Urteil des OLG Hamm vom 08.02.2007

OLG Hamm: verkehrswert, vorzeitige besitzeinweisung, kaufpreis, gebäude, erwerb, sachverständigenkosten, verzinsung, grundstück, kaufvertrag, anbau

Oberlandesgericht Hamm, 16 U (Baul.) 6/06

Datum:

08.02.2007

Gericht:

Oberlandesgericht Hamm

Spruchkörper:

16. Zivilsenat

Entscheidungsart:

Urteil

Aktenzeichen:

16 U (Baul.) 6/06

Vorinstanz:

Landgericht Arnsberg, 6 O 19/05

Tenor:

Die Berufungen der Beteiligten zu 1) gegen die am 8. Februar 2006

verkündeten Urteile der Kammer für Baulandsachen des Landgerichts

Arnsberg 6 O (Baul.) 19/05 und 6 O (Baul. 21/05) werden

zurückgewiesen.

Die Beteiligte zu 1) trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beteiligte zu 1) kann die Zwangsvollstreckung gegen

Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages

abwenden, wenn nicht die Beteiligte zu 2) vor der Vollstreckung

Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

T a t b e s t a n d:

Die Beteiligte zu 1) war Eigentümerin des in E-C gelegenen Grundbesitzes bestehend

aus den Grundstücken Gemarkung C, Flur 3, Flurstücke X, XXund XXX. Die

Grundstücke mit einer Gesamtgröße von 2.695 qm waren mit einem Wohnhaus -

Vorderhaus und Anbau - bebaut, für das erstmals 1895 eine Baugenehmigung erteilt

worden war.

Der Grundbesitz liegt abseits der zusammenhängenden Bebauung von C unmittelbar

nördlich der BAB A 2. Die sich Mitte der 90-er Jahre des vorigen Jahrhunderts

verdichtenden Planungen für den 6-streifigen Ausbau der A 2 einschließlich des

nördlich der Autobahn geplanten Lärmschutzwalls sahen vor, das Grundstück mit der

aufstehenden Bebauung nahezu vollständig in Anspruch zu nehmen. Gegen den

Planfeststellungsbeschluss der Beteiligten zu 2) für den Autobahnausbau vom 20.

September 1999 erhob die Beteiligte zu 1) Klage, die sie im März 2002 zurücknahm.

Nach erfolglosen Verhandlungen über einen freihändigen Erwerbs des Grundbesitzes

durch die Beteiligte zu 2) beantragte diese im Mai 2004 bei der Beteiligten zu 3) die

Einleitung eines Enteignungs- und Entschädigungsfeststellungsverfahrens und eine

vorzeitige Besitzeinweisung. In diesem Verfahren kam es schließlich zu einem

Kaufvertrag vom 28. Juli 2004. Grundlage war ein Protokoll vom 15. Juli 2004 in dem

eingeleiteten Besizeinweisungsverfahren. In diesem Protokoll wird Bezug genommen

auf eine Auflistung der von der Beteiligten zu 1) geltend gemachten zusätzlichen

Entschädigungskosten mit folgenden Positionen:

1. Mietverluste, Pflegekosten, AfA für 38 Rest-Jahre pp 43.691,06 €

2. Umzugskosten 7.000,00 €

3. Kosten Ersatzgrundstück (Ankauf Z) 5.000,00 €

4. Kosten künfiger Erwerb aus Resterlös 10.000,00 €

5. Ersatzbrunnenbohrung 12.000,00 €

6. Sachverständigenkosten 4.870,46 €

Summe 82.561,52 €

Weiter heißt es in dem Protokoll vom 15. Juli 2004, in der angebotenen Entschädigung

in Höhe von 320.000,-- € seien die Positionen 2 (Umzug), 5 (Ersatzbrunnenbohrung)

und 6 (Sachverständigenkosten) enthalten; die restlichen Entschädigungsansprüche

könnten dann später von der Eigentümerin - Beteiligte zu 1) - geltend gemacht werden.

Hieran anknüpfend wurde in § 2 des Kaufvertrages ein Kaufpreis mit 323.000,00 €

vereinbart, und zwar "als Gesamtentschädigung für den Grund und Boden, die Gebäude

und baulichen Anlagen, einschließlich Daueraufwuchs, Einfriedigungen,

Umzugskostenentschädigung und Sachverständigenkosten... gemäß Protokoll vom

15.07.2004 des Besitzeinweisungsverfahrens". In § 3 des Kaufvertrags heißt es weiter:

"Der Verkäufer behält sich gemäß unter § 2 genanntem Protokoll vom 15.07.2004

einseitig vor, eventuelle Rechte auf Entschädigung in Bezug auf

Mietausfall/Objektnutzungskosten sowie notwendige Wiederbeschaffungskosten

gegenüber der Straßenbauverwaltung geltend zu machen. Die Entscheidung über

die einseitig vorbehaltenen Entschädigungsansprüche (einschließlich Verzinsung)

soll gegebenenfalls durch die Enteignungsbehörde erfolgen bzw. späteren

Gerichtsentscheidungen vorbehalten bleiben."

Am 6. September 2002 wurde mit den Baumaßnahmen für den Ausbau der A 2

begonnen. Das Haus der Beteiligten zu 1) ist zwischenzeitlich abgerissen. Da es zu

keiner Einigung über die Restforderung der Beteiligten zu 1) kam, beantragte diese mit

Schreiben vom 25. Januar 2005 bei der Beteiligten zu 3) die Einleitung eines

Entschädigungsfeststellungsverfahrens. Sie machte eine Restentschädigung von

83.370,08 € geltend, und zwar für

- die Mietausfälle sowie die wegen der Leerstände nicht umlagefähigen Gebühren

sowie Pflegekosten bezüglich des Vorderhauses und des Anbaus,

- die Ankaufkosten des Ersatzgrundstücks Z und

- die Kosten des künftigen Erwerbs eines Ersatzgrundstücks aus dem Resterlös.

Mit dem in den vorliegenden Verfahren strittigen Entschädigungsfeststellungsbeschluss

vom 12. August 2005 hat die Beteiligte zu 3) die Beteiligte zu 2) verpflichtet, an die

Beteiligte zu 1) für die im Zusammenhang mit dem Ausbau der BAB A 2 entgangenen

Objekt-Nutzungskosten eine Entschädigung von 14.000 € zu zahlen; die Anträge der

Beteiligten zu 1) auf Ersatz von Wiederbeschaffungskosten für einen bereits getätigten

sowie geplanten künftigen Erwerb eines Ersatzgrundstücks lehnte die Beteiligte zu 3)

ab. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, die Ansprüche hinsichtlich der

Wiederbeschaffung seien insgesamt unbegründet. Wiederbeschaffungskosten würden

nur bei einer Entschädigung in Ersatzland bezahlt oder wenn es um die

Wiederbeschaffung eines Ersatzhauses bei Enteignung einer selbst genutzten

Immobilie gehe. Beides treffe hier nicht zu; die Beteiligte zu 1) habe zu keinem hier

maßgeblichen Zeitpunkt in dem Haus gewohnt. Die Ansprüche auf Ersatz von

Mietausfällen und sonst aufgeführte Schadenspositionen seien nur teilweise begründet.

Zu sonstigen Vermögensnachteilen im Sinne von § 8 Abs. 2 Nr. 2 EEG NRW zählten

auch Mietausfallkosten, die im Vorfeld einer Straßenbaumaßnahme unter Umständen

anfielen. Insoweit habe die Beteiligte zu 1) hinsichtlich des Anbaus nachgewiesen, dass

trotz nachgewiesener Bemühungen jedenfalls in 1997/98 für 13 Monate und in 2002 für

6 Monate Mietausfälle aufgetreten seien. Einschließlich anteiliger sonstiger

Zusatzkosten und Erschwernisse (Gartenpflege, Versicherungen, Fahrtkosten u.a.m.)

erscheine eine Entschädigung von 14.000 € angemessen. Ab 2002 sei die

entschädigungsrechtliche Position anders zu bewerten, da der zugrunde liegende

Planfeststellungsbeschluss bestandskräftig geworden sei. Ab diesem Zeitpunkt hätten

keine vernünftigen Zweifel mehr bestanden, dass das Objekt dem Straßenbau werde

weichen müssen.

Gegen den ihren Bevollmächtigten am 17. August 2005 zugestellten Beschluss hat die

Beteiligte zu 1) am 14. September 2005 Antrag auf gerichtliche Entscheidung mit dem

Ziel der Festsetzung einer weiteren Entschädigung von 34.433,84 € gestellt. Die

Beteiligte zu 2) hat gegen den ihr am 16. August 2005 zugestellten Beschluss am

13. September 2005 Antrag auf gerichtliche Entscheidung mit dem Ziel einer

Herabsetzung der Entschädigung auf 0,00 € gestellt. Das Landgericht hat die Anträge

mit Beschluss vom 24. September 2005 getrennt und den Antrag der Beteiligten zu 1)

unter dem Aktenzeichen 6 O (Baul) 19/05 sowie den Antrag der Beteiligten zu 2) unter

dem Aktenzeichen 6 O (Baul) 21/05 geführt.

Im Verfahren 6 O (Baul) 19/05 hat die Beteiligte zu 1) insbesondere vorgetragen, sie

habe ein Interesse, ihr Grundstück für die Familie zu erhalten. Dem habe auch der

Erwerb des Grundstücks Z gedient. Ihr liege es fern, Geld anzusparen. Die weiteren

Reinvestitionskosten zielten darauf ab, einen Teil des Nachbargrundstücks zu

erwerben. Die weiter geltend gemachten Mietausfälle träfen zu.

Die Beteiligte zu 1) hat im Verfahren 6 O (Baul) 19/05 beantragt,

den Beschluss der Beteiligten zu 3) vom 12. August 2005 zu ändern und ihr

über den bereits anerkannten Betrag hinaus eine weitere Entschädigung in

Höhe von 42.433,84 Euro zu gewähren.

Die Beteiligte zu 2) hat in diesem Verfahren beantragt,

den Antrag zurückzuweisen.

Sie ist dem Vorbringen der Beteiligten zu 1) entgegengetreten und hat insbesondere

darauf verwiesen, dass Wiederbeschaffungskosten grundsätzlich nicht

entschädigungsfähig seien.

Mit seinem im Verfahren 6 O (Baul) 19/05 ergangenen Urteil hat das Landgericht den

Antrag der Beteiligten zu 1) auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen. Zur

Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, als Anspruchsgrundlage komme allein

§ 11 EEG NRW in Betracht, der nur "andere Vermögensnachteile" außer der von § 10

EEG NRW erfassten Entschädigung regele. Hiernach seien nur Vermögensnachteile zu

berücksichtigen, wenn und soweit sie nicht schon bei der Bemessung der

Entschädigung für den Rechtsverlust zum Tragen gekommen seien. Mietausfall,

Ersatzlandbeschaffung und künftiger Grunderwerb seien auf der Grundlage des EEG

NRW nicht zu entschädigen. Hinsichtlich des Mietausfalls sei auf das Urteil im

Parallelverfahren 6 O (Baul) 21/05 zu verweisen. Die Kosten für das Ersatzgrundstück

seien nicht durch die Enteignung, sondern auf Grund eigenen Entschlusses der

Beteiligten zu 1) entstanden, Im Übrigen handele sich nicht um ein Ersatzgrundstück.

Mit den Kosten des künftigen Erwerbs eines Grundstücks mache die Beteiligte zu 1)

zudem Nachteile geltend, die ihr noch gar nicht entstanden seien.

Im Verfahren 6 O (Baul) 21/05 hat die Beteiligte zu 2) insbesondere vorgetragen, der

Leerstand von Wohnungen sei keine entschädigungspflichtige Vermögensposition. Die

Leerstände des Hauses der Beteiligten zu 1) seien nicht auf den Autobahnausbau

zurückzuführen. Die Beteiligte zu 1) habe auch mit ihr - der Beteiligten zu 2) - einen

Vorvertrag abschließen können, um mit der Verzinsung der Abschlagszahlung

Nutzungsausfälle auszugleichen.

Die Beteiligte zu 2) hat im Verfahren 6 O (Baul) 21/05 beantragt,

den Beschluss der Beteiligten zu 3) vom 12. August 2005 abzuändern und

die an die Beteiligte zu 1) zu zahlende Entschädigung auf 0,00 Euro

festzusetzen.

Die Beteiligte zu 1) hat in diesem Verfahren beantragt,

den Antrag zurückzuweisen.

Sie hat insbesondere vorgetragen, sie habe sich von Anfang gegen die Enteignung

gewehrt. Das Haus, in dem sie selbst aufgewachsen sei, habe für Kinder und

Enkelkinder erhalten bleiben sollen. Hierfür seien das Ersatzgrundstück erworben und

Aufwendungen getätigt worden. Die - zutreffenden - Mietausfälle seien auf den

geplanten Autobahnausbau zurückzuführen gewesen.

Mit seinem im Verfahren 6 O (Baul) 21/05 ergangenen Urteil hat das Landgericht dem

Antrag der Beteiligten zu 2) auf gerichtliche Entscheidung stattgegeben und den

angefochtenen Beschluss dahin geändert, dass keine Entschädigung zu zahlen sei. Zur

Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, als Anspruchsgrundlage komme allein

§ 11 EEG NRW in Betracht, der nur "andere Vermögensnachteile" außer der von § 10

EEG NRW erfassten Entschädigung regele. Zwar bestimmten künftige, in absehbarer

Zeit zu erwartende Nutzungsmöglichkeiten die Qualität des Enteignungsobjekts und

damit die Höhe der Entschädigung mit. Diese seien jedoch bei der Ermittlung des

Wertes des Grundstücks, über den eine vertragliche Vereinbarung getroffen worden sei,

berücksichtigt worden. Namentlich sei berücksichtigt worden, dass sich in dem Objekt

zwei Wohnungen befanden, die ohne Enteignung für die Restlebensdauer des

Gebäudes hätten genutzt werden können. Die tatsächliche Möglichkeit, aus dem

Gebäude Monat für Monat Nutzungen in der Gestalt des Mietzinses zu ziehen, sei eine

bloße Chance, die nicht gesondert zu entschädigen sei.

Die Beteiligte zu 1) hat gegen beide Urteile Berufungen eingelegt mit dem Ziel, die

Festsetzung der Entschädigung von 14.000 € im Beschluss der Beteiligten zu 3) vom

12. August 2005 aufrecht zu erhalten und ihr - der Beteiligten zu 1) - darüber hinaus eine

weitere Entschädigung in Höhe von zunächst 35.433,42 €, gemäß Schriftsatz vom

24. Mai 2006 nur noch in Höhe von 28.052,60 €, zuzuerkennen, und zwar für

Mietausfälle, für Kosten für Pflege, Fahrten, Nebenkosten und entgangenen Zins sowie

für die bisher angefallenen Kosten für das bereits erworbene Ersatzgrundstück Z. Der

Senat hat die Verfahren zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden.

Zur Begründung ihrer Berufungen trägt die Beteiligte zu 1) insbesondere vor, sie sei

ihrer Schadensminderungspflicht nachgekommen und bereit gewesen, die

Entschädigungsverhandlungen mitzutragen. Ihr könne nicht angelastet werden, dass sie

einen untragbaren Vorschlag nicht akzeptiert habe. Bis zur Bekanntgabe des

Autobahnvorhabens sei die Vermietung des Objekts kein Problem gewesen, zumal es

sich bei dem betroffenen Bereich um eine bevorzugte, gesuchte Wohnlage gehandelt

habe. Das Haus sei auch ständig gepflegt und in hervorragendem Zustand gehalten

worden; es habe einen parkähnliche Garten, Lärmschutzfenster und -türen sowie

lärmgedämmte Lüftungen aufgewiesen. Auch habe sie belegt, dass sie immer Interesse

gehabt habe, das Objekt wieder selbst zu bewohnen bzw. an die Kinder weiterzugeben.

Die Verzinsung einer rechtzeitig zur Verfügung gestellten Summe sei in keiner Weise

mit der normalen Einnahme aus der Nutzung des Grundstücks zu vergleichen gewesen.

Die Entschädigung müsse für den Bürger und seine Lebenssituation finanzielle

Sicherheit und Fruchtziehung bringen.

Die Beteiligte zu 2) hält die angefochtenen Urteile für zutreffend und tritt dem Vorbringen

der Beteiligten zu 1) entgegen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässigen Berufungen sind nicht begründet.

Das Landgericht hat dem Antrag der Beteiligten zu 2) auf gerichtliche Entscheidung im

Verfahren 6 O (Baul) 21/05 zu Recht stattgegeben und den Beschluss der Beteiligten zu

3) vom 12. August 2005 dahin geändert, dass die Beteiligte zu 2) keine Entschädigung

an die Beteiligte zu 1) zu leisten hat. Es hat auch den Antrag der Beteiligten zu 1) auf

Festsetzung einer höheren Entschädigung im Verfahren 6 O (Baul) 19/05 zu Recht

abgelehnt, denn die Beteiligte zu 1) hat keinen Anspruch auf eine Entschädigung, die

über den in § 2 des Vertrages vom 28. Juli 2004 vereinbarten Kaufpreis von 323.000 €

hinausgeht.

Der Umfang dessen, was der vereinbarte Kaufpreis abdecken soll, ist in § 2 des

Vertrages vom 28. Juli 2004 unter Bezugnahme auf das Protokoll vom 15. Juli 2004

eindeutig umschrieben. Hiernach erfasst die Summe, auf die sich die Beteiligten

geeinigt haben, die "Gesamtentschädigung für den Grund und Boden, die Gebäude und

baulichen Anlagen einschließlich Daueraufwuchs", mithin alles das, was gemäß § 10

EEG NRW, der inhaltlich mit § 95 BauGB übereinstimmt, als Entschädigung für den

Rechtsverlust zu zahlen ist, nämlich den Verkehrswert des Grundstücks. Zusätzlich

wurden die Positionen 2, 5 und 6 der von der Beteiligten zu 1. gemäß Protokoll vom 15.

Juli 2004 geltend gemachten weiteren Entschädigungskosten - Umzugskosten,

Ersatzbrunnenbohrung und Sachverständigenkosten - einbezogen. Ein darüber

hinausgehender Anspruch, dessen Geltendmachung sich die Beteiligte zu 1. in § 3 des

Kaufverrtrages einseitig ausdrücklich vorbehalten hat, kommt, wie das Landgericht

zutreffend ausgeführt hat, nur nach Maßgabe des § 11 EEG NRW in Betracht. Diese

Vorschrift erfasst eine Entschädigung "für andere Rechtsnachteile". Nach Satz 1 der

Vorschrift kommt eine solche nur in Betracht, "wenn und soweit diese

Vermögensnachteile nicht bei der Bemessung der Entschädigung für den Rechtsverlust

berücksichtigt sind". Insoweit ist die Auflistung in den Nummern 1 bis 3 des Satzes 2 der

Vorschrift nicht abschließend, wie aus dem vorangestellten Wort "insbesondere" führt.

Die der Beteiligten zu 1. im angefochtenen Beschluss zugesprochenen Positionen

gehören jedoch nicht zu den nach § 11 EEG NRW zusätzlich zu entschädigenden

Vermögensnachteilen. Sie sind vielmehr von der nach § 10 EEG NRW zu gewährenden

Entschädigung nach dem Verkehrswert des Grundstücks des Grundstücks mit erfasst,

die - wie dargelegt - im vereinbarten Kaufpreis in vollem Umfang enthalten ist. Nichts

anderes gilt auch für die weiteren Entschädigungskosten, um die die Beteiligte zu 1) den

ihr - zu Unrecht - zugesprochenen Entschädigungsbetrag erhöht wissen will.

Zur Ermittlung des Verkehrswerts sind gemäß § 7 Abs. 1 der Wertermittlungsverordnung

(WertV) das Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14 WertV), das Ertragswertverfahren

(§§ 15 bis 20 WertV), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 25 WertV) oder mehrere dieser

Verfahren heranzuziehen. Dabei hat die Auswahl "unter Berücksichtigung der im

gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen

Umstände des Einzelfalls" zu erfolgen. Hier haben die Beteiligten zu 1) und 2) ihrer

Kaufpreisvereinbarung die Wertermittlung des Landesbetriebs Straßenbau mit einem an

Hand des Sachwertverfahrens ermittelten Verkehrswert von insgesamt 281.671,00 €

einerseits und das Wertermittlungs-Gutachten des Sachverständigen C mit einem

gleichfalls auf der Basis des Sachwertverfahrens ermittelten Verkehrswert von 335.000,-

- € zugrunde gelegt. Auf der Basis dieser eingeholten Ermittlungen haben sie sich

letztlich im Wege des Kompromisses über die unterschiedlichen Wertvorstellungen

dahin verständigt, dass der Verkehrswert des Objekts, soweit es um die Substanz des

aufstehenden Hauptgebäudes nebst Anbau geht, nach den Grundsätzen des

Sachwertverfahrens ermittelt wird, und hieran anknüpfend den - um einige weitere

unstrittige Entschädigungspositionen erhöhten - Kaufpreis von 323.000,-- € vereinbart.

Diese Wahl, die im Nachhinein ohnehin nicht mehr in Frage gestellt werden kann, war

auch sachgerecht. Geht es um den Verkehrswert von bebauten Grundstücken, bei

denen - wie hier - die Eigennutzung als Ein- bzw. Zweifamilienhaus im Vordergrund

steht, ist regelmäßig die Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren sachgerecht,

während ein Abstellen auf den Ertragswert nur dann sinnvoll und sachgerecht ist, wenn

das zu bewertende Gebäude dazu bestimmt ist, nachhaltig Erträge zu erzielen, wie z.B.

bei Mietwohnhäusern, Geschäftsgebäuden u.ä..

Vgl.: BGH, Urteil vom 13. Juli 1970 - VII ZR 189/68 -, NJW 1970, 2018; vgl.

ferner BFH, Urteil vom 10. Oktober 2000 - IX R 86/97 - BFHE 193, 326,

wonach etwa bei der schätzungsweisen Aufteilung des Kaufpreises für eine

Eigentumswohnung in einen Anteil für Grund und Boden einerseits und das

Gebäude andererseits grundsätzlich auf die jeweiligen Sachwerte nach der

WertV abzustellen ist.

Hinzu kommt, dass nach der Erfahrung der Mitglieder des Senats das

Sachwertverfahren gerade bei Ein- und Zweifamilienhäusern der hier in Rede

stehenden Art in der Regel ohnehin zu für den Eigentümer günstigeren Ergebnissen

führt als das Ertragswertverfahren.

Der Verkehrswert als Entschädigung für den Substanzverlust deckt auch die Möglichkeit

des Eigentümers ab, etwa aus Vermietungen des Objekts Einkünfte zu erzielen, und

zwar für die gesamte sachgerecht zu ermittelnde Restnutzungsdauer (vgl. §§ 16 Abs. 4,

23 Abs. 1 WertV). Hiermit ist für eine Entschädigung für die von der Beteiligten zu 1)

geltend gemachten "Mietausfälle", die in der Zeit seit Bekanntwerden des Ausbaus der

A 2 bis zur Veräußerung des Objekts an die Beteiligte zu 2) eingetreten sind, kein

Raum. Das gemäß Art 14 Abs. 1 Satz 1 GG in seinem Bestand geschützte private

Eigentum wird nicht schon dann in Frage gestellt, wenn nicht die höchstmögliche

Rendite aus dem Eigentumsobjekt erzielt werden kann.

Vgl.: BVerfG, Beschluss vom 4. Dezember 1985 - 1 BvL 23/84 u.a. -,

BVerfGE 71, 230 = NJW 1986, 1669.

Demgemäß umfasst die Eigentumsgarantie nicht bloße Lagevorteile eines Grundstücks.

Ebenso wenig schützt sie dagegen, dass die Nutzbarkeit des Nachbargrundstücks

durch hoheitliche Maßnahme verändert wird.

Vgl.: BGH, Urteil vom 14. Juli 1977 - III ZR 41/75 -, NJW 1978, 318 m.w.N..

Der Umstand, dass ein als solches durchaus vermietbares Objekt - aus welchem Grund

auch immer - temporär tatsächlich nicht vermietet werden konnte, ist grundsätzlich dem

eigenen wirtschaftlichen Risiko des betreffenden Eigentümers zuzuordnen. Nichts

anders gilt für Aufwendungen, die - wie die weiteren Pflegekosten pp. - darauf abzielen,

die Nutzbarkeit des Objekts und damit auch eine eventuelle Vermietbarkeit zu sichern.

Alle diese Aspekte sind durch die den Verkehrswert abdeckende Entschädigung für den

Substanzverlust erfasst. Dies gilt auch für die seitens der Beteiligten zu 1)

angesprochene "Vorwirkung" der Ausbauabsichten. "Vorwirkende" Wertveränderungen,

die infolge der bevorstehenden Enteignung eintreten (vgl. § 10 Abs. 2 Nr. 2 EEG = § 95

Abs. 2 Nr. 2 BauGB), sind bei der Festsetzung der Entschädigung nicht zu

berücksichtigen, vielmehr wird der Stichtag für die Qualitätsbemessung hypothetisch auf

einen Termin vorverlegt, der unmittelbar vor dem Einsetzen dieser Vorwirkungen

angenommen wird.

Vgl.: Schmidt-Aßmann/Groß, Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand Juli

2006, RdNr. 72 zu § 93 BauGB.

Hier haben die Beteiligten mit der Festlegung im Kaufvertrag, dass der vereinbarte

Kaufpreis als "Gesamtentschädigung für den Grund und Boden" den Verkehrswert

umfasst, eine nachträgliche Vorverlegung des Stichtags der Qualitätsbemessung jedoch

ausgeschlossen.

Zutreffend hat das Landgericht in seinem im Verfahren 6 O (Baul) 21/05 ergangenen

Urteil näher ausgeführt, dass im vorliegenden Fall auch keine der besonderen

Fallkonstellationen vorliegt, unter denen ein Mietausfall eine über den Ersatz des

Verkehrswerts hinausgehende, nur nach § 11 EEG in Betracht kommende

Enteignungsentschädigung auslösen kann. Zur Vermeidung von Wiederholungen kann

hierauf verwiesen werden.

Hinsichtlich der geltend gemachten Kosten für ein Ersatzgrundstück irrt die Beteiligte

zu 1), wenn sie meint, die Enteignungsbehörde habe sie so zu stellen, dass sie für den

Fortfall des Hauses nicht nur dessen Verkehrswert erhält, sondern auch die Mittel, die

sie für den Erwerb eines mit der Entschädigung für das frühere Objekt anzukaufenden

Ersatzobjekts aufwenden muss. Wie die Beteiligte zu 1) die am Verkehrswert

auszurichtende Entschädigung - hier: den vereinbarten Kaufpreis - verwendet, ist ihre

Sache. Wenn sie keine Kapitalanlage tätigen möchte, sondern eine Reinvestition in

Grundeigentum anstrebt, hat sie die hiermit verbundenen Erwerbskosten selbst zu

tragen.

Die geltend gemachten Erwerbskosten können auch nicht deshalb als "andere

Vermögensnachteile" im Sinne von § 11 EEG NRW gewertet werden, weil es etwa um

ein "Ersatzgrundstück" für ein eigengenutztes Wohnhaus ginge. Eine eigene Nutzung

hat die Beteiligte zu 1) in den letzten Jahren nicht ausgeübt, so dass sie nicht etwa

darauf angewiesen war, sich wegen des Verkaufs des strittigen Objekts eine

anderweitige angemessene Unterkunft zu beschaffen. Eine sonstige Fallgestaltung, in

der die Kosten des Erwerbs eines Ersatzgrundstücks als nach § 11 EEG NRW

entschädigungsfähig zu werten sein könnten, etwa bei der Inanspruchnahme

landwirtschaftlicher Nutzflächen, für die zur Aufrechterhaltung des Betriebs Ersatzland

beschafft werden muss, liegt ebenso wenig vor.

Die Nebenscheidungen beruhen auf § 221 BauGB, §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche

Bedeutung. Die Voraussetzungen, unter denen nach § 543 Abs. 2 Nr 2 ZPO i.V.m. § 221

BauGB die Revision zuzulassen wäre, liegen nicht vor.