Urteil des OLG Frankfurt vom 19.09.2005, 25 U 93/05

Aktenzeichen: 25 U 93/05

OLG Frankfurt: unnötige kosten, nebenkosten, vermieter, abrechnung, winterdienst, betriebskosten, kündigung, wirtschaftlichkeitsgebot, zustand, bad

Quelle: Gericht: OLG Frankfurt 25. Zivilsenat

Entscheidungsdatum: 19.09.2005

Normen: § 556 Abs 3 BGB, § 560 Abs 5 BGB

Aktenzeichen: 25 U 93/05

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummietverhältnis: Änderung der Betriebskosten bei Hausmeisterwechsel; Wirtschaftlichkeitsgebot

Leitsatz

Zur Verpflichtung des Vermieters, unnötige Kosten zu vermeiden (Wirtschaftlichkeitsgebot)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Bad Hersfeld vom 26.4.2005 10 C 74/05 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Kläger auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

1I. Der Kläger begehrt vom Beklagten restliche Nebenkostenzahlung für das Jahr 2002 aus einem Wohnraummietverhältnis. Die Parteien sind insbesondere uneins über die Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebotes bei Hausmeister- und Gartenpflegekosten.

2Der Kläger tauschte durch seine Hausverwaltung im Sommer 2002 die Person des Hausmeisters aus. Anstelle einer Mitmieterin, die sich bei der Bewältigung der Arbeiten in wesentlichen Teilen von ihrem Ehemann hatte unterstützen lassen, wurde Herr A als neuer Hausmeister bestellt. Nach seinem Vertrag (Bl. 66ff. d.A.) oblag ihm neben der Tätigkeit als "Grundstücksverwalter vor Ort" als Hauswart für 6 Mietobjekte, darunter die Wohnanlage, in der der Beklagte lebt, insbesondere wie der früheren Hausmeisterin - das Streuen und Räumen der Fußwege und hinsichtlich der Gartenarbeiten das Rasen mähen, Schneiden von Bäumen und Sträuchern, Zerkleinern der Äste, Verteilen des Häckselgutes, Bewässerung und Beseitigung von Unkraut und Abfällen. Im einzelnen war der Hausmeister vertraglich gehalten, "tagfertig und objektbezogen" die von ihm verrichteten Tätigkeiten zu erfassen.

3Gegen die Entscheidung des Klägers, die Hausmeisterposition zu verändern, regte sich erheblicher Widerstand bei den Mietern. Die in diesem Zusammenhang zwischen der aus 39 Parteien bestehenden Mietergemeinschaft und der Hausverwaltung geführte Korrespondenz endete schließlich mit Schreiben der Hausverwaltung vom 2.9.2002. Darin heißt es:"Die Einstellung der Hausmeistertätigkeit des bisherigen Hausmeisters B/C bedeutet keinesfalls die Einstellung der Hausmeistertätigkeit an sich. Es versteht sich als Selbstverständlichkeit, dass wir im Hinblick auf die bevorstehende Wintersaison für einen adäquaten Winterdienst Sorge tragen. Gleiches gilt für die die Grünanlagepflege. Insoweit teilen wir mit, dass hierfür eine fachmännisch versierte Firma beauftragt wird bzw. worden ist. Die durch sie zu tragenden Kosten werden

Firma beauftragt wird bzw. worden ist. Die durch sie zu tragenden Kosten werden sich durch diese Maßnahmen nicht ändern."

4Im Herbst 2003 rechnete der Kläger anstelle der in den Jahren seit 1991 mit geringen Schwankungen bei umgerechnet höchstens 6.800 liegenden Gesamtkosten für Hausmeistertätigkeit und Gartenpflege insgesamt 18.177,80 für die Wohnanlage mit einer Gesamtwohnfläche von 3.324,78m² ab. Im Rechtsstreit nimmt der Kläger lediglich 14.227 zur Grundlage seiner Berechnung der Nebenkosten mit der Begründung, entgegen der ursprünglichen Abrechnung seien die Hausmeisterkosten A erst ab August 2002 eingestellt und Fahrtkosten des mit den Gartenarbeiten betrauten Unternehmens "made-by-hand" herausgenommen worden.

5Der Beklagte leistete auf die zuletzt mit 486,77 bezifferten Nebenkosten Zahlungen im Umfang der Kosten wie sie in den Vorjahren angefallen waren, nämlich 182,22 €.

6Das Amtsgericht hat die auf Zahlung restlicher Nebenkosten in Höhe von 304,55 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 6.3.2004 gerichtete Klage mit Urteil vom 6.4.2005 abgewiesen und die Berufung zugelassen. Wegen der Einzelheiten der Begründung und der übrigen tatsächlichen Feststellungen 540 ZPO) wird auf das Urteil verwiesen.

7Gegen das am 2.5.2005 zugestellte Urteil richtet sich die am 30.5.2005 eingereichte und zugleich mit Begründung versehene Berufung des Klägers. Er meint, das Amtsgericht habe die Kündigung des bisherigen Hausmeisters mit der Folge erhöhter Nebenkosten fälschlich als grundlos behandelt und sei so zum unzutreffenden Ergebnis gelangt, die erhöhten Kosten seien unwirtschaftlich. Tatsächlich habe es einen anzuerkennenden Kündigungsgrund gegeben. Hinsichtlich des dazu gehaltenen Vortrags wird auf den Schriftsatz vom 19.5.2005, Bl. 6 Mitte und 7, verwiesen. Im übrigen seien die verursachten Kosten aber auch nicht unwirtschaftlich im Sinne des Gesetzes.

8Der Kläger beantragt,

9unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Bad Hersfeld vom 6.4.2005, Az. 10 C 74/05 (10) den Beklagten zu verurteilen, an ihn 305,55 zzgl. Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 6.3.2004 zu bezahlen.

10 Der Beklagte beantragt,

11die Berufung zurückzuweisen.

12 Er verteidigt das angegriffene Urteil.

13 Wegen der weiteren Einzelheiten des schriftsätzlichen Vorbringens der Parteien im Berufungsrechtszug wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

14 II. Die Berufung ist zulässig. Das Oberlandesgericht ist gemäß § 119 Abs. 1 Nr. 1 b) GVG im Instanzenzug zur Entscheidung über die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Bad Hersfeld berufen, weil der Kläger seinen allgemeinen Gerichtsstand außerhalb des Geltungsbereichs des GVG hat. Die Berufung ist infolge der das Berufungsgericht bindenden Berufungszulassung nach § 511 Abs. 1 Nr. 2 ZPO statthaft und auch im übrigen zulässig, namentlich fristgerecht eingelegt und mit Begründung versehen. In der Sache bleibt die Berufung ohne Erfolg.

15 Dabei kommt es im Ergebnis für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits nicht auf das in seinem Bedeutungsgehalt zwischen den Parteien umstrittene Wirtschaftlichkeitsgebot an. Angesprochen ist es im Gesetz in § 556 Abs. 3 BGB und in § 560 Abs. 5 BGB. Es bedeutet, daß der Vermieter unnötige Kosten vermeiden muß. Er muß allerdings weder bei der erstmaligen Begründung von Nebenkosten noch bei der späteren Veränderung der Grundlagen der Nebenkosten stets die billigste Lösung wählen. Leitlinie bei der Kontrolle des dem Vermieter zustehenden Ermessens ist ein objektivierter Maßstab, der sich daran orientiert, welchen Aufwand ein vernünftiger Hauseigentümer in vergleichbarer Lage für sachgerecht halten darf. Zur Ermittlung kommen insbesondere empirische Untersuchungen der ortsüblichen Kosten in Betracht. Hat der Vermieter bei den Betriebskosten bestimmte Verhältnisse geschaffen, die zu

Vermieter bei den Betriebskosten bestimmte Verhältnisse geschaffen, die zu niedrigeren als den ortsüblichen Kosten führen, ist er bei der Veränderung dieses Zustandes nicht völlig frei, sondern muß sich im Rahmen der Überprüfung seiner Erwägungen fragen lassen, welche sachlich gerechtfertigten Gründe es verhindern, den bisherigen Zustand fortzuführen.

16 Das Amtsgericht hält sich bei seiner Entscheidung im wesentlichen an diese Grundsätze, indem es darauf abstellt, ob es für den Wechsel in der Person eines Hausmeisters einen hinreichenden Grund gibt. Ohne einen solchen Grund sieht es, wenn die durch den neuen Hausmeister verursachten Kosten höher liegen, das Gebot der Wirtschaftlichkeit als verletzt an. Im Ausgangspunkt erscheint diese Lösung vertretbar. Der Kläger, der dies angreift, macht es sich insoweit zu einfach, indem er stets darauf abstellen möchte, welche Kosten angemessen gewesen wären, wenn die Betriebskosten erstmalig angefallen wären. Indes hat er mit der konkreten Gestaltung und Vergabe der Hausmeister- und Gartendienste sein Ermessen bereits ausgeübt. Einem wirtschaftlich Denkenden käme es nicht in den Sinn, diesen Zustand "willkürlich", das heißt ohne jeden vernünftigen Grund zu ändern.

17 Freilich bedeutet dies nicht, daß der Vermieter schlechthin verpflichtet wäre, an dem "Idealzustand" festzuhalten. Es genügt, wenn er Vermieter für die Beendigung des Zustandes triftige Gründe hat, wobei die Anforderungen an die Darlegung und ggf. den Nachweis dieser Gründe nicht überspannt werden dürfen.

18 Die Darlegungen in der Berufungsbegründung sind völlig ausreichend, um die Kündigung des bisherigen Hausmeistervertrages zu rechtfertigen. Kein Vermieter ist gehalten, es hinzunehmen, daß die übertragenen Leistungen vom Vertragspartner an Dritte delegiert werden. Wenn wie vorliegend es nicht möglich ist, den Dritten ebenfalls vertraglich zu binden, muß der Vermieter diesen Zustand beenden dürfen. Wenn es entscheidend auf diese Frage ankäme, wäre der dahin gehende Vortrag des Klägers entgegen der Ansicht des Beklagten - ohne weiteres zuzulassen. Zum einen sind die tragenden Aspekte Delegation auf den Ehemann der bisherigen Hausmeisterin; kein Vertrag mit diesem möglich - gar nicht streitig, so daß schon im Ansatz eine Zurückweisung des Vorbringens nicht in Betracht kommt. Zum anderen hat das Amtsgericht, indem es seine Entscheidung maßgeblich auf das Fehlen einer ausreichenden Begründung für die Kündigung gestützt hat, gegen seine Hinweis- und Aufklärungspflichten nach § 139 ZPO verstoßen. Die Frage des triftigen Grundes wurde von keiner Partei in der Weise aufgeworfen und in rechtliche Zusammenhänge gestellt, wie sie das Amtsgericht zur Grundlage der Entscheidung gemacht hat. Zur Vermeidung eines Verstoßes gegen das Gebot der Gewährung rechtlichen Gehörs ist das Gericht verpflichtet, auf solche von ihm für entscheidungserheblich gehaltenen Gesichtspunkte hinzuweisen, dem beide Parteien ersichtlich nicht dieselbe Bedeutung beigemessen haben.

19 Gab es einen sachlichen Grund, den "Idealzustand" zu beenden, ist es zutreffend, die Entscheidung für einen neuen Hausmeister grundsätzlich wieder anhand der allgemeingültigen Grundsätze wirtschaftlichen Handelns zu überprüfen. Genügt die Darlegung der Parteien insoweit für eine Beweisaufnahme, so ist die vom Amtsgericht für den vorliegenden Fall verneinte Frage, ob es zur Kontrolle der Ortsüblichkeit der Kosten eines Sachverständigengutachtens bedarf, unproblematisch zu bejahen. Nur ausnahmsweise wird der Richter über ausreichende eigene Kenntnisse verfügen, die ein Gutachten entbehrlich machen können.

20 Freilich ist die Darlegung des Klägers im vorliegenden Fall zur Zusammensetzung der Kosten, deren Erforderlichkeit und Ortsüblichkeit außergewöhnlich defizitär. In dieser Form war die Klage ohne weiteres unschlüssig. Hinsichtlich des zur Grundlage der Abrechnung gemachten "reduzierten" Betrages von 14.227 finden sich keine nachvollziehbaren schriftsätzlichen Ausführungen, wie sich dieser Betrag zusammensetzt. So bleibt unklar, mit welchem genauen Betrag die Vergütung für Hausmeister A (betreffend die Monate August bis Dezember 2002) in die Berechnung eingeflossen ist. Ebenso läßt sich aus den vollkommen ohne anwaltliche Bearbeitung unkommentiert eingereichten Nebenkostenbelegen im günstigsten Fall erraten, welche Positionen, aus den Rechnungen des Unternehmens "made-by-hand" als abrechnungsfähige Gartenarbeitskosten eingestellt worden sein könnten. Damit nicht genug. Nach dem Vertrag mit Hausmeister A oblagen diesem für den Vertragspreis u.a. für die Wohnanlage, in welcher der Beklagte lebt, der gesamte Winterdienst und zumindest alle

welcher der Beklagte lebt, der gesamte Winterdienst und zumindest alle wesentlichen Arbeiten im Garten. Insoweit ist es schon im Ansatz falsch, darauf abzustellen, daß möglicherweise bei Anlagen dieser Größenordnung die Aufgaben auf verschiedene Schultern verteilt werden: Der Kläger hat es zunächst nicht getan. Wenn er anschließend die Tätigkeiten von verschiedenen Personen erbringen läßt, bedarf das einer näheren Begründung und auch einer Abgrenzung der verschiedenen Tätigkeitsbereiche. Dem Vortrag des Klägers läßt sich insbesondere letztere nicht entnehmen. Es ist nicht nachvollziehbar, welche Aufgaben vom Hausmeister erledigt und als solche in Abrechnung eingeflossen sein sollen. Ohne diesen Vortrag fehlt es insgesamt an einer brauchbaren Begründung für die Notwendigkeit der Nebenkosten. Der Mangel ist um so überraschender, als dem Hausmeister A genaue Aufzeichnungspflichten auferlegt wurden. Wenn es diese Aufzeichnungen gibt, sind sie jedenfalls ohne Bearbeitung durch Hausverwaltung und anwaltliche Vertretung geblieben. Es liegt der Verdacht nicht fern, daß der Kläger einerseits die Hausmeisterkosten pauschaliert, ohne Rücksicht darauf, ob wirklich umlagefähige Tätigkeiten erbracht wurden, eingestellt und zum anderen die (angeblichen) Kosten für die Leistungen durch die Drittunternehmen abgerechnet hat. Zugleich fehlt freilich auch eine im Ansatz prozeßordnungsgemäße Darstellung insbesondere der Erforderlichkeit der Kosten für Gartenarbeit. Ohne diese Erläuterung wäre es gar nicht möglich, einen Sachverständigen mit der Frage der Untersuchung der Ortsüblichkeit der abgerechneten Kosten zu beauftragen. Welche Arbeiten von "made-by-hand" im einzelnen verrichtet wurden, bleibt allenfalls im Angedeuteten. Aus der Tätigkeit dieses Unternehmens dürften genauer Vortrag des Klägers fehlt mindestens 60 Stunden in die Nebenkostenabrechnung eingeflossen sein. Schriftsätzlich erschöpft sich die Erläuterung der Tätigkeit in der Wertung es sei "umfangreicher" Rückschnitt durchgeführt worden. Die wieder nur pauschal gehaltene ergänzende Begründung, in Vorjahren sei der notwendige Schnitt vernachlässigt worden, läßt ahnen, daß der Kläger Mehrkosten abrechnen möchte, die durch Vernachlässigung der Mietsache entstanden sind. Solche Kosten sind freilich nicht umlagefähig. Die Anknüpfungspunkte in der Stundenaufstellung des Unternehmens sind noch dürftiger. Dort heißt es lapidar "Grünpflege".

21 Für einen Außenstehenden ist mit diesen Angaben des Unternehmens und den unfruchtbaren Erläuterungsversuchen des Klägers nicht nachvollziehbar, wofür hier mehrere Tausend Euro aufgewandt wurden.

22 Letztlich kommt es für die Nebenkosten 2002 auf all diese Merkwürdigkeiten und Mängel der Nebenkostenabrechnung und des Klägervortrags nicht an. Denn der Kläger hat sich in zurechenbarer Weise durch das Schreiben seiner Hausverwaltung vom 2.9.2002 hinsichtlich der Positionen Hausmeister/Gartenpflege/Winterdienst im Sinne einer Betriebskostenvereinbarung gebunden. Das Schreiben, daß die Hausverwaltungsgesellschaft im Namen des Klägers verfaßt hat, enthält das Versprechen, durch die personellen Veränderungen im Jahre 2002 und die Übertragung verschiedener Aufgaben auf Dritte in diesem Kalenderjahr werde sich das Volumen der Nebenkosten für die Mieter nicht verändern. Diese Erklärung wurde abgegeben, um den Streit um die Person des Hausmeisters zu beenden und den Widerstand der Mieter zu brechen. Sieht man in der Erklärung vom 2.9.2002 das Angebot zum Abschluß einer Vereinbarung, mit der der Kläger das Risiko der Betriebskostensteigerung infolge der personellen Veränderungen im Jahre 2002 übernimmt, so ist die Betätigung des Annahmewillens Zugang einer Annahmeerklärung war gem. § 151 BGB nicht zu erwarten gerade darin zu sehen, daß infolge des Schreibens die zuvor geführte Korrespondenztätigkeit in der Hausmeisterfrage völlig abebbte. Erst nachdem sich der Kläger mit der Nebenkostenabrechnung für 2002 nicht an die mit Schreiben vom 2.9.2002 gegebene Zusage zu halten scheinen wollte, wurde auch der Streit um die Berechtigung zur Kündigung des Hausmeistervertrages und die Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebotes bei dieser Maßnahme wieder belebt. Das hebt die Bindung an die gegebene Zusage indes nicht wieder auf. Die Vereinbarung hindert den Kläger an der begründungslosen Abrechnung von Beträgen, die über dem vom Beklagten bereits bezahlten Nebenkostenbetrag liegen. Daß ohne die Veränderungen bei der Besetzung des Hausmeisterpostens und die Vergabe der Winterdienst- und Grünpflegearbeiten an Dritte ein höherer als der vom Beklagten auf der Grundlage der Vorjahre gezahlte Betrag als Nebenkosten angefallen wäre, behauptet selbst der Kläger nicht. Abgesehen von unvorhersehbaren bzw. unbeeinflußbaren Veränderungen des Preisgefüges z.B. durch gesetzliche Maßnahmen oder exorbitanten allgemeinen Steigerungen der Kosten für bestimmte Waren oder Leistungen hat der Kläger, um sich das Wohlverhalten

bestimmte Waren oder Leistungen hat der Kläger, um sich das Wohlverhalten seiner Mieter zu erkaufen, das Risiko übernommen, daß die Kosten im Jahre 2002 so bleiben, wie in den Vorjahren. Daran ist er jetzt gebunden. Er hatte es vertreten durch die Wohnungsverwaltungsgesellschaft selbst in der Hand, entweder an dieser Zusage orientierte Verträge zu schließen oder es zu unterlassen, den Mietern gleichbleibende Kostenniveau vorzuspiegeln, wenn ihm eine seriöse Aussage dazu nicht möglich war.

23 Über einer Fortdauer dieser Selbstbindung über das Abrechnungsjahr 2002 hinaus ist im vorliegenden Rechtsstreit nicht zu befinden. Die Reichweite der Erklärung für die Folgezeit zu bestimmen, ist Aufgabe der Auslegung der Erklärung. Will man eine Geltung für 2003 oder darüber hinaus in Betracht ziehen, wird man zu erwägen haben, ob eine im Kontext von Vorgängen aus dem Jahre 2002 stehende und auf bereits geschlossene oder konkret zu erwartende Verträge für 2002 bezugnehmende Erklärung vom Empfänger redlicherweise dahin verstanden werden durfte, daß sie mit ihrem aus dem erkennbaren Bestreben, die Mieter aktuell, also im Jahr 2002 und für diese Abrechnungsperiode "ruhig zu stellen", geborenen Inhalt, unbegrenzte Geltung haben sollte. Verneint man die Geltung der Vereinbarung für die Folgejahre, wird es Aufgabe des Klägers sein, die exorbitanten Mängel seiner Abrechnung und der Darlegungen dazu hinsichtlich der nachfolgenden Abrechnungsperioden zu vermeiden, um falls nach einer erstmals vernünftigen Aufbereitung die Abrechnung noch streitig sein sollte notfalls im Rechtsstreit den Weg für Sachverständigengutachten zu eröffnen.

24 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

25 Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO. Die Revision war nicht zuzulassen. Die Sache hat hinsichtlich ihrer tragenden Aspekte weder grundsätzliche Bedeutung noch wirft sie insoweit Fragen auf, die zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern. Ausschlaggebend für die Beurteilung sind nicht klärungsbedürftige Rechtsfragen grundsätzlicher Art, sondern die besonderen tatsächlichen Umstände des Einzelfalles, namentlich die Auslegung von individuellen Willenserklärungen. Eine darüber hinausreichende Bedeutung des Streitfalles oder eine entscheidungserhebliche Abweichung von obergerichtlicher oder höchstrichterlicher Rechtsprechung ist nicht ersichtlich, ebensowenig, daß die Streitsache im Interesse der Allgemeinheit Anlaß zur Entwicklung höchstrichterlicher Leitsätze geben könnte.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch die obersten Bundesgerichte erfolgt.

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