Urteil des OLG Frankfurt vom 28.03.2007

OLG Frankfurt: verkehrswert, haftungsbeschränkung, angemessene frist, leichte fahrlässigkeit, grobe fahrlässigkeit, positive vertragsverletzung, fair trial, falsche aussage, meinung, architekt

Gericht:

OLG Frankfurt 13.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

13 U 62/05

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 195 BGB, § 199 Abs 3 BGB, §

242 BGB, § 277 BGB, § 280

BGB

Schadensersatz aus positiver Vertragsverletzung: Anspruch

gegen einen Architekten wegen der Fehlerhaftigkeit eines

Gutachtens

Leitsatz

1. Die Haftung eines Gutachters kann auf die diligentia quam in suis bei einem

Gefälligkeitsvertrag konkludent beschränkt sein.

2. Zwischen dem von den Grundstückskäufern beauftragten Wertgutachter und dem

Grundstücksverkäufer besteht keine Gesamtschuldnerschaft.

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 11. März 2005 verkündete Urteil des

Einzelrichters der 10. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt abgeändert und

die Klage abgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger dürfen die Zwangsvollstreckung der Kosten wegen durch

Sicherheitsleistung oder Hinterlegung des aufgrund des Urteils vollstreckbaren

Betrages zuzüglich 15 % hieraus abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der

Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich

15 % hieraus leistet.

Gründe

I. Im Zusammenhang mit dem Erwerb eines bebauten und in O1 gelegenen

Grundstücks traten die Kläger an den ihnen bekannten Beklagten, der von Beruf

Architekt ist, heran. Unter dem 22. Juni 2001 gab der Beklagte gegenüber dem

Kläger zu 2) eine schriftliche „Stellungnahme zum Verkehrswert“ ab (Bl. 38 ff. d.

A.), auf welche Bezug genommen wird. Die „Stellungnahme“ schließt mit der

Aussage „empfohlener Verkehrswert rund 1.600.000,00 DM“ (entspricht €

818.067,01). Für die „mündliche Beauftragung“ berechnete der Beklagte dem

Kläger zu 2) für seine beratende Tätigkeit vereinbarungsgemäß DM 950,00 netto

pauschal, zuzüglich 6 % Nebenkosten DM 57,00, mithin netto pauschal DM

1.007,00 zuzüglich 16 % Mehrwertsteuer in Höhe von DM 161,12, insgesamt also

DM 1.168,12 (Bl. 45 d. A.).

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 4. Juli 2001 (Bl. 24 ff. d. A.) erwarben die

Kläger das Immobilienobjekt zu einem Kaufpreis von DM 1.450.000,00, wobei DM

100.000,00 auf das mitverkaufte Inventar entfiel.

Im Jahre 2004 beauftragten die Kläger den öffentlich bestellten

Bausachverständigen SV1 mit der Verkehrswertermittlung des Grundstücks zum

Stichtag 01.07.2001. Dieser erstattete sein „Gutachten über den Verkehrswert (i.

S. d. § 194 Baugesetzbuch)“ unter dem 24.04.2004, auf welches ebenfalls Bezug

genommen wird. Der Gutachter SV1 ermittelte einen Verkehrswert des Anwesens

von € 483.000,00.

Mit Anwaltsschreiben vom 08.11.2004 (Bl. 117 d. A.) ließen die Kläger den

Beklagten auffordern, an sie € 207.841,29 Schadensersatz zu leisten. Diesem

Ansinnen trat der Beklagte entgegen. Mit bei Gericht am 30. Dezember 2004

eingegangenem Schriftsatz haben die Kläger die streitgegenständliche

Schadensersatzklage erhoben.

Mit am 11. März 2005 verkündetem Urteil (Bl. 171 ff. d. A.), auf dessen Inhalt

verwiesen wird, hat der Einzelrichter der 10. Zivilkammer des Landgerichts

Darmstadt den Beklagten zur Zahlung von € 251.768,77 nebst Zinsen verurteilt

und festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet sei, den Klägern als

Gesamtgläubigern allen weiteren materiellen Schaden zu ersetzen, der ihnen aus

dem fehlerhaften Gutachten des Beklagten „Stellungnahme zum Verkehrswert

Liegenschaft 1-Familienwohnhaus - …, O1“ vom 22.06.2001 noch entsteht,

insbesondere auch die weiteren Zinsschäden aus dem Darlehen A Nr. … ab dem

30.12.2004 zu 100 %, B-Darlehen Nr. … ab dem 31.12.2004 zu 100 % und

Darlehen A Nr. … ab dem 31.12.2004 zu 1,33 %. Zur Begründung hat das

Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, zwischen dem Kläger zu 2) (im Urteil

fälschlicherweise als Kläger zu 1) bezeichnet) und dem Beklagten sei ein Vertrag

zustande gekommen, der die Ermittlung des Verkehrswertes des Grundstückes

zum Inhalt gehabt habe. Die Klägerin zu 1) (im Urteil fälschlicherweise als Klägerin

zu 2) bezeichnet) sei in den Schutzbereich dieses Vertrages einbezogen worden,

weil die Parteien übereinstimmend davon ausgegangen seien, dass die Ermittlung

des Verkehrswertes im Interesse beider Kläger erfolgen sollte, da beide Kläger

gemeinsam sich mit der Absicht getragen hätten, das hier in Frage stehende

Grundstück für sich zu erwerben und das Gutachten des Beklagten als

Entscheidungsgrundlage für die Kläger dienen sollte. Das Wertgutachten des

Beklagten sei objektiv falsch, was die Kläger schlüssig dargelegt hätten und der

Beklagte hiergegen nichts Erhebliches vorgebracht hätte. Die Mängel habe der

Beklagte zu vertreten. Die Fehlerhaftigkeit seines Gutachtens sei kausal für den

geltend gemachten Schaden der Kläger. Die Grundstückverkäufer hätten zwar zu

dem wirklichen Verkehrswert ihr Grundstück nicht verkauft mit der Folge, dass die

Kläger dieses Grundstück nicht haben würden. Die Kläger hätten indessen dann

aber auch nicht die klageweise geltend gemachten, durch den Wert des

Grundstückes nicht kompensierten Vermögensnachteile erlitten. Die

beklagtenseits erhobene Verjährungseinrede sei nicht durchgreifend, da die

dreißigjährige Verjährungsfrist des alten Rechts zunächst Platz gegriffen habe. Die

Kläger berühmten sich eines Schadensersatzanspruches wegen Schlechterfüllung

eines Gutachtenauftrages; Rechtsgrundlage für ihr Begehren sei mithin die

positive Vertragsverletzung. Der beklagtenseits im Termin zur mündlichen

Verhandlung am 04.03.2005 beantragte Schriftsatznachlass (vgl. Bl. 165 d. A.) sei

nicht zu gewähren gewesen. Der Beklagte habe sich nur mit der Einrede der

Verjährung (dieser ging von einer sechsmonatigen Verjährungsfrist aus) verteidigt.

Bei einer sorgfältigen und auf Förderung des Verfahrens bedachten

Prozessführung hätte er auch hilfsweise sachlich den Klageanspruch bekämpfen

müssen, was nicht geschehen sei.

Gegen das ihm am 30. März 2005 zugestellte Urteil hat der Beklagte mit bei

Gericht am 5. April 2005 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und sein

Rechtsmittel nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis 30. Juni 2005

(Bl. 212 d. A.) mit bei Gericht am 30. Juni 2005 eingegangenem Schriftsatz

begründet.

Der Beklagte begründet sein Rechtsmittel im Wesentlichen mit den

nachstehenden Erwägungen:

a) Dem Landgericht sei ein Verfahrensfehler vorzuwerfen. Das Erstgericht hätte

ihm vor dem Termin einen Hinweis gemäß § 139 ZPO zu geben gehabt, dass es

die Verjährungseinrede als nicht durchgreifend erachte. Der mündliche Hinweis sei

erst in der vorgeschalteten Güteverhandlung erfolgt. Der Verhandlungstermin

selbst sei in der Ladungsverfügung als früher erster Termin gekennzeichnet

worden (vgl. Bl. 130 d. A.). Sinn und Zweck des vorbereitenden Termins seien

durch die Vorgehensweise des Landgerichts verfehlt worden;

b) Sein Prozessbevollmächtigter habe noch in der mündlichen Verhandlung in

Auseinandersetzung mit dem Klagevorbringen den Einwand erhoben, dass das

streitgegenständliche Rechtsverhältnis tatsächlich als Gefälligkeitsverhältnis unter

den seit längerem bekannten Parteien anzusehen sei;

c) Die Tätigkeit im Rahmen eines Gefälligkeitsverhältnisses unterfalle nicht den

üblichen Haftungsnormen. Selbst wenn von keinem totalen Haftungsausschluss

auszugehen sein sollte, wäre seine Haftung zumindest auf grobe Fahrlässigkeit

beschränkt;

d) Den Klägern sei bekannt gewesen, dass er kein Immobiliengutachter sei.

Hierauf habe er bereits hingewiesen, als er die Kläger beim Erwerb einer

Eigentumswohnung in … unterstützen sollte. Wie bereits bei seiner späteren

Hilfestellung 1998 in einer Erbenauseinandersetzung sei auch diesmal nur eine

Aufwandsentschädigung vereinbart worden. Die Rechnung hätten die Kläger

erbeten, um die Kosten steuerlich geltend machen zu können;

e) Die Erstellung eines Gutachtens sei niemals vereinbart worden. Die Kläger

hätten die erheblichen Gutachterkosten sich ersparen wollen, weshalb sie ihm im

Rahmen der „üblichen Gefälligkeiten unter Bekannten“ gebeten hätten, für sie

erneut tätig zu werden. Er sei niemals als Gutachter tätig geworden und habe auch

diesmal kein Gutachten erstellen wollen, ihm habe jeder Rechtsbindungswille

gefehlt. Um ihn zu entlasten, hätten die Kläger ihm angeboten, „ihm die

notwendigen Zahlen zu liefern“, sodass er selbst nur noch eine „Begutachtung

des Zustandes“ vorzunehmen gehabt habe. Eigene Vermessungen habe er nicht

vornehmen sollen. Die Wohnfläche sei ihm genannt worden. Auch sei ihm

gegenüber erklärt worden, dass der Dachgeschossausbau in Aussicht genommen

werde;

f) Er habe als Baukosten die Kosten angesetzt, die zum Wertermittlungsstichtag

aufzuwenden gewesen wären, um das Gebäude zu errichten;

g) Seine Stellungnahme sei entsprechend den getroffenen Vereinbarungen nicht

mit Fehlern behaftet. Gefordert gewesen sei seine persönliche Stellungnahme;

h) Den Klägern sei kein Schaden entstanden. Die Kreditgewährung an die Kläger

habe auf den Ergebnissen eines bankeigenen Gutachtens zum Verkehrswert

beruht. Die Kläger machten den gleichen Schaden in zwei Prozessen geltend und

trügen in den beiden Verfahren widersprüchlich vor;

i) Er, der Beklagte, halte die Verjährungseinrede aufrecht. Vorliegend sei eine

persönliche Stellungnahme vereinbart worden, die dazu dienen sollte, zu

beurteilen, ob das Kaufobjekt zum tatsächlichen und nicht zu einem überhöhten

Verkehrswert angeboten werde. Läge der klägerseits behauptete Mangel vor, so

habe der vertraglich vereinbarte Zweck nicht erreicht werden können, weshalb von

einem „direkten Mangelschaden“ (vgl. Bl. 229 d. A.) auszugehen sei. Der

Schadensersatz wegen eines solchen Mangels unterliege der kurzen Verjährung;

j) Er, der Beklagte, weise darauf hin, dass die Kläger auch die

Grundstücksverkäufer auf Schadenersatz klageweise vor dem Landgericht Mainz in

Anspruch nähmen und diese wie auch ihn bei der Staatsanwaltschaft Mainz

angezeigt hätten. Aus den Ermittlungsakten ergebe sich, dass die finanzierende

Bank, die …-Bank O2, ein Wertgutachten eingeholt habe, welches den Klägern

bekannt gewesen sei. Auch dort sei von einem Verkehrswert von ca. 1,6 Mio. DM

ausgegangen worden, weshalb sich die Frage nach der Kausalität seiner

Stellungnahme stelle. Auch hätten die Kläger 2001 von der

Immobilienmaklergesellschaft C ein Verkehrswertgutachten eingeholt. Auch dort

sei wegen der „Spitzenlage“ des Grundstücks der Kaufpreis mit DM 1.349.800,00

angesetzt worden und ein Verkauf von 1,5 Mio. DM in Aussicht gestellt worden.

Der Beklagte setzt sich im Einzelnen mit den Klägerargumenten sachlich

auseinander. Der Einzelheiten des Parteivorbringens insoweit wegen wird auf den

Inhalt der Schriftsätze vom 15.06.2005 (Bl. 213 ff. d. A.), 04.11.2005 (Bl. 274 ff. d.

A.), 24.01.2006 (Bl. 288 ff. d. A.), 27.03.2006 (Bl. 321 ff. d. A.), 26.04.2006 (Bl. 398

ff. d. A.), 30.05.2006 (Bl. 429 f. d. A.), 23.06.2006 (Bl. 440 f. d. A.) und 01.08.2006

(Bl. 458 ff. d. A.) nebst Anlagen Bezug genommen.

Der Beklagte beantragt,

unter Abänderung des am 11. März 2005 verkündeten Urteils des Landgerichts

Darmstadt die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.

Die das angefochtene Urteil verteidigenden Kläger tragen ergänzend und

vertiefend vor, dass sie den Beklagten konkret gefragt hätten, ob er für DM

1.000,00 für sie ein Wertgutachten erstatten könne. Der Beklagte habe dies zwar

zunächst nicht gewollt, dann aber zugesagt ein „komprimiertes Gutachten“ (vgl.

Bl. 265 d. A.) zu erstellen. Der Beklagte sei keinesfalls aus bloßer Gefälligkeit für

sie tätig geworden und habe auch mehr als eine bloße Aufwandsentschädigung

bekommen. Die Angaben zum Wert und zur Wohnfläche sollten entgegen seines

entgegenstehenden Vortages gerade von ihm, dem Beklagten, überprüft werden.

Dem Beklagten als Fachmann hätte auffallen müssen, dass die Räume im

Kellergeschoss wegen der zu niedrigen Deckenhöhe nicht zu Wohnzwecken

geeignet seien. Ihm hätte auffallen müssen, dass die Angaben zur Wohnfläche und

zum umbauten Raum offensichtlich unzutreffend sein müssten. Sie, die Kläger,

verneinten, dass die finanzierende Bank ein eigenes Wertgutachten erstellt habe.

Das Kreditinstitut habe sich vielmehr auf das vom Beklagten erstellte Gutachten

zum Verkehrswert gestützt (vgl. Bl. 392 d. A.). Auch gebe es kein

Maklerverkehrswertgutachten. Der Beklagte habe als „neutraler Fachmann, als

Architekt“ das Anwesen anschauen und die Angaben der Verkäufer vor Ort auf

Richtigkeit überprüfen und hiernach bewerten sollen, ob der verlangte Kaufpreis

angemessen sei (vgl. Bl. 393 d. A.). Der Beklagte habe die wertbildenden Faktoren

überprüfen sollen. Seit März 2003 versuchten sie intensiv das Objekt zu veräußern.

Der weiteren Einzelheiten wegen wird auf den Inhalt der Schriftsätze vom

19.09.2005 (Bl. 259 ff. d. A.), 24.11.2005 (Bl. 284 ff. d. A.), 23.03.2006 (Bl. 311 ff.

d. A.) und vom 04.04.2006 (Bl. 391 ff. d. A.) nebst Anlagen verwiesen.

Mit Senatsbeschluss vom 10. März 2006 ist der Rechtsstreit dem Einzelrichter

gemäß § 526 ZPO zur Entscheidung übertragen worden (Bl. 300 d. A.).

Das erkennende Gericht hat den Prozessparteien mehrfach Hinweise erteilt, so in

der Ladungsverfügung vom 10.03.2006 (Bl. 303 d. A.) und in den Terminen zur

mündlichen Verhandlung am 05.04.2006 (Bl. 386 f. d. A.) und am 07.02.2007 (Bl.

613, 615, 617, 618 und Bl. 626 d. A.).

Das erkennende Gericht hat die Prozessparteien persönlich informatorisch gehört

und nimmt wegen des Ergebnisses der Anhörung insoweit Bezug auf den Inhalt der

Sitzungsniederschrift vom 5. April 2006 (Bl. 387 ff. d. A.).

Das erkennende Gericht hat des Weiteren Beweis erhoben durch Einholung eines

schriftlich erstatteten Sachverständigengutachtens und zum Gutachter den

öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von

bebauten und unbebauten Grundstücken Dipl.-Ing. (FH) SV2, Architekt, bestellt.

Des Ergebnisses der Beweisaufnahme wegen wird auf den Inhalt seiner

Stellungnahme vom 18.09.2006 zu den Fragen des Beweisbeschlusses vom

12.06.2006 (Bl. 499 ff. d. A.) und auf den Inhalt seines Wertgutachtens vom

15.09.2006 (Bl. 509 ff. d. A.) sowie auf seine mündlichen Erläuterungen im Termin

zur mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht am 7. Februar 2007

(Bl. 612 ff. d. A.) Bezug genommen. Der gerichtlich bestellte Sachverständige hat

den Verkehrswert zum Bewertungsstichtag 01.07.2001 auf DM 1.030.000,00 oder

gerundet € 527.000,00 geschätzt.

Die Prozessparteien haben sich eingehend mit den

Sachverständigenfeststellungen vor dem Hintergrund ihres jeweiligen

Parteivorbringens auseinandergesetzt. Insoweit wird auf die Schriftsätze des

Beklagten vom 18.10.2006 (Bl. 549 ff. d. A.), 03.11.2006 (Bl. 557 ff. d. A.),

08.01.2007 (Bl. 604 ff. d. A.) sowie vom 08.03.2007 (Bl. 636 ff. d. A.) und auf die

der Kläger vom 17.11.2006 (Bl. 581 ff. und Bl. 592 ff. d. A.) sowie vom 12.03.2007

(Bl. 676 ff. d. A.) Bezug genommen. Der Kläger zu 2) hat persönliche

Stellungnahmen durch seinen Prozessbevollmächtigten unter dem 07.03. und

08.03.2007 (jeweils bei Gericht am 12.03.2007 eingegangen) zu den Gerichtsakten

reichen lassen, auf deren Inhalt verwiesen wird.

Das Berufungsgericht hat letztlich zu Informationszwecken kurzfristig die

Prozessakten LG Mainz zu Aktenzeichen 2 O 236/02 des Klageverfahrens der

Kläger gegen die Grundstücksverkäufer beigezogen und zum Gegenstand der

mündlichen Verhandlung gemacht (vgl. Protokoll vom 05.04.2006, Bl. 386 d. A.).

Des gefertigten Aktenauszuges wegen wird auf Blatt 371 ff. d. A. verwiesen sowie

auf die schriftsätzlichen Anlagen des Beklagtenschriftsatzes vom 27.03.2006 (Bl.

327 ff. d. A.).

II. Die statthafte und auch sonst zulässige, insbesondere form- und fristwahrend

eingelegte Berufung des Beklagten ist sachlich begründet, weshalb wie erkannt zu

entscheiden war. Den Klägern steht der geltend gemachte

Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten schon deshalb nicht zu, weil dem

Beklagten nicht begründet der Vorwurf eines grob fahrlässigen Verhaltens

gemacht werden kann und die Haftung für leichte Fahrlässigkeit ausgeschlossen

ist.

1.Zutreffend ist das Landgericht im rechtlichen Ausgangspunkt davon

ausgegangen, dass der Kläger zu 2) mit dem Beklagten in eine Vertragsbeziehung

eingetreten ist und diese Vertragsbeziehung dem Werkvertragsrecht untersteht

(vgl. Urteil des VII. ZS des BGH vom 10.06.1976 = BGHZ 67, 1 ff. = NJW 1976

Seite 1502). Richtig ist auch die Feststellung des Erstgerichts, dass gemäß Artikel

229 § 5 EGBGB im Hinblick auf die Rechtsbeziehungen der Parteien die bis zum

31.12.2001 geltenden sachlich-rechtlichen Vorschriften Platz greifen.

Letztlich ist auch die weitere Feststellung des Landgerichts zutreffend, dass

mögliche Schadensersatzansprüche der Kläger nicht verjährt sind, weshalb die

beklagtenseits in beiden Instanzen erhobene Verjährungseinrede nicht

durchgreifend ist.

Der Bundesgerichtshof hat in ständiger Rechtsprechung (vgl. u. a. das vorstehend

zitierte Urteil) für Mangelfolgeschäden aus Schätzungen, Gutachten und

Auskünften die Anwendung der §§ 635, 638 BGB a. F. ausgeschlossen. Wird ein

Gutachten fehlerhaft erstattet, können hierauf gestützte

Schadensersatzansprüche nur nach der damals gewohnheitsrechtlich anerkannten

positiven Vertragsverletzung begründet sein (heute § 280 BGB n. F.), welche der

früheren dreißigjährigen Verjährungsfrist unterlagen. Auch nach der

Überleitungsvorschrift des Artikel 229 § 6 EGBGB war bei Klageeinreichung am

30.12.2004 die neue kurze Verjährungsfrist der §§ 195, 199 Abs. 3 BGB n. F. noch

nicht abgelaufen, weshalb verfahrensrechtlich zu klären ist, ob den Klägern der

geltend gemachte Schadensersatzanspruch tatsächlich auch zusteht oder nicht.

2.Verfahrensfehlerhaft, weil dem Beklagten die erbetene Schriftsatzfrist nicht

gewährend, hat das Landgericht jedoch in dem angefochtenen Urteil die Tatsache

festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet gewesen sei, den Verkehrswert der in

O1 gelegenen Immobilie zu ermitteln und in diesem Zusammenhang auch nicht

die Frage nach dem Verschuldensmaßstab erörtert hat.

Nach § 282 ZPO ist jede Prozesspartei gehalten, einen substantiierten

Prozessvortrag zu halten. Zumindest in der Rechtslehre (vgl. Prütting in Müko,

ZPO, 2. Aufl. 2000, Rn 20 ff. und Zöller-Greger, ZPO, 27. Aufl. 2007, Rn 3, jeweils

zu § 282) wird auch eine Staffelung des Vorbringens für zulässig erachtet, wobei

indessen durch Ankündigung deutlich gemacht werden muss, was die Partei zum

Gegenstand ihrer Verteidigung zu machen gedenkt, falls ihr erstes

Verteidigungsmittel nicht durchgreift. Vorliegend hat der Beklagte erstinstanzlich

schriftsätzlich zunächst nur und ausschließlich seine Rechtsverteidigung auf die

erhobene Verjährungseinrede beschränkt (vgl. Bl. 160 f. d. A.), meinend,

vorliegend griffe §§ 635, 638 BGB a. F. ein. Der Beklagte hat es in der Klagereplik

verabsäumt, wenigstens ansatzweise darzulegen, mit welchen Argumenten er sich

sachlich-rechtlich gegen den geltend gemachten Anspruch zu wehren gedenkt. Ob

eine derartige Vorgehensweise der gesetzlichen Prozessförderungspflicht genügt,

kann dahingestellt bleiben, weil das Landgericht von der verfahrensrechtlichen

Notwendigkeit ausgegangen ist, dem Beklagten einen rechtlichen Hinweis des

Inhaltes zu geben, dass seine Verjährungseinrede als nicht durchgreifend

angesehen werde. Da nach Aktenstand nicht davon ausgegangen werden kann,

dass die entsprechende Hinweisverfügung vom 22.02.2005 (Bl. 162 d. A.) dem

Beklagtenvertreter auch vor dem Termin zugegangen ist, wurde der

Beklagtenvertreter mit dieser Rechtsauffassung des Landgerichts erstmals im

Gütetermin bzw. in dem sich daran anschließenden frühen ersten Termin am 4.

März 2005 konfrontiert (Bl. 163 f. d. A.). Es verstößt gegen das Fair-Trial-Gebot,

dem Beklagten keine angemessene Frist zu gewähren, binnen derer er sich auf die

verfahrensrechtliche Situation sachgerecht einstellen kann, hier also nach

Rücksprache mit dem Mandanten das vorzutragen, was der Beklagte dann letztlich

in der zweiten Instanz erstmals schriftsätzlich vorgetragen hat. Der Erstrichter hat

einen ergänzenden Sachvortrag, den der Beklagtenvertreter vor dem Landgericht

gehalten haben will, nicht zu Protokoll genommen. Darüber hinaus muss seitens

des Berufungsgerichts noch festgestellt werden, dass aus der Ladungsverfügung

vom 10.01.2005 (Bl. 130 d. A.) – Bestimmung der Güteverhandlung und des

frühen ersten Termins – sich nicht mit hinreichender Klarheit ergibt, dass der frühe

erste Termin einen Haupttermin entbehrlich machen sollte.

Stellt sich im frühen Termin heraus, dass bei ungenügender Klageerwiderung die

Sache nicht entscheidungsreif ist – wovon vorliegend auszugehen ist -, so muss

das Prozessgericht nach entsprechender Hinweiserteilung einen Haupttermin

anberaumen (vgl. Zöller-Greger a. a. O. Rn 5 zu § 275), was hier allerdings

unterblieben ist. Konsequenz ist, dass das zweitinstanzliche Vorbringen des

Beklagten bei der zu treffenden Entscheidung zu berücksichtigen war.

3.Das Landgericht hat in dem angefochtenen Urteil zutreffend des Weiteren

festgestellt, dass beide Kläger für den geltend gemachten

Schadensersatzanspruch aktivlegitimiert sind. Dies deshalb, weil der Kläger zu 2)

Vertragspartner des Beklagten ist und die Klägerin zu 1) in den Schutzbereich

dieses Vertrages einbezogen worden ist.

Die landgerichtlichen Ausführungen zur Aktivlegitimation der Klägerin zu 1) sind

indessen für das erkennende Gericht nicht ohne weiteres nachvollziehbar, denn in

der Klageschrift haben die Kläger noch vortragen lassen, sie (sic!) hätten den

Beklagten mit der Erstellung eines Gutachtens zum Verkehrswert der

streitgegenständlichen Liegenschaft beauftragt (vgl. Bl. 3 d. A.). Eine

Auseinandersetzung mit dem Vortrag findet nicht statt. Offenbar hat das

Landgericht auf die „Stellungnahme zum Verkehrswert“ des Beklagten abgestellt,

in welcher nur der Kläger zu 2) als Auftraggeber bezeichnet wird, ohne indessen in

diesem Zusammenhang ausdrücklich dies in Bezug zu nehmen. Dass die Klägerin

zu 1) in den Schutzbereich des Vertrages zwischen dem Kläger zu 2) und dem

Beklagten einbezogen war, ist im Ergebnis indessen richtig, denn der Kläger zu 2)

hat gelegentlich seiner informatorischen Anhörung durch das erkennende Gericht

am 05.04.2006 (Bl. 388 d. A.) selbst eingeräumt, dass er, der Kläger zu 2), den

Beklagten angesprochen habe, ob er bereit sei, den Wert des Hauses zu

bestimmen.

Nach dem Inbegriff der mündlichen Verhandlung kann mithin nur und muss

festgestellt werden, dass allein der Kläger zu 2) dem Beklagten einen Auftrag

erteilte, welcher zum Gegenstand eine gutachterliche Tätigkeit im Bezug auf die

hier interessierende Liegenschaft hatte. Die Klägerin zu 1) ist gleichwohl zur

Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen (behaupteter)

Schlechterfüllung dieses Vertrages aktivlegitimiert, was das Landgericht so völlig

richtig gesehen hat, weil sie zumindest in den Schutzbereich des Vertrages

einbezogen war. Grundsätzlich können die Vertragsparteien in beliebiger Weise

bestimmen, welche Personen in den Schutzbereich eines Vertrages einbezogen

werden sollen (vgl. Urteile des IV.a ZS des BGH vom 02.11.1983 = NJW 1984 Seite

355 und vom 23.01.1985 = NJW-RR 1986 Seite 484, 485). Dem Beklagten war

nämlich bekannt, dass b e i d e Kläger das in O1 zum Verkauf anstehende

Immobilienobjekt käuflich erwerben wollten, weshalb seine, des Beklagten,

Einschätzung auch für beide Kläger gleichermaßen von Bedeutsamkeit war.

Darüber hinaus ist die Klägerin zu 1) auch die Schwester des früheren

Prozessbevollmächtigten der Kläger, welcher die Prozessparteien schon 1998

zusammenbrachte. Vorliegend muss daher nicht auf die Rechtsprechung

zurückgegriffen werden, die zu der Frage ergangen ist, unter welchen besonderen

Umständen ein Dritter in die Schutzpflichten eines Gutachtens eines nicht

öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einbezogen werden kann

(vgl. hierzu u. a. nur das Urteil des OLG Dresden vom 19.11.1996 = NJW-RR 1997

Seite 1001). Hier war für den Beklagten klar erkennbar, dass nicht nur der Kläger

zu 2) ein Interesse an seinen Feststellungen hatte, sondern auch dessen Ehefrau,

die Klägerin zu 1), weshalb auch ihr gegenüber Schutzpflichten bestanden.

4.Einer Sachentscheidung durch das erkennende Gericht steht letztlich nicht der

Umstand entgegen, dass die Kläger auch die Grundstücksverkäufer vor dem

Landgericht Mainz auf Schadensersatz klageweise in Anspruch nehmen, und zwar

wegen der nachstehenden Schadenspositionen, die auch hier geltend gemacht

werden. Wertdifferenz Immobilie € 207.244,04(im Mainzer Verfahren indessen zu

einem geringen Betrag)Kosten Privatgutachten SV1 € 2.083,36Notarmehrkosten €

1.112,06Mehrkosten Grundgebühren € 898,74Mehrkosten Grunderwerbssteuer €

7.253,54Zinsschaden bis 30.12.2004 € 31.801,64

Wenn damit einerseits auch eine weitgehende Identität der jeweils geltend

gemachten Schäden besteht, so besteht andererseits weder eine

Anspruchsidentität noch eine Personenidentität, weshalb keine anderweitige

Rechtshängigkeit gegeben ist (§ 261 ZPO). Es kann indessen keinem Zweifel

unterliegen, dass die Kläger ihren Schaden nicht zweimal liquidieren können,

nämlich einmal bei dem hiesigen Beklagten und zum anderen bei den anderweitig

verklagten Grundstücksverkäufern. Gleichwohl haben die Kläger erstinstanzlich

unter anderem beantragt gehabt, den Beklagten zur Zahlung eines

Schadensersatzgeldbetrages in Höhe von € 251.768,77 – also als alleinigen(!)

Schuldner – an sie als Gesamtgläubiger zu verurteilen. Auch wenn sie nunmehr

nach Einführung der Tatsache des Mainzer Verfahrens in das hiesige Verfahren

und in Erwiderung auf einen gerichtlichen Hinweis zweitinstanzlich die

Rechtsauffassung vertreten, der Beklagte hafte ihnen gegenüber als

Gesamtschuldner neben den Grundstücksverkäufern (Bl. 651 d. A.), haben sie

hieraus jedenfalls insoweit keine Konsequenz des Inhaltes gezogen, als sie

nunmehr beantragt hätten, den Beklagten gegebenenfalls als Gesamtschuldner

neben den Grundstücksverkäufern zur Zahlung eines bestimmten

Schadensersatzbetrages zu verurteilen. Dies ist letztlich verfahrensrechtlich schon

deshalb unschädlich, weil das erkennende Gericht nicht davon ausgeht, dass der

Beklagte, so der geltend gemachte Schadensersatzanspruch gegen ihn bestünde

– er ist es nicht, wie noch darzulegen sein wird -, den Klägern gegenüber neben

den Grundstücksverkäufern gesamtschuldnerisch haftet.

Nach § 421 BGB haften mehrere Schuldner als Gesamtschuldner, wenn jeder von

ihnen die ganze Leistung zu bewirken verpflichtet und der Gläubiger diese Leistung

nur einmal zu fordern berechtigt ist. Unstrittig ist die Definition sehr weit gefasst,

weshalb weitere ungeschriebene Voraussetzungen hinzutreten müssen, um von

einer echten Gesamtschuld ausgehen zu können (vgl. hierzu u. a. Bydlinski in

Müko BGB, 4. Aufl. 2001, Rn 9 ff. zu § 421 mit zahlreichen Nachweisen).

Wesensmerkmal der Gesamtschuld ist mithin, dass dem Gläubiger die Schuldner

zur einmaligen Befriedigung desselben Leistungsinteresses gegenüberstehen.

Der Große Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat in seinem Beschluss vom 1.

Februar 1965 (BGHZ 43, 227 ff., 230) das Erfordernis aufgestellt, dass eine echte

Gesamtschuld einen inneren Zusammenhang der beiden Verpflichtungen im

Sinne einer rechtlichen Zweckgemeinschaft voraussetzt. In dem dort

entschiedenen Fall hat der BGH zur Frage Stellung genommen, ob Architekt und

Bauherr Gesamtschuldner seien. Diese Frage hat er dort im Grundsatz zwar

verneint, aber im Hinblick auf Mängel am Bauwerk bejaht. In der neueren

Rechtsprechung (vgl. u. a. Urteil des III. ZS des BGH vom 26.01.1989 = BGHZ 106,

313 ff., 319) wird auf das Kriterium der Gleichstufigkeit der Verpflichtungen

abgestellt. Die Gesamtschuld ist in dieser Sichtweise dadurch gekennzeichnet,

dass sie eine „Tilgungsgemeinschaft“ ist, d. h. durch die Erfüllung einer Schuld

erlöschen auch die anderen (Palandt/Grunsky, BGB, 66. Aufl. 2007, Rn 7 zu § 421).

Im Vordergrund steht damit der Blick auf den Regress der mehreren Schuldner

untereinander. Dass vorliegend der Beklagte und die Grundstücksverkäufer keine

Tilgungsgemeinschaft bilden und in ihrem Verhältnis zueinander § 426 BGB nicht

Platz greifen kann, bedarf keiner weitergehenden Ausführungen, weil dies nach

Auffassung des Berufungsgerichts zum einen bereits offensichtlich ist und zum

anderen auch die Prozesslage (Klageabweisung) dies nicht erfordert. In diesem

Zusammenhang sei indessen auf die Entscheidungen des OLG Karlsruhe vom

11.12.1997 (NJW-RR 1998, Seite 601) und des Landgerichts Kaiserlautern vom

29.09.2004 zu Aktenzeichen 4 O 584/00 verwiesen. Beide Gerichte haben zwischen

Verkäufer und Gutachter ebenfalls keine Gesamtschuld angenommen.

Auch wenn von keiner Gesamtschuld auszugehen ist, kann der Gefahr einer

doppelten Leistungserbringung zugunsten der Kläger begegnet werden, weil die

jeweils in Anspruch genommenen Schuldner im Wege der Einrede die Abtretung

der Ersatzansprüche gemäß § 255 BGB verlangen können, auch noch nachträglich

und außerhalb des Erkenntnisverfahrens (vgl. Urteil des VII. ZS des BGH vom

27.03.1969 = BGHZ 39 Seite 42).

5.Für den Inhalt des dem Beklagten erteilten Auftrages sind die Kläger darlegungs-

und beweisbelastet, denn es handelt sich hierbei um eine anspruchsbegründende

Voraussetzung. Die landgerichtliche Feststellung, dass dem Beklagten in

mündlicher Form ein Auftrag, der keine Haftungsbeschränkung vorsieht, des

Inhaltes erteilt wurde, dass er, der Beklagte, den Verkehrswert der Liegenschaft zu

schätzen hatte, kann nach dem zweitinstanzlichen Verhandlungsergebnis keinen

Bestand haben, weshalb letztlich im Ergebnis unter Abänderung des

angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen war.

In diesem Zusammenhang ist den Klägern bereits anzulasten, dass sie in den

beiden von ihnen angestrengten Klageverfahren nicht widerspruchsfrei vortragen.

Während im hier anhängigen Verfahren die Kläger ursprünglich behauptet haben

(so Bl. 3 d. A.), sie hätten explizit den Beklagten mit der Erstellung eines

Gutachtens zum Verkehrswert des Grundstückes beauftragt gehabt, tragen sie

nunmehr in zweiter Instanz vor (Bl. 265 d. A.), dass der Beklagte aufgrund der ihm

angebotenen Vergütung von ca. DM 1.000,00 unter Hinweis darauf, dass ein

solches Gutachten deutlich mehr als DM 1.000,00 koste, es abgelehnt habe,

ihrem, dem klägerischen, Ersuchen nachzukommen. Der Beklagte habe sich dann

aber bereiterklärt, für diesen Betrag ein „komprimiertes Gutachten“ zu erstellen.

In dem vor dem Landgericht Mainz anhängigen Verfahren haben indessen die

Kläger mit Schriftsatz vom 9. September 2002 (hier Bl. 327 d. A.) vortragen

lassen, der Beklagte sei von ihnen „lediglich gebeten“ worden, „sich eine

grundsätzliche Meinung zu dem Anwesen, der Lage und des Wertes des Objektes

zu bilden“, da sie, die Kläger, sich betreffend der Kaufpreishöhe die objektive

Meinung eines neutralen Dritten hätten einholen wollen. Auch im Schriftsatz vom

14.11.2002 (hier Bl. 336 d. A.) wiederholen sie nochmals ihre dort aufgestellte

Behauptung, der Beklagte habe sich nur eine „grundsätzliche Meinung über das

Objekt bilden“ sollen und habe „keinesfalls“ das Anwesen eingehend untersucht

oder überprüft.

Der vor dem Landgericht Mainz klägerseits gehaltene Vortrag steht in einer

wertenden Betrachtung in Übereinstimmung mit dem Vorbringen des Beklagten

im vorliegenden Verfahren, wenn dieser vorträgt, er sei um eine Hilfestellung

gebeten worden (Bl. 219 d. A.) und er habe eine persönliche Stellungnahme

abgeben und kein Sachverständigengutachten erstatten sollen. Er, der Beklagte,

habe seiner persönlichen Meinung Ausdruck gegeben.

Mangels Beweises für eine weitergehende Vereinbarung muss vor diesem

Hintergrund das erkennende Gericht daher davon ausgehen, dass der Beklagte

um seine persönliche Meinung, allerdings auch für ihn erkennbar, in seiner

Eigenschaft als Architekt, gefragt war. Da der Beklagte zum einen wusste, welche

wirtschaftlich bedeutsame und weitreichende Entscheidung die Kläger treffen

wollten, und er zum anderen auch eine in Geld ausgedrückte Gegenleistung

erhielt, scheidet ein reines Gefälligkeitsverhältnis, welches keine Rechte und/oder

Pflichten im Rechtssinne begründet, aus (vgl. hierzu auch Kramer in Müko BGB, 4.

Aufl. 2003, Einleitung Schuldrecht, Rn 30 ff. sowie Staudinger-Olzen, BGB,

Neubearb. 2005, Rn 72 f. zu § 241), was inzident bereits durch die vorstehende

Rechtserwägung festgestellt worden ist, dass das Landgericht zu Recht von einer

werkvertraglichen Beziehung zwischen dem Kläger zu 2) und dem Beklagten

ausgegangen ist. Aus der Tatsache indessen, dass ein vertragliches

Schuldverhältnis begründet worden ist, lässt sich nicht ohne weiteres ableiten,

dass aus diesem Grund der Beklagte auch für jede Form der Fahrlässigkeit

einzustehen hat. Gegenteiliges ist vielmehr der Fall.

Das Berufungsgericht geht aufgrund des Inbegriffs der mündlichen Verhandlung in

einer tatrichterlichen Würdigung des ihm unterbreiteten Sachverhaltes vorliegend

von einer Haftungsbeschränkung aus, die auch Platz greift, weil dem Beklagten

kein qualifiziertes Verschulden anzulasten ist.

Es wird hierbei nicht verkannt, dass die Rechtsprechung sehr zurückhaltend mit

der Annahme von stillschweigenden Haftungsausschlüssen ist. Eine solche

Haftungsbeschränkung muss nicht unbedingt konkludent erfolgen und ist mit

dieser Begründung in einer strengen dogmatischen Sichtweise auch niemals

gerechtfertigt, wenn es für einen entsprechenden Willen keine konkreten

Anhaltspunkte gibt. Aber die Haftungsbeschränkung kann sich dogmatisch auch

aus einer ergänzenden Vertragsauslegung ergeben, die in der Praxis indessen

oftmals auch als konkludente Haftungsbeschränkung bezeichnet wird.

Bei Hinzutreten besonderer Umstände im Einzelfall kann sich nach ständiger

Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes in ergänzender Auslegung der

Abmachung eine Haftungsbeschränkung ergeben. Die auf Grundlage des § 242

BGB erfolgende ergänzende Vertragsauslegung hat zur Voraussetzung, dass der

Geschädigte sich mit dem ausdrücklichen Ansinnen einer solchen

Haftungsvereinbarung billigerweise nicht hätte versagen können, wobei den

versicherungsrechtlichen Gegebenheiten eine wesentliche Bedeutung zukommt

(vgl. Urteil des III. ZS des BGH vom 14.11.2002 = NJW 2003, Seite 578 ff., 579).

Solche besonderen Umstände sind vorliegend gegeben.

Auch wenn die Kläger schriftsätzlich vortragen lassen (zum Beispiel im Schriftsatz

vom 12.03.2007, Bl. 678), die Prozessparteien seien nicht befreundet und auch

sonst nicht durch eine „irgendwie geartete persönliche Beziehung“ verbunden, so

ist doch als unstreitig anzusehen (§ 138 Abs. 3 ZPO), dass der vormalige

Prozessbevollmächtigte der Kläger der Bruder der Klägerin zu 1) ist und dieser mit

dem Beklagten – beide in demselben Sportverein aktiv – einen gesellschaftlichen

Umgang pflegte und über ihn der Kontakt zwischen den Prozessparteien schon

lange vor dem streitgegenständlichen Geschehnis hergestellt wurde. Der

Richtigkeit der schriftsätzlichen Ausführung dürfte auch die nachstehende

persönliche Erklärung des Klägers zu 2) in seiner E-Mail vom 15.02.2007 (Bl. 642 d.

A.) widersprechen, in der es unter anderem heißt:„Gerade weil die Kläger dem

Beklagten bekannt gewesen waren, musste diesem auch klar sein, wie wichtig

dieses Wertgutachten als Kompass für eine mögliche Verkaufsverhandlung sein

würde.“

Letztlich war den Klägern – was ebenfalls gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als unstreitig

anzusehen ist – aufgrund zeitlich vorangegangener Erklärung des Beklagten

bekannt, dass dieser kein „Immobiliengutachter“ war (vgl. Bl. 218 d. A.) und er

deshalb eigenen Vorbringens gemäß keine Wertgutachten hat erstellen können.

Der Beklagte ist für die hier in Frage stehende Tätigkeit nicht haftpflichtversichert.

Die Kläger haben schließlich in dem Klageverfahren vor dem Landgericht Mainz im

Schriftsatz vom 6. Juni 2005 (hier Bl. 357 d. A.) noch vortragen lassen, sie hätten

auf die Richtigkeit der Angaben der Grundstücksveräußerer vertraut. Hätten mithin

die Prozessparteien an einen Haftungsfall gedacht, so hätten sich die Kläger

billigerweise auf eine Haftungsbeschränkung einlassen müssen, dies auch vor dem

Hintergrund, dass umgangssprachlich die „Gefälligkeit“ des Beklagten im

Vordergrund stand.

Selbst wenn dieser vorstehend dargelegten Argumentation nicht beizutreten sein

sollte, ist zu bedenken, dass sich auch konkludent aus dem hier der Entscheidung

zugrunde liegenden tatsächlichen Feststellungen eine Haftungsbeschränkung

ergibt. Wie die Kläger in dem Mainzer Verfahren selbst vortragen und sie hieran

auch im vorliegenden Verfahren gebunden sind, waren sie an der „grundsätzlichen

Meinung“ des Beklagten (in seiner Eigenschaft als Architekt) zur Werthaltigkeit der

Liegenschaft interessiert. Damit ist bereits nach dem Vertragszweck die erbetene

Wertschätzung eine subjektive, weshalb sich hieraus auch eine

Haftungsbeschränkung auf die diligentia quam in suis (Sorgfalt in eigenen

Angelegenheiten) ergibt. Nach § 277 BGB ist jedoch auch derjenige, der nur für die

Sorgfalt einzustehen hat, welche er in eigenen Angelegenheiten anzuwenden

pflegt, von der Haftung wegen grober Fahrlässigkeit nicht befreit. Ein solches

qualifiziertes Verschulden ist dem Beklagten indessen nicht anzulasten.

6.Die Verkehrswertschätzung des Beklagten ist nach dem Ergebnis der

Beweisaufnahme zwar fehlerhaft, aber dies löst gleichwohl keine Haftung aus, weil

zum einen der Beklagte ersichtlich die Sorgfalt beobachtet hat, die er in eigenen

Angelegenheiten anzuwenden pflegt und zum anderen ihm zumindest kein

qualifiziertes Verschulden angelastet werden kann.

Richtigerweise geht der Beklagte davon aus, dass der Verkehrswert der

Liegenschaft nach dem Sachwertverfahren (coast approach) zu bestimmen ist,

weil bei Ein- und Zweifamilienhäusern nach den Gepflogenheiten des gewöhnlichen

Geschäftsverkehrs die Ersatzbeschaffungskosten preisbestimmend sind. Das

Sachwertverfahren ist dreistufig und setzt sich zusammen aus dem Bodenwert,

dem Wert der baulichen Anlagen (einschließlich der Außenanlagen) und dem Wert

der sonstigen Anlagen (zum Beispiel Gartenanlage). Der Wert der baulichen

Anlagen wird bestimmt durch die gewöhnlichen Herstellungskosten unter

Berücksichtigung des Alters und gegebenenfalls vorhandener Baumängel und

sonstiger wertbeeinflussender Umstände. Die häufig geübte Praxis, den Sachwert

des Grundstückes ohne Prüfung mit dem Verkehrswert gleichzusetzen, ist

grundsätzlich falsch. Die Sachwertermittlung ist in erster Linie ein Rechenverfahren

zur Ermittlung des Wertes der Grundstückssubstanz. Der Verkehrswert wird aber

durch den Grundstücksmarkt bestimmt, das heißt danach, wie viel Geld Kaufwillige

üblicherweise für das jeweilige Objekt zahlen würden, oder anders ausgedrückt, wie

viel Geld ihnen das Objekt wert ist (vgl. Kleiber/Simon, Verkehrswertermittlung von

Grundstücken, 5. Aufl. 2007, Seite 1813).

Hinsichtlich des Bodenwertes können gegen die Richtigkeit der Aussage des

Beklagten in seiner „Stellungnahme zum Verkehrswert“ keine durchgreifenden

Bedenken begründet erhoben werden. Der Beklagte legt nämlich unter

Bezugnahme auf den Bodenrichtwert einen Quadratmeterpreis von DM 950,00

seiner Wertberechnung zugrunde. Der klägerische Privatgutachter SV1 geht von €

490,00, das sind DM 958,36 aus. Der gerichtlich bestellte Sachverständige

verweist in seinem Gutachten zwar ebenfalls auf den Bodenrichtlinienwert von DM

960,00, meint aber wegen der Grundstücksgröße (805 qm), der

Grundstücksausrichtung und der Grundstückslage wegen diesen Wert modifizieren

zu müssen und kommt so zum Ergebnis, dass nur von einem Quadratmeterpreis

von DM 835,00 auszugehen sei.

Auch gegen die Bewertung der sonstigen Anlagen durch den Beklagten werden

klägerseits keine Einwände erhoben.

Der entscheidungsrelevante Streit der Parteien geht mithin um den Sachwert des

Wohnhauses. Der Beklagte hat in seinem Gutachten nicht Bezug auf die

Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von

Grundstücken (kurz Wertermittlungsverordnung - WertV) vom 06.12.1988 in der

Fassung des Artikel 3 des Bau- und Raumordnungsgesetzes 1998 Bezug

genommen und hat den Substanzwert nach dem „Baukostenzeitwert“ errechnet

und ist so zu einem Herstellungskostenaufwand zum Stichtag von DM 938.700,00

gekommen. Der gerichtlich bestellte Sachverständige hat den Wert der baulichen

Anlagen indessen nur auf DM 701.016,00 geschätzt.

Der gerichtlich bestellte Sachverständige hat indessen in seiner mündlichen

Erläuterung des von ihm erstatteten schriftlichen Gutachtens eingeräumt (Bl. 619

f. d. A.), dass für den Herstellungspreis zum Bewertungsstichtag im Jahre 2001 die

Annahme eines Kubikmeterpreises von DM 700,00 „richtig“ sei, zumal die

Hanglage des Grundstückes in dem Normherstellungspreis nicht mit einfließe.

Die klägerseits in dem nachgelassenen Schriftsatz hiergegen vorgebrachten

Bedenken rechtfertigen es nicht, erneut in die mündliche Verhandlung einzutreten.

Es kann zu ihren Gunsten als richtig unterstellt werden, dass die von Dipl.-Ing. D

betreute Datenbank für das Jahr 2000 maximale Kubikmeternormalpreise von DM

663,00 bei umbautem Raum (ubR) und von DM 593,00 bei Bruttorauminhalt (BRi)

aufweist.

Es gibt verschiedene Normherstellungskostentabellen, die auch den regionalen

Baupreisunterschieden Rechnung tragen. Oftmals schließen sie, wie selbst auch

die vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen

herausgegebene Tabelle (zuletzt NHK 2000) trotz der Vorschrift des § 22 Abs. 2

WertV die Baunebenkosten nicht ein (vgl. Kleiber/Simon a. a. O. Seite 1829),

weshalb die dort veröffentlichten Preise um die Baunebenkosten aufgestockt

werden müssen. Die NHK 2000 sieht für freistehende Einfamilienhäuser netto

Normherstellungspreise von DM 540,00 bis DM 705,00 vor, allerdings jeweils

bezogen auf die Bruttogrundfläche (BGF).

Allein mit dem Hinweis auf andere verlautbarte Preise in einer bestimmten Datei

kann die tatrichterliche Überzeugung, dass der gerichtlich bestellte

Sachverständige, dem eine hohe Fachkompetenz zugeschrieben wird, zutreffend

die hier relevanten Normpreise wiedergegeben hat, nicht erschüttert werden. Dies

auch schon deshalb nicht, weil der Privatgutachter SV1, der im Auftrage der Kläger

tätig wurde, in seiner Stellungnahme vom 09.11.2006, welche die Kläger selbst zu

den Gerichtsakten gereicht haben, ausgeführt hat, die vom Sachverständigen

angesetzten Werte entsprächen den Tabellenwerten der NHK 1995 für

Wohnhaustyp 1.1, das heißt für ein Einfamilienhaus mit Vollunterkellerung (vgl. hier

Bl. 590 d. A.).

Schlüssigkeit und Nachvollziehbarkeit der Kostenermittlung bestimmen sich nach

dem Bewertungssystem. Nach § 22 Abs. 1 WertV kann der Herstellungswert

anhand der Normalherstellungskosten berechnet werden, weshalb der klägerische

Hinweis auf die angeblich tatsächlich angefallenen Baukosten nicht zielführend ist.

Nach § 22 Abs. 5 WertV kann zwar zur Ermittlung des Herstellungspreises auch auf

die tatsächlich entstandenen Kosten abgestellt werden, aber nur dann, wenn sie

den gewöhnlichen Herstellungskosten entsprechen.

Für die weiteren Überlegungen ist daher davon auszugehen, dass der Beklagte

den Sachwert von den Neuherstellungskosten ableitete und den sich so

ergebenden Preis um 10,6 % minderte (Altersabschlag).

In der streitgegenständlichen Stellungnahme des Beklagten vom 22.06.2001

bezeichnete dieser als Bezugsgröße für seine Kostenberechnung den umbauten

Raum. Dieser Begriff hat im Laufe des Prozesses viel Verwirrung ausgelöst, denn

nach der Wertverordnung muss zwischen dem umbauten Raum nach der DIN 277

(1950) und dem Rauminhalt nach DIN 277 (1973/1987/2005) streng unterschieden

werden. Die beiden Bezugsgrößen unterscheiden sich im Wesentlichen durch eine

andere Bewertung des Kellergeschosses und der Dachgauben. Bei Kleiber/Simon

(a. a. O. Seite 328) heißt es in diesem Zusammenhang:„In Fachkreisen sind die

unterschiedlichen Berechnungsweisen der Ausgaben 1950 und 1973/1987 und

2005 weitgehend bekannt, aber offensichtlich nicht die Konsequenzen, die sich aus

der Anwendung beider Vorschriften bei der Sachwertermittlung ergeben“.

Vorliegend hat das Haus, welches die Kläger käuflich erwarben, weniger umbauten

Raum als Bruttorauminhalt.

Der gerichtlich bestellte Sachverständige hat ausgeführt, dass der Beklagte

aufgrund der ihm vorgelegten Pläne durchaus von 1500 qm BRi im Sinne DIN 277

(1987) habe ausgehen dürfen, habe der Beklagte indessen tatsächlich umbauten

Raum im Sinne der DIN 277 1950 gemeint, so ergäbe sich überschlägig nur 1312

m³, weshalb dann von einer Abweichung von ca. 12,5 % auszugehen sei. Auch

diese Differenz muss nach Ansicht des erkennenden Gerichtes klägerseits unter

angemessener Berücksichtigung der hier vorliegenden besonderen Umstände

hingenommen werden. Nach gerichtlicher Auffassung durfte der Beklagte von den

ihm übergebenen (unvermaßten) Plänen ausgehen. Dass ihm, dem Beklagten,

bewusst war, dass die tatsächliche Bauausführung von den Plänen abwich, zeigt

sich daran, dass er wegen der geringen Kellerhöhe (190 bis 200 cm statt 250 cm

gemäß Plan) einen Abschlag vorgenommen hat.

Die im Besonderen klägerseits breit geführte Diskussion zu den Volumenbegriffen

und ob es richtig sein könnte, dass der Beklagte trotz seines Sprachgebrauches

nicht umbauten Raum, sondern BRi gemeint haben könnte, ist deshalb ebenso

wenig zielführend wie die Auseinandersetzung mit den einzelnen Rechenschritten

zur Ermittlung der Normalherstellungskosten, weshalb auch davon abgesehen

wird, zu den einzelnen Beweisantritten im klägerischen Schriftsatz vom 12.03.2007

(Bl. 676 ff.) Stellung zu nehmen, denn sie beziehen sich der Sache nach letztlich

sämtlich auf die Frage, inwieweit korrekt der Normherstellungsaufwand ermittelt

wurde.

Der Beklagte sollte sich seine Meinung als Architekt zu dem Verkehrswert des

Objektes bilden. Die Abweichung zwischen dem von ihm ermittelten Verkehrswert

zu dem vom gerichtlich bestellten Sachverständigen ermittelten Verkehrswert

beruht im Wesentlichen auf unterschiedliche Ansätze im Bodenwert und beim

Marktanpassungsfaktor.

Dass wegen der unterschiedlichen Bodenwertberechnung dem Beklagten kein

haftungsrechtlicher Vorwurf gemacht werden kann, ist oben bereits ausgeführt

worden. Der Beklagte hat bei seiner Einschätzung des Sachwertes sich ersichtlich

nicht an die Vorgaben der Wertverordnung gehalten. Er hat den Verkehrswert der

Liegenschaft, wie er selbst bekundet hat, als Praktiker geschätzt, und zwar

aufgrund der von ihm geschätzten Normalherstellungskosten für die baulichen

Anlagen zum Stichtagszeitpunkt. Auch diese Schätzung ist, wie oben dargelegt,

haftungsrechtlich nicht zu beanstanden. Der Beklagte hat dann versucht, den von

ihm ermittelten Substanzwert des Grundstückes (Herstellungsaufwand zuzüglich

Bodenwert) auf die Marktakzeptanz zurückzuführen. Dies ist ihm ersichtlich in

objektiver Betrachtungsweise nicht gelungen, weil er nur einen Abschlag von 10 %

machte, während in Mainz ein solcher von 25 % üblich ist (Korridor 18 bis 29 %)

und der noch nicht einmal die geringe lichte Raumhöhe im Kellergeschoss

berücksichtigt. Richtigerweise wäre die geringe Geschosshöhe bereits in den

Herstellungskosten zu berücksichtigen gewesen. Der gerichtlich bestellte

Sachverständige hat in seinem Gutachten ergänzend darauf hingewiesen, dass in

anderen vergleichbaren Städten sich „ein solch starker Korrekturfaktor“ nicht

nachweisen lasse. Schon aus der Tatsache, dass der Beklagte für die Kläger

aufgrund der Bekanntschaft mit ihnen unter den besonders hier aufweisenden

Umständen tätig geworden ist, folgt gleichsam zwingend, dass er nach bestem

Wissen handeln wollte. Es bedarf daher entgegen klägerischer Rechtsmeinung (vgl.

Bl. 680 d. A.) keines weiteren Vortrages, dass er die in eigenen Angelegenheiten

anzuwendende Sorgfalt vorliegend beobachtet hat. Mehr als hierauf aber hatten

die Kläger keinen Anspruch. Es hätte ihnen frei gestanden, einen qualifizierten

Sachverständigen für Bewertungsfragen hinzuziehen, der ihnen dann auch im

vollen Umfange haftungsrechtlich verantwortlich gewesen wäre. Letztlich mögen

sich die Kläger in diesem Zusammenhang noch vor Augen halten, dass das

Bankbewertungsgutachten einen Neubauwert von € 488.923,00 = DM 956.250,27

(Bl. 115 Anlagenband) ausweist und zu einem Beleihungswert von € 810.459,00 =

DM 1.585.120,00 kommt, obwohl der Banksachverständige nur von 1300 m³

umbauten Raum bei einem Normalherstellungspreis von DM 550/m³ ausgeht. Die

unterschiedlichen Werte in dem hier in Bezug genommenen Gutachten und in der

streitgegenständlichen Stellungnahme des Beklagten verbieten auch die

Annahme, dass der Bankgutachter nur die Ergebnisse des Beklagten

übernommen hat, wie dies klägerseits im Schriftsatz vom 04.04.2006 (Bl. 392 d.

A.) vorgetragen wurde. Der Kläger zu 2) hat sich von diesem Vortrag in seiner

undatierten und mit Schriftsatz vom 07.03.2007 zu den Gerichtsakten gereichten

Stellungnahme (Bl. 24 Anlagenband) auch ausdrücklich distanziert und führt dort

aus, „RA 1 (der vormalige Prozessbevollmächtigte der Kläger) trägt vor, dass die

Bank kein eigenes Wertgutachten erstellt habe, was definitiv falsch ist.“

Letztlich dürfte auch das Bankbeleihungsgutachten die hier getroffene

tatrichterliche Würdigung rechtfertigen, dass dem Beklagten nicht der Vorwurf

gemacht werden kann, er habe grob fahrlässig eine sachlich falsche Aussage

getroffen. Soweit klägerseits ein kollusives Zusammenwirken des Bankgutachters

mit den Grundstücksverkäufern in den Raum gestellt wird (vgl. Bl. 405 d. A.),

handelt es sich hierbei um reine Spekulation, die nach Aktenstand im Übrigen

nicht gerechtfertigt ist.

7.Da der Schadensersatzanspruch nach Gerichtsauffassung bereits dem Grunde

nach nicht begründet ist, kommt es auf die Schlüssigkeitsbedenken hinsichtlich

der Schadensberechnung (vgl. Gerichtshinweis in der Ladungsverfügung zu Ziffer 3

a. E. vom 10. März 2006 (Bl. 301 d. A.) nicht mehr an, weshalb sich hierzu weitere

Ausführungen erübrigen.

8.Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Zulassungsgründe des § 543 Abs. 2

ZPO nicht vorliegen, denn die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung

noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen

Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Die Entscheidung

beruht vielmehr ausschließlich auf einer tatrichterlichen Würdigung des

Sachverhalts.

Einer Rechtssache kommt grundsätzliche Bedeutung dann zu, wenn eine

klärungsbedürftige Frage zu entscheiden ist, deren Auftreten in einer

unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist. Der Zulassungsgrund der

Rechtsfortbildung steht damit in einem engen Zusammenhang, denn die

Fortbildung des Rechts durch eine Revisionsentscheidung ist erforderlich, wenn der

Einzelfall Veranlassung gibt, Leitsätze für die Auslegung von

Gesetzesbestimmungen des materiellen oder des Verfahrensrechts aufzuzeigen

oder Gesetzeslücken zu schließen. Das Berufungsgericht hat letztlich auch dann

die Revision zuzulassen, wenn es von der höchstrichterlichen oder vielfach auch

nur von der obergerichtlichen Rechtsprechung abweichen will, weil damit eine

Rechtsunsicherheit hervorgerufen wird (vgl. hierzu ausführlich Zöller/Gummer a. a.

O. Rn 11 ff. zu § 543 mit weiteren Nachweisen).

Das erkennende Gericht stellt in seinem vorliegenden Urteil unter Beachtung der

in der höchstrichterlichen Rechtsprechung anerkannten Grundsätze des

Verfahrensrechts und auch des materiellen Rechts vorliegend nur Tatsachen fest.

Die Kläger haben letztlich die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, weil sie

unterliegen (§ 91 Abs. 1 ZPO).Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit

folgt aus §§ 708 Ziffer 10, 711 ZPO. Auch wenn das erkennende Gericht die

Revision nicht zugelassen hat, konnte gleichwohl von

Schuldnerschutzanordnungen gemäß § 713 ZPO nicht abgesehen werden, weil

den Klägern nach § 544 ZPO die Möglichkeit eröffnet ist, eine

Nichtzulassungsbeschwerde zu erheben.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte

ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch

die obersten Bundesgerichte erfolgt.