Urteil des OLG Hamm vom 02.12.2004
OLG Hamm: culpa in contrahendo, anspruch auf rechtliches gehör, eigentumswohnung, käufer, immobilie, verkehrswert, unterdeckung, sittenwidrigkeit, nebenkosten, verwaltungskosten
Datum:
Gericht:
Spruchkörper:
Entscheidungsart:
Tenor:
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Aktenzeichen:
Vorinstanz:
Oberlandesgericht Hamm, 22 U 115/04
02.12.2004
Oberlandesgericht Hamm
22. Zivilsenatq
Urteil
22 U 115/04
Landgericht Bielefeld, 6 O 498/03
Die Berufung der Klägerin gegen das am 16. Juni 2004 verkündete Urteil
der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bielefeld wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in
Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die
Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu
vollstreckenden Betrages leistet.
G r ü n d e
(§ 540 ZPO)
A.
Die Klägerin begehrt im Wege des Schadensersatzes die Rückabwicklung eines
Grundstückskaufvertrages über eine Eigentumswohnung in der M-Straße in E-I.
Die Beklagte kauft Altwohnbestände an, nimmt an ihnen Renovierungsmaßnahmen vor
und verkauft sie im Strukturvertrieb nach Aufteilung in Wohneigentum weiter.
Bei einem Informationsgespräch im Juli 1998 warb die Zeugin I, die als selbständige
Handelsvertreterin für die Beklagte tätig ist, für den Erwerb einer Eigentumswohnung in E.
Die Wohnung ist 68 qm groß und befindet sich in einem Objekt, das 1971 mit mehr als 100
Wohneinheiten errichtet wurde. Der Kaufpreis sollte 155.720,00 DM betragen. Im Rahmen
des Informationsgesprächs überreichte die Zeugin I der Klägerin, die zum damaligen
Zeitpunkt über ein monatliches Bruttoeinkommen von ca. 5.800 DM verfügte, eine
schriftliche Berechnung, die mit "Musterrentabilitätsberechnung" überschrieben war. Darin
waren monatliche Mieteinnahmen von 6,00 DM pro Quadratmeter, ein Eigenkapital von
9.720 DM und Verwaltungskosten von 50 DM pro Monat ausgewiesen. Bei einer Zins- und
Tilgungsleistung in Höhe von 712,00 DM und 110 DM sollte der Nettoaufwand der Klägerin
abzüglich vermögenswirksamer Leistungen und eines zu erzielenden Steuervorteils 197,00
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DM im Monat betragen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Berechnung (GA 10)
verwiesen. Die Finanzierung sollte über ein Vorausdarlehen mit zwei nachgeschalteten
Bausparverträgen erfolgen. Dazu stellte die Klägerin am 20.7.1998 entsprechende
Bausparanträge bei der C AG. Diese Anträge wurden am 30.7.1998 bzw. am 31.7.1998 von
der C angenommen. In den Annahmeurkunden heißt es jeweils: "Der Regelsparbeitrag ...
beträgt 304,41 DM monatlich. Es können jedoch hiervon abweichende individuelle
Sparraten geleistet werden. Ihre Absicht, in Anrechnung auf den tariflichen
Regelsparbeitrag zunächst monatlich 109,50 DM zu sparen, haben wir zur Kenntnis
genommen. Höhere Sparbeiträge verkürzen, geringere Sparbeiträge verlängern die
Sparzeit." (GA 14). Die Klägerin unterzeichnete vor Abschluss des notariellen
Kaufvertrages am 23.7.1998 einen sog. Besuchsauftrag. Der Klägerin wurde von einem
weiteren Mitarbeiter der Beklagten noch einmal die wesentlichen Daten für den Erwerb der
Eigentumswohnung erläutert. Mit notariellem Vertag vom 23.7.1998 (GA 20) kaufte die
Klägerin von der Beklagten die Eigentumswohnung; gleichzeitig schloss sie mit der Fa. H
mbH, einer Schwesterfirma der Beklagten, einen Vertrag über die Einziehung und
Verwendung von Mieteinnahmen (Mietpoolvertrag) ab, GA 29. In diesen Mietpool werden
die tatsächlichen Mieteinnahmen in Höhe von 6,62 DM/qm eingestellt. Hiervon werden
40,00 DM für die WEG-Verwaltung und 10,00 DM für die Mietpoolverwaltung sowie die
Instandhaltungsrücklagen in Höhe von 0,50 DM/m² und 0,12 DM/m² in Abzug gebracht.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Mietbescheinigung, GA 51, Bezug
genommen. Am 9.8.1998 kam ein Darlehensvertrag zwischen der C und der Klägerin über
ein Vorausdarlehen in Höhe von 146.000 DM zustande.
Im Jahr 1999 mussten die Steuerungen an 6 Aufzügen des Objekts erneuert werden. An 5
weiteren Aufzügen mussten im Jahr 2000 die Steuerungen ausgetauscht werden. Ferner
wurde die Druckerhöhungsanlage erneuert. Die Instandhaltungsrücklage wies am
31.12.1999 eine Unterdeckung von 167.295,35 DM auf. Ein teilweiser Ausgleich erfolgte im
Jahr 2000 durch Zahlung eines Betrages von 8,00 DM/qm durch die Wohnungseigentümer.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom
13.07.2000, GA 94, verwiesen. Der Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft M-Straße
in E sah für das Jahr 2000 monatliche Nebenkostenvorauszahlungen auf die Wohnung der
Klägerin in Höhe von 228,00 DM, eine monatliche Vorauszahlung auf die
Instandhaltungsrücklage in Höhe von 87,00 DM sowie eine monatliche Vorauszahlung auf
die Verwaltergebühr von 40,00 DM vor (GA 11). Im Jahr 2001 wies der Mietpool eine
Unterdeckung aus, die eine Nachzahlung von 1,65 EUR/qm (112,20 EUR) erforderlich
machte, GA 64.
Die Klägerin hat behauptet, die Zeugin I habe darauf hingewiesen, dass sich die Investition
in die Eigentumswohnung über Steuervorteile und Mieteinnahmen praktisch selbst trage.
Sie, die Klägerin, sei zu diesem Zeitpunkt zu einer kritischen Würdigung dieser
Behauptung außer Stande gewesen. Sie sei aufgrund ihrer finanziellen Situation nicht in
der Lage gewesen, sich eine Eigentumswohnung zu kaufen. Darauf habe sie die Zeugin
hingewiesen. Diese habe hingegen versichert, dass kein Eigenkapital für den Kauf der
Wohnung erforderlich sei. Weiterhin hat die Klägerin behauptet, die Verwaltungskosten in
Höhe von 50,00 DM seien unzutreffend angegeben worden. Die Tilgungsrate sei
irreführend als Konstante, darüber hinaus viel zu niedrig angegeben worden. Die Zeugin I
habe auch verschwiegen, dass die steuerliche Abschreibung zeitlich beschränkt sei. Die
Immobilie sei zum Zeit des Kaufes allenfalls 97.200,00 DM wert gewesen. Die Klägerin hat
ferner die Auffassung vertreten, ihr stehe ein Anspruch auf Schadensersatz wegen
schuldhafter Verletzung der Pflichten aus dem Beratungsvertrag zu. Dazu hat sie
behauptet, die Zeugin I sei an sie herangetreten, um über den Kauf einer Immobilie als
bestimmte Form der Kapitalanlage zu beraten. Hätte die Zeugin sie, die Klägerin, sach- und
fachgerecht beraten, so hätte sie die Eigentumswohnung nie gekauft und auch die
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Finanzierungsverträge nicht geschlossen. Die Klägerin hat gemeint, sie habe einen
Anspruch auf Freistellung von der Darlehensverbindlichkeit gegenüber der C AG gegen die
Beklagte. Die nach dem Erwerb der Eigentumswohnung erforderlich gewordenen
Reparaturen am Gemeinschaftseigentum seien in keiner Weise überraschend, sondern
vielmehr vorhersehbar gewesen. Bei dem Alter des Objektes und aufgrund seines
Zustandes sei offenkundig gewesen, dass die Nebenkosten höher als 50,00 DM sein
würden. Dies sei der Klägerin jedoch verschwiegen worden, um sie zum Kauf der
Wohnung zu bewegen. Die Berechnung der Beklagten habe sich nur auf das
Anschaffungsjahr erstreckt und sei deshalb fehlerhaft gewesen. Es sei die Pflicht der
Beklagten gewesen, die Klägerin auf die Verluste in den Folgejahren hinzuweisen. Die
Klägerin sei auch nicht darauf hingewiesen worden, dass sie nicht die gesamte Miete
ausbezahlt bekomme, sondern ein Teil einbehalten werde, so dass eine Reduzierung der
Mieteinnahmen um annähernd 25 % eintrete. Ihr sei das System des Mietpools nicht
erläutert worden; insbesondere sei nicht erklärt worden, dass innerhalb des Mietpools das
Mietausfallrisiko anderer Miteigentümer mitzutragen sei. Die Instandhaltungsrücklage sei
nicht ausreichend kalkuliert worden. Der Klägerin sei ein Reparatur- und
Instandhaltungsstau bewusst verschwiegen worden, da die Beklagte bereits im Jahre 1998
Kenntnis von den an den Aufzügen auftretenden Störungen gehabt hätte. Es sei auch keine
Aufklärung über die Finanzierung erfolgt. Es sei nicht auf die Erhöhung der Sparbeiträge
hingewiesen worden. Die Finanzierungsalternative mit zwei Bausparverträgen sei teurer
als ein übliches Hypothekendarlehen.
Die Beklagte hat behauptet, die Finanzierung der Wohnung sei mit der Klägerin ausführlich
besprochen worden. Es sei angesprochen worden, dass sich die Summe der Belastungen
erhöhen würde. Aufgrund der Zinsentwicklung habe sich die monatliche Belastung der
Klägerin von 711,75 DM sogar auf 660,04 DM verringert. Der Kaufpreis für die Wohnung
sei angemessen. Dies ergebe sich aus einem für eine vergleichbare Wohnung in dem
Objekt eingeholten Verkehrswertgutachten, das einen Wert von 1.060,00 EUR pro
Quadratmeter ausweist. Bei der Bewertung sei überdies zu berücksichtigen, dass die
Beklagte die Nebenkosten sowie die Abschlussgebühren für die Bausparverträge
übernommen habe. Die Unterdeckung des Mietpools sei auf eine nicht vorhersehbare
Häufung von Mieterwechseln zurück zu führen, die einen größeren Renovierungsaufwand
erforderlich gemacht habe. Im Jahr 2002 sei keine Unterdeckung aufgetreten. Die
Notwendigkeit von Reparaturmaßnahmen an den Aufzügen sei nicht vorhersehbar
gewesen, da die Aufzüge - was zwischen den Parteien insoweit unstreitig ist - vor Ankauf
der Wohnanlage durch die Beklagte vom TÜV untersucht worden seien. Dabei seien nur
minimale Mängel festgestellt worden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und der festgestellten Tatsachen wird
auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung verwiesen.
Das Landgericht hat nach Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugen L, I und C2 die
Klage abgewiesen. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf die angefochtene
Entscheidung Bezug genommen.
Hiergegen wendet sich die Berufung der Klägerin, mit der sie vorträgt, das Landgericht
habe die Reichweite der Beratungspflicht der Klägerin verkannt. Die Beklagte habe die
gleichen Aufklärungspflichten wie ein Anlageberater. Die Wohnung sei als Renditeobjekt
gekauft worden, so dass die monatliche Belastung, insbesondere die Höhe der
Mieteinnahmen von besonderer Bedeutung gewesen seien. Die von der Beklagten
vorgelegte Berechnungskalkulation sei unvollständig. Die vollständige Normalbelastung
sei nicht ausgewiesen worden, insbesondere habe ein Hinweis auf die Erhöhung der
monatlichen Ansparleistung gefehlt. Die Beweiswürdigung des Landgerichts sei fehlerhaft.
Das Landgericht habe sich nicht damit auseinander gesetzt, dass die Klägerin die
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Wohnung bis zum Eintritt ins Rentenalter bezahlt haben wollte. Die Berechnung sei falsch,
da vermögenswirksame Leistungen berücksichtigt würden, die nach Renteneintritt nicht
mehr gezahlt werden. Von Seiten der Beklagten sei eine Wertsteigerung des Objekts
versprochen worden. Ein Wiederverkauf mit Gewinn sei nicht möglich. Das Gericht habe
den Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt, in dem es kein Sachverständigengutachten
zum Wert der Wohnung eingeholt habe. Die Instandhaltungsrücklage sei nicht
kostendeckend kalkuliert.
Die Klägerin beantragt,
1. unter Abänderung des am 16.06.2004 verkündeten Urteils des Landgerichts
Bielefeld, Aktenzeichen 6 O 498/03, die Beklagte zu verurteilen, an sie 24.357,88 EUR
nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 2.6.203 Zug- um- Zug gegen
Rückübertragung eines im Wohnungsgrundbuch von I (Amtsgericht Homberg) Blatt ####
eingetragenen 724/100.000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück G1, verbunden mit
dem Sondereigentum an der Wohnung im Gebäude M-Straße, Erdgeschoss rechts,
Aufteilungsplan Nr. ###, zu zahlen.
2. die Beklagte zu verurteilen, die Klägerin von ihren Kreditverpflichtungen
gegenüber der C AG, Darlehensnummer ############ über ursprünglich 146.000 DM
freizustellen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt die landgerichtliche Entscheidung und trägt ergänzend vor, der Umstand,
dass nicht der gesamte Inhalt der Aufklärung aus den Besuchsaufträgen hervorginge, sei
bedeutungslos, weil es sich bei diesen Unterlagen nicht um Gesprächsprotokolle handele.
Die Zeugin I habe die Entwicklung der Sparbeiträge ausführlich erläutert. Auf eine völlig
unrealistische Finanzierung innerhalb von 5 bis 10 Jahren sei niemals hingewiesen
worden. Die Zeugin I habe auch nicht versprochen, dass die Wohnung mit Gewinn
weiterverkauft werden könne. In dem Besuchauftrag vom 21.07.1998 sei zudem der
Hinweis enthalten, dass bei einem Wiederverkauf in den nächsten Jahren mit Verlusten zu
rechnen sei. Die Instandhaltungsrücklage sei nicht fehlerhaft kalkuliert. Die durchgeführten
Reparaturen seien nicht vorhersehbar gewesen. Sowohl die Aufzüge als auch die
Druckerhöhungsanlage seien zuvor regelmäßig gewartet worden. Die Aufzüge seien im
Jahr 1999 umfassend durch den TÜV untersucht worden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten
Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
B.
Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache keinen Erfolg.
Die Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat die Wohnung im Jahr 1998 gekauft, so dass gem. Art. 229 § 5 EGBGB das
Schuldrecht in seiner vor dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes
geltenden Fassung Anwendung findet.
I. Der Klägerin steht kein Schadensersatzanspruch nach den Rechtsgrundsätzen der culpa
in contrahendo aufgrund einer Sittenwidrigkeit des Kaufvertrags (§ 138 I BGB) zu. Die
Klägerin selbst beruft sich – auch nach Erörterung der Problematik im Senatstermin – nicht
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ausdrücklich darauf, dass der Kaufvertrag aufgrund einer sittenwidrigen Überhöhung des
Kaufpreises gem. § 138 I BGB nichtig ist. Tatsächlich ist dies auch nicht der Fall, selbst
wenn man zugunsten der Klägerin unterstellt, dass der Verkehrswert im Zeitpunkt des
Kaufvertragsabschlusses tatsächlich lediglich 97.200,00 DM betrug. Unter
Berücksichtigung des Kaufpreises von 155.720 DM läge dieser zwar 60 % über dem
behaupteten Verkehrswert. Sittenwidrigkeit kommt im Einzelfall aber erst bei einer
Überschreitung des Verkehrswertes von etwa 80 % in Betracht (BGH NJW 1995, 2635;
BGH NJW 1992, 899; BGH NJW-RR 1991, 589). Zu berücksichtigen ist darüber hinaus,
dass die Beklagte die Nebenkosten von ca. 5 % des Kaufpreises sowie die
Abschlussgebühren für die Bausparverträge i. H. v. 2 mal 1.168 DM, mithin von 2.336 DM
getragen hat. Diese Kosten, die typischerweise als Nebenkosten vom Käufer zu tragen
sind, sind bei der Ermittlung des auf das Objekt entfallenden Kaufpreises abzuziehen, so
dass im Rahmen des § 138 I BGB als Bezugsmaßstab ein "Nettokaufpreis" von 145.969,00
DM verbleibt. Dieser Preis überschreitet den von der Klägerin behaupteten Verkehrswert
lediglich um 50 %. Eine solche Kaufpreisüberhöhung liegt außerhalb des Bereichs, ab dem
eine Sittenwidrigkeit angenommen werden kann. Dies gilt erst Recht unter
Berücksichtigung des von der Beklagten vorgelegten Gutachtens des Sachverständigen T
vom 15.08.2003, der für eine vergleichbare Wohnung einen Verkehrswert von 80.000 EUR
(= 156.466,40 DM) ermittelt hat. Aber auch unter Zugrundelegung des von der Klägerin mit
Schriftsatz vom 25.11.2004 vorgelegten Gutachtens J vom 9.11.2004, in dem ein
Verkehrswert von 47.000 EUR (91.924,00 DM) für eine vergleichbare Wohnung in dem
Objekt ermittelt worden ist, ergibt sich nichts anderes.
II. Der Klägerin stehen die geltend gemachten Ansprüche auch nicht nach den
Rechtsgrundsätzen der pVV eines Beratungsvertrags zu.
1. Allerdings ist vom Vorliegen eines Beratungsvertrags auszugehen, aufgrund dessen die
Beklagte die Klägerin eine inhaltlich zutreffende Beratung über die vorhandene
Ertragssituation schuldete und auf sich ggfs. unmittelbar abzeichnende Änderungen der
Ertragssituation hinzuweisen hatte.
a) Nach der Rechtsprechung kann zwischen Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag
zustande kommen, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen dem
Käufer, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt; gleiches gilt, wenn der
Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über
Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, dass der Herbeiführung des
Geschäftsabschlusses dienen soll (BGH, Urteil vom 31.10.2003 – V ZR 423/02). Für die
Frage, ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist maßgeblich, dass Verhandlungen
stattgefunden und mit einem Beratungsergebnis abgeschlossen haben. Dies schlägt sich
beim Vertrieb von Immobilien anhand eines Anlagenmodells, das den Interessenten durch
die Darstellung der Wirtschaftlichkeit des Erwerbs zum Vertragsabschluss führen soll, wie
im vorliegenden Fall - vielfach in einem Schriftstück wieder, das hier als "Besuchsauftrag"
bezeichnet wird.
Nach dem unstreitigen Sachvortrag beider Parteien liegen diese Voraussetzungen vor.
Insbesondere lässt sich ein Ergebnis des Vermittlungsgesprächs feststellen. Der
Unterzeichnung der beiden Besuchsaufträge gingen Vertragsverhandlungen voraus, in
denen eine auf die Klägerin zugeschnittene "Einnahmen- und Ausgaben" - Rechnung
erstellt wurde, die – wie die Besuchsaufträge belegen - unter Berücksichtigung der
Finanzierungszinsen, der Sparleistung für das Bausparen, der Verwaltungskosten und der
Mieteinnahmen sowie der vermögenswirksamen Leistungen mit einem Aufwand vor
Steuern von 385,50 DM endete. Der auf diese Weise ermittelte Aufwand der Klägerin
diente dieser ersichtlich als wesentliche Entscheidungshilfe für den Kaufvertragsabschluss.
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Kernstück der Beratung, die die Beklagte dem Käufer erbringt, ist die Ermittlung eben
dieses monatlichen Eigenaufwands. Sie soll den Käufer von der Möglichkeit überzeugen,
das Objekt mit seinen Mitteln erwerben und halten zu können.
Das Geschäftsmodell der Beklagten ist aber keineswegs beschränkt auf einen einmaligen
Leistungsaustausch, nämlich den Kauf des Wohnungseigentums. Es bezieht vielmehr die
künftige wirtschaftliche Nutzung des Objekts ein. Die Beklagten bietet die
"Eigentumsberatung" zum Zwecke der "Vorsorge durch Eigentum" und durch ihre
Mitarbeiter "zusätzliche Alterssicherung, steigende Mieteinnahmen, Wertzuwachs, hohen
Sachwert" an. Die an den Kauf durch den Beitritt der Käufer zum Mietpool anschließenden
Dauerschuldverhältnisse mit einem umfassend sowohl hinsichtlich des Gemeinschafts- als
auch des Sondereigentums beauftragten Verwalter und die damit einhergehende Lenkung
der wirtschaftlichen Entwicklung des Wohnungseigentums sind Gegenstand des
Vertriebskonzepts der Beklagten und der von ihr geschuldeten Beratung (vgl. BGH NJW
2004, 64, 65). Aus diesem Grund darf sich die Beratung der Beklagten nicht auf die
Lieferung eines punktuellen, auf den Vertragsabschluss bezogenen Bildes beschränken,
sondern sie hat auch diejenigen Entwicklungen mit einzubeziehen, die sich der Beklagten
aufgrund der Umstände des Einzelfalles aufdrängen müssen und die für den
Kaufentschluss ersichtlich von Bedeutung sein können. Dies betrifft allerdings lediglich das
von der Beklagten entwickelte Finanzierungskonzept und die damit einhergehende
Verpflichtung, sachgemäße und richtige Angaben über den in Aussicht genommenen
Erwerb der Eigentumswohnung zum Zwecke der Altersvorsorge zu machen, insbesondere
eine unter Berücksichtigung des in Aussicht genommenen Anlageziels geeignete
Finanzierung aufzuzeigen und eine auf die wirtschaftlichen Verhältnisse des Klägers
zutreffende Modellberechnung zu erstellen.
b) Eine weitere Voraussetzung für eine Haftung, nämlich die Kundgabe des Willens des
Vertriebsbeauftragten, die Beratung für den Verkäufer übernehmen und durchführen zu
wollen (BGH NJW 2004, 64), liegt ebenfalls vor. Die Zeugin I trat als Repräsentantin der
Beklagten auf. Die Vollmacht zur Beratung ergibt sich in diesen Fällen nach der
Rechtsprechung stillschweigend aus der Vertriebsstruktur (BGH a.a.O.).
2. In der Sache lässt sich allerdings nicht feststellen, dass die von der Klägerin in der
Berufung noch behaupteten Beratungsdefizite tatsächlich vorlagen.
a) Nicht bewiesen ist die Behauptung der Klägerin, sie sei vor Vertragsschluss nicht darauf
hingewiesen worden, dass sich die Ansparleistung von zunächst 109,50 DM später in
mehreren Schritten erhöhen wird. Das Landgericht hat nach dem Ergebnis der
durchgeführten Beweisaufnahme nicht feststellen können, dass die Klägerin nicht auf die
Veränderung der Sparraten hingewiesen wurde. Diese Feststellungen hat der Senat seiner
Entscheidung gem. § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO zugrunde zu legen. Konkrete Zweifel an der
Richtigkeit und Vollständigkeit der Feststellungen des Landgerichts bestehen nicht. Das
Landgericht hat zutreffend festgestellt, dass die Zeugin L ausgesagt hat, es sei nicht
darüber gesprochen worden, dass die Eigenleistungen dynamisch seien. Ebenso
zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die Zeugin I ausgesagt hat, sie
habe die dynamische Erhöhung der Sparbeiträge erläutert. Angesichts zweier sich
widersprechender Aussagen begegnet es keinen Bedenken, dass das Landgericht eine
Beweislastentscheidung getroffen hat. Der nunmehr in der Berufung erfolgte Vortrag, die
Zeugin I habe sich nicht daran erinnern können, ob sie die konkreten Steigerungsraten
genannt und das Deckblatt mit den entsprechenden Zahlen bei der Klägerin gelassen
habe, rechtfertigt keine erneute Beweisaufnahme. Die bei der Vielzahl von
Beratungsgesprächen der Zeugin erklärbaren geringfügigen Erinnerungslücken begründen
keine konkreten Zweifel an der Glaubhaftigkeit der Aussage der Zeugin.
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b) Unzutreffend ist auch die Beanstandung der Beweiswürdigung des Landgerichts
bezüglich der Behauptung der Klägerin, es sei versprochen worden, dass die Finanzierung
innerhalb von 5 bis 10 Jahren abgeschlossen sei. Das Landgericht hat ausgeführt, es sei
aufgrund der Aussagen der Zeugin L und der Zeugin I nicht feststellbar, dass ein kurzer
Abzahlungszeitraum von 5 bis 10 Jahren besprochen worden sei. Der Senat ist gem. § 529
Abs. 1 Nr. 1 ZPO hieran gebunden, denn konkrete Zweifel an der Richtigkeit und
Vollständigkeit dieser Feststellung bestehen nicht. Vielmehr sprechen sogar gewichtige
Gründe dafür, die Aussage der Zeugin I der Aussage der Zeugin L vorzuziehen. Aus der
Aussage der Zeugin L, ihre Mutter, die Klägerin, habe einen kurzen Abzahlungszeitraum
gewollt, kann nicht geschlossen werden, dass der Klägerin auch ein kurzer
Abzahlungszeitraum zugesagt worden ist. Demgegenüber erscheint die Aussage der
Zeugin I, sie hätte niemals einen unrealistischen Abzahlungszeitraum genannt,
nachvollziehbar. Schließlich darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Klägerin – wie sie
selbst eingeräumt hat – bereits zuvor eine Immobilie erworben hatte und deshalb durchaus
über Erfahrungen bei der Finanzierung verfügte.
c) Ohne Erfolg stützt sich die Klägerin darauf, dass in die Berechnungskalkulation ein
Arbeitgeberzuschuss in Form von vermögenswirksamen Leistungen von monatlich 78 DM
einbezogen ist. Der Hinweis, dass im Falle eines Wegfalls der Erwerbstätigkeit auch dieser
Zuschuss entfällt, ergibt sich aus dem Begriff "Arbeitgeberzuschuss". Dieser besagt für
jedermann, dass ein Zuschuss nur so lange gezahlt wird, wie eine abhängige
Beschäftigung ausgeübt wird, und dass dieser Zuschuss im Falle der Erwerbslosigkeit
bzw. des Renteneintritts entfällt. Nichts anderes gilt auch für die weitere Behauptung der
Klägerin, sie sei nicht darauf hingewiesen worden, dass nach Wegfall der Erwerbstätigkeit
die steuerliche Abschreibungsmöglichkeit entfällt.
d) Soweit die Klägerin darauf hingewiesen hat, das ihr von der Zeugin I vorgeschlagene
Konzept der Finanzierung der Immobilie durch ein Vorausdarlehen und dessen Tilgung
durch zwei hintereinander geschaltete Bausparverträge sei teurer als ein übliches
Hypothekendarlehen, ergibt sich hieraus eine Pflichtverletzung nicht. Diese Form der
Finanzierung ist für sich genommen marktüblich und bietet durch die Möglichkeit relativ
schneller Tilgung auch Vorteile gegenüber anderen Finanzierungsmodellen. Ob diese
Finanzierungsform – wie dies die Klägerin behauptet – aufwändiger ist als ein annuitätisch
zu tilgendes Hypothekendarlehen, lässt sich zuverlässig erst nach Abschluss der
Finanzierung feststellen. Denn die tatsächlich sich aus den verschiedenen
Finanzierungsformen ergebenden Gesamtbelastungen sind von verschiedenen, bei
Abschluss der Verträge nicht mit Sicherheit abzuschätzenden Parametern abhängig,
insbesondere von der Länge der Zinsbindung, Änderungen der Zinssätze sowie etwaigen
Sondertilgungen; eine bei Abschluss der Finanzierungsverträge zuverlässige Prognose
über den wirtschaftlich günstigsten Weg lässt sich daher nicht treffen. Deshalb reicht die
bloße Behauptung der Klägerin, die von der Beklagten vorgeschlagene Finanzierungsform
sei teurer als ein Hypothekendarlehen zur Darlegung eines Beratungsfehlers nicht aus.
Erforderlich ist vielmehr der genaue Vergleich mit einem Tilgungsdarlehen (vgl. BGH, Urt.
v. 15.10.2004, Az.: V ZR 223/03).
e) Auch die erstinstanzlich erhobene Rüge der Klägerin, sie sei nicht über das System des
Mietpools, insbesondere nicht darüber belehrt worden, dass sie durch den Beitritt zum
Mietpool ein Mietausfallrisiko der anderen Poolmitglieder mitzutragen habe, ist
unbegründet. Ein Hinweis auf den Mietpool findet sich bereits in dem von der Klägerin
unterzeichneten "Besuchsauftrag". Die Mietpoolsystematik ergibt sich schließlich
unmittelbar aus § 2 Nr. 1 Satz 1 des Mietpoolvertrags. Der Mietpoolvertrag selbst wurde –
wie § 13 des Grundstückstauschvertrags belegt – von dem Notar vor Unterzeichnung des
Tauschvertrags verlesen.
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f) Die Klägerin kann ein Beratungsdefizit nicht auf die Behauptung stützen, die Beklagte
habe die Instandhaltungsrücklage zu niedrig kalkuliert. Aus den der Klägerin vor
Vertragsabschluss übergebenen Unterlagen ist ersichtlich, dass ihr eine "Rendite" von 408
DM pro Monat abzüglich Verwaltungskosten von 50 DM pro Monat zugesagt worden war.
Ein Abstürzen in die Verlustzone kann objektiv demzufolge
nur vorliegen, wenn und soweit diese Rendite – bedingt durch eine aufgrund eines
vorhandenen Reparaturstaus zu niedrig kalkulierte Instandhaltungsrücklage – nachhaltig,
mithin über einen längeren Zeitraum nicht zu erwirtschaften war. Dass dies der Fall ist, hat
die Klägerin nicht schlüssig vorgetragen
Zwar kann aus der Tatsache, dass es in zeitlichem Zusammenhang mit der Veräußerung
von Eigentumswohnungen zu Unterdeckungen kommt, auf einen auch – objektiv -
vorhersehbaren Reparaturstau geschlossen werden, sofern sich die Notwendigkeit
erforderlich werdender Reparaturen aufgrund des Gebäudealters, seines
Unterhaltungszustands, der Art und Umfang der Reparaturen oder sonstiger Umstände
einem Grundstückseigentümer aufdrängen muss.
Auch hat die Klägerin durch Vorlage des Protokolls der Eigentümerversammlung der
Wohnanlage vom 13.07.2000 dargelegt, dass die Instandhaltungsrücklage zum Stand
31.12.1999 bei Einnahmen i.H.v. 98.136,88 DM und Ausgaben iHv. 265.432,23 DM eine –
absolut als erheblich zu bezeichnende – Unterdeckung von 167.295,35 DM aufwies, die
unter anderem durch einen von den Eigentümern zu zahlenden – weiteren - Ausgleich von
8 DM/qm ausgeglichen werden sollte. Der Wirtschaftsplan für das Jahr 2000 sah überdies
eine höhere Vorauszahlung auf die Instandhaltungsrücklage als 0,5 DM/m², nämlich von
87,00 DM (= 1,28 DM/qm) vor. Aus dem Schreiben der Verwaltungsgesellschaft vom
17.06.2002 (GA 64) ergibt sich weiterhin eine Mietpoolunterdeckung im Jahr 2001, die mit
insgesamt 112,20 EUR auszugleichen war.
Diese von der Klägerin vorgelegten Zahlen belegen jedoch noch nicht ohne weiteres, dass
die Eigentumswohnung aufgrund einer objektiv zu niedrig kalkulierten
Instandhaltungsrücklage nachhaltig in die Verlustzone gestürzt ist. Allein aus dem
Umstand, dass die Instandhaltungsrücklage im Jahr 1999 die entstandenen Kosten nicht zu
decken vermochte, kann dieser Schluss nicht gezogen werden. Die Feststellung wäre nur
dann möglich, wenn die weitere Entwicklung in den Folgejahren ebenfalls nachhaltig
negativ verlaufen und es – bedingt durch notwendige Reparaturmaßnahmen und nicht
durch Modernisierungen - zu weiteren Nachzahlungen der Klägerin auf die
Instandhaltungsrücklage gekommen wäre. Der insoweit notwendige konkrete Sachvortrag
kann nicht durch den pauschalen, durch Einholung eines Sachverständigengutachtens
unter Beweis gestellte Hinweis der Klägerin ersetzt werden, die für das
Gemeinschaftseigentum mit 0,50 DM/m² kalkulierte Instandhaltungsrücklage sei als solche
zu niedrig angesetzt gewesen. Dies gilt insbesondere deshalb, weil die Klägerin nicht
vorträgt, dass die Instandhaltungsrücklage in den Folgejahren nicht ausreichte, um
anfallende Reparaturkosten zu decken. Der Hinweis auf den Wirtschaftsplan für das Jahr
2000 reicht ohne die gleichzeitige Vorlage der Mietpoolabrechnung zur Darlegung einer
Fehlkalkulation nicht aus. Soweit die Mietpoolabrechnung im Jahr 2001 eine Unterdeckung
auswies, kann angesichts eines Nachzahlungsbetrages von lediglich 112,20 EUR nicht
davon gesprochen werden, dass das Objekt dauerhaft unrentierlich ist. Dass die
Eigentümergemeinschaft nunmehr eine Erneuerung der Fenster beschlossen hat, die einen
Aufwand von 489.000 EUR erforderlich macht, führt nicht ohne weiteres zu der Annahme,
dass die Instandhaltungsrücklage zu niedrig kalkuliert worden ist. Bei dem Einbau
moderner Kunststofffenster handelt es sich ersichtlich nicht um eine Instandhaltungs-
sondern um eine Modernisierungsmaßnahme. Vor diesem Hintergrund lässt sich nicht
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feststellen, dass das Objekt aufgrund kurzfristig notwendig werdender
Renovierungsmaßnahmen für die Beklagte voraussehbar in die Verlustzone zu stürzen
drohte. Auf die Frage der Erkennbarkeit einzelner Instandhaltungsmaßnahmen, wie etwa
Aufzugsreparaturen, Erneuerung der Druckerhöhungsanlage etc. kommt es demzufolge
nicht an.
III. Ein über die Finanzierung hinausgehender (Beratungs-)Vertrag in dem Sinne, dass die
Beklagte für eine richtige und angemessene Vermögensanlage einzustehen hat, besteht
nicht.
1. Nach dem Sachvortrag der Klägerin in der Klageschrift bewarb die Zeugin I den Erwerb
von Eigentum durch den Kauf einer fremdvermieteten Eigentumswohnung. Zu keiner Zeit
standen andere Anlageformen zur Diskussion. Damit stand für die Klägerin von vornherein
fest, dass es der Zeugin I ausschließlich um die Vermarktung einer Immobilie ging, sie
daher gerade nicht eine unabhängige Beratung über die Vor- und Nachteile verschiedener
anderer möglicher Anlageformen übernahm und eine entsprechende Beratung auch nicht
erfolgte. Vor diesem Hintergrund kommen Ansprüche der Klägerin nur unter den
Voraussetzun-
gen einer Haftung nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo in Betracht. Solche
Ansprüche bestehen indessen nicht.
2. Einen Anspruch kann die Klägerin nicht auf ihre Behauptung stützen, die Beklagte sei
verpflichtet gewesen, sie auf die ihrer Behauptung nach fehlende Werthaltigkeit der
Eigentumswohnung hinzuweisen, da die für die Kapitalanlageberatung geltenden
Grundsätze nach den obigen Ausführungen nicht anwendbar sind, soweit es um den
Verkauf der Eigentumswohnung geht. Außerhalb eines Beratungsvertrags bestand keine
allgemeine Pflicht der Beklagten, die Klägerin über den tatsächlichen Wert der Immobilie
zu unterrichten. Ein Käufer hat nämlich keinen Anspruch auf einen Erwerb des Objekts zu
dessen Verkehrswert. Bis zu den Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers bleibt es
den Vertragsparteien überlassen, welchen Preis sie vereinbaren. Eine Pflicht zur
Offenlegung des tatsächlichen Werts eines Kaufobjekts besteht somit selbst dann nicht,
wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis liegt. Im Regelfall muss der Verkäufer
auch den Käufer nicht auf ein für diesen ungünstiges Geschäft hinweisen, sondern darf
davon ausgehen, dass sich sein künftiger Vertragspartner selbst über Art und Umfang
seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft (so ausdrücklich BGH, Urt.
v. 14.03.2003, V ZR 308/02 – NZM 2003, 405, 406). Die Klägerin kann die Berufung auch
nicht mit Erfolg darauf stützen, ihr sei bei den Verkaufsverhandlungen ein Wertzuwachs
versprochen worden. Sie hat dazu vorgetragen, die Zeugin I habe erklärt, dass ein
Weiterverkauf der Wohnung innerhalb von fünf bis zehn Jahren lukrativ sein "könnte". Der
damit von der Zeugin I versprochene Wertzuwachs trete jedoch nicht ein, was daraus
ersichtlich sei, dass die Zwangsversteigerung einer anderen Wohnung fehlgeschlagen sei.
Das Vorbringen der Klägerin ist unschlüssig. Bereits aus ihrem eigenen Vorbringen geht
nicht hervor, dass ihr von der Zeugin I ein Wertzuwachs der Immobilie versprochen worden
sei. Die Klägerin hat lediglich vorgetragen, die Zeugin habe darauf hingewiesen, dass ein
Verkauf lukrativ sein könnte. Dabei handelte es sich auch für die Klägerin erkennbar um
eine bloße Anpreisung der Immobilie.
III. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97, 708 Ziff. 10, 711 ZPO.