Urteil des OLG Hamm vom 17.06.2010

OLG Hamm (wesentliche veränderung, grundstück, kläger, treu und glauben, grunddienstbarkeit, garage, einfamilienhaus, dingliche einigung, dienstbarkeit, praxis)

Oberlandesgericht Hamm, I-5 U 186/09

Datum:

17.06.2010

Gericht:

Oberlandesgericht Hamm

Spruchkörper:

5. Zivilsenat

Entscheidungsart:

Urteil

Aktenzeichen:

I-5 U 186/09

Vorinstanz:

Landgericht Bielefeld, 18 O 66/08

Schlagworte:

Nutzungsbeschränkung und Baubeschränkung

Normen:

§§ 1004, 1027, 1018 BGB

Leitsätze:

Nutzungsbeschränkung und Baubeschränkung stellen verschiedene,

selbständige Eigentumsbeschränkungen dar.

Tenor:

Die Be¬ru¬fung der Klä¬ger gegen das am 21.10.2009 ver¬kün¬de¬te

Urteil der 18. Zi¬vil¬kam-mer des Land¬ge¬richts Bie¬le¬feld wird

zu¬rück¬ge¬wie¬sen.

Die Klä¬ger tra¬gen die Kos¬ten des Be¬ru¬fungs¬ver¬fah¬rens.

Das Urteil ist vor¬läu¬fig voll¬streck¬bar.

Die Klä¬ger kön¬nen die Zwangs¬voll¬stre¬ckung durch den

Be¬klag¬ten gegen Si¬cher¬heits-leis¬tung in Höhe von 120% des

nach dem Urteil voll¬streck¬ba¬ren Be¬tra¬ges ab¬wen¬den, wenn

nicht der Be¬klag¬te vor der Voll¬stre¬ckung Si¬cher¬heit in Höhe von

120% des zu voll¬streck¬ba¬ren Be¬tra¬ges leis¬tet.

Die Re¬vi¬sion wird nicht zu¬ge¬las¬sen.

Gründe

(§ 540 ZPO)

Die Parteien streiten darüber, ob der Beklagte es zu unterlassen hat, das in seinem

Eigentum stehende Grundstück T-Straße 12 aufgrund einer Grunddienstbarkeit anders

als zu Wohnzwecken zu nutzen oder nutzen zu lassen. Ferner streiten die Parteien

darüber, ob der Beklagte von ihm auf seinem Grundstück angelegte Stellplätze zu

entfernen und eine Garage auf seinem Grundstück zu errichten hat. Die Kläger

verlangen von dem Beklagten desweiteren, es zu unterlassen, die im Eigentum beider

Parteien stehende Wegefläche T1, Flur #, Flurstück 3### als Zufahrt oder Zugang zu

einer Praxis für Präventions- und Physiotherapie, medizinische Fußpflege oder

medizinische Fachkosmetik oder anderweitig gewerblich oder freiberuflich zu nutzen

oder nutzen zu lassen. Schließlich haben die Kläger erstinstanzlich vom Beklagten die

Zahlung von 6.109,46 € nebst Zinsen gefordert.

Wegen des weiteren Tatsachenvortrags der Parteien einschließlich der genauen

Fassung der erstinstanzlich gestellten Sachanträge nimmt der Senat Bezug auf den

Tatbestand der angefochtenen Entscheidung.

Hinsichtlich des von den Klägern eingeklagten Zahlungsanspruchs haben die Parteien

einen Teilvergleich geschlossen. Im Übrigen hat das Landgericht die Klage

abgewiesen.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger, mit der sie ihre erstinstanzlichen

Sachanträge, soweit sie nicht durch den Teilvergleich erledigt sind, weiter verfolgen. Die

Kläger wiederholen und vertiefen ihren erstinstanzlichen Sachvortrag. Sie sind nach wie

vor der Auffassung, ihnen stehe aufgrund der Grunddienstbarkeit gegen den Beklagten

ein Anspruch darauf zu, sein Grundstück nicht gewerblich oder freiberuflich zu nutzen

oder nutzen zu lassen. Das von dem Beklagten errichtete Gebäude sei ein solches mit

Wohn- und Gewerbeeinheiten und kein Einfamilienhaus und stehe daher im

Widerspruch zur Grunddienstbarkeit. Dies folge letztlich auch daraus, dass jedenfalls

die Parteien bei Abschluss des Vertrags am 20.02.2003 einvernehmlich davon

ausgegangen seien, dass auf dem Grundstück des Beklagten ausschließlich ein

Einfamilienhaus zulässig sein sollte, das ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wird.

Nur mit dieser Maßgabe hätten sie die Baulast bewilligt. Deshalb verstoße die jetzige

Nutzung des Objekts durch den Beklagten bzw. dessen Ehefrau – annähernd die Hälfte

der Gesamtfläche des Objekts, nämlich ein ganzes Geschoss werde gewerblich genutzt

- jedenfalls gegen Treu und Glauben.

Die jetzige Nutzung des im gemeinschaftlichen Eigentum beider Parteien stehenden

Weges durch Besucher der von der Ehefrau des Beklagten betriebenen Praxis stelle

eine wesentliche Veränderung im Sinne des Gesetzes dar und sei daher zu

unterlassen. Dabei komme es nicht darauf an, wie viele Besucher die Praxis im Haus

des Beklagten heute besuchten. Tatsächlich sei seitens der Ehefrau des Beklagten

beabsichtigt, ihre Praxistätigkeit in erheblichem Umfang auszuweiten.

Ein Anspruch auf Beseitigung der Stellplätze bestehe ebenfalls aufgrund der

Dienstbarkeit. Diese sei so zu verstehen, dass der Beklagte außer dem Einfamilienhaus

und der Garage zwischen der Baugrenze auf dem Grundstück des Beklagten und ihrer

Grundstücksgrenze keine andere bauliche Anlage errichten dürfe.

Schließlich sei der Beklagte aufgrund der Grunddienstbarkeit zur Errichtung der in

dieser genannten Garage verpflichtet. Dies ergebe sich aus dem Sinn und Zweck der

Dienstbarkeit.

Der Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung. Er wiederholt und vertieft

seinen erstinstanzlichen Tatsachenvortrag.

Wegen des weiteren Tatsachenvortrags der Parteien einschließlich der genauen

Fassung der zweitinstanzlich verfolgten Sachanträge nimmt der Senat Bezug auf den

Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.

Die Berufung ist unbegründet. Die Klage ist unbegründet.

I. Der Klageantrag zu 1) a) ist mit Haupt- und mit Hilfsantrag unbegründet. Ein Anspruch

der Kläger aus §§ 1004 I 2, 1027, 1018 BGB, es zu unterlassen, das Grundstück des

Beklagten anders als zu Wohnzwecken und anders als zur Errichtung eines 1- oder 1

½-geschossigen Einfamilienhauses mit angebauter Garage bzw. gewerblich oder

freiberuflich, insbesondere als Praxis für Präventions- und Physiotherapie, medizinische

Fußpflege und Fachkosmetik zu nutzen oder nutzen zu lassen, besteht nicht.

Für die Auslegung einer Grunddienstbarkeit sind deren Wortlaut und Sinn entscheidend,

wie ihn jeder unbefangene Dritte versteht. Inhalt des Grundbuchs ist, was sich aus dem

Grundbucheintrag unmissverständlich und für jedermann zweifelsfrei erkennbar ergibt

(BGH NJW 2002, 1797, 1798). Die Belastung des dem Beklagten gehörenden

Grundstücks lautet auf "Grunddienstbarkeit (Baubeschränkung)", wobei Bezug

genommen wird auf die Eintragungsbewilligung vom 20.02.2003 (UR-Nr. 52/2003, Notar

S). In der Eintragungsbewilligung heißt es, dass "auf dem belasteten Grundstück [darf]

kein anderes Gebäude errichtet werden [darf], als ein ein- oder eineinhalbgeschossiges

Einfamilienhaus mit Garage, …".

Entgegen der Auffassung der Kläger ist nicht ersichtlich, dass es sich bei dem von dem

Beklagten errichteten Haus nicht um ein solches Einfamilienhaus handelt. Dies ergibt

sich schon aus dem Inhalt des von dem Beklagten gestellten Bauantrags vom

03.12.2005. Die Tatsache, dass der Beklagte das von ihm errichtete Objekt nicht

ausschließlich zu Wohnzwecken, sondern auch zum Betrieb eines Instituts für

Präventions- und Physiotherapie, medizinische Fußpflege und Fachkosmetik nutzt und

dass hierfür beim Bau bestimmte – öffentlich-rechtliche – Vorschriften einzuhalten

waren, ändert nichts daran, dass es sich bei dem Objekt selbst um ein Einfamilienhaus

handelt. Der Betrieb des Instituts in den Kellerräumen betrifft ausschließlich die Nutzung

des von dem Beklagten errichteten Einfamilienhauses.

Demzufolge begehren die Kläger letztlich auch nicht die Durchsetzung einer

Baubeschränkung, sondern die Durchsetzung einer Nutzungsbeschränkung. Eine

solche Nutzungsbeschränkung lässt sich weder dem Wortlaut der Eintragung noch dem

der Eintragungsbewilligung entnehmen. Sie fällt schon nach dem allgemeinen

Sprachgebrauch nicht darunter (vgl. BGH, Urteil vom 17.03.1967, V ZR 67/64, Juris Rz.

21 = BGH MDR 1967, 827; vgl. auch BGH NJW 1965, 2398).

Ohne Erfolg berufen sich die Kläger darauf, es sei auf den Sinn und Zweck der

Grunddienstbarkeit abzustellen, wobei besonders zu berücksichtigen sei, dass die

Vertragsparteien des notariellen Vertrags vom 20.02.2003 einvernehmlich davon

ausgegangen seien, dass auf dem belasteten Grundstück allein die Errichtung eines

Einfamilienhauses zulässig sein sollte, das ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt

wird. Die Kläger verkennen, dass die Nutzungsbeschränkung eine von der

Baubeschränkung verschiedene, selbständige Eigentumsbeschränkung darstellt. Die

Nutzungsbeschränkung ergibt sich nicht etwa notwendigerweise aus der

Baubeschränkung. Nach dem Inhalt der Eintragung sollte für das herrschende

Grundstück nur der äußere Charakter des Hauses von Bedeutung sein und kein

Anspruch auf eine bestimmte Art der inneren Benutzung des Hauses begründet werden

(vgl. BGH, a.a.O.). Es kann auch keine Rede davon sei, dass sich eine

Nutzungsbeschränkung für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende

Bedeutung der Eintragung bzw. der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung

ergibt. Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen bei der Auslegung nur insoweit

herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für

jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH NJW 2002, 1797, 1798). Solche

Umstände zeigen die Kläger nicht auf.

Ob die Kläger mit dem Verkäufer bei Kaufvertragsabschluss einvernehmlich davon

ausgingen, dass auf dem nunmehr im Eigentum des Beklagten stehenden Grundstück

ein Einfamilienhaus errichtet werde, das ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt

werde, ist unerheblich, da der Beklagte an Gesprächen zwischen den Vertragsparteien

ebenso wenig beteiligt war wie bei der notariellen Beurkundung des Vertrags. Selbst

wenn die Vertragsparteien seinerzeit den Zweck, jede gewerbliche oder freiberufliche

Nutzung des zu errichtenden Einfamilienhauses zu verhindern, zum Inhalt der

Dienstbarkeit hätten machen wollen (dingliche Einigung), wäre eine Dienstbarkeit mit

diesem Inhalt nicht entstanden. Ein solcher Wille findet nämlich in der

Grundbucheintragung auch unter Berücksichtigung der zu ihrer Auslegung

heranzuziehenden Umstände keinen Ausdruck, so dass es an der für die Entstehung

der Dienstbarkeit erforderlichen Eintragung (§ 873 BGB) fehlen würde (BGH a.a.O.).

II. Der Klageantrag zu 1) b) ist ebenfalls unbegründet. Den Klägern steht gegen den

Beklagten kein Anspruch darauf zu, es zu unterlassen, die Wegefläche Gemarkung T I,

Flur 5, Flurstück 3509 als Zufahrt oder Zugang zu einer Praxis für Präventions- und

Physiotherapie, medizinische Fußpflege und Fachkosmetik zu nutzen oder nutzen zu

lassen.

Ein Anspruch aus §§ 1004 I 2, 745 III BGB besteht nicht. Eine wesentliche Änderung im

Sinne des § 745 III 1 BGB liegt nur dann vor, wenn durch die begehrte Maßnahme die

Zweckbestimmung oder die Gestalt des Gemeinschaftseigentums einschneidend

verändert würde (BGH NJW-RR 2004, 809, 810). Hierfür ist im vorliegenden Fall nichts

ersichtlich. Die Wegeparzelle diente von Anfang an auch der Erschließung des

nunmehr im Eigentum des Beklagten stehenden Grundstücks T-Straße 12. Bei dieser

Sachlage kann eine § 745 III BGB widersprechende wesentliche Veränderung der

gemeinsamen Sache in der Mitbenutzung der Parzelle durch Besucher der im Haus des

Beklagten gelegenen Praxis selbst dann nicht vorliegen, wenn mehr als 4 Personen das

Objekt der Beklagten pro Tag besuchen, wie dies heute nach dem Vortrag der Kläger

der Fall sein soll (BGH NVwZ 1992, 290, 291). Es ist weder dargelegt noch sonst

erkennbar, dass die Nutzung der gemeinschaftlichen Wegefläche durch Besucher des

im Haus des Beklagten gelegenen Instituts die wirtschaftliche Zweckbestimmung des

gemeinschaftlichen Grundstücks erheblich verändern würde.

III. Ein Anspruch auf Beseitigung der von dem Beklagten auf seinem Grundstück

angelegten Stellplätze besteht ebenfalls nicht. Die Voraussetzungen der §§ 1004 I 1,

1027, 1018 BGB liegen nicht vor. Der Wortlaut der auf dem Grundstück des Beklagten

lastenden Dienstbarkeit ist eindeutig. "Auf dem belasteten Grundstück darf kein anderes

Gebäude errichtet werden als ein ein- oder eineinhalbgeschossiges Einfamilienhaus mit

angebauter Garage, ferner müssen das Gebäude und die Garage von der südlichen

Grenze des begünstigten Grundstücks im Bereich der schraffierten Fläche mindestens

7,80 m und von der westlichen Grenze des Flurstücks 2### mindestens 12 m entfernt

bleiben". Bei den von dem Beklagten angelegten Stellplätzen handelt es sich weder um

ein Gebäude noch um eine Garage, sondern allenfalls um sonstige bauliche Anlagen

(vgl. § 2 Abs. 1 Nr. 5 u. Abs. 2 BauO NRW). Der Beklagte war daher nicht gehalten, die

in der Bewilligung der Grunddienstbarkeit genannten Abstandsflächen einzuhalten.

IV. Schließlich ist der Beklagte nicht zur Errichtung einer Garage verpflichtet. Im

Grundbuch ist die Dienstbarkeit als Baubeschränkung und nicht als Bauverpflichtung

bezeichnet. Das Landgericht hat in diesem Zusammenhang zutreffend darauf

hingewiesen, dass eine aktive Handlung des Verpflichteten nicht Hauptpflicht einer

Grunddienstbarkeit sein kann (BGH NJW-RR 2003, 733, 735; Palandt-Bassenge, BGB,

69. Auflage, § 1018 Rz. 5).

V. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 I, 708 Ziffer 10, 711, 713

ZPO. Die Revision hat der Senat nicht zugelassen, weil die tatbestandlichen

Voraussetzungen des § 543 II ZPO nicht vorliegen.