Urteil des OLG Hamm vom 15.12.1999
OLG Hamm: immobilie, auszahlung, wesentliche veränderung, gemeinsames konto, gebäude, sanierung, teilhaber, erhaltung, testament, belastung
Oberlandesgericht Hamm, 8 U 74/99
Datum:
15.12.1999
Gericht:
Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper:
8. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
8 U 74/99
Vorinstanz:
Landgericht Arnsberg, 2 O 236/98
Tenor:
Die Berufung des Beklagten gegen das am 12. Februar 1999 verkündete
Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Arnsberg wird
zurückgewiesen.
Die Kosten der Berufung trägt der Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Beklagten wird gestattet, die Zwangsvollstreckung durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 12.000,00 DM abzu-wenden, falls nicht
zuvor der Kläger Sicherheit in der-selben Höhe leistet.
Dem Kläger wird gestattet, die Sicherheit durch eine
selbstschuldnerische Bürgschaft eines als Zoll- oder Steuerbürgen
zugelassenen Kreditinstituts zu erbringen.
Das Urteil beschwert den Beklagten um mehr als 60.000,00 DM.
Tatbestand:
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Der Kläger nimmt den Beklagten auf Zustimmung zu einer Auszahlung von einem
Gemeinschaftskonto in Anspruch.
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Die Parteien sind Miteigentümer zweier auf dem Gebiet der ehemaligen DDR
gelegenen Grundbesitzungen, und zwar eines ca. 3.000 m2 großen teilweise bebauten
Grundstücks in ... und eines Mehrfamilienhauses in ... .
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Die Immobilien sind dem Kläger und seinem am 07.01.1993 verstorbenen Bruder als
Miteigentümer je zur Hälfte von den Eltern durch Erbvertrag vom 10.06.1938 übertragen
worden. Durch einen weiteren Erbvertrag ebenfalls vom 10.06.1938 hatte u.a. der
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Kläger seinen Bruder zu seinem Erben und dessen Kinder zu Ersatzerben eingesetzt.
Der Bruder des Klägers wurde von seinen beiden Kindern beerbt, dem Beklagten und
seiner Schwester, S. Q. . Letztere übertrug ihren Erbanteil durch notariellen Vertrag
schenkweise auf ihren Sohn F. Q. .
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Die streitgegenständliche Immobilie in ... diente der Familie bis zu ihrer Flucht aus der
DDR im Jahre 1953 als Wohn- und Arbeitsstätte. Nach zwischenzeitlicher Enteignung
wurde die Immobilie in ... im Jahr 1992 an den Kläger und seinen Bruder
zurückübertragen; das Mietshaus in ... wurde im Jahr 1996 an den Kläger und die
Erbengemeinschaft zurückübertragen.
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Der Bruder des Klägers hatte in der Absicht, den Grundbesitz nach Möglichkeit in der
Familie zu erhalten und Auseinandersetzungen zwischen seinen Kindern zu vermeiden,
ein Testament vom 19.02.1992 errichtet und Testamentsvollstreckung angeordnet.
Diese Anordnung hat das OLG Hamm auf eine Beschwerde des Beklagten hin für
unwirksam erklärt (Beschluß vom 28.06.1995 - 15 W 248/85).
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Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß beide Immobilien sanierungsbedürftig sind.
Streit besteht jedoch über den Umfang und das Konzept der notwendigen Renovierung.
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Bei der Immobilie in ... handelt es sich um Gebäude, die Ende des 17.Jahrhunderts,
Anfang des 18.Jahrhunderts und wenig später teils in Fachwerkweise erbaut worden
sind. Teile des Komplexes stehen unter Denkmalschutz, so ein ehemaliges "Frey-
Haus", eine frühere Kaserne bzw. ein ehemaliges Zeughaus. Die Gebäude stehen
derzeit überwiegend leer; lediglich ein Teil ist an einen Drogeriemarkt vermietet; im
übrigen werden nur einige Garagen vermietet.
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Die Mieteinnahmen fließen auf ein gemeinsames Konto bei der ... in ... ; von diesem
Konto werden auch die laufenden Verwaltungskosten bestritten. Überschüsse sind
bislang nicht ausgezahlt worden, und inzwischen hat das Girokonto einen Kontostand
von mehr als 330.000,00 DM. Der Miteigentümer F. Q. ist mit einer Auszahlung der
Überschüsse einverstanden. Der Beklagte hat sich einer Auszahlung bislang unter
anderem unter Hinweis auf die Kosten der Renovierung widersetzt.
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Der Kläger hat den Beklagten auf Zustimmung zu einer Auszahlung an ihn in Höhe von
80.000,00 DM in Anspruch genommen und gleichzeitig seine Zustimmung zu einer
Auszahlung an die Erbengemeinschaft nach seinem verstorbenen Bruder in Höhe von
86.000,00 DM erteilt. Er hat behauptet, nach Abzug von Auszahlungen in Höhe von
insgesamt 166.000,00 DM an die Miteigentümer verblieben auf dem Konto noch
ausreichende Rücklagen, um notwendige Reparaturen durchzuführen. Ihm sei
angesichts seines Alters von nunmehr 83 Jahren und einer monatlichen Rente von nur
1.800,00 DM ein weiteres Zuwarten nicht zuzumuten, zumal die auf dem Konto
eingehenden Mieterträge als Einkommen zu versteuern seien.
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Der Kläger hat beantragt,
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den Beklagten zu verurteilen, folgende Willenserklärung abzugeben: Ich weise die
... , Filiale ... , an, von dem Guthaben auf dem Girokonto Nr. ... einen Teilbetrag von
DM 80.000,00 an den Kläger auf dessen Konto Nr. ... bei der ... zu überweisen.
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Der Beklagte hat beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Er hat behauptet, der Kläger habe mit seinem verstorbenen Bruder eine Vereinbarung
getroffen, daß die gewerbliche Nutzung des gesamten Komplexes in ... wieder
herzustellen sei. Eine Auszahlung laufe dieser Vereinbarung zuwider. Zudem würden
die auf dem Konto liegenden Beträge zur Durchführung notwendiger
Erhaltungsmaßnahmen sowohl für die Immobilie in ... als auch für die in ... gebraucht.
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Weiterhin hat der Beklagte dem Auszahlungsverlangen des Klägers entgegengehalten,
ihm stehe vorab für eine von dem Kläger und seiner Schwester S. Q. auf eigene Kosten
in dem Komplex ... hergerichtete und zeitweilig auch genutzte Ferienwohnung eine
Nutzungsentschädigung in Höhe von 15.141,60 DM zu.
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Schließlich hat der Beklagte Schadensersatzansprüche geltend gemacht, weil der
Gemeinschaft durch den Verbleib der Geldbeträge auf dem Girokonto erhebliche
Zinsverluste erwachsen seien.
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Das Landgericht hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Auf den Inhalt des
erstinstanzlichen Urteils wird verwiesen.
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Mit der Berufung verfolgt der Beklagte seinen Antrag auf Abweisung der Klage weiter.
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Er wiederholt und vertieft seinen Vortrag aus erster Instanz.
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Insbesondere verweist er auf die behauptete Vereinbarung des Klägers mit seinem
Bruder, ohne die die Anordnungen im Testament seines verstorbenen Vaters vom
19.03.1992 (UR.Nr. ... Notar S. in ... - Bl.38 bis 41 GA) keinen Wert gehabt hätten. Der
Testamentsvollstrecker sei ausdrücklich angewiesen worden, im Hinblick auf das
Grundstück in ... die Gesamtnutzung - tunlichst als gewerbliche Nutzung -
sicherzustellen.
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Im übrigen ist der Beklagte der Ansicht, daß er es als Miteigentümer nicht hinzunehmen
brauche, daß die anderen Teilhaber aus Unkenntnis, mangelndem Urteilsvermögen,
Kurzsichtigkeit, Geiz oder Desinteresse die Immobilien verkommen lassen und auf
diese Weise seinen Anteil entwerten.
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Der Beklagte legt in seiner Berufungsbegründung im einzelnen für den Komplex ...
einen Instandsetzungs- und Reparaturbedarf von 513.600,00 DM dar, den er in späteren
Schriftsätzen weiter ergänzt. Er verweist auf das Angebot eines Ingenieurbüros, das von
notwendigen Baukosten in Höhe von 1.500.000,00 DM ausgehe.
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Auch für das Objekt in .... seien erhebliche Reparaturaufwendungen notwendig; der
Beklagte verweist insoweit auf ein eingeholtes Gutachten, das einen Sanierungsbedarf
von 650.000,00 DM feststellt.
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Der Beklagte beantragt,
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das Urteil des Landgerichts abzuändern und die Klage abzuweisen.
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Der Kläger beantragt,
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die Berufung zurückzuweisen.
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Der Kläger bestreitet, daß es eine Vereinbarung mit seinem Bruder gegeben habe, die
Erträge aus der Grundbesitzung ... für die Sanierung bereitzuhalten.
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Auch er hält die Durchführung einer Sanierung für wünschenswert. Vorrangig sei jedoch
ein Nutzungskonzept zu erarbeiten. In ... gebe es zur Zeit einen Überhang freier
Wohnungen; in einer dem gemeinsamen Objekt nahegelegenen Ladenpassage
stünden 6 von 8 Ladenlokalen leer. Es sei deshalb notwendig, fachkundigen Rat
hinsichtlich einer sinnvollen Nutzung der Immobilie einzuholen. Der Kläger hält
Investitionen nur dann für wirtschaftlich vertretbar, wenn zuvor für konkrete Gebäudeteile
auch konkrete Interessenten gewonnen würden, deren Bedürfnisse bei der Sanierung
berücksichtigt werden könnten.
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Wegen weiterer Einzelzeiten des Parteivortrags insbesondere zu den von dem
Beklagten für erforderlich gehaltenen Arbeiten und deren Kosten wird auf den
vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze verwiesen.
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Entscheidungsgründe:
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Die zulässige Berufung ist unbegründet.
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Der Kläger kann gemäß § 743 I BGB verlangen, daß der Beklagte einer Auszahlung von
dem gemeinsamen Girokonto in der verlangten Höhe zustimmt.
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Nach § 743 I BGB hat ein Teilhaber gegenüber dem anderen den Anspruch auf den
seiner Quote entsprechenden Anteil am Ergebnis nach Abzug der ihn anteilsmäßig
treffenden Lasten gem. §§ 748, 756 BGB (vgl. BGH, Urt.v.11.07.1958 - VIII ZR 108/57 -
in NJW 1958, S.1723; BGH, Urt.v.28.11.1963 - II ZR 41/62 - BGHZ 40, S.326 (330);
Palandt/Thomas, § 743 Rn.3).
36
I.
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Der Anspruch des Klägers auf Auszahlung seines Anteils an den Nettoerträgen würde
allerdings entfallen, wenn die Miteigentümergemeinschaft durch eine
Verwaltungsvereinbarung
Baumaßnahmen beschlossen
1974, S.201 (202().
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Eine solche Vereinbarung hat der Beklagte jedoch nicht schlüssig behauptet.
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Zwar ist mit dem Beklagten davon auszugehen, daß der Kläger und sein Bruder dahin
einig waren, die Herstellung der gewerblichen Nutzung des Immobilienkomplexes in ...
anzustreben. Das ergibt sich nicht nur aus dem Testament des Vaters des Beklagten
vom 19.03.1992, sondern das stellt auch der Kläger nicht in Abrede. Aus einer solchen
grundsätzlichen Einigkeit, die Immobilie wieder herzustellen und nutzbar zu machen,
läßt sich jedoch angesichts der unklaren Marktsituation und der Konzeptlosigkeit der
Miteigentümer nicht eine bindende Absprache dahingehend ableiten, daß alle Erträge
aus dem Objekt bis zu einer dereinstigen bislang noch nicht einmal in Angriff
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aus dem Objekt bis zu einer dereinstigen bislang noch nicht einmal in Angriff
genommenen Sanierung zu thesaurieren seien. Der Wille, die Herstellung der Gebäude
zu fördern, bedingt entgegen der von dem Beklagten vertretenen Auffassung nicht eine
konkludente Vereinbarung, daß bis zum Abschluß der Baumaßnahmen Erträge nicht
anderweitig verwendet werden dürfen.
Einer Vernehmung des beurkundenden Notars S. als Zeugen bedurfte es nicht, denn es
kann unterstellt werden, daß der Kläger in die Beratung bei der Errichtung des
Testaments vom 19.03.1992 eingebunden und mit dem Inhalt des Testaments
einverstanden war, ohne daß sich daraus jedoch eine jede Auszahlung hindernde
Verwaltungsvereinbarung ableiten ließe.
41
II.
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Der Anspruch des Klägers auf Auszahlung seines Anteils an den Nettoerträgen entfällt
auch nicht deshalb, weil die von dem Beklagten in der Berufungsinstanz im einzelnen
aufgeführten Sanierungsmaßnahmen notwendige Maßnahmen zur Erhaltung des im
Miteigentum stehenden Grundbesitzes i.S. v. § 744 II BGB sind, die von den
aufgelaufenen Erlösen finanziert werden müßten.
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Die Entscheidung, welche Maßnahmen notwendige i.S.d. § 744 II BGB sind, ist anhand
wirtschaftlicher Maßstäbe und unter Berücksichtigung von
Zumutbarkeitsgesichtspunkten zu treffen. Ausschließlich nützliche, wertsteigernde
Maßnahmen werden von § 744 II BGB nicht gedeckt. Ein vernünftiger Miteigentümer
wird nur solche Aufwendungen machen, die durch Nutzung oder Veräußerung wieder
realisiert werden können; wirtschaftlich nicht vertretbare Maßnahmen sind prinzipiell
nicht notwendig (Staudinger/Langhein, § 744, Rn.21; § 745, Rn.8).
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Die von dem Beklagten in der Berufungsbegründung aufgezählten Maßnahmen sind
keine notwendigen in diesem Sinne. Es läßt sich nicht feststellen, daß sie wirtschaftlich
vertretbar sind. Insbesondere fehlt es, worauf der Kläger zu Recht hingewiesen hat, an
einem tragfähigen Nutzungskonzept. Der Beklagte trägt selbst vor, daß teilweise ein
Abriß zu erwägen sei, daß sich einige Teilbereiche "möglicherweise vermietbar"
herrichten lassen würden. In dieser unklaren Situation kann der Beklagte die von ihm für
erforderlich gehaltenen Sanierungsarbeiten nicht verlangen, und der Kläger muß in ihre
Vornahme nicht einwilligen.
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Die Rechtsprechung der 50ger Jahre, die sich mit der vom Sanierungsaufwand her
gesehen annähernd vergleichbaren Situation des Wiederaufbaus kriegszerstörter
Gebäude zu befassen hatte, hat in mehreren Entscheidungen herausgearbeitet, wie der
Begriff "notwendig" in § 744 II BGB (bzw. in dem insoweit vergleichbaren § 2038 I S.2
BGB) zu verstehen ist.
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Dabei ist klargestellt worden, daß die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse bei der
Beurteilung der Notwendigkeit nicht unberücksichtigt bleiben dürfen. Von besonderer
Bedeutung ist, ob die für die durchzuführenden Maßnahmen benötigten Mittel zur
Verfügung stehen. Selbst an sich zur Erhaltung dringend erforderliche Maßnahmen, wie
die Beseitigung von Hausschwamm, können dann nicht mehr als ordnungsgemäße
Verwaltung angesehen werden, wenn sie zu einer übermäßigen finanziellen
Beanspruchung einzelner Miteigentümer führen (vgl. BGH, Urt.v. 08.05.1952 - IV ZR
208/51 - in NJW 1952, S.1552 = BGHZ 6, S.76; BGH, Urt.v. 17.04.1953 - V ZR 58/52 - in
NJW 1953, S.1427). In der Regel wurde der Wiederaufbau eines zerstörten Gebäudes
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weder als eine zur Erhaltung notwendige, noch als eine zur ordnungsmäßigen
Verwaltung erforderliche Maßregel angesehen (BGH, Urt.v. 17.09.1954 - V ZR 35/54 - in
BB 1954, S.913), weil dadurch in erster Linie ein neuer wirtschaftlicher Wert geschaffen
wird.
Entsprechend ist auch der vorliegende Fall zu beurteilen.
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Die Umwandlung der nach der Schilderung des Beklagten völlig maroden Bausubstanz
in ... in ein heutigen Anforderungen gerecht werdendes Gebäude, wie es der Beklagte
durch Teilabriß und Wiederaufbau von Mauern, Dachstühlen, Fachwerk, die Errichtung
einer hinterlüfteten Isolier-Fassade, den Einbau von Isolierverglasung u.s.w. erreichen
will, würde eine wesentliche Veränderung der Immobilie bedeuten, die nicht verlangt
werden kann (§ 745 III BGB). Denn die Frage der Veränderung ist ausgehend von der
Beschaffenheit der Sache zu beurteilen (so BGH, Urt.v.17.04.1953, aaO.). Im Zeitpunkt
der Restituierung im Jahr 1992, als die Eigentümergemeinschaft hinsichtlich des
Komplexes ... entstand, hatte das Eigentum die Beschaffenheit einer
sanierungsbedürftigen Immobilie. Die vom Beklagten angestrebte Sanierung dient nicht
der Erhaltung dieser Beschaffenheit,
Werte.
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Diese vom Beklagten beabsichtige Schaffung neuer Werte ist aus den Mitteln der
Gemeinschaft nicht zu finanzieren, sondern sie würde ohne die Inanspruchnahme
erheblicher privater Mittel der Parteien nicht durchzuführen sein. Allein der in der
Berufungsinstanz vorgetragene Maßnahmenkatalog würde sämtliche
Gemeinschaftsmittel aufzehren und darüber hinaus noch etwa 300.000,00 DM aus
privaten Mitteln erfordern. Damit allerdings wäre die Immobilie noch immer nicht in
einem nutzbaren Zustand; vielmehr ergeben sich aus der Schätzung des Ingenieurbüros
F. Baukosten in einer Größenordnung von 1,5 Millionen DM.
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Eine derartige finanzielle Belastung muß ein Teilhaber nicht dulden
(vgl.KarstenSchmidt in Münchner Kommentar, BGB, 3.Aufl. §§ 744, 745, Rn.23;
Staudinger/Langhein, BGB, § 745, Rn.9); verursacht eine Maßnahme private Kosten in
erheblicher Höhe, liegt sie nicht im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung und
ist damit auch nicht notwendig.
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Eine Ausnahme davon wird in der Rechtsprechung lediglich dann angenommen, wenn
entweder eine Versicherungssumme zur Wiederherstellung beschädigter Gebäude zur
Verfügung steht (vgl.BGH, Urt.v.17.04.1953, aaO.; Urt.v.17.09.1954, aaO) oder wenn ein
Teilnehmer bzw. die Mehrheit bereit ist, die Kosten allein ohne Belastung des
Miteigentümers zu tragen (Staudinger/Langhein, aaO). Diese Ausnahmetatbestände
liegen hier jedoch nicht vor; der Beklagte räumt selbst ein, als alleinverdienender
Studiendirektor mit vier schulpflichtigen Kindern nicht in der Lage zu sein, die
Zahlungen zur Durchführung der von ihm verlangten Maßnahmen aus seinem
Vermögen zu leisten.
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Kann demnach von dem Kläger nicht verlangt werden, private Mittel zur Durchführung
der von dem Beklagten für erforderlich gehaltenen Maßnahmen aufzubringen, folgt
daraus nicht, daß die bislang auf dem Girokonto aufgelaufenen Erträge jedenfalls für
einen Teil der geforderten Maßnahmen bereitgehalten werden müßten. Denn
angesichts des von dem Beklagten behaupteten Zustandes würde sich dadurch nicht
die Vermietbarkeit der Immobilie herstellen lassen. Die Investitionen wären nicht
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rentabel und damit unwirtschaftlich.
III.
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Der Beklagte kann dem Auszahlungsverlangen des Klägers auch nicht mit Erfolg
entgegenhalten, daß die Beträge auf dem Girokonto in ... zur Bezahlung notwendiger
Reparaturarbeiten in dem Objekt ... gebraucht würden. Das Landgericht hat zu Recht
ausgeführt, daß beide Objekte wirtschaftlich von einander unabhängig sind. Es handelt
sich um zwei verschiedene, wenngleich personenidentische
Miteigentümergemeinschaften. Es ist keine Grundlage dafür ersichtlich, die Auskehrung
der Einkünfte aus dem einen Objekt unter Hinweis auf Sanierungsbedarf des anderen
Objekts zu verweigern. Eine Vereinbarung der Miteigentümer der Immobilie ... , die
Erträge daraus für die Immobilie ... zu verwenden, besteht nicht und ist auch nicht
daraus abzuleiten, daß früher einmal ein Betrag von 70.000,00 DM für Aufwendungen in
... entnommen wurde, der im übrigen bereits in Höhe von 44.000,00 DM wieder
zurückgeflossen ist.
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IV.
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Ansprüche des Beklagten auf Zahlung von Nutzungsentgelt für die von dem Kläger und
seiner Nichte hergerichtete und zeitweise bewohnte Wohnung in ... bestehen nicht. Auf
die zwischen den Parteien streitige Frage, ob es auch dem Beklagten gestattet ist, diese
Wohnung zu nutzen, kommt es nicht an.
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Nach der Entscheidung des BGH vom 29.06.1966 (V ZR 163/63 - in NJW 1966, S.1707)
kann, wenn ein in hälftigem Miteigentum stehendes Grundstück lediglich von einem der
beiden Teilhaber genutzt wird, der andere Teil einen Ersatz für die gezogenen
Nutzungen nur dann verlangen, wenn entweder die Teilhaber eine dahingehende
Vereinbarung im Sinne von § 745 Abs.2 getroffen haben oder wenn ihm der
Mitgebrauch des Grundstücks entgegen seinem Verlangen hartnäckig verweigert
worden ist.
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Eine Vereinbarung nach § 745 II BGB behauptet der Beklagte nicht.
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Es bleibt ihm unbenommen, sich in dem umfangreichen Komplex eine entsprechende
Unterkunft einzurichten; der Mitgebrauch des Grundstücks wird ihm nicht streitg
gemacht.
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V.
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Auch einen Anspruch auf Ersatz von entgangenen Zinsen kann der Beklagte dem
Kläger nicht mit Erfolg entgegenhalten. Dafür, daß die Gelder ohne Zinsertrag auf dem
Girokonto festlagen, ist jedenfalls auch der Beklagte verantwortlich, der dem Kläger und
dem Miteigentümer Q. unberechtigt, wie oben ausgeführt, die Auszahlung der ihnen
zustehenden Anteile am Ertrag der Immobilie verweigert hat. Schadensersatzansprüche
stehen dem Beklagten nicht zu.
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VI.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 I ZPO; die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708, Nr.10, 711 ZPO.
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