Urteil des OLG Hamm vom 01.03.2001
OLG Hamm: immobilie, widerruf, kündigung, kaufvertrag, kaufpreis, kapitalanlage, beratungsvertrag, unterzeichnung, grundbuch, gebäude
Oberlandesgericht Hamm, 22 U 92/00
Datum:
01.03.2001
Gericht:
Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper:
22. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
22 U 92/00
Vorinstanz:
Landgericht Bielefeld, 6 O 378/99
Tenor:
Die Berufung des Klägers gegen das am 28. März 2000 ver-kündete
Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Biele-feld wird
zurückgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Kläger wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 20.000,00 DM abzu-wenden, wenn
nicht die Beklagte vor der Vollstreckung in gleicher Höhe leistet. Der
Beklagten wird nachgelassen, die Sicherheit auch durch
selbstschuldnerische Bürgschaft einer Großbank, Sparkasse oder
Genossenschaftsbank zu er-bringen.
Die Beschwer des Klägers übersteigt 60.000,00 DM.
Tatbestand:
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Im November 1993 rief eine Mitarbeiterin der Beklagten – die Zeugin T – beim Kläger an
und sprach diesen im Rahmen des Gesprächs darauf an, ob er Interesse am Erwerb
einer
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Eigentumswohnung als Kapitalanlage habe. Der genaue Inhalt des Gesprächs ist
zwischen den Parteien streitig. Insbesondere ist streitig, ob der Immobilienerwerb dem
Kläger ausdrücklich als besonders geeignete Form der Altersvorsorge angeboten
wurde.
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Nachdem der Kläger grundsätzlich Interesse gezeigt hatte, kam es am 29. November
1993 zu einem Beratungsgespräch zwischen der Zeugin T und dem Kläger in dessen
Wohnung. Dabei übergab die Zeugin T dem Kläger zum einen einen Zettel mit der
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Überschrift "Vermögensbildung durch Sachwertanlage – Eigentum erwerben zur
Altersvorsorge". Wegen des genauen Inhalts wird auf die zu den Akten gereichte Kopie
Blatt 14 verwiesen. Zum anderen füllte sie im Beisein des Klägers eine
"Musterrentabilitätsberechnung" für den Fall des Erwerbs einer ca. 80 m² großen
Wohnung aus. Ausgehend von einem Gesamtkaufpreis von 151.200,00 DM und einem
einsetzbaren Eigenkapital von 9.200,00 DM legte sie dabei einen Finanzierungbedarf
von 142.000,00 DM zugrunde. Bei einem angesetzten Nominalzinssatz von 7,95 % und
einer Zinsfestschreibung von 8 Jahren errechnete sie eine monatliche Zinsbelastung
von 941,00 DM. Nach der Musterberechnung sollte die Tilgung des
Finanzierungsdarlehens durch 2 Bausparverträge mit einer monatlichen Belastung von
107,00 DM erfolgen. Unter Berücksichtigung von Mieteinnahmen abzüglich
Verwalterkosten in Höhe von 520,00 DM, des Arbeitgeberanteils an den
vermögenswirksamen Leistungen in Höhe von 78,00 DM sowie steuerlicher Vorteile
errechnete sie eine monatliche Unterdeckung von 283,00 DM. Wegen der Einzelheiten
der Berechnung wird auf die Musterrentabilitätsberechnung Blatt 15 der Akten
verwiesen.
Um den in Aussicht genommenen Eigenkapitalanteil zu realisieren kündigte der Kläger
auf Anraten der Zeugin T an demselben Tag einen bei der D Bausparkasse
bestehenden
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Bausparvertrag, woraufhin ihm ein Betrag in Höhe von 4.221,75 DM ausgezahlt wurde.
Ferner kündigte er zwei Lebensversicherungsverträge bei der B, worauf insgesamt
9.259,20 DM ausbezahlt wurden.
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Im weiteren Verlauf des Gespräches unterzeichnete der Kläger ferner einen "Auftrag"
zur Vorbereitung des Erwerbs einer 80 m² großen Wohnung zum Kaufpreis von
151.200,00 DM als Kapitalanlage sowie zwei Bausparverträge bei der C Bausparkasse
mit einer Bausparsumme von jeweils 71.000,00 DM. Wegen der Einzelheiten des
"Auftrages" und der Bausparverträge wird Blatt 28 bis 30 der Akten verwiesen.
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Am folgenden Tag, also am 30. November 1993, unterzeichnete der Kläger einen
"Besuchsauftrag Nr. 6725", in dem die Angaben zur Finanzierung über ein
Vorausdarlehen und die Tilgung durch die aufeinanderfolgende Ansparung von zwei
Bausparverträgen entsprechend der Angaben in der Musterrentabilitätsberechnung
wiederholt wurden und ein Hinweis auf einen Mietpool enthalten war. Wegen des
genauen Inhalts des Besuchsauftrages wird auf Blatt 62 der Akten verwiesen.
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Unmittelbar vor dem für den 2. Dezember 1993 vereinbarten Notartermin zur
Beurkundung des Kaufvertrages schloß der Kläger mit der Firma L mbH, vertreten durch
den Zeugen I, einen "Vertrag über Einziehung und Verwendung von Mieteinnahmen", in
desen § 2 Ziffer 1, Abs. 3 es heißt:
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"Danach beauftragt der Erwerber den Verwalter, aus den eigehenden Mieten eine
Instandhaltungsrücklage für das Sondereigentum zu bilden, aus der gemeinsam
mit den anderen
10
Teilnehmern am Mietpool Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen für
das Sondereigentum bestritten werden. Nicht durch Rücklagen gedeckte
Aufwendungen werden anteilig dem Mietpool analog dieses Vertrages belastet."
11
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vertrages wird auf Blatt 40 bis 41 der Akten
verwiesen.
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Ebenfalls vor Beurkundung des Kaufvertrages unterzeichnete der Kläger einen weiteren
"Besuchsauftrag", der ebenfalls Angaben zur beabsichtigten Finanzierung enthielt.
Wegen der Einzelheiten wird auf Blatt 62 der Akten verwiesen. Ob im Zeitpunkt der
Unterzeichnung des "Besuchsauftrages" durch den Kläger der unter Ziffer 6 enthaltene
Zusatz, wonach auf einen möglichen Verlust im Falle des Verkaufs der Immobilie
hingewiesen wurde, bereits in dem, dem Kläger vorgelegten Formular enthalten war, ist
zwischen den Parteien streitig.
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Im Anschluß an das Gespräch mit dem Zeugen I schlossen die Parteien – die Beklagte
insoweit vertreten durch den Zeugen I – noch am 2. Dezember 1993 den mit der
Urkunde des Notars P in H (Urk.-Nr. ##/1993) beurkundeten Kaufvertrag über den im
Klageantrag bezeichneten Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an
der Wohnung im dritten Obergeschoß hinten links im Gebäude X-Str., eingetragen im
Wohnungsgrundbuch von C2. Der Kaufpreis betrug 151.200,00 DM, wobei die Beklagte
sich in § 8 des Kaufvertrages verpflichtete, sämtliche Kosten des Vertrages und seiner
Durchführung einschließlich der Grunderwerbssteuer zu tragen. Wegen der
Einzelheiten des Kaufvertrages wird auf Blatt 33 bis 39 verwiesen.
14
Am 13. Dezember 1993 unterzeichnete der Kläger den ihm von der C Bausparkasse
zugesandten Darlehensvertrag über das Vorausdarlehen in Höhe von 142.000,00 DM;
aus diesem ergab sich die Tilgung des Darlehens durch zwei hintereinander
geschaltete Bausparverträge. Auch war aus dem Darlehensvertrag ersichtlich, daß die
Ansparraten der Bausparverträge sich jeweils im drei-Jahres-Rhythmus erhöhten.
Wegen der Einzelheiten wird auf Blatt 44 bis 48 der Akten verwiesen. Der
Darlehensbetrag wurde daraufhin von der C Bausparkasse an die Beklagte ausgezahlt.
Vereinbarungsgemäß wurde zudem zur Sicherung der Darlehensforderung eine
Grundschuld zu Lasten des verkauften Objekts im Grundbuch eingetragen.
15
Mit Schreiben vom 13. Januar 1994 teilte die C dem Kläger mit, daß seine monatliche
Gesamtbelastung aus dem Darlehen 1.047,24 DM betrage, wobei sich nach Abzug der
von den Mietern der Wohnung gezahlten Miete sowie der vermögenswirksamen
Leistungen eine Eigenbelastung des Klägers von monatlich 489,24 DM ergab.
16
Während des laufenden Verfahrens hat der Kläger mit Schriftsatz vom 9. November
1999 den Widerruf "sämtlicher mit der Beklagten geschlossenen Verträge" nach dem
Haustürwiderrufsgesetz erklärt.
17
Der Kläger hat die Ansicht vertreten, die Beklagte habe ihre vertraglichen
Nebenpflichten bzw. Pflichten aus einem selbständigen Beratungsvertrag verletzt.
Deshalb sei sie zur Rückabwicklung des Kaufvertrages vom 2. Dezember 1993
verpflichtet. Die von der Beklagten vor Abschluß des Vertrages im Hinblick auf die
Finanzierung des Kaufpreises gemachten Angaben seien zum Teil falsch, zum Teil
unvollständig. Der Arbeitgeberanteil an den vermögenswirksamen Leistungen betrage
nicht 78,00 DM sondern lediglich 52,00 DM. Die in der Musterrentabilitätsberechnung
aufgeführte Höhe der Ansparrate für die Bausparverträge sei unrichtig. Insoweit hat er
allerdings eingeräumt, daß er vor Abschluß des Kaufvertrages von der Zeugin T darauf
hingewiesen worden ist, daß sich die Ansparrate im Laufe der Zeit erhöht.
18
Zudem sei ihm verschwiegen worden, daß auf Grund des Alters der Immobilie das
Risiko von zusätzlich aufzubringenden Instandhaltungskosten bestehe. Dazu hat er
behauptet, er habe für die Jahre 1997 und 1998 für die Instandhaltung der Immobilie
insgesamt 2.304,80 DM an den Verwalter zahlen müssen. Ferner hat er behauptet,
weder auf das Risiko eines möglichen Wertverlustes im Falle des Wiederverkaufs der
Wohnung hingewiesen noch über den der Finanzierung zugrunde liegenden
Effektivzinssatz aufgeklärt worden zu sein.
19
Ferner hat er die Ansicht vertreten, die Beklagte habe ihm eine für seine Zwecke nicht
geeignete Finanzierung angeraten und dadurch ihre vertraglich übernommenen
Pflichten verletzt. Die von der Beklagten angeratene Finanzierung durch ein
Vorausdarlehen und zwei hintereinander geschaltete Bausparverträge sei gegenüber
einer – auf Grund seiner Vermögensverhältnisse ohne weiteres möglichen –
Finanzierung über ein Hypothekendarlehen im Hinblick auf den Gesamtaufwand
wesentlich ungünstiger. Auf andere günstigere Möglichkeiten der Finanzierung hätte die
Beklagte hinweisen müssen.
20
Auch die Kündigung des bestehenden Bausparvertrages bei der D sowie der
Lebensversicherungen sei unsachgemäß gewesen. Schließlich sei die Art der
angebotenen Finanzierung auf Grund ihrer Laufzeit bis ins Jahr 2025 - also bis zu
seinem
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69. Lebensjahr – für seine Zwecke ungeeignet gewesen. Dazu hat er behauptet, ihm sei
der Immobilienerwerb von der Zeugin T ausdrücklich zum Zwecke einer zusätzlichen
Altersversorgung empfohlen worden. Dieser Zweck werde nicht erreicht, wenn er bis
weit ins Rentenalter Zahlungen leisten müsse.
22
Zudem sei die Wohnung ihren Preis nicht wert gewesen. Der Verkehrswert der
Wohnung habe im Zeitpunkt des Vertragsschlusses allenfalls 130.000,00 DM betragen.
23
Bei ordnungsgemäßer Aufklärung hätte er vomm Abschluß des Kaufvertrages Abstand
genommen.
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Er hat deshalb die Ansicht vertreten, die Beklagte sei verpflichtet, ihm die wegen des
Vertragsschlusses erbrachten Leistungen zu erstatten und ihn von den
Darlehensverbindlichkeiten gegenüber der C Bausparkasse freizustellen. Dazu hat er
behauptet, er habe neben den zusätzlich erforderlich gewordenen Aufwendungen für
die Instandhaltung in Höhe von 2.304,80 DM auf das Vorausdarlehen bis einschließlich
Februar 1999 insgesamt 40.114,08 DM gezahlt.
25
Er hat beantragt,
26
1.
27
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 42.418,88 DM Zug um Zug gegen
Rückübertragung des auf den Kläger im Grundbuch von C Band ## Blatt ####
eingetragenen Wohnungseigentums, bestehend aus 45,99 10/10 000
Miteigentumsanteil an dem Grundstück im Rechtssinn, Gemarkung C, Flur #,
Flurstück #/##, #/##, #/##, #/##, #/#, #/##, #/##, #/# und #/##, verbunden mit dem
Sondereigentum an der Wohnung im Gebäude X-Str., im dritten Obergeschoß
hinten links, Nr. ### des Aufteilungsplanes, zu zahlen,
28
2.
29
die Beklagte zu verurteilen, ihn von den Verpflichtungen
30
aus den Bausparverträgen der C Bausparkasse AG mit den Nummern ##### und
##### und den Vorausdarlehensverträgen mit der C Bausparkasse AG mit den
Nummern ##### und ##### freizustellen.
31
Die Beklagte hat beantragt,
32
die Klage abzuweisen.
33
Sie hat behauptet, die Angaben in der Musterrentabilitätsberechnung seien vollständig
und richtig. Die Angaben zur Höhe des Arbeitgeberanteils an den vermögenswirksamen
Leistungen habe –was unstreitig ist – auf Angaben des Klägers beruht. Die
Finanzierung durch ein Vorausdarlehen und zwei Bausparverträge sei dem Kläger
bekannt gewesen. Dies ergebe sich bereits aus der Musterrentabilitätsberechnung und
den vom Kläger unterzeichneten Besuchsaufträgen; gleiches gelte für den Effektivzins.
34
Auf das Ansteigen der Ansparraten für die Bausparverträge sei der Kläger von der
Zeugin T hingewiesen worden. Auf das Anfallen möglicher zusätzlicher
Instandhaltungskosten sei im Mietpoolvertrag hingewiesen worden. Zudem habe darauf
nicht explizit hingewiesen werden müssen.
35
Sie hat ferner die Auffassung vertreten, eine gesteigerte Beratungspflicht hinsichtlich der
Finanzierung habe ihr nicht oblegen. Sie habe von Beginn an deutlich gemacht, daß sie
lediglich eine Immobilie aus ihrem eigenen Bestand verkaufen wolle, nicht aber eine
Kapitalanlageberatung erteilen wolle.
36
Außerdem hätte der Kläger auch in Kenntnis aller Umstände
37
nicht vom Abschluß des Kaufvertrages Abstand genommen, sondern allenfalls eine
andere Art der Finanzierung gewählt.
38
Schließlich hat sie die Ansicht vertreten, ein Widerruf des Kaufvertrages nach dem
Haustürwiderrufsgesetz sei wegen der vorrangigen Regelung des § 3 Abs. 2, Nr. 2
VerbrKG nicht möglich. Darüber hinaus lägen die Voraussetzungen der Vorschrift nicht
vor.
39
Durch Urteil vom 28. März 2000 hat das Landgericht Bielefeld die Klage abgewiesen.
Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, der Vertrag sei weder wegen eines
Widerrufs nach dem Haustürwiderrufsgesetz, noch wegen Nichtigkeit gemäß § 138 Abs.
2 BGB rückabzuwickeln. Auch ein Schadensersatzanspruch wegen der Verletzung
besonderer Beratungspflichten stehe dem Kläger nicht zu. Es bestehe auf Grund des
Umstandes, daß die Beklagte erkennbar als Verkäuferin einer eigenen Immobilie
aufgetreten sei, keine gesteigerte Beratungspflicht. Zudem sei der Kläger über die
wesentlichen Punkte aufgeklärt worden. Dies ergäbe sich aus den vom Kläger
unterzeichneten Besuchsaufträgen und dem Mietpoolvertrag.
40
Gegen dieses Urteil, das dem Kläger am 6. April 2000 zugestellt worden ist, hat dieser
41
mit einem am 2. Mai 2000 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt
und diese mit einem am 3. Juli 2000 eingeganenem Schriftsatz begründet.
Mit der Berufung verfolgt der Kläger sein Begehren in vollem Umfang weiter. Dabei
vertieft er seine Auffassung, die Beklagte sei auf Grund des besonderen, von ihr in
Anspruch genommenen Vertrauens im Hinblick auf die Finanzierungsberatung aus
42
einem selbständigen, neben dem Kaufvertrag bestehenden Beratungsvertrag
verpflichtet gewesen, eine dem Anlageziel des Klägers gerecht werdende Finanzierung
anzubieten und insoweit vollständige und richtige Auskünfte zu erteilen. Diese Pflicht
habe die Beklagte verletzt. Insoweit nimmt er Bezug auf sein gesamtes erstinstanzliches
Vorbringen. Ergänzend behauptet er, er sei von der Zeugin T insbesondere nicht auf die
Gesamtlaufzeit der Finanzierung hingewiesen worden. Zur Höhe der von ihm
erbrachten Leistungen behauptet er nunmehr, er habe auf das Vorausdarlehen und die
Bausparverträge bis einschließlich Dezember 2000 insgesamt 50.423,23 DM und an
zusätzlichen Instandhaltungskosten 11.806,33 DM gezahlt.
43
Er beantragt,
44
unter Abänderung des angefochtenen Urteils,
45
1.
46
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 43.541,21 DM zu zahlen, Zug um Zug gegen
Rückübertragung des auf den Kläger im Grundbuch von C Band ## Blatt ####
eingetragenen Wohnungseigentums, bestehend aus einem 45,99/10 000 an dem
Grundstück im Rechtssinne, Gemarkung C, Flur #, Flursütck #/##, #/##, #/##, #/##,
#/#, #/##, #/##, #/# und #/##, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung
im Gebäude X-Str., im dritten Obergeschoß, hinten links, Nr. ### des
Aufteilungsplanes,
47
2.
48
die Beklagte zu verurteilen, ihn von den Verpflichtungen aus den Bausparverträgen
der C Bausparkasse AG mit den Nummern ##### und ##### und den
Vorausdarlehensverträgen mit der C Bausparkasse AG mit den Nummern #####
und ##### freizustellen.
49
50
Die Beklagte beantragt,
51
die Berufung zurückzuweisen.
52
Sie nimmt Bezug auf ihr gesamtes erstinstanzliches Vorbringen. Sie vertieft
insbesondere ihre Ansicht, zu umfassender Anlageberatung des Klägers nicht
verpflichtet gewesen zu sein. Sie behauptet ferner, der Kläger sei durch die Zeugin T
ausdrücklich auf die Laufzeit der empfohlenen Finanzierung hingewiesen worden.
53
Ferner beruft sie sich wegen etwaiger Schadensersatzansprüche auf den Einwand der
Verjährung.
54
Sie ist der Ansicht, daß auf einen eventuell bestehenden Schadensersatzanspruch des
Klägers zumindest die diesem zugeflossenen steuerlichen Vorteile anzurechen seien,
die sie unbestritten mit 3.400,00 DM jährlich beziffert.
55
Der Senat hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugen T und I.
Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den im Einvernehmen mit den
Parteien über die Vernehmung gefertigten Berichterstattervermerk vom 01.02.2000
verwiesen.
56
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen
den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie die zu den Akten gereichten Unterlagen
Bezug genommen.
57
Entscheidungsgründe:
58
Die Berufung ist unbegründet.
59
Dem Kläger steht der geltend gemachte Zahlungs- und Freistellungsanspruch gegen
die Beklagte weder aus § 812 Abs. 1 BGB bzw. § 3 Abs. 1 Haustürwiderrufsgesetz noch
wegen der Verletzung vertraglicher bzw. vorvertraglicher Beratungspflichten zu.
60
I.
61
Ein bereicherungsrechtlicher Anspruch aus § 812 Abs. 1 BGB steht dem Kläger schon
dem Grunde nach nicht zu.
62
Der Kaufvertrag vom 2. Dezember 1993 ist nicht wegen Verstoßes gegen § 138 Abs. 2
BGB nichtig. Denn die objektiven Voraussetzungen der genannten Vorschrift lassen
sich nicht feststellen. Ein die Sittenwidrigkeit rechtfertigendes auffälliges Mißverhältnis
zwischen Leistung und Gegenleistung besteht nach der Rechtsprechung des BGH
regelmäßig erst dann, wenn die vom Schuldner zu erbringende Leistung um 100 % oder
mehr über dem Marktpreis liegt (vgl. insoweit die Nachweise bei Palandt-Heinrichs,
BGB, 60. Aufl., § 138 Rn. 67). Unter Zugrundelegung des vom Kläger behaupteten
Verkehrswerts der Wohnung von 130.000,00 DM läge eine Abweichung zum tatsächlich
gezahlten Kaufpreis in Höhe von lediglich ca. 16 % vor. Ein auffälliges Mißverhältnis im
Sinne von § 138 Abs. 2 BGB läßt sich daher nicht feststellen.
63
II.
64
Ein Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages ergibt sich auch nicht aus § 3 Abs.
1 a.F. Haustürwiderrufsgesetz. Dabei kann die von den Parteien diskutierte Frage, ob §
1 Haustürwiderrufsgesetz auf Geschäfte der vorliegenden Art überhaupt anwendbar ist,
dahinstehen. Denn jedenfalls liegen weder die Voraussetzungen des § 1
Haustürwiderrufsgesetz noch diejenigen der §§ 7 bzw. 9 VerbrKG vor. Ein Widerruf des
Kaufvertrages nach dem Haustürwiderrufsgesetz scheitert bereits an § 1 Abs. 2 Nr. 3
Haustürwiderrufsgesetz. Denn der Kaufvertrag ist notariell beurkundet worden. Ein
Widerruf des Kaufvertrages nach den Vorschriften des VerbrKG scheitert- unabhängig
von der Frage, ob es sich beim Immobilienkaufvertrag und dem dessen Finanzierung
dienenden Bankdarlehens überhaupt um ein verbundenes Geschäft im Sinne von § 9
VerbrKG handelt – jedenfalls an § 9 Abs. 2, Satz 1 VerbrKG. Nach dem eindeutigen
65
Wortlaut der Vorschrift ist ausdrücklich der Widerruf der auf den Abschluß des
Kreditvertrages gerichteten Willenserklärung notwendig (vgl. insoweit auch BGHZ 131,
66, 70). Diesen hat der Kläger aber nicht erklärt. Mit Schrifsatz vom 9. November 1999
hat er den Widerruf "sämtlicher mit der Beklagten abgeschlossenen Verträge" erklärt.
Auf Grund dieses Wortlauts kann sich der Widerruf nur auf den notariellen Kaufvertrag
vom 2. Dezember 1993 beziehen, nicht aber auf die zu dessen Durchführung mit Dritten
geschlossenen Darlehensverträge. Vertragspartei des Klägers war die Beklagte nur im
Hinblick auf den Kaufvertrag.
III.
66
Schließlich steht dem Kläger auch kein Schadensersatzanspruch wegen der Verletzung
von (vor-) vertraglichen Beratungspflichten aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens
bei Vertragsschluß bzw. pVV zu, der eine Rückabwicklung des Kaufvertrages
rechtfertigte.
67
Zwar bestand entgegen der Auffassung der Beklagten auf Grund aller bei Aufnahme der
Vertragsverhandlungen vorliegenden Umstände eine Verpflichtung der Beklagten im
Rahmen der Beratung über die Finanzierung des Immobilienerwerbs einerseits richtige
und vollständige Angaben zu machen und andererseits ein grundsätzliches geeignetes
und sachgemäßes Finanzierungskonzept vorzuschlagen. Die Beklagte hat entgegen
ihrer Auffassung nicht lediglich eine Immobilie zum Verkauf angeboten, sondern dies
ausdrücklich zum Zwecke der Altersvorsorge. Dies ergibt sich aus den unstreitig dem
Kläger übergebenen Unterlagen Blatt 14 und 15 der Akten, worin ausdrücklich von
"Eigentum erwerben zur Altersvorsorge" und "Vermögen bilden" die Rede ist. Da die
Zeugin T zudem vor Vertragsschluß ein Finanzierungskonzept vorgelegt hat, welches
auf einer Vermietung der Wohnung basierte, ist deutlich, daß der Erwerb der Wohnung
als Kapitalanlage diente. Da diese Kapitalanlage zumindest auch auf die
Vermögensbildung zur Altersvorsorge gerichtet war und gleichzeitig ein
Finanzierungkonzept vorgelegt wurde, haben die Beklagte insoweit gesteigertes
Vertrauen in Anspruch genommen, als sie den Eindruck erweckte, über ausreichende
Kompetenzen zur Beratung über den Immobilienerwerb zur Altersvorsorge zu verfügen.
In diesem Fall kam ihr aber auch hinsichtlich der Finanzierung eine Vertrauensstellung
zu, die es rechtfertigt, ihr die Nebenpflicht aufzuerlegen, zutreffende Angaben zu
machen (vgl. BGH NJW 1971, 1795, 1799), im vorliegenden Fall also sachgemäße und
richtige Angaben über den in Aussicht genommenen Erwerb der Eigentumswohnung
zum Zwecke der Altersvorsorge. Dies umfaßt die Pflicht, im Rahmen des
Finanzierungsvorschlages richtige Angaben zu machen (vgl. BGH NJW 1998, 303) und
eine unter Berücksichtigung des in Aussicht genommenen Anlageziels geeignete
Finanzierung aufzuzeigen. Ob diese Verpflichtung der Beklagten entsprechend der
Rechtsprechung des BGH zur Haftung bei der Finanzierungsvermittlung unter
Zugrundelegung eines persönlichen Berechnungsbeispiels zur Steuerersparnis (BGH
NJW 1999, 638, 639) als selbständige Pflicht aus einem Beratungsvertrag oder als
vorvertragliche Nebenpflicht im Rahmen des Abschlusses des Kaufvertrages zu
qualifizieren ist, kann letztlich dahinstehen. Denn der Inhalt der vertraglichen Pflichten
wäre in beiden Fällen von dem jeweils von der Beklagten in Anspruch genommenen
Vertrauen abhängig, so daß Inhalt und Umfang der Pflicht unabhängig von deren
dogmatischer Einordnung identisch wären.
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Eine Verletzung der dargestellten vertraglich übernommenen Verpflichtung durch die
Beklagte läßt sich indessen auch nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht
69
feststellen.
Die Angaben der Beklagten in der Musterentabilitätsberechnung waren weder falsch
noch pflichtwidrig unvollständig. Falschangaben zur Höhe des Arbeitgeberanteils an
den vermögenwirksamen Leistungen hat die Beklagte im Rahmen der Berechnung nicht
gemacht. Die Angaben zu deren Höhe hat nach unwidersprochenem Vortrag der
Beklagten der Kläger gegenüber der Zeugin T gemacht. Mögliche Unrichtigkeiten der
Musterrentabilitätsberechnung wegen unzutreffender Angaben des Klägers begründen
jedoch keine Pflichtverletzung der Beklagten.
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Soweit der Kläger eine Plichtverletzung der Beklagten ursprünglich mit dem fehlenden
Hinweis darauf begründen wollte, daß die Ansparraten für die Bausparverträge im Laufe
der Jahre ansteigen, hat er in der mündlichen Verhandlung vom 1. Februar
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2000 klargestellt, daß er von der Zeugin T im Rahmen der Beratungsgespräche auf
diesen Umstand hingewiesen worden ist, so daß eine Pflichtverletzung auch insoweit
nicht in Betracht kommt.
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Auch ein pflichtwidriges Verschweigen von möglicherweise anfallenden erhöhten
Kosten für die Instandhaltung der verkauften Immobilie läßt sich nicht feststellen. Zum
einen ist schon fraglich, ob überhaupt eine Verpflichtung des Verkäufers einer Immobilie
besteht, auf das Anfallen möglicher Instandhaltungskosten hinzuweisen. Jedem Käufer
einer Immobilie muß klar sein, daß im Laufe der Zeit Instandhaltungsaufwendungen
anfallen, um den Substanzwert der Immobilie zu erhalten. Insbesondere dem Käufer
einer Eigentumswohnung dürfte allgemein bekannt sein, daß zur Abdeckung des
Instandsetzungsbedarf am Gemeinschaftseigentum eine Instandhaltungsrücklage durch
entsprechende kontinuierliche Einzahlung gebildet wird. Daß für den Fall, daß das
Guthaben der Instandhaltungsrücklage für die erforderlichen Aufwendungen nicht
ausreicht, eine Nachschußpflicht der Miteigentümer besteht, ergibt sich aus der
gemeinsamen Verantwortlichkeit für den Substanzwert der Immobilie und dürfte
allgemein bekannt sein.
73
Darüber hinaus war der im Zeitpunkt des Vertragsschlusses zu entrichtende Beitrag zur
Instandhaltungsrücklage in Höhe von 40,00 DM monatlich unstreitig im Rahmen der
Nettomietangabe in der Musterrentabilitätsberechnung berücksichtigt. Die weitere
Entwicklung des Instandhaltungsbedarfes war auch für die Beklagte nicht ohne weiteres
überschaubar. Deshalb hätte eine Aufklärung insoweit nur in einem allgemeinen
Hinweis auf möglicherweise anfallende Instandhaltungskosten bestehen können. Einen
solchen Hinweis enthält aber bereits § 2 Ziffer 1 Abs. 3
74
des Mietpoolvertrages, den der Kläger nach seinen eigenen Bekundungen in der
mündlichen Verhandlung vom 1. Februar 2000 vor Abschluß des Kaufvertrages erhalten
hat. Schließlich hat die Zeugin T bestätigt, daß über den Sinn und die Funktionsweise
des Mietpools mit dem Kläger gesprochen worden ist, insbesondere auch darüber, daß
aus dem Mietpool Instandhaltungskosten ausgeglichen werden. Die Aussage der
Zeugin T ist in sich schlüssig und nachvollziehbar. Zwar hat die Zeugin eingeräumt, daß
sie sich nur an "gravierende" Einzelheiten des Gesprächs mit dem Kläger erinnert, was
angesichts des erheblichen Zeitablaufs seitdem auch nachvollziehbar ist. Sie hat
allerdings eindringlich geschildert, daß alle Beratungsgespräche nach einem im großen
und ganzen einheitlichen Muster ablaufen und über die Einzelheiten der Finanzierung
und insbesondere auch des Mietpoolvertrages gesprochen wird. Daß dies auch im
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vorliegenden Fall so war, erscheint schon deshalb nachvollziehbar, weil auf Grund der
Unterzeichnung des Mietpoolvertrages vor Beurkundung des Kaufvertrages ein
entsprechender Erklärungsbedarf bestand. Die Zeugin hat insgesamt ein
nachvollziehbares Bild des Ablaufs des Beratungsgespräches und auch dessen Inhalts
beschrieben. Anhaltspunkte dafür, daß sie im Hinblick auf das mit dem Kläger geführte
Gespräch die Unwahrheit gesagt haben könnte, sind nicht ersichtlich. Insbesondere
ergibt sich allein aus dem Umstand, daß sie für die Beklagte tätig ist, keine Vermutung,
daß sie die Unwahrheit gesagt haben könnte.
Auch ein pflichtwidrig unterlassener Hinweis auf einen möglicherweise im Fall des
Wiederverkaufs der Wohnung eintretenden Wertverlust läßt sich nicht feststellen. Auch
hier ist bereits fraglich, ob überhaupt eine Verpflichtung des Immobilienverkäufers
bsteht, auf ein derartiges Risiko ungefragt hinzuweisen. Es ist allgemein bekannt, daß
der beim Verkauf einer Immobilie zu erzielende Kaufpreis maßgeblich von den
allgemeinen Bedingungen auf dem Immobilienmarkt abhängt. Ebenso ist allgemein
bekannt, daß dieser grundsätzlich Schwankungen unterliegt. Auf derart allgemein
bekannte Risiken muß ungefragt nicht hingewiesen werden. Auf Grund der
Beweisaufnahme steht auch fest, daß der Kläger auf ein derartiges Risiko tatsächlich
hingewiesen worden ist. Er hat in der mündlichen Verhandlung vom 1. Februar 2001
eingeräumt, daß er die von der Beklagten vorgelegten "Besuchsaufträge" unterzeichnet
hat. Nach den glaubhaften Bekundungen des Zeugen I steht fest, daß der
Besuchsauftrag vom 2. Dezember 1993 den Hinweis auf das Risiko des Wertverlustes
unter "sonstiges" im Zeitpunkt der Unterzeichnung durch den Kläger enthielt. Zwar hat
der Zeuge eingeräumt, daß er sich an den konkreten Vorgang auf Grund der inzwischen
verstrichenen Zeit nicht positiv erinnern könne. Er hat jedoch glaubhaft bekundet, daß
der entsprechende Hinweis immer in den Besuchsaufträgen vorhanden ist, um späteren
Reklamationen der Kunden vorzubeugen. Diese Darstellung ist in sich schlüssig und
nachvollziehbar. Besondere Gründe dafür, warum der entsprechende Hinweis gerade
auf dem vom Kläger unterzeichneten "Besuchsauftrag" nicht enthalten gewesen sein
soll und nachträglich eingefügt worden sein sollte, sind nicht ersichtlich.
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Soweit der Kläger seine Behauptung, die Musterentabilitätsberechnung sei
unvollständig, in erster Instanz auf die fehlende Angabe zum Effektivzins gestützt hat,
hat er diesen Vortrag in der Berufungsinstanz nicht ausdrücklich wiederholt. Er ist auch
unerheblich. Denn unstreitig sind die Angaben in der Musterrentabilitätsberechnung zur
Höhe der Zinsbelastung richtig. Die Höhe des Effektivzinses ergibt sich darüber hinaus
aus den am 30. November und 2. Dezember 1993 unstreitig vom Kläger
unterzeichneten "Besuchsaufträgen".
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Schließlich läßt sich auch im Hinblick auf die Konzeption der angeratenen Finanzierung
eine zum Schadensersatz verpflichtende Pflichtverletzung der Beklagten nicht
feststellen. Die Beklagte schuldete im Rahmen der Vertragsanbahnungsgespräche
gemäß den obigen Ausführungen die Beratung über eine grundsätzlich geeignete und
sachgerechte Finanzierung. Das von ihr vermittelte Finanzierungskonzept durch ein
Vorausdarlehen sowie dessen Tilgung durch zwei hintereinander geschaltete
Bausparverträge ist eine marktübliche Finanzierung, die für sich genommen nicht als
sachwidrig bezeichnet werden kann. Die sich daraus ergebenden monatlichen
Belastungen des Klägers hat die Beklagte in der Rentabilitätsberechnung richtig
angegeben und damit transparent gemacht. Die gewählte Art der Finanzierung ist eine
gängige Finanzierungsmethode, die im Hinblick auf die relativ geringe monatliche
Belastung sowie die Möglichkeit der Vornahme von Sondertilgungen bzw.
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Sondereinzahlungen auf die Bausparverträge wegen der Ansparphase auch relativ
flexibel ist. Ob sie – wie vom Kläger behauptet – tatsächlich gegenüber einer
Finanzierung durch ein Hypothekendarlehen wirtschaftlich aufwendiger ist, erweist sich
grundsätzlich erst nach Abschluß der Finanzierung. Wenn der Kläger darauf hinweist,
daß die Finanzierung über ein Hypothekendarlehen günstiger gewesen wäre, kann das
durchaus zutreffend sein, läßt sich aber mit letzter Sicherheit derzeit nicht feststellen.
Denn die tatsächlich sich aus den verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten
ergebenden Gesamtbelastungen sind von verschiedenen, bei Abschluß der Verträge
nicht mit Sicherheit festzulegenden Parametern abhängig, insbesondere von der Länge
der Zinsbindung, möglicher Entwicklungen der Zinssätze sowie der Möglichkeit von
Sondertilgungen. Aus all diesen Gründen läßt sich bei Abschluß der
Finanzierungsverträge zumindest eine zuverlässige Prognose über den wirtschaftlich
günstigsten Weg nicht treffen. Unter Berücksichtigung all dieser Umstände erscheint die
von der Beklagten angeratene Finanzierung als nicht sachwidrig.
Weder in der Kündigung des ursprünglich bei der D Bausparkasse bestehenden
Bausparvertrages noch in der Kündigung der Lebensversicherungsverträge ist eine
Pflichtverletzung der Beklagten zu sehen. Die Kündigung der Lebensversicherungen
beruhte nach bislang unbestrittenem Vortrag der Beklagten auf einer Entscheidung des
Klägers, um Eigenkapital zur Verfügung zu haben. Daß die Kündigung auf einem
entsprechenden Anraten der Zeugin T beruht, hat der Kläger nicht vorgetragen. Mit der
Kündigung des Bausparvertrages bei der D Bausparkasse folgte der Kläger zwar nach
seinem unbestrittenem Vortrag einer entsprechenden Empfehlung der Zeugin T. Auf
Grund der unstreitig günstigeren Darlehensbedingungen der neu abgeschlossenen
Bausparverträge bei der C war dieses Anraten aber nicht pflichtwidrig.
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Schließlich läßt sich auch im Hinblick auf die Laufzeit der von der Beklagten
angeratenen Finanzierung eine Pflichtverletzung nicht feststellen. Dabei kann die
Frage, ob unter Berücksichtigung des Umstandes, daß der finanzierte Immobilienerwerb
zum Zwecke der Altersvorsorge angeboten wurde, ungefragt auf die Laufzeit der
Finanzierung von ca. 31 Jahren hingewiesen werden muß, obwohl auch die
Finanzierung über ein Hypothekendarlehen grundsätzlich auf eine ähnliche Dauer
angelegt ist, dahinstehen. Denn auf Grund der Aussage der Zeugin T steht fest, daß der
Kläger auf die Laufzeit der angeratenen Finanzierung vor Abschluß des Kaufvertrages
hingewiesen worden ist und er Einwände insoweit nicht erhoben hat. Dies hat die
Zeugin auch auf eindringliche Nachfrage bestätigt. Auch insoweit war ihre Aussage
schlüssig und in sich nachvollziehbar. Anhaltspunkte dafür, daß sie in diesem Punkt die
Unwahrheit gesagt haben könnte, sind nicht ersichtlich.
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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 97
81
Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
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Die Festsetzung der Beschwer beruht auf § 546 Abs. 2, Satz 1 ZPO.
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