Urteil des OLG Hamm, Az. 15 W 340/06

OLG Hamm: unnötige kosten, abrechnung, wohnfläche, verwalter, stimmenmehrheit, grundbuch, genehmigung, beschwerdebefugnis, form, umlegung
Oberlandesgericht Hamm, 15 W 340/06
Datum:
19.03.2007
Gericht:
Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper:
15. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
15 W 340/06
Vorinstanz:
Landgericht Essen, 9 T 21/06
Tenor:
Die sofortige weitere Beschwerde wird mit der Maßgabe
zurückgewiesen, dass die Gerichtskosten aller Instanzen der B W- und
C mbH, diese vertreten durch den Geschäftsführer B V, B2 C xxx, ####1
F, auferlegt werden.
Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
Der Gegenstandswert für das Verfahren der sofortigen weiteren
Beschwerde wird auf 2.411,62 € festgesetzt.
I.
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Die zu 1) beteiligte Wohnungseigentümergemeinschaft macht, vertreten durch die
Verwalterin der Anlage, gegen die Beteiligten zu 2) Wohngeldansprüche aufgrund der
Jahresabrechnungen für die Jahre 2002 und 2003 sowie des Wirtschaftsplans für das
Jahr 2004 geltend.
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Die genannten Jahresabrechnungen und der Wirtschaftsplan sind in der Sitzung des
Verwaltungsbeirates vom 02., 10. und 17.11.2004 unter Hinweis auf die Bestimmungen
der Teilungserklärung beschlossen worden. Die Verwaltergebühren sind in den beiden
Jahresabrechnungen nach Wohneinheiten und im Wirtschaftplan nach Wohnfläche
umgelegt worden. Die übrigen Kosten sind in den Abrechnungen nach Quadratmetern
umgelegt worden, wobei als Anteil der Beteiligten zu 2) durchgehend 69,62 qm
angegeben werden, während als Gesamtfläche teilweise 1690,65 qm und teilweise von
1825,65 qm zugrunde gelegt werden.
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In der für die Gemeinschaft maßgeblichen Teilungserklärung vom 13.09.1989 (Urkunde
Nr. xxx des Notars X X2 als amtlich bestellten Vertreter des Notars D-Q C3 in F) heißt es
in § 14 auszugsweise:
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1. die Wohnungseigentümer sind im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile an den
Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums beteiligt und in dem gleichen
Verhältnis verpflichtet, die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums
zu tragen.
2. Zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums gehören
insbesondere a) die auf das Grundstück und das Gebäude entfallenden
öffentlichen Abgaben, Steuern und Gebühren, b) Versicherungskosten, c)
Betriebskosten (z.B. die Kosten für die Beleuchtung der gemeinschaftlichen Teile
des Gebäudes), d) Verwaltungskosten e) Kosten für die Instandhaltung und
Instandsetzung f) die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage,
g) Kosten der Gemeinschaftsantenne und der gemeinschaftlichen
Wascheinrichtung. ...
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4. Der Instandhaltungsrücklage sind jährlich mindestens DM 5,-- je qm der
Nutzfläche zuzuführen. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, den der
Wohnfläche seiner Wohnung entsprechenden Betrag der
Instandhaltungsrücklage zu leisten. ...
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5. Die Heizungskosten werden gesondert nach dem gesamten tatsächlichen
Verbrauchs- und Wartungsaufwand abgerechnet und auf der Grundlage der
Wohnflächen unter Berücksichtigung vorhandener Verbraucherzähler umgelegt.
...
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8. Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan
aufzustellen und nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung vorzulegen.
Über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung beschließt der
Verwaltungsbeirat durch Stimmenmehrheit. Für die Berechnung von Umlagen,
die nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen aufgeschlüsselt werden, ist
die Ausstellung der Flächengröße, wie sie in der Anlage zu dieser
Teilungserklärung festgestellt sind, verbindlich.
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Die Antragstellerin fordert von den Antragsgegnern
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aus der Abrechnung 2002 den errechneten anteiligen Betrag von 1840 €,
aus der Abrechnung 2003 den errechneten anteiligen Betrag von 2.468 €
abzüglich gezahlter 1.200 € = 1263 € sowie
aus dem Wirtschaftsplan 2004 den errechneten anteiligen Betrag von 2.687,09 €
abzüglich der Verwaltergebühren für die Monate Januar bis März 2004 in Höhe
von 895,72 € = 1791,37 €.
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Die Antragstellerin hat erstinstanzlich beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, an
sie zu Händen der B V W- und c GmbH 2.411,62 € nebst 5 % Zinsen über dem
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Basiszinssatz seit dem 15.12.2004 zu zahlen.
Die Antragsgegner haben beantragt, den Antrag zurückzuweisen. Sie sind der
Auffassung, die B V W- und c mbH sei nicht mehr Verwalterin der
Wohnungseigentumsanlage, da sie bestandskräftig am 18.12.2003 abgewählt worden
sei, so dass sie nicht verpflichtet seien, zu Händen dieser ehemaligen Verwalterin
Wohngelder zu zahlen. Sie hätten daher das Wohngeld an die neue Verwalterin T
überwiesen. Im Übrigen seien die von der V W- und C mbH vorgelegten
Jahresabrechnungen 2002 und 2003 sowie der Wirtschaftplan 2004 fehlerhaft. Unrichtig
seien der Abrechnungsschlüssel sowie die Positionen Strom, Wassergeld,
Schmutzwasser, Müllabfuhr, Raumkosten, Porto/Kopien, Wartungskosten,
Hausmeisterkosten, Verwaltungsbeiratsgebühren und Rechtskosten.
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Mit Beschluss vom 01.02.2006 hat das Amtsgericht den Antrag zurückgewiesen.
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Hiergegen hat die Antragstellerin rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt, mit der sie
den erstinstanzlich gestellten Antrag weiterverfolgt hat.
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Das Landgericht hat mit den Beteiligten am 30.06.2006 mündlich verhandelt und die
sofortige Beschwerde mit Beschluss vom 22.08.2006 zurückgewiesen. Gegen den am
12.09.2006 zugestellten Beschluss wendet sich die Beteiligte zu 1) mit der sofortigen
weiteren Beschwerde, die sie am 20.09.2006 zu Protokoll der Rechtspflegerin beim
Amtsgericht Essen-Borbeck eingelegt hat.
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II.
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Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 45 Abs. 1, 43 WEG, 27, 29 FGG
statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten
zu 1) folgt bereits daraus, dass ihre Erstbeschwerde zurückgewiesen worden ist.
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In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet, weil die Entscheidung des Landgerichts
nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht, § 27 Abs. 1 FGG.
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Es kann hier dahinstehen, ob die V W- und C mbH am 01.04.2004 wirksam erneut zur
Verwalterin bestellt worden und als solche daher berechtigt ist, namens der insoweit
rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. hierzu BGHZ 163, 154 = NJW
2005, 2061) rückständige Wohngelder gerichtlich geltend zu machen und Zahlungen
der Wohngelder an sich zu verlangen. Denn der von ihr geltend gemachte
Zahlungsanspruch besteht nicht und die Gemeinschaft ist auch nicht verpflichtet, die
Kosten des Verfahrens zu tragen.
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Zutreffend sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, dass auf die Beschlüsse des
Verwaltungsbeirats vom 02., 10. und 17.11.2004 die Zahlungsansprüche nicht gestützt
werden können.
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Zwar haben die Beschlüsse des Verwaltungsbeirats in der vorliegenden
Wohnungseigentumsanlage aufgrund der Bestimmung in § 14 Nr. 8 der
Teilungserklärung Außenwirkung (vgl. hierzu Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 29
Rn. 47; Staudinger/Bub, WEG (2005), § 29 WEG Rn. 135a), soweit es die Genehmigung
der Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne betrifft. Durch diese Regelung ist § 28
Abs. 5 WEG abbedungen, wonach über den Wirtschaftsplan und die Abrechnung die
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Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen hätte.
Jedoch verstoßen die Beschlüsse des Verwaltungsbeirats gegen die Bestimmungen der
Teilungserklärung über die Verteilung der Kosten.
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Die Auslegung der Teilungserklärung unterliegt, da sie den Inhalt des im Grundbuch
eingetragenen Sondereigentums bestimmt, der uneingeschränkten Nachprüfung durch
das Rechtsbeschwerdegericht. Für die Auslegung maßgebend sind dabei, wovon auch
das Landgericht ausgegangen ist, allein der Wortlaut der Eintragung und ihr Sinn, wie
sie sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergeben;
Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach
den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar
sind (BGHZ 139, 288 = NJW 1998, 3713, 3714). Es kommt daher nicht darauf an,
welche vom objektiven Wortlaut abweichenden subjektiven Vorstellungen die an der
Teilungserklärung Beteiligten hatten, da ein unbefangener Dritter diese nicht kennt
daher auf das objektiv Erklärte vertrauen darf und muss.
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Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze lässt sich in der Teilungserklärung kein
objektiver Anhaltspunkt für die von der V W- und C vertretene Auffassung finden,
wonach die Kosten wahlweise nach Quadratmetern abgerechnet werden dürfen.
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Nach § 14 Nr. 1 der Teilungserklärung sind die Kosten der Gemeinschaft grundsätzlich
nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umzulegen. Hiervon macht § 14 der
Teilungserklärung nur zwei Ausnahmen für die Berechnung der Umlagen, die nach dem
Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen aufgeschlüsselt werden. Nach dem Verhältnis
der Wohn- und Nutzflächen sollten sich nach § 14 Nr. 4 und 5 der Teilungserklärung nur
die Heizkosten und der Betrag richten, der zur Instandhaltungsrücklage zu leisten ist.
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Da sich die Ausnahmeregelung in § 14 Nr. 4 und 5 der Teilungserklärung
ausschließlich auf die Umlegung dieser beiden Kostenpositionen bezieht, verstoßen die
vorgelegten Jahresabrechnungen 2002 und 2003, die keine Beiträge zu den Heizkosten
und zur Instandhaltungsrücklage ausweisen, gegen die Teilungserklärung, weil sie als
Umlageschlüssel die Wohn- und Nutzflächen sowie für die Verwaltergebühren jedes
Objekt zugrunde legen.
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Da die Beschlüsse eines Verwaltungsbeirats nicht angefochten werden können, haben
sie nicht dieselbe Wirkung, die das Gesetz einem Beschluss der Wohnungseigentümer
beimisst, der grundsätzlich nur dann ungültig ist, wenn er vom Gericht im Verfahren
nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG für ungültig erklärt worden ist. Daher sind
Verwaltungsbeiratsbeschlüsse, die gegen das Gesetz oder Beschlüsse der
Wohnungseigentümer oder, wie hier, die Gemeinschaftsordnung verstoßen, nichtig
(Bärmann/Pick/Merle, a.a.O.; Staudinger/Bub, a.a.O.).
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Auch der Wirtschaftsplan 2004 verstößt, soweit er sich nicht auf die Heizkosten und die
Instandhaltungsrücklage bezieht, aus den dargelegten Gründen gegen die
Teilungserklärung und ist daher nichtig. Zwar weist der Wirtschaftsplan 2004 auch eine
Instandhaltungsrücklage auf und legt diese zutreffend nach der Quadratmeterzahl der
Wohnflächen um. Gleichwohl kann der Wirtschaftsplan nicht Grundlage dafür sein,
gegen die Beteiligten zu 2) die Wohngeldvorauszahlungen für das gesamte
Wirtschaftjahr 2004 zu erheben. Zweck eines Wirtschaftsplans ist es, alle
voraussichtlich entstehenden Kosten der Gemeinschaft zu ermitteln und Grundlage für
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die Einziehung der von den einzelnen Wohnungseigentümer anteilig zu entrichtenden
monatlichen Lasten- und Kostenbeiträge zu bilden. Ein Wirtschaftsplan, in dem aber nur
eine von 16 vorausgeplanten Kostenpositionen nach einem zutreffenden
Verteilungsschlüssel umgelegt worden ist, verfehlt diesen Zweck und entspricht daher
insgesamt nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung i.S.d. § 21 WEG. Er ist
insgesamt nichtig und kann daher nicht Grundlage für die Vorschussanforderungen der
Gemeinschaft gegen die einzelnen Wohnungseigentümer sein.
Die Entscheidung über die Gerichtskosten nach § 47 Satz 1 WEG entspricht billigem
Ermessen, weil die V W- und C mbH das Verfahren schuldhaft veranlasst hat. Bei der zu
treffenden Billigkeitsentscheidung darf berücksichtigt werden, dass ein Verwalter den
Anfall der gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten wegen Verletzung seiner
Vertragspflichten gem. §§ 675 , 276 BGB zu vertreten hat (vgl. BGHZ 111, 148, 153 =
NJW 1990, 2386; NJW 1998, 755; BayObLGZ 1975, 369, 371; 1988, 287, 293; FGPrax
2003, 24 = NJW-RR 2003, 301; KG, OLGZ 1989, 174, 178f. = NJW-RR 1989, 329;
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 47 Rn. 5 und 6) und deswegen nach materiellem Recht
kostenerstattungspflichtig ist. So liegen die Dinge hier, weil die V W- und C mbH durch
ihre Antragstellung wie auch das Betreiben des vorliegenden Verfahrens durch alle
Instanzen eindeutig gegen ihre Pflichten als gewerblich tätige Verwalterin verstoßen
hat. Insbesondere gehört es zu den Verwalterpflichten, den Wohnungseigentümern
unnötige Kosten eines vermeidbaren Verfahrens nach dem WEG zu ersparen (BGH
NJW 1998, 755). Die von ihr im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend
gemachten Ansprüche sind wegen fehlerhafter Anwendung des Verteilungsschlüssels
offensichtlich unbegründet. Dies musste der V W- und C mbH bekannt sein. Sie hat aber
das Verfahren selbst dann noch fortgeführt, als die Beteiligten zu 2) in erster Instanz mit
Schreiben vom 22.11.2005 auf den falsch angewandten Verteilungsschlüssel
hingewiesen haben. Wenn die V W- und C mbH gleichwohl in unbelehrbarer Weise mit
einem Verfahren durch drei Instanzen ihre unhaltbare abweichende Rechtsauffassung
durchsetzen will, entspricht es der Billigkeit, dass sie die dadurch veranlassten
gerichtlichen Kosten allein zu tragen hat. Dementsprechend hat der Senat gleichzeitig
die Kostenentscheidungen des Amts- und Landgerichts abgeändert, die die
Gerichtskosten der Wohnungseigentümergemeinschaft auferlegt haben. So zu
entscheiden ist der Senat durch das Verbot der Schlechterstellung des
Beschwerdeführers im Rechtsmittelverfahren nicht gehindert, weil dieses sich nach
anerkannter Auffassung nicht auf die Kostenentscheidung erstreckt (vgl. Keidel/Kahl,
FG, 15. Aufl., § 19, Rn. 116 m.w.N.).
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Die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten des
Rechtsbeschwerdeverfahrens nach § 47 Satz 2 WEG ist nicht veranlasst.
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Die Wertfestsetzung für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde beruht auf
§ 48 Abs. 3 WEG.
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