Urteil des OLG Hamm, Az. 30 U 77/98

OLG Hamm (dach, grobe fahrlässigkeit, grobes verschulden, bundesrepublik deutschland, eigenes verschulden, mietsache, mangel, mitarbeiter, mieter, gutachten)
Oberlandesgericht Hamm, 30 U 77/98
Datum:
17.02.1999
Gericht:
Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper:
30. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
30 U 77/98
Vorinstanz:
Landgericht Detmold, 1 O 305/97
Tenor:
Die Berufung der Beklagten gegen das am 20. Februar 1998 verkündete
Grundurteil der Zivilkammer I des Landgerichts Detmold wird
zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Beklagten als
Gesamtschuldner auferlegt, jedoch trägt die Streithel-ferin Firma T
GmbH ihre zweitinstanzlichen Kosten selbst.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten dürfen die Vollstreckung aus diesem Urteil durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,00 DM abwen-den, falls nicht
die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Beide Parteien dürfen die Sicherheit durch die Bürgschaft einer auf dem
Gebiet der Bundesrepublik Deutschland ansäs-sigen Großbank,
Genossenschaftsbank oder öffentlich recht-lichen Sparkasse erbringen.
Die Beschwer der Beklagten liegt über 60.000,00 DM.
Tatbestand:
1
Die Beklagten betreiben als Gesellschafter bürgerlichen Rechts das Geschäftszentrum
City-Center M.
2
Unter dem 08./18.02.1994 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über
Geschäftsräume im Erdgeschoß des City-Centers mit einer Fläche von 430 qm zum
Betrieb eines Supermarktes. Gegenstand des Mietvertrages waren die "Allgemeinen
Mietbedingungen", die in § 6 und § 15 Abs. 1 folgende Regelungen enthalten:
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"§ 6 Abs. 1
4
Der Vermieter darf Ausbesserungen und bauliche Veränderungen zur Erweiterung
oder zum Ausbau des Objektes, zur Erhaltung des Gebäudes oder der Mietflächen
bzw. Mieträume, zur Abwendung drohender Gefahren oder zur Beseitigung von
Schäden auch ohne Zustimmung des Mieters vornehmen. Dies gilt auch für
Arbeiten, die zwar nicht notwendig, aber zweckmäßig sind, z.B. Modernisierung
des Gebäudes und der Mieträume. Der Mieter wird die betroffenen Räume
zugänglich halten; die Ausführung der Arbeiten darf von ihm nicht behindert oder
verzögert werden.
5
§ 6 Abs. 2
6
Soweit der Mieter die Arbeiten dulden muß, kann er weder die Miete mindern noch
Schadensersatz verlangen. Der Vermieter wird jedoch bestrebt sein, die Arbeiten
so durchführen zu lassen, daß eine wesentliche Beeinträchtigung des
Geschäftsbetriebes des Mieters nicht eintritt.
7
§ 15 Abs. 1
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Wegen eines Mangels der Mietsache kann der Mieter einen Anspruch auf
Schadensersatz nicht geltend machen. Wegen etwaiger Mängel der technischen
Einrichtungen (Heizung, Klimaanlage usw.), insbesondere auch wegen eines
Ausfalls oder einer unzureichenden Leistung dieser Einrichtungen, hat der Mieter
ein Minderungsrecht nur, wenn auf seiten des Vermieters grobe Fahrlässigkeit
vorliegt; andere Rechte stehen dem Mieter nicht zu."
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Unter dem 20.05.1994 schlossen die Beklagten und die Streithelferin einen Bauvertrag
ab. Inhalt des Bauvertrages war u.a. die Öffnung des bereits vorhandenen Daches über
dem Obergeschoß, um mehrere Atrien mit achteckigem Grundriß und einem
Innendurchmesser von 12 m (Oktogone) einzubauen. Zum Einbau dieser Oktogone
mußte das vorhandene Dach geöffnet werden.
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Im Juni 1994 baute die Streithelferin eines der geplanten Oktogone ein. Dabei blieb das
Dach mehrere Tage geöffnet. Die Mitarbeiter der Streithelferin deckten nach
Arbeitsende am jeweiligen Arbeitstag die Dachöffnung provisorisch ab. Während der ca.
einwöchigen Dachöffnungszeit traten keine Schäden auf, obwohl es in dieser Zeit zu
Regenfällen kam.
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In der Folgezeit sollte das zweite Oktogon eingebaut werden. Das Dach wurde deshalb
erneut geöffnet. Während der ca. 20tägigen Dachöffnungszeit kam es am 05.08.1994 zu
einem Wärmegewitter mit starken Regenfällen. Die von der Streithelferin am Dach
getroffenen Maßnahmen, die im einzelnen streitig sind, hielten den Niederschlägen
nicht stand. Es kam im Bereich des zweiten Oktogons zu Wassereinbrüchen in die
Geschäftsräume der Klägerin, wodurch Schäden an Waren und Einrichtungen
entstanden.
12
Die Klägerin forderte die Beklagten mit Schreiben vom 13.01.1995 mit Zahlungsfrist bis
zum 15.02.1995 vergeblich zur Zahlung eines Schadensersatzbetrages von 70.438,00
DM zuzüglich 4.896,00 DM für die Kosten eines Sachverständigengutachtens auf.
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Die Klägerin hat behauptet, daß die Mitarbeiter der Streithelferin es unterlassen hätten,
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trotz des bevorstehenden Regens für eine ausreichende Abdeckung der Dachfläche zu
sorgen. Die Abdeckung habe nicht den DIN-Vorschriften entsprochen. Das
pflichtwidrige Verhalten der Streithelferin müßten sich die Beklagten zurechnen lassen.
Es sei ein Schaden in Höhe von 75.334,00 DM entstanden.
Die Klägerin hat beantragt,
15
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 75.334,00 DM nebst 12
% Zinsen seit dem 16.02.1995 zu zahlen.
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Die Beklagten und die Streithelferin haben beantragt,
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die Klage abzuweisen.
18
Die Beklagten und die Streithelferin haben behauptet, daß die Mitarbeiter der
Streithelferin eine ordnungsgemäße, der DIN 18195 entsprechende Absicherung der
offenen Dachbereiche vorgenommen hätten. Das Versagen der Sicherungsmaßnahmen
sei darauf zurückzuführen, daß es sich um ein Jahrhundertunwetter gehandelt habe.
Weitere Sicherheitsmaßnahmen seien nicht zu ergreifen gewesen, da ein solches
Unwetter nicht vorhersehbar gewesen sei. Sie meinen, daß die Haftung nach § 15 der
Allgemeinen Mietbedingungen ausgeschlossen sei. Zumindest liege ein Mitverschulden
der Klägerin darin, daß sie keine Sach- und Betriebskostenversicherung abgeschlossen
habe. Außerdem haben die Beklagten und die Streithelferin die Schadenshöhe
bestritten und sich auf Verjährung berufen.
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Das Landgericht hat durch Grundurteil, auf das wegen der Einzelheiten Bezug
genommen wird, die Klage dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Zur Begründung
hat die Kammer ausgeführt, daß der Klägerin ein Anspruch aus § 538 Abs. 1 2. Alt. BGB
zustehe. Die Mieträume seien mangelhaft gewesen. Die Beklagten hätten den Mangel
zu vertreten. Angesichts der Kenntnis der Streithelferin, daß es zu Wärmegewittern
kommen sollte, seien Sicherungsmaßnahmen nach der DIN 18195 nicht ausreichend
gewesen. Das Verhalten der Streithelferin müßten sich die Beklagten gemäß § 278
BGB zurechnen lassen. Der Klägerin sei ein Schaden entstanden. Die
Voraussetzungen für ein rechtmäßiges Alternativverhalten seien von den Beklagten
nicht dargelegt worden. Die Freizeichnungsklausel in § 15 der allgemeinen
Mietbedingungen sei unwirksam. Verjährung sei nicht eingetreten, da für den Anspruch
aus § 538 BGB eine 30jährige Verjährungsfrist gelte. Auch von einem Mitverschulden
der Klägerin durch Unterlassen des Abschlusses einer Versicherung sei nicht
auszugehen.
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Gegen dieses Grundurteil des Landgerichts richtet sich die - jeweils von den Beklagten
und der Streithelferin eingelegte - Berufung der Beklagten.
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Die Beklagten meinen, daß kein schuldhaftes Verhalten vorliege, denn das Dach sei
entsprechend der DIN 18195 abgedichtet worden. Bei der wenige Wochen zuvor
erfolgten Dachöffnung sei trotz erheblicher Regenfälle kein Wasser eingedrungen;
damals seien die gleichen Abdichtungsmaßnahmen angewandt worden. Das Unwetter
am 05.08.1994 sei hinsichtlich seines Umfangs nicht vorhersehbar gewesen. In einer
kurzen Zeitspanne von ca. ein bis eineinhalb Stunden seien völlig außergewöhnliche
Niederschlagsmengen von mehr als 60 mm über der Stadt M niedergegangen. Der
größte bislang in M gemessene Tagesniederschlagswert (49,7 mm im Jahre 1981) sei
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damit um mehr als 30 % überschritten worden. Außerdem seien Gewitterböen mit
Windstärken von 8 bis 10 Beaufort aufgetreten. Schließlich meinen die Beklagten, daß
die Freizeichnung in § 15 der Allgemeinen Mietbedingungen wirksam sei.
Die Streithelferin ist der Auffassung, daß ein Mangel der Mietsache nicht schon allein
darin gesehen werden könne, daß Wasser eingedrungen sei. Auch sie trägt vor, daß die
Abdichtung des Daches ordnungsgemäß gewesen sei und die Voraussetzungen der
DIN 18195 erfüllt gewesen seien. Jedenfalls fehle es am Verschulden, denn es sei nicht
absehbar gewesen, daß eine DIN-gerechte Abdeckung nicht ausreiche. Die
außergewöhnlich heftigen Niederschläge seien nicht vorhersehbar gewesen. Zudem
meint die Streitverkündete, daß die Schäden auch dann eingetreten wären, wenn
weitergehende Sicherungsmaßnahmen getroffen worden wären.
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Die Beklagten und die Streithelfer beantragen,
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abändernd die Klage abzuweisen.
25
Die Klägerin beantragt,
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die Berufung zurückzuweisen.
27
Die Klägerin vertritt die Auffassung, daß die unzureichende Abdichtung des geöffneten
Daches als Mangel anzusehen sei. Dogmatisch gehe es vorliegend allein um die Frage
des Verschuldens. Insoweit obliege den Beklagten der Beweis fehlenden Verschuldens,
der nicht erbracht worden sei. Die Klägerin bestreitet, daß die von der Gegenseite
behaupteten Abdichtungsmaßnahmen durchgeführt worden seien, daß diese
Maßnahmen der DIN 18195 entsprochen hätten und daß Maßnahmen nach der
vorgenannten DIN für eine ordnungsgemäße Dachabdichtung ausreichend seien.
Angesichts der angekündigten Wetterverhältnisse hätten besondere Maßnahmen
ergriffen werden müssen. Die im Gutachten des deutschen Wetterdienstes geschilderten
Wetterverhältnisse würden sich weitgehend auf den Ort Z beziehen und seien auf den
Ort M nicht übertragbar. Schließlich hält die Klägerin § 15 Abs. 1 der allgemeinen
Mietbedingungen für unwirksam. Sie vertritt zudem die Auffassung, daß Ansprüche aus
Vertragsrecht nicht verjährt seien.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens wird auf die
gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
29
Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen I, G, G1, Posselt und W.
Als Sachverständiger zu den Fragen der Dachabdichtung ist der Dipl.-Ing. T2
vernommen worden. Wegen der Einzelheiten und des Ergebnisses der
Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 17.02.1999 und den Vermerk des
Berichterstatters Bezug genommen. Die Akten 7 (24) C 149/95 AG Detmold = 2 S
253/96 LG Detmold lagen vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.
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Entscheidungsgründe:
31
Die von den Beklagten und der Streithelferin jeweils eingelegte Berufung der Beklagten
ist unbegründet. Zu Recht ist das Landgericht zu dem Ergebnis gekommen, daß ein
Schadensersatzanspruch der Klägerin gegen die Beklagte dem Grunde nach besteht.
32
I.
33
Die Klägerin kann von den Beklagten für die Schäden, die durch den Wassereinbruch
am 05.08.1994 entstanden sind, gemäß § 538 Abs. 1 2. Alt. BGB Schadensersatz
verlangen. Die Voraussetzungen eines Anspruchs nach dieser Vorschrift liegen vor.
34
1.
35
Die gemieteten Räume waren mangelhaft.
36
a)
37
Allerdings bestand der Mangel der Mietsache nicht schon darin, daß die Decke im
Wege von Umbaumaßnahmen geöffnet und mit einer provisorischen Abdichtung
versehen wurde. Denn aus § 12 Abs. 5 der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag und
aus § 6 Abs. 1 der Allgemeinen Mietbedingungen ergibt sich, daß die Klägerin diese
Maßnahmen dulden mußte. Diese Duldungspflicht wirkt sich für die Dauer der
Umbaumaßnahmen auf die vertraglich geschuldete Beschaffenheit der Mietsache in der
Weise aus, daß sich allein aus dem Umstand der Öffnung der Decke und der
provisorischen Dachabdichtung kein Mangel ableiten läßt.
38
b)
39
Ein Mangel bestand jedoch darin, daß die geöffnete Decke objektiv keine geeignete
Abdichtung aufwies. Jedenfalls aus dem Umstand, daß sich große Mengen von Waren
sowie Einrichtungen in den gemieteten Räumen befanden, ist abzuleiten, daß die
Abdichtung während der Arbeiten auch ungewöhnlichen Wetterverhältnissen
standhalten mußte. Dieser geschuldeten Beschaffenheit der Mietsache wurde die
Abdichtung nicht gerecht, da es unstreitig zum Eintritt großer Wassermengen kam.
40
2.
41
Der vorstehende Mangel ist von den Beklagten, die sich das Verhalten der Mitarbeiter
der Streithelferin gemäß § 278 BGB zurechnen lassen müssen, zu vertreten.
42
a)
43
Da die Schadensursache nicht dem Bereich des Mieters zuzuordnen ist, liegt die
Beweislast für die Verschuldensfrage nach dem Rechtsgedanken aus den §§ 282, 536,
548 BGB bei den Beklagten (vgl. Senat in ZMR 1997, 520 m.w.N.). Demnach mußten
die Beklagten darlegen und beweisen, daß die Mitarbeiter der Streitverkündeten alles in
der konkreten Situation Erforderliche getan haben, um ein Eindringen von Wasser in die
gemieteten Räume zu vermeiden. Diesen Beweis haben die Beklagten und die
Streitverkündete nicht erbracht.
44
aa)
45
Zur Ermittlung der erforderlichen Pflichten ist dabei nicht allein darauf abzustellen, ob
die provisorische Dachabdeckung DIN-Normen entsprach. Durch die Einhaltung solcher
technischen Regelwerke wird ein Verschulden nicht immer ausgeschlossen (vgl. BGH,
NJW 1995, 620, 621; Palandt-Heinrichs, BGB, 58. Aufl., § 276 Rdn. 18). Vielmehr muß
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sich im vorliegenden Fall der Maßstab der erforderlichen Sorgfalt in erster Linie daran
orientieren, daß auch während der Bauarbeiten die mietvertraglich geschuldete
Beschaffenheit der Mietsache grundsätzlich sicherzustellen war. Diese
Sollbeschaffenheit des Mietobjektes ging angesichts der großen Mengen an Waren und
Einrichtungen in den gemieteten Räumen dahin, auch während der Arbeiten eine
sichere und zuverlässige Dachabdeckung zu gewährleisten, die geeignet war, auch
ungewöhnlichen Wetterverhältnissen standzuhalten.
bb)
47
Die Beweisaufnahme hat indessen nicht ergeben, daß dieser Sorgfaltsmaßstab
eingehalten wurde. Zwar hat der Zeuge G, der als Mitarbeiter der Streitverkündeten die
Dacharbeiten ausführte, bekundet, er habe auf dem Dach vor dessen Öffnung um die
Stelle des späteren Dachausschnittes einen 10 cm hohen Bohlenkranz angebracht, der
mit Schweißbahnen überklebt worden sei. Außerdem habe er ca. 4 m breite
Schutzfolien angebracht, indem er sie auf dem Dach hinter dem Bohlenkranz mit
Stahlteilen beschwert und sie in den Bereich des Atriums heruntergelassen habe, wobei
die einzelnen Folienbahnen jedoch seitlich nicht verbunden und unten auf dem Boden
des Oktogons nicht beschwert worden seien. Des weiteren sei der Boden des Oktogons
bereits mit Bitumen gestrichen gewesen; außerdem seien dort Schweißbahnen
aufgebracht worden, die seitlich an einer 15 cm hohen Aufkantung hochgeführt worden
seien. Zudem hätten sich im Bereich des Oktogons zwei Abläufe und oben auf der ca.
4.000 qm großen Dachfläche Dachgullys befunden.
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Jedoch waren diese von dem Zeugen G geschilderten Maßnahmen keinesfalls
ausreichend. Der Senat geht vielmehr davon aus, daß angesichts der erheblichen
Gefahren, welche durch die großflächige Dachöffnung für die Mieträume bestanden,
weitere Sicherungsmaßnahmen getroffen werden mußten. Daß solche Maßnahmen
getroffen werden konnten, entnimmt der Senat den Ausführungen des Sachverständigen
Dipl.-Ing. T2. Der Senat hat keine Bedenken, dessen Bekundungen, die nachvollziehbar
und überzeugend waren, zu folgen.
49
Der Sachverständige hat bei seiner Vernehmung vor dem Senat ausgeführt, daß als
zusätzliche Sicherungsmaßnahmen ein Notüberlauf im Bereich des Oktogons, eine
Erhöhung des Bohlenkranzes auf dem Dach sowie eine Verbindung der
herabgehängten Planen untereinander in Betracht gekommen wären. Er hat
insbesondere die Höhe des Bohlenkranzes als "sehr knapp" bezeichnet und es als nicht
sachgerecht angesehen, daß die Planen nicht untereinander verbunden worden sind,
wobei er es für möglich gehalten hat, eine dichte Folienverlegung herzustellen.
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Aufgrund der Bekundungen des Sachverständigen hat der Senat die Überzeugung
gewonnen, daß ein Bohlenkranz auf dem Dach mit einer Höhe von 10 cm allenfalls den
sonst üblichen Minimalanforderungen, nicht aber den angesichts der erheblichen
Gefahren für Waren und Einrichtungen im vorliegenden Fall erforderlichen
Sorgfaltsansforderungen entsprach. Allerdings ist bereits zweifelhaft, ob selbst die sonst
üblichen Minimalanforderungen eingehalten wurden, denn dies kommt nur dann in
Betracht, wenn das Dach keine Neigung aufwies. Ob dies der Fall war, hat der Zeuge G
nicht festgestellt. Er hat insoweit bekundet, daß er das Dach nicht ausnivelliert habe. Auf
das Vorhandensein einer Dachneigung deutet allerdings seine Bekundung hin, daß der
Wassereinbruch im wesentlichen von einer Seite gekommen sei, was er sich damit
erklärt habe, daß das Dach eine gewisse Neigung aufgewiesen habe. Soweit die
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Streithelferin in diesem Zusammenhang in der mündlichen Verhandlung den Antrag
gestellt hat, ein Sachverständigengutachten dazu einzuholen, daß das Dach des
Obergeschosses im Bereich der Öffnung nicht durchgehangen habe, so daß die
Bohlenaufkantung ordnungsgemäß gewesen sei, war dem nicht nachzugehen. Für die
Entscheidung des Rechtsstreits kam es auf diese Frage nicht an. Denn der Senat geht
davon aus, daß die bloße Einhaltung sonst üblicher Minimalanforderungen angesichts
der zu schützenden Mengen an Waren und Einrichtungen sowie der erheblichen Größe
der Dachöffnung und der großen Fläche des Flachdaches, auf der sich in kürzester Zeit
erhebliche Wassermengen ansammeln konnten, nicht ausreichend war.
Im übrigen war jedenfalls die Folienabdeckung unzureichend, wobei der Senat keinen
Zweifel hat, daß auch diese unzureichende Maßnahme für das Eindringen von Wasser
ursächlich war. Zum einen ergibt sich aus der Bekundung des Zeugen G, daß die
Planen heruntergefallen seien, daß deren Befestigung unzureichend war. Zum anderen
liegt es auf der Hand, daß die Planen ohne Befestigung am Boden des Oktogons und
ohne Verbindung untereinander keinen wirksamen Schutz bei ungewöhnlichen
Wetterverhältnissen mit Regen und starker Luftbewegung sowie gegen überlaufendes
Wasser vom Flachdach bieten konnten.
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Der Umstand, daß es im Bereich des ersten Oktogons bei entsprechenden Maßnahmen
nicht zu Schäden kam, entlastet die Beklagten nicht. Denn angesichts der Jahreszeit
mußte auch mit schwersten Gewittern gerechnet werden. Zudem waren die sonst
üblichen Minimalanforderungen an provisorische Dachabdeckungen - wie bereits
ausgeführt - ohnehin nicht geeignet, im vorliegenden Fall dem erforderlichen
Sorgfaltsmaßstab gerecht zu werden.
53
b)
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Schließlich läßt sich auch nicht feststellen, daß es auch bei Einhaltung der konkret
erforderlichen Sorgfaltsanforderungen zu den Wassereinbrüchen am 05.08.1994
gekommen wäre. Die Beweislast für diesen Einwand eines rechtmäßigen
Alternativverhaltens tragen die Beklagten (vgl. Palandt-Heinrichs, Vorbemerkung vor §
249, Rdn. 106). Auch diesen Beweis haben die Beklagten nicht erbracht.
55
aa)
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Schon die konkrete Wettersituation für den Ort M steht nicht sicher fest. Zwar hat die
Beweisaufnahme ergeben, daß es heftig geregnet hat. Ob die Wetterverhältnisses
hingegen als "Jahrhundertunwetter" zu charakterisieren sind, kann nicht festgestellt
werden. Nach dem Gutachten des deutschen Wetterdienstes vom 25.07.1997 mag dies
für den Ort Z zutreffen, zumal lt. Gutachten mit den dort gemessenen Niederschlägen nur
einmal in 50 Jahren zu rechnen ist. Jedoch ist der gemessene Tageswert der
Niederschlagsmenge in Z mit 64,7 mm deutlich höher als der für M mit 26,6 mm
gemessene Wert. Daß es lt. Gutachten "möglich" ist, daß am konkreten Schadensort
Niederschlagsmengen niedergegangen sind, die mit denen in Z vergleichbar sind, reicht
zum Beweis nicht aus. Auch die konkrete Sturmsituation am Schadensort ist durch das
Gutachten nicht geklärt worden. Die Vernehmung der Zeugen hat insoweit ebenfalls
keine Klarheit ergeben. So hat der Zeuge W bekundet, daß er den Wind nicht so stark in
Erinnerung habe, während der Zeuge G ausgesagt hat, daß er nicht sagen könne, daß
es stürmisch gewesen sei. Diese vagen Bekundungen reichen nicht aus, um ein klares
Bild über die konkrete Wettersituation zu gewinnen. Insgesamt ist allerdings
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festzuhalten, daß es sich bei den in M gemessenen Niederschlagsmengen um
Tageshöchstmengen handelte, die seit Beginn der Niederschlagsmessungen im Jahre
1951 bis 1994 nur achtmal im Monat August auftraten. Der Senat geht deshalb davon
aus, daß es sich um ein ungewöhnlich starkes Unwetter handelte, wobei sich jedoch
nicht feststellen läßt, daß auch den Sorgfaltsanforderungen entsprechende
Sicherungsmaßnahmen nicht ausgereicht hätten, den Wetterverhältnissen
standzuhalten.
bb)
58
Im übrigen ist auch der Sachverständige Dipl.-Ing. T2 davon ausgegangen, daß die von
ihm geschilderten Maßnahmen (Notüberlauf im Bereich des Oktogons, Erhöhung des
Bohlenkranzes auf dem Dach, Herstellung einer sachgerechten Folienabdeckung)
geeignet gewesen wären, den Wassereintritt zu vermeiden.
59
3.
60
Die Haftung der Beklagten ist nicht nach § 15 Abs. 1 der Allgemeinen Mietbedingungen
ausgeschlossen, denn diese Regelung verstößt gegen § 9 Abs. 1 AGBG. § 15 Abs. 1
der Mietbedingungen ist so zu verstehen, daß - abgesehen von Mängeln der
technischen Einrichtungen - ein Schadensersatzanspruch aufgrund eines Mangels der
Mietsache vollständig ausgeschlossen sein soll, also u.a. auch bei grob fahrlässiger
Verursachung durch den Vermieter. Diese Regelung verstößt gegen § 9 AGBG, da der
Grundgedanke des § 11 Nr. 7 AGBG (kein Ausschluß der Haftung für grob fahrlässiges
und vorsätzliches Handeln) auch im kaufmännischen Verkehr anzuwenden ist (vgl.
Erman-Hefermehl, BGB, 9. Aufl., § 11 Nr. 7 AGBG Rdn. 17).
61
a)
62
Vor Inkrafttreten des AGBG hat der Bundesgerichtshof aus den §§ 242, 315 BGB ein
solches Freizeichnungsverbot für grobes Verschulden des Verwenders, seiner
gesetzlichen Vertreter und leitenden Angestellten hergeleitet, demgegenüber jedoch
Haftungsausschlüsse für "einfache" Erfüllungsgehilfen anerkannt. An dieser
Differenzierung hält ein Teil der Rechtsprechung und Literatur für den kaufmännischen
Bereich weiter fest. Dagegen wendet die herrschende Meinung das
Freizeichnungsverbot des § 11 Nr. 7 AGBG auch im kaufmännischen Verkehr an (vgl.
dazu Palandt-Heinrichs, § 11 AGBG, Rdn. 38 m.w.N.).
63
b)
64
Einer Auseinandersetzung mit diesen Auffassungen bedarf es nicht. Denn der
Haftungsausschluß in § 15 Abs. 1 der Allgemeinen Mietbedingungen enthält keine
Differenzierung nach Mängeln, die auf eigenes Verschulden oder auf ein Verschulden
von Erfüllungsgehilfen zurückzuführen sind. Der Haftungsausschluß ist somit viel zu
weitgehend und verstößt gegen § 9 Abs. 1 AGBG. Die Klausel läßt sich auch nicht im
Wege einer Reduktion auf einen zulässigen Inhalt aufrechterhalten. Dies würde gegen
das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion verstoßen (vgl. Palandt-Heinrichs,
Vorbemerkung vor § 8 AGBG Rdn. 9). Eine Teilbarkeit der Klausel in der Weise, daß der
unwirksame Teil der Bestimmung einfach weggestrichen werden kann (vgl. dazu
Palandt-Heinrichs, Vorbemerkung vor § 8 AGBG Rdn. 11), besteht hier nicht.
65
4.
66
Die Haftung der Beklagten ist auch nicht nach § 6 Abs. 2 der allgemeinen
Mietbedingungen ausgeschlossen. Ein Haftungsausschluß nach dieser Klausel
scheitert jedenfalls daran, daß diese Regelung den vorliegenden Sachverhalt nicht
erfaßt. Nach § 6 Abs. 2 der allgemeinen Mietbedingungen kann der Mieter bei den von
ihm zu duldenden Bauarbeiten weder die Miete mindern noch Schadensersatz
verlangen. Diese Klausel ist dahin auszulegen, daß sie sich nur auf Beeinträchtigungen
durch die Baumaßnahmen als solche bezieht, nicht jedoch - wie im vorliegenden Fall -
auf weitergehende Schäden. Die Frage der Wirksamkeit dieser Klausel kann demnach
dahinstehen.
67
5.
68
Ein Mitverschulden der Klägerin liegt nicht vor. Die Beklagten können ihr nicht mit Erfolg
vorwerfen, daß sie sich nicht gegen die hier in Rede stehenden Schäden versichert hat.
69
6.
70
Die Verjährungseinrede der Beklagten hat keinen Erfolg. Zwar mögen Ansprüche aus
unerlaubter Handlung verjährt sein. Vorliegend geht es jedoch um
Schadensersatzansprüche aus § 538 BGB, für die eine 30jährige Verjährungsfrist gilt
(vgl. Erman-Jendrek, § 538 Rdn. 16).
71
II.
72
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 97 Abs. 1, 100 Abs. 1, 101 Abs. 1,
708 Nr. 10, 711, 546 Abs. 2 ZPO.
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