Urteil des OLG Hamm vom 10.05.2007
OLG Hamm: gemeinschaftliche kosten und lasten, grundbuch, laden, bedürfnis, vollzug, stimmrecht, besitz, verwaltung, eigentumswohnung, wiederherstellung
Oberlandesgericht Hamm, 15 W 428/06
Datum:
10.05.2007
Gericht:
Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper:
15. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
15 W 428/06
Vorinstanz:
Landgericht Dortmund, 9 T 803/05
Tenor:
Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.
Die erste Beschwerde der Beteiligten zu 1) gegen den Beschluss des
Amtsgerichts Dortmund vom 26.10.2005 wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten aller Instanzen werden der Beteiligten zu 1)
auferlegt, eine Erstattung außergerichtlicher Auslagen findet nicht statt.
Der Geschäftswert wird auf 1.000 € festgesetzt.
Gründe:
1
I.
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Die Beteiligte zu 1) hat als Bauträgerin die vorgenannte Anlage im Jahr 1998 errichtet
und durch Teilungserklärung sechs Miteigentumsanteile verbunden mit dem
Sondereigentum an sechs Wohnungen, einer Doppelgarage und 5
Tiefgaragenstellplätzen begründet; die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher
wurden am 13.07.1998 angelegt. Die Wohnungs- und Teileigentumsrechte hat die
Beteiligte zu 1) von April 1998 bis Juni 1999 an die Beteiligten zu 3) bis 10) verkauft.
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In der Zeit vom 13.07.1998 bis 13.07.1999 wurden für die Beteiligten zu 3) bis 10)
Auflassungsvormerkungen in den Grundbüchern eingetragen. Inzwischen sind die
Beteiligten zu 3) bis 9) als Eigentümer eingetragen. Die erste Eigentumsumschreibung
erfolgte am 02.08.1999 und betraf die Sondereigentumseinheiten der Beteiligten zu 5)
und 6). Bereits vor der ersten Eigentumsumschreibung haben die Beteiligten zu 3) bis
10) ihr Sondereigentum in Besitz genommen.
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Die Beteiligten zu 10) sind noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, weil
sie Mängelrechte geltend machen und deshalb den Kaufpreis noch nicht vollständig
gezahlt haben.
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Die Beteiligte zu 1) hat mit einem bei dem Amtsgericht am 16.08.2005 eingegangenen
Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten beantragt, die zu 2) beteiligte Verwalterin
zu verpflichten, sie zu den Wohnungseigentümerversammlungen zu laden, solange sie
noch im Grundbuch als Eigentümerin der von den den Beteiligten zu 10) erworbenen
Wohnung eingetragen sei.
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Die Beteiligte zu 2) ist dem Antrag entgegengetreten.
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Das Amtsgericht hat durch Beschluss vom 26.10.2005 den Antrag zurückgewiesen.
Gegen diesen Beschluss hat die Beteiligte zu 1) rechtzeitig sofortige Beschwerde
eingelegt. Das Landgericht hat das Beschwerdeverfahren dem Berichterstatter als
Einzelrichter übertragen. Dieser hat mit den Beteiligten in öffentlicher Sitzung verhandelt
und durch Beschluss vom 10.11.2006 in Abänderung der Entscheidung des
Amtsgerichts dem Antrag der Beteiligten zu 1) stattgegeben.
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Gegen diese Entscheidung haben die Beteiligten zu 2) und 3) rechtzeitig sofortige
weitere Beschwerde mit dem Ziel der Wiederherstellung der amtsgerichtlichen
Entscheidung eingelegt.
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II.
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Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG, 27, 29
FGG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis der
Beteiligten zu 2) und 3) folgt daraus, daß das Landgericht die Entscheidung des
Amtsgerichts zu ihrem Nachteil abgeändert hat.
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In verfahrensrechtlicher Hinsicht hat das Landgericht in bedenklicher Weise davon
abgesehen, die Eheleute O als Käufer der Eigentumswohnung Nr. 4 zum Verfahren
hinzuziehen. Eine solche Verpflichtung des Landgerichts wurde nach der
Rechtsprechung des Senats (OLGZ 1994, 134) gem. § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG bereits
dadurch begründet, dass die Entscheidung über den Antrag der Beteiligten zu 1) die
Prüfung von Gesichtspunkten erfordert, die zugleich die rechtlichen Interessen der
Eheleute O berühren.
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Denn die Sachentscheidung betrifft zugleich die Rechtsfolgen aus einer ggfl.
festzustellenden Rechtsposition der Eheleute O als werdende Wohnungseigentümer.
Gleichwohl kann der Senat eine abschließende Sachentscheidung treffen, weil es im
Ergebnis bei der sachlichen Abweisung des Begehrens der Beteiligten zu 1) zu
verbleiben hat (a.a.O. S. 138), und zwar gerade aufgrund der vom Senat zu ihrem
rechtlichen Vorteil bestätigten Rechtsstellung der Eheleute O als werdende
Wohnungseigentümer. Der Senat konnte sich deshalb darauf beschränkten, die
Eheleute O als Beteiligte zu 10) zusätzlich in das Rubrum seiner Entscheidung
aufzunehmen.
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In der Sache ist das Rechtsmittel begründet und führt zur Wiederherstellung der
Entscheidung des Amtsgerichts, das im Ergebnis zu Recht den Antrag der Beteiligten zu
1) abgewiesen hat.
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Das Landgericht hat angenommen, die Beteiligte zu 1) müsse zu den
Wohnungseigentümerversammlungen geladen werden, weil zu einer
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Eigentümerversammlung alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zu
laden seien. Sie habe auch das Recht zur Teilnahme an der Versammlung, selbst wenn
sie im Einzelfall vom Stimmrecht ausgeschlossen sei. Denn die Teilnahme des
einzelnen Wohnungseigentümers an der Eigentümerversammlung diene nicht allein der
Stimmabgabe, sondern vor allem auch der Aussprache und Diskussion. Deshalb
bedürfe es keiner Entscheidung, ob der Beteiligten zu 1) oder den Beteiligten zu 10) in
den Versammlungen das Stimmrecht zustehe. Außerdem sei die Beteiligte zu 1) noch
zur Lastenund Kostentragung verpflichtet; auch aus diesem Grunde müsse sie zu den
Versammlungen geladen werden.
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.
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Zwar ist es im Grundsatz zutreffend, dass zu einer Eigentümerversammlung alle im
Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zu laden sind (vgl. BayObLG NZM
2002, 616 = NJW-RR 2002, 1308 = ZWE 2002, 469; Merle in Bärmann PickJMerle WEG
9. Aufl. § 24 Rn. 38). Deshalb leiden Beschlüsse in einer Eigentümerversammlung, an
der einzelne Wohnungseigentümer wegen eines Ladungsmangels oder deshalb nicht
teilgenommen haben, weil sie zu Unrecht ausgeschlossen wurden, grundsätzlich an
einem Mangel, der auf Anfechtung zur Ungültigerklärung führt.
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Das Landgericht hat bei seinen Ausführungen aber nicht die Besonderheiten bedacht,
die sich daraus ergeben, dass die den Beteiligten zu 10) zu den Personen gehören, die
die Wohnungseigentümergemeinschaft faktisch in Vollzug gesetzt haben. Denn sie
gehören zu den Wohnungskäufern, die am 25.08.1998 und damit vor rechtlicher
Invollzugsetzung der Gemeinschaft durch Eintragung des ersten Erwerbers in das
Grundbuch am 02.08.1999 eine Eigentumsverschaffungsvormerkung im Grundbuch und
den Besitz an der Wohnung erlangt hatten.
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Nach ständiger Rechtsprechung des Senats und anderer Oberlandesgerichte und in
Übereinstimmung mit dem Schrifttum sind einem dringenden praktischen Bedürfnis
folgend auf die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft die Vorschriften des WEG
weitgehend entsprechend anwendbar; dies gilt insbesondere für die Vorschriften über
die gemeinschaftliche Verwaltung nach den §§ 21 ff. WEG und das gerichtliche
Verfahren nach den §§ 43 ff. WEG. Eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft
liegt vor, wenn bei einer Vorratsteilung nach § 8 WEG wirksame schuld~ rechtliche
Erwerbsverträge mit den Wohnungseigentumsanwärtern geschlossen worden sind und
diese ihre Eigentumswohnung nicht nur in Besitz genommen haben, sondern für sie
auch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Weitgehend wird
darüber hinaus verlangt, dass die Wohnungsgrundbücher bereits angelegt sind.
Demgegenüber wird die Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich in Vollzug
gesetzt, wenn mindestens zwei Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen sind
(vgl. Senat FGPrax 2000, Ii m.w.N. aus dem Schrifttum; BayObLGZ 1990, 101 = NJW
1990, 3216; KG FGPrax 2004, 112 = NZM 2004, 511; OLG Frankfurt DWE 1998, 48;
OLG Düsseldorf NJW-RR 1999, 163, Staudin
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ger/Wenzel, BGB, 12 Aufl., § 43 Rn. 8; Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., Anh. § 10
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Rn.3ff.).
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Von dem Bestand des schuldrechtlichen Eigentumsverschaffungsanspruch der
Beteiligten zu 10) geht der Senat aus, nachdem insbesondere die Beteiligte zu 1) selbst
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ihre schuidrechtliche Verpflichtung zur Eigentumsverschaffung Zug um Zug gegen
Zahlung eines restlichen Kaufpreisbetrages anerkannt hat und dementsprechend durch
Anerkenntnisurteil des 17. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 24.07.2006
(17 U 147/05) zur Abgabe einer zur Eigentumsumschreibung führenden Erklärung
verurteilt worden ist.
Die von den Beteiligten zu 1) und 11) zur Begründung ihrer Auffassung herangezogene
Entscheidung des BGH vom 01.12.1988 (BGHZ 106, 113 = NJW 1989, 1087) betrifft
ausschließlich die Frage, ob derjenige, der bei einer voll eingerichteten Gemeinschaft
im Wege der Einzelrechtsnachfolge eine Wohnung erwirbt, vor Umschreibung im
Wohnungsgrundbuch unter bestimmten Voraussetzungen bereits ein Stimmrecht in der
Eigentümerversammlung hat. Allein diese Frage hat der BGH in seiner genannten
Entscheidung verneint, wobei seine Begründung maßgeblich auf das Bedürfnis nach
Klarheit über die Person desjenigen abstellt, der das Stimmrecht in der
Eigentümerversammlung ausüben könne. Diese Begründung kann jedoch nicht ohne
weiteres auf das Stadium der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft vor ihrer
rechtlichen Invollzugsetzung übertragen werden, weil dem dringenden praktischen
Bedürfnis der entsprechenden Anwendung zentraler Vorschriften des WEG in diesem
Stadium der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft der Vorrang
einzuräumen ist (vgl. BayObLGZ 1990, 101; Senat FGPrax 2000, 11). Dieses Stadium
kann sich über viele Jahre erstrecken - wie gerade der vorliegende Fall anschaulich
zeigt, da die Beteiligten zu 10) bereits vor nahezu acht Jahren ihre Wohnung käuflich
erworben haben -‚ wenn sich die Eigentumsumschreibung auf die einzelnen Erwerber
aufgrund der mit dem Bauträger geschlossenen schuldrechtlichen Verträge wegen
rechtlicher Auseinandersetzungen über Gewährleistungsansprüche hinauszögert. In
dieser Phase wird nach rechtlicher Sicherung des jeweiligen Erwerbsanspruchs und
Nutzungsüberlassung durch den Bauträger die Eigentümergemeinschaft von den
Erwerbern tatsächlich praktiziert. Es fallen gemeinschaftliche Kosten und Lasten an, die
von den Nutzungsberechtigten notwendig gemeinschaftlich getragen werden müssen.
Die schuldrechtlichen Erwerbsverträge könnendafür keine geeignete Grundlage geben,
da sie nur den Nutzungsübergang auf den jeweiligen Erwerber, nicht jedoch die Frage
regeln können, in welchem Verhältnis zueinander die künftigen Wohnungseigentümer
die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten zu tragen haben. Mit der Besitzübergabe des
Objekts wollen die Erwerber eine gemeinschaftliche Nutzung ausüben, wie sie der
Regelung der Teilungserklärung und den gesetzlichen Vorschriften entspricht. Ebenso
dringend ist das praktische Bedürfnis, in diesem Stadium eine gemeinschaftliche
Verwaltung im Hinblick auf die ordnungsgemäße erstmalige Herstellung des
gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) führen zu können, insbesondere
also im Hinblick auf die Geltendmachung etwaiger Gewährleistungsansprüche gegen
den Bauträger. Diese Ansprüche können ihrer Art nach nur teilweise von dem einzelnen
Erwerber geltend gemacht werden (BGH NJW 1998, 2967). Auch soweit der einzelne
Erwerber zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen berechtigt ist
(insbesondere also hinsichtlich des Anspruchs auf Nachbesserung), besteht ein
dringendes Bedürfnis, Einzelheiten durch mehrheitliche Beschlussfassung regeln zu
können. Die praktizierte Gemeinschaft benötigt deshalb einen Handlungsrahmen, der
nur durch entsprechende Anwendung der §§ 21 if. WEG gewonnen werden kann.
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Da der werdende Wohnungseigentümer alle Rechte und Pflichten eines
Wohnungseigentümers hat (vgl. Lüke, a.a.O., Anh. § 10 Rn. 8), sind bei einer
werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft die Personen zu laden, die die
Wohnungseigentümergemeinschaft faktisch in Vollzug gesetzt haben (Merle, a.a.O., §
24
24 Rn. 42; Lüke, a.a.O. § 24 Rn. 11). Hinsichtlich der Wohnung der Beteiligten zu 10)
sind daher diese und nicht die Beteiligte zu 1) zu den Eigentümerversammlungen zu
laden. Diese sind als werdende Wohnungseigentümer auch stimmberechtigt (Merle,
a.a.O., § 25 Rn. 11; Lüke, a.a.O., Anh. § 10 Rn. 8) und — entgegen der Argumentation
des Landgerichts und anders als im Fall des Zweiterwerbs nach Vollzug der
Wohnungseigentümergemeinschaft - zur Zahlung der Lasten und Kosten verpflichtet
(Merle, a.a.O., § 24 Rn. 42; Lüke a.a.O., § 24 Rn. 11 und Anh. § 10 Rn. 8). Weiter sind
sie zu den Wohnungseigentumsverfahren nach § 43 WEG hinzuzuziehen, da, wie
dargelegt, die Vorschriften der §§ 43 if. WEG entsprechende Anwendung finden.
Ihren Status als werdende Wohnungseigentümer mit eigenem Stimm- und Antragsrecht
sowie dem Recht, zu den Versammlungen geladen zu werden, haben die Beteiligten zu
10) auch nach der rechtlichen lnvollzugsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft
am 02.08.1999 behalten (BayObLG NJW 1990, 3216). Denn das Erfordernis einer
ordnungsgemäßen Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft steht der
Annahme eines vorübergehenden Verlustes der Rechtsstellung des (werdenden)
Wohnungseigentümers entgegen (BayObLGZ 1990, 101, 105 = NJW 1990, 3216, 3218;
ebenso BayObLG NJW-RR 1997, 1443, 1444 sowie WuM 1998, 178, 179).
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Da die Entscheidung des Landgerichts somit einer rechtlichen Überprüfung nicht
standhält, war sie aufzuheben. Einer Zurückverweisung bedurfte es nicht, weil der
Sachverhalt geklärt ist. Aus den Ausführungen des Senats ergibt sich, dass der Antrag
der Beteiligten zu 1) vom 15.08.2005 unbegründet ist.
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Mit der gegenteiligen Auffassung des OLG Saarbrücken (FGPrax 1998, 97 = NJWRR
1998, 1094 und NJW-RR 2002, 1236 = NZM 2002, 610), bis zur
Eigentumsumschreibung auf den ersten Erwerber bestehe eine Ein-Mann-
Wohnungseigentümergemeinschaft des Bauträgers, der die einzelnen Erwerber zur
Stimmrechtsausübung in der Eigentümerversammlung ermächtigen könne, hat der
Senat sich bereits auseinandergesetzt (FGPrax 2000, a.a.O.). Der Senat ist auch
vorliegend an einer eigenen abschließenden Sachentscheidung nicht im Sinne des §
28 Abs. 2 FGG gehindert, weil die genannten Entscheidungen im Ergebnis nicht auf der
abweichenden Beurteilung der Rechtsfrage durch das OLG Saarbrücken beruhen. Denn
das OLG Saarbrücken war in der Entscheidung vom 27.02.1998 — 5 W 252/97 - mit
einem Fall befasst, in dem auf den den Antrag stellenden Erwerber im Zeitpunkt der
rechtlichen Invollzusetzung der Gemeinschaft noch nicht die Nutzungen übergegangen
waren, so dass dieser nicht die Stellung als Mitglied deiner Faktischen
Wohnungseigentümergemeinschaft erworben hatte. In der Entscheidung vom
07.05.2002 — 5 W 368/01 — ging es um einen Antragsteller, der das
Wohnungseigentum nicht direkt vom teilenden Grundstückseigentümer selbst, sondern
im Wege des Zweiterwerbs als Einzelrechtsnachfolger eines noch nicht eingetragenen
Wohnungseigentümers erworben hatte. Mithin entsprach dieser Fälle derjenigen
Konstellation, die auch dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall zugrunde lag.
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Da der Antrag der Beteiligten zu 1) im Ergebnis ohne Erfolg bleibt, entspricht es der
Billigkeit, dass sie die Gerichtskosten aller Instanz zu tragen hat (§ 47 S. 1 WEG).
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Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten (§ 47 S. 2 WEG) hat es bei dem Grundsatz
zu verbleiben, dass die Beteiligten im Verfahren nach dem WEG ihre außergerichtlichen
Kosten selbst zu tragen haben. Besondere Gründe, die eine Ausnahme von diesem
Grundsatz rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich, zumal in den Vorinstanzen
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divergierende Entscheidung getroffen worden sind.
Die Wertfestsetzung für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde beruht auf §
48 Abs. 3 WEG. Sie folgt der unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung der
landgerichtlichen Entscheidung.
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