohnungseigentümer antragsbefugt (KG WE 1992, 286; Weitnauer/Lüke, WEG, 8.
Aufl., § 15 Rdn. 42; Staudinger/Kreuzer, BGB, 12. Aufl., § 15 WEG Rdn. 134). Jeder
Wohnungseigentümer kann verlangen, dass das Sondereigentum der
Teilungserklärung gemäß gebraucht wird und die Beseitigung bzw. Unterlassung von
Nutzungsänderungen und -überschreitungen geltend machen (Pick in
Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 15 Rdn. 30).
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Ohne Rechtsfehler und unbeanstandet von der weiteren Beschwerde hat das
Landgericht ausgeführt, dass der Beteiligte zu 1) den von ihm erhobenen
Beseitigungsanspruch geltend machen kann. Es entspricht einhelliger Auffassung in
Rechtsprechung und Schrifttum, dass einem dringenden praktischen Bedürfnis folgend
auf die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft die Vorschriften des WEG
weitgehend entsprechend anwendbar sind. Wirtschaftlich betrachtet hat der Erwerber
eine einem Wohnungseigentümer vergleichbare Stellung dann erlangt, wenn - wie im
vorliegenden Fall gegeben - sein Anspruch auf Eigentumsübertragung durch eine
Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert und ihm der Besitz an der
Eigentumswohnung übertragen worden ist. Die durch die Auflassungsvormerkung
gesicherte Rechtsstellung des Erwerbers rechtfertigt nicht nur die Anwendung der
Vorschriften über die gemeinschaftliche Verwaltung gem. §§ 21 ff WEG und das
gerichtliche Verfahren gem. §§ 43 WEG, sondern auch die Geltendmachung eines
Beseitigungs-
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bzw Unterlassungsanspruchs aus § 1004 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG (vgl. Pick in
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O. Einl. Rdn. 42). Der Senat hat sich dieser Rechtsprechung
bereits wiederholt angeschlossen (OLGZ 1994, 515, 519 = NJW-RR 1994, 975, 977).
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Im Ergebnis zutreffend ist das Landgericht desweiteren davon ausgegangen, dass die
Antragsberechtigung des Beteiligten zu 1) nicht dadurch berührt wird, dass dieser sich
als Eigentümer einer im Hause D gelegenen Sondereigentumseinheit gegen die
konkrete Nutzungsweise eines in einem anderen Gebäude der
Wohnungseigentumsanlage gelegenen Teileigentums wendet. Eine Einschränkung der
Antragsbefugnis läßt sich aus § 16 der Teilungserklärung schon deshalb nicht herleiten.
Diese Regelung sieht lediglich die Bildung von Versammlungen der
Untereigentümergemeinschaften für die einzelnen Gebäudekomplexe vor. Gegenstand
der Versammlungen der jeweiligen Untereigentümergemeinschaften sind die
Angelegenheiten der jeweiligen Häuser, soweit sie deren Sondereigentum und das
jeweilige in diesem Haus befindliche Gemeinschaftseigentum betreffen. Im zu
beurteilenden Fall macht der Beteiligte zu 1) jedoch eine Beeinträchtigung seines
Miteigentums an der Gesamtanlage geltend, die er darin sieht, dass nach seiner Ansicht
die Beteiligten zu 2) ihr Teileigentum entgegen der sich aus der Teilungserklärung
ergebenden Zweckbestimmung nutzen lassen.
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Der von dem Beteiligten zu 1) geltend gemachte Beseitigungs-anspruch ist sachlich
nach § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB zu beurteilen. Nach dieser Vorschrift kann, wenn das
Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes
beeinträchtigt wird, der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der
Beeinträchtigung verlangen. Für die Entscheidung des vorliegenden Falles kommt es
somit entscheidend darauf an, ob die Nutzung der Teileigentumseinheiten 21 und 22 als
Zahnarztpraxis der in der Teilungserklärung festgelegten Zweckbestimmung
widerspricht und deshalb von dem Beteiligten zu 1) nicht hingenommen werden muss.
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Die Teileigentumsanteile der Beteiligten zu 2) sind in den Ziffern 21 und 22 des § 1 der
Teilungserklärung jeweils als "nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeiten"
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bezeichnet worden. Welche Art der Nutzung nach der in der Teilungserklärung
enthaltenen Zweckbestimmung zulässig ist, ist durch Auslegung der Regelung der
Teilungserklärung festzustellen, die als Teil des Grundbuchinhalts der selbständigen
Auslegung durch das Rechtsbeschwerdegericht unterliegt (BayObLG WE 1994, 18).
Diese Auslegung hat allein nach dem objektiven Sinn zu erfolgen, wie er sich für den
unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung aus dem Wortlaut der
Teilungserklärung ergibt (vgl. BGH NJW 1998, 3713, 3714). Diese Auslegung führt hier
in Übereinstimmung mit dem Landgericht zu dem Ergebnis, dass die gewählte
Formulierung nicht bedeutet, dass in den vorbezeichneten Räumen jede außerhalb
eines Wohnzwecks liegende Nutzung verwirklicht werden kann. Denn in § 1 der
Teilungserklärung sind die zu schaffenden Räumlichkeiten im einzelnen zuvor näher
beschrieben worden. Daraus ergab sich, dass neben 2 Ladenlokalen auch 3
Büroeinheiten geschaffen werden sollten. Bei letzteren handelte es sich u.a. um die
Teileigentumseinheiten der Beteiligten zu 2), wie sich dem Aufteilungsplan ohne
Zweifel entnehmen lässt, in der die Teileigentumseinheiten 21 und 22 als Büro
gekennzeichnet sind. Mit dem Landgericht ist letztlich auch auf die Regelung in § 5 Nr. 1
S. 2 der Teilungserklärung zu verweisen. Danach sind die Teileigentümer berechtigt,
die dem Teileigentum unterliegenden Räumlichkeiten(Ladenlokal oder Büro)
zweckentsprechend zu benutzen. Bei dieser Formulierungsweise drängt sich der
Schluss auf, dass die in § 1 zu den Ziffern 21 und 22 gewählte Formulierung "nicht zu
Wohnzwecken dienender Raum" lediglich eine Wiederholung der gesetzlichen
Definition des Teileigentums nach § 1 Abs. 1 WEG darstellt und eine nähere
Zweckbestimmung der zulässigen Nutzungsart durch den weiteren Inhalt der
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Teilungserklärung erfolgt ist.
Bei der Teilungserklärung handelt es sich um eine Zweckbestimmung mit
Vereinbarungscharakter gemäß § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 1 Satz 2, § 15 Abs. 1 WEG mit der
Folge, dass die Beteiligten zu 2) der sich aus der Teilungserklärung ergebenden
Nutzungsbeschränkung unterliegen.
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Das Teileigentum darf grundsätzlich zu keinem anderen Zweck genutzt werden.
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Damit ist für die Beteiligten zu 2) als Sondereigentümer allerdings noch nicht bindend
festgelegt, dass die hier in Rede stehenden Räumlichkeiten ausschließlich als Büro
genutzt werden dürfen. Denn die Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter ist
nach allgemeiner Ansicht dahin auszulegen, dass nur eine solche Nutzung der
betreffenden Räumlichkeiten ausgeschlossen sein soll, von der stärkere
Beeinträchtigungen ausgehen als sie mit der Nutzung entsprechend dem in der
Teilungserklärung festgelegten Zweck verbunden sind (vgl. KG NJW-RR 1995, 333,
334; BayObLG NJW-RR 1988, 141, WuM 1991, 707; DWE 1994, 153).
56
Die Beantwortung der Frage, ob eine von dem in der Teilungserklärung festgelegten
Zweck abweichende Nutzung der betreffenden Räumlichkeiten eine stärkere
Beeinträchtigung mit sich bringt, hat anhand einer typisierenden Betrachtungsweise zu
erfolgen. Dies bedeutet allerdings nicht, dass die konkreten Umstände des Einzelfalls
für die Beurteilung des Vorliegens einer Mehrbelastung gänzlich außer Betracht zu
bleiben haben. Diese Umstände sind von Bedeutung, da die Beantwortung der Frage,
ob eine Mehrbeeinträchtigung gegenüber dem vereinbarten Nutzungszweck zu bejahen
ist, nicht unerheblich davon abhängt, welches Gepräge und welchen Zuschnitt das
abweichend von der Zweckbestimmung betriebene Unternehmen bzw. hier eine
freiberufliche Tätigkeit aufweist. Bezogen auf den vorliegenden Fall ist auch ohne
nähere Begründung nachvollziehbar, dass die Frage der Mehrbeeinträchtigung nicht
darauf reduziert werden kann, ob eine Arztpraxis generell mehr stört als ein Büro,
sondern durchaus davon abhängig ist, welche Art von Arztpraxis in den Räumlichkeiten
unterhalten wird und welchen Zuschnitt die Arztpraxis aufweist, insbesondere, ob sie als
Einzelpraxis oder Gemeinschaftspraxis und als Bestellpraxis betrieben wird (vgl. dazu
auch OLG Düsseldorf FGPrax 1996, 16). Auf dieser Grundlage hat dann die gebotene
generalisierende Betrachtungsweise zu erfolgen. In diesem Zusammenhang ist für die
zu treffende Entscheidung ohne Belang, welche tatsächlichen Beeinträchtigungen nach
dem Sachvortrag der Beteiligten in welchem Umfang und zu welchen Zeitpunkten in der
Vergangenheit zu verzeichnen gewesen sind, so dass es der Durchführung einer
Beweisaufnahme zur Klärung der möglichen Mehrbeeinträchtigungen im konkreten Fall
grundsätzlich nicht bedarf.
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Die Ausführungen des Landgerichts, mit denen dieses die Unvereinbarkeit der
tatsächlichen Nutzung mit der sich aus der Teilungserklärung ergebenden
Zweckbestimmung begründet, greifen zu kurz und lassen eine hinreichende
Auseinandersetzung mit den maßgeblichen Gesichtspunkten im Rahmen der
gebotenen typisierenden Betrachtungsweise vermissen und können deshalb keinen
Bestand haben.
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Ein Büro ist nach dem allgemeinen Sprachgebrauch sicherlich zunächst ein
Arbeitsraum, in dem im wesentlichen schriftliche Arbeiten erbracht werden. Einen
großen Anteil der Tätigkeiten nehmen zusätzlich Telefonate, Diktate und geschäftliche
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Besprechungen ein. Andererseits stellt sich ein Bürobetrieb nicht grundsätzlich als ein
in sich geschlossenes System dar, welches von der Umgebung abgeschottet und ohne
wahrnehmbare Ausstrahlung nach außen Dienstleistungen erbringt. Auch dem
Bürobetrieb ist ein Publikumsverkehr nicht wesensfremd, was auch das Landgericht
durchaus berücksichtigt hat. Die weiteren, eine Begründung entbehrenden
Ausführungen des Landgerichts, die Besucherfrequenz einer Zahnarztpraxis sei höher
als die eines Büros, vermögen allerdings nicht zu überzeugen. Dieses mag auf ein
reines Schreibbüro in gewissem Umfang noch zutreffen. Neben den Schreibbüros gibt
es aber eine Vielzahl von Einrichtungen, die nach der allgemeinen
Verkehrsanschauung auch als Bürobetrieb angesehen werden, die jedoch einen nicht
zu vernachlässigenden Publikumsverkehr bedingen. In erster Linie sind hierbei an die
Büros der Krankenkassen und Versicherer aber auch an die Kanzleien der
Rechtsanwälte und Steuerberater zu denken. Während bei den beiden letztgenannten
Büros im wesentlichen der Publikumsverkehr inzwischen durch eine vorherige
Terminsabstimmung gesteuert wird, hat sich dies in diesem Umfang bei den
erstgenannten Institutionen noch nicht durchgesetzt. Dies hat zur Folge, dass in
einzelnen Fällen ein erheblicher Kundenandrang zu verzeichnen sein kann. Nach den
Erfahrungen des Senats werden Zahnarztpraxen heutzutage überwiegend als
sogenannte Bestellpraxen geführt. Da die Behandlung eines Patienten einen gewissen
Zeitraum erfordert und die Öffnungszeiten der Zahnarztpraxen begrenzt ist, ist die
Anzahl der im Laufe eines Tages im Haus verkehrenden Personen überschaubar.
Dieses gilt im besonderen Maße für die Zahnarztpraxen, die, wie im vorliegenden Fall
auch, als Einzelpraxis und nicht als Gemeinschaftspraxis betrieben werden. Hinzu
kommt, dass im Gegensatz zu einer internistischen Praxis der Anteil der Patienten, die
die Praxis nicht zum Zwecke der Behandlung sondern nur deshalb aufsuchen, um sich
eine ärztliche Verordnung ausstellen zu lassen, ungleich geringer ist. Zusätzlicher
Patientenandrang kann sich somit nur noch in Notfällen einstellen. Danach vermag der
Senat bei der gebotenen generalisierenden Betrachtungsweise nicht festzustellen, dass
die Besucherfrequenz einer Zahnarztpraxis gegenüber der eines Bürobetriebs höher ist
und dadurch bedingt eine stärkere Beeinträchtigung gegenüber dem nach der
Teilungserklärung zulässigen Nutzungszweck mit sich bringt. Eine durch die Nutzung
als Zahnarztpraxis gegenüber dem zulässigen Nutzungszweck stärkere
Beeinträchtigung vermag der Senat auch durch die von den Räumlichkeiten
ausgehenden Geräusche nicht zu erkennen. Dem Senat ist aus eigener Anschauung
bekannt, dass in den Zeiten der Zahnpflegeprophylaxe aufgrund der modernen
Infiltrationsanästhesie und fortschrittlichen Instrumente die Behandlung für den
Patienten jedenfalls in der Praxis selbst nicht mehr solche Schmerzen verursacht, dass
dies nicht nur in Einzelfällen außerhalb der Praxisräume wahrnehmbar wäre. Ob im
Ausnahmefall von dem Betrieb einer Zahnarztpraxis Gerüche von Desinfektionsmitteln
ausgehen können, die in das Treppenhaus ausstrahlen, kann dahingestellt bleiben, da
eine solche Geruchsübertragung nicht geeignet ist, in der Gesamtbetrachtung eine
Mehrbeeinträchtigung durch den konkreten Nutzungszweck gegenüber dem in der
Teilungserklärung bestimmten Nutzungszweck zu begründen.
Mit der vorliegenden Entscheidung weicht der Senat nicht von der im Verfahren
mehrfach zitierten Entscheidung des OLG Stuttgart NJW 1987, S. 385 ab, so dass aus
Sicht des Senats keine Veranlassung zur Vorlage der Sache gem. § 28 Abs. 2 FGG an
den Bundesgerichtshof bestand. In dieser Entscheidung hat das OLG Stuttgart in einem
im Jahre 1986 dort anhängig gewesenen Verfahren die Nutzung von Räumlichkeiten mit
der Zweckbestimmung "Büro" zum Betrieb einer Arztpraxis als nicht vereinbar
angesehen. Eine Vorlagepflicht bestand für den Senat nicht, da der der Entscheidung
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des OLG Stuttgart zu Grunde liegende Sachverhalt sich von dem hier vorliegenden
Sachverhalt in wesentlichen Punkten unterscheidet. Anders als dort handelte es sich
nicht um eine Zahnarztpraxis die als Bestellpraxis eines allein praktizierenden
Zahnarztes betrieben wird, sondern wohl um eine allgemeinmedizinische oder
internistische Arztpraxis, die offensichtlich nicht als Bestellpraxis betrieben wurde oder
bei der es sich anderenfalls um eine größere Gemeinschaftspraxis gehandelt haben
muss. Wie sich den Gründen der Entscheidung an einer Stelle entnehmen lässt, wurde
die Praxis ausweislich des Ergebnisses einer durch die Vorinstanz durchgeführten
Beweisaufnahme innerhalb eines Zeitraums von 10 Minuten von 10 Patienten
aufgesucht bzw. verlassen. Da die von dem Sohn der Beteiligten zu 2) unterhaltene
Zahnarztpraxis unwidersprochen als Bestellpraxis betrieben wird und aus den weiteren
zuvor genannten Gründen eine gegenüber einem Bürobetrieb größere Beeinträchtigung
durch den Betrieb als Zahnarztpraxis nicht resultiert, ist die vorliegende Fallgestaltung
mit der, die der Entscheidung des OLG Stuttgart zu Grunde lag, nicht vergleichbar.
Da somit von der von dem Sohn der Beteiligten zu 2) in deren Sondereigentum Nrn. 21
und 22 betriebenen Zahnarztpraxis keine größeren Beeinträchtigungen gegenüber dem
nach der Teilungserklärung zulässigen Bürobetrieb resultieren, ist die konkrete Nutzung
durch die in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung gedeckt. Demnach ist
der Antrag des Beteiligten zu 1), mit dem den Beteiligten zu 2) aufgegeben werden
sollte, dafür Sorge zu tragen, dass der Betrieb der Zahnarztpraxis eingestellt wird,
unbegründet.
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Da somit die erste Beschwerde des Beteiligten zu 1) als unbegründet zurückzuweisen
war, unterlag auch die Kostenentscheidung des Landgerichts der Abänderung. Es
entspricht dem gem. § 47 S. 1 WEG auszuübenden billigen Ermessen, dass der
Beteiligte zu 1) in diesem Fall die Gerichtskosten des Erstbeschwerdeverfahrens zu
tragen hat.
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Weil das Rechtsmittel des Beteiligten zu 1) unbegründet und das Rechtsmittel des
Beteiligten zu 3) bereits als unzulässig abzuweisen war, entspricht es gleichfalls der
Billigkeit, dass sie die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz hälftig zu tragen
haben (§ 47 S. 1 WEG).
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Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht veranlaßt. Angesichts der
unterschiedlichen Entscheidungen in den vorangegangenen Rechtszügen erscheint es
angemessen, es bei dem Grundsatz zu belassen, dass jede Partei ihre eigenen
außergerichtlichen Auslagen trägt.
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Die Festsetzung des Geschäftswerts für das Verfahren dritter Instanz beruht auf § 48
Abs. 3 WEG.
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