Urteil des OLG Hamm, Az. 30 U 54/01

OLG Hamm: ordentliche kündigung, mietvertrag, vermieter, grundstück, vollstreckung, datum, kündigungsfrist, gefahr, unterzeichnung, vollstreckbarkeit
Oberlandesgericht Hamm, 30 U 54/01
Datum:
21.09.2001
Gericht:
Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper:
30. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
30 U 54/01
Vorinstanz:
Landgericht Bochum, 3 O 471/00
Tenor:
Die Berufung der Kläger gegen das am 15. Februar 2001 verkündete
Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Bochum wird
zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Klägern je zur Hälfte
auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe
von 110 % des zur Vollstreckung anstehenden Betrages abwenden, falls
nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe
leistet.
Die Parteien dürfen die Sicherheit durch die Bürgschaft einer in
Deutschland ansässigen Großbank, Genossenschaftsbank oder
öffentlich rechtlichen Sparkasse erbringen.
Die Beschwer der Kläger liegt über 60.000,00 DM.
Tatbestand
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Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks I2-Straße in I. Mit schriftlichen Vertrag vom
19.04.1968/27.11.1969 vermietete ein Rechtsvorgänger der Kläger, Herr C, das
Grundstück an die S GmbH zum Betrieb einer von letzterer noch zu errichtenden
Tankstelle. Die Beklagte erwarb im folgenden von der inzwischen unter dem Namen B
GmbH firmierenden S GmbH das gesamte Mineralölgeschäft und trat in den Mietvertrag
ein. § 6 Abs. 1 des Mietvertrages lautet: "Dieser Vertrag wird mit einer Laufzeit bis zum
31. Dezember 1998 geschlossen. Er verlängert sich jeweils automatisch um fünf Jahre,
sofern er nicht ein Jahr vor Ablauf der ursprünglichen oder der verlängerten Laufzeit
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durch eingeschriebenen Brief gekündigt wird."
Durch schriftlichen Nachtrag vom 30.09./26.10.1987 vereinbarten die
Erbengemeinschaften nach dem inzwischen vertorbenen Herrn C und die Beklagte
diverse Änderungen bzw. Ergänzungen des Mietvertrages vom 19.04.1968/27.11.1969.
Unter Ziffer 3 des Nachtrages trafen die Beteiligten bezüglich der Laufzeit folgende
Regelung:
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"Der Grundstücksmietvertrag hat gemäß § 6 Abs. 1 eine feste Laufzeit bis zum
31.12.1998. Hiermit wird vereinbart,daß F den Vertrag über dieses Datum hinaus
zweimal um je fünf Jahre verlängern kann. Diese Optionen gelten als ausgeübt, wenn F
nicht jeweils ein Jahr vor Vertragsverlauf ausdrücklich auf dieses Recht verzichtet."
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Mit der Beklagten am 03.12.1999 zugegangenen Schreiben vom 29.11.1999 kündigten
die Kläger das Mietverhältnis unter Hinweis auf § 567 BGB zum 31.03.2000.
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Die Kläger haben die Ansicht vertreten, zur Kündigung berechtigt gewesen zu sein.
Sowohl nach § 6 des Mietvertrages, als auch nach den im Nachtrag getroffenen
Regelungen habe die Beklagte die Möglichkeit gehabt, die Vermieterseite für mehr als
30 Jahre an den Vertrag zu binden.
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Die Kläger haben beantragt,
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die Beklagte zu verurteilen, das Grundstück I2-Straße in I an sie herauszugeben.
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Die Beklagte hat beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Sie hat unter Berufung auf das Urteil des BGH in NJW 1996 S. 2028 die Ansicht
vertreten, die Kündigung sei unwirksam. Die 30-Jahres-Frist des § 567 BGB beginne
erst mit dem Abschluß des Nachtrages im Jahre 1987 zu laufen. Eine Möglichkeit, die
Laufzeit des Mietvertrages über 30 Jahre hinaus einseitig auszudehnen, habe nach dem
ursprünglichen Inhalt des Mietvertrages nicht bestanden.
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Durch Urteil vom 15.02.2001, auf das auch wegen des weiteren Parteivorbringens
Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Klage abgewiesen und zur Begründung
wie folgt ausgeführt: Die Laufzeit des Mietvertrages in seiner ursprünglichen Form habe
den Zeitraum von 30 Jahren nicht überschritten, da jede Partei durch rechtzeitige
Kündigung einer Verlängerung habe widersprechen können. Durch das der Beklagten
durch den Nachtrag eingeräumte Optionsrecht habe diese es zwar nunmehr in der
Hand, die Laufzeit über 30 Jahre hinaus gerechnet vom Vertragsschluß - auszudehnen.
Die 30-Jahres-Frist beginne jedoch vorliegend erst mit dem Abschluß des Nachtrages.
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Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Kläger, zu deren Begründung sie
ausführen:
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Die Laufzeit des Mietvertrages habe bereits in seiner Ursprungsfassung den Zeitraum
von 30 Jahren überschritten. Abzustellen sei auf die am 19.04.1968 durch den
damaligen Vermieter geleistete Unterschrift, mit der er an den Mietvertrag gemäß
dessen § 10 Abs. 5 gebunden gewesen sei. Die Kündigungsfrist aus § 6 Abs. 1 des
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Mietvertrages für den Vermieter sei nicht eindeutig geregelt und wegen der Gefahr von
Mißverständnissen darüber, wem das Recht zustehe, so für den Vermieter erschwert,
daß § 567 BGB eingreife. Letztlich habe das Landgericht das von der Beklagten zitierte
Urteil des BGH mißverstanden. Die Frist von 30 Jahren rechne vom Zeitpunkt des
Vertragsschlusses 1968/1969, weil bereits in diesen Vertrag der Mieterin eine
Verlängerungsoption von 5 Jahren eingeräumt worden sei.
Die Kläger beantragen,
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unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils die Beklagte zu verurteilen, das
Grundstück I2-Straße in I zu räumen und an die Kläger herauszugeben.
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Die Beklagte beantragt,
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die Berufung zurückzuweisen.
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Sie wiederholt und vertieft ihren erstinstanzlichen Sachvortrag.
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Hinsichtlich des weiteren Parteivorbringens wird auf die in der Berufungsinstanz
gewechselten Schriftsätze nebst den damit überreichten Anlagen verwiesen.
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Entscheidungsgründe
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I.
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Die Berufung ist unbegründet.
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Den Klägern steht der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch aus
§ 546 BGB n.F. gegenüber der Beklagten nicht zu. Das zwischen den Parteien
bestehende Mietverhältnis ist nicht durch die Kündigung der Kläger vom 29.11.1999
beendet worden. Die von den Klägern unter Hinweis auf § 567 BGB a.F. erklärte
Kündigung ist unwirksam.
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II.
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Die Frage der Wirksamkeit der von den Klägern mit Schreiben vom 29.11.1999
ausgesprochene Kündigung bestimmt sich gemäß Artikel 229 § 3 EGBGB neuer
Fassung (n.F.) nach den bis zum 01.09.2001 geltenden Vorschriften. Zwar führt
Artikel 229 § 3 EGBGB n.F. in seinem Abs. 1 Nr. 1 § 567 BGB a.F. nicht auf. Einer
gesonderten Nennung dieser Norm bedurfte es indessen nicht. Anders als im Falle des
§ 570 BGB a.F. handelt es sich bei der Kündigung nach § 567 BGB a.F. nicht um eine
außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist, sondern um eine
ordentliche Kündigung eines befristeten Mietverhältnisses nach § 565 BGB
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a.F. , der seinerseits in der genannten Überleitungsvorschrift aufgeführt ist.
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III.
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1.
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Gemäß § 565 BGB a.F. kann jeder Vertragsteil das Mietverhältnis nach 30 Jahren unter
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Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, wenn ein Mietvertrag für eine längere Zeit
ab 30 Jahre geschlossen worden ist.
2.
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Das trifft auf den Mietvertrag in seiner ursprünglichen Fassung aus dem Jahre
1968/1969 nicht zu. Der Lauf der 30-Jahres-Frist gemäß § 567 BGB a.F. begann mit
Abschluß des Mietvertrages durch die damaligen Vertragspartner Herr C und der S
GmbH als jeweiligen Rechtsvorgängern der Parteien. Maßgebend für die Berechnung
der 30-Jahres-Frist ist daher der 27.11.1969, so daß die vereinbarte Vertragslaufzeit bis
zum 31.12.1998 den Zeitraum von 30 Jahren nicht überschritt. Zwar hat Herr C als
damaliger Vermieter seinerseits den Vertragstext bereits am 19.04.1968 unterzeichnet.
Zustandegekommen ist der Vertrag jedoch erst durch Gegenzeichnung der
Vertragsurkunde durch die S GmbH am 27.11.1969. Die Unterzeichnung durch Herrn C
stellte zunächst nur ein an die S GmbH gerichtetes Angebot auf Abschluß eines im
einzelnen schon ausgehandelten Mietvertrages über das Grundstück dar. Herr C war
somit noch nicht auf Grund eines bereits geschlossenen Mietvertrages gegenüber der S
GmbH zur Überlassung des Grundstücks verpflichtet. Er hat am 19.04.1968 lediglich
durch seine Unterschrift gegenüber der S GmbH ein Vertragsangebot abgegeben, an
das er sich - wie es die damaligen Vertragsparteien in § 10 Abs. 5 des Vertragestextes
ausdrücklich hervorgehoben haben - 6 Monate, mindestens jedoch bis zum Ablauf von
zwei Monaten nach Einholung der Baugenehmigung für die von der S GmbH geplanten
Baulichkeiten hat binden wollen.
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3.
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Die Frage, ob § 567 BGB a.F. auch schon an ein eine Vertragspartei gewisse Zeit
bindendes Angebot anknüpfen kann, mithin, ob in die 30-Jahres-Frist des § 567 BGB
a.F. der durch eine vereinbarte Bindungsfrist verstrichene Zeitraum eingerechnet
werden muß, ist bislang - soweit ersichtlich - weder höchstrichterlich entschieden, noch
in der Literatur behandelt worden. Die Frage ist nach Auffassung des Senats zu
verneinen.
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Gemäß § 145 BGB ist derjenige, der einem die Schließung eines Vertrages anträgt, an
diesen Antrag gebunden. Diese durch § 145 BGB begründete grundsätzliche Bindung
an ein Vertragsangebot kann, wie § 148 BGB zeigt, zeitlich modifiziert werden, indem
der antragende für die Annahme eine Frist bestimmen kann. Diese Frist kann auch
durch Parteivereinbarung gegenüber der gesetzlichen Frist abgekürzt, aber auch
verlängert werden. Von dieser Verlängerungsmöglichkeit haben die ursprünglichen
Vertragsparteien durch die Aufnahme von § 10 Abs. 5 in den Vertragstext Gebrauch
gemacht. Wenn diese von der Zeitdauer her der Vereinbarung der Parteien
unterliegende Bindungszeit des Angebots grundsätzlich im Rahmen des § 567 BGB
a.F. hätte Berücksichtigung finden sollen, so hätte dies durch den Gesetzgeber
festgelegt werden müssen, was jedoch nicht geschehen ist. Dem Umstand, daß
jedenfalls unter Abwesenden bis zur Annahme eines Angebots ein im Einzelfall kürzere
oder längere Frist grundsätzlich verstreicht, hat der Gesetzgeber durch die Regelung in
§ 147 Abs. 2 BGB Rechnung getragen, ohne jedoch gleichzeitig im Rahmen des § 567
BGB a.F. eine vergleichbare Regelung zu treffen.
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Daß Herr C durch § 10 Abs. 5 des Mietvertrages mindestens 6 Monate an sein Angebot
gebunden war, und es letztlich erst nach 19 Monaten zur Annahme des Angebots
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gekommen ist, vermag eine abweichende Beurteilung nicht zu rechtfertigen. Den
Vertragsparteien stand es frei, die Bindungsfrist nach ihrem Belieben festzulegen.
4.
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In seiner ursprünglichen Fassung gab der Mietvertrag der S GmbH auch nicht die
Möglichkeit, unabhängig vom Willen des Vermieters die Laufzeit des Vertrages über 30
Jahre hinaus auszudehen, so daß auch unter diesem Gesichtspunkt eine Anwendung
des § 567 BGB a.F. ausscheidet. Denn ebenso wie die S GmbH konnte auch der
Vermieter gemäß § 6 Abs. 1 des Mietvertrages nach dem Parteiwillen den Eintritt der
Verlängerungsklausel durch Ausspruch einer Kündigung vor dem 31.12.1998
verhindern. Die von den Klägern geäußerten Zweifel hinsichtlich der Wirksamkeit des §
6 Abs. 1 des Mietvertrages vermag der Senat angesichts des klaren und eindeutigen
Wortlauts dieser Regelung nicht zu teilen.
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5.
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Erst Ziffer 3 des ersten Nachtrages vom 30.09./26.10.1987 eröffnete der Beklagten als
nunmehriger Mieterin durch Einräumung eines ihr zugestandenen einseitigen
Optionsrechts die Möglichkeit, unabhängig vom Mitwirken des Vermieters die
Gesamtlaufzeit des Mietverhältnisses über 30 Jahre hinaus auszudehnen. Dies führt
jedoch nicht dazu, daß nunmehr die Regelung des § 567 BGB a.F. auch auf den
Ursprungsmietvertrag anzuwenden wäre.
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Maßgebend ist nicht, daß auf diesem Wege die Gesamtlaufzeit des Vertrages 30 Jahre
übersteigt. Entscheidend für den Beginn des Laufs der 30-Jahres-Frist ist der Zeitpunkt
des Abschlusses der Verlängerungsvereinbarung, wenn erst durch diese eine 30 Jahre
übersteigende Bindung eines Vertragespartners begründet worden ist. Die bisherige
Vertragslaufzeit bleibt hierbei unberücksichtigt. Wenn die Parteien nicht gehindert sind,
ein schon lange währendes Mietverhältnis durch Abschluß eines neuen Vertrages um
bis zu weiteren 30 Jahre zu verlängern, so ist kein trifftiger Grund dafür ersichtlich,
warum dieses Ziel nicht auch durch eine vertragliche Verlängerung des bestehenden
Mietverhältnisses herbeigeführt werden können soll (BGH NJW 1996, S. 2028).
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IV.
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Ein Recht zur Kündigung mit gesetzlicher Frist steht den Klägern auch nicht aus
anderen Gründen zu.
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Der Nachtrag Nr. 1 nimmt zwar auf den Mietvertrag vom 19.04.1968/27.09.1969 Bezug.
Dabei ist letztere Datumsangabe unzutreffend, da die Vermieterseite tatsächlich am
27.11.1969 den Vertrag unterzeichnet hat. Ernstzunehmende Bedenken im Hinblick auf
das Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. ergeben sich daraus jedoch nicht. Die
Bezeichnung der Vertragsparteien und des Mietobjekts, sowie der Sachzusammenhang
des Mietvertrages und des Nachtrages lassen keine Zweifel an der inhaltlichen
Zusammengehörigkeit der Regelungswerke aufkommen. Daß es sich bei der
unzutreffenden Datumsangabe im ersten Nachtrag nur um ein unbeachtlichen
Schreibfehler handelt, wird offensichtlich von den Klägern in gleicher Weise gesehen.
Dies ergibt sich daraus, daß sie diese Divergenz zu keinem Zeitpunkt während des
Prozesses angesprochen und bereits in ihrer Klageschrift den Nachtrag als zum
ursprünglichen Mietvertrag gehörend dargestellt haben, so daß sie über den Bestand
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und Inhalt des Mietvertrages mit der Beklagten in vollem Umfang zutreffend in Kenntnis
gesetzt waren.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 711. Die Entscheidung
über die Beschwer beruht auf § 546 ZPO.
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