Urteil des OLG Frankfurt, Az. 20 Ww 5/02

OLG Frankfurt: täuschung, behörde, kaufvertrag, anfechtung, sittenwidrigkeit, landrat, nichtigkeit, kaufpreis, hof, urkunde
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Gericht:
OLG Frankfurt Senat
für
Landwirtschaftssachen
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 Ww 5/02
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 9 GrdstVG, § 22 Abs 1
GrdstVG, § 119 Abs 2 BGB,
§ 123 BGB, § 134 BGB
(Uneingeschränkte Grundstücksverkehrsgenehmigung:
Verfahren für Einwendungen gegen die zivilrechtliche
Gültigkeit des Kaufvertrages)
Leitsatz
Wird die Genehmigung nach § 9 GrdstVG uneingeschränkt erteilt, so ist ein gegen
diesen Bescheid gerichteter Antrag einer Vertragspartei auf gerichtliche Entscheidung
im landwirtschaftsgerichtlichen Verfahren unzulässig. Will die Vertragspartei den
genehmigten Kaufvertrag wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung anfechten oder die
Unwirksamkeit wegen Sittenwidrigkeit geltend machen, so hat dies im zivilgerichtlichen
Verfahren zu erfolgen.
Tenor
Die sofortige Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Antragsteller haben die Gerichtskosten des Verfahrens zu tragen.
Des weiteren haben die Antragsteller der Beteiligten zu 3) ihre notwendigen
außergerichtlichen Kosten zu erstatten.
Beschwerdewert: 1.525.000,-- Euro
Gründe
Durch den eingangs genannten notariellen Vertrag veräußerten die Antragsteller
zu 1) und 2) die in dieser Urkunde näher bezeichneten und zu dem von ihnen
ererbten Hof G. gehörenden landwirtschaftlichen Grundstücke an die Bet. zu 3) zu
einem Kaufpreis von 1.525.000,-- Euro. Der Kaufvertrag wurde vom Notar dem
Landrat des Lahn-Dill-Kreises als unterer Genehmigungsbehörde zur Erteilung der
landwirtschaftsgerichtlichen Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz
vorgelegt.
Die Antragsteller fochten mit Schreiben vom 26. August 2002 den Kaufvertrag im
wesentlichen mit der Begründung an, ihnen sei nicht bekannt gewesen und sie
seien von dem Geschäftsführer der Käuferin arglistig darüber getäuscht worden,
dass der Grundbesitz durch eine Änderung des Naturschutzgesetzes und die
hierdurch eröffnete Möglichkeit des Handels mit sog. Öko-Punkten einen Wert von
knapp 10 Mio Euro habe. Über diese Vertragsanfechtung informierten die
Antragsteller die untere Genehmigungsbehörde telefonisch und per Fax am 27.
August 2002.
Mit dem Notar übersandten Bescheid vom 28. August 2002 genehmigte der
Landrat des Lahn-Dill-Kreises den Vertrag gemäß § 2 Grundstücksverkehrsgesetz,
da Hinderungsgründe nach diesem Gesetz nicht vorlägen. Die
Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist zwischenzeitlich erfolgt.
Am 11. September 2002 stellten die Antragsteller bei dem Amtsgericht -
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Am 11. September 2002 stellten die Antragsteller bei dem Amtsgericht -
Landwirtschaftsgericht - in Nidda Antrag auf gerichtliche Entscheidung und
beantragten die Aufhebung des Genehmigungsbescheides.
Das Amtsgericht wies den Antrag auf gerichtliche Entscheidung mit Beschluss vom
19. September 2002 als unzulässig zurück.
Hiergegen wenden sich die Antragsteller mit ihrer am 4. Oktober 2002 bei Gericht
eingegangenen sofortigen Beschwerde.
Die sofortige Beschwerde ist gemäß § 22 Abs. 1 LwVG statthaft und zulässig.
Insbesondere gilt sie gemäß §§ 9, 21 Abs. 2 LwVG, 21, 22 Abs. 1 FGG als
fristgerecht eingelegt, da die erstinstanzliche Entscheidung dem
Verfahrensbevollmächtigten der Antragsteller nicht zugestellt und deshalb die Frist
nicht in Gang gesetzt wurde. Sie erweist sich auch im übrigen bereits deshalb als
zulässig, weil das Amtsgericht den Antrag der Antragsteller als unzulässig
verworfen hat (vgl. BGH, RdL 1963, 103; Barnstedt/Steffens, LwVG, 6. Aufl., § 22
Rn. 38).
In der Sache führt das Rechtsmittel jedoch nicht zum Erfolg, weil das Amtsgericht
den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zu Recht als unzulässig verworfen hat.
Nach § 22 Abs. 1 GrdstVG kann ein Antrag auf gerichtliche Entscheidung von den
Beteiligten nur gestellt werden, wenn die Genehmigungsbehörde eine
Genehmigung versagt oder unter Auflagen oder Bedingungen erteilt hat. Ist - wie
im vorliegenden Fall - die Genehmigung uneingeschränkt erteilt worden, so können
die Vertragsparteien einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung vor dem
Landwirtschaftsgericht nicht stellen (vgl. Barnstedt-Steffens, a.a.O., § 1 Rn. 91;
Lange, GrdstVG, 2. Aufl., § 22 Anm. 2; Wöhrmann/Herminghausen, GrdstVG, § 22
Anm. 21; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 13. Aufl., Rn. 4009). Der Antrag auf
gerichtliche Entscheidung ist in diesem Falle als unzulässig zu verwerfen, weil
durch eine uneingeschränkt erteilte Genehmigung nach dem GrdstVG keine
Vertragspartei beschwert ist. Denn die Vorschriften über die Genehmigungspflicht
sind Verfügungsbeschränkungen und die Erteilung der Genehmigung bewirkt nur
die Aufhebung dieser Verfügungsbeschränkung für den zur Genehmigung
vorgelegten Vertrag. Deshalb stellt die Erteilung der Genehmigung keine
Beeinträchtigung der Rechte des Verfügenden dar, sondern im Gegenteil eine
Verbesserung seiner Rechtsstellung (vgl. Lange, a.a.O., § 22 Anm. 8; BGH RdL
1951, 189; OLG Köln RdL 1969, 44).
Dies gilt auch dann, wenn eine der Vertragsparteien - wie hier die Antragsteller -
geltend macht, der genehmigte Vertrag sei in materiell rechtlicher Hinsicht etwa
wegen Anfechtung aufgrund Eigenschaftsirrtums oder arglistiger Täuschung oder
Sittenwidrigkeit unwirksam. Denn Einwendungen, die sich gegen die zivilrechtliche
Gültigkeit des Kaufvertrages richten, sind im Genehmigungsverfahren nach dem
GrdstVG und dem landwirtschaftsgerichtlichen Verfahren nach § 22 GrdstVG
grundsätzlich nicht zu prüfen. Vielmehr sind diesbezügliche Streitigkeiten zwischen
den Vertragsparteien vor den Prozeßgerichten auszutragen. Selbst wenn ein aus
zivilrechtlichen Gründen nichtiges Rechtsgeschäft durch die nach dem GrdstVG
zuständige Behörde genehmigt wird, ist hierdurch kein Vertragsteil beschwert
(BGH AgrarR 1977, 65). Des weiteren sind die zur Entscheidung über die
Rechtswirksamkeit des Vertrages berufenen Zivilgerichte an die materiell-
rechtliche Beurteilung durch die Genehmigungsbehörde nicht gebunden (vgl. BGH
RdL 1964, 98).
Zwar können die Landwirtschaftsgerichte ausnahmsweise berücksichtigen, wenn
ein Vertrag offensichtlich aus zivilrechtlichen Gründen nichtig ist, weil dann ein
behördlicher Entscheidungsbedarf nicht besteht (vgl. OLG München AgrarR 1992,
260; OLG Stuttgart AgrarR 1998, 398). Eine solche offensichtliche Nichtigkeit kann
nur dann angenommen werden, wenn keinerlei Zweifel daran bestehen kann, dass
die zur Entscheidung über die Rechtswirksamkeit des Vertrages berufenen
Zivilgerichte die Nichtigkeit bejahen werden (vgl. BGH AgrarR 1977, 65). Dies ist in
dem zitierten Fall des OLG München aufgrund einer vorausgegangenen
diesbezüglichen rechtskräftigen Entscheidung im Zivilrechtsweg angenommen
worden. Auf den hier gegebenen Fall, in welchem die Antragsteller die
Vertragsanfechtung wegen arglistiger Täuschung erklärt und der Erteilung der
Genehmigung nach dem GrdstVG widersprochen haben, die Käuferin nach
Angaben der Antragsteller aber an dem Vertrag festhalten will und zwischen den
Vertragsparteien bereits ein einstweiliges Verfügungsverfahren vor dem
Landgericht anhängig ist, trifft dies aber nicht zu (ebenso BGH AgrarR 1977, 65).
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Im übrigen kommt auch die Berücksichtigung einer offensichtlichen Unwirksamkeit
des Vertrages durch das Landwirtschaftsgericht nur in Betracht, wenn dieses
Gericht aufgrund eines zulässigen Antrages zu einer Sachentscheidung im Sinne
einer selbständigen Entscheidung über den Genehmigungsantrag befugt ist.
Daran fehlt es aber, wenn der Antrag auf gerichtliche Entscheidung - wie bereits
ausgeführt - wegen uneingeschränkter Erteilung der Genehmigung durch die
Behörde - nach § 22 GrdstVG unzulässig ist (vgl. Lange, a.a.O., § 22 Anm. 12).
Letztlich können die Antragsteller sich auch nicht darauf berufen, es fehle bereits
an einem Genehmigungsantrag, weil dieser von ihnen gegenüber der Behörde
durch Mitteilung der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung konkludent zurück
genommen worden sei. Denn der Antrag wurde nach den von den Antragstellern
vorgelegten Unterlagen nicht durch diese selbst, sondern durch den hierzu nach §
17 des Vertrages von beiden Vertragsteilen beauftragten Notar eingereicht und
konnte deshalb nicht von einer Vertragspartei allein zurückgenommen werden.
Damit verbleibt es dabei, dass die zwischen den Antragstellern und der Käuferin
umstrittene Frage der Wirksamkeit des Vertrages in dem anhängigen
Zivilprozessverfahren zu klären ist.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 34 Abs. 1, 44 Abs. 1 LwVG.
Die Anordnung der Erstattung der außergerichtlichen Kosten beruht auf § 45 Abs.
1 S. 2 LwVG.
Die Festsetzung des Beschwerdewertes ergibt sich aus § 36 Abs. 2 LwVG i.V.m. §
30 Abs. 1 KostO.
Der Senat hat keinen Anlass für die Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 24
Abs. 1 LwVG gesehen.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.