Urteil des OLG Hamm vom 19.10.2009
OLG Hamm (kläger, objekt, prospekt, treu und glauben, gewährleistung für sachmängel, kenntnis, zeuge, eigentumswohnung, prüfung, wissen)
Oberlandesgericht Hamm, 22 U 131/08
Datum:
19.10.2009
Gericht:
Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper:
22. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
22 U 131/08
Vorinstanz:
Landgericht Bochum, 8 O 170/08
Tenor:
Die Berufung des Klägers gegen das am 17.07.2008 verkündete Urteil
der 8. Zivilkammer des Landgerichts Bochum mit Ergänzung vom
19.02.2009 wird zurückgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens einschließlich der
Kosten der Streithelferin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in
Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht
die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des zu
voll-streckenden Betrages leistet.
Gründe:
1
A.
2
Der Kläger macht gegen die Beklagte Schadensersatz- und
Rückabwicklungsansprüche aus einem Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung in M
geltend und hält diese der Vollstreckung durch die Beklagte entgegen.
3
Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Tatbestand des angefochtenen
Urteils verwiesen.
4
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Es bestünden keine Ansprüche, die der
Kläger einer Vollstreckung durch die Beklagte entgegenhalten könnte.
Rückforderungsansprüche gemäß § 812 BGB wegen Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages
seien nicht gegeben, weil der Kaufpreis von 72.000,- € nur ca. 25 % über den
Verkehrswert in Höhe von 58.000,- € liege. Ein Schadensersatzanspruch aus einer
vorvertraglichen Pflichtverletzung gemäß §§ 311 Abs. 2, 280 BGB sei nicht gegeben. Mit
Blick auf angebliche Falschinformationen des Zeugen N habe der Kläger zu der Art und
den Umständen der Fehlinformation oder Täuschung nicht substantiiert vorgetragen; es
bleibe unklar, über welche Tatsachen der Zeuge falsche Angaben gemacht habe;
5
bleibe unklar, über welche Tatsachen der Zeuge falsche Angaben gemacht habe;
zudem fehle zur Frage der Zurechenbarkeit dieses Verhaltens hinreichender Vortrag.
Soweit der Kläger vortrage, in dem Prospekt sei zu Unrecht von einer erfolgten Prüfung
der Bausubstanz die Rede, so handele es sich hierbei erkennbar um unverbindliche
Angaben mit werbenden Charakter; Zusicherungen seien insoweit nicht gegeben.
Hinsichtlich etwaiger Ansprüche bezüglich des Hausschwammes seien die Regelungen
des Gewährleistungsrechts vorrangig. Ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280, 281
BGB scheide aus, da es an der erforderlichen Fristsetzung fehle.
Rückabwicklungsansprüche wegen Rücktritts oder Bereicherungsansprüche nach
Anfechtung lägen mangels Ausübung entsprechender Gestaltungsrechte nicht vor.
Mangels vertraglicher Schadensersatzansprüche könne der Kläger auch keine
entsprechende Feststellung verlangen.
Gegen dieses Urteil wendet sich der Kläger mit seiner Berufung, mit der er die
erstinstanzlichen Anträge weiterverfolgt. Zur Begründung trägt er vor:
6
Das Landgericht habe verkannt, dass der Beklagte sich die mündlichen Erklärungen
des Vermittlers N zurechnen lassen müsse. Er - der Kläger - habe hierzu substantiiert
unter Beweisantritt vorgetragen. Ihm sei mitgeteilt worden, dass er das Objekt mit einer
monatlichen Zuzahlung von weniger als 100,- € finanzieren könne. Herr N habe ihm
zudem – unstreitig – den Emissionsprospekt der Beklagten übergeben, in dem u.a.
heiße: " Unsere Arbeit konzentriert sich auf professionelle Standortanalyse und Auswahl
von Gebäuden mit guter Bausubstanz. Die attraktiven Lagen in und um M sichern die
rentable Vermietung". Tatsächlich habe der Sachverständige M2 in einem im Rahmen
eines Zwangsversteigerungs-verfahrens erstatteten Gutachten vom 03.05.2002, also
bereits mehr als ein Jahr vor Erstellung des Prospektes, einen 15-%igen Marktabschlag
hinsichtlich der Mieterträge vorgenommen. Es sei damit festzuhalten, dass die Beklagte
– entgegen den Angaben im Prospekt – eine Prüfung der Marktlage nicht vorgenommen
habe. Zwischen ihm – dem Kläger - und dem Vermittler N sei ein Beratungsvertrag im
Zusammenhang mit dem Erwerb der Wohnung zustande gekommen, den dieser
schuldhaft verletzt habe. Die Beklagte habe sich als Verkäufer bei der Vermittlung des
Kaufvertrages eines von ihr eingeschalteten Vertriebs bedient und diesen mit der
Führung der wesentlichen Vertragsverhandlungen betraut. Herr N sei als
Vertriebsmitarbeiter als Erfüllungsgehilfe des Verkäufers anzusehen.
7
Das Landgericht habe die Bedeutung des Emissionsprospektes verkannt. Ein Prospekt
müsse richtig, vollständig sowie unmissverständlich sein und dem Anlageinteressenten
ein zutreffendes Bild über die angebotene Kapitalanlage vermitteln. Der Prospekt der
Beklagten stamme von Juni 2003. Nach eigenem Vortrag der Beklagten habe bis zu
diesem Zeitpunkt eine Prüfung der Bausubstanz gar nicht stattgefunden. Erst Anfang
Juni 2003 – so habe auch die Beklagte vorgetragen – sei der Zeuge L2 von der
Beklagten mit der Besichtigung beauftragt worden; am 16.06.2003 seien allerdings nur
die Wohnungen links und rechts zugänglich gewesen. Erst Ende Juli / Anfang August
2003 habe der Zeuge L2 das gesamte Objekt L-Straße 3 besichtigt - allerdings keine
Feuchtigkeitsschäden festgestellt.
8
Weiterhin sei der Prospekt unrichtig, wenn darin dargestellt werde, dass im Juni 2003
das Objekt saniert sei oder sich gerade in der Sanierung befinde. Bei prospektgemäßer
Prüfung der Bausubstanz hätte die Beklagte – alleine durch Sichtprüfung – vor Abgabe
der Angebotserklärung durch den Kläger erkennen können, dass das Objekt mit echtem
Hausschwamm befallen gewesen sei.
9
Letztlich griffen die Regelungen über den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertag
nicht. Die Beklagte habe im Kaufvertrag versichert, dass ihr nicht erkennbare Mängel
nicht bekannt seien; diese Zusicherung sei – wie unter Beweisantritt vorgetragen – nicht
richtig. Die Beklagte habe ihn - den Kläger - hinsichtlich des Befalls mit echtem
Hausschwamm arglistig getäuscht. Die Beklagte habe vor Abgabe der
Angebotserklärung durch ihn - den Kläger - Kenntnis von diesem Mangel gehabt. Er -
der Kläger - habe unter Beweisantritt vorgetragen, dass Frau F2 die Beklagte (dort: Frau
S darüber informiert habe.
10
Die Zeugen F und L2 - insofern sei erstinstanzlich auch Beweis angetreten worden, dem
allerdings nicht nachgegangen worden sei - hätten am 25.07.2003 gemeinsam das
Objekt besichtigt. Diesbezüglich habe die Wohnungsverwalterin, die Fa. W (F) in einem
Schreiben vom 25.07.2003 festgehalten, "dass im Keller der L-Straße 3 und 5 starke
Pilzgeflechte an verschiedenen Stellen an den Kellerfenstern festgestellt worden sind.
Von Seiten der Hausverwaltung muss angenommen werden, dass es sich hierbei um
Hausschwamm handelt". Das Wissen des Zeugen L2 sei der Beklagten gemäß § 166
BGB zuzurechnen, weil die Beklagte den Zeugen L2 mit der Erledigung der ihr
obliegenden Angelegenheiten betraut habe, indem sie ihn mit der Besichtigung
beauftragt habe. Gemäß § 166 BGB sei auch grob fahrlässige Unkenntnis, die dem
Zeugen L2 im Zusammenhang mit der früheren Besichtigung zur Last falle,
zuzurechnen.
11
Jedenfalls sei er - der Kläger - durch Angaben ins Blau hinein getäuscht worden; die
Beklagte habe gewusst, dass er das Objekt nicht besichtigt habe. Folgende Angaben in
dem Prospekt seien unzutreffend und mithin ins Blaue abgegeben:
12
"Auswahl von Gebäuden mit guter Bausubstanz",
"erhaltenswerte Bausubstanz",
das Objekt sei "saniert oder befindet sich gerade in der Sanierung" und
"ausgereiftes Angebot, das von Spezialisten geprüft wurde und auf das Sie
vertrauen können".
13
14
Tatsächlich sei das Angebot, wenn man den Vortrag der Beklagten unterstelle, nicht,
wie im Prospekt dargestellt, geprüft gewesen. Aus dem Gutachten des
Sachverständigen W2 vom 08.09.2003 - nach seiner Beauftragung am 04.09.2003 -
ergebe sich, dass die Beklagte bei bloßer Sichtprüfung im Juni 2003 (Datum der
Prospektherausgabe), jedenfalls spätestens, bei Abgabe Kaufvertragsangebots des
Klägers, den Befall des Objektes mit Hausschwamm hätte erkennen können. Jedenfalls
bei einer Prüfung durch Spezialisten – wie von der Beklagten versichert – hätte der
Hausschwamm auffallen müssen.
15
Der Kläger beantragt,
16
unter Abänderung des am 17.07.2008 verkündeten Urteils des Landgerichts
Bochum
17
1.
18
die Zwangsvollstreckung aus der vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde des
Notars Q, UR-Nr. ####/03, vom 04.09.2003 und aus dem Pfändungs- und
Überweisungsbeschluss des Amtsgericht Bochum, 51 M 272/08, für unzulässig zu
erklären,
19
2.
20
die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger zu Händen eines von dem Kläger zu
beauftragenden Notars 57.000,- € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit
Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe folgender notarieller
Erklärung des Klägers vor dem beauftragten Notar:
21
"Ich bin eingetragener Eigentümer eines 26,495/1.000stel Miteigentumsanteils
nach WEG, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Objekt L-Straße 3 in M
gelegenen, im Grundbuch des Amtsgerichts Leipzig von Q2, Blatt ####
eingetragenen und im Aufteilungsplan verzeichneten Eigentumswohnung Nr. 17.
22
Ich verpflichte mich hiermit, das vorbezeichnete Wohnungseigentumsrecht auf die
C GmbH, vertreten durch ihren Geschäftsführer zu übertragen, frei von der in
Abteilung III des Wohnungsgrundbuchs eingetragenen Grundschuld der C3 AG in
Höhe von 57.000,- €.
23
Ich erteile hierzu der C GmbH die Vollmacht, in meinem Namen unter Befreiung
von den Beschränkungen des § 181 BGB, die Auflassung zu erklären.
24
Ich erteile mein Einverständnis mit einer Weisung der C GmbH an den
unterzeichnenden Notar, den eingehenden Zahlungsbetrag zur Ablösung der in
Abteilung III des Wohnungsgrundbuchs eingetragenen Grundschuld der C3 AG zu
verwenden.
25
Ich bewillige die Eintragung der C GmbH als Eigentümerin unter der
aufschiebenden Bedingung, dass Zahlungeingang in Höhe des durch die Klage
geforderten Betrages nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit
Rechtshängigkeit auf dem Konto des unterzeichnenden Notars erfolgt und ein
etwaig überschießender Betrag an mich auszukehren ist.",
26
3.
27
festzustellen, dass die Beklagte auch zum Ausgleich des weiteren
Vermögensschadens verpflichtet ist, soweit dieser mit dem Erwerb der im Antrag zu
2. bezeichneten Eigentumswohnung steht.
28
Die Beklagte beantragt,
29
die Berufung zurückzuweisen.
30
Sie verteidigt das angefochtene Urteil. Hinsichtlich der Ansprüche aus Prospekthaftung
beruft sie sich außerdem auf Verjährung.
31
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der
gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
32
Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen F2 und S. Wegen des
Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Berichterstattervermerk zum
Senatstermin vom 24.08.2009 Bezug genommen.
33
B.
34
Die zulässige Berufung ist unbegründet.
35
I. Die Zwangsvollstreckung der Beklagten aus der notariellen Urkunde ist nicht
unzulässig. Der Kläger kann der Beklagten weder Rückabwicklungs- noch
Schadensersatzansprüche entgegenhalten.
36
1. Rückforderungsansprüche gemäß § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB i.V.m. § 138 Abs. 2
BGB im Hinblick auf eine Nichtigkeit des Kaufvertrages wegen eines auffälligen
Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung kommen nicht in Betracht. Der
Kläger beruft sich in der Berufungsinstanz nicht mehr auf eine sittenwidrige Überhöhung
des Kaufpreises (§ 138 BGB), die das Landgericht auch zu Recht verneint hat. Ebenso
stützt der Kläger in der Berufungsinstanz Rückabwicklungsansprüche nicht mehr auf
den Gesichtspunkt der Anfechtung.
37
2.
38
Es kommen auch keine Ansprüche des Klägers aus einem Beratungsvertrag in Frage.
39
Nach der Rechtsprechung kann zwischen Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag
zustande kommen, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen
dem Käufer, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt; gleiches gilt,
wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein
Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das der
Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll (BGH NZM 2003, 405, 406; BGH
NJW 2005, 983, BGH V ZR 260/03, Urteil vom 14.01.2005 – BeckRS 2005 Nr. 01669).
40
Soweit der Kläger eine Verletzung des Beratungsvertrages auf die Äußerung des für die
Streithelferin tätigen Vermittlers N stützen will, bei dem Erwerb der Eigentumswohnung
handele es sich um eine risikolose Anlage und einen guten Beitrag zur Altersvorsorge,
wobei der Erwerb der Eigentumswohnung mit einer monatlichen Zuzahlung von
weniger als 100,- € möglich sei (GA 483, 488), lässt der Vortrag schon nicht erkennen,
inwieweit diese Angaben fehlerhaft gewesen sein sollen und eine Pflichtverletzung
(Beratungspflichtverletzung) darstellen könnten.
41
Es kommt daher nicht darauf an, ob sich die Beklagte diese Erklärungen des Vermittlers
N bzw. der Streithelferin überhaupt zurechnen lassen müsste oder ob eine Zurechnung
über § 278 BGB schon daran scheitert, dass der Kläger selbst der Streithelferin einen
Vermittlungsauftrag erteilt hat.
42
3.
43
Ebenfalls ist eine Haftung der Beklagten unter dem Gesichtspunkt der Herausgabe
44
eines fehlerhaften Prospektes nicht gegeben.
a.
45
Bei den in dem vorgelegten Prospekt (GA 39 ff) enthaltenen Hinweisen auf attraktive
Lagen, rentable Vermietung, erhaltenswerte Bausubstanz und vorgenommene oder
bevorstehende Sanierungen handelt es sich erkennbar nicht um konkrete Zusagen, die
geeignet gewesen wären, beim Kläger Fehlvorstellungen über die Folgen des Erwerbs
herbeizuführen. Vielmehr handelt es sich um unverbindliche Anpreisungen mit
werbendem Charakter. Insbesondere beziehen sich diese Angaben nicht konkret auf
das Objekt L-Straße 3. So wird in dem Prospekt lediglich darauf hingewiesen, dass die
L-Straße in M durch eine erhaltenswerte Bausubstanz geprägt wird und sehr viele
Häuser saniert sind oder sich gerade in der Sanierung befinden (GA 47).
46
b.
47
Eine weitergehende Aussage ist auch nicht der Angabe zu entnehmen, es handele sich
um ein ausgereiftes Angebot, das von Spezialisten geprüft sei und auf das der Erwerber
vertrauen könne, und die Lage und Substanz seien geprüft.
48
c.
49
Unabhängig davon ist aber auch kein grob fahrlässiges Verhalten der Beklagten -
hierauf ist die Haftung nach den im Prospekt enthaltenen Haftungshinweisen (GA 64)
beschränkt - in Bezug auf eine unterbliebene oder unzureichende Überprüfung eines
Hausschwammbefalls festzustellen.
50
Soweit der Prospekt aus Juni 2003 stammt und zu einem Zeitpunkt verfasst wurde, als
die Beklagte eine nähere Überprüfung der Bausubstanz noch nicht veranlasst hatte, ist
dies in Bezug auf den Kläger unschädlich, da ihm die streitgegenständliche Wohnung
unbestritten erst am 29.08.2003 vorgestellt wurde (GA 423) und ihm der Prospekt daher
nicht früher vorgelegen haben kann. Der Kläger hat aber ausdrücklich den Vortrag der
Beklagten übernommen, diese habe Anfang Juni 2003 Herrn L2 mit der Prüfung der
Bausubstanz beauftragt, der am 16.06.2003 einen Teil der Wohnungen und etwa Ende
Juli / Anfang August 2003 das gesamte Objekt L-Straße 3 besichtigt habe, wobei keine
Feuchtigkeitsschäden festgestellt worden seien (GA 490, 643, 271). Wenn aber
inzwischen eine sachverständige Untersuchung durch Herrn L2 als Mitarbeiter eines auf
Altbaumodernisierung und -sanierung spezialisierten Unternehmen stattgefunden hatte,
konnte sich die Beklagte auf deren Ergebnis verlassen und hatte keine Veranlassung,
eine weitergehende Untersuchung auf Hausschwammbefall in Auftrag zu geben und
ggfls. eine Richtigstellung von Prospektangaben vorzunehmen.
51
4.
52
Der Kläger hat gegen die Beklagte auch aus Gewährleistungsrecht keinen Anspruch auf
Rückabwicklung des Kaufvertrages, also Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug
gegen Rückübertragung der Eigentumswohnung, gemäß §§ 437 Nr. 2, 434, 440, 323
BGB.
53
Zwar ist die Eigentumswohnung unstreitig mangelhaft, weil das gesamte Objekt mit
Hausschwamm befallen ist.
54
Jedoch steht einer Haftung der Beklagten der in § 4 des notariellen Kaufvertrages (GA
19) vereinbarte umfassende Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel entgegen.
Ein Fall, dass die Beklagte sich auf diesen Gewährleistungsausschluss gemäß § 444
BGB nicht berufen könnte, ist nicht gegeben.
55
a.
56
Eine Garantie hat die Beklagte nicht übernommen. Dies ist ausdrücklich in § 4 des
Vertrages aufgenommen worden. Bei der - ebenfalls in § 4 aufgenommenen -
Versicherung der Beklagten, dass ihr nicht erkennbare Mängel nicht bekannt sind,
handelt es sich nach ständiger Rechtsprechung lediglich um eine Wissenserklärung
(BGH NJW RR 2003, 989).
57
b.
58
Der Kläger hat nicht beweisen können, dass die Beklagte ihm den echten
Hausschwamm arglistig verschwiegen hat.
59
Arglistig handelt derjenige, der einen offenbarungspflichtigen Fehler der Kaufsache
verschweigt oder dessen Abwesenheit vorspiegelt, obwohl er ihn kennt oder zumindest
für möglich hält, gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass
der Vertragspartner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder
nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (st. Rspr.; vgl. BGH NJW 1990, 42;
NJW-RR 1992, 333, 334).
60
Offenbarungspflichtig sind solche Umstände, die für den Vertragsschluss von
Bedeutung sind und über die der andere Vertragsteil nach Treu und Glauben unter
Berücksichtigung der Verkehrsauffassung redlicherweise Aufklärung erwarten durfte.
61
Angesichts der erheblichen Beeinträchtigung, die von dem hier festgestellten echten
Hausschwamm ausgeht, handelt es sich um einen offenbarungspflichtigen Mangel.
62
Der Kläger hat jedoch nicht bewiesen, dass die Beklagte zum Zeitpunkt des
Abschlusses des Kaufvertrages von dem Hausschwamm Kenntnis hatte oder diesen für
möglich hielt.
63
aa.
64
Durch die Stellungnahme des Dipl.-Ing W2 zur Ortsbesichtigung vom 08.09.2003 kann
die Beklagte schon aus Gründen des Zeitablaufs nicht zum relevanten Zeitpunkt am
29.08./04.09.2003 Kenntnis von dem Hausschwammbefall erlangt haben. Soweit der
Untersuchungsauftrag am 04.09.2003 durch die Firma W mbH als Verwalterin erteilt
worden ist, ergibt sich daraus nicht, dass die Beklagte vor der ebenfalls an diesem Tage
erklärten Annahme des notariellen Vertragsangebotes Kenntnis von einem
diesbezüglichen Verdacht erhalten hatte.
65
bb.
66
Der Kläger konnte nicht seine Behauptung beweisen, die Beklagte hätte über die
Zeugin F2, die eine andere Wohnung in dem Objekt gekauft hatte, Kenntnis von einem
67
erheblichen Schimmelbefall des Objektes erlangt.
Zwar hat die Zeugin F2 in der mündlichen Verhandlung ausgesagt, sie habe, als sie am
15.07.2003 das Gebäude betreten habe, in einer Abstellkammer im Zwischengeschoss
(zwischen Keller und Erdgeschoss), die nicht zu ihrer Wohnung gehöre, dunkle
schwarze Flecken gesehen; auch habe sie dem Zeugen S telefonisch noch am selben
Tag ihre Beobachtungen mitgeteilt. Sie habe aus den dunklen Flecken geschlossen,
dass es sich um Schimmel gehandelt habe. Der Zeuge S hingegen hat ausgeschlossen,
dass Frau F2, die ihn zwar mehrfach angerufen habe, ihn auch wegen Schimmels
angerufen hätte. Es sind keine Gründe dafür ersichtlich, der Aussage der Zeugin F2 den
Vorzug vor der Aussage des Zeugen S zu geben. Dieses offene Beweisergebnis (non
liquet) geht zu Lasten des Klägers.
68
Selbst wenn davon ausgegangen wird, dass die Zeugin F2 den Zeugen S über
schwarze Flecken in einer Abstellkammer informiert hat, müssen diese so geschilderten
Umstände nicht auf Hausschwamm schließen lassen. Immerhin handelte es sich um ein
älteres Gebäude. Abgesehen von bloßer Verschmutzung können die Ursachen solcher
Flecken in einer untergeordneten Abstellkammer, einem kleinen Raum mit
üblicherweise nur geringfügigen Belüftungsmöglichkeiten, auch in mangelnder
Belüftung liegen.
69
Da mithin ein Wissen bzw. eine Kenntnis des Zeugen S von erheblichem Schimmel
oder Hausschwamm am Objekt L-Straße 3 im Vorfeld des Kaufvertragsabschlusses
zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits nicht feststellbar ist, kann es dahingestellt
bleiben, ob der Zeuge S gemäß § 166 BGB analog als Wissensvertreter der Beklagten
anzusehen ist. Ebenfalls kann nicht festgestellt werden, dass der Zeuge S die Beklagte
von Schimmel oder Hausschwamm vor Abschluss des Kaufvertrages in Kenntnis
gesetzt hat.
70
cc.
71
Eine Kenntnis der Beklagten bzw. eine Zurechnung der Kenntnis des Herrn L2 kann
nicht aus der Behauptung des Klägers hergeleitet werden, Herr F habe als Mitarbeiter
der Firma W mbH am 25.07.2003 gemeinsam mit dem Zeugen L2 eine Besichtigung
des Objektes vorgenommen, aufgrund welcher der Verdacht auf Hausschwammbefall
festgestellt worden sei. Einer Vernehmung der Zeugen bedurfte es deshalb nicht.
72
(1)
73
Es ist nicht ersichtlich und auch nicht klägerseits vorgetragen worden, dass die Beklagte
über die Begehung und das Ergebnis der Besichtigung informiert worden ist. Die
Verwalterin hat - unstreitig - lediglich mit Schreiben vom 25.07.2003, welches von Herrn
F unterzeichnet ist, die Rechtsanwälte C5 und Kaiser über die Begehung und die
Feststellung des Hausschwammverdachts informiert. Dass die Beklagte eine Ablichtung
des Schreibens vom 25.07.2003 erhalten hätte, ist von dem Kläger auch nicht
vorgetragen worden.
74
(2)
75
Es kann damit dahingestellt bleiben, ob Herr L2 tatsächlich am 25.07.2003 von dem
Hausschwammverdacht Kenntnis erlangt hat. Denn eine Zurechnung des nach
76
Behauptung des Klägers – bei Herrn L2 vorhandenen Wissens von dem
Hausschwammbefall zulasten der Beklagten kommt nicht in Betracht.
Die Zurechnung von Wissen bei dem Abschluss von Verträgen ist nach § 166 BGB zu
beurteilen. Die Anwendung der Vorschrift ist nach herrschender Ansicht (BGHZ 83, 293;
BGHZ 117, 104 ff; MüKo – Schramm, BGB, 5. Aufl., § 166, Rn 41) nicht auf die
rechtsgeschäftliche Vertretung beschränkt, sondern erstreckt sich analog auch auf den
vergleichbaren Tatbestand der Wissensvertretung. "Wissensvertreter" ist jeder, der nach
der Arbeitsorganisation des Geschäftsherrn dazu berufen ist, im Rechtsverkehr als
dessen Repräsentant bestimmte Aufgaben in eigener Verantwortung zu erledigen und
die dabei anfallenden Informationen zur Kenntnis zu nehmen sowie gegebenenfalls
weiterzuleiten (BGHZ 117, 104; MüKo a.a.O.). Er braucht weder zum
rechtsgeschäftlichen Vertreter noch zum "Wissensvertreter" ausdrücklich bestellt zu
sein. Der Geschäftsherr muss sich seiner aber im rechtsgeschäftlichen Verkehr wie
eines Vertreters bedienen. Hat der Wissensträger nur intern beraten, scheidet eine
sinngemäße Anwendung von § 166 Abs. 1 BGB aus (BGHZ 117, 104; BGH NJW RR
2003, 989; MüKo a.a.O. Rn 40).
77
Nach diesen Grundsätzen ist kein Fall gegeben, dass sich die Beklagte das
gegebenenfalls bei dem Zeugen L2 vorhandene Wissen zurechnen lassen müsste.
Denn der Zeuge L2 war von der Beklagten nicht als Verhandlungsführer oder
Verhandlungsgehilfe in die Vertragsverhandlungen mit dem Kläger eingeschaltet
worden. Vielmehr sollte er unabhängig von dem Vertrieb der einzelnen Wohnungen
überhaupt das Objekt L-Straße insgesamt besichtigen und die Beklagte hinsichtlich
möglicherweise erforderlicher Sanierungen intern beraten. In die einzelnen
Vertragsverhandlungen sollte Herr L2 überhaupt nicht eingebunden sein.
78
Mit Beschluss vom 24.08.2009 ist der Kläger darauf hingewiesen worden, dass die
Voraussetzungen für die Annahme einer Wissenszurechnung bis dahin nicht schlüssig
vorgetragen worden sind, und es ist ihm Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben
worden. Die daraufhin eingereichten Schriftsätze des Klägers vom 14.09.2009 und
19.09.2009 geben keine Veranlassung, abweichend von den obigen Ausführungen eine
Wissenszurechnung zu Lasten der Beklagten anzunehmen. Insbesondere ist es
unerheblich, ob der Zeuge L2 das streitgegenständliche Objekt vor dem Kauf durch die
Beklagte (März 2003) oder danach begutachtet hat.
79
(3)
80
Eine Zurechnung des Wissens des Zeugen F, welches er durch die Besichtigung vom
25.07.2003 erlangt hat, zulasten der Beklagten findet ebenfalls nicht statt. Nach
ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (zuletzt BGH DNotZ 2003, 274) ist
eine Zurechnung von Wissen einer Hausverwaltung abzulehnen, deren sich der spätere
Verkäufer auf vertraglicher Grundlage bedient hat. Hier ist der Zeuge F unstreitig als
Mitarbeiter der Hausverwalterin, der Fa. W mbH, tätig geworden.
81
c.
82
Ein arglistiges Verhalten der Beklagten durch Angaben ins Blaue hinein kommt nicht in
Betracht. Insoweit beruft sich der Kläger darauf, dass die Beklagte in ihrem Prospekt
angegeben hat, dass die Lage und die Substanz des Objektes geprüft seien, tatsächlich
eine Überprüfung aber gar nicht oder nur unzureichend stattgefunden habe. Die
83
Beklagte hat aber unwiderlegt vorgetragen, dass sie die Fa. L3 GmbH, ein auf
Altbaumodernisierung und Altbausanierung spezialisiertes Unternehmen, mit der
Überprüfung der Bausubstanz beauftragt habe, und der Zeuge L2 als Mitarbeiter der Fa.
L3 GmbH am 16.06.2003 einen Teil der Wohnungen und etwa Ende Juli/Anfang August
2003 das gesamte Objekt L-Straße 3 besichtigt habe, wobei keine
Feuchtigkeitsschäden festgestellt worden seien. Auf dieses Ergebnis der Überprüfung
durch ein ausgewiesenes Fachunternehmen durfte sich die Beklagte verlassen.
II.
84
Aus den vorangegangenen Ausführungen ergibt sich, dass auch die Anträge zu 2.
(Rückabwicklungs- und Schadensersatzanspruch) und 3. (Feststellungsantrag) keinen
Erfolg haben.
85
Die Revision war nicht zuzulassen da die Voraussetzungen des 3 543 Abs. 2 ZPO nicht
gegeben sind.
86
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
87
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
88