Urteil des OLG Frankfurt vom 19.09.2005
OLG Frankfurt: unnötige kosten, nebenkosten, vermieter, abrechnung, winterdienst, betriebskosten, kündigung, wirtschaftlichkeitsgebot, zustand, bad
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Gericht:
OLG Frankfurt 25.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
25 U 93/05
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 556 Abs 3 BGB, § 560 Abs 5
BGB
Wohnraummietverhältnis: Änderung der Betriebskosten bei
Hausmeisterwechsel; Wirtschaftlichkeitsgebot
Leitsatz
Zur Verpflichtung des Vermieters, unnötige Kosten zu vermeiden
(Wirtschaftlichkeitsgebot)
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Bad Hersfeld vom
26.4.2005 – 10 C 74/05 – wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Kläger auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Der Kläger begehrt vom Beklagten restliche Nebenkostenzahlung für das Jahr
2002 aus einem Wohnraummietverhältnis. Die Parteien sind insbesondere uneins
über die Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebotes bei Hausmeister- und
Gartenpflegekosten.
Der Kläger tauschte durch seine Hausverwaltung im Sommer 2002 die Person des
Hausmeisters aus. Anstelle einer Mitmieterin, die sich bei der Bewältigung der
Arbeiten in wesentlichen Teilen von ihrem Ehemann hatte unterstützen lassen,
wurde Herr A als neuer Hausmeister bestellt. Nach seinem Vertrag (Bl. 66ff. d.A.)
oblag ihm neben der Tätigkeit als "Grundstücksverwalter vor Ort" als Hauswart für
6 Mietobjekte, darunter die Wohnanlage, in der der Beklagte lebt, insbesondere –
wie der früheren Hausmeisterin - das Streuen und Räumen der Fußwege und
hinsichtlich der Gartenarbeiten das Rasen mähen, Schneiden von Bäumen und
Sträuchern, Zerkleinern der Äste, Verteilen des Häckselgutes, Bewässerung und
Beseitigung von Unkraut und Abfällen. Im einzelnen war der Hausmeister
vertraglich gehalten, "tagfertig und objektbezogen" die von ihm verrichteten
Tätigkeiten zu erfassen.
Gegen die Entscheidung des Klägers, die Hausmeisterposition zu verändern, regte
sich erheblicher Widerstand bei den Mietern. Die in diesem Zusammenhang
zwischen der aus 39 Parteien bestehenden Mietergemeinschaft und der
Hausverwaltung geführte Korrespondenz endete schließlich mit Schreiben der
Hausverwaltung vom 2.9.2002. Darin heißt es:"Die Einstellung der
Hausmeistertätigkeit des bisherigen Hausmeisters B/C bedeutet keinesfalls die
Einstellung der Hausmeistertätigkeit an sich. Es versteht sich als
Selbstverständlichkeit, dass wir im Hinblick auf die bevorstehende Wintersaison für
einen adäquaten Winterdienst Sorge tragen. Gleiches gilt für die die
Grünanlagepflege. Insoweit teilen wir mit, dass hierfür eine fachmännisch versierte
Firma beauftragt wird bzw. worden ist. Die durch sie zu tragenden Kosten werden
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Firma beauftragt wird bzw. worden ist. Die durch sie zu tragenden Kosten werden
sich durch diese Maßnahmen nicht ändern."
Im Herbst 2003 rechnete der Kläger anstelle der in den Jahren seit 1991 mit
geringen Schwankungen bei umgerechnet höchstens 6.800 € liegenden
Gesamtkosten für Hausmeistertätigkeit und Gartenpflege insgesamt 18.177,80 €
für die Wohnanlage mit einer Gesamtwohnfläche von 3.324,78m² ab. Im
Rechtsstreit nimmt der Kläger lediglich 14.227 € zur Grundlage seiner Berechnung
der Nebenkosten mit der Begründung, entgegen der ursprünglichen Abrechnung
seien die Hausmeisterkosten A erst ab August 2002 eingestellt und Fahrtkosten
des mit den Gartenarbeiten betrauten Unternehmens "made-by-hand"
herausgenommen worden.
Der Beklagte leistete auf die zuletzt mit 486,77 € bezifferten Nebenkosten
Zahlungen im Umfang der Kosten wie sie in den Vorjahren angefallen waren,
nämlich 182,22 €.
Das Amtsgericht hat die auf Zahlung restlicher Nebenkosten in Höhe von 304,55 €
nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem
6.3.2004 gerichtete Klage mit Urteil vom 6.4.2005 abgewiesen und die Berufung
zugelassen. Wegen der Einzelheiten der Begründung und der übrigen
tatsächlichen Feststellungen (§ 540 ZPO) wird auf das Urteil verwiesen.
Gegen das am 2.5.2005 zugestellte Urteil richtet sich die am 30.5.2005
eingereichte und zugleich mit Begründung versehene Berufung des Klägers. Er
meint, das Amtsgericht habe die Kündigung des bisherigen Hausmeisters mit der
Folge erhöhter Nebenkosten fälschlich als grundlos behandelt und sei so zum
unzutreffenden Ergebnis gelangt, die erhöhten Kosten seien unwirtschaftlich.
Tatsächlich habe es einen anzuerkennenden Kündigungsgrund gegeben.
Hinsichtlich des dazu gehaltenen Vortrags wird auf den Schriftsatz vom 19.5.2005,
Bl. 6 Mitte und 7, verwiesen. Im übrigen seien die verursachten Kosten aber auch
nicht unwirtschaftlich im Sinne des Gesetzes.
Der Kläger beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Bad Hersfeld vom 6.4.2005,
Az. 10 C 74/05 (10) den Beklagten zu verurteilen, an ihn € 305,55 zzgl. Zinsen
hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 6.3.2004
zu bezahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er verteidigt das angegriffene Urteil.
Wegen der weiteren Einzelheiten des schriftsätzlichen Vorbringens der Parteien im
Berufungsrechtszug wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
II. Die Berufung ist zulässig. Das Oberlandesgericht ist gemäß § 119 Abs. 1 Nr. 1 b)
GVG im Instanzenzug zur Entscheidung über die Berufung gegen das Urteil des
Amtsgerichts Bad Hersfeld berufen, weil der Kläger seinen allgemeinen
Gerichtsstand außerhalb des Geltungsbereichs des GVG hat. Die Berufung ist
infolge der das Berufungsgericht bindenden Berufungszulassung nach § 511 Abs. 1
Nr. 2 ZPO statthaft und auch im übrigen zulässig, namentlich fristgerecht
eingelegt und mit Begründung versehen. In der Sache bleibt die Berufung ohne
Erfolg.
Dabei kommt es im Ergebnis für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits
nicht auf das in seinem Bedeutungsgehalt zwischen den Parteien umstrittene
Wirtschaftlichkeitsgebot an. Angesprochen ist es im Gesetz in § 556 Abs. 3 BGB
und in § 560 Abs. 5 BGB. Es bedeutet, daß der Vermieter unnötige Kosten
vermeiden muß. Er muß allerdings weder bei der erstmaligen Begründung von
Nebenkosten noch bei der späteren Veränderung der Grundlagen der
Nebenkosten stets die billigste Lösung wählen. Leitlinie bei der Kontrolle des dem
Vermieter zustehenden Ermessens ist ein objektivierter Maßstab, der sich daran
orientiert, welchen Aufwand ein vernünftiger Hauseigentümer in vergleichbarer
Lage für sachgerecht halten darf. Zur Ermittlung kommen insbesondere
empirische Untersuchungen der ortsüblichen Kosten in Betracht. Hat der
Vermieter bei den Betriebskosten bestimmte Verhältnisse geschaffen, die zu
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Vermieter bei den Betriebskosten bestimmte Verhältnisse geschaffen, die zu
niedrigeren als den ortsüblichen Kosten führen, ist er bei der Veränderung dieses
Zustandes nicht völlig frei, sondern muß sich im Rahmen der Überprüfung seiner
Erwägungen fragen lassen, welche sachlich gerechtfertigten Gründe es verhindern,
den bisherigen Zustand fortzuführen.
Das Amtsgericht hält sich bei seiner Entscheidung im wesentlichen an diese
Grundsätze, indem es darauf abstellt, ob es für den Wechsel in der Person eines
Hausmeisters einen hinreichenden Grund gibt. Ohne einen solchen Grund sieht es,
wenn die durch den neuen Hausmeister verursachten Kosten höher liegen, das
Gebot der Wirtschaftlichkeit als verletzt an. Im Ausgangspunkt erscheint diese
Lösung vertretbar. Der Kläger, der dies angreift, macht es sich insoweit zu einfach,
indem er stets darauf abstellen möchte, welche Kosten angemessen gewesen
wären, wenn die Betriebskosten erstmalig angefallen wären. Indes hat er mit der
konkreten Gestaltung und Vergabe der Hausmeister- und Gartendienste sein
Ermessen bereits ausgeübt. Einem wirtschaftlich Denkenden käme es nicht in den
Sinn, diesen Zustand "willkürlich", das heißt ohne jeden vernünftigen Grund zu
ändern.
Freilich bedeutet dies nicht, daß der Vermieter schlechthin verpflichtet wäre, an
dem "Idealzustand" festzuhalten. Es genügt, wenn er Vermieter für die Beendigung
des Zustandes triftige Gründe hat, wobei die Anforderungen an die Darlegung und
ggf. den Nachweis dieser Gründe nicht überspannt werden dürfen.
Die Darlegungen in der Berufungsbegründung sind völlig ausreichend, um die
Kündigung des bisherigen Hausmeistervertrages zu rechtfertigen. Kein Vermieter
ist gehalten, es hinzunehmen, daß die übertragenen Leistungen vom
Vertragspartner an Dritte delegiert werden. Wenn – wie vorliegend – es nicht
möglich ist, den Dritten ebenfalls vertraglich zu binden, muß der Vermieter diesen
Zustand beenden dürfen. Wenn es entscheidend auf diese Frage ankäme, wäre
der dahin gehende Vortrag des Klägers – entgegen der Ansicht des Beklagten -
ohne weiteres zuzulassen. Zum einen sind die tragenden Aspekte – Delegation auf
den Ehemann der bisherigen Hausmeisterin; kein Vertrag mit diesem möglich -
gar nicht streitig, so daß schon im Ansatz eine Zurückweisung des Vorbringens
nicht in Betracht kommt. Zum anderen hat das Amtsgericht, indem es seine
Entscheidung maßgeblich auf das Fehlen einer ausreichenden Begründung für die
Kündigung gestützt hat, gegen seine Hinweis- und Aufklärungspflichten nach § 139
ZPO verstoßen. Die Frage des triftigen Grundes wurde von keiner Partei in der
Weise aufgeworfen und in rechtliche Zusammenhänge gestellt, wie sie das
Amtsgericht zur Grundlage der Entscheidung gemacht hat. Zur Vermeidung eines
Verstoßes gegen das Gebot der Gewährung rechtlichen Gehörs ist das Gericht
verpflichtet, auf solche von ihm für entscheidungserheblich gehaltenen
Gesichtspunkte hinzuweisen, dem beide Parteien ersichtlich nicht dieselbe
Bedeutung beigemessen haben.
Gab es einen sachlichen Grund, den "Idealzustand" zu beenden, ist es zutreffend,
die Entscheidung für einen neuen Hausmeister grundsätzlich wieder anhand der
allgemeingültigen Grundsätze wirtschaftlichen Handelns zu überprüfen. Genügt die
Darlegung der Parteien insoweit für eine Beweisaufnahme, so ist die vom
Amtsgericht für den vorliegenden Fall verneinte Frage, ob es zur Kontrolle der
Ortsüblichkeit der Kosten eines Sachverständigengutachtens bedarf,
unproblematisch zu bejahen. Nur ausnahmsweise wird der Richter über
ausreichende eigene Kenntnisse verfügen, die ein Gutachten entbehrlich machen
können.
Freilich ist die Darlegung des Klägers im vorliegenden Fall zur Zusammensetzung
der Kosten, deren Erforderlichkeit und Ortsüblichkeit außergewöhnlich defizitär. In
dieser Form war die Klage ohne weiteres unschlüssig. Hinsichtlich des zur
Grundlage der Abrechnung gemachten "reduzierten" Betrages von 14.227 € finden
sich keine nachvollziehbaren schriftsätzlichen Ausführungen, wie sich dieser Betrag
zusammensetzt. So bleibt unklar, mit welchem genauen Betrag die Vergütung für
Hausmeister A (betreffend die Monate August bis Dezember 2002) in die
Berechnung eingeflossen ist. Ebenso läßt sich aus den vollkommen ohne
anwaltliche Bearbeitung unkommentiert eingereichten Nebenkostenbelegen im
günstigsten Fall erraten, welche Positionen, aus den Rechnungen des
Unternehmens "made-by-hand" als abrechnungsfähige Gartenarbeitskosten
eingestellt worden sein könnten. Damit nicht genug. Nach dem Vertrag mit
Hausmeister A oblagen diesem für den Vertragspreis u.a. für die Wohnanlage, in
welcher der Beklagte lebt, der gesamte Winterdienst und zumindest alle
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welcher der Beklagte lebt, der gesamte Winterdienst und zumindest alle
wesentlichen Arbeiten im Garten. Insoweit ist es schon im Ansatz falsch, darauf
abzustellen, daß möglicherweise bei Anlagen dieser Größenordnung die Aufgaben
auf verschiedene Schultern verteilt werden: Der Kläger hat es zunächst nicht
getan. Wenn er anschließend die Tätigkeiten von verschiedenen Personen
erbringen läßt, bedarf das einer näheren Begründung und auch einer Abgrenzung
der verschiedenen Tätigkeitsbereiche. Dem Vortrag des Klägers läßt sich
insbesondere letztere nicht entnehmen. Es ist nicht nachvollziehbar, welche
Aufgaben vom Hausmeister erledigt und als solche in Abrechnung eingeflossen
sein sollen. Ohne diesen Vortrag fehlt es insgesamt an einer brauchbaren
Begründung für die Notwendigkeit der Nebenkosten. Der Mangel ist um so
überraschender, als dem Hausmeister A genaue Aufzeichnungspflichten auferlegt
wurden. Wenn es diese Aufzeichnungen gibt, sind sie jedenfalls ohne Bearbeitung
durch Hausverwaltung und anwaltliche Vertretung geblieben. Es liegt der Verdacht
nicht fern, daß der Kläger einerseits die Hausmeisterkosten pauschaliert, ohne
Rücksicht darauf, ob wirklich umlagefähige Tätigkeiten erbracht wurden, eingestellt
und zum anderen die (angeblichen) Kosten für die Leistungen durch die
Drittunternehmen abgerechnet hat. Zugleich fehlt freilich auch eine im Ansatz
prozeßordnungsgemäße Darstellung insbesondere der Erforderlichkeit der Kosten
für Gartenarbeit. Ohne diese Erläuterung wäre es gar nicht möglich, einen
Sachverständigen mit der Frage der Untersuchung der Ortsüblichkeit der
abgerechneten Kosten zu beauftragen. Welche Arbeiten von "made-by-hand" im
einzelnen verrichtet wurden, bleibt allenfalls im Angedeuteten. Aus der Tätigkeit
dieses Unternehmens dürften – genauer Vortrag des Klägers fehlt – mindestens
60 Stunden in die Nebenkostenabrechnung eingeflossen sein. Schriftsätzlich
erschöpft sich die Erläuterung der Tätigkeit in der Wertung es sei "umfangreicher"
Rückschnitt durchgeführt worden. Die wieder nur pauschal gehaltene ergänzende
Begründung, in Vorjahren sei der notwendige Schnitt vernachlässigt worden, läßt
ahnen, daß der Kläger Mehrkosten abrechnen möchte, die durch Vernachlässigung
der Mietsache entstanden sind. Solche Kosten sind freilich nicht umlagefähig. Die
Anknüpfungspunkte in der Stundenaufstellung des Unternehmens sind noch
dürftiger. Dort heißt es lapidar "Grünpflege".
Für einen Außenstehenden ist mit diesen Angaben des Unternehmens und den
unfruchtbaren Erläuterungsversuchen des Klägers nicht nachvollziehbar, wofür hier
mehrere Tausend Euro aufgewandt wurden.
Letztlich kommt es für die Nebenkosten 2002 auf all diese Merkwürdigkeiten und
Mängel der Nebenkostenabrechnung und des Klägervortrags nicht an. Denn der
Kläger hat sich in zurechenbarer Weise durch das Schreiben seiner
Hausverwaltung vom 2.9.2002 hinsichtlich der Positionen
Hausmeister/Gartenpflege/Winterdienst im Sinne einer
Betriebskostenvereinbarung gebunden. Das Schreiben, daß die
Hausverwaltungsgesellschaft im Namen des Klägers verfaßt hat, enthält das
Versprechen, durch die personellen Veränderungen im Jahre 2002 und die
Übertragung verschiedener Aufgaben auf Dritte in diesem Kalenderjahr werde sich
das Volumen der Nebenkosten für die Mieter nicht verändern. Diese Erklärung
wurde abgegeben, um den Streit um die Person des Hausmeisters zu beenden
und den Widerstand der Mieter zu brechen. Sieht man in der Erklärung vom
2.9.2002 das Angebot zum Abschluß einer Vereinbarung, mit der der Kläger das
Risiko der Betriebskostensteigerung infolge der personellen Veränderungen im
Jahre 2002 übernimmt, so ist die Betätigung des Annahmewillens – Zugang einer
Annahmeerklärung war gem. § 151 BGB nicht zu erwarten – gerade darin zu
sehen, daß infolge des Schreibens die zuvor geführte Korrespondenztätigkeit in
der Hausmeisterfrage völlig abebbte. Erst nachdem sich der Kläger mit der
Nebenkostenabrechnung für 2002 nicht an die mit Schreiben vom 2.9.2002
gegebene Zusage zu halten scheinen wollte, wurde auch der Streit um die
Berechtigung zur Kündigung des Hausmeistervertrages und die Beachtung des
Wirtschaftlichkeitsgebotes bei dieser Maßnahme wieder belebt. Das hebt die
Bindung an die gegebene Zusage indes nicht wieder auf. Die Vereinbarung hindert
den Kläger an der begründungslosen Abrechnung von Beträgen, die über dem
vom Beklagten bereits bezahlten Nebenkostenbetrag liegen. Daß ohne die
Veränderungen bei der Besetzung des Hausmeisterpostens und die Vergabe der
Winterdienst- und Grünpflegearbeiten an Dritte ein höherer als der vom Beklagten
auf der Grundlage der Vorjahre gezahlte Betrag als Nebenkosten angefallen wäre,
behauptet selbst der Kläger nicht. Abgesehen von unvorhersehbaren bzw.
unbeeinflußbaren Veränderungen des Preisgefüges – z.B. durch gesetzliche
Maßnahmen oder exorbitanten allgemeinen Steigerungen der Kosten für
bestimmte Waren oder Leistungen – hat der Kläger, um sich das Wohlverhalten
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bestimmte Waren oder Leistungen – hat der Kläger, um sich das Wohlverhalten
seiner Mieter zu erkaufen, das Risiko übernommen, daß die Kosten im Jahre 2002
so bleiben, wie in den Vorjahren. Daran ist er jetzt gebunden. Er hatte es –
vertreten durch die Wohnungsverwaltungsgesellschaft – selbst in der Hand,
entweder an dieser Zusage orientierte Verträge zu schließen oder es zu
unterlassen, den Mietern gleichbleibende Kostenniveau vorzuspiegeln, wenn ihm
eine seriöse Aussage dazu nicht möglich war.
Über einer Fortdauer dieser Selbstbindung über das Abrechnungsjahr 2002 hinaus
ist im vorliegenden Rechtsstreit nicht zu befinden. Die Reichweite der Erklärung für
die Folgezeit zu bestimmen, ist Aufgabe der Auslegung der Erklärung. Will man
eine Geltung für 2003 oder darüber hinaus in Betracht ziehen, wird man zu
erwägen haben, ob eine im Kontext von Vorgängen aus dem Jahre 2002 stehende
und auf bereits geschlossene oder konkret zu erwartende Verträge für 2002
bezugnehmende Erklärung vom Empfänger redlicherweise dahin verstanden
werden durfte, daß sie mit ihrem aus dem erkennbaren Bestreben, die Mieter
aktuell, also im Jahr 2002 und für diese Abrechnungsperiode "ruhig zu stellen",
geborenen Inhalt, unbegrenzte Geltung haben sollte. Verneint man die Geltung
der Vereinbarung für die Folgejahre, wird es Aufgabe des Klägers sein, die
exorbitanten Mängel seiner Abrechnung und der Darlegungen dazu hinsichtlich der
nachfolgenden Abrechnungsperioden zu vermeiden, um – falls nach einer erstmals
vernünftigen Aufbereitung die Abrechnung noch streitig sein sollte – notfalls im
Rechtsstreit den Weg für Sachverständigengutachten zu eröffnen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO,
26 Nr. 8 EGZPO. Die Revision war nicht zuzulassen. Die Sache hat hinsichtlich ihrer
tragenden Aspekte weder grundsätzliche Bedeutung noch wirft sie insoweit Fragen
auf, die zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen
Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern.
Ausschlaggebend für die Beurteilung sind nicht klärungsbedürftige Rechtsfragen
grundsätzlicher Art, sondern die besonderen tatsächlichen Umstände des
Einzelfalles, namentlich die Auslegung von individuellen Willenserklärungen. Eine
darüber hinausreichende Bedeutung des Streitfalles oder eine
entscheidungserhebliche Abweichung von obergerichtlicher oder
höchstrichterlicher Rechtsprechung ist nicht ersichtlich, ebensowenig, daß die
Streitsache im Interesse der Allgemeinheit Anlaß zur Entwicklung
höchstrichterlicher Leitsätze geben könnte.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.