Urteil des OLG Hamm vom 30.09.1998
OLG Hamm (antragsteller, mit an sicherheit grenzender wahrscheinlichkeit, verwaltung, gegenstand des verfahrens, beurteilung, beschwerde, 1995, durchführung, ergebnis, sache)
Oberlandesgericht Hamm, 15 W 429/97
Datum:
30.09.1998
Gericht:
Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper:
15. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
15 W 429/97
Vorinstanz:
Landgericht Essen, 7 T 364/95
Tenor:
Die Sache wird gemäß § 28 Abs. 2 FGG dem Bundesgerichtshof zur
Entscheidung vorgelegt.
G r ü n d e :
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I.
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Die Beteiligten zu 1) bis 67) bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft B-straße 21
bis 43/P-straße 37-55 in E, die von der Beteiligten zu 68) verwaltet wird. Es handelt sich
um 17 Zechenhäuser, die im Jahre 1907 durch die Gewerkschaft des
Steinkohlenbergwerks "M" errichtet und 1980 in der Weise in Wohnungseigentum
aufteilt wurden, daß sich in jedem der Wohnblocks jeweils vier Eigentumswohnungen
befinden. Den hier betroffenen Block B-straße 21/23 bewohnen die Antragsteller, die
Antragsgegner sowie die Beteiligten zu 5) und 6). Der Miteigentumsanteil der
Antragsteller beträgt 14.859/1 Mio., der der Antragsgegner 14.761/1 Mio., der der
Beteiligten zu 5) 14.602/1 Mio. und der der Beteiligten zu 6) 14.795/1 Mio.
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Die Antragsteller und Antragsgegner streiten um die Verantwortlichkeit für einen
Wasserschaden, der am Sondereigentum der Antragsteller aufgetreten ist. Nach Teil I §
9 der Teilungserklärung vom 27.08.1980 obliegt die Instandhaltung und Instandsetzung
des gemeinschaftlichen Eigentums den Raumeigentümern gemeinschaftlich; gem. Abs.
1 S. 3 sind Instandhaltung und Instandsetzung von dem Verwalter zu veranlassen; nach
Abs. 2 sind die Raumeigentümer verpflichtet, eine Rücklage für die Instandhaltung und
Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu bilden, aus der die
entsprechenden Aufwendungen zu tragen sind. Von dieser Regelung der
Teilungserklärung wich die tatsächlich durchgeführte Verwaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums ab: Eine Instandhaltungsrücklage wurde nicht gebildet.
Stattdessen wurde die Instandhaltung blockintern geregelt. In der
Eigentümerversammlung vom 17.05.1995 beschlossen die anwesenden
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Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt 5 einstimmig:
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"Die Wohnungseigentümergemeinschaft stellt noch einmal klar, daß die
Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft deutlich zum
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Ausdruck bringt, daß die Instandsetzung und Instandhaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums den Eigentümern gemeinschaftlich obliegt.
Aufgrund der Beschlußlage aus den Jahren 1981 bis 1995 geht hervor, daß
die Zuordnung der Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen des
gemeinschaftlichen Eigentums in dem jeweiligen Häuserblock mit jeweils vier
Eigentumsparteien übergegangen ist. Seit 1981 hat die
Wohnungseigentümergemeinschaft darauf verzichtet, daß Instandsetzung und
Instandhaltung durch die gesamte Eigentümergemeinschaft, und diese
wiederum durch den Verwalter vertreten, veranlaßt wird; die Regelung ist
insoweit getroffen, daß die Instandhaltung und Instandsetzung innerhalb eines
Häuserblocks abzustimmen ist. Für eingetretene Schäden aus den Jahren
1981 bis 1995 wird die Verwaltung von jeglicher Haftung befreit. Auch für die
Zukunft gilt die Regelung, daß blockintern Instandhaltung und Instandsetzung
veranlaßt wird; sofern es bei den Zahlungsmodalitäten blockintern zu
Schwierigkeiten kommt, wird die Verwaltung bei der finanziellen Abwicklung
mit eingeschaltet."
Nach dem Vorbringen der Beteiligten bleibt unklar, wie Schäden in der Vergangenheit
in dem Haus B-straße 21/23 reguliert wurden, ob im Verhältnis der unmittelbar
benachbarten Beteiligten oder im Verhältnis aller Beteiligten eines Wohnblocks.
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Im Jahre 1985 ließen zunächst die Antragsteller, danach im Jahre 1987 auch die
Antragsgegner den über ihrem Sondereigentumsanteil gelegenen Teil des Daches
durch unterschiedliche Fachunternehmen jeweils auf eigene Kosten neu eindecken.
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Seit ca. Dezember 1993 traten Feuchtigkeitsschäden an der Trennwand zwischen dem
Wohnungseigentum der Antragsteller und dem der Antragsgegner auf, die sich im
August 1994 ausdehnten. Da der von den Antragstellern beauftragte Dachdeckermeister
F keine Ursache im Bereich des Daches über dem Sondereigentum der Antragsteller
feststellen konnte, zogen diese den Sachverständigen H hinzu. Dieser kam in seinem
schriftlichen Gutachten vom 30.11.1994 zu dem Ergebnis, die Feuchtigkeit stamme aus
dem Regenwasser, weil im Rahmen der von den Antragsgegnern veranlaßten
Dachsierungsarbeiten die Dachkehle, die sich über ihrem Sondereigentum befindet,
nicht ordnungsgemäß hergestellt sei. Es fehle die Unterführung des Zinkblechs
beidseitig unter den Dachziegeln der Häuser, ferner sei keine Dampfsperre vorhanden,
so daß eine Nachbesserung ohne Erfolg bleiben müsse und eine weitere
Durchfeuchtung so lange erfolge werde, bis das Dach ordnungsgemäß aufgenommen
und erneuert werde. Die zur Beseitigung der Schäden am Gemeinschafts- und am
Sondereigentum der Antragsteller erforderlichen Kosten schätzte der Sachverständige
auf 71.000,00 DM zuzüglich Mehrwertsteuer. Für das Gutachten wendeten die
Antragsteller insgesamt 3.892,75 DM auf. Unter Überreichung dieses Gutachtens
forderten sie die Antragsgegner mit Anwaltsschriftsatz vom 02.12.1994 auf, den sie
betreffenden Teil des Daches ordnungsgemäß instandzusetzen.
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In dem vorliegenden Verfahren haben die Antragsteller mit Schriftsatz vom 15.01.1995
die Antragsgegner zunächst auf Durchführung der ihres Erachtens notwendigen
Dacharbeiten am Gemeinschaftseigentum und auf einen Ersatzbetrag in Höhe von
50.231,25 DM für eingetretene Schäden an ihrem Sondereigentum einschließlich der
Kosten des Sachverständigen H in Anspruch genommen. Die Antragsgegner sind dem
Antrag insbesondere mit der Behauptung, die von ihnen in Auftrag gegebenen
Dachsanierungsmaßnahmen seien ordnungsgemäß erfolgt, entgegengetreten.
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Auf Veranlassung der Eigentümergemeinschaft führte die Firma I am 09. und
10.02.1995 Reparaturarbeiten an der über dem Sondereigentum der Antragsgegner
gelegenen Dachkehle durch. Dabei wurde u.a. das Walzblei wieder eingedichtet bzw.
erneuert.
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Das Amtsgericht hat durch Beschluß vom 16.06.1995 die Anträge zurückgewiesen.
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Gegen diesen Beschluß haben die Antragsteller rechtzeitig sofortige Beschwerde
eingelegt. Das Landgericht hat ein Sachverständigengutachten des öffentlich bestellten
und vereidigten Sachverständigen für das Dachdecker- und Klempnerhandwerk I1
eingeholt und mit den Beteiligten in öffentlicher Sitzung vom 04.06.1997 mündlich vor
der vollbesetzten Kammer verhandelt. Durch den am Schluß der Sitzung verkündeten
Beschluß hat das Landgericht die sofortige Beschwerde mit der Maßgabe
zurückgewiesen, daß es die sich auf Schäden am Gemeinschaftseigentum
beziehenden Anträge als unzulässig abgewiesen hat.
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Gegen diese Entscheidung richtet sich die mit Anwaltsschriftsatz eingelegte sofortige
weitere Beschwerde der Antragsteller, mit der sie nur noch ihren Antrag weiterverfolgen,
die Antragsgegner zur Zahlung von 50.231,50 DM zu verpflichten, hilfsweise Zug um
Zug gegen Abtretung der ihnen gegen den Sachverständigen H etwa zustehenden
Schadensersatzansprüche aus der Erstattung seines genannten Gutachtens.
14
II.
15
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist statthaft und in der rechten Form
und Frist eingelegt worden (§§ 43, 45 WEG, 27, 29 FGG). Die Beschwerdebefugnis der
Antragsteller folgt daraus, daß ihre Erstbeschwerde erfolglos geblieben ist.
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Gegenstand des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde ist nur noch die Frage,
ob die Antragsgegner zum Ersatz des Schadens verpflichtet sind, der an dem
Sondereigentum der Antragsteller entstanden ist, sowie der Kosten des
Sachverständigen H.
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In der Sache hält der Senat das Rechtsmittel für unbegründet, weil die Entscheidung
des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§ 27 Abs. 1 Satz 1
FGG). Einer dahingehenden abschließenden Entscheidung steht jedoch der auf
sofortige weitere Beschwerde ergangene Beschluß des 2. Zivilsenats des Bayerischen
Obersten Landesgerichts vom 21.05.1992 - 2 Z BR 6/92 -(abgedruckt in BayObLGZ
1992, 146 = NJW-RR 1992, 1102) entgegen; denn auf der Grundlage der vom
Bayerischen Obersten Landesgericht vertretenen Rechtsauffassung müßte der Senat
die Entscheidung des Landgerichts aufheben und die Sache zur weiteren Behandlung
zurückverweisen.
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1)
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Nach Auffassung des Senats ist hier folgende rechtliche Beurteilung geboten:
20
In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer form- und
fristgerecht erklärten sofortigen Erstbeschwerde der Beteiligten zu 1) und 2)
ausgegangen. Der Streit der Beteiligten betrifft ihre Rechte und Pflichten aus dem
21
Gemeinschaftsverhältnis, so daß das Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG gegeben
ist.
Zutreffend ist ferner die Beurteilung des Landgerichts, daß die Antragsteller befugt sind,
den Schadensersatzanspruch wegen der behaupteten Verletzung ihres
Sondereigentums geltend zu machen. Verfahrensgegenstand ist insoweit nicht ein den
Wohnungseigentümern als Mitgläubigern zustehender Ersatzanspruch, sondern eine
Schadensersatzforderung wegen am Sondereigentum der Antragsteller eingetretener
Schäden, die nur sie allein betreffen. Eine Verwaltungszuständigkeit der Gemeinschaft
für die Rechtsverfolgung nach § 21 Abs. 1 WEG kommt somit nicht in Betracht. Die
Antragsteller bedurften daher für diesen Antrag nicht der Ermächtigung durch die
Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. BGHZ 115, 253, 257 ff) bzw. einer
Ermächtigung der in ihrem "Block" wohnenden Beteiligten zu 5) und 6).
22
Auch in der Sache hält die Entscheidung des Landgerichts rechtlicher Nachprüfung
stand. Der Senat teilt im Ergebnis die Auffassung der Kammer, daß für das
Schadensersatzbegehren der Antragsteller eine gesetzliche Anspruchsgrundlage nicht
besteht.
23
a.
24
Zu Recht hat das Landgericht auf der Grundlage des festgestellten Sachverhalts das
Zustandkommen eines Auftragsverhältnisses zwischen den Antragstellern und den
Antragsgegnern in bezug auf die von ihnen durchgeführten Arbeiten an dem Dachteil
über ihrem Sondereigentum verneint. Die Antragsgegner haben in diesem
Zusammenhang Aufgaben der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
wahrgenommen. Dazu gehört nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG insbesondere auch die
ordnungsgemäße Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, hier des Daches
eines der Häuser der Anlage. Die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums stellt den Kern des Inhaltes des Gemeinschaftsverhältnisses der
Wohnungseigentümer dar (§ 21 Abs. 3 und 4 WEG). Die Gemeinschaftsbezogenheit der
von den Antragsgegnern veranlaßten Instandsetzungsmaßnahme schließt die Annahme
des Zustandekommens eines besonderen Auftragsverhältnisses zwischen einzelnen
Wohnungseigentümern neben dem Gemeinschaftsverhältnis aus. Diese Beurteilung
wird nicht dadurch berührt, daß die Wohnungseigentümer über einen langen Zeitraum
eine von der Regelung der Teilungserklärung abweichende Art und Weise der
gemeinschaftlichen Verwaltung bei der Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen
am gemeinschaftlichen Eigentum praktiziert haben. Nach der tatsächlichen Übung war
die Instandsetzung Angelegenheit der Wohnungseigentümer eines Blocks, das heißt
die Wohnungseigentümer haben sich gegenseitig so behandelt, als wären für die
gemeinschaftliche Verwaltung in diesem Zusammenhang Untergemeinschaften von je
vier Eigentümern gebildet worden, eine Regelung, die in Abweichung von den
dispositiven gesetzlichen Bestimmungen durch die Gemeinschaftsordnung ohne
weiteres wirksam hätte getroffen werden können. An diese tatsächliche Handhabung
haben sich auch die hier betroffenen vier Eigentümer des Blocks B-straße 21/23
gehalten. Zwischen ihnen bestand Einigkeit, daß ihr Block neu mit Dachpfannen
eingedeckt werden sollte oder jedenfalls konnte. Die Sanierung sollte aber nicht
gemeinschaftlich von allen und gleichzeitig durchgeführt werden. Vielmehr sollte jeder
Wohnungseigentümer auf eigene Kosten entweder den Teil des Daches, der sein
Sondereigentum überdeckt, neu eindecken lassen oder zumindest berechtigt sein,
dieses zu tun. Aufgrund dieser übereinstimmenden tatsächlichen Handhabung kann die
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von den Antragsgegnern getroffene Verwaltungsmaßnahme als solche nicht als
rechtswidrig gewertet werden, mag sie auch nach der Art ihrer Durchführung von der
Verwaltungsregelung der Teilungserklärung abweichen. Der Pflichtenkreis eines
Wohnungseigentümers, der - berechtigt - eine Instandsetzungsmaßnahme am
gemeinschaftlichen Eigentum auf eigene Veranlassung und Kosten vornimmt, kann
deshalb inhaltlich in bezug auf die ordnungsgemäße Verwaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums nicht anders bestimmt werden, als wäre die Maßnahme
im Rahmen einer der Regelung der Teilungserklärung entsprechenden Verwaltung
durch den Wohnungseigentumsverwalter und ggf. zusätzlich auf der Grundlage einer
Beschlußfassung der Eigentümerversammlung durchgeführt worden.
b.
26
Dementsprechend kommt eine Haftung der Antragsgegner nur aus dem Gesichtspunkt
der Verletzung der den Wohnungseigentümern obliegenden Pflicht zur
ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 WEG) in Betracht. Auch diese
Anspruchsgrundlage, die das Landgericht nicht näher erörtert hat, kann jedoch den von
den Antragstellern geltend gemachten Ersatzanspruch nicht stützen. Eine eigene
Pflichtverletzung fällt den Antragsgegnern im Zusammenhang mit der Durchführung der
Dachdeckerarbeiten nicht zur Last. Sie haben ein Fachunternehmen mit der Ausführung
der Arbeiten beauftragt. Daß ihnen etwa bei der Auswahl des Auftragnehmers oder bei
der Überwachung der Arbeiten ein eigenes Fehlverhalten vorzuwerfen ist, wird von den
Antragstellern selbst nicht geltend gemacht. Nach Auffassung des Senats müssen die
Antragsgegner auch nicht gem. § 278 BGB für eine ggf. festzustellende nicht
fachgerechte Durchführung der Dachdeckerarbeiten durch das von ihnen beauftragte
Unternehmen einstehen.
27
aa)
28
Allerdings hat das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLGZ 1992, 146 = NJW-RR
1992, 1102) die Auffassung vertreten, die Wohnungseigentümer seien sich gegenseitig
aus dem Gemeinschaftsverhältnis zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen
Eigentums als einer Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet. Zur
Erfüllung dieser Verpflichtung bedienten sich die Wohnungseigentümer in der Regel
einer Fachfirma, die mit den notwendigen Instandsetzungsarbeiten beauftragt werde.
Die Voraussetzungen des § 278 BGB seien daher erfüllt. Der Anwendung der Vorschrift
stehe nicht entgegen, daß - bezogen auf die der Entscheidung zugrundeliegende
Sachverhaltskonstellation - der Wohnungseigentümer, in dessen Sondereigentum der
Schaden aufgetreten war, zusammen mit den anderen Wohnungseigentümern selbst
Auftraggeber des Sanierungsunternehmens sei. Die Wohnungseigentümer hätten
deshalb für den im Sondereigentum aufgetretenen Schaden einzustehen, wenn dieser
ursächlich auf eine schuldhaft nicht fachgerechte Ausführung des Auftrags durch das
Sanierungsunternehmen zurückzuführen sei. Die Entscheidung des BayObLG beruht
auf dieser Rechtsauffassung, weil diese die Aufhebung der angefochtenen
Entscheidung des Landgerichts, das einen anderen Rechtsstandpunkt vertreten hatte,
und die Zurückverweisung der Sache zur weiteren Sachverhaltsaufklärung trägt. Die
Literatur folgt durchgehend der Entscheidung des BayObLG ohne weitergehende
Begründung (Weitnauer/Lüke,, WEG, 8. Aufl., § 21 WEG Rn. 48; Bärmann/Pick/Merle,
WEG, 7. Aufl., § 21 Rn. 179; Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., § 21 WEG Rn. 185;
Palandt/Bassenge, a.a.O., § 21 WEG Rn. 8).
29
bb)
30
Der Senat vermag sich im Ergebnis der Rechtsauffassung des BayObLG nicht
anzuschließen. Richtig ist zwar der Ausgangspunkt seiner Ausführungen, daß die
Wohnungseigentümer zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums als einer
Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet sind und daß diese
Verpflichtung jedem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber besteht. Dies folgt aus
§ 21 Abs. 4 und Abs. 5 Nr. 2 WEG. Diese gesetzliche Regelung kann jedoch nach
Auffassung des Senats nicht dahin verstanden werden, daß die Wohnungseigentümer
sich gegenseitig die ordnungsgemäße Instandsetzung als Leistungserfolg schulden.
Nur diese Prämisse kann die Anwendung des § 278 BGB rechtfertigen, weil der
Pflichtenkreis der Wohnungseigentümer dann auch die fachgerechte Durchführung der
jeweiligen Instandsetzungsarbeiten umfaßt, zu deren Erfüllung sie sich eines
Fachunternehmens bedienen. Eine solche weitreichende Verpflichtung läßt sich jedoch
weder dem Wortlaut noch dem Zweck des § 21 WEG entnehmen. Danach obliegt den
Wohnungseigentümern die ordnungsgemäße Verwaltung (§ 21 Abs. 1 WEG), die,
soweit es die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betrifft, darauf gerichtet ist,
eine Beschlußfassung (§ 21 Abs. 3 WEG) über die ordnungsgemäße Instandsetzung
herbeizuführen. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist zwar insoweit
erfolgsbezogen, als sie fortgesetzt werden muß, bis eine ordnungsgemäße
Instandsetzung im Ergebnis erreicht wird. Dennoch ist dieses Ergebnis lediglich
Gegenstand und Ziel einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Verletzen die
Wohnungseigentümer diese Pflicht, etwa indem eine Beschlußfassung der
Eigentümerversammlung verzögert oder eine nicht ordnungsgemäße Beschlußfassung
herbeigeführt wird (z. B. die Beauftragung eines Nichtfachmannes), so sind sie den
anderen Wohnungseigentümern gegenüber schadensersatzpflichtig; dies entspricht
allgemeiner Meinung. Mit dem gesetzlichen Leitbild der
Wohnungseigentümergemeinschaft als einer Verwaltungsgemeinschaft unvereinbar
erscheint dem Senat die darüber hinausgehende Annahme, jeder Wohnungseigentümer
schulde persönlich den Erfolg jeder einzelnen Instandsetzungsmaßnahme. Die
Auffassung des BayObLG bürdet den einzelnen Wohnungseigentümern unübersehbare
Haftungsrisiken auf. Denn eine so gestaltete Ersatzpflicht könnte sich nicht auf einen im
Sondereigentum entstandenen Substanzschaden beschränken, sondern müßte auch
einen entgangenen Gewinn (§ 252 BGB) mitumfassen, eine Folgerung, die
insbesondere bei gemischten Anlagen mit gewerblich genutzten Teileigentumsrechten
von weitreichender Bedetung wäre. Die Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer
wäre in Ansehung der Verjährung des Ersatzanspruches eine weitreichendere als
diejenige des beauftragten Fachunternehmens selbst, weil die kurzen
Verjährungsfristen des Werkvertragsrechts (etwa diejenige § 638 BGB) im Verhältnis
der Wohnungseigentümer keine Anwendung finden können. Die Auffassung des
BayObLG müßte in ihrer Konsequenz auch für die erstmalige ordnungsgemäße
Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums gelten, die nach einhelliger Auffassung
ebenfalls in den Anwendungsbereich des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG fällt (vgl. die
Nachweise bei Bärmann /Pick /Merle, a.a.O., § 21 Rz. 121). Entsteht eine
Wohnungseigentümergemeinschaft bereits vor oder während der Bauerrichtungsphase
durch Anlegung der Wohnungsgrundbücher und Eintragung der Wohnungseigentümer
im Grundbuch, so müßten diese sich hinsichtlich etwaiger Schäden am Sondereigentum
gegenseitig für den Erfolg der ordnungsgemäßen Erstherstellung einstehen. Dasselbe
hätte zu gelten für die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese
Konsequenzen sind nach Auffassung des Senats vom Zweck der Regelung des § 21
WEG ersichtlich nicht umfaßt.
31
c.
32
Die Antragsgegner sind den Antragstellern auch nicht deshalb zum Schadensersatz
verpflichtet, weil sie nach der Anzeige des Schadens im Januar 1994 keine Maßnahme
zur Reparatur der undichten Dachkehle getroffen haben. Denn die Antragsgegner waren
nicht zu selbständigen Handlungen zum Zwecke der Behebung eines Schadens am
Gemeinschaftseigentum verpflichtet. Die ordnungsgemäße Instandsetzung des
Gemeinschaftseigentums obliegt den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. Diese
auch in § 9 Abs. 1 der Teilungserklärung enthaltene Regelung ist in der
Eigentümergemeinschaft auch nach dem Vortrag der Antragsteller nicht abgeändert
worden, sie ist allerdings dahin modifiziert worden, daß die Instandhaltungsprobleme
jeweils im Rahmen der Häuserblocks zu regeln waren. Die Antragsteller hätten daher
eine ordnungsgemäße Beschlußfassung über die Mangelbeseitigung herbeiführen
müssen, sie konnten sich nicht auf eine Aufforderung zur Mangelbeseitigung
beschränken.
33
2)
34
Die von der Entscheidung des BayObLG abweichende Beurteilung der Rechtsfrage zur
Anwendbarkeit des § 278 BGB ist für den vorliegenden Fall entscheidungserheblich.
Wie nachstehend noch näher auszuführen ist, müßte der Senat auf der Grundlage der
Rechtsauffassung des BayObLG zu der Beurteilung gelangen, daß der von den
Antragstellern geltend gemachte Anspruch dem Grunde nach gerechtfertigt ist. Da noch
weitere tatsächliche Feststellungen zu einer von den Antragstellern zu tragenden
Mitverantwortungsquote sowie zur Höhe des Schadens zu treffen sind, müßte der Senat
die Sache - ggf. in Verbindung mit einer abschließenden Entscheidung über den
Anspruchsgrund (§ 304 ZPO analog) - an eine der Vorinstanzen zurückverweisen. Der
Vorlagepflicht des Senats steht in diesem Zusammenhang nicht entgegen, daß die
Entscheidung des BayObLG eine von der vorliegenden abweichende
Sachverhaltskonstellation betrifft, in der der Auftrag an das Fachunternehmen von allen
Wohnungseigentümern erteilt worden war. Für die Vorlagepflicht maßgebend ist allein
die Gleichheit der Rechtsfrage, von der die Entscheidung abhängt (vgl. etwa BGHZ 95,
118, 123 = NJW 1985, 2717). Die Gleichheit der Rechtsfrage ist hier zu bejahen, weil
nach Auffassung des Senats der Pflichtenkreis der Antragsgegner bei der von ihnen
allein veranlaßten Instandsetzungsmaßnahme inhaltlich kein anderer ist, als wären die
Arbeiten durch den Verwalter im Namen aller Wohnungseigentümer in Auftrag gegeben
worden.
35
a.
36
Das Landgericht hat im Rahmen seiner Hilfsbegründung das Ergebnis der
Beweisaufnahme dahin gewürdigt, es könne nicht zuverlässig festgestellt werden, daß
der von den Antragsgegnern beauftragte Dachdecker nicht fachgerecht gearbeitet habe
und ihn deshalb ein Verschulden an den später aufgetretenen Durchfeuchtungen treffe.
Diese Würdigung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand, weil ihr eine unrichtige
Beurteilung der materiellen Feststellungslast zugrundeliegt. Geht man mit dem
BayObLG davon aus, daß die Wohnungseigentümer die ordnungsgemäße
Instandsetzung als Leistungserfolg schulden, so muß für die Beurteilung der materiellen
Feststellungslast auf die Grundsätze zurückgegriffen werden, die - etwa im
Werkvertragsrecht - für die materielle Beweislast im Zivilprozeß entwickelt worden sind.
37
Danach hat der Unternehmer, der mangelhaft geleistet oder sonstwie pflichtwidrig
gehandelt und dadurch aus seinem Gefahrenbereich dem Auftraggeber Schaden
zugefügt hat, zu seiner Entlastung nachzuweisen, daß er die schädigenden Umstände
nicht zu vertreten hat (vgl. etwa BGHZ 48, 310, 312 = NJW 1968, 43; NJW 1987, 1938,
1939). Diese Beurteilung führt hier dazu, daß ein Verschulden des Dachdeckerbetriebs
festgestellt werden muß. Aufgrund des Gutachtens des vom Landgericht
hinzugezogenen Sachverständigen I hat der am Sondereigentum der Antragsteller
festgestellte Schaden seine Ursache in einer winzigen Schadstelle im unteren
Kehlbereich des Daches, die das Regenwasser in das Sondereigentum der
Antragsteller gelangen ließ. Konstruktive Mängel oder Ausführungsmängel an der
Dachteilsanierung, die die Antragsteller im Jahr 1985 hätten vornehmen lassen, seien
mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auszuschließen. Vielmehr habe bei
der Fortführung der Sanierungseindeckung durch die Antragsgegner die
Schadensursache gelegen. Denn die Einregnungsstelle befinde sich an der Stelle, die
im Rahmen der Arbeiten, die die Antragsgegner in Auftrag gegegeben hätten, neu
miteingedeckt worden sei. Damit steht fest, daß die Schadensursache aus dem
Verantwortungsbereich des von den Antragsgegnern beauftragten Handwerkers
hervorgegangen ist. Es bestehen nach dem Akteninhalt, insbesondere auch nach dem
Vortrag der Antragsgegner keine Anhaltspunkte dafür, daß die schadhafte Stelle, durch
die das Wasser eintreten konnte, nicht von dem von den Antragsgegnern beauftragten
Dachdecker zu verantworten sind.
b.
38
Unter Zugrundelegung der Auffassung des BayObLG steht den Antragstellern danach
dem Grunde nach ein Anspruch auf Ersatz der an ihrem Sondereigentum entstandenen
Schäden zu. Da aber die Pflicht zur Sanierung des gemeinschaftlichen Daches alle
Eigentümer des Hauses B-straße 21/23 traf, müssen sich die Antragsteller ihrerseits ein
Verschulden des Dachdeckerunternehmens gemäß §§ 254, 278 BGB anrechnen
lassen. Als Quote ist der Maßstab zugrundezulegen, den die Blockgemeinschaft
üblicherweise bei Instandsetzungskosten zugrundegelegt hat, der aber nicht näher
vorgetragen ist. Zwar sollten die Antragsgegner die Kosten des Handwerkers selbst
tragen. Allein der Umstand, daß entsprechend der praktizierten Hanhabung ein
einzelner Wohnungseigentümer auf eigene Kosten einen Unternehmer mit
Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum beauftragt hat, läßt jedoch nicht den
Schluß auf eine Vereinbarung zu, daß dadurch hervorgerufene Schäden am
Gemeinschafts- und Sondereigentum von ihm allein getragen werden sollten. Für die
Bestimmung der Mitverantwortungsquote bedarf es deshalb näherer Aufklärung, wie die
Beteiligten die Verantwortlichkeit für Instandhaltungsmaßnahmen innerhalb der
"Untergemeinschaft" eines Blocks verstanden haben, nämlich als eine solche aller
Wohnungseigentümer eines Blocks (also im Zweifel zu 1/4 Anteil), oder als eine solche,
die nur zwischen den jeweiligen Nachbarn zu regeln war, also im Zweifel zu je 1/2
Anteil.
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Auch die Höhe der Schadensbeseitigungskosten am Sondereigentum der Antragsteller
bedarf noch weiterer tatsächlicher Aufklärung. Der Sachverständige I hat in seinem
Gutachten unter Punkt 8.0.0. die an dem Sondereigentum der Antragsteller
aufgetretenen Schäden unter Zugrundelegung des Angebotes der Firma T vom
28.08.1994 mit 12.860,53 DM bemessen. Die Antragsteller sind den Ausführungen des
Sachverständigen zur Höhe des Schadens mit Schriftsatz vom 21.02.1997
entgegengetreten und haben unter Beweisantritt geltend gemacht, auch die
40
Kellerwände seien sanierungsbedürftig und erforderten Schadensbeseitigungskosten in
Höhe von 22.000,00 DM. Diesem Beweisantritt muß ebenso noch weiter nachgegangen
werden wie der Frage, ob und inwieweit die betroffenen Kellerwände dem
Sondereigentum der Antragsteller bzw. dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen sind.
Die Ersatzpflicht erfaßt im übrigen auch die Kosten des Gutachtens des
Sachverständigen H, weil diese Kosten zu einer zweckentsprechenden
Rechtsverfolgung notwendig waren, auch wenn dessen Gutachten nach den
Ausführungen des Sachverständigen I teilweise unrichtige Feststellungen enthält (vgl.
OLG Hamm BB 1994, 1525).