Urteil des OLG Frankfurt, Az. 20 W 63/05

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OLG Frankfurt: vermietung, wichtiger grund, verwalter, wohnung, ergänzung, informationspflicht, mieter, versammlung, grundbuch, sanktion

Gericht:

OLG Frankfurt 20.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

20 W 63/05

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

§ 339 BGB, § 1004 Abs 1 BGB,

§ 10 Abs 2 WoEigG, § 14 Nr 1

WoEigG, § 15 Abs 3 WoEigG

(Wohnungseigentum: Sanktion durch

Zahlungsverpflichtung bei unterlassener Information des

Verwalters vor Vermietung)

Leitsatz

1. Das Recht auf Vermietung des Sondereigentums kann durch die

Gemeinschaftsordnung eingeschränkt werden.

2. Ist in der Gemeinschaftsordnung eine Regelung enthalten, die eine

Verwalterzustimmung zur Vermietung vorsieht, kann eine Ergänzung, wonach

dieVerletzung von Informationspflichten im Vorfeld der Vermietung zu einer

Gemeinschaftsstrafe führt, mangels Beschlusskompetenz der

Wohnungseigentümerversammlung nicht wirksam mehrheitlich beschlossen werden.

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde zurückgewiesen.

Die Antragsteller tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren

Beschwerde. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 1.020,00 €

Gründe

Die Beteiligten bilden die Eigentümergemeinschaft X in O1.

Die zur Teilungserklärung gehörende Gemeinschaftsordnung sieht unter § 3 Abs. 2

vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Ausübung eines Gewerbebetriebes oder

Berufes in der Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters berechtigt ist. Die

Zustimmung kann unter Auflagen erteilt werden; sie ist stets widerruflich, kann

jedoch vom Verwalter nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Als wichtiger

Grund soll insbesondere gelten, wenn die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes

eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder

Hausbewohner befürchten lässt oder wenn sie den Charakter des Hauses

beeinträchtigt. Nach § 3 Abs. 3 gelten die Bestimmungen des vorhergehenden

Absatzes sinngemäß auch für die erforderliche Zustimmung zur Vermietung,

Verpachtung oder sonstige Gebrauchsüberlassung einer Wohnung. Weiter wird

festgelegt, dass dies jedoch nicht für den Fall gilt, dass eine Überlassung an den

Ehegatten des Eigentümers, Verwandte in gerader Linie oder Verwandte zweiten

Grades in der Seitenlinie erfolgt oder wenn ein Kreditgeber zur Rettung seiner

Forderung ein Wohnungseigentum angesteigert hat und es einem Dritten

überlässt. Zur endgültigen Entscheidung kann nach § 3 Abs. 5 die

Eigentümerversammlung angerufen werden (Bl. 87, 88 d. A.). Bestimmungen über

die Abänderung der Teilungserklärung durch die

Wohnungseigentümerversammlung (Öffnungsklauseln) sind nicht vorhanden.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 22.10.2001 fassten die

Wohnungseigentümer unter TOP 9 mehrheitlich folgenden, unangefochten

gebliebenen Beschluss.

"Vermietende Eigentümer werden verpflichtet, dem Verwalter vor Abschluss eines

Mietvertrages eine Mieterselbstauskunft vorzulegen.

Bei Missachtung dieses Beschlusses zahlt der vermietende Eigentümer 1.000,00

DM/510 Euro auf das Konto der Eigentümergemeinschaft...

Vor jeder Neuvermietung muss der vermietende Eigentümer Rücksprache mit

einem Mitglied des Verwaltungsbeirats oder mit dem Verwalter (jeweils persönlich)

nehmen.

Bei Missachtung dieses Beschlusses zahlt der vermietende Eigentümer 1.000,00

DM/510 Euro auf das Konto der Eigentümergemeinschaft..."

Der Antragsgegner ist Eigentümer der Wohnung Nr. ... der vorerwähnten

Liegenschaft. Diese Wohnung vermietete er zum 01.06.2003 ohne vorher dem

Verwalter eine Mieterselbstauskunft vorzulegen und mit einem Mitglied des

Verwaltungsbeirats oder mit dem Verwalter Rücksprache zu nehmen.

Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft forderte den Antragsgegner

mit Schreiben vom 12.07.2003 auf, wegen dieser Verstöße gegen den Beschluss

vom 22.10.2001 1.020,00 € auf das Konto der Eigentümergemeinschaft zu zahlen

und setzte ihm mit weiteren Schreiben vom 03.11.2003 eine Zahlungsfrist bis zum

17.11. 2003 (Bl. 25 d. A.).

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 11.03. 2004 (Bl. 51-68 d. A.) dem

Antragsgegner antragsgemäß aufgegeben, an die Antragsteller zu Händen des

Verwalters 1.020,00 € nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz aus

diesem Betrag seit 06.02.2004 zu zahlen. Zur Begründung hat das Amtsgericht

ausgeführt, es bestünden keine Bedenken gegen die Gültigkeit des zu TOP 9 der

Versammlung vom 22.10.2001 getroffenen Beschlusses, insbesondere sei kein

Zustimmungserfordernis des Verwalters zum Mietvertrag geregelt worden,

sondern nur eine Informationspflicht des Eigentümers. Auch werde nicht in den

Kernbereich des Eigentums eingegriffen, weil das Recht zur Vermietung unberührt

bleibe. Um Wirkung zu erzielen, müsse die Strafgebühr auch relativ hoch sein. Eine

Orientierung am Einkommen eines Miteigentümers erfordere einen

unverhältnismäßig hohen Aufwand.

Das Landgericht hat auf die Beschwerde des Antragsgegners den

amtsgerichtlichen Beschluss abgeändert und den Antrag der Antragsteller

zurückgewiesen.

Die Kammer hat in ihrem Beschluss vom 12.01. 2005 (Bl. 109-113 d. A.) zur

Begründung ausgeführt, der zu TOP 9 der Versammlung vom 22.10.2001 gefasste

Beschluss greife in den Kernbereich des Sondereigentums ein.

Zwar sei die Regelung nicht geeignet, eine Vermietung an einen durch den

Miteigentümer in Aussicht genommenen Mietinteressenten zu verhindern. Ihr Sinn

könne nur darin liegen, einen Wohnungseigentümer bei der Vermietung zu beraten

und ihn gegebenenfalls im Hinblick auf einen potentiellen Mieter umzustimmen.

Aber auch abstrakte erzieherische Maßnahmen gegen den Willen eines

Miteigentümers lägen nicht in der Beschlusskompetenz der

Wohnungseigentümergemeinschaft. Auch sei nicht konkret dargelegt, dass dies

bei der Zusammensetzung der Gemeinschaft oder bei dem Antragsgegner

besonders notwendig sei. Eine Beratung durch den Verwalter bzw. ein Mitglied des

Verwaltungsbeirats stelle eine unerlaubte Rechtsberatung im Sinn von § 1 RBerG

dar, die auch bezüglich des Verwalters nicht durch § 5 Nr. 3 RBerG gedeckt sei.

Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Antragsteller, mit der sie ihren

ursprünglichen Zahlungsantrag weiter verfolgen und den amtsgerichtlichen

Beschluss verteidigen.

Durch die beschlossene Informationspflicht werde in den Kernbereich des

Sondereigentums nicht eingegriffen, da der Wohnungseigentümer in seiner

Entscheidung über die Vermietung frei bleibe. Als Gebrauchsregelung habe die

Verpflichtung zur Information auch mehrheitlich beschlossen werden können. Die

getroffene Regelung sei auch höchst zweckmäßig, da der Verwalter mitunter die in

Aussicht genommenen Mieter aus anderen Liegenschaften kenne und auf dort

aufgetretene Probleme hinweisen könne. Auch sei es bei großen Anlagen wie

vorliegend, wichtig, vermietende Wohnungseigentümer dazu anzuhalten, die

Hausordnung zum Bestandteil des Mietvertrages zu machen. Bei der in der

Teilungserklärung vorgesehenen Zustimmung des Verwalters zur Vermietung sei

erst Recht unbedenklich, wenn die Gemeinschaft beschließt, dass mit der

Verwaltung oder dem Beirat Rücksprache vor einer Vermietung gehalten wird.

Der Antragsgegner ist der weiteren Beschwerde entgegengetreten.

Er verteidigt die Entscheidung des Landgerichts und verweist darauf, dass die in §

3 Abs. 3 und 5 der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Regelungen ausreichen,

um die zur Begründung der in Streit stehenden Beschlüsse angeführten Ziele der

Antragsteller zu erfüllen. Bei den weiteren, am 22.10.2001 zu TOP 9

beschlossenen Maßnahmen handele es sich um eine Änderung der

Teilungserklärung, zu der der Wohnungseigentümerversammlung die

Regelungskompetenz fehle, weshalb die Beschlüsse nichtig seien.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG

zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. Sie ist jedoch nicht

begründet. Der angefochtene Beschluss beruht im Ergebnis nicht auf einer

Verletzung des Rechts, auf die hin er alleine zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG,

27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO.

Ein Anspruch der Antragsteller auf Zahlung der beschlossenen

Gemeinschaftsstrafe besteht nicht, weil es sich bei der am 22.10.2001

beschlossenen Regelung über die Verpflichtung zur Zahlung einer

Gemeinschaftsstrafe um eine Änderung der Teilungserklärung handelt, die nicht

durch Mehrheitsbeschluss wirksam vorgenommen werden konnte, weil die

Wohnungseigentümerversammlung dafür keine Beschlusskompetenz hatte.

Für die Feststellung des Inhalts der Teilungserklärung ist zunächst davon

auszugehen, dass nach Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch die

Gemeinschaftsordnung zum Inhalt des Sondereigentums geworden ist und

nunmehr den allgemeinen Grundsätzen für Eintragungsbewilligungen und

Grundbucheintragungen unterliegt. Es ist nur auf den Wortlaut und Sinn des im

Grundbuch Eingetragenen abzustellen, und zwar so, wie es sich für einen

unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung der

Gemeinschaftsordnung ergibt. Damit kommt es für die Auslegung also nicht auf

den Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und

zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss. Umstände

außerhalb der Erklärung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den

besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar

sind (Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 10 Rdnr. 53; Palandt/Bassenge: BGB,

64. Aufl., § 10 WEG, Rdnr. 8; Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl. § 10, Rdnr. 15,

jeweils mit weiteren Hinweisen; ständige Rechtsprechung des Senats, vgl. z. B.

Beschluss vom 07.03.2003 - 20 W 431/2000 -).

Der Senat kann als Rechtsbeschwerdegericht die Auslegung von § 3 Abs. 3

Gemeinschaftsordnung selbst vornehmen und zwar dahingehend, dass die

Zustimmung der Verwaltung abgesehen von den in Absatz 3 ausdrücklich

geregelten Ausnahmetatbeständen für jeden Fall der Vermietung erforderlich ist.

Dagegen enthält die Teilungserklärung keine Bestimmung über

Gemeinschaftsstrafen für den Fall der Verletzung von Informationspflichten im

Vorfeld der Vermietung, wie sie am 22.10.2001 zu TOP 9 von der

Wohnungseigentümerversammlung beschlossen worden ist. Durch eine Mehrheit

können aber keine vereinbarungsändernden Beschlüsse gefasst werden. Diese

sind nach der Rechtsprechung des BGH (Beschl. v. 20.09.2000 -ZWE 2000,

518=NJW 2000,3500) nichtig, weil die Wohnungseigentümerversammlung für

derartige Beschlüsse keine gesetzliche Ermächtigung besitzt (vgl. Wenzel ZWE

2001, 226, 236). Dieser Auffassung hat sich auch die Kommentar-Literatur

angeschlossen (Niedenführ/Schulze, aaO., § 10, Rdnr. 30 a; Palandt/Bassenge:

WEG, aaO., § 10, Rdnr. 19; Weitnauer/Lüke: WEG, 9. Aufl., § 10, Rdnr. 49). Es kann

dahingestellt bleiben, ob die vom Senat in seinem Beschluss vom 19.09.1978 -20

W 531/78- (Rpfleger 1979, 109) vertretene Auffassung,

Vermietungsbeschränkungen und die Verhängung von Gemeinschaftsstrafen im

Fall der Zuwiderhandlung könnten mangels entgegenstehender Vereinbarung

durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden, nach der BGH-Rechtsprechung noch

Bestand haben kann. Für die hier vorliegende Fallgestaltung einer nachträglichen

Einführung der Gemeinschaftsstrafe als Ergänzung einer in der Teilungserklärung

bereits geregelten Vermietungsbeschränkung hat der Senat auch in der

Entscheidung aus 1978 einen Mehrheitsbeschluss nicht für ausreichend erachtet.

Der Senat verkennt nicht, dass die am 20.10.2001 beschlossene Regelung

durchaus als Ergänzung zu der in der Teilungserklärung vorgesehenen

Zustimmungsbedürftigkeit der Vermietung sinnvoll sein kann. Zwar steht bei

fehlender Zustimmung des Verwalters zu der Vermietung der Wohnung den

übrigen Wohnungseigentümern ein Unterlassungsanspruch nach §§ 1004 Abs. 1

BGB i. V. m. 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG zu (Niedenführ/Schulze, aaO., § 14, Rdnr. 12 ;

Palandt/Bassenge, aaO., § 14 Rdnr. 14). Inhalt des den Wohnungseigentümern

gegen den vermietenden Wohnungseigentümer zustehenden Anspruchs nach §§

1004 BGB, 15 Abs. 3 WEG ist die Unterlassung eines unzulässigen Gebrauchs und

zwar sowohl die Beseitigung des gegenwärtigen störenden Zustandes als auch die

Unterlassung einer künftigen gleichartigen Nutzung. Die Durchsetzung dieses

Anspruchs ist aber häufig schwierig, denn nach herrschender Auffassung führt die

fehlende Verwalterzustimmung zur Vermietung nicht zur Unwirksamkeit des

Mietvertrages. Die Vermietungsbeschränkung nach § 3 der Gemeinschaftsordnung

wirkt nur schuldrechtlich zwischen den Wohnungseigentümern und relativ dinglich

gemäß § 10 Abs. 2 WEG gegenüber deren Sondernachfolgern, nicht jedoch absolut

gegenüber jedermann (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 28.01.2004 -20 W 124,

180/2003). Deshalb wäre es durchaus sinnvoll, nach Möglichkeit schon einen

Mietvertragsabschluss, zu dem die Zustimmung nicht erteilt werden könnte, durch

frühzeitige Einschaltung des Verwalters bzw. des Verwaltungsbeirats zu

verhindern, was wiederum die entsprechende Information durch den die

Vermietung beabsichtigenden Wohnungseigentümer voraussetzt. Wegen der

fehlenden Beschlusskompetenz lässt sich diese Information, wie bereits

ausgeführt, durch einen die Teilungserklärung ergänzenden mehrheitlichen

Beschluss aber nicht mittels Gemeinschaftsstrafe erzwingen. Insoweit besteht

noch eine über die Statuierung der Informationspflichten hinausgehende

besondere Problematik darin, dass höchst streitig ist, ob Leistungsverpflichtungen

durch Mehrheitsbeschlüsse als selbständige Anspruchsgrundlagen begründet

werden können (ablehnend Wenzel NZM 2004, 542 unter Zitierung des

Meinungsstandes in Fußnote 2).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 Satz 1 WEG, 97 Abs. 1 ZPO (analog).

Zur Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten (§ 47 Satz 2 WEG) hat der

Senat keine Veranlassung gesehen. Bei differierenden Entscheidungen der

Vorinstanzen kann die Einlegung der weiteren Beschwerde nicht als mutwillig

wegen offensichtlicher Unbegründetheit angesehen werden.

Die Festsetzung des Geschäftswertes des Verfahrens der weiteren Beschwerde

beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte

ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch

die obersten Bundesgerichte erfolgt.