Urteil des OLG Frankfurt, Az. 20 W 63/05

OLG Frankfurt: vermietung, wichtiger grund, verwalter, wohnung, ergänzung, informationspflicht, mieter, versammlung, grundbuch, sanktion
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Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 63/05
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 339 BGB, § 1004 Abs 1 BGB,
§ 10 Abs 2 WoEigG, § 14 Nr 1
WoEigG, § 15 Abs 3 WoEigG
(Wohnungseigentum: Sanktion durch
Zahlungsverpflichtung bei unterlassener Information des
Verwalters vor Vermietung)
Leitsatz
1. Das Recht auf Vermietung des Sondereigentums kann durch die
Gemeinschaftsordnung eingeschränkt werden.
2. Ist in der Gemeinschaftsordnung eine Regelung enthalten, die eine
Verwalterzustimmung zur Vermietung vorsieht, kann eine Ergänzung, wonach
dieVerletzung von Informationspflichten im Vorfeld der Vermietung zu einer
Gemeinschaftsstrafe führt, mangels Beschlusskompetenz der
Wohnungseigentümerversammlung nicht wirksam mehrheitlich beschlossen werden.
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde zurückgewiesen.
Die Antragsteller tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren
Beschwerde. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 1.020,00 €
Gründe
Die Beteiligten bilden die Eigentümergemeinschaft X in O1.
Die zur Teilungserklärung gehörende Gemeinschaftsordnung sieht unter § 3 Abs. 2
vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Ausübung eines Gewerbebetriebes oder
Berufes in der Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters berechtigt ist. Die
Zustimmung kann unter Auflagen erteilt werden; sie ist stets widerruflich, kann
jedoch vom Verwalter nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Als wichtiger
Grund soll insbesondere gelten, wenn die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes
eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder
Hausbewohner befürchten lässt oder wenn sie den Charakter des Hauses
beeinträchtigt. Nach § 3 Abs. 3 gelten die Bestimmungen des vorhergehenden
Absatzes sinngemäß auch für die erforderliche Zustimmung zur Vermietung,
Verpachtung oder sonstige Gebrauchsüberlassung einer Wohnung. Weiter wird
festgelegt, dass dies jedoch nicht für den Fall gilt, dass eine Überlassung an den
Ehegatten des Eigentümers, Verwandte in gerader Linie oder Verwandte zweiten
Grades in der Seitenlinie erfolgt oder wenn ein Kreditgeber zur Rettung seiner
Forderung ein Wohnungseigentum angesteigert hat und es einem Dritten
überlässt. Zur endgültigen Entscheidung kann nach § 3 Abs. 5 die
Eigentümerversammlung angerufen werden (Bl. 87, 88 d. A.). Bestimmungen über
die Abänderung der Teilungserklärung durch die
Wohnungseigentümerversammlung (Öffnungsklauseln) sind nicht vorhanden.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 22.10.2001 fassten die
Wohnungseigentümer unter TOP 9 mehrheitlich folgenden, unangefochten
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Wohnungseigentümer unter TOP 9 mehrheitlich folgenden, unangefochten
gebliebenen Beschluss.
"Vermietende Eigentümer werden verpflichtet, dem Verwalter vor Abschluss eines
Mietvertrages eine Mieterselbstauskunft vorzulegen.
Bei Missachtung dieses Beschlusses zahlt der vermietende Eigentümer 1.000,00
DM/510 Euro auf das Konto der Eigentümergemeinschaft...
Vor jeder Neuvermietung muss der vermietende Eigentümer Rücksprache mit
einem Mitglied des Verwaltungsbeirats oder mit dem Verwalter (jeweils persönlich)
nehmen.
Bei Missachtung dieses Beschlusses zahlt der vermietende Eigentümer 1.000,00
DM/510 Euro auf das Konto der Eigentümergemeinschaft..."
Der Antragsgegner ist Eigentümer der Wohnung Nr. ... der vorerwähnten
Liegenschaft. Diese Wohnung vermietete er zum 01.06.2003 ohne vorher dem
Verwalter eine Mieterselbstauskunft vorzulegen und mit einem Mitglied des
Verwaltungsbeirats oder mit dem Verwalter Rücksprache zu nehmen.
Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft forderte den Antragsgegner
mit Schreiben vom 12.07.2003 auf, wegen dieser Verstöße gegen den Beschluss
vom 22.10.2001 1.020,00 € auf das Konto der Eigentümergemeinschaft zu zahlen
und setzte ihm mit weiteren Schreiben vom 03.11.2003 eine Zahlungsfrist bis zum
17.11. 2003 (Bl. 25 d. A.).
Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 11.03. 2004 (Bl. 51-68 d. A.) dem
Antragsgegner antragsgemäß aufgegeben, an die Antragsteller zu Händen des
Verwalters 1.020,00 € nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz aus
diesem Betrag seit 06.02.2004 zu zahlen. Zur Begründung hat das Amtsgericht
ausgeführt, es bestünden keine Bedenken gegen die Gültigkeit des zu TOP 9 der
Versammlung vom 22.10.2001 getroffenen Beschlusses, insbesondere sei kein
Zustimmungserfordernis des Verwalters zum Mietvertrag geregelt worden,
sondern nur eine Informationspflicht des Eigentümers. Auch werde nicht in den
Kernbereich des Eigentums eingegriffen, weil das Recht zur Vermietung unberührt
bleibe. Um Wirkung zu erzielen, müsse die Strafgebühr auch relativ hoch sein. Eine
Orientierung am Einkommen eines Miteigentümers erfordere einen
unverhältnismäßig hohen Aufwand.
Das Landgericht hat auf die Beschwerde des Antragsgegners den
amtsgerichtlichen Beschluss abgeändert und den Antrag der Antragsteller
zurückgewiesen.
Die Kammer hat in ihrem Beschluss vom 12.01. 2005 (Bl. 109-113 d. A.) zur
Begründung ausgeführt, der zu TOP 9 der Versammlung vom 22.10.2001 gefasste
Beschluss greife in den Kernbereich des Sondereigentums ein.
Zwar sei die Regelung nicht geeignet, eine Vermietung an einen durch den
Miteigentümer in Aussicht genommenen Mietinteressenten zu verhindern. Ihr Sinn
könne nur darin liegen, einen Wohnungseigentümer bei der Vermietung zu beraten
und ihn gegebenenfalls im Hinblick auf einen potentiellen Mieter umzustimmen.
Aber auch abstrakte erzieherische Maßnahmen gegen den Willen eines
Miteigentümers lägen nicht in der Beschlusskompetenz der
Wohnungseigentümergemeinschaft. Auch sei nicht konkret dargelegt, dass dies
bei der Zusammensetzung der Gemeinschaft oder bei dem Antragsgegner
besonders notwendig sei. Eine Beratung durch den Verwalter bzw. ein Mitglied des
Verwaltungsbeirats stelle eine unerlaubte Rechtsberatung im Sinn von § 1 RBerG
dar, die auch bezüglich des Verwalters nicht durch § 5 Nr. 3 RBerG gedeckt sei.
Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Antragsteller, mit der sie ihren
ursprünglichen Zahlungsantrag weiter verfolgen und den amtsgerichtlichen
Beschluss verteidigen.
Durch die beschlossene Informationspflicht werde in den Kernbereich des
Sondereigentums nicht eingegriffen, da der Wohnungseigentümer in seiner
Entscheidung über die Vermietung frei bleibe. Als Gebrauchsregelung habe die
Verpflichtung zur Information auch mehrheitlich beschlossen werden können. Die
getroffene Regelung sei auch höchst zweckmäßig, da der Verwalter mitunter die in
Aussicht genommenen Mieter aus anderen Liegenschaften kenne und auf dort
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Aussicht genommenen Mieter aus anderen Liegenschaften kenne und auf dort
aufgetretene Probleme hinweisen könne. Auch sei es bei großen Anlagen wie
vorliegend, wichtig, vermietende Wohnungseigentümer dazu anzuhalten, die
Hausordnung zum Bestandteil des Mietvertrages zu machen. Bei der in der
Teilungserklärung vorgesehenen Zustimmung des Verwalters zur Vermietung sei
erst Recht unbedenklich, wenn die Gemeinschaft beschließt, dass mit der
Verwaltung oder dem Beirat Rücksprache vor einer Vermietung gehalten wird.
Der Antragsgegner ist der weiteren Beschwerde entgegengetreten.
Er verteidigt die Entscheidung des Landgerichts und verweist darauf, dass die in §
3 Abs. 3 und 5 der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Regelungen ausreichen,
um die zur Begründung der in Streit stehenden Beschlüsse angeführten Ziele der
Antragsteller zu erfüllen. Bei den weiteren, am 22.10.2001 zu TOP 9
beschlossenen Maßnahmen handele es sich um eine Änderung der
Teilungserklärung, zu der der Wohnungseigentümerversammlung die
Regelungskompetenz fehle, weshalb die Beschlüsse nichtig seien.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG
zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. Sie ist jedoch nicht
begründet. Der angefochtene Beschluss beruht im Ergebnis nicht auf einer
Verletzung des Rechts, auf die hin er alleine zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG,
27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO.
Ein Anspruch der Antragsteller auf Zahlung der beschlossenen
Gemeinschaftsstrafe besteht nicht, weil es sich bei der am 22.10.2001
beschlossenen Regelung über die Verpflichtung zur Zahlung einer
Gemeinschaftsstrafe um eine Änderung der Teilungserklärung handelt, die nicht
durch Mehrheitsbeschluss wirksam vorgenommen werden konnte, weil die
Wohnungseigentümerversammlung dafür keine Beschlusskompetenz hatte.
Für die Feststellung des Inhalts der Teilungserklärung ist zunächst davon
auszugehen, dass nach Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch die
Gemeinschaftsordnung zum Inhalt des Sondereigentums geworden ist und
nunmehr den allgemeinen Grundsätzen für Eintragungsbewilligungen und
Grundbucheintragungen unterliegt. Es ist nur auf den Wortlaut und Sinn des im
Grundbuch Eingetragenen abzustellen, und zwar so, wie es sich für einen
unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung der
Gemeinschaftsordnung ergibt. Damit kommt es für die Auslegung also nicht auf
den Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und
zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss. Umstände
außerhalb der Erklärung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den
besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar
sind (Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 10 Rdnr. 53; Palandt/Bassenge: BGB,
64. Aufl., § 10 WEG, Rdnr. 8; Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl. § 10, Rdnr. 15,
jeweils mit weiteren Hinweisen; ständige Rechtsprechung des Senats, vgl. z. B.
Beschluss vom 07.03.2003 - 20 W 431/2000 -).
Der Senat kann als Rechtsbeschwerdegericht die Auslegung von § 3 Abs. 3
Gemeinschaftsordnung selbst vornehmen und zwar dahingehend, dass die
Zustimmung der Verwaltung abgesehen von den in Absatz 3 ausdrücklich
geregelten Ausnahmetatbeständen für jeden Fall der Vermietung erforderlich ist.
Dagegen enthält die Teilungserklärung keine Bestimmung über
Gemeinschaftsstrafen für den Fall der Verletzung von Informationspflichten im
Vorfeld der Vermietung, wie sie am 22.10.2001 zu TOP 9 von der
Wohnungseigentümerversammlung beschlossen worden ist. Durch eine Mehrheit
können aber keine vereinbarungsändernden Beschlüsse gefasst werden. Diese
sind nach der Rechtsprechung des BGH (Beschl. v. 20.09.2000 -ZWE 2000,
518=NJW 2000,3500) nichtig, weil die Wohnungseigentümerversammlung für
derartige Beschlüsse keine gesetzliche Ermächtigung besitzt (vgl. Wenzel ZWE
2001, 226, 236). Dieser Auffassung hat sich auch die Kommentar-Literatur
angeschlossen (Niedenführ/Schulze, aaO., § 10, Rdnr. 30 a; Palandt/Bassenge:
WEG, aaO., § 10, Rdnr. 19; Weitnauer/Lüke: WEG, 9. Aufl., § 10, Rdnr. 49). Es kann
dahingestellt bleiben, ob die vom Senat in seinem Beschluss vom 19.09.1978 -20
W 531/78- (Rpfleger 1979, 109) vertretene Auffassung,
Vermietungsbeschränkungen und die Verhängung von Gemeinschaftsstrafen im
Fall der Zuwiderhandlung könnten mangels entgegenstehender Vereinbarung
durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden, nach der BGH-Rechtsprechung noch
Bestand haben kann. Für die hier vorliegende Fallgestaltung einer nachträglichen
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Bestand haben kann. Für die hier vorliegende Fallgestaltung einer nachträglichen
Einführung der Gemeinschaftsstrafe als Ergänzung einer in der Teilungserklärung
bereits geregelten Vermietungsbeschränkung hat der Senat auch in der
Entscheidung aus 1978 einen Mehrheitsbeschluss nicht für ausreichend erachtet.
Der Senat verkennt nicht, dass die am 20.10.2001 beschlossene Regelung
durchaus als Ergänzung zu der in der Teilungserklärung vorgesehenen
Zustimmungsbedürftigkeit der Vermietung sinnvoll sein kann. Zwar steht bei
fehlender Zustimmung des Verwalters zu der Vermietung der Wohnung den
übrigen Wohnungseigentümern ein Unterlassungsanspruch nach §§ 1004 Abs. 1
BGB i. V. m. 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG zu (Niedenführ/Schulze, aaO., § 14, Rdnr. 12 ;
Palandt/Bassenge, aaO., § 14 Rdnr. 14). Inhalt des den Wohnungseigentümern
gegen den vermietenden Wohnungseigentümer zustehenden Anspruchs nach §§
1004 BGB, 15 Abs. 3 WEG ist die Unterlassung eines unzulässigen Gebrauchs und
zwar sowohl die Beseitigung des gegenwärtigen störenden Zustandes als auch die
Unterlassung einer künftigen gleichartigen Nutzung. Die Durchsetzung dieses
Anspruchs ist aber häufig schwierig, denn nach herrschender Auffassung führt die
fehlende Verwalterzustimmung zur Vermietung nicht zur Unwirksamkeit des
Mietvertrages. Die Vermietungsbeschränkung nach § 3 der Gemeinschaftsordnung
wirkt nur schuldrechtlich zwischen den Wohnungseigentümern und relativ dinglich
gemäß § 10 Abs. 2 WEG gegenüber deren Sondernachfolgern, nicht jedoch absolut
gegenüber jedermann (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 28.01.2004 -20 W 124,
180/2003). Deshalb wäre es durchaus sinnvoll, nach Möglichkeit schon einen
Mietvertragsabschluss, zu dem die Zustimmung nicht erteilt werden könnte, durch
frühzeitige Einschaltung des Verwalters bzw. des Verwaltungsbeirats zu
verhindern, was wiederum die entsprechende Information durch den die
Vermietung beabsichtigenden Wohnungseigentümer voraussetzt. Wegen der
fehlenden Beschlusskompetenz lässt sich diese Information, wie bereits
ausgeführt, durch einen die Teilungserklärung ergänzenden mehrheitlichen
Beschluss aber nicht mittels Gemeinschaftsstrafe erzwingen. Insoweit besteht
noch eine über die Statuierung der Informationspflichten hinausgehende
besondere Problematik darin, dass höchst streitig ist, ob Leistungsverpflichtungen
durch Mehrheitsbeschlüsse als selbständige Anspruchsgrundlagen begründet
werden können (ablehnend Wenzel NZM 2004, 542 unter Zitierung des
Meinungsstandes in Fußnote 2).
Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 Satz 1 WEG, 97 Abs. 1 ZPO (analog).
Zur Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten (§ 47 Satz 2 WEG) hat der
Senat keine Veranlassung gesehen. Bei differierenden Entscheidungen der
Vorinstanzen kann die Einlegung der weiteren Beschwerde nicht als mutwillig
wegen offensichtlicher Unbegründetheit angesehen werden.
Die Festsetzung des Geschäftswertes des Verfahrens der weiteren Beschwerde
beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.