Urteil des OLG Frankfurt, Az. 17 U 22/08

OLG Frankfurt: beschlagnahme, zwangsverwaltung, treu und glauben, eigentümer, mietvertrag, grundsteuer, mietzins, herausgabe, widerklage, aufrechnung
Gericht:
OLG Frankfurt 17.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
17 U 22/08
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Prozessführungsbefugnis des Zwangsverwalters
Leitsatz
(Keine weiteren Angaben)
Anmerkung: Im Rechtsmittelverfahren unter dem Aktenzeichen IX ZR 149/08 hat der
BGH die Entscheidung aufgehoben.
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das am 29.11.2007 verkündete Urteil der 4.
Zivilkammer des Landgerichts Gießen abgeändert.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger € 20.214,88
nebst 5 %- punkten hieraus über dem Basiszinssatz aus
Euro 130,19 seit dem 23.01.2003, aus Euro 707,36 seit dem 24.02.2003,
aus Euro 707,36 seit dem 24.03.2003, aus Euro 707,36 seit dem 24.04.2003,
aus Euro 707,36 seit dem 23.05.2003, aus Euro 707,36 seit dem 25.06.2003,
aus Euro 707,36 seit dem 02.07.2003, aus Euro 707,36 seit dem 22.08.2003,
aus Euro 707,36 seit dem 22.09.2003, aus Euro 707,36 seit dem 23.10.2003,
aus Euro 707,36 seit dem 24.11.2003, aus Euro 707,36 seit dem 22.12.2003,
aus Euro 700,40 seit dem 23.01.2004, aus Euro 700,40 seit dem 23.02.2004,
aus Euro 700,40 seit dem 22.03.2004, aus Euro 700,40 seit dem 26.04.2004,
aus Euro 700,40 seit dem 25.05.2004, aus Euro 700,40 seit dem 23.06.2004,
aus Euro 700,40 seit dem 22.07.2004, aus Euro 700,40 seit dem 23.10.2004,
aus Euro 700,40 seit dem 22.09.2004, aus Euro 700,40 seit dem 22.04.2004,
aus Euro 700,40 seit dem 22.11.2004, aus Euro 700,40 seit dem 22.12.2004,
aus Euro 243,87 seit dem 07.10.2005, aus Euro 243,87 seit dem 04.11.2005,
aus Euro 243,87 seit dem 06.12.2005, aus Euro 625,27 seit dem 05.01.2006,
aus Euro 564,76 seit dem 06.02.2006, aus Euro 625,27 seit dem 06.03.2006,
aus Euro 605,10 seit dem 06.04.2006 und aus Euro 625,27 seit dem 05.05.2006
zu zahlen.
Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
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Die Widerklage wird abgewiesen.
Der Kläger hat von den Kosten 1. Instanz 30 % und die Beklagten 70 % zu tragen.
Die Kosten der Berufung haben die Beklagten zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 %
des nach dem Urteil vollstreckbaren Betrags abzuwenden, wenn nicht die
Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu
vollstreckenden Betrages leisten.
Die Beklagten können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von
110 % des nach dem Urteil vollstreckbaren Betrags abzuwenden, wenn nicht der
Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu
vollstreckenden Betrags leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Beklagten erwarben mit notariellem Kaufvertrag vom 03.11.1998 von dem
zwischenzeitlich (01.07.2001) verstorbenen Herrn A die Eigentumswohnung Nr. 5
in dem Anwesen B-Straße ..., O1 zu je ein Halb. Am 18.11.1998 wurde zugunsten
der Beklagten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und am
01.01.1999 ihnen die Wohnung übergeben. Die Eintragung der Beklagten im
Grundbuch als Eigentümer erfolgte nicht. Noch vor Abschluss des Kaufvertrages
hatte Herr A mit schriftlicher Vereinbarung vom 05.05.1995 seine Ansprüche auf
Mietzins an die Beklagten abgetreten.
Durch Beschluss des Amtsgerichts Friedberg vom 17.04.2002 wurde auf Antrag
der C-Bank wegen eines dinglichen Anspruchs über € 58.798,57 aus der
vollstreckbaren Urkunde des Notars D vom 27.06.1979 (UR …/…) hinsichtlich der
streitgegenständlichen Wohnung Nr. 5 gegen den Rechtsanwalt RA1 als
Nachlasspfleger der Erben des verstorbenen Herrn A die Zwangsverwaltung
angeordnet und der Kläger zum Zwangsverwalter bestellt. Auf ein am selben Tag
dem Grundbuchamt zugegangenes Eintragungsersuchen wurde am 23.04.2002
die Anordnung der Zwangsverwaltung im Grundbuch eingetragen.
Die Miete wurde in der Folgezeit von den Beklagten eingezogen.
Mit Schreiben vom 22.03.2006 wies der Kläger die Beklagten darauf hin, dass die
Wohnung Nr. 5 bereits seit längerer Zeit unter dem Zwangsverwalterbeschluss
stehe und forderte diese vergeblich auf, ihm die Mietverträge für die Wohnung Nr.
5 zu überlassen.
In dem Zwangsversteigerungstermin am 06.06.2006 erhielten die Beklagen durch
Beschluss des Amtsgerichts Friedberg das Eigentum an den Eigentumswohnungen
Nr. 1, 5 und 8 zu je ein Halb zugeschlagen. Das Amtsgericht Friedberg hob daher
mit Beschluss vom 10.07.2006 das Zwangsverwaltungsverfahren auf. Der Kläger
blieb jedoch ermächtigt, noch nicht eingezogene Mieten weiter zugunsten der
ehemaligen Zwangsverwaltungsmasse einzuziehen.
Nach dem Zuschlag zahlte die Mieterin E der Wohneinheit Nr. 8 am 06.06. und
03.07.2006 noch jeweils € 246,64 Miete an das Büro des Klägervertreters. Die
weiteren Mieter A der Wohneinheit Nr. 8 zahlten im Monat Juni 2006 ebenfalls noch
€ 150,-- an den Kläger. Daraufhin forderten die Beklagten den Kläger mit
Schreiben vom 10.10.2006 auf, die zu Unrecht eingenommenen Mieten der Mieter
E und A in Höhe von insgesamt € 577,17 an sie auszuzahlen.
Im Wege der Stufenklage hat der Kläger Auskunft darüber verlangt, ob und in
welcher Höhe die Beklagten Mieteinnahmen für die Eigentumswohnung Nr. 5 in
dem noch nicht verjährten Zeitraum vom 01.01.2003 bis zum Zuschlag am
06.06.2006 vereinnahmt haben. Nachdem die Beklagten von dem Landgericht
Gießen durch Teilurteil vom 12.07.2007 antragsgemäß verurteilt wurden, erteilten
sie mit Schreiben vom 12.07.2007 Auskunft. Aus dieser ergab sich, dass sie direkt
mit den Eheleuten F mit Wirkung ab 01.12.2000 einen Mietvertrag abgeschlossen
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mit den Eheleuten F mit Wirkung ab 01.12.2000 einen Mietvertrag abgeschlossen
hatten. Im Jahr 2003 erhielten sie einen Bruttomietzins von € 11.040,-- (12 Monate
x € 920,--). Für denselben Zeitraum zahlten sie € 2.406,03 für Wohngeld und €
145,68 für Grundsteuer. Für das Jahr 2004 erlangten die Beklagten aufgrund einer
Mieterhöhung einen Bruttomietzins von € 11.280,-- (12 Monate x € 940,--). Das
von ihnen gezahlte Wohngeld belief sich auf € 2.729,55 und die Grundsteuer auf €
145,68. Im Jahr 2005 stand die Wohnung zunächst vom 01.01. bis zum 30.09.2005
leer, da die Eheleute F das Mietverhältnis gegenüber den Beklagten wirksam zum
31.12.2004 gekündigt hatten. Nachdem die Wohnung ab dem 01.10.2005 wieder
neu vermietet war, erzielten die Beklagten in der Zeit vom 01.10. bis zum
31.12.2005 einen Bruttomietzins von € 2.550,-- (3 Monate x € 850,--). Zugleich
zahlten sie für das Jahr 2005 ein Wohngeld in Höhe von € 1.672,69 und für die
Grundsteuer einen Betrag von € 147, 71. Im Jahr 2006 vereinnahmten die
Beklagten im Zeitraum vom 01.01 bis zum 06.06.2006 einen Bruttomietzins von €
4.420,-- und zahlten an Wohngeld und Grunderwerbssteuer insgesamt € 1.252,61.
Mit der zweiten Stufe hat der Kläger von den Beklagten Zahlung der Mieten für die
Zeit vom 01.01.2003 bis zum 06.06.2006 in Höhe von zunächst insgesamt €
29.252,05 verlangt. Hierbei hat er seiner Berechnung zugrunde gelegt, dass das
Mietverhältnis der Eheleute F - entgegen der Behauptung der Beklagten - bis zum
30.09.2005 fortbestanden habe und diese in der Zeit vom 01.01. bis 30.09.2005
einen Bruttomietzins von € 8.460,-- (9 Monate x € 940,--) erzielt hätten. Nach
Teilrücknahme in Höhe von € 8.460,-- hat er von den Beklagten nur die der Höhe
nach unstreitig eingezogenen Nettomieteinnahmen von € 20.792,05
herausverlangt.
Er hat behauptet, das zwangsverwaltete Objekt am 27.04.2002 in Besitz
genommen zu haben. In diesem Zusammenhang verweist er auf das
Inbesitznahmeprotokoll vom 25.06.2002 (Bl. 62 – 67 d. A.).
Die Beklagten sind der Ansicht, sie seien zur Auskehrung der eingezogenen Mieten
nicht verpflichtet. Sie verweisen auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom
26.09.1985 (abgedruckt in BGHZ 96, 61 ff). Danach setze die Zwangsverwaltung
voraus, dass der Kläger als Zwangsverwalter in einem gegen den
Vollstreckungsschuldner angeordneten Zwangsvollstreckungsverfahren nur in den
Eigenbesitz des Vollstreckungsschuldners oder in einen von diesem abgeleiteten
Fremdbesitz des Besitzers eingreife. Sie sei demgegenüber unzulässig, wenn und
soweit dadurch in den Besitz eines nicht herausgabebereiten Dritten eingegriffen
werde. Genau diese Konstellation sei aber auch hier gegeben. Die Eheleute F
hätten im Zeitpunkt der (angeblichen) Beschlagnahme der Wohnung ihren
unmittelbaren Eigenbesitz als Mieter der Wohnung nicht vom
Vollstreckungsschuldner A, sondern von ihnen abgeleitet durch den mit ihnen
abgeschlossenen Mietvertrag. Deshalb hätten die Zwangsverwaltung und
Beschlagnahme gar nicht erfolgen dürfen. Denn die Anordnung der
Zwangsverwaltung sei nur dann möglich, wenn die Verträge mit dem Schuldner
geschlossen worden seien, nicht aber, wenn der Mieter nicht vom Schuldner sein
Besitzrecht ableite, also gemietet habe.
Im Übrigen sei der Anspruch wegen vierjähriger Passivität des Klägers verwirkt.
Weder sie noch die Mieter hätten gewusst von dem Beschluss des Amtsgerichts
Friedberg vom 17.04.2002, wonach die Zwangsverwaltung angeordnet und der
Verwalter berechtigt wurde, sich den Besitz des Pfandobjekts selbst zu
verschaffen, weil der Kläger die fraglich Wohnung gerade nicht beschlagnahmt und
in Besitz genommen habe.
Darüber hinaus könne der Kläger aber auch deshalb keine Zahlung von ihnen
verlangen, weil sie entreichert seien. Sie hätten die Mieteinnahmen aus der
Wohnung Nr. 5 genutzt, um hiervon aufwendige Urlaube zu machen. So hätten sie
im Jahr 2003 eine kostenaufwendige Norwegen-Reise für € 8.164,-- gebucht,
gezahlt und angetreten (vgl. Kopie der Buchungsbestätigung des G vom
19.02.2003, Bl. 156 – 158 d.A.). Ferner hätten sie im Jahr 2005 für die Anmietung
eines Wohnmobils insgesamt € 1.222,-- ausgegeben (vgl. Kopie der jeweiligen
Wohnmobil-Mietverträge vom 01.04. und 21.02.2005, Bl. 159/160 d.A.). Außerdem
hätten sie in erheblichem Umfang Luxusinvestitionen in ihr eigenes Anwesen in der
H-Straße ... in O2 vorgenommen und u.a. für einen Balkon-Wintergarten mit
Beschattungsanlage und Raffstores insgesamt € 31.976,65 ausgegeben sowie sich
eine besonders kostenaufwendige Haustür für weitere € 4.713,45 geleistet (vgl.
Kopie der Rechnungen, Bl. 161- 166 d.A.). Sämtliche Ausgaben hätten sie
allerdings niemals vorgenommen, wenn ihnen die Mieteinnahmen aus der
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allerdings niemals vorgenommen, wenn ihnen die Mieteinnahmen aus der
Wohnung Nr. 5 nicht zugeflossen wären.
Ferner haben sie widerklagend von dem Kläger die Zahlung der ab 06.06.2006 zu
Unrecht eingezogenen Mieteinnahmen für die Wohnung Nr. 8 in Höhe von €
577,17 nebst Verzugszinsen seit 06.06.2006 verlangt.
Der Kläger hat gegen die Widerklageforderung die Aufrechnung mit eigenen
Forderungen aus der Klage erklärt.
Durch das den Parteien am 27.12.2007 zugestellte Schlussurteil vom 29.11.2007,
auf das hiermit zur näheren Sachdarstellung Bezug genommen wird, hat das
Landgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es auf die von den
Beklagten zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs hingewiesen, welche nach
Meinung des Landgerichts hier einschlägig sein soll mit der Folge, dass § 152 Abs.
2 ZVG, der die Zwangsverwaltung auch dann zulässt, wenn der Schuldner das
Grundstück einem Dritten überlassen hat, nicht anzuwenden sei, weil hier die
Mieter von einem anderen als dem Vollstreckungsschuldner gemietet haben. Der
Widerklage hat das Landgericht in vollem Umfang stattgegeben und den Kläger
zur Zahlung von € 577,17 nebst Zinsen an die Beklagten verurteilt, da an den
Kläger Leistungen als Nichtberechtigten erfolgten, die den Mietern gegenüber
wirksam seien.
Hiergegen richtet sich die am 25.01.2008 eingelegte und nach Verlängerung der
Berufungsbegründungsfrist bis zum 27.03.2008 mittels eines am 27.03.2008
eingegangenen Schriftsatzes begründete Berufung des Klägers.
Der Kläger ist der Ansicht, die in Bezug genommene Entscheidung des
Bundesgerichtshofs sei nicht einschlägig, da es sich um vollständig andere, nicht
vergleichbare Sachverhalte handele. Allein entscheidend sei die Beschlagnahme.
Ab diesem Zeitpunkt stünden die Mieten dem Zwangsverwalter zu. Ausreichend
sei, wenn vor der Beschlagnahme das Grundstück einem Mieter überlassen
worden sei, unabhängig davon, von wem dieser seinen Besitz ableite und ob der
Mietvertrag mit dem Schuldner oder einem Dritten geschlossen worden sei. Nach
der herrschenden Meinung in Literatur und Rechtssprechung erstrecke sich die
Beschlagnahme nicht nur auf die Mietforderungen, wenn die Vermietung durch
den Eigentümer erfolge, sondern auch dann, wenn Eigenbesitzer oder Käufer vor
Eigentumsübertragung den Mietvertrag abgeschlossen hätten. Im Übrigen sei er
aufgrund des Beschlusses vom 10.07.2006 ermächtigt, die noch nicht eingezogen
Mieten weiter zu Gunsten der ehemaligen Zwangsverwaltungsmasse einzuziehen.
Der Kläger beantragt unter Zurücknahme der Berufung im Übrigen,
das Urteil des Landgerichts Gießen vom 29.11.2007, Az. 4 O 118/07
abzuändern und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger
€ 20.214,88 nebst 5 %-punkte hieraus über dem Basiszinssatz
aus Euro 920,-- seit dem 23.01.2003, aus Euro 920,-- seit dem 24.02.2003,
aus Euro 920,-- seit dem 24.03.2003, aus Euro 920,-- seit dem 24.04.2003,
aus Euro 920,-- seit dem 23.05.2003, aus Euro 920,-- seit dem 25.06.2003,
aus Euro 920,-- seit dem 02.07.2003, aus Euro 920,-- seit dem 22.08.2003,
aus Euro 920,-- seit dem 22.09.2003, aus Euro 920,-- seit dem 23.10.2003,
aus Euro 920,-- seit dem 24.11.2003, aus Euro 920,-- seit dem 22.12.2003,
aus Euro 940,-- seit dem 23.01.2004, aus Euro 940,-- seit dem 23.02.2004,
aus Euro 940,-- seit dem 22.03.2004, aus Euro 940,-- seit dem 26.04.2004,
aus Euro 940,-- seit dem 25.05.2004, aus Euro 940,-- seit dem 23.06.2004,
aus Euro 940,-- seit dem 22.07.2004, aus Euro 940,-- seit dem 23.10.2004,
aus Euro 940,-- seit dem 22.09.2004, aus Euro 940,-- seit dem 22.04.2004,
aus Euro 940,-- seit dem 22.11.2004, aus Euro 940,-- seit dem 22.12.2004,
aus Euro 850,-- seit dem 07.10.2005, aus Euro 850,-- seit dem 04.11.2005,
aus Euro 850,-- seit dem 06.12.2005, aus Euro 850,-- seit dem 05.01.2006,
aus Euro 850,-- seit dem 06.02.2006, aus Euro 850,-- seit dem 06.03.2006,
aus Euro 850,-- seit dem 06.04.2006 und aus Euro 850,-- seit dem 05.05.2006
zu zahlen und
die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres
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Sie verteidigen das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres
erstinstanzlichen Vorbringens. Wie in der zitierten Entscheidung des
Bundesgerichtshofs habe der Kläger als Zwangsverwalter auch hier den
mittelbaren Eigenbesitzer verklagt, obwohl kein Vollstreckungstitel gegen ihn
gegeben sei, sondern nur ein Vollstreckungstitel gegen den
Grundstückseigentümer und Vollstreckungsschuldner A vorgelegen habe.
Voraussetzung für den verfolgten Bereicherungsanspruch des Klägers sei jedoch
ein gegen sie als Eigenbesitzer der Wohnung selbst gerichteter Vollstreckungstitel.
Aus einem lediglich gegen den Eigentümer gerichteten Vollstreckungstitel könne
gegen den Eigenbesitzer die Zwangsverwaltung nicht betrieben werden.
II.
Die zulässige Berufung ist bis auf einen geringen Teil der Zinsforderung begründet.
Das angefochtene Schlussurteil muss abgeändert werden, weil dem Kläger gegen
die Beklagten ein Bereicherungsanspruch auf Herausgabe der Mieten in Höhe von
insgesamt € 20.214,88 zusteht (§ 816 Abs. 2 BGB) und damit die Klage insoweit
begründet ist.
Entgegen der Ansicht des Landgerichts sind die Beklagten als Gesamtschuldner
verpflichtet, dem Kläger die in der Zeit vom 01.01.2003 bis 06.06.2006 unstreitig
vereinnahmten Nettomieten herauszugeben.
Der Kläger ist kraft rechtskräftigen Beschlusses des Amtsgerichts Friedberg vom
10.07.2006 ermächtigt, noch nicht eingezogene Mieten betreffend der Wohnung
Nr. 5 zugunsten der ehemaligen Zwangsverwaltungsmasse einzuziehen. Hierin
liegt die Anordnung, dass die Wirkung der Beschlagnahme in derartig begrenzter
Weise aufrechterhalten werden sollte [vgl. BGH NZI 2004, 54 (55)]. Damit ist der
Kläger befugt, die bis zum Zeitpunkt des Zuschlags am 06.06.2006 von den
Beklagten eingenommenen Mietzinsen geltend zu machen.
Die Voraussetzungen eines Anspruchs aus § 816 Abs. 2 BGB sind auch gegeben,
da an die Beklagten als Nichtberechtigte Leistungen bewirkt wurden, die dem
Kläger als Berechtigten gegenüber wirksam sind.
Gemäß §§ 148 Abs. 1 Satz 2 ZVG; 1123 Abs. 1, 1124 Abs. 2 BGB unterlagen die
hier relevanten Mietzinsforderungen betreffend die Wohnung Nr. 5 der
Beschlagnahme, so dass die Beklagten zu deren Entgegennahme nicht mehr
befugt waren (§ 1124 Abs. 2 BGB).
Mit Beschluss des Amtsgerichts Friedberg vom 17.04.2002 wurde die
Zwangsverwaltung über das streitgegenständliche Wohnungseigentum
angeordnet. Der Anordnungsbeschluss gilt zugunsten des Gläubigers als
Beschlagnahme des Grundstücks (§§ 146 Abs. 1, 20 Abs. 1 ZVG). Der Zeitpunkt
des Wirksamwerdens der Beschlagnahme richtet sich vorliegend nach dem
Zugang des Eintragungsersuchens beim Grundbuchamt am 17.04.2002, da die
Eintragung im Grundbuch demnächst, nämlich am 23.04.2002 vorgenommen
wurde (§ 146 Abs. 1, § 22 Abs. 1 Satz 2 ZVG). Ob der Kläger – wie er behauptet -
das zwangsverwaltete Objekt am 27.04.2002 in Besitz genommen hat, ist in
diesem Zusammenhang unerheblich. Denn der Zeitpunkt einer etwaigen
Inbesitznahme wäre für die Frage des Wirksamwerdens der Beschlagnahme nur
dann von Relevanz, wenn diese zeitlich vor dem Eingang des Ersuchens um
Eintragung des Zwangsverwaltungsvermerks beim Grundbuchamt gelegen hätte
[vgl. hierzu Brox/Walker, Zwangsverwaltungsrecht, 7.Aufl., § 27 Rn. 1003; Stöber,
ZVG, 18.Aufl., § 151 Rn. 2.2.]. Solches behauptet aber auch der Kläger nicht.
Dass die Beklagten bzw. ihre Mieter keine Kenntnis von der Beschlagnahme durch
den Kläger gehabt haben wollen, ist unerheblich. Denn die Wirkung der
Beschlagnahme knüpft hier allein an das Vorliegen der Voraussetzungen des §
146 ZVG an.
Von der Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung umfasst sind insbesondere die
laufenden Mietforderungen nach Maßgabe von §§ 1123 ff BGB (§§ 148 Abs. 1 Satz
1, 21 Abs. 2 ZVG). Unmittelbar nach der Beschlagnahme sind diese Ansprüche
nur noch an den Zwangsverwalter zu leisten. Da gemäß § 6 des Mietvertrags mit
den Eheleuten F der Mietzins im Voraus zu entrichten war und die Beschlagnahme
nach dem 15. des Monats, nämlich am 17.04.2002 erfolgte, wäre der Kläger ab
dem 01.06.2002 berechtigt gewesen, die laufenden Mieten zur Masse zu ziehen (§
1123 Abs. 2 Satz 2 BGB).
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Hieran ändert auch nichts der Umstand, dass über den Mietzins bereits im Voraus
verfügt worden war.
Unter den von den Wirkungen des § 1124 BGB umfassten Vorausverfügungen ist
jedes Rechtsgeschäft zu verstehen, durch das die nach § 1123 BGB haftende
Mietforderung unmittelbar übertragen, belastet, geändert oder aufgehoben wird.
Dazu gehören insbesondere auch Verfügungen des Vermieters zu Gunsten Dritter
durch Abtretung [vgl. Haarmeyer, Zwangsverwaltung, § 8 ZwVwV Rn. 6;
Palandt/Bassenge, BGB, 67.Aufl., § 1124 Rn. 1], mithin auch die im Rahmen der
schriftlichen Vereinbarung vom 05.05.1995 durch den früheren Eigentümer A
erfolgte Abtretung seines Anspruchs auf Mietzins an die Beklagten. Eine solche
Verfügung ist nur insoweit wirksam, als sie sich auf den zur Zeit der
Beschlagnahme laufenden Kalendermonat bezieht, bei Beschlagnahme nach dem
15. Tag des Monats gilt sie gegenüber dem Zwangsverwalter noch für den
nächstfolgenden Kalendermonat (§ 1124 Abs. 2 BGB). Mit dem Wirksamwerden
der Beschlagnahme am 17.04.2002 unterlag die Miete ab dem Monat Juni 2002
somit dem Haftungsverband in der Zwangsverwaltung.
Durch die Anordnung der Zwangsverwaltung wurde der in Rede stehende Mietzins
beschlagnahmt, auch wenn nicht der Schuldner und frühere Eigentümer der
Eigentumswohnung Nr. 5 selbst, sondern die nicht ins Grundbuch eingetragenen
Käufer, nämlich die Beklagten die Wohnung vermietet haben.
Denn nach herrschend vertretener Auffassung erfasst die Beschlagnahme in
persönlicher Hinsicht die Mietzinsforderungen sowohl des Grundeigentümers als
auch eines Eigenbesitzers des Grundeigentums, d.h. aller Vermieter, die
tatsächlich in der Lage sind, dem Mieter Mietbesitz zu verschaffen. Ob der
Mietvertrag (schon) vom Eigenbesitzer oder (noch) vom Eigentümer geschlossen
wurde, spielt mithin keine Rolle. Der Mietanspruch haftet unabhängig davon,
den Grundbesitz vermietet hat, somit auch dann, wenn die Vermietung - wie hier -
durch den Käufer vor Eigentumsübergang erfolgt [vgl. Stöber, a.a.O., § 148 ZVG
Rn. 2.3. e); Schiffhauer/Gerhardt/Muth, Gesetz über die Zwangsversteigerung und
–verwaltung, 12.Aufl., § 148 Rn. 10; RGRK/Mattern, BGB, 12. Aufl., § 1123 Rn. 3;
Staudinger/Wolfsteiner, BGB, 12 Aufl., § 1123 Rn. 8; Münchener-Komm./Eickmann,
BGB, 4. Aufl., § 1123 Rn. 10; Soergel/Konzen, BGB, 13. Aufl., § 1123 Rn. 3; RGZ 68,
10 (13); OLG Düsseldorf MDR 1988, 592]. Das Recht der Beklagten geht auch nicht
dem Recht der C-Bank vor, zu deren Gunsten ein dinglicher Anspruch im
Grundbuch eingetragen war und die das Zwangsverwaltungsverfahren betrieb.
Denn die Beklagten waren zum Zeitpunkt der Beschlagnahme mangels einer
Eintragung in das Grundbuch nicht Eigentümer der Wohnung Nr. 5 geworden,
sondern allenfalls schuldrechtlich befugt, die Wohnung Dritten mietweise zu
überlassen, aufgrund der Abtretung des früheren Eigentümers und Schuldners A,
die wegen §§ 1123 ff BGB als Vorausverfügung gegenüber dem Kläger als
Zwangsverwalter aber nur in dem oben dargelegten zeitlichen Umfang wirksam
war.
Soweit die Beklagten auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom
26.09.1985 – IX ZR 88/84 – verweisen, ist diese hier nicht einschlägig, weil es sich
um verschiedene, nicht vergleichbare Sachverhalte handelt. In dem zitierten Urteil
des Bundesgerichtshofs ging es um die Herausgabe und Besitzverschaffung eines
Grundstücks, dessen Zwangsverwaltung angeordnet war. Insoweit setzt der Eingriff
unmittelbaren oder mittelbaren Eigenbesitz des Schuldners oder von diesem
abgeleiteten Fremdbesitz voraus. Hiervon unterscheidet sich der vorliegende Fall
insoweit, als das Besitzrecht durch die Anordnung der Zwangsverwaltung nicht
betroffen wird. Denn der Kläger begehrt die Herausgabe von eingezogenen Mieten
nach Beschlagnahme. Diese Drittforderung umfasst indes nicht die
Besitzforderung.
Wie bereits oben dargelegt, hatte das Versteigerungsgericht mit Beschluss vom
10.07.2006 auch ausdrücklich die Fortdauer der aus § 152 Abs. 1 ZVG
abgeleiteten Befugnis des Klägers bestimmt, noch nicht eingezogene Mieten
weiter zugunsten der ehemaligen Zwangsverwaltungsmasse einzuziehen. In
diesem Beschluss liegt die Ermächtigungsgrundlage für den Kläger, die in den hier
relevanten Zeitraum vereinnahmten Mieten von den Beklagten
herauszuverlangen.
Da den Mietern F bzw. K als Drittschuldner kein Zahlungsverbot erteilt wurde, sind
diese gemäß §§ 146 Abs. 1, 22 Abs. 2 Satz 2 ZVG geschützt, so dass sie durch die
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diese gemäß §§ 146 Abs. 1, 22 Abs. 2 Satz 2 ZVG geschützt, so dass sie durch die
in Unkenntnis von der angeordneten Zwangsverwaltung erbrachten Mietzahlungen
an die Beklagten gegenüber dem Kläger von ihrer Zahlungspflicht frei geworden
sind [vgl. Palandt/Bassenge, a.a.O., § 1124 Rn. 26; Haarmeyer, Zwangsverwaltung,
4.Aufl., § 148 Rn. 13].
Im Übrigen macht die Genehmigung seitens des berechtigten Gläubigers die
Annahme einer Leistung, die zunächst nicht befreiend wirkte, wirksam. Die
konkludent erteilte Genehmigung durch den Kläger (§ 185 BGB) ist jedoch in
dessen Klageerhebung zu sehen [vgl. Palandt/Sprau, a.a.O., § 816 Rn. 9, 21].
Damit standen ab Juni 2002 bis zum Ende der Zwangsverwaltungs-
Beschlagnahme mit Wirksamwerden des Zuschlagsbeschlusses des Amtsgerichts
Friedberg am 06.06.2006 die Mietforderungen dem Kläger als Zwangsverwalter zu.
In dem hier relevanten Zeitraum vom 01.01.2003 bis 06.06.2006 haben die
Beklagten unter Berücksichtigung ihrer Aufwendungen für Wohnungsgeld und
Grundsteuer Mietzinszahlungen in Höhe von insgesamt € 20.792,05 netto
eingenommen, deren Herausgabe der Kläger verlangen kann.
Dem steht nicht entgegen, dass der Kläger in der ersten Stufe zunächst Auskunft
nur ab dem 01.03.2003 verlangt hat. Zum einen geht aus der Klageschrift (dort
Seite 4 Ziff. II. 2.) hervor, dass sich sein Auskunftsbegehren auf die noch nicht
verjährten Ansprüche in der Zeit vom 01.01.2003 bis zum Zuschlag am
06.06.2006 bezieht. Zum anderen wird der nunmehr verfolgte Zahlungsantrag
durch den vorausgehenden Auskunftsantrag nicht eingeschränkt, d.h. ein darüber
hinausgehender Antrag wäre nicht präkludiert.
Der Herausgabeanspruch des Klägers ist jedoch insoweit erloschen, als er damit
gegenüber der Widerklageforderung der Beklagten die Aufrechnung erklärt hat.
Die Aufrechnung bewirkt, dass Haupt- und Gegenforderung, soweit sie sich
decken, mit Rückwirkung auf den Zeitpunkt, in dem sie sich erstmals aufrechenbar
gegenüber standen, erlöschen (§ 389 BGB), vorliegend also in Höhe der
Widerklageforderung von € 577,17. Damit verbleibt ein Herausgabeanspruch von
insgesamt € 20.214,88.
Ohne Erfolg berufen sich die Beklagten auf einen Wegfall der Bereicherung nach §
818 Abs. 3 BGB.
Soweit die Beklagten die eingenommenen Mietzinszahlungen für
Luxusinvestitionen für ihr eigenes Anwesen, nämlich eine Haustür und einen
Balkon-Wintergarten mit Beschattungsanlage und Raffstores in Höhe von
insgesamt € 36.690,10 ausgegeben haben, besteht die Bereicherung fort. Denn
ihrem eigenen Vorbringen zufolge hat die Verwendung der erlangten
Mieteinnahmen insoweit zu einem bleibenden Verwendungserfolg in ihrem
Vermögen geführt, da der Wert der Anschaffungen noch in Form des Gegenwerts
der Einbauten in ihrem Vermögen vorhanden ist [vgl. Palandt/Sprau, a.a.O., § 818
Rn. 34; Münchener-Komm./Lieb, BGB, 4. Aufl., § 818 Rn. 93]. Aber auch soweit die
Beklagten das Geld für die Buchung einer kostenaufwendigen Norwegenreise sowie
den Abschluss von zwei Wohnmobil-Mietverträgen ausgegeben haben, sind sie für
die ihnen günstige und von dem Kläger bestrittene Behauptung beweisfällig
geblieben, dass es sich hierbei um für sie außergewöhnliche Aufwendungen
gehandelt habe, die sie ohne die Mieteinnahmen aus der Wohnung Nr. 5 nicht
getätigt hätten. Der Bereicherte hat indes den Wegfall der Bereicherung zu
beweisen, da es sich um eine rechtsvernichtende Einwendung handelt
[Palandt/Sprau, a.a.O., § 818 Rn. 55]. Obwohl dieser Aspekt in der mündlichen
Verhandlung vor der erkennenden Einzelrichterin erörtert wurde, haben die
Beklagten hierzu nicht weiter vorgetragen.
Schließlich ist der Bereicherungsanspruch auch nicht verwirkt.
Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend
gemacht hat und der Verpflichtete sich nach dem gesamten Verhalten des
Berechtigten darauf einrichten durfte und auch eingerichtet hat, dass dieser das
Recht auch in Zukunft nicht mehr geltend machen werde, § 242 BGB [vgl.
Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 242 Rn. 87].
Vorliegend erscheint bereits zweifelhaft, ob das erforderliche Zeitmoment
gegeben ist. Zwar lässt sich anhand des Inbesitznahmeprotokolls vom 25.06.2002
eine Inbesitznahme der Wohnung Nr. 5 durch den Kläger nicht belegen. Vielmehr
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eine Inbesitznahme der Wohnung Nr. 5 durch den Kläger nicht belegen. Vielmehr
deutet die dortige Angabe, die Wohnung Nr. 5 werde durch das Ehepaar E
bewohnt, während dort seinerzeit tatsächlich das Ehepaar L wohnte, darauf hin,
dass hier offensichtlich Wohneinheiten verwechselt wurden. Diesen Mietern
gegenüber hat der Kläger allerdings niemals die Inbesitznahme der Wohnung
erklärt. Der Kläger hatte indes noch am Tag des die Zwangsverwaltung über die
Wohnung Nr. 5 anordnenden Beschlusses des Amtsgerichts Friedberg vom
17.02.2002 um Eintragung des Zwangsverwaltungsvermerks beim Grundbuchamt
ersucht. Dieser wurde auch am 23.04.2002 im Grundbuch eingetragen, welches
öffentlichen Glauben genießt. Insoweit fehlt es aber bereits an einem
Vertrauenstatbestand. Denn es genügt, dass die Beklagten bei objektiver
Beurteilung Kenntnis hätten haben können; Kenntnis des Berechtigten vom
Bestehen des Rechts ist nicht erforderlich [vgl. Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 242 Rn.
94]. Darüber hinaus hat der Kläger mit Schreiben vom 22 03.2002, d.h. knapp vier
Jahre nach der Beschlagnahme den Anspruch auf Herausgabe der eingezogenen
Mieten aus der Wohnung Nr. 5 gegenüber den Beklagten geltend gemacht. Ein
Zeitraum von vier Jahren vermag aber nicht ohne Weiteres die Verwirkung des
Anspruchs auf Rückzahlung der unberechtigt eingenommenen Mieten zu
begründen [vgl. hierzu Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 242 Rn. 99].
Schließlich fehlt es aber an dem für eine Verwirkung notwendigen
Vertrauenstatbestand (sog. Umstandsmoment). Soweit die Beklagten geltend
machen, sich aufgrund ihrer Unkenntnis von der Zwangsverwaltung und der
Nichtgeltendmachung der Mieten durch den Kläger darauf eingerichtet zu haben,
die Mietzinseinnahmen aus der Wohnung Nr. 5 behalten und für Investitionen
verbrauchen zu können, die sie sonst nicht getroffen hätten, erscheint die
(vermeintlich) verspätete Geltendmachung des Herausgabeanspruchs durch den
Kläger nicht als eine mit Treu und Glauben unvereinbare Härte. Vielmehr sind die
Beklagten durch § 818 Abs. 3 BGB hinreichend geschützt [vgl. auch
Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 242 Rn. 99].
Das Umstandsmoment lässt sich auch nicht damit begründen, dass die Beklagten
– wie sie in der mündlichen Verhandlung angeführt haben - bei zeitnaher Kenntnis
von der Zwangsverwaltung und Beschlagnahme hiergegen gerichtlich
vorgegangen wären. Es ist nicht ersichtlich, welche Gründe die Beklagten
vorgebracht hätten, so dass die Erfolgsaussichten eines etwaigen Rechtsbehelfs
der Beklagte in keiner Weise greifbar sind.
Der Zinsanspruch rechtfertigt sich aus dem Gesichtspunkt des Verzuges, §§ 286
Abs. 2 Nr. 1, 288 BGB, jedoch nur in der zugesprochenen Höhe.
Gemäß § 6 Nr. 1 der Mietverträge mit den Eheleuten F bzw. Frau K war die
Leitungszeit für die Mietzinszahlung kalendermäßig bestimmt, so dass Verzug
ohne Mahnung eintrat. Allerdings kann der Kläger Zinsen nur auf die Nettomieten,
d.h. nach Abzug der jeweiligen Aufwendungen der Beklagten für Wohnungsgeld
und Grundsteuer verlangen. Ferner ist die der durch die Aufrechnung erloschene
Teilbetrag in Abzug zu bringen. Die darüber hinausgehende Zinsforderung ist
daher unbegründet.
Demgegenüber ist die Widerklage unbegründet.
Zwar wurden die Beklagten mit Zuschlagserteilung der Wohneinheit Nr. 8
Eigentümer (§ 90 Abs. 1 ZVG), so dass ihnen die künftigen Nutzungen gebührten
(§ 56 ZVG), somit auch die klägerseits nach Zuschlag am 06.06.2006
vereinnahmten Mietzinsen in Höhe von insgesamt € 577,17. Insoweit wird zur
Vermeidung von Wiederholungen auf die zutreffenden Ausführungen des
Landgerichts verwiesen. Der mit der Widerklage verfolgte Herausgabenspruch ist
jedoch – wie oben bereits dargelegt - durch die zur Aufrechnung gestellte
Gegenforderung des Klägers erloschen (§ 389 BGB).
Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits findet ihre Grundlage in §§ 92
Abs. 1, 2; 97 Abs. 1; 269 Abs. 3 Satz 2, 516 Abs. 3 Satz 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10,
711 ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 ZPO nicht
gegeben sind.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert.