Urteil des OLG Hamm vom 12.12.1995
OLG Hamm (ersatz der kosten, kläger, treu und glauben, höhe, gebäude, unterbrechung der verjährung, vertrag eigener art, 1995, grundstück, zustand)
Oberlandesgericht Hamm, 29 U 80/95
Datum:
12.12.1995
Gericht:
Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper:
29. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
29 U 80/95
Vorinstanz:
Landgericht Arnsberg, 2 O 460/94
Tenor:
Auf die Berufung des Klägers wird das am 17. März 1995 verkündete
Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Arnsberg teilweise
abgeändert.
Der Beklagte wird verurteilt, das Wohnhaus zu räumen und geräumt an
den Kläger herauszugeben.
Der Beklagte wird ferner verurteilt, an den Kläger 11.124,41 DM nebst
folgender Zinsen zu zahlen:
4% von 4.500,00 DM für die Zeit seit dem 11. Juli 1994, von weiteren
3.000,00 DM seit dem 20. September 1994 und von weiteren 3.624,41
DM seit dem 17. März 1995.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen, die Berufung insoweit
zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 7%, der Beklagte zu
93%.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger darf die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung von
17.000,00 DM abwenden, sofern nicht der Beklagte vor der
Zwangsvollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe erbringt. Der Beklagte
darf die Sicherheit auch durch Bürgschaft einer deutschen Großbank
oder öffentlichen Sparkasse erbringen.
Das Urteil beschwert den Beklagten mit weniger, den Kläger mit mehr
als 60.000,00 DM.
Tatbestand:
1
Der xxx, der Rechtsvorgänger des Klägers, beabsichtigte, im xxx eine weitere Talsperre,
die xxx zu bauen. Durch notariellen Kaufvertrag vom 13. November 1984 - UR-Nr. xxx
des Notars xxx in xxx - erwarb er vom Beklagten - wie es in der Präambel dieses
Vertrages heißt - "im Rahmen des dazu notwendigen Grunderwerbs ... zur Vermeidung
einer eventuellen Enteignung und zur Herbeiführung einer gütlichen Einigung" eine
Vielzahl von Grundstücken, insbesondere das mit dem xxx bebaute Grundstück in xxx
zu einem Kaufpreis von insgesamt 13.750.000,00 DM. § 4 Ziffer 5 dieses Vertrages
lautet wie folgt:
2
"(5) Der Erschienene zu 1. zahlt vom Tage der Übergabe ab an den xxx für die weitere
Nutzung des Wohngebäudes xxx durch sich selbst und seine Angehörigen, die
zunächst auf zwei Jahre befristet wird, ein monatliches Nutzungsentgelt von 750,-- DM
(in Worten: siebenhundertfünfzig Deutsche Mark). Dieses Entgelt ist jeweils zum 1.
eines jeden Monats im voraus auf das Konto des xxx
3
Nr. xxx beim xxx zu entrichten. Der Erschienene zu 1. übernimmt für die Zeit der
Nutzung alle anfallenden Kosten, die er als Eigentümer bisher zu tragen hatte, mit
Ausnahme der Kosten für Grundsteuer und Feuerversicherung.
4
Eine Untervermietung ist ausgeschlossen.
5
Ein besonderer schriftlicher Mietvertrag wird nicht abgeschlossen.
6
Der Erschienene zu 1. verpflichtet sich, Gebäude und Grundstück in einem
ordnungsgemäßen Zustand zu halten. Der Erschienene zu 1. erkennt an, daß er den
Grundbesitz nach Ablauf der vorgenannten Nutzungsfrist auf Verlangen des xxx zu
räumen hat, ohne weitere Ansprüche geltend machen zu können."
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Vertrages wird auf Bl. 63-80 d.A. verwiesen.
8
Zum Bau der Talsperre kam es nicht.
9
Xxx wurde in der Folgezeit von der Mutter und der Tante des Beklagten bewohnt. Der
Beklagte erklärte mit Schreiben vom 09.02.1993 die Kündigung des "Miet-resp.-
Nutzungsverhältnisses". Der Kläger erwiderte mit Schreiben vom 10.03.1993, daß
wegen der Kündigungsfrist von neun Monaten das Mietverhältnis erst am 30. November
1993 ende. Unter dem 12. Juli 1993 teilte der Kläger mit, daß seine Mutter - die letzte
Bewohnerin des xxx - am 6. Juli 1993 ausgezogen sei; das Nutzungsverhältnis sei
durch Fortfall der Geschäftsgrundlage gegenstandslos geworden. Das Gebäude ist
seitdem unbewohnt und steht weitgehend leer; der überwiegende Teil der Einrichtung
war abtransportiert worden.
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Am 28.01.1994 kam es zu einer Unterredung an Ort und Stelle, an der neben dem
Beklagten drei Mitarbeiter des Klägers teilnahmen. Der Beklagte übergab diesen einen
Satz Schlüssel zum Gebäude. Wegen der Einzelheiten der Besprechung wird auf das
Protokoll des Klägers vom 02.02.1994 (Bl. 37-39 d.A.) Bezug genommen. Zu einer
Einigung insbesondere über das Entfernen der verbliebenen Gegenstände kam es
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nicht; der Beklagte weigerte sich, diese - darunter befanden sich Bretter, Regale, Tische,
Werkzeuge, Öfen, Matratzen, Gardinen, Schränke und Gerumpel - abzuholen und stellte
lediglich die Übernahme der durch das Entrümpeln entstehenden Kosten in Aussicht.
Am 08.03.1994 erhielt der Kläger bei einem weiteren Treffen an Ort und Stelle die
restlichen Schlüssel. Bereits im Februar hatte er die Heizung des Gebäudes reparieren
lassen.
Mit seiner Klage vom 16. Juni 1994 hat der Kläger zunächst vom Beklagten die
Räumung des xxx sowie die Zahlung einer Nutzungsentschädigung von 4.680,00 DM
für die Monate von Dezember 1993 bis Mai 1994 (pro Monat 780,00 DM) verlangt. Mit
Schriftsatz vom 07.09.1994 hat er sodann den Zahlungsantrag erweitert und insgesamt
249.516,50 DM verlangt. Neben der Nutzungsentschädigung von 4.680,00 DM hat er
Kosten für das Fällen und Entsorgen von Fichten in Höhe von 7.245,00 DM, Ersatz der
Kosten für die 'Beseitigung, von Frostschäden an Wasserleitungen des Gebäudes in
Höhe von 1.082,50 DM und schließlich Schadensersatz für vom Beklagten nicht
durchgeführte
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"Schönheitsreparaturen" in Höhe von 236.509,00 DM begehrt; hinsichtlich der
letztgenannten Position hat sich der Kläger auf ein von ihm eingeholtes Gutachten des
Sachverständigen xxx in xxx gestützt.
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Mit weiterem Schriftsatz vom 20.09.1994 hat der Kläger die Klage sodann nochmals
erweitert, und zwar um 30.292,94 DM auf nunmehr 279.809,44 DM. Der
Erhöhungsbetrag setzt sich zusammen aus den Kosten für den Sachverständigen xxx in
Höhe von 18.622,53 DM, der Kosten für durchgeführte landschaftsgärtnerische
Maßnahmen in Höhe von 8.092,67 DM, der Kosten für die Beseitigung von Frost- und
Wasserschäden in Höhe von 198,99 DM und 258,75 DM und einer weiteren
Nutzungsentschädigung für die Monate Juni bis September 1994 in Höhe von 3.120,00
DM. Mit Schriftsatz vom 21.02.1995 hat der Kläger die Klage letztmals erweitert, und
zwar auf 283.709,44 DM. Er hat nunmehr eine weitere Nutzungsentschädigung für die
Monate Oktober 1994 bis Februar 1995 geltend gemacht.
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Der Kläger hat dazu vorgetragen, der Beklagte habe das Gebäude nicht vollständig
geräumt und sei deshalb zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der
vereinbarten Monatsmiete verpflichtet.' Die übrigen geltend gemachten Kosten habe er
zu tragen, weil er seiner sich aus dem Grundstückskaufvertrag ergebenden Pflicht,
Gebäude und Grundstück ordnungsgemäß instand zu halten, nicht nachgekommen sei.
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Der Kläger hat beantragt,
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den Beklagten zu verurteilen,
17
1.
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das Wohnhaus xxx zu räumen und geräumt an ihn herauszugeben;
19
2.
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an ihn 283.709,44 DM nebst 4% Zinsen aus 4.680,00 DM seit Klagezustellung, aus
weiteren 244.836,50 DM seit Zustellung des Schriftsatzes vom 07.09.1994, aus weiteren
30.292,94 DM seit Zustellung des Schriftsatzes vom 20.09.1994 und aus weiteren
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3.900,00 DM seit Zustellung des Schriftsatzes vom 21.02.1995 zu zahlen.
Der Beklagte hat beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Der Beklagte hat die Auffassung vertreten, er habe das Gebäude vollständig geräumt;
daß einige wenige wertlose Gegenstände zurückgeblieben seien, stehe dem nicht
entgegen. Etwaige Schönheitsreparaturen hätten nicht ihm oblegen, sondern allenfalls
dem Kläger als Eigentümer des Gebäudes. Da bei Abschluß des
Grundstückskaufvertrages davon ausgegangen worden sei, daß das Gebäude alsbald
abgerissen würde, könne § 4 Ziffer 5 des Grundstückskaufvertrages nur dahin ausgelegt
werden, daß er die Maßnahmen zu treffen gehabt habe, die seiner Familie ein weiteres
Wohnen auf dem Grundstück ermöglichten. Da der Sachverständige xxx von einer
Erhaltung des xxx auf Dauer ausgegangen sei, sei sein Gutachten unbrauchbar. Auch
die Beseitigung der Schäden an der Heizung und den Wasserleitungen, die
gärtnerischen Maßnahmen und die Beseitigung der Fichten - falls überhaupt erforderlich
- seien allein Sache der Klägerin gewesen, so daß er für die insoweit entstandenen
Kosten ebenfalls nicht hafte.
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Mit dem angefochtenen Urteil hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Ein Anspruch
auf Räumung und Zahlung einer Nutzungsentschädigung bestehe nicht, weil zwischen
den Vertragsparteien kein Mietvertrag, sondern eine Nutzungsvereinbarung eigener Art
zustande gekommen sei und der Beklagte das Grundstück vollständig geräumt habe;
jedenfalls sei der Kläger nach Treu und Glauben verpflichtet gewesen, die Entsorgung
des verbliebenen Gerumpels selbst zu übernehmen. Die Kosten für das Fällen und
Entsorgen der Fichten sei nicht erstattungsfähig, weil diese Arbeiten erst nach
Beendigung des Nutzungsverhältnisses durchgeführt worden seien. Entsprechendes
gelte für die Beseitigung der Frost- und Wasserschäden. Auch ein Anspruch auf Ersatz
der Kosten für Schönheitsreparaturen bestehe nicht, denn der Beklagte habe nicht die
Verpflichtung übernommen, für eine auf längere Dauer als wenige Jahre angelegte
Erhaltung des Objekts Sorge zu tragen, geschweige denn eine umfassende
Renovierung des Objekts durchzuführen. Aus diesem Grunde habe er auch nicht die
Kosten des Privatgutachtens des Sachverständigen Busch zu übernehmen. Die
Forderung- auf Ersatz der Kosten für landschaftsgärtnerische Arbeiten sei schließlich
ebenfalls unbegründet, denn es sei nicht vorgetragen, in welchem Zustand sich die
Außenanlagen bei der Übergabe zum 01.01.1985 befunden hätten; im übrigen schulde
der Beklagte keinen optimalen Zustand der Außenanlagen. Wegen der weiteren
Einzelheiten wird auf den Inhalt der Entscheidungsgründe (Bl. 162-166 d.A.) Bezug
genommen.
25
Gegen dieses Urteil wendet sich der Kläger mit der Berufung. Er wiederholt und vertieft
sein erstinstanzliches Vorbringen und macht weiterhin geltend, der Beklagte habe das
Gebäude keineswegs vollständig geräumt. Er - der Beklagte - habe umfassende
Erhaltungs- und Instandsetzungspflichten gehabt, denen er nicht nachgekommen sei.
Ein Abbruch des Gebäudes sei nämlich, schon bei Vertragsschluß nicht mehr als
zwingend angesehen worden. Daß der Beklagte umfassende Erhaltungspflichten
gehabt habe, folge auch daraus, daß diese Kosten bei der Bemessung des günstigen
Mietzinses von monatlich 750,00 DM zu seinen Gunsten berücksichtigt worden seien.
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Der Kläger beantragt,
27
unter Abänderung des angefochtenen Urteils nach seinen Schlußanträgen in erster
Instanz zu erkennen.
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Der Beklagte beantragt,
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die Berufung zurückzuweisen.
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Er verteidigt das Urteil des Landgerichts und beruft sich bezüglich der vom Kläger
verfolgten Ansprüche auf Kosten- bzw. Schadensersatz auf Verjährung.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die von ihnen
gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
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Entscheidungsgründe
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Die Berufung des Klägers ist zulässig, jedoch nur zu einem geringen Teil begründet.
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I.
35
Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung des Gebäudes xxx
aus § 556 Abs. 1 BGB, daneben auch aus § 985 BGB. Zwischen den Parteien bestand -
entgegen der Auffassung des Landgerichts - ein Mietverhältnis i.S.d. § 535 BGB. § 4
Ziffer 5 des Grundstückskaufvertrages vom 13.11.1984 stellt eine schuldrechtliche
Vereinbarung über eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung (eines Wohnhauses) dar,
also einen Mietvertrag. Daß der Rechtsvorgänger des Klägers und der Beklagte den
Begriff Nutzung und - statt Mietzins - Nutzungsentgelt verwandt haben, rechtfertigt nicht
die Auffassung, sie hätten einen Vertrag eigener Art abschließen und die
Anwendbarkeit der mietrechtlichen Vorschriften ausschließen wollen. Die Bestimmung,
daß "ein besonderer schriftlicher Mietvertrag nicht abgeschlossen wird" (§ 4 Ziffer 5 Abs.
3 des Vertrages) weist gerade nicht darauf hin, daß kein Mietverhältnis zustande
kommen sollte, sondern macht deutlich, daß die Parteien mit der in § 4 Ziffer 5
getroffenen Regelung eine ausreichende und abschließende Mietvereinbarung
geschaffen hatten, die eine gesonderte Regelung - wohl auch' wegen der erwarteten
kurzen Dauer der Vertragslaufzeit - überflüssig machte.
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Das Mietverhältnis ist spätestens seit Ablauf des Monats November 1993 beendet.
Jedenfalls mit Schreiben vom 09.02.1993 hat der Beklagte den Vertrag wirksam
gekündigt; hiervon geht auch der Kläger ausweislich seines Schreibens vom
10.03.1993 aus.
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Der Beklagte hat seine danach gem. § 556 Abs. 1. BGB bestehende Rückgabepflicht
nicht erfüllt. Der Rückgabeanspruch des Vermieters umfaßt außer der Verschaffung der
tatsächlichen Gewalt - die hier unzweifelhaft erfolgt ist - auch die Räumung. Überläßt
der Mieter dem Vermieter zwar den Besitz, entfernt er aber seine in den Räumlichkeiten
befindlichen Gegenstände nicht, so gibt er die Mietsache nicht zurück, sondern enthält
sie dem Vermieter vor (BGHZ 104, 285, 289 = NJW 88, 2665; BGH NJW 94, 3232,
3234). Der Beklagte hat nur teilweise geräumt. Er hat ausweislich der mit Schriftsatz des
Klägers vom 07.09.1994 vorgelegten Lichtbilder und der in der Anlage zum Gutachten
des Sachverständigen xxx überreichten Lichtbilder - der dort erkennbare Zustand ist
seitdem unstreitig nicht verändert worden - zwar einen Großteil der
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Einrichtungsgegenstände entfernt, jedoch vor allem im Keller und auf dem Dachboden,
aber auch in etlichen anderen Räumen, eine Vielzahl von Einrichtungs- und
Gebrauchsgegenständen sowie Gerumpel zurückgelassen; zum Abtransport wäre -
auch insoweit unstreitig - die Verwendung eines Containers erforderlich. Daß der
Beklagte auch das Grundstückszubehör an den Kläger veräußert hat,
Zubehörgegenstände also nicht entfernen durfte, ist hier ohne Belang, denn um
Zubehörgegenstände handelt es sich bei den auf den Lichtbildern erkennbaren Sachen
- von einigen Ausnahmen abgesehen - nicht. Da bei der Erfüllung der Rückgabepflicht
Teilleistungen gem. § 266 BGB unzulässig sind, bedeutet eine nur teilweise
vorgenommene Räumung, daß dem Vermieter die gesamte Mietsache vorenthalten
wird. Etwas anderes kann im Einzelfall dann gelten, wenn etwa nur einzelne
Gegenstände, wie z.B. geringfügiges Gerumpel, zurückgelassen werden (BGHZ 104,
285, 288; BGH NJW 94, 3232, 3234; Emmerich/Sonnenschein, § 556 BGB, Rdn. 15).
Angesichts der Vielzahl der im Gebäude verbliebenen Gegenstände kann hier indes
von einem solchen Ausnahmefall keine Rede sein.
II.
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Der Kläger hat gegen den Beklagten desweiteren einen Anspruch auf
Nutzungsentschädigung gem. § .557 Abs. 1 S. 1 BGB in Höhe von 11.124,41 DM.
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Der Beklagte hat das gemietete Gebäude nach Beendigung der Mietsache mit Ablauf
des Monats November 1993 - wie ausgeführt - entgegen § 556 Abs. 1 BGB nicht
zurückgegeben. Daß er die Räumlichkeiten selbst nicht genutzt hat, ist dabei ohne
Belang. Ob den Kläger an der nicht vollständigen Räumung deshalb, weil er die
Gegenstände nicht selbst entfernt hat, ein (Mit-) Verschulden trifft, kann dahinstehen; §
557 Abs. 1 BGB ist kein Schadensersatzanspruch, sondern eine Art vertraglichen
Erfüllungsanspruch, so daß § 254 BGB nicht anwendbar ist (vgl. BGHZ 104, 285, 288;
Palandt/Putzo, § 557 BGB, Rdn. 7). Dem Anspruch des Klägers steht auch nicht
deshalb, weil er nicht selbst geräumt hat, der Grundsatz von Treu und Glauben, § 242
BGB, entgegen. Er war schon deshalb nicht zur Selbstvornahme verpflichtet, weil zu
erwarten war, daß bei der Durchsetzung der daraus entstehenden Zahlungsansprüche
erhebliche Schwierigkeiten auftreten würden, wie dies bei der Geltendmachung
berechtigter Zahlungsansprüche in der Vergangenheit mehrfach der Fall war.
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Der Kläger kann somit für die 15 Monate von Dezember 1993 bis Februar 1995 den für
das Hauptgebäude vereinbarten Mietzins von monatlich 750,00 DM verlangen, also
11.250,00 DM. Soweit er monatlich weitere 30,00 DM für die Garage geltend macht, ist
sein Anspruch hingegen nicht gerechtfertigt. Über die Garage ist im Juli 1985 ein
gesonderter Mietvertrag geschlossen worden; die Rechtslage ist somit unabhängig von
der des Hauptgebäudes zu beurteilen. Dafür, daß die Garage nicht geräumt worden ist,
ist nichts dargelegt und auch nichts ersichtlich.
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Von dem Betrag von 11.250,00 DM sind entsprechend der vom Kläger vorgenommenen
Verrechnung 125,59 DM abzuziehen; der Beklagte hatte insoweit einen
Erstattungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1993.
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Der Zinsanspruch ist in dem aus dem Tenor dieses Urteils ersichtlichen Umfang
begründet; § 291 BGB. Die Klageschrift, mit der die Nutzungsentschädigung für die
Monate Dezember 1993 bis Mai 1994 geltend gemacht worden ist, ist dem Beklagten
am 11. Juli 1994 zugestellt worden, der Schriftsatz vom 20.09.1994, betreffend die
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Nutzungsentschädigung für Juli bis September 1994, ist im Termin vom 20. September
1994 übergeben worden, der Schriftsatz vom 21.02.1995, betreffend die Ansprüche für
Oktober 1994 bis Februar 1995 ist nicht zugestellt worden, so daß insoweit ab
mündlicher Verhandlung vom 17.03.1995 Zinsen verlangt werden können.
III.
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Weitergehende Ansprüche hat der Kläger nicht.
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1.
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Er hat weder aus § 326 BGB noch aus einem anderen Rechtsgrund einen Anspruch auf
Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 236.509,00 DM wegen der
Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen und Instandhaltungsarbeiten. Dabei kann
dahinstehen, ob die Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB angesichts des Umstands,
daß es nicht nur an Fristsetzung und Ablehnungsandrohung fehlt, sondern der Beklagte
nicht einmal zur Durchführung konkreter Arbeiten aufgefordert worden ist, überhaupt als
erfüllt angesehen werden können. Offenbleiben kann auch, ob die Verpflichtung aus § 4
Ziffer 5 Abs. 1 S. 3 des Vertrages, Gebäude und Grundstück in einem
ordnungsgemäßen Zustand zu halten, dem Beklagten angesichts des seinerzeit
erwarteten baldigen Abrisses des Gebäudes eine umfassende Instandhaltungs- und
Renovierungspflicht auferlegte.
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Etwaige Ansprüche des Klägers sind nämlich gem. § 558 Abs. 1 BGB verjährt.
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Die Verjährung begann am 28. 01..1994. Die Verjährung der Ersatzansprüche des
Vermieters - dazu zählen auch Schadensersatzansprüche wegen unterlassener
Schönheitsreparaturen (Palandt/Putzo, § 558 BGB, Rdn. 6) - beginnt nach § 558 Abs. 2
BGB in dem Augenblick, in dem er die Sache zurückerhält. Dies erfordert grundsätzlich
eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters; dieser soll durch
die Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in die Lage versetzt werden, sich
ungestört ein umfassendes Bild von den Veränderungen und Verschlechterungen der
Mietsache zu machen (BGH NJW 94, 1858, 1860; BGH NJW 91, 2416, 2418;
Staudinger/Emmerich, § 558 BGB, Rdn. 39; Emmerich/Sonnenschein, § 558 BGB, Rdn.
7; Palandt/Putzo, § 558 BGB, Rdn. 11). Diese Voraussetzungen waren am 28.01.1994,
als eine gemeinsame Begehung des Gebäudes stattgefunden hatte, erfüllt. Der
Beklagte hatte einem Mitarbeiter des Klägers einen Satz Schlüssel übergeben; die
Übergabe der Schlüssel ist jedenfalls dann, wenn - wie hier.- der Mietvertrag beendet
und der Mieter ausgezogen ist, der entscheidende Zeitpunkt für den Verjährungsbeginn
(Emmerich/Sonnenschein, § 558 BGB, Rdn. 7 a; Bub/Treier/Gramlich, Handbuch der
Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Kap. VI, Rdn. 41). Der Kläger hatte dadurch
die ungehinderte Zutrittsmöglichkeit, von der er auch Gebrauch gemacht hat; er hat noch
im Februar 1993 die Heizungsanlage überprüfen und reparieren lassen und hat zudem
eine Bilddokumentation über den Zustand sämtlicher Räumlichkeiten gefertigt, und zwar
- wie laut Protokoll vom 02.02.1994 zwischen den Parteien erörtert - zum Zwecke der
Beweissicherung. Er war also ersichtlich in der Lage, sich vom Zustand des Gebäudes
ungehindert ein eigenes Bild zu machen. Der Beklagte hingegen hatte seinen Besitz
aufgegeben. Er selbst hatte xxx jedenfalls im hier maßgeblichen Zeitraum nicht
bewohnt; seine Mutter als letzte Bewohnerin war vor etlichen Monaten ausgezogen. Das
Gebäude war, wie ausgeführt, zwar nicht vollständig, aber doch weitgehend geräumt;
von den zurückgelassenen Gegenständen wollte sich der Beklagte trennen. Daß er
50
noch Schlüssel behalten hatte, führt nicht zur Annahme, er habe noch (Mit-) Besitz
behalten, denn er wollte das Gebäude, was dem Kläger auch bekannt war, keinesfalls
mehr benutzen (vgl. Palandt/Bassenge, § 854 BGB, Rdn. 6), ja nicht einmal mehr
betreten, denn er lehnte es ab, die restliche Räumung selbst durchzuführen. Ohnehin ist
die Übergabe sämtlicher Schlüssel nicht Voraussetzung für ein "Zurückerhalten" i.S.d. §
558 BGB (Bub/Treier/Gramlich a.a.O.; Emmerich/Sonnenschein, § 558 BGB, Rdn. 7 a;
Staudinger/Emmerich, § 558 BGB, Rdn. 44).
Das "Zurückerhalten" i.S.d. § 558 BGB ist auch nicht mit der Erfüllung der,
Rückgabepflicht gem. § 556 BGB gleichzusetzen.
51
Auch wenn der Mieter nicht' vollständig geräumt hat oder die Schlüssel noch nicht
sämtlich zurückgegeben hat, ist in der Übergabe eines Teils der Schlüssel verbunden
mit dem erkennbaren Willen des Mieters, den Besitz am Mietobjekt nicht mehr
fortzusetzen, ein Zurückerhalten der Mietsache zu sehen (Bub/Treier/Gramlich, Kap. VI
Rdn. 42). Insbesondere hinderten die zurückgelassenen Gegenstände - wie gerade das
Gutachten zeigt - den Kläger in keiner Weise, die Räumlichkeiten zu untersuchen und
vorhandene Schäden festzustellen.
52
Der Kläger hat den Anspruch erstmals mit Schriftsatz vom 07.09.1994, eingegangen bei
Gericht am selben Tage und zugestellt am 19.09.1994, geltend gemacht; zu diesem
Zeitpunkt war die Sechsmonatsfrist des § 558 BGB bereits abgelaufen. Eine
Unterbrechung der Verjährung gem. § 209 BGB (i.V.m. §§ 270 Abs. 3, 253 ZPO) war
nicht mehr möglich.
53
2.
54
Da der Kläger aus den vorstehenden Gründen keinen Schadensersatzanspruch hat,
kann er auch die durch die Beauftragung des Sachverständigen xxx entstandenen
Kosten in Höhe von 18.622,53 DM nicht vom Beklagten ersetzt verlangen; die
Einholung des Sachverständigengutachtens diente nicht einer zweckentsprechenden
Rechtsverfolgung.
55
3.
56
Der Anspruch auf Ersatz von Kosten in Höhe von insgesamt 4.996,99 DM, die zur
Beseitigung von Frostschäden aufgewandt worden sind, ist ebenfalls nicht begründet.
Auch dieser Anspruch ist gem. § 558 BGB verjährt. Der Frostschaden ist - nach
Darstellung des Klägers - bereits im November 1993 aufgetreten. Die Verjährung
begann folglich am 28.01.1994. Geltend gemacht worden ist ein Teil des Anspruchs mit
Schriftsatz vom 07.09.1994, ein weiterer Teil erst mit Schriftsatz vom 20.09.1994, in
jedem Fall also erst nach Ablauf der Verjährungsfrist.
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Unbegründet ist auch der Anspruch auf Ersatz der Kosten für "landschaftsgärtnerische
Maßnahmen" in Höhe von 8.092,67 DM. Es ist bereits nicht ersichtlich, ob es sich bei
diesen im Mai und Juni 1994 ausgeführten Arbeiten um solche handelt, die erforderlich
waren, weil das Grundstück während der Mietzeit nicht ordnungsgemäß gepflegt
worden ist, oder um solche, die turnusmäßig in jedem Jahr zu erledigen waren. Im
letzteren Fall bestand schon dem Grunde nach für den Beklagten keine Verpflichtung,
diese Arbeiten durchzuführen oder durchführen zu lassen. Waren sie erforderlich wegen
während der Mietzeit versäumter gärtnerischer Maßnahmen, so begann auch hier die
58
Verjährung am 28.01.1994; da die Kosten erst mit Schriftsatz vom 20.09.1994 geltend
gemacht worden sind, war folglich auch dieser Anspruch gem. § 558 BGB verjährt.
5.
59
Desweiteren besteht auch kein Anspruch des Klägers auf Ersatz der Kosten für die
Beseitigung eines durch Frost eingetretenen Wasserschadens von 258,00 DM. Ist der
Schaden erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und Aufgabe des Besitzes durch
den Beklagten, also nach dem 28. Januar 1994, aufgetreten, so hat der Kläger die
Kosten schon dem Grunde nach selbst zu tragen. Ist der Schaden vorher verursacht
worden, nämlich, wofür vieles spricht, bereits im November 1993, so kommt zwar eine
Haftung des Beklagten auf Schadensersatz in Betracht. Der etwaige Anspruch ist indes
aus den vorstehend genannten Gründen ebenfalls gem. § 558 BGB verjährt, denn auch
diese Kosten sind erst im Schriftsatz vom 20.09.1994 geltend gemacht worden.
60
6.
61
Schließlich hat der Beklagte dem Kläger auch nicht die Kosten für das Fällen und
Entsorgen der Fichten in Höhe von -7.245,00 DM zu ersetzen. Dabei kann dahinstehen,
ob sich die vom Beklagten übernommene Verpflichtung, das Grundstück in
ordnungsgemäßem Zustand zu halten, auch auf das Grundstück bezog, auf dem die
Fichten standen. In jedem Fall ist auch hier Verjährung nach § 558 BGB eingetreten.
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IV.
63
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.
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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711,
713 ZPO.
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Die Festsetzung des Wertes der Beschwer erfolgt aus § 546 Abs. 2 S. 1 ZPO.
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