Urteil des OLG Hamm, Az. 5 U 106/03

OLG Hamm: culpa in contrahendo, treu und glauben, darlehensvertrag, urkunde, arglistige täuschung, wirtschaftliche einheit, vollmacht, zwangsvollstreckung, firma, eigentumswohnung
Oberlandesgericht Hamm, 5 U 106/03
Datum:
01.03.2003
Gericht:
Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper:
5. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
5 U 106/03
Vorinstanz:
Landgericht Bochum, 5 O 96/02
Tenor:
Die Berufung der Kläger gegen das am 7.3.2003 verkündete Urteil der 5.
Zivilkammer des Landgerichts Bochum wird zurückgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die
Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu
vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der
Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird zugelassen.
G r ü n d e :
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I.
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Die Kläger wenden sich mit der Klage gegen die Zwangsvollstreckung aus einer
notariellen Urkunde, in der sie zur Finanzierung einer Eigentumswohnung zugunsten
der Beklagten eine Grundschuld bestellten und hierfür die persönliche Haftung
übernahmen.
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Durch notarielles Kaufvertragsangebot vom 11.6.1996 bot die Firma M den Klägern
einen viertel Miteigentumsanteil an einer in C4 gelegenen Eigentumswohnung an. Der
Kaufpreis betrug 60.401,00 DM, worin alle Nebenkosten enthalten waren. Die Kläger
nahmen dieses Angebot am 14.6.1996 an. Vermittelt wurde das Objekt durch den
Zeugen M2, der für die Firma I GmbH tätig war. Diese vertrieb seit 1990 in großem
Umfang Anlageobjekte, die die Beklagte finanzierte.
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Die Parteien schlossen am 12./19.6.1996 einen Darlehensvertrag über 70.000,00 DM
(Nettokreditbetrag 68.600,00 DM). Die Beklagte vertrat dabei die C AG. Die
Zinsfestschreibung betrug 5 Jahre, in denen keine Tilgung erfolgen sollte. Der effektive
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Jahreszins wurde mit 7,21 % beziffert. Zugleich wurden zwischen den Klägern und der
Beklagten zwei Bausparverträge über jeweils 35.000,00 DM abgeschlossen, wobei
zunächst nur ein Vertrag von den Klägern angespart werden sollte. Nach Zuteilungsreife
des ersten Bausparvertrages sollte der zweite Vertrag angespart werden. Mit den
zugeteilten Bausparsummen sollte das Darlehen, das im Vertrag 12./19.6.1996 als
"Vorausdarlehen" bezeichnet wird, getilgt werden.
Nach § 3 des Darlehensvertrages sollten Auszahlungen aus den Darlehen erst erfolgen,
wenn u.a. der Nachweis über die Eintragung einer Grundschuld sowie der Eintritt in eine
Mieteinnahmegemeinschaft vorliegen. Eine Widerrufsbelehrung enthielt dieser Vertrag
nicht.
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Gesichert werden sollten die Darlehen nach § 2 des Darlehensvertrages durch die
Guthaben aus den vorfinanzierten Bausparverträgen sowie durch eine
Grundschuldeintragung zu Gunsten der Beklagten. Des weiteren sollte u.a. Ziffer 11 der
beigefügten "Schuldurkunde" auch auf das Vorausdarlehen Anwendung finden. Dort
heißt es u.a.:
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"Die Grundschuld dient der Sicherung aller gegenwärtigen und künftigen
Forderungen der Gläubigerin gegen den Darlehensnehmer aus jedem
Rechtsgrund, auch soweit sie nur gegen einen Darlehensnehmer begründet sind."
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Durch notarielle Urkunde vom 15.8.1996 bestellten die Kläger zugunsten der Beklagten
eine Grundschuld in Höhe von 70.000,00 DM nebst 12 % Zinsen p.a. In Ziffer V. des
Vertrages übernahmen die Kläger "für die Zahlung des Grundschuldbetrages samt
Zinsen und Nebenleistungen" die persönliche Haftung und unterwarfen sich wegen
dieser Haftung der sofortigen Zwangsvollstreckung. Die Kläger wurden dabei von Frau
L vertreten.
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Durch Schreiben vom 6.5.2002 haben die Kläger den Widerruf des Vorausdarlehens
erklärt.
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Mit der beabsichtigten Klage begehren die Kläger, die Zwangsvollstreckung aus der
notariellen Urkunde vom 15.8.1996 für unzulässig zu erklären, soweit sie wegen der
persönlichen Haftung betrieben wird.
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Die Kläger haben die Auffassung vertreten, dass sie den Darlehensvertrag wirksam
widerrufen haben. Dazu haben sie behauptet, dass der Zeuge M2 im Mai 1996 an sie
herangetreten sei. Innerhalb eines Zeitraumes von vier Wochen hätten 10 Termine in
der Wohnung der Kläger stattgefunden. Die Beklagte müsse sich das Verhalten des
Vermittlers zurechnen lassen. Die Kläger seien nach erfolgtem Widerruf zwar zur
Rückgewähr der Darlehenssumme verpflichtet. Diese Forderung der Beklagten werde
jedoch nicht von der Sicherungsabrede erfasst. Die Kläger haben dazu die Auffassung
vertreten, dass die Sicherungsabrede aufgrund des Widerrufes des Darlehensvertrages
unwirksam sei. Sie sind ferner der Ansicht gewesen, dass hinsichtlich der Begründung
der persönlichen Haftung eine wirksame Vollmacht nicht vorgelegen habe. Die
Vertretungsmacht habe sich lediglich auf die Bestellung der Grundschuld erstreckt.
Soweit die Formulierungen in der Vollmacht nicht eindeutig seien, gehe dies nach § 5
AGBG a.F. zu Lasten der Beklagten.
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Schließlich haben die Kläger die Ansicht vertreten, dass die Beklagte
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schadensersatzpflichtig sei, da sie nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo
hafte. Dazu haben sie behauptet, dass die Beklagte gewusst habe, dass das Objekt
über die übliche Beleihungsgrenze von 80 % beliehen worden sei. Darüber habe sie die
Kläger aufklären müssen. Diese hätten darauf vertrauen dürfen, dass die Beklagte eine
ordnungsgemäße Bewertung des Objektes vornimmt. Des weiteren haben die Kläger
behauptet, dass der Beklagten bekannt gewesen sei, dass der Mietpool, zu dessen
Beitritt die Kläger nach dem Darlehensvertrag verpflichtet waren, verschuldet war. Im
Jahr 1994 habe die Beklagte Schulden des Mietpools in Höhe von insgesamt
3.617.000,00 DM übernommen. Daraus hätte die Beklagte schließen können, dass es
hinsichtlich der eingehenden Mieten eine Unterdeckung gegeben habe.
Die Kläger haben weiter behauptet, dass die Art der Finanzierung über zwei
Bausparverträge finanziell nachteilig sei. Die Beklagte habe darauf hinweisen müssen,
dass ein Annuitätendarlehen günstiger gewesen sei.
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Die Kläger haben beantragt,
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die Zwangsvollstreckung aus der vollstreckbaren Urkunde des Notars N, E vom
15.8.1996, UR-Nr. ###/96 für unzulässig erklären, soweit sie aus Ziffer V dieser
Urkunde wegen der in Höhe der Grundschuld übernommenen persönlichen
Haftung des Klägers betrieben wird.
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Die Beklagte hat beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Hilfswiderklagend hat die Beklagte beantragt,
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die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Beklagte 34.767,95 € nebst
Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit
zu zahlen.
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Die Kläger haben weiter beantragt,
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die Hilfswiderklage abzuweisen.
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Die Beklagte hat demgegenüber behauptet, dass die Verträge in den Geschäftsräumen
des Vermittlers abgeschlossen worden seien.
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Sie hat gemeint, dass auch ein möglicher Rückgewähranspruch durch die weite
Sicherungsabrede in Ziffer 11 der Darlehensbedingungen gedeckt sei.
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Ein Schadensersatzanspruch der Kläger, der der Vollstreckung entgegengehalten
werden könnte, sei nicht schlüssig dargelegt worden. Ein Wissensvorsprung, der
gegenüber den Klägern hätte offenbart werden müssen, habe nicht vorgelegen. Der
Beleihungswert sei anhand der tatsächlichen Miete ermittelt worden.
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Zwischenzeitlich hat die T AG als Rechtsnachfolgerin der C AG mögliche Ansprüche
gegen die Kläger an die Beklagte abgetreten.
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Durch Urteil vom 7.3.2003 hat das Landgericht Bochum die Klage abgewiesen.
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Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, dass den Klägern keine
Einwendungen gegen die Grundschuld zustehen. Die Bevollmächtigung sei wirksam
gewesen, so dass der Titel wirksam zustande gekommen sei. Es könne dahinstehen, ob
die Kläger den Darlehensvertrag wirksam widerrufen haben. Ein möglicher
Rückgewähranspruch der Beklagten werde ebenfalls von der Sicherungsabrede erfasst.
Dem Anspruch der Beklagten stünden auch keine Schadensersatzansprüche der Kläger
entgegen. Die Beklagte sei nicht verpflichtet gewesen, die Kläger über Risiken der
beabsichtigten Verwendung des Darlehens aufzuklären. Auch ein Wissensvorsprung in
bezug auf den Mietpool löse keine Aufklärungspflicht aus. Die Beleihungswertermittlung
erfolge im Interesse der Beklagten. Schließlich hat das Landgericht eine
Durchgriffshaftung abgelehnt.
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Dagegen richtet sich die Berufung der Kläger.
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Die Kläger vertreten weiterhin die Auffassung, dass hinsichtlich der persönlichen
Haftungsübernahme eine wirksame Vollmacht nicht vorgelegen habe. Die eingesetzte
Vertreterin L sei lediglich befugt gewesen, eine Grundschuld zu bestellen.
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Entgegen der Auffassung des Landgerichts werde ein möglicher
Rückzahlungsanspruch der Beklagten von der Sicherungsabrede in Ziffer 11 der
Schuldurkunde nicht erfasst. Wenn die Kläger den Darlehensvertrag wirksam widerrufen
haben, sei auch die Sicherungsabrede davon betroffen. Die Beziehung zwischen den
Parteien richte sich deshalb ausschließlich nach den gesetzlichen Vorschriften.
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Ferner vertreten die Kläger weiterhin die Ansicht, dass ihnen unter dem Gesichtpunkt
des Verschuldens bei Vertragschluss ein Schadensersatzanspruch zustehe. Sie
vertiefen ihren Vortrag zu den Verflechtungen zwischen der Beklagten, der B und der
Firma I. Die Kläger behaupten, dass nicht die C AG (heute T AG), sondern die Beklagte
die Darlehensbetrag überwiesen habe. Die Beleihungsgrenze sei anhand der
Gesamtaufwendungen ermittelt worden, worauf die Beklagte hätte hinweisen müssen.
Die Beklagte habe konkludent zu verstehen gegeben, dass die
Beleihungswertermittlung den Anforderungen des § 16 Abs. 1 ABB entspreche und der
so ermittelte Wert den Verkehrswert nicht übersteige.
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Um die Belastungen der Erwerber zu schönen, habe die Beklagte die Sparbeiträge für
den Bausparvertrag so weit herabgesenkt, dass die Zuteilungsreife auf über 12 Jahre
verlängert werde.
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Die Kläger behaupten weiter, dass die Mieteinnahmegesellschaften defizitär arbeiten
und verschuldet seien. Auf dieses erhöhte Risiko habe die Beklagte hinweisen müssen.
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Des weiteren vertreten die Kläger weiterhin die Auffassung, dass die Beklagte ihre
nebenvertraglichen Aufklärungs- und Beratungspflichten verletzt habe, weil sie nicht auf
die spezifischen Nachteile der gewählten Finanzierungsform hingewiesen habe.
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Schließlich meinen die Kläger, dass der Beklagten ein Rückzahlungsanspruch nicht
zustehe. Vielmehr seien die Kläger verpflichtet, der Beklagten das Eigentum an der
Eigentumswohnung zu übertragen. Darlehensvertrag und Kaufvertrag seien ein
verbundenes Geschäft, für das das Haustürwiderrufsgesetz keine Regelung vorsehe. Es
sei deshalb § 9 VerbrKG a.F. entsprechend anzuwenden. Die vom Bundesgerichtshof
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vertretene Gegenauffassung sei nicht haltbar.
Zumindest liege ein Fall des Einwendungsdurchgriffs nach § 242 BGB vor. Es liege
eine wirtschaftliche Einheit vor und die Grundsätze und Treu und Glauben gebieten
einen Schutz des Kreditnehmers.
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Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, insbesondere die des 11. Zivilsenates,
der einen Einwendungsdurchgriff abgelehnt hat, sei mit dem europäischen Recht nicht
vereinbar. Zwar sei den Mitgliedsstaaten überlassen worden, die Rechtsfolgen eines
Widerrufes zu regeln. Es müsse jedoch eine angemessene Regelung getroffen werden,
die es dem Verbraucher nicht faktisch unmöglich mache, sein Widerrufsrecht
auszuüben. Die Haustürwiderrufsrichtlinie diene aber dem Verbraucher- und nicht dem
Bankenschutz.
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Die Kläger beantragen,
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unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Bochum vom 7.3.2003, Az. 5 O
96/02 wird die Zwangsvollstreckung aus der vollstreckbaren Urkunde des Notars
N, E vom 15.8.1996, UR-Nr. ###/96 für unzulässig erklärt, soweit sie aus Ziffer V
dieser Urkunde wegen der in Höhe der Grundschuld übernommenen persönlichen
Haftung der Kläger betrieben wird.
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hilfsweise,
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das Urteil des Landgerichts Bochum aufzuheben vom 7.3.2003 Az. 5 O 96/02
aufzuheben und an das Erstgericht zurückzuverweisen.
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Die Beklagte beantragt,
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die Berufung zurückzuweisen.
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Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil.
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Die Vollmacht sei wirksam und verstoße nicht gegen das AGB-Gesetz. Auch seien die
Kläger vom Urkundsnotar Dr. X über die Bedeutung einer Vollstreckungsunterwerfung
belehrt worden.
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Die Beklagte behauptet, dass bereits die äußeren Voraussetzungen einer
Haustürsituation fehlen. Sämtliche Gespräche seien in den Geschäftsräumen des
Zeugen M2 geführt worden. Jedenfalls liege eine Haustürsituation schon deshalb nicht
vor, weil innerhalb eines Zeitraumes von vier Wochen etwa 10 Termine stattgefunden
haben. Es sei davon auszugehen, dass jeder dieser Termine zuvor verabredet worden
sei. Es sei nicht vorgetragen, wann erstmals von dem Erwerb einer Immobilie
gesprochen wurde. Da der Darlehensvertrag erst am 19.6.1996 unterzeichnet worden
sei, fehle die Kausalität. Zwischen dem ersten Vermittlungsauftrag am 10.5.1996 und
dem Vertragsabschluss lägen mehr als vier Wochen.
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Des weiteren sei eine Haustürsituation auch nicht zurechenbar. Der Zeuge M2 sei
weder Angestellter, noch Mitarbeiter oder Beauftragter der Beklagten gewesen.
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Entgegen der Auffassung der Kläger liege ein verbundenes Geschäft nicht vor. Auch
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würde ein möglicher Anspruch aus § 3 Abs. 1 HWG von der Sicherungsabrede erfasst.
Schließlich vertritt die Beklagte die Ansicht, dass auch Schadensersatzansprüche, die
der Vollstreckung entgegengehalten werden könnten, nicht bestehen.
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Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze
nebst deren Anlagen Bezug genommen.
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Der Senat hat Beweis erhoben durch die uneidliche Vernehmung des Zeugen M2.
Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom
13.10.2003 mit dem entsprechenden Berichterstattervermerk verwiesen.
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II.
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Die Berufung der Kläger hat keinen Erfolg.
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Die Zwangsvollstreckung der Beklagten aus der notariellen Urkunde vom 15.8.1996 ist
nicht unzulässig.
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1. Der Titel ist wirksam errichtet worden. Die Vollmacht umfasste auch die
Begründung der persönlichen Haftung der Kläger. Nach dem ausdrücklichen
Wortlaut bezieht sich die Vollmacht hinsichtlich der Vollstreckungsunterwerfung
auf das gesamte Vermögen, womit nicht nur das Grundeigentum, sondern auch
das übrige Vermögen erfasst wird. Dies wird üblicherweise dadurch erreicht, dass
der Schuldner zusätzlich zur Grundschuld die persönliche Haftung übernimmt.
Auch im Übrigen bestehen keine Bedenken gegen eine wirksame
Bevollmächtigung. Eine formularmäßige Vollmacht, die eine
Unterwerfungserklärung umfasst, verstößt nicht gegen § 3 AGBG a.F. (BGH, Urteil
vom 28.10.2003, XI ZR 263/02; BGH, Urteil vom 26.11.2002, NJW 2003, 885).
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2. Eine Einwendung gegen den der Unterwerfungserklärung zugrundeliegenden
Anspruch, die der Beklagten nach § 812 BGB entgegengehalten werden könnte, besteht
nicht. Die Übernahme der persönlichen Haftung stellt ein abstraktes Schuldanerkenntnis
dar, aus dem die Beklagte nach § 794 Abs. 1 S. 1 Nr. 5 ZPO vollstrecken kann. Die
persönliche Haftungsübernahme teilt den Sicherungszweck der Grundschuld, so dass
die Kläger alle Einreden aus dem Sicherungsvertrag geltend machen können (vgl.
Palandt-Bassenge, BGB, 62. Auflage 2003, § 1191 Rn. 2). Im vorliegenden Fall haben
die Kläger den Darlehensvertrag zwar wirksam widerrufen. Eine Einrede besteht
gleichwohl nicht, da auch der Rückgewähranspruch der Beklagten nach § 3 Abs. 1 S. 1
HWiG a. F. von der Sicherungsabrede erfasst wird.
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a. Aufgrund der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Senates fest, dass eine
ein Widerrufsrecht nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 HWiG a.F. begründende Haustürsituation
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im Zusammenhang mit dem Abschluss des Darlehensvertrages vorlag. Nach § 1
Abs. 1 Nr. 1 HWiG a.F. wird eine auf den Abschluss eines Vertrages über eine
entgeltliche Leistung gerichtete Willenserklärung, zu der der Erklärende durch
mündliche Verhandlungen an seinem Arbeitsplatz oder im Bereich einer
Privatwohnung bestimmt worden ist, erst wirksam, wenn der Kunde nicht binnen
einer Woche schriftlich widerruft. Darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass sie
aufgrund der in § 1 Abs. 1 Nr. 1 HWiG a.F. genannten Umstände zur
Kreditabschluss bestimmt wurden, sind die Kläger (vgl. OLG Hamm, Urteil vom
16.3.1994, NJW 1994, 2159; Palandt-Heinrichs, BGB, 62. Auflage 2003, Vorb v §
312 Rn. 9).
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Diesen Beweis haben die Kläger geführt. Nach der Beweisaufnahme steht fest, dass die
Verhandlungen über den Kreditvertrag und auch dessen Unterzeichnung in der
Wohnung der Kläger stattfanden. Der Zeuge M2 hat bei seiner Vernehmung bestätigt,
dass er mehrfach die Kläger in deren Privatwohnung aufgesucht hat. Es ist auch davon
auszugehen, dass der Kreditvertrag dort unterzeichnet wurde. Dafür spricht zum einen,
dass der Vertrag nach dessen Wortlaut in C2 unterschrieben wurde, wo die Kläger ihren
Wohnsitz haben. Ferner hat der Zeuge M2 dies bestätigt, wenngleich er sich nicht ganz
sicher war.
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Darüber hinaus ist der Beklagten das Verhaltens des Vermittlers M2 zuzurechnen. Bei
der Beantwortung der Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Haustürsituation
dem Erklärungsempfänger zuzurechnen ist, ist auf die zu § 123 BGB entwickelten
Grundsätze zurückzugreifen (BGH, Urteil vom 15.7.2003, ZIP 2003, 1741; BGH, Urteil
vom 21.1.2003, NJW 2003, 1390, 1391; BGH, Urteil vom 12.11.2002, NJW 2003, 424,
425), da derjenige, der in einer Haustürsituation zur Abgabe einer Willenserklärung
veranlasst worden ist, nicht besser gestellt werden kann, als derjenige, der dazu durch
eine arglistige Täuschung bestimmt wurde.
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Ist der Verhandlungsführer Dritter gemäß § 123 Abs. 2 BGB, ist sein Verhalten nur
zuzurechnen, wenn der Erklärungsempfänger dieses kannte oder kennen musste. Dafür
reicht grundsätzlich nicht aus, wenn das Kreditinstitut davon Kenntnis hat, dass das zu
finanzierende Objekt über einen Vermittler verkauft wird. Allein dieser Umstand lässt
nicht den Schluss zu, dass Darlehenserklärungen des Kunden auf einer mündlichen
Verhandlung ohne vorherige Bestellung am Arbeitsplatz oder in der Privatwohnung
beruhen. Die kreditgebende Bank ist grundsätzlich auch nicht zu Nachfragen verpflichtet
(BGH, Urteil vom 12.11.2002, NJW 2003, 424, 425; Münscher BKR 2003, 86, 88).
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Im vorliegenden Fall ist das Verhalten des Vermittlers M2 der Beklagten angesichts der
unstreitig umfangreichen Zusammenarbeit der I-Gruppe und der Beklagten zuzurechnen
(vgl. Senat, Urteil vom 17.3.2003, 5 U 43/01). Dabei ist zu bedenken, dass im Zeitpunkt
des Abschlusses des Kreditvertrages bereits seit etwa sechs Jahren eine geschäftliche
Verbindung zwischen der Firma I, für die der Zeuge M2 tätig war, und der Beklagten
bestand. Es ist davon auszugehen, dass die Beklagte die Vertriebspraxis der I-Gruppe,
die darin bestand, dass deren Mitarbeiter bzw. Untervermittler die Kunden zu Hause
aufsuchten, kannte oder zumindest kennen musste.
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Der mit Schreiben vom 6.5.2002 erklärte Widerruf des Darlehensvertrages war auch
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rechtzeitig. Grundsätzlich wird eine in einer Haustürsituation abgegebene
Vertragserklärung nur dann wirksam, wenn sie der Kunde nicht binnen einer Woche
schriftlich widerrufen hat (§ 1 Abs. 1 HWiG a.F.). Diese Frist wird nach § 2 HWiG a.F.
jedoch nur in Gang gesetzt, wenn eine schriftliche Belehrung des Kunden erfolgt ist, die
hier jedoch nicht vorliegt. Ferner ist auch die in § 2 Abs. 2 HWiG a.F. genannte
Obergrenze nicht erreicht.
b) Im Falle eines wirksamen Widerrufs trifft nach § 3 Abs. 1 S. 1 HWiG a.F. jeden
Vertragsteil die Verpflichtung, den anderen die empfangenen Leistungen
zurückzugewähren. Die Kläger müssten der Beklagten die ausgezahlten
Nettokreditbeträge sowie deren marktübliche Verzinsung erstatten (BGH, Urteil vom
26.10.2002, NJW 2003, 885). Dieser Anspruch der Beklagten wird durch die
Grundschuld und die persönliche Haftungsübernahme mit
Zwangsvollstreckungsunterwerfung gesichert (BGH, Urteil vom 28.10.2003, XI ZR
263/02; BGH, Urteil vom 26.10.2002, NJW 2003, 885). Nach Ziffer 11 der
Darlehensbedingungen, die als Anlage dem Darlehensvertrag beigefügt waren, sollen
alle bestehenden, künftigen und bedingten Ansprüche des Kreditgebers gesichert
werden. Davon werden auch bereicherungsrechtliche Ansprüche für den Fall der
Unwirksamkeit des Vertrages erfasst.
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Der zwischen den Parteien geschlossene Sicherungsvertrag ist weiterhin wirksam.
Zwar ist grundsätzlich anerkannt, dass auch die Verpflichtung zur Bestellung einer
Sicherungsgrundschuld als Vertrag über eine entgeltliche Leistung im Sinne von § 1
Abs. 1 HWiG a.F. anzusehen ist (BGH, Urteil vom 26.9.1995, NJW 1996, 55; Senat,
Urteil vom 24.8.1998, WM 1999, 73). Die Kläger haben jedoch durch ihr Schreiben vom
6.5.2002 nur den Darlehensvertrag widerrufen. Nach dem eindeutigen Wortlaut ihrer
Erklärung bezieht sich diese nur auf das Vorausdarlehen.
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Eine Nichtigkeit des Sicherungsvertrages ergibt sich auch nicht aus § 139 BGB.
Vielmehr ist davon auszugehen, dass nach dem Parteiwillen die Sicherungsabrede
auch für den Fall getroffen wurde, dass im Falle der Nichtigkeit oder Unwirksamkeit des
Darlehensvertrages Rückzahlungsansprüche der Beklagten bestehen.
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c) Die Beklagten können eine Rückzahlung des Kapitals nicht unter Hinweis auf § 9
Abs. 3 VerbrKrG a.F. verweigern. Der Widerruf des Kreditvertrages berührt die
Wirksamkeit des Kaufvertrages über die Eigentumswohnung nicht. § 9 VerbrKrG a.F. ist
gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG a.F. nicht anwendbar, da der Kredit von der Sicherung
durch ein Grundpfandrecht abhängig gemacht wurde. Nach der ständigen
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der sich der Senat anschließt, ist § 9
VerbrKrG a.F. nicht auf Realkreditverträge anzuwenden (BGH, Urteil vom 28.10.2003, XI
ZR 263/02; BGH, Urteil vom 23.9.2003, XI ZR 135/02; BGH, Beschluss vom 23.9.2003,
XI ZR 325/02; BGH, Urteil vom 15.7.2003, ZIP 2003, 1741; BGH, Urteil vom 21.1.2003,
NJW 2003, 1390; BGH, Urteil vom 12.11.2002, NJW 2003, 442; BGH, Urteil vom
9.4.2002, NJW 2002, 1881). Der Zins liegt auch auf durchschnittlichem Niveau (6,26 bis
7,23 % Streubreite lt. Monatsbericht der Deutschen Bundesbank).
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Die Haustürgeschäfterichtlinie steht dem nicht entgegen, weil Art. 7 die Regelung der
Rechtsfolgen des Widerrufs von Haustürgeschäften ausdrücklich dem einzelstaatlichen
Recht überlässt (BGH, Urteil vom 28.10.2003, XI ZR 263/02; BGH, Urteil vom
12.11.2002, NJW 2003, 422, 423).
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Ein Einwendungsdurchgriff ergibt sich auch nicht aus § 242 BGB. Bei der Finanzierung
von Immobilien wurde schon vor Inkrafttreten des Verbraucherkreditgesetzes der auf
§ 242 BGB gestützte Einwendungsdurchgriff von der Rechtsprechung nicht zugelassen
(Senat, Urteil vom 21.11.1996, WM 1998, 1230, 1233). Es fehlt in der Regel bei
Immobilienfinanzierungen an einer typischen Dreiecksverbindung zwischen Anleger,
Bank und Unternehmen. Ein wirtschaftlich einheitliches Geschäft liegt nicht vor. Der
getrennte Abschluss der verschiedenen Verträge mit entsprechender Risikoverteilung
liegt im Interesse des Anlegers, der insoweit auch das Aufspaltungsrisiko tragen muss.
Im Normalfall sind Kaufvertrag und Kreditvertrag nicht nur rechtlich, sondern regelmäßig
auch aus Sicht des Käufers/Kreditnehmers wirtschaftlich zu trennen. Auch der
rechtsunkundige Laie weiß, dass Immobilienverkäufer und kreditgebende Bank
verschiedene Rechtsträger sind, die ihre eigenen, jeweils verschiedenen Interessen
wahrnehmen. Beim finanzierten Immobilienkauf kommt ein Einwendungsdurchgriff
allenfalls dann in Betracht, wenn sich die kreditgewährende Bank nicht auf ihre Rolle
als Kreditgeberin beschränkt, sondern sich in darüber hinausgehender Weise aktiv an
dem finanzierten Geschäft beteiligt und dadurch dem Käufer gleichsam als Partner des
finanzierten Geschäftes gegenübergetreten ist. Dazu fehlen im vorliegenden Fall jedoch
konkrete Anhaltspunkte (vgl. Senat, Urteil vom 27.1.2003, 5 U 178/01).
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3. Des weiteren haben die Kläger auch einen Anspruch wegen schuldhafter
Pflichtverletzungen bei der Anbahnung des Kreditvertrages (culpa in contrahendo), der
der Inspruchnahme im Wege der Einrede entgegengesetzt werden könnte, nicht
schlüssig dargelegt.
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Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist eine kreditgebende
Bank grundsätzlich nicht verpflichtet, den Darlehensnehmer über die Risiken der von
ihm beabsichtigten Verwendung des Darlehens aufzuklären. Nur in Ausnahmefällen
können sich aus den besonderen Umständen des Einzelfalles Aufklärungs- und
Hinweispflichten ergeben. Das kann etwa der Fall sein, wenn die Bank im
Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Objektes
über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen
wirtschaftlichen Risiken solcher Projekte hinzutretenden Gefährdungstatbestand für den
Kunden schafft oder dessen Entstehen begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit
Kreditgewährungen in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in
Bezug auf die speziellen Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung
vor dem Darlehensnehmer hat (BGH, Urteil vom 3.6.2003, BKR 2003, 623, 626; BGH,
Urteil vom 20.5.2003, ZIP 2003, 1240, 1242 jeweils m.w.N.).
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Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt.
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a) Entgegen der Auffassung der Kläger kann der Forderung der Beklagten nach einem
Beitritt in den Mietpool nach § 3 des Darlehensvertrages nicht die Bedeutung
beigemessen werden, dass die Beklagte über ihre Rolle als Finanzierer
hinausgegangen ist. Der Beitritt zu einem Mietpool hatte zum Ziel, das für die Beklagte
bestehende Einzelrisiko zu minimieren. Das Bestreben nach einer genügenden
Absicherung des Kreditengagements ist banküblich und typischerweise mit der Rolle
eines Kreditgebers verknüpft. Eine hierdurch veranlasste Einflussnahme auf die
Konzeption des Kapitalanlagemodells macht die Finanzierungsbank daher nicht
gleichsam zur Partei des zu finanzierenden Geschäfts (Senat, Urteil vom 17.3.2003, 5 U
43/01).
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b) Auch die von den Klägern behauptete defizitäre Abwicklung des Mietpools, wonach
Mietpoolauschüttungen in einer die tatsächlichen Mieteinnahmen übersteigenden Höhe
vorgenommen worden seien, begründet keine Hinweispflicht der Beklagten. Die
Abwicklung der Mieteinnahmen gehört zu den objektbezogenen Kriterien, über die sich
ein Erwerber selbst zu unterrichten hat (vgl. Senat, Urteil vom 17.3.2003, 5 U 43/01).
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Darüber hinaus fehlt ein substantiierter Vortrag zu dem streitgegenständlichen Mietpool
in C4. Das Objekt ist auch nicht auf der von den Klägern vorgelegten Liste enthalten.
Schließlich ist nicht ersichtlich, dass die Beklagte diesem Mietpool ein Darlehen
gewährt hat.
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c) Die Beklagte hat ihre vertraglichen Pflichten auch nicht dadurch verletzt, dass sie
nicht auf die Besonderheiten eines Vorausdarlehens hingewiesen hat. Die Beklagte
musste nicht über verschiedene Möglichkeiten der Finanzierung und deren Vor- und
Nachteile informieren. Dies war eine Aufgabe der Kläger. Wenn diese eine Beratung
gewünscht hätten, hätte dies besonders vereinbart werden müssen (vgl. Senat, Urteil
vom 17.3.2003, 5 U 43/01; Urteil vom 14.11.2002, 5 U 51/01).
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Darüber hinaus könnten die Kläger bei einer schuldhaften Aufklärungspflichtverletzung
grundsätzlich nur die durch die angeblich ungünstige Finanzierung entstandenen
Mehrkosten ersetzt verlangen (BGH, Urteil vom 20.5.2003, ZIP 2003, 1240, 1243). Diese
sind hier jedoch nicht substantiiert dargelegt worden. Vielmehr stellen die Kläger nur
eine fiktive Vergleichsrechnung auf.
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d) Der Beklagten kann nicht vorgeworfen werden, dass sie den Beleihungswert
unzutreffend ermittelt hat. Die Festsetzung des Beleihungswertes erfolgt im Interesse
des Kreditinstitutes und es ist Sache des Erwerbers, sich vor Abschluss eines
Kaufvertrages selbst um die Wertigkeit des Objektes zu kümmern (BGH, Urteil vom
18.4.2000, WM 2000, 1245, 1247). Dagegen besteht die Funktion des Beleihungswertes
nicht darin, eine Kaufentscheidung in Bezug auf deren Wert und Gegenwert zu
überprüfen.
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e) Die Beklagte ist auch nicht wegen der im Kaufpreis angeblich enthaltenen
Innenprovisionen von 20 bis 23 % aufklärungspflichtig. Bei steuersparenden
Erwerbermodellen ist das finanzierende Kreditinstitut grundsätzlich nicht verpflichtet,
den Darlehensnehmer über eine im finanzierten Kaufpreis enthaltene Innenprovision
aufzuklären. Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des
Kaufpreises kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn die Innenprovision zu einer
so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert
beiträgt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den
Verkäufer ausgehen muss (BGH, Urteil vom 20.5.2003, ZIP 2003, 1240, 1243; BGH,
Urteil vom 14.3.2003, NJW 2003, 1811). Dafür ergeben sich im vorliegenden Fall jedoch
keine Anhaltspunkte. Grundsätzlich führt nicht jedes auffällige Missverhältnis zwischen
Leistung und Gegenleistung zur Sittenwidrigkeit des Rechtsgeschäfts. Nach ständiger
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kann von einem besonders groben
Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das eine Vermutung für die
subjektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit begründet, nur dann ausgegangen
werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der
Gegenleistung (BGH, Urteil vom 20.5.2003, ZIP 2003, 1240, 1242; BGH, Urteil vom
12.11.2002, NJW 2003, 424; vgl. Senat, Urteil vom 17.3.2003, 5 U 43/01). Insoweit liegt
jedoch ein substantiierter Vortrag der Kläger nicht vor.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs.1 ZPO. Die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
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Die Revision wird nach § 543 Abs. 2 ZPO zugelassen, da die Sicherung einer
einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgericht erfordert.
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