Urteil des OLG Hamm vom 29.06.1987
OLG Hamm (kläger, kaufvertrag, angemessene frist, öffentlich, zug, eigentümer, höhe, rücktritt, akte, grundstück)
Oberlandesgericht Hamm, 22 U 420/86
Datum:
29.06.1987
Gericht:
Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper:
22. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
22 U 420/86
Vorinstanz:
Landgericht Essen, 6 O 90/86
Tenor:
Die Berufung des Beklagten und die Anschlußberufung des Klägers
gegen das am 7. Juli 1986 verkündete Urteil der 6. Zivilkammer des
Landgerichts Essen werden zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsrechtszuges, einschließlich der Kosten der
Streithelferin xxx, trägt der Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 218.000,-- DM abzuwenden, sofern
nicht der Kläger seinerseits in dieser Höhe Sicherheit leistet.
Dem Kläger wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 1.650,-- DM abzuwenden, sofern nicht
der Beklagte in dieser Höhe Sicherheit leistet.
Die Beschwer des Beklagten beträgt 195.000,-- DM; die Beschwer des
Klägers erreicht nicht 40.000,-- DM.
Tatbestand
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Der Kläger kaufte von dem Beklagten durch Vertrag vom 26.11.1984 (Bl. 10 ff der Akten)
das Grundstück Gemarkung xxx Flur xxx, Flurstück xxx, für 195.000,-- DM; der
Kaufvertrag ist abgewickelt worden, und der Kläger nimmt den Beklagten auf
Rückzahlung des Kaufpreises in Anspruch, nachdem er den Rücktritt vom Kaufvertrag
erklärt hat mit der Begründung, das Kaufobjekt sei ihm nicht frei von Belastungen
übereignet worden.
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Im Kaufvertrag heißt es im Anschluß an die Vereinbarung eines
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Gewährleistungsausschlusses für Sachmängel: "Die Übertrag erfolgt im übrigen frei von
sämtlichen Belastungen innerhalb und außerhalb des Grundbuches". Das
Kaufgrundstück ist seit 1981 beschwert mit einer Baulast des Inhalts, daß drei von den
fünf auf dem rückwärtigen Teil des im übrigen unbebauten Grundstücks errichteten
Garagen den Bewohnern des bebauten Nachbargrundstücks Flurstück xxx zur
Benutzung zur Verfügung stehen (Bl. 19 f der Akte). Mit Schreiben vom 7.11.1985 (Bl. 21
f der Akte) forderte der Kläger den Beklagten auf, diese Baulast spätestens bis zum
17.11.1985 zu beseitigen, und er drohte in diesem Schreiben dem Beklagten an, "vom
Kaufvertrag zurückzutreten, den Kaufpreis zurückzuverlangen und im übrigen
Schadensersatzansprüche geltend zu machen". Mit Schreiben vom 19.11.1985 (Bl. 22 f
der Akte) erklärte der Kläger den Rücktritt vom Kaufvertrag.
Das Flurstück xxx, das bei Abschluß des Vertrages vom 26.11.1984 ebenfalls dem
Beklagten gehörte, hat dieser im April 1985 anderweitig veräußert (Bl. 36 der Akte); der
Beklagte behauptet, ihm sei deswegen die Freistellung des Kaufobjekts von der Baulast
nicht möglich.
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Der Beklagte meint, die Belastung des Kaufobjekts mit einer Baulast sei ein
Sachmangel, und er beruft sich auf Verjährung.
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Der Beklagte behauptet, der Kläger habe bei Abschluß des Vertrages vom 26.11.1984
vom Bestehen der Baulast gewußt, er habe nämlich einige Tage vor der
Vertragsbeurkundung bei einer Bank Einsicht in Wertgutachten genommen, in denen
die Baulast erwähnt worden sei, er sei außerdem auf die Baulast von Beamten des
Bauamts der Stadt xxx hingewiesen worden, als er sich vor Vertragsschluß über die
bauliche Nutzbarkeit des Kaufobjekts informiert habe, und schließlich hätten die
Parteien auch während der Beurkundungsverhandlung über die Baulast gesprochen.
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In erster Instanz hat der Kläger einen Anspruch auf 195.000,-- DM nebst 8,5 % Zinsen
seit dem 15.12.1984 verfolgt; nachdem der Beklagte die Einrede des
Zurückbehaltungsrechts erhoben hatte, hat der Kläger hilfsweise Verurteilung des
Beklagten zur Zahlung nur Zug um Zug gegen Rückauflassung des Kaufobjekts
beantragt (Bl. 93 der Akte). Das Landgericht hat den Beklagten verurteilt, an den Kläger
195.000,-- DM nebst 8,5 % Zinsen seit dem 15.12.1984 zu zahlen, Zug um Zug gegen
Rückauflassung des Grundstücks Gemarkung xxx Flur xxx, Flurstück xxx und es hat im
übrigen die Klage abgewiesen, von den erstinstanzlichen Kosten des Rechtsstreits 1/5
dem Kläger auferlegt, 4/5 dem Beklagten. Wegen der Gründe und zur weiteren
Sachdarstellung wird auf das angefochtene Urteil - einschließlich seiner Verweisungen
- Bezug genommen.
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Mit seiner Berufung verfolgt der Beklagte den Antrag,
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unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage insgesamt
abzuweisen.
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Der Kläger bittet, die Berufung zurückzuweisen, und mit seiner Anschlußberufung
beantragt er,
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die erstinstanzlichen Kosten in voller Höhe dem Beklagten aufzuerlegen.
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Zu diesem Antrag trägt der Kläger vor, er habe die Rückauflassungsverpflichtung
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niemals bestritten und er hätte, wenn der Beklagte sein Zurückbehaltungsrecht
"rechtzeitig" geltend gemacht hätte, darauf im Rahmen seiner erstinstanzlichen
Klageanträge Rücksicht genommen.
Wegen des Vorbringens der Parteien im einzelnen wird auf ihre Schriftsätze und die
Anlagen zu diesen Schriftsätzen Bezug genommen.
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Der Senat hat gemäß Beweisbeschluß vom 29.6.1987 die Zeugen xxx und xxx
vernommen; wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den
Berichterstattervermerk verwiesen.
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Entscheidungsgründe
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Der Klageanspruch ist nach § 346 BGB begründet; der Kläger hat nach §§ 434, 440,
326 BGB wirksam den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt:
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Die auf dem Kaufgrundstück ruhende Baulast, nach welcher sein Eigentümer drei der
auf diesem Grundstück errichteten Garagen Bewohnern der Nachbarparzelle xxx zur
Nutzung überlassen muß, ist ein "Recht Dritter" im Sinne des § 434 BGB. Sie engt die
umfassenden Rechte des Grundstückseigentümers, die dieser grundsätzlich nach § 903
BGB hat, in der Weise ein, daß die Stadt xxx die Nutzung der von dieser Belastung
betroffenen Garagen durch Bewohner des Nachbargrundstücks durchsetzen kann. Der
rechtlichen Einordnung der Baulast als ein Recht Dritter im Sinne des § 434 BGB steht
nicht entgegen, daß diese Belastung die Nutzungsbefugnisse des Eigentümers
zugunsten der öffentlichen Hand und aufgrund öffentlich-rechtlicher Regelungen
beschränkt; denn auch öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen zugunsten einer
Gebietskörperschaft oder einer anderen Behörde können Rechte Dritter im Sinne des §
434 BGB sein (siehe dazu BGH, NJW 1976, 1888; 1983, 275). Zu Unrecht beruft sich
der Beklagte in diesem Zusammenhang auf die Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs (NJW 1978, 1429), daß eine Baulast als öffentlich-rechtliche
Baubeschränkung nicht Rechte eines Dritten im Sinne des § 434 BGB sei, sondern ein
Sachmangel; die in dieser Rechtsprechung aufgestellten Grundsätze gelten für solche
Baulasten, die eine Baubeschränkung zum Inhalt haben, und sie können nicht auf
Baulasten jeglichen Inhalts ausgedehnt werden:
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In welchem Umfang und in welcher Weise ein Grundstück bebaut werden kann, hängt
ab von der Größe, dem Zuschnitt und der geographischen Gestaltung einerseits dieses
Grundstücks, andererseits auch der in näherer Nachbarschaft gelegenen anderen
Grundstücke. Diese Abhängigkeit von tatsächlichen Umständen ist das entscheidende
Kriterium für die Annahme eines Sachmangels bei dessen Abgrenzung von einem
Rechtsmangel, wenn beim Verkauf eines Grundstücks dessen mangelnde oder
eingeschränkte Bebaubarkeit als Leistungsstörung vom Käufer gerügt wird. Auch soweit
die Bebaubarkeit eines Grundstücks durch öffentlich-rechtliche Normen, insbesondere
Bebauungspläne, konkretisiert wird, sind diese Normen an den angeführten
tatsächlichen Umständen wesentlich ausgerichtet, haben sie also in diesen
tatsächlichen Umständen einen entscheidenden Geltungsgrund; deswegen sieht die
Rechtsprechung grundsätzlich auch solche Baubeschränkungen, die sich aus öffentlich-
rechtlichen Bestimmungen ergeben, als Sachmangel an. Baulasten, die den Eigentümer
des belasteten Grundstücks in dessen baulicher Nutzbarkeit beschränken, modifizieren
die planungsrechtliche Gebundenheit des belasteten und des begünstigten
Grundstücks, also das für die betreffenden Grundstücke geltende Normengefüge, das,
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wie ausgeführt, seinerseits an tatsächlichen Umständen ausgerichtet ist. Auch derartige
baubeschränkenden Baulasten stehen deswegen mit den tatsächlichen Umständen, die
dem im konkreten Fall geltenden Planungsrecht ihr Gepräge gegeben haben, in einem
engen Zusammenhang, und sie sind in ihrer Wirkung auf die Eigentumsrechte an dem
betroffenen Grundstück allgemein geltenden öffentlich-rechtlichen Regelungen gleich.
Eine Baulast, die den Eigentümer des beschwerten Grundstücks in dessen baulicher
Ausnutzung beschränkt, kann mithin nur einen Sachmangel begründen, nicht einen
Rechtsmangel. Dies gilt jedoch nicht für Baulasten, welche die Eigentümerstellung in
anderer Weise als dadurch einengen, daß sie die bauliche Ausnützung des
Grundstücks beschränken, insbesondere nicht für Baulasten, mit denen bestimmte
Pflichten bezüglich der Nutzung schon errichteter Gebäude begründet werden. Daß ein
Gebäude zu dem Zweck, zu dem es offensichtlich errichtet worden ist, nicht vom
Grundstückseigentümer selbst genutzt werden kann, sondern nur von einem Dritten,
steht nicht mit tatsächlichen Gegebenheiten im Zusammenhang, sondern nur mit der
rechtlichen Vorgeschichte des belasteten Grundstücks. Baulasten solchen Inhalts,
welche die Nutzung eines schon vorhandenen Gebäudes durch den Eigentümer
einengen oder ausschließen, sind nach ihrem rechtlichen Charakter, nach ihren
Wirkungen für den Betroffenen und für den Begünstigten ebenso wie im Hinblick auf ihre
Erkennbarkeit bei der Veräußerung des beschwerten Grundstücks vergleichbar mit
privatrechtlichen Nutzungsrechten, wie einem Pachtrecht, einem Nießbrauchsrecht oder
etwa auch einer Grunddienstbarkeit. Dies gebietet es, Baulasten, die den Eigentümer in
der Nutzung eines schon vorhandenen Gebäudes beschränken, als ein Recht Dritter im
Sinne des § 434 BGB jedenfalls dann anzusehen, wenn sie, wie in diesem Fall, ein
Recht der begünstigten Gemeinde begründen, die Nutzung durch eine oder mehrere
bestimmte Personen zu Lasten des Grundstückseigentümers durchzusetzen.
Es kann dahingestellt bleiben, ob den Beklagten die Freistellung des Kaufgrundstücks
von der Baulast, wie er behauptet, unmöglich geworden ist; war sie ihm unmöglich, so
ist der Kläger nach § 325 BGB in Verbindung mit §§ 434, 440 BGB wirksam vom
Kaufvertrag zurückgetreten, andernfalls nach § 326 BGB: War nämlich dem Beklagten
die Freistellung des Grundstücks nicht unmöglich, so ist er spätestens mit der
Freistellung des Kaufobjekts von dieser Baulast in Verzug gekommen mit Zugang des
Schreibens vom 7.11.1985, mit dem der Kläger die Freistellung angemahnt und für sie
zugleich eine Frist mit Ablehnungsandrohung gesetzt hat. Es kommt nicht darauf an, ob
diese Frist ausreichend bemessen war und ob eine etwa angemessene längere Frist
schon abgelaufen war, als der Kläger mit seinem Schreiben vom 19.11.1985 den
Rücktritt vom Kaufvertrag erklärte; denn jedenfalls hat der Kläger seine
Rücktrittserklärung mit der Geltendmachung des Klageanspruchs noch einmal
wiederholt, und bei Zustellung des diesen Prozeß einleitenden Mahnbescheids am
7.1.1985 war jedenfalls eine angemessene Frist zur Freistellung des Kaufgrundstücks
von der Baulast auf jeden Fall abgelaufen.
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Das Recht des Klägers zum Rücktritt vom Kaufvertrag nach § 325 BGB oder nach § 326
BGB ist nicht ausgeschlossen durch § 439 Abs. 1 BGB; der Senat kann nicht feststellen,
dem Kläger sei bei Abschluß des Kaufvertrages die Baulast bekannt gewesen: Aus den
Bekundungen der Zeugen xxx und xxx vor dem Landgericht ergibt sich nicht, daß bei
der Beurkundungsverhandlung über die Baulast gesprochen worden ist, und der Zeuge
xxx hat auch die Behauptung des Beklagten nicht bestätigt, der Kläger habe die das
Kaufobjekt betreffenden Wertgutachten, in denen die Baulast erwähnt ist, vor der
Vertragsbeurkundung eingesehen. Die vom Senat vernommenen Zeugen xxx und xxx
haben die Behauptung des Beklagten nicht bestätigt, der Kläger sei vor Abschluß des
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Kaufvertrages von Beamten des Bauordnungsamts der Stadt xxx auf die Existenz der
Baulast hingewiesen worden; weitere Zeugen zu diesem Vortrag hat der Beklagte auch
nach Abschluß der Beweisaufnahme vor dem Senat nicht mehr benannt. Schließlich hat
der Kläger selbst bei seiner Vernehmung als Partei vor dem Landgericht die
Behauptung des Beklagten nicht bestätigt, er sei vor der Beurkundung des
Kaufvertrages von einem Beamten des zuständigen Bauamts auf die Baulast
hingewiesen worden.
Das Landgericht hat zu Recht dem Kläger einen Teil der erstinstanzlichen
Prozeßkosten auferlegt, da er mit seinem Hauptantrag - auch noch in der letzten
mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht - den Anspruch verfolgt hat, den
Beklagten einschränkungslos zur Zahlung des Kaufpreises zu verurteilen, also nicht
Zug um Zug gegen Rückauflassung des Kaufgrundstücks.
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