Urteil des OLG Hamm, Az. 15 W 195/07

OLG Hamm: vormerkung, kaufvertrag, vollzug, werkvertrag, grundbuchamt, beurkundung, nichtigkeit, amtspflicht, grundstück, kaufpreis
Oberlandesgericht Hamm, 15 W 195/07
Datum:
08.01.2008
Gericht:
Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper:
15. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
15 W 195/07
Vorinstanz:
Landgericht Bielefeld, 25 T 72/06
Tenor:
Die weitere Beschwerde wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass
die angefochtene Entscheidung hinsichtlich der Kosten sowie der
Festsetzung des Gegenstandswertes abgeändert wird.
Die Beteiligten zu 1) und 2) haben der Beteiligten zu 3) die im Verfahren
der ersten und der weiteren Beschwerde entstandenen
außergerichtlichen Kosten zu erstatten.
Der Gegenstandswert des Verfahrens insgesamt wird auf 6.000 €
festgesetzt.
G r ü n d e :
1
I.
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Nachdem die Beteiligten zu 1) und 2) ihren ursprünglichen Plan, auf einer Teilfläche des
in ihrem Eigentum stehenden Grundstücks – Flurstück X eingetragen im Grundbuch von
H Bl. 15349 – eine Doppelhaushälfte zu errichten, aufgegeben hatten, beauftragten sie
die Firma N3 GmbH damit, die geplante und genehmigte Doppelhaushälfte nebst einer
Teilfläche ihres Grundstücks zu verkaufen. Das Objekt boten fortan die Fa. N3 GmbH
und in deren Auftrag eine Maklerin unter Verwendung der ursprünglichen Pläne und der
bereits erteilten Baugenehmigung an.
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Über die Maklerin auf das Objekt aufmerksam geworden führte die Beteiligte zu 3) in der
Folgezeit mit der N3 GmbH Vertragsverhandlungen über den Erwerb des Grundstücks
und der Errichtung der Doppelhaushälfte. Nachdem sich die Beteiligte zu 3) mit der N3
GmbH einig geworden war, vermittelte Herr I als Mitarbeiter der N3 GmbH einen Termin
bei dem Notar Q1 für den 30.12.2005 zur Beurkundung des Kaufvertrages. Bei diesem
Termin schlossen die Beteiligten in Anwesenheit des Mitarbeiters I einen vom
Notarvertreter des Notars Q1, Rechtsanwalt Q, beurkundeten Grundstückskaufvertrag
(UR-Nr. xxx/2005) über eine noch zu vermessende im als Anlage zum notariellen
Kaufvertrag genommenen Lageplan schwarz gekennzeichnete Teilfläche des
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Flurstücks X des im Grundbuch des Amtsgerichts Gütersloh Bl. 15349 eingetragenen
Grundbesitzes in einer Größe von ca. 310 qm zum Kaufpreis von 64.000 €.
Im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang zum Abschluss des
Grundstückkaufvertrages schloss die Beteiligte zu 3) mit der Fa. N3 GmbH dann einen
Werkvertrag über die Errichtung einer Doppelhaushälfte auf dem zuvor gekauften
Grundstück zum Preis von 118.000 €.
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Unter III), 1. des Kaufvertrages bewilligten die Beteiligten zu 1) und 2) und beantragte
die Beteiligte zu 3) die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des
Käufers auf Eigentumserwerb hinsichtlich des Grundstücks. Nach Ziffer II), 3b) des
Kaufvertrages hängt die Fälligkeit der Kaufpreisforderung von der Eintragung einer
Eigentumsvormerkung im Grundbuch ab. Zur Durchführung des Kaufvertrages heißt es
unter IV) 1. u.a. wie folgt:
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"Die Erschienenen beauftragen den Notar mit dem Vollzug dieses Vertrages. Er soll
sämtliche zur Durchführung dieses Vertrages nötigen Genehmigungen und Erklärungen
sowie evtl. Löschungsunterlagen einholen und mit Wirkung für die Vertragsbeteiligten
entgegennehmen."
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Unter Ziffer II, 6 des Kaufvertrages erklärten die Beteiligten zu 1) und 2) ihr
ausdrückliches Einverständnis mit der Errichtung einer Doppelhaushälfte.
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Da der Notar X1 in Vollzug der UR.-Nr. xxx/2005 einen Antrag auf Eintragung der
Teilung im Sinne des § 8 WEG des ganzen im Grundbuch von H Bl. 15349
eingetragenen Grundstücks beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Gütersloh gestellt
hatte, teilte dieses mit Schreiben vom 10.01.2006 dem Notar Q1 mit, es werde im
Hinblick auf den gestellten Teilungsantrag seinen am 02.01.2006 gestellten Antrag auf
Eintragung einer Vormerkung zurückweisen. Daraufhin gab der Notar Q1 mit Schreiben
vom 22.03.2006 den Beteiligten zu 1) und 2) bekannt, dass er den Antrag auf Eintragung
einer Vormerkung zurücknehmen werde.
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Auf die Aufforderung der Beteiligten zu 1) und 2), den Vertrag vom 30.12.2005 zu
vollziehen, machte der Notar Q1 mit Schreiben vom 06.04.2006 deutlich, dass er eine
weitere Durchführung des Vertrages ablehne, da die Beteiligte zu 3) einen Sachverhalt
unterbreitet habe, der eine Formunwirksamkeit des beurkundeten Kaufvertrages
nahelege.
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Hiergegen haben die Beteiligten zu 1) und 2) am 10.04.2006 Beschwerde beim
Landgericht eingelegt mit der sie beantragen, den Notar Q1 anzuweisen, den Antrag auf
Eintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung beim Grundbuchamt Gütersloh zu
stellen und den im Einzelnen dargestellten weiteren grundbuchlichen Vollzug und die
notarielle Abwicklung des Kaufvertrages vorzunehmen.
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Als Begründung haben sie ausgeführt, dass die Vormerkungseintragung unabhängig
von der Teilung des Grundstücks durchzuführen sei. Eine Unwirksamkeit des
Grundstückskaufvertrages liege nicht vor, da der am 30.12.2005 zwischen der
Beteiligten zu 3) und der N3 GmbH geschlossene Werkvertrag kein verbundenes
Geschäft mit dem notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag bilde.
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Die Beteiligte zu 3) ist der Beschwerde entgegengetreten. Es liege ein verbundenes
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Geschäft zwischen dem Werkvertrag und dem notariell beurkundeten
Grundstückskaufvertrag vor, so dass der Kaufvertrag unwirksam sei. Zwischen der N3
GmbH und den Beteiligten zu 1) und 2) bestehe eine enge Verbindung, weil das
Grundstück mit der Errichtung des Hauses über die N3 GmbH als Gesamtobjekt
angeboten worden sei. Dies zeige sich auch in der Anwesenheit des Mitarbeiters I bei
Abschluss des notariellen Kaufvertrages und des engen zeitlichen Zusammenhang
zwischen Kaufvertrag und Werkvertrag.
Mit Urteil vom 28.12.2006 hat das Landgericht Bielefeld – 9 O 126/06 – die Klage der N3
GmbH gegen die Beteiligte zu 3) mit der Begründung abgewiesen, dass vorliegend der
Werkvertrag eine rechtliche Einheit mit dem notariellen Kaufvertrag bilde und mit diesem
notariell hätte beurkundet werden müssen. Das hiergegen gerichtete
Berufungsverfahren – OLG Hamm 26 U 22/07 – ist noch nicht abgeschlossen.
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Mittlerweile ist das im Grundbuch von H Bl. 15349 eingetragene Grundstück parzelliert
worden, wobei der Grenzverlauf des nunmehr im Grundbuch von H Blatt 36408
eingetragenen Flurstücks X nicht exakt der Darstellung des verkauften Grundstücksteils
in dem dem notariellen Kaufvertrag beigefügten Lageplan entspricht. In Abweichung
zum Kaufvertrag beträgt die Grundstücksgröße lediglich 305 qm.
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Das Landgericht hat die Beschwerde mit Beschluss vom 08.05.2007 zurückgewiesen.
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Hiergegen wenden sich die Beteiligten zu 1) und 2) mit einer am 16.05.2007 durch
Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten erhobenen weiteren Beschwerde.
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II.
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Die weitere Beschwerde ist nach den §§ 15 Abs. 2 Satz 2 BNotO, 27, 29 FGG statthaft
sowie formgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten zu 1) und 2) folgt
bereits daraus, dass ihre Erstbeschwerde ohne Erfolg geblieben ist.
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In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet, weil die Entscheidung des Landgerichts
nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht (§ 27 Abs. 1 S. 1 FGG).
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In verfahrensrechtlicher Hinsicht hat das Landgericht zutreffend die Erstbeschwerde der
Beteiligten zu 1) und 2) als zulässig behandelt, auch wenn es ausdrücklich
offengelassen hat, ob die Beteiligten zu 1) und 2) hinsichtlich des Antrages auf Vollzug
der Eintragung einer Vormerkung beschwerdebefugt sind.
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Dem Notar obliegt bei der Beurkundung von Willenserklärungen, zu deren Vollzug eine
Grundbucheintragung notwendig ist, die Amtspflicht, die Urkunde ohne Verzögerung
beim Grundbuchamt einzureichen (§ 53 BeurkG). Lehnt der Notar die ihm obliegende
Vollzugstätigkeit ab, so kann nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BNotO die Entscheidung des
Landgerichts herbeigeführt werden, weil diese Tätigkeit mit der Urkundstätigkeit in so
engem Zusammenhang steht, dass sie noch als deren Bestandteil anzusehen ist (OLG
Frankfurt DNotZ 1998, 196; Senat OLGZ 1994, 495 ff; FG Prax 2006, 79 und Beschluss
vom 18.06.1998 – 15 W 387/97).
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Die Beteiligten zu 1) und 2) sind nicht nur hinsichtlich des Antrages auf Vornahme der
einzeln benannten Schritte zur Durchführung des Kaufvertrages beschwerdebefugt,
wovon das Landgericht auch ausgeht, sondern auch im Hinblick auf die Stellung des
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Antrages auf Eintragung einer Vormerkung zugunsten der Beteiligten zu 3), woran das
Landgericht Zweifel geäußert hat. Der Notar hat gegenüber allen Beteiligten, deren
Willenserklärungen beurkundet worden sind, die Amtspflicht einen entsprechenden
Antrag beim Grundbuchamt zu stellen, wenn er ausdrücklich mit der Vollzugstätigkeit
betraut wurde. Sie besteht in dem Umfang, in dem der Notar
grundbuchverfahrensrechtlich zur Antragstellung ermächtigt ist (Senat in FGPrax 2006,
79, 80), hier also im Rahmen des § 15 GBO. Nach dieser Vorschrift ist der Notar zur
Antragstellung im Namen eines Antragsberechtigten ermächtigt. Gemäß § 13 Abs. 1
Satz 2 GBO sind auch die Beteiligten zu 1)und 2) zur Antragstellung berechtigt. Darauf,
dass lediglich die Beteiligte zu 3) ausdrücklich in der Kaufvertragsurkunde als
Antragstellerin genannt wurde, kommt es nicht an, da der Notar im Falle eines
Vollzugsauftrages nicht nur als Bote gestellte Anträge weiterleitet, sondern auch im
Namen der Beteiligten als deren Vertreter Anträge stellen kann und muss.
Auch die Sachentscheidung des Landgerichts hält rechtlicher Nachprüfung stand.
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Grundsätzlich ist der Notar verpflichtet, den Antrag auf Eintragung einer Vormerkung
zugunsten der Beteiligten zu 3) zu stellen und die weiteren notwendigen
Vollzugshandlungen hinsichtlich des beurkundeten Kaufvertrages vorzunehmen, wenn
er - wie hier unter IV, 1 des Vertrages vom 30.12.2005 - mit dem Vollzug des
beurkundeten Vertrages beauftragt wurde (Vgl. Eylmann/ Hertel, BNotO, 2. Aufl., § 24
Rz. 34). Darüber herrscht Einigkeit unter den Beteiligten. Der Notar darf von der
alsbaldigen Einreichung der Urkunde beim Grundbuchamt und den weiteren
Vollzugshandlungen absehen, wenn dies Käufer und Verkäufer verlangen. Er darf die
Tätigkeit grundsätzlich nicht schon dann unterlassen, wenn nur einer der Beteiligten den
Vollzugsantrag widerruft oder sonst eine Weisung zur Nichteinreichung gibt (BayObLG
DNotZ 1998, 646; Senat OLGZ 1994, 495, 497; Winkler a.a.O., § 53 Rz. 25). Unter
besonderen Umständen ist der Notar berechtigt, auf den einseitigen Widerspruch eines
von mehreren Beteiligten seine Vollzugstätigkeit aufzuschieben. Das ist der Fall, wenn
ihm ein Beteiligter einen ausreichend substantiierten und glaubhaft erscheinenden
Anfechtungs – oder Unwirksamkeitsgrund des notariell beurkundeten Vertrages vorträgt,
dem der andere Beteiligte nicht oder nur mit fadenscheinigen Behauptungen zu
begegnen versucht (Senat OLGZ 1994, 495, 498; FG Prax 1995, 171; BayObLG DNotZ
1998, 646 f; OLG Frankfurt DNotZ 1998, 196; Winkler a.a.O., § 53 Rz. 37). Wenn es für
den Notar in hohem Maße wahrscheinlich ist, dass durch seine Mitwirkung das
Grundbuch unrichtig wird, wie z.B. durch die Eintragung einer mangels
Auflassungsanspruchs nicht entstandenen Vormerkung, darf er nicht tätig werden
(Senat a.a.O.; BayObLG DNotZ 1998, 646f; OLG Frankfurt DNotZ 1998, 196; Winkler
a.a.O., § 53 Rz. 37). Bei dem von den Beteiligten vorgebrachten Sachvortrag kann von
einer hohen Wahrscheinlichkeit der Unwirksamkeit des notariellen Vertrages vom
30.12.2005 ausgegangen werden, auch wenn die Frage der Nichtigkeit des
Kaufvertrages im Verfahren nach § 15 BNotO nicht abschließend zu klären ist.
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Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht den beurkundeten Kaufvertrag nach § 139 BGB
als unwirksam angesehen, weil der ebenfalls am 30.12.2005 zwischen der N GmbH und
der Beteiligten zu 3) abgeschlossenen Werkvertrag nicht beurkundet wurde und daher
gemäß §§ 311b Abs. 1 Satz 1, 125 BGB nichtig ist. Allgemein anerkannt ist (BGH NJW
1981, 274; NJW 1987, 1069; Staudinger - Wufka, BGB, 2006, § 311b Rz. 173), dass ein
für sich allein nicht formbedürftiger Vertrag ebenfalls notariell zu beurkunden ist, wenn er
mit einem Grundstückskaufvertrag rechtlich zusammenhängt. Wird nur einer der beiden
rechtlich zusammenhängenden Verträge beurkundet, erstreckt sich die Nichtigkeit
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gemäß §§ 125, 139 BGB auf beide Verträge.
Bauvertrag und Grundstückserwerbvertrag wiederum stehen in einem rechtlichen
Zusammenhang, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Beteiligten derart
voneinander abhängig sind, dass sie miteinander "stehen und fallen" sollen. Auch wenn
nur einer der Vertragspartner einen solchen Einheitswillen erkennen lässt und der
andere Partner ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt, kann ein einheitlicher Vertrag
vorliegen. Nicht erforderlich ist, dass an jedem der Rechtsgeschäfte jeweils dieselben
Parteien beteiligt sind (BGHZ 76, 43, 49; NJW 1981, 274; Staudinger – Wufka, a.a.O., §
311b Rz. 178, 179). Die von dem Landgericht rechtsfehlerfrei festgestellten Tatsachen
sprechen hier trotz der tatsächlichen Vermutung der rechtlichen Selbständigkeit der
jeweiligen Vereinbarung bei getrennt abgeschlossenen Verträgen (BGH a.a.O.) für zwei
rechtlich zusammenhängende Verträge:
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Der Einheitswille der Beteiligten zu 3) wurde für die Beteiligten zu 1) und 2) bereits
dadurch deutlich, dass der Termin zur Beurkundung des Kaufvertrages über die N2
GmbH, dem Vertragspartner des Werkvertrages, vermittelt wurde, unter Ziffer II, 6 des
Kaufvertrages die Bauabsicht der Beteiligten zu 3) festgeschrieben wurde sowie unter
Ziffer II,2 die Gebühren der Baugenehmigung für die geplante Doppelhaushälfte im
Kaufpreis enthalten sind. Alleine aus dieser Kenntnis kann zwar nicht bereits auf eine
Billigung des Verknüpfungswillens des Käufers durch den Verkäufer geschlossen
werden. Denn es versteht sich von selbst, dass ein Käufer, der Bauland erwirbt, dieses
bebauen will (OLG Celle, Urteil vom 07.12.2006, 7 U 296/05). Hier kommt aber
entscheidend hinzu, dass die Beteiligten zu 1) und 2) selbst den Bauträger beauftragt
haben, den Verkauf des Grundstücks inklusive einer noch zu errichtenden
Doppelhaushälfte selbst oder über einen Makler zu vermitteln. Hierzu hat der Beteiligte
zu 2) sogar die genehmigten Baupläne der N3 GmbH zur Verfügung gestellt. Auf dieser
Grundlage muss in dem vorliegenden Verfahren davon ausgegangen werden, dass die
Beteiligten zu 1) und 2) bewusst eine Form der Vermarktung ihres Grundstücks gewählt
haben, bei der unter dem Dach eines Gesamtangebots sowohl der Erwerb des
Grundstücks als auch die Bauerrichtung angeboten worden sind. Dann konnten sie aber
auch nicht die Augen davor verschließen, dass das Leistungsinteresse der Beteiligten
zu 3) auf den schlüsselfertigen Erwerb des Gesamtobjekts gerichtet war. Deshalb
kommt es nicht darauf an, dass die Beteiligte zu 3) nach der Beurkundung des
Kaufvertrages nicht gehindert gewesen wäre, den Abschluss des Werkvertrages zu
verweigern. Denn ihr Interesse war erkennbar nicht auf den isolierten Erwerb nur des
Grundstücks gerichtet.
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Da im Verfahren nach § 15 BNotO die Frage der Nichtigkeit des Kaufvertrages nicht
abschließend zu klären ist, kommt es nicht darauf an, ob hier aufgrund bislang nicht
vorgebrachter tatsächlicher Besonderheiten gleichwohl eine Wirksamkeit des
Kaufvertrages anzunehmen ist. Daher konnte das Landgericht davon absehen, weitere
Ermittlungen zu Einzelheiten der Kaufvertragsanbahnung durchzuführen (Vgl. BayObLG
DNotZ 1998, 646f).
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Der Senat hat allerdings die auf § 13a Abs. 1 Satz 1 FGG beruhende
Kostenentscheidung des Landgerichts abgeändert. Da es sich bei dem Verfahren nach
§ 15 BNotO um ein Erstbeschwerdeverfahren gegen eine Entscheidung des Notars
handelt, war nach der zwingenden Reglung des § 13a Abs. 1 Satz 2 FGG anzuordnen,
dass die Beteiligten zu 1) und 2) die der Beteiligten zu 3) sowohl im Verfahren der
ersten als auch der weiteren Beschwerde entstandenen außergerichtlichen Kosten zu
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erstatten haben. Das Verschlechterungsgebot gilt nicht für die Kostenentscheidung
(Keidel – Kahl, FG, 15. Aufl., § 19 Rz. 116).
Die Festsetzung des Geschäftswertes basiert auf §§ 131 Abs. 2, 30 KostO. Die
Bewertung des Senats beruht darauf, dass in dem vorliegenden Verfahren nicht über die
Wirksamkeit des Kaufvertrages, sondern nur über die Amtspflicht des Notars im Hinblick
auf dessen Vollzug zu entscheiden ist. Das Beschwerdeinteresse der Beteiligten zu 1)
und 2) ist deshalb darauf gerichtet, eine weitere Verzögerung des Vollzugs des
Vertrages zu vermeiden. Dieses hat der Senat nach einem geschätzten Zinsverlust mit
6.000,-- Euro bewertet und gleichzeitig gem. § 31 Abs. 1 S. 2 KostO die landgerichtliche
Wertfestsetzung abgeändert.
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