Urteil des OLG Hamm vom 22.02.2007
OLG Hamm: verwalter, erlöschen des anspruchs, wider besseres wissen, herausgabe der akten, verwaltung, gerichtsverfahren, original, tatsächliche sachherrschaft, eigentümer, stadt
Oberlandesgericht Hamm, 15 W 181/06
Datum:
22.02.2007
Gericht:
Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper:
15. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
15 W 181/06
Vorinstanz:
Landgericht Münster, 5 T 76/05
Tenor:
Der angefochtene Beschluss wird teilweise aufgehoben, soweit das
Landgericht den Beteiligten zu 15) zur Herausgabe des Wirtschaftsplans
und der Wohngeldabrechnung für 2003 verpflichtet hat. Im übrigen wird
der Beschluss aus Klarstellungsgründen aufgehoben und insgesamt
neu gefasst:
I.
Dem Beteiligten zu 15) wird aufgegeben, an die Beteiligten zu 1) bis 14)
zu Händen ihrer Verwalterin T, A 1, ####1 I5, folgende Unterlagen
betreffend die Wohnungs- und Teileigentumsanlage C-Stiege - 9 in S
herauszugeben:
1.
sämtliche Originale der Kontoauszüge des während seiner
Verwaltungstätigkeit vom 01.09.2002 bis zum 30.07.2004 für die
Eigentümergemeinschaft geführten Bankkontos bei der Stadtsparkasse
S mit der Kontonummer XXXXXX,
2.
sämtliche Originale der Kontoauszüge des vom 01.01.2003 bis zum
30.07.2004 für die Eigentümergemeinschaft geführten Bankkontos bei
der Stadtsparkasse S mit der Kontonummer XXXXXX,
3.
Rechnungen und Belege zu den auf dem Konto XXXXXX der
Stadtsparkasse S erfolgten Buchungen,
4.
die Original-Protokolle der während seiner Verwaltungstätigkeit
durchgeführten und von ihm geleiteten Eigentümerversammlungen,
5.
sämtliche Original-Protokolle der vor seiner Amtszeit durchgeführten
Eigentümerversammlungen,
6.
die Einladungen zu den während seiner Verwaltungstätigkeit
durchgeführten Eigentümerversammlungen,
7.
sämtliche Anwesenheitslisten für die vor und während der Amtszeit des
Antragsgegners durchgeführten Eigentümerversammlungen,
8.
die Unterlagen über die von ihm für die Eigentümergemeinschaft
geführten Gerichtsverfahren, und zwar
- Amtsgericht Rheine 3 II 16/01, 3 II 13/02, 3 II 16/02, 3 II 4/03, 3 II 6/03, 3
II 8/03, 3 II 9/03, 3 II 13/03, 3 II 9/04, 3 III 12/04, 3 II 15/04, 3 II 19/04 und 3
II 23/04 sowie
- Landgericht Münster 3 T 67/02, 3 T 26/03, 3 T 66/03, 16 O 182/04, 16 O
99/04 und 11 O 202/04,
9.
sämtliche Originale der Kostenbelege der für die Gemeinschaft
geführten Gerichtsverfahren,
10.
den Schriftverkehr mit einzelnen Wohnungseigentümern,
11.
die geltende Teilungserklärung,
12.
die beabsichtigte neue Teilungserklärung,
13.
sämtlichen Schriftverkehr mit der Stadt S,
14.
sämtlichen Schriftverkehr mit der Vorverwalterin O & V GmbH,
15.
sämtlichen Schriftverkehr mit der W und der Hypo R Bank,
16.
sämtlichen Schriftverkehr mit der Gebäudeversicherung Deutscher I6,
17.
sämtlichen Schriftverkehr mit Rechtsanwalt I4 wegen der Übernahme
laufender Gerichtsverfahren der Gemeinschaft.
II.
Der Beteiligte zu 15) wird weiter verpflichtet, den Beteiligten zu 1) bis 14)
Abrechnung über die von ihm für die Eigentümergemeinschaft in der Zeit
vom 01.09.2002 bis zum 30.07.2004 geführten Bankkonten zu Händen
der Verwalterin zu erteilen.
Die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde
werden dem Beteiligten zu 15) auferlegt, der auch den übrigen
Beteiligten die ihnen im Verfahren der weiteren Beschwerde
entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten hat.
Der Geschäftswert wird auf 5.000 Euro festgesetzt.
G r ü n d e :
1
I.
2
Die Beteiligten zu 1) bis 14) sind die Mitglieder der eingangs genannten Anlage, die von
der Beteiligten zu 13) verwaltet wird. Zuvor war der Beteiligte zu 15) bis zur
Niederlegung dieses Amtes zum 31.07.2004 Verwalter der Wohnungseigentumsanlage.
3
Im Juli und September 2004 übergab der Beteiligte zu 15) der neuen Verwalterin
Unterlagen betreffend die Verwaltung, die ihm zur Ausübung seiner Tätigkeit als
Verwalter überlassen worden waren. Diese Unterlagen wurden dem Beteiligten zu 15)
auf sein Verlangen hin im Dezember 2004 wieder ausgehändigt, damit er die
Jahresabrechnungen für 2002 und 2003 erstellen konnte.
4
Mit Schreiben vom 01.02.2005 hat die Wohnungseigentümergemeinschaft unter
Fristsetzung bis zum 08.02.2005 die Herausgabe der Verwaltungsunterlagen verlangt.
Eine Herausgabe erfolgte jedoch trotz erneuter Fristsetzung bis zum 09.03.2005 in der
Folgezeit nicht.
5
Mit ihrem Antrag vom 05.10.2004 haben die Beteiligten zu 1) bis 14) von dem
Beteiligten zu 15) die Herausgabe der in der Formel des angefochtenen Beschlusses im
Einzelnen aufgeführten Unterlagen begehrt. Der Beteiligte zu 15) hat seine
Verpflichtung zur Herausgabe nicht bestritten, sich jedoch auf ein
Zurückbehaltungsrecht wegen ihm noch zustehender Verwaltervergütung und Auslagen
berufen.
6
Durch Beschluss vom 27.07.2005 hat das Amtsgericht den Beteiligten zu 15)
verpflichtet,
7
1. an die Antragsteller zu Händen der Verwalterin, Frau T, Am Dewesberg 1,
####1 I5,
8
die in seinem Besitz befindlichen Unterlagen betreffend die Verwaltung der
Wohnungseigentumsanlage C-Stiege-9 in ####2 S herauszugeben, und zwar
im einzelnen:
9
a. die Unterlagen betreffend die bei der Stadtsparkasse S für die
Eigentümergemeinschaft geführten Konten, insbesondere die Konten mit den
Nummern: XXXXXX und XXXXXX,
b. die Unterlagen betreffend die von dem Antragsgegner für die
Eigentümergemeinschaft geführten gerichtlichen Verfahren, insbesondere -
Amtsgericht Rheine 3 II 16/01, 3 II 13/02, 3 II 16/02, 3 II 4/03, 3 II 6/03, 3 II 8/03, 3 II
9/03, 3 II 13/03, 3 II 9/04, 3 III 12/04, 3 II 15/04, 3 II 19/04 und 3 II 23/04 sowie -
Landgericht Münster 3 T 67/02, 3 T 26/03, 3 T 66/03, 16 O 182/04, 16 O 99/04 und
11 O 202/04;
c. die Unterlagen betreffend die Buchhaltung der Eigentümergemeinschaft, die
Kontoauszüge der Wohnungseigentümer und der einzelnen Konten, Rechnungen,
Mahnungen, Entwurf des Wirtschaftsplans 2004, Schriftverkehr mit den
Eigentümern und Versicherungen, Schriftverkehr mit der Vorverwalterin O & V in
S, Schriftverkehr mit der W, Schriftverkehr mit der Stadt S, mit den Mietern des
Miteigentümers B, Schriftverkehr mit den Stadtwerken S und deren Anwälte,
Schriftverkehr mit dem Deutschen I6 als Gebäudeversicherer, diverse
Handwerkerrechnungen, Schriftverkehr mit Rechtsanwalt I4 betreffend die
Übernahme laufender Gerichtsverfahren der Eigentümergemeinschaft,
Einladungen zu Eigentümerversammlungen, zugehörige
Versammlungsprotokolle, Vollmachten der Eigentümer, Schriftverkehr mit den
Rechtsanwälten Laumann und anderen;
10
11
2.
12
den Antragstellern Abrechnung über die von ihm für die
Eigentümergemeinschaft geführten Bankkonten zu Händen der Verwalterin zu
erteilen.
13
Zur Begründung hat es im Kern ausgeführt, als ehemaliger Verwalter sei der Beteiligte
zu 15) zur Herausgabe der Verwaltungsunterlagen zeitnah verpflichtet, da diese im
Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft stünden und der Verwalter die
Unterlagen nur treuhänderisch verwaltet habe. Dies gelte auch für die Kontounterlagen,
da der Verwalter insoweit nicht aus eigenem Recht, sondern nur in eigenem Namen für
die Gemeinschaft gehandelt habe. Dem Beteiligten zu 15) stehe auch kein
Zurückbehaltungsrecht wegen etwaiger Verwaltervergütungsansprüche an den
14
Unterlagen zu, da diese nicht in seinem Eigentum stünden. Der Anspruch auf
Abrechnung ergebe sich aus dem Verwaltervertrag, die Abrechnung sei auch ein Jahr
nach Beendigung des Verwalteramtes längst fällig.
Mit seiner hier gegen gerichteten sofortigen Beschwerde hat der Beteiligte zu 15)
zunächst das Ziel der Aufhebung des amtsgerichtlichen Beschlusses und der
Zurückweisung der Anträge der Beteiligten zu 1) bis 14) verfolgt. Sein im Wege des
Gegenantrags verfolgter Ausspruch auf Verpflichtung der Beteiligten zu 1) bis 14) zur
Zahlung einer noch offenstehenden Verwaltervergütung, gegenüber der die Beteiligten
zu 1) bis 14) – lediglich - ein Zurückbehaltungsrecht wegen der Erstellung der
Jahresabrechnung 2003 geltend gemacht hatten, ist nicht mehr Gegenstand des
Verfahrens der weiteren Beschwerde.
15
Nachdem der Beteiligte zu 15) am 29.07.2005 fünf Ordner mit Unterlagen der
Eigentümergemeinschaft an die neue Verwalterin gegen eine Empfangsquittung
ausgehändigt hatte, haben die Beteiligten hinsichtlich dieser Unterlagen
übereinstimmend die Hauptsache teilweise für erledigt erklärt. Um welche Unterlagen
es sich insoweit im Einzelnen handelt, ergibt sich aus dem Schriftsatz der Beteiligten zu
1) bis 14) vom 19.10.2005:
16
Im ersten Ordner befanden sich
17
Lohnunterlagen für Putzfrauen, die früher die Treppenhäuser der Anlage geputzt
haben
18
Im zweiten Ordner befanden sich
19
- Kontoauszüge der Volksbank N eG zum Konto Nr. XXXXXXXX vom 3.1. bis zum
18.12.2002 mit Anlagen zu Überweisungen; Kontoinhaberin war die ehemalige
Verwalterin O & V Hausverwaltungs-GmbH,
- Kontoauszüge der Stadtsparkasse S zu Konto Nr. XXXXXX, Kontoinhaber N, vom
2.9. bis 30.12.2002,
- diverse Rechnungen aus dem Jahre 2002 von Rechtsanwalt I4 (Kostenrechnungen)
, Firma F (Malerfirma) , Firma I3 (Elektriker) , Schornsteinfegerrechnungen,
Grundbesitzabgabenbescheide der Stadt S für das Jahr 2002, N & U (Winterdienst) ,
Firma C (Hausmeisterservice) , Deutscher I6 (Gebäudeversicherung und
Gebäudehaftpflichtversicherung),
- Kontoauszüge von Ausgabe-Konten, Jahresverbrauchsahrechnung der Stadtwerke
2003, techem-Abrechnung 2003, Entwurf einer Wohngeldabrechnung 2002,
Protokolle der Vorverwalterin O & V vom 13.4.2002, 5.2.2002, 15.12.2001, 9.5.2001,
15.3.2001, 14.2.2001, Protokoll zum Ortstermin am 9.10.2001, 7.6.2000,
20
Versicherungsscheine des Deutschen I6 über Gebäudeversicherung und
Gebäudehaftpflichtversicherung, Rechnungen von Herrn Dipl.-Ing. T2 wegen der
Erstellung einer neuen Teilungserklärung nebst Schriftverkehr hierzu, Mitteilungen
über fällige Abschläge der Stadtwerke S, Kontoauszüge der Eigentümer für die Zeit
vom 1.1. bis 2.10.2003.
Im dritten Ordner befanden sich
21
- Abrechnungsunterlagen und Schriftverkehr mit den einzelnen
Wohnungseigentümern, Teileigentümern und Miteigentümern,
- im wesentlichen die Einzelabrechnung der Firma t für das Jahr 2001,
- die Wohngeldabrechnung für das Jahr 2001, der Wirtschaftsplan für das Jahr 2002,
alle erstellt von der O & V Hausverwaltung,
- Einzelkontoauszüge der Eigentümer, Schriftverkehr der O & V mit einzelnen
Eigentümern, Mahnungen und Abschlagsrechnungen der Stadtwerke S.
22
Im vierten Ordner befanden sich
23
- Kontenblätter für die einzelnen Eigentümer für das Jahr 2004,
- Kopien von Kontoauszügen des Kontos Nr. XXXXXX der Stadtsparkasse S aus der
Zeit vom 2.1.2003 bis zum 11.11.2004 (mit Ausnahme des fehlenden Kontoauszuges
Nr. 14),
- Kopien von Kontoauszügen des Kontos Nr. XXXXXX der Stadtsparkasse S aus der
Zeit vom 2.4.2004 bis 30.12.2004 (die Seitenzahlen sind teilweise abgeschnitten, so
dass die Vollständigkeit der Kopien nicht festgestellt werden kann,
- Ausgabekontenblätter über Handwerkerrechnungen, Schornsteinfeger, techem,
Stadtwerke S, Einnahmekontenblätter der Eigentümer für die Jahre 2002, 2003 und
2004,
- Gerichtskostenrechnungen betreffend die Verfahren LG Münster 11 O 202/04, LG
Münster 4 O 113/04, LG Münster 16 O 99/04 (es handelt sich lediglich um Kopien der
Gerichtskostenrechnungen).
24
Der fünfte Ordner enthielt
25
- Schriftverkehr mit einer Firma C4 und deren Anwälten,
- Schriftverkehr mit der Stadt S (hauptsächlich Mahnungen wegen offener
Grundbesitzabgaben), mit den Stadtwerken und deren Anwälten, mit Herrn Dipl.-Ing.
T2,
- Grundbuchauszüge, Schriftverkehr und eine Ratenzahlungsvereinbarung mit der
Firma techem, Schriftverkehr und Bescheinigungen des Schornsteinfegers,
- eine Kostenaufstellung zur Vorbereitung für den Wirtschaftsplan 2004, eine
Saldenliste 2004 der Eigentümer sowie Einnahmekontoauszüge der Eigentümer,
- Abrechnung techem für 2003, Beitragsrechnung des Deutschen I6 für
Gebäudehaftpflichtversicherung und Gebäudeversicherung, Rechnung KSI Inkasso
wegen Rückstand der techem-Kosten, Zahlungsanforderung der Putzfrau,
- Kontoauszüge von Ausgabekonten, Kontoauszüge aus dem
Buchhaltungsprogramm, Einnahme/Überschussrechnung 2003, Liste mit
Stichpunkten zu einer Eigentümerversammlung, Kopien von Wirtschaftsplänen der
Vorverwalterin O & V für 2001.
26
Soweit die Hauptsache nicht teilweise für erledigt erklärt worden ist, hat der Beteiligte zu
15) beantragt, den Beschluss des Amtsgerichts Rheine vom 27.07.2005 aufzuheben
und die Anträge der Beteiligten zu 1) bis 14) zurückzuweisen. Dazu hat er die
Auffassung vertreten, ihm stehe an sämtlichen Unterlagen wegen seiner noch nicht
ausgeglichenen Verwaltervergütungsansprüche ein Zurückbehaltungsrecht zu.
27
Die Beteiligten zu 1) bis 14) sind der Beschwerde entgegengetreten. Sie haben geltend
gemacht, nicht genau zu wissen, welche Unterlagen der Antragsgegner jetzt noch im
Besitz habe. Dies könnten sie auch nicht vortragen, weil ihnen der genaue Inhalt der
Verwaltungsunterlagen, die während der Verwaltungstätigkeit des Antragsgegners für
die Gemeinschaft entstanden sind, nicht bekannt sei. Sie haben behauptet, jedenfalls
befänden sich bei dem Antragsgegner noch folgende Unterlagen:
28
sämtliche Originale der Kontounterlagen betreffend die beiden von ihm für die
Gemeinschaft geführten Konten XXXXXX und XXXXXX bei der Stadtsparkasse
Rheine, für die bisher nur Kopien vorgelegt wurden,
ein Wirtschaftsplan für das Jahr 2003 und die Wohngeldabrechnung für das Jahr
2003 nebst Unterlagen,
mit Ausnahme der erwähnten Gerichtskostenrechnungen jegliche Unterlagen über
die von dem Beteiligten zu 15) für die Antragsteller im selbst erteilten Auftrag
eingeleiteten und verlorenen Rechtsstreite,
alle Rechnungen und Belege zu den auf dem Konto 465161 der Stadtsparkasse
Rheine erfolgten Buchungen,
der Entwurf eines Wirtschaftsplans für das Jahr 2004,
sämtlicher Schriftverkehr mit den einzelnen Eigentümern über beschlossene
Sonderumlagen, insbesondere Schriftverkehr, in denen der Beteiligte zu 15)
Bankverbindungen mitgeteilt habe,
sämtliche ihm von den Wohnungseigentümern K und H aus der Anfangszeit der
29
sämtliche ihm von den Wohnungseigentümern K und H aus der Anfangszeit der
Eigentümergemeinschaft im Original anvertrauten Schriftstücke, - angefangen mit
der Bauzeit über den Erwerb der Eigentumseinheiten von Frau B2 durch Frau I2, -
die Ersteigerung durch den nachfolgenden Eigentümer B, - die seit fast 20 Jahren
nicht erfolgten Wohngeldzahlungen des Herrn B, - den mit Herrn B getroffenen und
von Herrn B nicht eingehaltenen Vereinbarungen, - Abberufung der Vorverwalterin
O & V Hausverwaltungs GmbH, - Protokolle der bis zur Übernahme durch den
Beteiligten zu 15) von der Vorverwalterin geleiteten Eigentümerversammlungen, -
Kopien der Schreiben an die W in E, - die alte Teilungserklärung, die neue
Teilungserklärung, - mehrere Schreiben von Herrn B an die Mieter, - Schreiben an
die Stadt Rheine, Schreiben von der Stadt Rheine,
jeglicher Schriftverkehr des Beteiligten zu 15) mit der O & V Verwaltung wegen
deren Abberufung und der Herausgabe der Akten von der O & V Hausverwaltung
an den Antragsgegner,
Schriftverkehr mit der W und/oder der H Bank, der Stadt Rheine, der
Stadtsparkasse Rheine, den Mietern von Herrn B, dem Amtsgericht S, dem
Landgericht Münster, dem Oberlandesgericht Hamm, der Gebäudeversicherung
Deutscher I6, mit Rechtsanwalt I4 wegen der Übernahme laufender
Gerichtsverfahren der Eigentümergemeinschaft,
Einladungen zu Eigentümerversammlungen, zugehörige unterschriebene
Protokolle der Eigentümerversammlungen, Anwesenheitslisten,
Schriftverkehr mit dem Amtsgericht Rheine wegen Anfechtung einzelner
Beschlüsse und mit den Eigentümern, sämtliche Unterlagen zu den vom
Beteiligten zu 15) geführten Gerichtsverfahren, Schriftsätze, Terminsladungen,
Kostenfestsetzungsbeschlüsse,
sämtliche Original-Belege zu den vom Beteiligten zu 15) für die Gemeinschaft
gezahlten Gerichtskosten, insbesondere zum Rechtsstreit LG Münster 11 O 202/04
in Höhe von Euro 657,00 abgebucht am 8.7.2004, zum Rechtsstreit LG Münster 4
O 113/04 in Höhe von weiteren Euro 657,00 abgebucht am 5.4.2004, zum
Rechtsstreit LG Münster 16 O 99/04 in Höhe von Euro 543,00 abgebucht am
5.4.2004, zugunsten der Justizkasse Berlin für ein nicht identifizierbares Verfahren
in Höhe von Euro 12,78 abgebucht am 26.3.2004.
30
Hierzu hat der Beteiligte zu 15) mit Schriftsätzen vom 21.11.2005 und 15.12.2005
erwidert, die Ausführungen würden bestritten, soweit sie nicht ausdrücklich zugestanden
worden seien. Bei den angeblich fehlenden Unterlagen handele es sich um
Anwaltskorrespondenz, so bei den Anderkonten. Da diese von ihm als Anwalt
eingerichtet worden seien, stünden nur ihm die Originale zu. In Bezug auf die
Kontoauszüge bestätigten die Beteiligten zu 1) bis 14) selbst, über sämtliche Kopien
dieser Kontoauszüge zu verfügen. Eine schriftliche Korrespondenz zwischen ihm und
den Beteiligten zu 1) bis 14) habe es nicht gegeben. Die Beteiligten zu 1) bis 14) seien
zu allen Vorgängen der Verwaltung mehr als üblich informiert worden. So hätten
zwischen den Eigentümerversammlungen regelmäßig Informationsabende
stattgefunden, an denen er die Beteiligten zu 1) bis 14) über die aktuellen
Verfahrensstände sowie sonstige das Objekt betreffende Vorgänge, soweit sie von
Belang seien, unterrichtet habe. In diesem Rahmen seien sie über die Strafanzeige
gegen Herrn B und die Klagen beim Landgericht Münster informiert worden. In diesem
Zusammenhang sei der Vortrag der Beteiligten zu 1) bis 14), er habe die Abrechnung
2002 und 2003 nicht erstellt, geradezu exemplarisch dafür, dass sie wider besseres
31
Wissen behaupteten, von ihm nicht unterrichtet worden zu sein. Die
Verwaltungsvorgänge, die sich noch bei ihm befänden, seien für ihn ausschließlich
unter dem Gesichtspunkt der noch offenen Vergütung, ansonsten absolut ohne jegliches
Interesse. Im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am 20.12.2005
erklärte der Beteiligte zu 15), die Verwaltungsunterlagen seien sämtlich an die neue
Verwalterin angegeben worden, er könne jedoch nicht ausschließen, dass sich bei ihm
nicht doch das ein oder andere Original befinde. Dies sei ihm aber nicht bekannt, er
werde es jedoch überprüfen. Er sei bereit, etwaige Unterlagen bis zum 20.01.2006
herauszugeben. Mit Schriftsatz vom 20.01.2006 teilte der Beteiligte zu 15) dem
Landgericht mit, abgesehen von
seinen Handakten zu den gerichtlichen Verfahren,
den Original-Kontoauszügen des von ihm eingerichteten Kontos und
der Protokolle der Eigentümerversammlungen
32
33
befänden sich bei ihm keine Unterlagen mehr.
34
Mit Schriftsatz vom 17.02.2006 haben die Beteiligten zu 1) bis 14) zu den Ausführungen
des Beteiligten zu 15) Stellung genommen und dabei ausgeführt, bei dem Beteiligten zu
15) befänden sich nach dessen eigenem Vorbringen noch folgende Unterlagen:
35
• sämtliche Originale der Kontoauszüge der während der
Verwaltungstätigkeit für die Eigentümergemeinschaft geführten Bankkonten,
von denen den Antragsgegnern entsprechend der konkreten Darlegung der
Antragsteller im Schriftsatz vom 19.10.2005 keine vollständigen Kopien
vorliegen,
36
• die Protokolle der während der Verwaltungstätigkeit des Antragsgegners
durchgeführten und von ihm geleiteten Eigentümerversammlungen
(diesbezüglich liegen den Antragstellern bisher nur Kopien vor, die weder
von dem Antragsgegner noch von einem Wohnungseigentümer
unterschrieben worden sind),
37
• der Wirtschaftsplan für das Jahr 2003,
38
• die Wohngeldabrechnung für das Jahr 2003,
39
• sämtliche Unterlagen über die von dem Antragsgegner für die
Eigentümergemeinschaft geführten Gerichtsverfahren,
40
• alle Rechnungen und Belege zu den auf dem Konto XXXXXX der
Stadtsparkasse Rheine erfolgten Buchungen,
41
• der gesamte Schriftverkehr des Antragsgegners mit einzelnen
Wohnungseigentümern,
42
• alle schriftlichen Informationen der Wohnungseigentümer K und H an den
Antragsgegner,
43
• sämtliche Protokolle der vor der Amtszeit des Antragsgegners
durchgeführten Eigentümerversammlungen, die dem Antragsgegner im
Original vorliegen,
44
• Kopien der Schreiben an die W in E,
45
• die geltende Teilungserklärung,
46
• die beabsichtigte neue Teilungserklärung,
47
• sämtlicher Schriftverkehr mit der Stadt Rheine,
48
• sämtlicher Schriftverkehr des Antragsgegners mit der Vorverwalterin O & V
GmbH,
49
• sämtlicher Schriftverkehr der Westhyp und der H Bank,
50
• sämtlicher Schriftverkehr mit der Gebäudeversicherung (Deutscher I6),
51
• sämtlicher Schriftverkehr mit Rechtsanwalt I4 wegen der Übernahme
taufender Gerichtsverfahren wegen der Gemeinschaft,
52
• sämtliche Anwesenheitslisten für die vor und während der Amtszeit des
Antragsgegners durchgeführten Eigentümerversammlungen,
53
• sämtliche Originale der Kostenbelege der für die vom Antragsgegner für die
Gemeinschaft geführten Gerichtsverfahren.
54
Hierzu hat der Beteiligte zu 15) sich nicht mehr geäußert.
55
Mit Beschluss vom 02.05.2006 hat das Landgericht die sofortige Beschwerde des
Beteiligten zu 15) gegen den Beschluss des Amtsgerichts vom 27.07.2005 mit der
Maßgabe zurückgewiesen,
56
"dass der Beteiligte zu 15) über die in der Formel des Beschlusses vom
27.07.2005 aufgeführten Unterlagen hinaus - soweit diese nicht entsprechend
dem Inhalt des Schriftsatzes vom 19.10.2005 - in Anlage diesem Beschluss
beigefügt - bereits herausgegeben worden sind - folgende weitere Unterlagen
an die Beteiligten zu 1. herauszugeben hat:
57
den Wirtschaftsplan und die Wohngeldabrechnung für 2003 die geltende
Teilungserklärung
58
die beabsichtigte neue Teilungserklärung."
59
Die Gerichtskosten der Verfahren beider Instanzen und die außergerichtlichen Kosten
der Beteiligten zu 1) bis 14) hat es dem Beteiligten zu 15) auferlegt.
60
Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten
zu 15) vom 29.05.2006, die er mit Schriftsatz vom 02.10.2006 begründet hat, und mit der
er sich nicht gegen die Zurückweisung seines Gegenantrags wendet.
61
II.
62
Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 27, 29 FGG, 45 Abs. 1 WEG statthaft
sowie form- und fristgerecht eingelegt worden. Die Beschwerdebefugnis des Beteiligten
zu 15) ergibt sich daraus, dass seine erste Beschwerde ohne Erfolg geblieben ist.
63
In der Sache hat die weitere Beschwerde nur insoweit Erfolg, als das Landgericht den
Beteiligten zu 15) verpflichtet hat, den Wirtschaftsplan und die Wohngeldabrechnung für
2003 herauszugeben. Denn die Herausgabe dieser Unterlagen hatten die Beteiligten zu
1) bis 14) mit ihrem Antrag vom 01.02.2005 nicht begehrt, vielmehr haben sie
ausdrücklich mit Schriftsatz vom 16.12.2005 klargestellt, dass insoweit kein Antrag
gestellt worden sei. Sie haben lediglich gegenüber dem Antrag des Beteiligten zu 15)
auf Zahlung der Verwaltervergütung ein Zurückbehaltungsrecht mit den Ansprüchen auf
Erstellung und Herausgabe des Wirtschaftsplans und der Wohngeldabrechnung für
2003 geltend gemacht. Hierüber brauchte das Landgericht aber nicht zu entscheiden,
nachdem es den Antrag auf Zahlung der Verwaltervergütung als unzulässig verworfen
hatte.
64
Im Übrigen hält die Entscheidung des Landgerichts einer rechtlichen Überprüfung stand,
§ 27 FGG.
65
Die Wohnungseigentümer können von dem Beteiligten zu 15) als ihren ehemaligen
Verwalter gem. den §§ 675, 666, 259, 260 BGB und 675, 667 BGB Herausgabe der im
Tenor des Senatsbeschlusses zu Ziffer I. genannten Unterlagen verlangen. Denn für
eine ordnungsgemäße Verwaltung einer Wohnungs- und Teileigentumsanlage ist es
unerlässlich, über die herausverlangten Unterlagen zu verfügen. Dabei kommt es nicht
darauf an, ob der Beteiligte zu 15) die streitigen Unterlagen als Verwalter oder als
Rechtsanwalt besessen hat. Der Besitz ist eine tatsächliche Sachherrschaft und kann
nur einheitlich ausgeübt werden. Besitz ist die vom Verkehr anerkannte tatsächliche
Herrschaft einer Person über eine Sache (§ 854 Abs. 1 BGB). Da nicht anzunehmen ist,
dass der Beteiligte zu 15) die ihm übertragenen Aufgaben als Verwalter nicht
ordnungsgemäß ausführen wollte, ist davon auszugehen, dass er mit der Übernahme
der Verwaltung zugleich auch den Willen hatte, die streitigen Unterlagen für die
einzelnen Wohnungseigentümer zu besitzen. Er ist deshalb verpflichtet, sämtliche im
Rahmen der Verwaltertätigkeit erhaltenen Unterlagen, auch soweit sie die
Geltendmachung von Ansprüchen betreffen, an die Wohnungseigentümer
herauszugeben. Sämtliche herausverlangten Unterlagen sind zur Überprüfung der
Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung des ausgeschiedenen Verwalters und/oder zur
ordnungsgemäßen Fortführung der Verwaltung erforderlich. Nur durch Einsichtnahme in
die Unterlagen können die Wohnungseigentümer und die von ihnen beauftragte
Nachfolgeverwalterin feststellen, ob und in welchem Umfang ihnen noch Ansprüche
gegen Wohnungseigentümer, gegen Dritte oder den ehemaligen Verwalter zustehen.
66
Soweit der Beteiligte zu 15) in seiner Eigenschaft als Verwalter für die
Wohnungseigentümergemeinschaft für diese anwaltlich tätig geworden ist, hat er
notwendigerweise im Rahmen des geschlossenen Verwaltervertrages auch die zur
Geltendmachung von Ansprüchen erforderlichen Unterlagen in Besitz gehabt. Ohne
67
diese Unterlagen wäre ihm eine sachliche Bearbeitung und damit eine
ordnungsgemäße Verwaltung nicht möglich gewesen. Er hat somit die entsprechenden
Unterlagen als Verwalter "zur Ausführung des Auftrags" im Sinne des § 667 BGB
erhalten, wobei lediglich eine formelle Besitzübertragung vom Anwalt auf den Verwalter
wegen der Personenidentität nicht erforderlich war. Auf die Eigentumsverhältnisse
hinsichtlich der einzelnen Unterlagen kommt es nicht an (Senat OLGZ 1988, 29 = NJW-
RR 1988, 268).
Zu Unrecht rügt die weitere Beschwerde, das Landgericht habe erhebliches Vorbringen
des Beteiligten zu 15) betreffend seinen Besitz an den herausverlangten Unterlagen
übergangen. Bei diesen Unterlagen handelt es sich seiner Art nach sämtlich um solche,
die die Verwaltertätigkeit des Beteiligten zu 15) in dem Zeitraum seiner
Verwalterbestellung betreffen, an denen er also ursprünglich Besitz begründet haben
muss. Den Ausschluss des Herausgabeanspruchs wegen Unmöglichkeit (§ 275 Abs. 1
BGB) infolge des Verlustes des Besitzes einzelner Unterlagen in substantiierter Weise
darzustellen, oblag daher dem Beteiligten zu 15) selbst, der insoweit darlegungs- und
beweispflichtig ist (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 66. Aufl., § 275, Rn. 34). Der Beteiligte
zu 15) hat nicht in Abrede gestellt, dass er diejenigen Verwaltungsunterlagen, die er im
September 2004 der Beteiligten zu 13) zunächst übergeben hatte, auf sein eigenes
Betreiben von dieser im Dezember 2004 wieder zurückerhalten hat. Die Beteiligten zu
1) bis 14) haben ferner in ihrem Schriftsatz vom 19.10.2005 minutiös dargestellt, welche
Unterlagen sich in den Ende Juli 2005 von dem Beteiligten zu 15) zurückgegebenen
Aktenordnern befunden haben und welche Verwaltungsunterlagen sich danach
weiterhin im Besitz des Beteiligten zu 15) befinden müssen. Letzterer ist dieser
Darstellung konkret nicht entgegengetreten, hat sich vielmehr auf die Erklärungen
beschränkt
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- (Termin vor dem Landgericht vom 20.12.2005) er könne nicht ausschließen, dass
sich bei ihm noch das eine andere Original befinde,
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- (Schriftsatz vom 20.01.2006) bei ihm befänden sich lediglich noch
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- Handakten zu gerichtlichen Verfahren,
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- Original-Kontoauszüge zu den von ihm geführten "Anderkonten",
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- Protokolle der Eigentümerversammlungen.
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Einen Grund für den Verlust der weiteren in dem Schriftsatz der Antragsteller vom
19.10.2005 genannten Unterlagen hat der Beteiligte zu 15) nicht genannt. Ohne ein von
außen einwirkendes Ereignis (bspw. Brand oder Einbruch in die Räume,
Unterschlagung) ist jedoch nicht nachvollziehbar, wie schriftliche Unterlagen in einem
solch erheblichen Umfang in einem Anwaltsbüro spurlos verschwinden können, zumal
der Beteiligte zu 15) selbst nicht vorgetragen hat, welche Maßnahmen zum Zweck der
Nachforschung zum Verbleib der Unterlagen er angeordnet bzw. durchgeführt hat. Das
Vorbringen des Beteiligten zu 15) ist daher insgesamt diffus geblieben und konnte unter
Berücksichtigung der ihm selbst obliegenden Substantiierungslast bei verständiger
Würdigung dem Landgericht auch im Rahmen der Amtsermittlungspflicht (§ 12 FGG)
keinen Anlass zu weiterer Beweiserhebung geben.
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Bei dieser Sachlage kommt es nicht mehr auf die streitige Rechtsfrage an, ob nach dem
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Wegfall des § 283 BGB a.F. noch die Rechtsprechung des RG und BGH Bestand hat,
wonach ein Schuldner auch ohne Beweiserhebung über die Unmöglichkeit zur Leistung
verurteilt werden könne, sofern feststehe, dass der Schuldner die etwaige Unmöglichkeit
zu vertreten hat (vgl. RGZ 54, 28; 107, 18; BGH NJW 1974, 1554).
Zu Recht hat das Landgericht auch angenommen, dass dem Beteiligten zu 15)
gegenüber dem Anspruch auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen (§§ 667, 675
BGB) kein Zurückbehaltungsrecht wegen noch offener Honoraransprüche zusteht. Nach
§ 273 Abs. 1 BGB kann ein Schuldner, dem aus demselben Rechtsverhältnis, auf dem
seine Verpflichtung beruht, ein fälliger Anspruch gegen den Gläubiger zusteht, ein
Zurückbehaltungsrecht geltend machen, sofern nicht aus dem Schuldverhältnis sich
etwas anderes ergibt. Vorliegend liegt ein in § 273 Abs. 1 BGB vorgesehener
Ausnahmefall aufgrund der Natur des Schuldverhältnisses vor. Der Beteiligte zu 15) hat
als Verwalter die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer treuhänderisch
wahrgenommen (Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 27 Rn. 1). Er hat daher die
Verwaltungsunterlagen, auf deren Besitz die Gemeinschaft zur Aufrechterhaltung ihres
Rechnungswesens angewiesen ist, treuhänderisch erlangt. Aus dem Inhalt des
Rechtsverhältnisses ergab sich daher für ihn die Verpflichtung, die Unterlagen jederzeit
zur Verfügung der Gemeinschaft zu halten. Er kann daher nicht als Druckmittel zur
Begleichung seiner Honoraransprüche die Geschäftsunterlagen der
Wohnungseigentümergemeinschaft wegen des damit verbundenen Eingriffs in deren
Verwaltungstätigkeit verwenden (vgl. RGZ 160, 53, 59; BGH NJW 1997, 2944, 2945 =
LM BGB § 273 Nr. 51; Palandt/Heinrichs, BGB, 66. Aufl., § 273 Rn. 17).
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Ohne Rechtsfehler haben die Vorinstanzen den Beteiligten zu 15) auf den Antrag der
Beteiligten zu 1) bis 14) zur Rechnungslegung über die von ihm geführten Bankkonten
verpflichtet. Der Anspruch der Beteiligten zu 1) ergibt sich aus § 28 Abs. 4 WEG und
dient gerade der Kontrolle des ausgeschiedenen Verwalters.
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Ein Erlöschen des Anspruchs auf Rechnungslegung infolge eines
Eigentümerbeschlusses, durch den die Jahresabrechnung nebst Einzelabrechnungen
(§ 28 Abs. 5 WEG) genehmigt und dem Verwalter danach für einzelne Wirtschaftsjahre
Entlastung erteilt worden ist, lässt sich nach dem eigenen Vorbringen des Beteiligten zu
15) nicht feststellen. Sein Hinweis auf den Wohnungseigentümern übersandte
"Wohngeldabrechnungen" ist im Hinblick auf das in § 28 WEG verpflichtend
vorgesehene Abrechnungssystem der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht
erheblich. Sofern der Beteiligte zu 15) zur Erstellung der Rechnungslegung Unterlagen
benötigt, die er bereits herausgegeben hat, müssen sie ihm kurzfristig (ggf. in Kopie)
zurückgegeben werden. Der Senat hat entsprechend dem erklärten Begehren der
Antragsteller zur Klarstellung hinzugefügt, dass sich die Verpflichtung des Beteiligten zu
15) zur Rechnungslegung auf den Zeitraum seiner Verwaltertätigkeit vom 01.09.2002
bis zum 30.07.2004 beschränkt.
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Der Ausspruch des Herausgabeanspruchs in der Fassung durch den Tenor der
landgerichtlichen Entscheidung begegnet entsprechend dem insoweit zutreffenden
Hinweis der weiteren Beschwerde allerdings Bedenken unter dem Gesichtspunkt der
erforderlichen Bestimmtheit der herauszugebenden Unterlagen als Voraussetzung für
eine Zwangsvollstreckung aus der Entscheidung (§§ 45 Abs. 3 WEG, 883 ZPO).
Grundsätzlich kann allerdings in einem zur Zwangsvollstreckung dienenden
Entscheidungssatz eines Urteils oder Beschlusses auf eine beschreibende Unterlage
Bezug genommen werden, die als Bestandteil mit der Entscheidung verbunden und mit
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dieser zusammen ausgefertigt werden muss. Fehlt – wie hier – die in Bezug
genommene Anlage, handelt es sich lediglich um einen Ausfertigungsfehler, der nur die
Zwangsvollstreckung berührt (BGH NJW 1986, 192, 197; Musielak/Lackmann, ZPO, 3.
Aufl., § 704, Rn. 6). Indessen kann eine solche beschreibende Bezugnahme nur dann
ausreichen, wenn der in Bezug genommene Text seinerseits denjenigen Anforderungen
genügt, die an die Bestimmtheit der Bezeichnung des zugesprochenen Anspruchs im
Entscheidungssatz zu stellen sind. Dies ist hier im Hinblick auf den im Tenor der
landgerichtlichen Entscheidung in Bezug genommenen Schriftsatz der Beteiligten zu 1)
bis 14) vom 19.10.2005 nicht der Fall. Durch die Bezugnahme auf diesen insgesamt aus
18 Blatt bestehenden Schriftsatz hat die Kammer die von ihr im Hinblick auf die
Teilerledigung im Erstbeschwerdeverfahren vorgenommene Einschränkung des
Verpflichtungstenors der amtsgerichtlichen Entscheidung zum Ausdruck bringen wollen.
Im Rahmen der Zwangsvollstreckung müsste der Gerichtsvollzieher nunmehr in eine
Prüfung eintreten, in welchem Umfang im Einzelnen der Verpflichtungsausspruch des
Amtsgerichts durch die im Schriftsatz vom 19.10.2005 angezeigte Teilerledigung
eingeschränkt worden ist. Dass diese Vorgehensweise zu für den Gerichtsvollzieher
nicht zu lösenden Zweifeln führen kann, zeigt sich auch daran, dass die weitere
Darstellung der Antragsteller in diesem Schriftsatz zu den auch nach Teilerledigung
weiterhin fehlenden Verwaltungsunterlagen im Tenor der Entscheidung des
Landgerichts jedenfalls ausdrücklich nicht in Bezug genommen worden ist. Das
Landgericht hätte deshalb aus der Sicht des Senats diejenigen Unterlagen, die nach
Teilerledigung weiterhin noch Gegenstand des zugesprochenen Herausgabeanspruchs
sind, in seiner Entscheidung selbst abschließend auflisten müssen. Indessen erschließt
sich aus dem Zusammenhang des Vorbringens der Beteiligten und der wiederholten
mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht mit Deutlichkeit, dass die Kammer in der
Sache die Verpflichtung des Beteiligten zu 15) unter Berücksichtigung der
Teilerledigung in dem Umfang hat aufrecht erhalten wollen, in dem die Beteiligten zu 1)
bis 14) in ihrem Schriftsatz vom 19.10.2005 und zuletzt in dem vom 17.02.2006
diejenigen Verwaltungsunterlagen bezeichnet haben, deren Herausgabe sie auch
weiterhin begehren. Insoweit ist deshalb lediglich eine Klarstellung des
Entscheidungssatzes erforderlich, die auch das Rechtsbeschwerdegericht vornehmen
kann und dementsprechend der Senat in Ziff. I. seines Beschlusstenors ausgesprochen
hat.
Da das Rechtsmittel im Wesentlichen nicht erfolgreich ist, entspricht es der Billigkeit, die
Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde dem Beteiligten zu 15)
aufzuerlegen, § 47 Satz 1 WEG. Im Hinblick auf die nach § 47 Satz 2 WEG zu treffende
Entscheidung über die außergerichtlichen Kosten folgt der Senat der in
Wohnungseigentumssachen anzuwendenden Regel, dass jeder Beteiligte seine Kosten
zu tragen hat und eine Kostenerstattung nur ausnahmsweise stattfindet. Diese
gesetzliche Bewertung hat aber ihre maßgebliche Grundlage im
Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer (MünchKommBGB/Engelhardt, 4.
Aufl., § 47 WEG Rn. 7). Dies kommt hier jedoch nicht zu tragen, weil es hier um
Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen ihren ehemaligen Verwalter geht. Es
entspricht daher der Billigkeit, dass der im Wesentlichen auch im Verfahren der weiteren
Beschwerde erfolglose Beteiligte zu 15) den übrigen Beteiligten die ihnen im Verfahren
der weiteren Beschwerde entstandenen Auslagen zu erstatten hat.
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Die mit dem Landgericht übereinstimmende Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf
§ 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.
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