Urteil des OLG Hamm vom 23.03.2004
OLG Hamm: doppelrelevante tatsachen, breite, einzäunung, sondernutzung, grundbuch, bestimmtheitsgrundsatz, glaubwürdigkeit, miteigentümer, ermessen, zaun
Oberlandesgericht Hamm, 15 W 72/03
Datum:
23.03.2004
Gericht:
Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper:
15. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
15 W 72/03
Vorinstanz:
Landgericht Dortmund, 9 T 315/02
Tenor:
Die sofortige weitere Beschwerde wird mit der Maßgabe
zurückgewiesen, dass die an der südlichen Hausseite des Hauses I-
Straße errichtete Einzäunung zu entfernen und eine eventuell neu zu
errichtende Einzäunung keinesfalls in einem größeren Abstand als 1,55
Meter von der südlichen Giebelseite des Hauses I-Straße errichtet
werden darf.
Die Beteiligten zu 2) tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der
sofortigen weiteren Beschwerde nach einem Gegenstandswert von
1.500,- €.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.
G r ü n d e :
1
I.
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Die Beteiligten zu 1) bis 3) bilden die im Betreff näher bezeichnete
Wohnungseigentümergemeinschaft, die von der Beteiligten zu 4) verwaltet wird. Die
Anlage besteht aus 22 Reihenhäusern und einem Mehrfamilienhaus.
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Die Beteiligten zu 2) erwarben mit notariellem Vertrag vom 23. Dezember 1996 von der
LEG als teilender Eigentümerin den in der Teilungserklärung vom 11. Dezember 1996
mit Nr. 15 gekennzeichnete Miteigentumsanteil (Reihenendhaus), dem gemäß dem mit
der Teilungserklärung insoweit übereinstimmenden Kaufvertrag das
Sondernutzungsrecht an der westlich gelegenen Grundstücksteilfläche (Hintergarten)
zugeordnet ist, die in dem der Teilungserklärung als Anlage II beigefügten Lageplan
farblich orange gekennzeichnet ist. Die markierte Fläche in dem nicht vermaßten und
mit keinerlei Entfernungsangaben versehenen Lageplan umfasst auch einen an der
südlichen Giebelseite des Reihenendhauses verlaufenden Streifen. Ob und in welcher
Breite in diesem Bereich den Beteiligten ein Sondernutzungsrecht zusteht, ist zwischen
den Beteiligten zu 1) und 2) streitig.
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Nach Fertigstellung der Anlage nutzten die Beteiligten zu 2) zunächst einen schmalen
Streifen an der südlichen Giebelseite ihres Hauses. Unmittelbar daneben verlief ein
Gemeinschaftsweg. Da die Beteiligten zu 2) sich durch die Art und Weise sowie die
Häufigkeit der Nutzung des Weges beeinträchtigt fühlten, wurde der Weg in einem
größeren Abstand zur Giebelseite neu angelegt. Die Beteiligten zu 2) baten die LEG
darum, den Streifen bepflanzen zu dürfen, da dieser Bereich weiterhin von den
Miteigentümern benutzt werde. Nachdem eine Reaktion der LEG ausblieb, setzten die
Beteiligten zu 2) in einem Abstand von 2,80 Meter von der südlichen Giebelseite ihres
Hauses einen 0,85 Meter hohen Holzzaun.
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Mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 13. August 2001 haben die
Beteiligten zu 1) beantragt, die Beteiligten zu 2) zu verpflichten, den Zaun in einer in das
Ermessen des Gerichts gestellten Größenordnung, hilfsweise um 1,25 Meter,
zurückzubauen. Es sei bereits fraglich, ob den Beteiligten zu 2) an der südlichen
Giebelseite ihres Hauses überhaupt nach dem Wortlaut der Teilungserklärung ein
Sondernutzungsrecht zustehe. Jedenfalls erstrecke sich dieses nach Heranziehung des
Lageplans allenfalls auf einen der südlichen Giebelseite vorgelagerten
Grundstücksstreifen in einer Breite von 1,25 Meter.
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Die Beteiligten zu 2) haben die Auffassung vertreten, dass ihnen in dem von ihnen
beanspruchten Umfang ein Sondernutzungsrecht zustehe, wie es im Verkaufsprospekt
beschrieben worden sei. Die späteren Änderungen zu überprüfen, hätten sie vor
Abschluss des Vertrages versäumt. Im gleichen Umfang wie sie nutzten auch die
Beteiligten zu 1) selbst einen 1,55 Meter breiten Seitenstreifen neben ihrem Haus.
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Mit Beschluss vom 6. März 2002 hat das Amtsgericht den Antrag der Beteiligten zu 1)
zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluss haben die Beteiligten zu 1) rechtzeitig
sofortige Beschwerde eingelegt.
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Die Beteiligten zu 1) haben beantragt,
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den angefochtenen Beschluss des Amtsgerichts vom 6. März 2002
abzuändern und die Antragsgegner als Gesamtschuldner zu verpflichten,
die an der südlichen Hausseite des Hauses I-Straße errichtete
Einzäunung so weit zurückzubauen, dass der parallel zur südlichen
Hausseite verlaufende Teil des Zauns höchstens 1,55 Meter von der
durch die südliche Hausseite gebildeten Linie entfernt ist.
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Die Beteiligten zu 2) haben beantragt,
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die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.
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Das Landgericht hat mit den Beteiligten in öffentlicher Sitzung vor der voll besetzten
Zivilkammer mündlich verhandelt und durch den angefochtenen Beschluss die
Beteiligten zu 2) antragsgemäß verpflichtet.
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Gegen diesen Beschluss haben die Beteiligten zu 2) durch Schriftsatz ihrer
Verfahrensbevollmächtigten rechtzeitig sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Die
Beteiligten zu 1) beantragen das Rechtsmittel zurückzuweisen.
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II.
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Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG, 27, 29
FGG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis der
Beteiligten zu 2) folgt daraus, dass das Landgericht die ihnen günstige Entscheidung
des Amtsgerichts abgeändert hat.
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In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet, weil die Entscheidung des Landgerichts
nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht, § 27 Abs. 1 S. 1 FGG. Der Senat hat
lediglich aus Gründen der Klarstellung den Tenor entsprechend der Begründung des
angefochtenen Beschlusses neu gefasst. Denn das Landgericht und auch die
Beteiligten zu 1) haben die Beteiligten zu 2) ersichtlich nicht dazu verpflichten wollen,
an der von ihnen bezeichneten Stelle eine Einzäunung zu errichten. Vielmehr ging es
nur darum, dass eine Einzäunung – unbeschadet des tatsächlichen und hier noch nicht
festgestellten Verlaufs der Grenze des Sondernutzungsrechts – jedenfalls nicht in einem
größeren Abstand als 1,55 Meter von der südlichen Giebelseite des Hauses der
Beteiligten zu 2) errichtet werden darf.
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Die Entscheidung des Landgerichts ist in verfahrensfehlerfreier Weise zustande
gekommen. Ein Verstoß gegen § 551 Nr. 1 ZPO, i.V.m. § 27 Abs. 1 S. 2 FGG liegt nicht
vor, auch wenn das Landgericht in anderer Besetzung als in der mündlichen
Verhandlung entschieden hat. Entscheidungen in Wohnungseigentumssachen ergehen,
anders als im Zivilprozess (vgl. § 309 ZPO), nicht "aufgrund mündlicher Verhandlung". §
309 ZPO ist im Wohnungseigentumsverfahren weder direkt noch entsprechend
anwendbar (KG NJW-RR 1994, 278). Es ist daher nicht erforderlich, dass die
Entscheidung von den Richtern getroffen wird, die an der mündlichen Verhandlung
teilgenommen haben (BayObLG ZMR 2001, 472; BayOblGReport 2002, 119f; Merle in
Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9.Aufl., § 44 Rdn. 26; Münch/Komm/Engelhardt, BGB, 4.
Auflage, § 44 Rn. 5). Darauf, dass sich die am Beschluss mitwirkenden Richter einen
unmittelbaren Eindruck von der Glaubwürdigkeit der Beteiligten hätten machen müssen,
kam es vorliegend nicht an, weil die Entscheidung nicht das Ergebnis einer aus dem
unmittelbaren Eindruck von Zeugen oder Beteiligten getroffenen Beweiswürdigung ist
(vgl. BayObLG WuM 1994, 640 [642]). Das Landgericht hat seine Entscheidung
vorliegend nicht auf eventuell in der mündlichen Verhandlung gewonnene Eindrücke
über die Glaubwürdigkeit von Beteiligten, sondern auf eine rechtliche Beurteilung des in
den entscheidenden Punkten unstreitigen schriftsätzlichen Sachvortrages der
Beteiligten gestützt. In diesem Fall ist ein Wechsel in der Besetzung des
Beschwerdegerichts unschädlich. Denn den Akteninhalt kann auch ein Richter
nachvollziehen, der an der mündlichen Verhandlung nicht teilgenommen hat.
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Das mit einer zulässigen Erstbeschwerde befasst gewesene Landgericht hat den von
den Beteiligten zu 1) geltend gemachten Anspruch aus § 15 Abs. 3 WEG i.V.m. 1004
BGB bejaht.
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Zu Recht ist das Landgericht zunächst davon ausgegangen, dass die Beteiligten zu 1)
den Beseitigungsanspruch allein und ohne vorherigen Beschluss der
Eigentümergemeinschaft geltend machen konnten. Die Antragsbefugnis des einzelnen
Wohnungseigentümers für die dem Wohnungseigentumsgericht nach § 43 Abs. 1 Nr. 1
WEG zugewiesenen Streitigkeiten ist ohne weiteres für solche Ansprüche gegeben, die
dem Wohnungseigentümer allein zustehen. So kann der einzelne Wohnungseigentümer
im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG nicht nur einen Anspruch auf Beseitigung der
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Beeinträchtigung seines Sondereigentums allein geltend machen, sondern darüber
hinaus auch die Beseitigung der Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums
durch einen Miteigentümer ohne vorherige Ermächtigung durch die
Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen. Diese Befugnis leitet sich aus seinem
Miteigentumsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum und der Tatsache ab, dass die
Beeinträchtigung des Miteigentums sich immer auch auf sein Sondereigentum auswirkt
(Merle in Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 43 Rdn. 81; Münch/Komm/Engelhardt, a.a.O.,
§ 22 Rn. 17; KG Berlin, KGR 2000, 208; MDR 1990, 448 = NJW-RR 1990, 334). Dabei
durfte sich das Landgericht im Rahmen der Zulässigkeit des von den Beteiligten zu 1)
gestellten Antrags mit der Feststellung begnügen, dass die Beteiligten zu 1) einen auf
das Gemeinschaftseigentum bezogenen Beseitigungsanspruch geltend machen. In dem
besonderen - hier vorliegenden - Fall, dass die für die Zulässigkeit bedeutsamen
Tatsachen mit den Tatsachen zusammenfallen, von denen die Begründetheit des
Rechtsmittels abhängt, gilt der allgemeine Grundsatz, dass Fragen der Zulässigkeit
keines Nachweises bedürfen, soweit sie mit den Voraussetzungen der Sachprüfung
identisch sind (sog. doppelrelevante Tatsachen). Doppelrelevant in diesem Sinn ist der
Vortrag der Beteiligten zu 1), die Beteiligten zu 2) machten von dem gemeinschaftlichen
Eigentum in einer der Teilungserklärung und den Vereinbarungen der Gemeinschaft
widersprechenden Art und Weise Gebrauch.
Das Landgericht hat den Umfang des den Beteiligten zu 2) zustehenden
Sondernutzungsrechts der Teilungserklärung und dem insoweit als Anlage in Bezug
genommenen Lageplan entnommen. Nach dem Wortlaut der Teilungserklärung sei zwar
kein Streifen südlich des Hauses Nr. 15 den Beteiligten zu 2) zur Sondernutzung
zugewiesen. Aus der Teilungserklärung ergebe sich aber, dass die räumliche Lage der
mit dem Sondernutzungsrecht zugunsten der Beteiligten zu 2) belasteten
Grundstücksfläche sich maßgeblich nach der zeichnerischen Darstellung in dem als
Anlage zur Teilungserklärung genommenen Lageplan bestimme. Der Umfang des
danach den Beteiligten zu 2) zustehenden Sondernutzungsrechts lasse sich zwar
mangels eines Maßstabes nicht genau ermitteln. Darauf komme es aber auch nicht
entscheidend an, da nach den in den Grundakten befindlichen maßstabsgerechten
Lageplänen auch unter Berücksichtigung von Messtoleranzen davon auszugehen sei,
dass allenfalls ein Grundstücksstreifen von 0,5 – 1 Meter der ausschließlichen
Sondernutzung durch die Beteiligten zu 2) unterliege. Dem gegenüber verlangten die
Beteiligten zu 1) mit der Versetzung des Zauns die Einhaltung eines Abstandes von
1,55 Meter zu der südlichen Giebelwand des Hauses der Beteiligten zu 2). Mithin
erfahre das Sondernutzungsrecht der Beteiligten zu 2) keinesfalls eine Einschränkung.
21
Diese Ausführungen des Landgerichts lassen einen Rechtsfehler zum Nachteil der
Beteiligten zu 2) nicht erkennen.
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Bei der Einräumung eines Sondernutzungsrechts, das als Inhalt des Sondereigentums
in das Grundbuch eingetragen ist, verlangt der grundbuchrechtliche
Bestimmtheitsgrundsatz, dass in der Eintragungsbewilligung der Teil des
gemeinschaftlichen Eigentums, an dem das Sondernutzungsrecht bestehen soll, klar
und bestimmt bezeichnet ist. Es genügt allerdings, dass der Teil bestimmbar ist. An die
Bestimmbarkeit der betreffenden Fläche sind die gleichen Anforderungen zu stellen, wie
bei sonstigen Eintragungen in bezug auf einen Grundstücksteil. Zur Bezeichnung der
Fläche kann u.a. auf eine Karte oder einen Plan Bezug genommen werden (BayObLG
Rpfleger 1989, 194; DNotZ 1994, 244; Rpfleger 1998, 107). Soweit die
Eintragungsbewilligung mit dem in Bezug genommenen Lageplan keinen zuverlässigen
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Schluss auf die Zuweisung einer Grundstücksteilfläche zu einem Sondernutzungsrecht
zulässt, kann dieses mangels ausreichender Bestimmtheit mit den Wirkungen des § 10
Abs. 2 WEG nicht entstehen (BayObLG WE 1997, 153 = BayObLGR 1996, 74). Die
Auslegung der Teilungsvereinbarung unterliegt, da sie den Inhalt des im Grundbuch
eingetragenen Sondereigentums bestimmt, der uneingeschränkten Nachprüfung durch
das Rechtsbeschwerdegericht. Für die Auslegung maßgebend sind dabei allein der
Wortlaut der Eintragung und ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als
nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt; Umstände außerhalb der Eintragung
dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des
Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGHZ 139, 288 = NJW 1998,
3713, 3714). In der notariellen Urkunde vom 11. Dezember 1996 ist die Bezeichnung
der Sondernutzungsfläche durch eine Bezugnahme auf den beigefügten Lageplan
erfolgt, so dass die Auslegung sich auf eine Auswertung dieses Plans beschränken
muss. Ob dieser den zuverlässigen, dem Bestimmtheitsgrundsatz genügenden Schluß
darauf zulässt, dass ein Sondernutzungsrecht auch an einer Fläche begründet werden
sollte, die in südlicher Richtung entlang der Hauswand verläuft, kann dahin gestellt
bleiben. Jedenfalls hat das Landgericht in nicht zu beanstandender Weise darauf
abgestellt, dass ein – unterstelltes - bestehendes Sondernutzungsrecht sich allenfalls
auf einen Grundstücksstreifen in der Breite von maximal einem Meter von der südlichen
Giebelseite erstreckt. Dass der von den Beteiligten zu 2) beanspruchte Grundstücksteil
nicht in seiner ganzen Breite von einem eventuellen Sondernutzungsrecht erfasst ist, hat
das Landgericht überzeugend unter Auswertung der zur Verfügung stehenden
Anhaltspunkte dargetan. Hierzu bedurfte es entgegen der Auffassung der Beteiligten zu
2) nicht der Hinzuziehung eines Sachverständigen zum Zwecke der Ermittlung, in
welcher Breite die an der südlichen Giebelwand gelegene Grundstücksfläche der
Sondernutzung durch die Beteiligten zu 2) unterliegt. Auch ohne sachverständige
Beratung konnte das Landgericht anhand einer Auswertung des Lageplans mit
Gewissheit feststellen, dass keinesfalls ein Bereich von mehr als 1,55 Meter Breite der
ausschließlichen Nutzung durch die Beteiligten zu 2) unterliegt. Der Senat schließt sich
dieser Betrachtungsweise an. Auf die Beantwortung der Frage, welche Fläche - in
Zentimetern genau - einer ausschließlichen Nutzung durch die Beteiligten unterliegt, hat
das Landgericht zu Recht verzichtet, da es darauf nicht entscheidend ankommt.
Jedenfalls kann in Übereinstimmung mit dem Landgericht die Feststellung getroffen
werden, dass das Sondernutzungsrecht der Beteiligten zu 2) auch bei der ihnen
günstigsten Auslegung der Teilungserklärung keine Einschränkung erfährt.
Zur Klarstellung weist der Senat noch einmal darauf hin, dass mit der vorliegenden
Entscheidung die endgültige Größe der Gemeinschaftsfläche, die dem
Sondernutzungsrecht der Beteiligten zu 2) unterliegt, nicht festgelegt ist. Daraus können
die Beteiligten zu 2) für die Zukunft nicht die Berechtigung herleiten, dass der Zaun auf
einem Teil der Gemeinschaftsfläche, die nicht ihrer ausschließlichen Sondernutzung
unterliegt, errichtet werden darf.
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Auch die weiteren Ausführungen des Landgerichts lassen einen Rechtsfehler zum
Nachteil der Beteiligten zu 2) nicht erkennen. Zutreffend hat die Kammer darauf
hingewiesen, dass der Umfang des Sondernutzungsrechts sich allein aus der
Teilungserklärung ergibt und eine eventuelle Beanspruchung von
Gemeinschaftsflächen über ein bestehendes Sondernutzungsrecht hinaus durch andere
Miteigentümer die Vorgehensweise der Beteiligten zu 2) nicht rechtfertigt.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 S. 1 WEG. Es entspricht billigem Ermessen,
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den Beteiligten zu 2) die Gerichtskosten aufzuerlegen, da ihr Rechtsmittel keinen Erfolg
gehabt hat. Der Senat hat unter Berücksichtigung der divergierenden Entscheidungen
der Vorinstanzen keine Veranlassung gesehen, von dem in § 47 S. 2 WEG zum
Ausdruck gekommenen Grundsatz, wonach jede Partei die ihr entstandenen
außergerichtlichen Auslagen selbst zu tragen hat, abzuweichen.
Die Festsetzung des Geschäftswerts für das Verfahren dritter Instanz beruht auf § 48
Abs. 3 WEG und orientiert sich an der unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung des
Landgerichts.
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