Urteil des OLG Frankfurt vom 03.11.2008
OLG Frankfurt: gemeinschaftliches eigentum, aufteilungsplan, eigentümer, wohnung, ungültigerklärung, einzug, zusammenlegung, liegenschaft, eingriff, arbeitsrecht
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Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 259/07
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 10 WoEigG, § 13 Abs 2 S 1
WoEigG, § 15 Abs 2 WoEigG
Wohnungseigentümerversammlung: Mehrheitsbeschluss
über die Aufstellung eines Gefrierschranks in einem
gemeinschaftlichen Waschraum
Leitsatz
Die Wohnungseigentümer können mehrheitlich eine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs.
2 WEG beschließen, wonach die Aufstellung eines Gefrierschranks in einem Kellerraum,
der zum Gemeinschaftseigentum gehört und im Aufteilungsplan als "Waschraum"
bezeichnet wird, an Stelle einer Waschmaschine oder eines Wäschetrockners zulässig
ist.
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Antragstellerin trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren
Beschwerde. Außergerichtliche Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde
werden nicht erstattet.
Der Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf 1.000,00 € festgesetzt.
Gründe
Die Beteiligten sind die Eigentümer der sechs Einheiten umfassenden
Wohnungseigentumsanlage A-Straße ... in O1. Sie streiten jetzt nur noch über die
Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung, mit dem das
Einverständnis mit der Aufstellung eines Gefrierschranks im gemeinschaftlichen
Waschraum erklärt worden ist.
Die WEG wurde in der Planungsphase durch notarielle Teilungserklärung der
Bauträgerin vom 01.11.2001 mit Nachtrag vom 23.11.2001 gebildet. Wegen dem
Inhalt im Einzelnen wird auf Bl. 1 / 2 bis 1 / 33 der beigezogenen Grundakten Blatt
... von O1 Bezug genommen. Unter anderem enthält die Teilungserklärung auch
folgende Regelung: "Alle Gebäude und Gebäudeteile, die nicht gemäß den
vorstehenden Vereinbarungen in Ziff. 1 bis 6 im Sondereigentum stehen, sind
gemeinschaftliches Eigentum." In dem Aufteilungsplan, auf den die
Teilungserklärung Bezug nimmt, ist neben den durch farbige Markierungen dem
einzelnen Sondereigentum jeweils zugeordneten Kellerräumen u. a. ein Raum mit
der Bezeichnung " Waschraum" eingezeichnet. Darin wiederum sind 12 kleine
Quadrate eingezeichnet, von denen jeweils 6 mit " T" (offensichtlich für "Trockner")
und 6 mit "WM" (offensichtlich für "Waschmaschine") markiert sind. Die
Antragsgegner zu 1) und 2) nutzten seit ihrem Einzug die Einheiten Nr. 1 und 2 im
Erdgeschoss der Liegenschaft als einheitliche Wohnung und stellten im
Waschraum auf einem der für eine Waschmaschine bzw. einen Trockner
vorgesehenen Platz einen Gefrierschrank auf, dessen Betriebsstrom unstreitig zu
ihren Lasten geht.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 16.03.2006 heißt es unter TOP 6.3.
(Bl. 8 d. A): "Die bei der Versammlung anwesenden Eigentümer haben keine
Bedenken dagegen, dass im allgemeinen Waschraum ein Gefrierschrank steht.
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Bedenken dagegen, dass im allgemeinen Waschraum ein Gefrierschrank steht.
Damit erklären sich alle Anwesenden ausdrücklich einverstanden.
Abstimmungsergebnis: 4 Ja-Stimmen, 0 Enthaltungen, 0 Nein-Stimmen" Mit am
11.04.2006 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz hat die Antragstellerin neben
weiteren Beschlüssen die zu TOP 6.3 der Wohnungseigentümerversammlung vom
16.03.2006 protokollierte Beschlussfassung angefochten mit der Begründung,
dass der Wohnungseigentümerversammlung die Beschlusskompetenz dafür
gefehlt habe, da nicht mehrheitlich beschlossen werden könne, dass das
Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümerin teilweise vorenthalten
werde. Die Antragstellerin habe sich schon seit 2002 gegen die Aufstellung des
Gefrierschranks zur Wehr gesetzt.
Die Antragstellerin hat erstinstanzlich beantragt, u. a. den Beschluss der
Wohnungseigentümerversammlung vom 16.03.2006 zu TOP 6.3 für ungültig zu
erklären.
Die Antragsgegner haben erstinstanzlich beantragt, den Antrag der Antragstellerin
zurückzuweisen.
Die Antragsgegner haben vorgetragen, der Gefrierschrank befände sich bereits
seit dem Einzug der Antragsgegner zu 1) und 2) in 2002 unbeanstandet am
selben Standort. Als Eigentümer von zwei Einheiten stünden den Antragsgegnern
zu 1) und 2) vier Stellplätze für Elektrogeräte im Waschraum zu. Durch die
Aufstellung des Gefrierschranks entstünde der Antragstellerin kein Nachteil, da er
weder zu einer Verschmutzung, noch Geruchs- oder Lärmbelästigung oder
intensiverer Nutzung des Kellerraums führe. Auch optisch bestehe kein
wesentlicher Unterschied zu einer Waschmaschine oder einem Wäschetrockner.
Eine Entfernung des Gerätes führe nicht zu einem Vorteil für die Antragstellerin, ihr
werde auch nichts vorenthalten. Die Wohnungseigentümerversammlung habe
deshalb mehrheitlich über die Nutzung der Gemeinschaftsräume beschließen
können.
Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 31.10.2006 (Bl. 53-55 d. A.) u. a. diesen
Antrag der Antragstellerin als unbegründet zurückgewiesen und darauf abgestellt,
dass die Aufstellung der Gefriertruhe keinerlei negative Auswirkung für die
Antragstellerin entfalte, da sie auf einem den Antragsgegnern zu 1) und 2)
zugewiesenen Stellplatz stehe und der Betriebsstrom der Gemeinschaft unstreitig
nicht zur Last fällt. Gegen den ihrem Verfahrensbevollmächtigten am 17.11.2006
zugestellten Beschluss des Amtsgerichts hat die Antragstellerin mit bei Gericht
am 29.11.2006 eingegangenem Schriftsatz sofortige Beschwerde eingelegt und
ihren Antrag auf Ungültigerklärung u. a. des TOP 6.3 der
Wohnungseigentümerversammlung vom 16.03.2006 weiterverfolgt. Die
Antragstellerin hat ihren erstinstanzlichen Vortrag wiederholt und darauf
verwiesen, sie habe sich von 2002 bis 2004 permanent gegen das Aufstellen des
Gefrierschranks gewendet, auch die Verwalterin sei unterrichtet worden.
Weitergehende Beeinträchtigungen seien dadurch entstanden, dass fremde
Personen, insbesondere auch Kinder nahezu täglich in den gemeinsamen
Waschraum gekommen seien und sich an dem Gefrierschrank bedient hätten.
Auch die Antragsgegner haben ihren erstinstanzlichen Vortrag wiederholt und
vertieft und den Vortrag der Antragstellerin zu dem nahezu täglichen Aufenthalt
fremder Personen im Waschraum, um sich an dem Gefrierschrank zu bedienen,
bestritten.
Das Landgericht hat mit Beschluss vom 30.05.2007 (Bl. 109-115 d. A.) die
Beschwerde zurückgewiesen, soweit sie nicht bereits zurückgenommen worden
war. In der Begründung der Entscheidung wird ausgeführt, mit dem zuletzt noch
allein streitgegenständlichen TOP 6.3 der Wohnungseigentümerversammlung vom
16.03.2006 sei eine zulässige Gebrauchsregelung im Sinn von § 15 Abs. 2 WEG
getroffen worden. Diese entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, da kein Eingriff
in das Sondereigentum der Antragstellerin erfolgt sei und sie von der Nutzung des
Gemeinschaftseigentums auch nicht unzulässig ausgeschlossen werde. Schließlich
ergebe sich aus dem Aufstellen des Gefrierschranks auch keine stärkere
Beeinträchtigung als wenn eine Waschmaschine oder ein Trockner aufgestellt
worden seien. Weder eine optische Beeinträchtigung, noch ein Freisetzen von
Gerüchen oder eine erhöhte Benutzerfrequenz lasse sich feststellen.
Gegen die ihrem Verfahrensbevollmächtigten am 05.06.2007 zugestellte
Entscheidung des Landgerichts hat die Antragstellerin mit am 19.06.2007 bei
Gericht eingegangenen Schriftsatz weitere Beschwerde eingelegt, mit der sie die
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Gericht eingegangenen Schriftsatz weitere Beschwerde eingelegt, mit der sie die
Ungültigerklärung des zu TOP 6.3 der Wohnungseigentümerversammlung vom
16.03.2006 unter Abänderung des landgerichtlichen Beschlusses vom 30.05.2007
begehrt. Die Antragstellerin macht erneut geltend, es habe nicht mehrheitlich die
Vorenthaltung von Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümerin
beschlossen werden können. Sie müsse nicht dulden, dass die Antragsgegner zu
1) und 2) ihre Wohnnutzung auf Gemeinschaftsräume und Sondereigentum
ausdehnten. Da die Einheiten Nr. 1 und 2) in eine Wohnung mit nur einer Küche
und einer Eingangstür zusammengeführt worden seien, seien für sie auch nur zwei
Stellplätze in der Waschküche zu berücksichtigen, nicht noch ein Stellplatz für
einen Gefrierschrank. Sein Platz werde als Freiraum benötigt. Die Antragsgegner
und die Verwalterin sind der weiteren Beschwerde entgegengetreten und
verteidigen die landgerichtliche Entscheidung.
Die Antragsgegner haben ihr Wohnungseigentum veräußert und im Juni 2008 den
streitgegenständlichen Gefrierschrank aus dem Waschraum entfernt.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin ist zulässig, insbesondere
form- und fristgerecht eingelegt, § 45 Abs. 1 WEG a. F. . Die Zulässigkeit ist auch
nicht durch die Entfernung des streitgegenständlichen Gefrierschranks entfallen,
da vorliegend nicht ein Beseitigungsanspruch verfahrensgegenständlich ist,
sondern der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 16.03.2006.
Die weitere Beschwerde hat in der Sache aber keinen Erfolg, da die Entscheidung
des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht (§§ 43 WEG a. F., 27
Abs. 1 FGG, 546 ZPO), worauf sich die Überprüfung im
Rechtsbeschwerdeverfahren beschränkt.
Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung sind entsprechend §§ 133,
157 BGB vom Rechtsbeschwerdegericht anhand des Beschlusswortlauts unter
Berücksichtigung des sonstigen Protokollinhalts auszulegen, wobei es auf die
subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden nicht ankommt (Niedenführ/Schulze:
WEG, 7. Aufl., § 45, Rdnr. 42; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten: WEG, 8. Aufl., §
23, Rdnr. 47). Unter Beachtung dieser Grundsätze ist die zu TOP 6.3 am
16.03.2006 protokollierte Entschließung der Wohnungseigentümer als eine
Dauerregelung auszulegen, die eine Gebrauchsregelung des im
gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Waschraums im Kellergeschoss der
Liegenschaft betrifft, deren Zulässigkeit sich nach § 15 Abs. 2 WEG richtet.
Maßstab dafür, ob eine mehrheitlich beschlossene Gebrauchsregelung
ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ist nach § 15 Abs. 2 WEG zunächst
einmal, dass keine entgegenstehende Regelung in der Teilungserklärung oder
sonst durch Vereinbarung nach § 10 WEG getroffen worden ist (Riecke/Schmid:
WEG, § 15, Rdnr. 9). Für Letzteres ist nichts vorgetragen oder sonst ersichtlich. In
der Teilungserklärung ist auf den Aufteilungsplan lediglich zur Bestimmung dessen,
was zum jeweiligen Sondereigentum gehört, Bezug genommen, sowie hinsichtlich
der Nutzung von Freiflächen und Terrassen und einem Sondernutzungsrecht an
einem Stellplatz in der Tiefgarage Bezug genommen, nicht dagegen auf die im
Aufteilungsplan genannte Nutzung eines Kellerraums als Waschraum. Es kann hier
aber dahin gestellt bleiben, ob es sich bei der Bezeichnung als Waschraum um
einen rechtlich nicht bindenden Vorschlag des Architekten zur Raumnutzung
handelt, weil die Teilungserklärung hinsichtlich des Waschraumes nicht auf den
Aufteilungsplan Bezug nimmt (Oberlandesgericht Hamburg ZMR 2003; 446;
Oberlandesgericht Schleswig ZMR 2004, 68 ff.) oder ob es sich um eine
Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter handelt.
Auch wenn es sich bei der Bezeichnung als "Waschraum" um eine
Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter handeln würde, wäre ein von
dieser Zweckbestimmung abweichender Gebrauch nur dann unzulässig, wenn er
bei der gebotenen typisierender Betrachtungsweise, die auf die typischen
Nutzungsmöglichkeiten und die damit verbundenen Störungen abstellt, die
generell erwartet werden können (BayObLG ZWE 2001, 27, 28; MDR 2007, 513;
Senatsbeschluss vom 02.11.2005 -20 W 378/03- NJW-RR 2006, 1445;
Palandt/Bassenge: WEG, 68. Aufl., § 15, Rdnr. 14 ), stärker stören kann. Ohne
Rechtsfehler hat das Landgericht ausgeführt, dass von der Aufstellung eines
Gefrierschranks an Stelle eines Wäschetrockners oder einer Waschmaschine unter
Zugrundelegung dieser Kriterien keine stärkere Beeinträchtigung ausgeht. Der
optische Eindruck ist nicht wesentlich anders, die Emissionen dürften eher geringer
sein sowohl hinsichtlich der Geräuschentwicklung als auch der Abgabe von
Gerüchen, Wärme und Dampf. Die im Fall von Störungen bei Waschmaschine oder
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Gerüchen, Wärme und Dampf. Die im Fall von Störungen bei Waschmaschine oder
Trockner mögliche Gefährdung des Gemeinschaftseigentums muss sogar größer
eingeschätzt werden. Für die typische Nutzung eines Gefrierschranks werden auch
nicht häufigere oder länger andauernde Aufenthalte in dem Waschraum
erforderlich, wie sie durch die typische Nutzung eines Wäschetrockners oder einer
Waschmaschine nötig würden.
Abgesehen von dem Fehlen einer entgegenstehenden Vereinbarung bzw. einer
nicht stärker störenden Nutzung als nach der Zweckbestimmung erlaubt, ist eine
Gebrauchsregelung dann ordnungsgemäß, wenn sie im Interesse der Gesamtheit
der Wohnungseigentümer liegt, d. h. ein geordnetes und störungsfreies
Zusammenleben der Wohnungseigentümer fördert und der Wahrung des
Hausfriedens dient. Eine Maßnahme liegt im Interesse der Gesamtheit der
Wohnungseigentümer, wenn sie nach billigem Ermessen und bei objektiv
vernünftiger Betrachtungsweise den konkreten Bedürfnissen der
Wohnungseigentümer, den örtlichen und baulichen Besonderheiten der
Wohnanlage sowie der Verkehrsauffassung entspricht
(Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, aaO., § 15, Rdnr. 5). Dabei kann das Gebot
gegenseitiger Rücksichtnahme auch einen für verschiedene Wohnungseigentümer
unterschiedlichen Gebrauch rechtfertigen und den Wohnungseigentümern steht
ein nicht unerheblicher, gerichtlich nicht kontrollierbarer Ermessensspielraum zu
(Palandt/Bassenge, aaO., § 15, Rdnr. 5; Riecke/Schmid, aaO., § 15, Rdnr. 13). Auch
nach diesen Kriterien entspricht die angefochtene Gebrauchsregelung
ordnungsgemäßer Verwaltung. Es kann dahingestellt bleiben, ob die von der
Antragstellerin erstmals in der weiteren Beschwerde vorgetragene bauliche
Zusammenlegung der Einheiten Nr. 1 und 2 als neuer Sachvortrag berücksichtigt
werden kann, nachdem die Antragsgegner ihm nicht entgegengetreten sind. Denn
entgegen der in der weiteren Beschwerde von der Antragstellerin vorgetragenen
Auffassung sind die Sondereigentümer der Wohnung Nr. 1 und Nr. 2 für jeweils
zwei Stellplätze im Waschraum nutzungsberechtigt, unabhängig von der konkreten
Nutzung der Wohnungen. Die einheitliche Nutzung der zwei im Erdgeschoss
liegenden Wohnungen hat nicht dazu geführt, dass auch rechtlich eine
Veränderung eingetreten wäre, abgesehen davon, dass es im Ermessen der
Wohnungseigentümer liegen würde, für eine nach Zusammenlegung entstehende
doppelt so große Einheit auch die doppelte Anzahl von Stellplätzen im Waschraum
im Weg der Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG vorzusehen. Die
Antragstellerin verkennt, dass ihr Recht auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen
Eigentums, zu dem der Waschraum gehört, schon nach § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG
nur nach Maßgabe der §§ 14, 15 besteht. Dass ihr Recht zum Mitgebrauch an dem
Waschraum dadurch unzulässig eingeschränkt sein soll, dass statt einem Trockner
oder einer Waschmaschine auf einem den Einheiten Nr. 1 und Nr. 2 zugeordneten
Stellplatz ein Gefrierschrank aufgestellt wird, haben die Vorinstanzen ohne
Rechtsfehler nicht feststellen können. Die von der Antragsteller zitierte
Entscheidung des Oberlandesgericht Düsseldorf NZM 2003, 28 betrifft die
Verteilung der Erträge für die Fremdnutzung von gemeinschaftlichem Eigentum,
also einen in § 13 Abs. 2 Satz 2 i. v. m. § 16 WEG geregelten Sachverhalt und ist
für die hier zu entscheidende Fallgestaltung nicht einschlägig.
Die Gerichtskosten der weiteren Beschwerde hat die Antragstellerin zu tragen, §
47 Satz 1 WEG a. F.. Dagegen sah der Senat keine Veranlassung zur Anordnung
der Erstattung außergerichtlicher Kosten, § 47 Satz 2 WEG a. F.. Den Wert des
Verfahrens der weiteren Beschwerde hat der Senat gemäß § 48 Abs. 3 WEG a. F.
festgesetzt. Bei einem Streit über den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums
kann die Bewertung des Interesses der Beteiligten in Anlehnung an den Regelwert
des § 30 Abs. 2 KostO erfolgen (Senat Beschl. v. 02.12.2004 -20 W 186/2003=
NZM 2005, 427).
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.