Urteil des OLG Frankfurt vom 15.03.2005
OLG Frankfurt: verwalter, vergütung, wichtiger grund, neues vorbringen, steuerberater, anschlussbeschwerde, mwst, anfechtung, versammlung, zukunft
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Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 153/03
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 134 BGB, § 21 WoEigG, § 26
Abs 2 WoEigG
(Wohnungseigentum: Nichtiger Eigentümerbeschluss über
Zusatzvergütung des Verwalters)
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
In teilweiser Abänderung des angefochtenen Beschlusses und des Beschlusses
des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 28.06.2000 werden die Geschäftswerte
festgesetzt auf 87.461,59 EUR für das amtsgerichtliche Verfahren, 51.671,16 EUR
für das Erstbeschwerdeverfahren.
Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 51.671,16 EUR.
Von den Gerichtskosten der ersten Instanz haben die Beteiligten zu 1) und 2) 41 %
und der Beteiligte zu 7) 59 % zu tragen.
Von den Gerichtskosten der zweiten Instanz haben der Beteiligte zu 3) ein Zwölftel
und der Beteiligte zu 7) elf Zwölftel zu tragen.
Der Beteiligte zu 7) hat die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren
Beschwerde zu tragen.
Außergerichtliche Kosten werden in allen Instanzen nicht erstattet.
Gründe
I.
Die Beteiligten streiten um die Wirksamkeit von Beschlüssen einer
Wohnungseigentümerversammlung.
Der Beteiligte zu 7) lud als Verwalter die restlichen Beteiligten mit Schreiben vom
18.05.1999 zu einer Wohnungseigentümerversammlung am 27.05.1999 ein. Die
Einladung sah unter anderem unter TOP 6 folgende Beratungsgegenstände vor:
„Wirtschaftsplan/diverse Beschlussfassungen (a - f):
a) Wirtschaftsplan - Beschlussantrag Nr. 2
b) Lohnnebenkosten - Beschlussantrag Nr. 3
c) Steuerberater - Beschlussantrag Nr. 4
d) PayTV Filmdecoder - Beschlussantrag Nr. 5
e) Ausgaben - Beschlussantrag Nr. 6
f) Verwaltervergütung“
Wegen des weiteren Inhalts der Einladung vom 18.05.1999 wird auf Blatt 251/252
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Wegen des weiteren Inhalts der Einladung vom 18.05.1999 wird auf Blatt 251/252
d. A. Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 26.05.1999 (Bl. 253 d. A.) lud der Beteiligte zu 7) auf einen
späteren Termin am 17.06.1999 um. Ein weiteres Schreiben vom 10.06.1999, das
sich auf die „WEG-Versammlung ...Straße am 17. Juni 1999“ bezog, fügte als
„Nachtrag zum Tagesordnungspunkt 6 f“ die „Bestätigung der Verwalterbestellung
nach WEG“ hinzu. Wegen der Einzelheiten dieses Schreibens wird auf Blatt 189 d.
A. Bezug genommen.
In der Versammlung vom 17.06.1999 fassten die Wohnungseigentümer unter TOP
6 c den folgenden Beschluss:
„Die Wohnungseigentümergemeinschaft billigt ausdrücklich nachträglich,
dass der WEG-Verwalter zur Abrechnung der an die Hausbesorger gezahlten
Entgelte einen Steuerberater zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft
beauftragt hat; der WEG-Verwalter ist auch in Zukunft berechtigt, mit diesen
Arbeiten zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Steuerberater zu
beauftragen.“
Ferner wurde unter TOP 6 f der folgende Beschlussantrag eingebracht:
„Die Gemeinschaft möge beschließen, den Verwalter für weitere fünf Jahre
zu bestellen und die Vergütung auf 25,-- DM zuzügl. Mwst. pro Monat/pro
Wohneinheit zu erhöhen. Diese Vergütung enthält Verwaltungsgebühren für das
Wohnungseigentum, die Parkplätze, die Abstellplätze in der Tiefgarage, die kleinen
Räumen sowie den bei Sanierungsmaßnahmen anfallenden Mehraufwand. Der
Betrag in Höhe von 25,-- DM zuzügl. Mwst. (ab WP 1999) wird während der
nächsten fünf Jahre nicht erhöht.“
Wegen des weiteren Inhalts des Protokolls über die
Wohnungseigentümerversammlung vom 17.06.1999 wird auf Blatt 40 - 47 d. A.
Bezug genommen.
Die Beteiligten zu 4) und 5) haben vor dem Amtsgericht die unter TOP 6 c und 6 f
gefassten Wohnungseigentümerbeschlüsse angefochten, ebenso die Beteiligten
zu 1) und 2), die zudem noch den unter TOP 7 gefassten Beschluss angefochten
haben. Ferner hat auch der Beteiligte zu 3) den unter TOP 6 f gefassten Beschluss
angefochten. Schließlich haben die Beteiligten zu 1) und 2) ursprünglich auch noch
die unter TOP 4 und 6 b gefassten Beschlüsse angegriffen; diese Anträge haben
sie jedoch wieder zurückgenommen.
Im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens hat der Beteiligte zu 7) den
Wohnungseigentümern ein von den Mitgliedern des Verwaltungsbeirates
unterzeichnetes Schreiben vom 23.11.1999 (Bl. 170 d. A.) übersandt, in dem es
heißt:
„Bei der Überprüfung des Ihnen zugegangenen Protokolls der
Wohnungseigentümerversammlung vom 17. Juni 1999 habe ich festgestellt, dass
dieses Protokoll einen sinnentstellenden Schreibfehler enthält. Im Wege der
Schreibfehlerberichtigung berichtige ich demzufolge den Beschlusstext zu TOP 6 f
wie folgt:
Die Gemeinschaft möge beschließen, den Verwalter für weitere 5 Jahre (bis
31.12.04) zu bestellen und die Vergütung auf DM 25,00 zuzügl. Mwst/pro
Monat/pro Wohneinheit zu erhöhen. Diese Vergütung enthält
Verwaltungsgebühren für das Wohnungseigentum, die Parkplätze, die Abstellplätze
in der Tiefgarage, die kleinen Räume sowie den bei Sanierungsmaßnahmen
anfallenden Mehraufwand. Der Betrag in Höhe von DM 25,00 zuzügl. Mwst (ab WP
1999) wird während der nächsten 5 Jahre nicht erhöht.“
Die Antragsteller haben behauptet, das ursprüngliche Protokoll, in dem als
Enddatum für die Verwalterbestellung nicht der 31.12.2004, sondern der
31.12.2005 bezeichnet gewesen sei, gebe den Beschlussinhalt richtig wieder. Der
Beteiligte zu 7) habe einer Verlängerung seines Vertrages bis zum 31.12.2005
begehrt, was auch in der Wohnungseigentümerversammlung ausdrücklich
dargelegt worden sei. Sie haben eine solche Verlängerung für unzulässig gehalten,
da sie über einen Zeitraum von fünf Jahren hinausgehe. Die Beteiligten zu 1) und
2) sowie zu 4) und 5) sind ferner der Auffassung gewesen, die rückwirkende
Genehmigung der Einschaltung eines Steuerberaters und die Übernahme der
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Genehmigung der Einschaltung eines Steuerberaters und die Übernahme der
hierdurch entstandenen Kosten durch die Wohnungseigentümergemeinschaft
entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Alle Antragsteller haben beantragt, den unter TOP 6 f gefassten Beschluss für
ungültig zu erklären. Die Beteiligten zu 1) und 2) sowie 4) und 5) haben ferner
beantragt, den unter TOP 6 c gefassten Beschluss zur Einschaltung eines
Steuerberaters für ungültig zu erklären. Die Beteiligten zu 1) und 2) haben darüber
hinaus noch die Ungültigerklärung des unter TOP 7 gefassten Beschlusses
beantragt.
Die Antragsgegner haben beantragt, die Anträge zurückzuweisen. Sie haben die
Meinung vertreten, die nur bis zum 31.12.2004 beschlossene Verlängerung des
Verwaltervertrages sei zulässig. Ebenso habe die
Wohnungseigentümerversammlung beschließen können, die Kosten für die
Einschaltung eines Steuerberaters zu übernehmen.
Mit Beschluss vom 28.06.2000 (Bl. 196 ff d. A.), auf den Bezug genommen wird,
hat das Amtsgericht den unter TOP 6 c gefassten Beschluss für ungültig erklärt
und im Übrigen die Anträge der Antragstellerin zurückgewiesen. Zur Begründung
hat es im Wesentlichen ausgeführt, eine Nichtigkeit des Beschlusses zu TOP 6 f
wegen Verletzung von § 26 Abs. 2 WEG liege nicht vor. Dem Zweck von § 26 Abs. 2
WEG stünde selbst eine Wiederbestellung des Verwalters bis zum 31.12.2005 nicht
entgegen, da diese ohnehin nur bis zum 31.12.2004 wirksam und im Übrigen
teilnichtig wäre, so dass eine längere Bindung der Wohnungseigentümer als in § 26
WEG vorgesehen, nicht eintrete. Ebenso wenig sei ein Einberufungsmangel
gegeben. Schließlich spreche auch kein wichtiger Grund gegen eine
Verwalterbestellung. Hingegen widerspreche der Beschluss zu TOP 6 c, wonach die
Wohnungseigentümer die Kosten eines Steuerberaters für solche Tätigkeiten
übernehmen sollten, die ohnehin in den Pflichtenkreis des Verwalters fielen, den
Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Gegen diesen Beschluss haben die Beteiligten zu 1) und 2) sofortige Beschwerde
eingelegt. Weiterhin hat der Beteiligte zu 3) gegen diesen Beschluss sofortige
Beschwerde eingelegt, die er aber in der mündlichen Verhandlung vor dem
Landgericht vom 03.12.2001 zurückgenommen hat.
Die Beteiligten zu 1) und 2) haben beantragt,
den Beschluss des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 28.06.2000
bezüglich des unter TOP 6 f gefassten Beschlusses aufzuheben und diesen
Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung für ungültig zu erklären.
Die Beteiligten zu 6) und 7) haben beantragt,
die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.
Der Beteiligte zu 7) hat darüber hinaus im Wege der Anschlussbeschwerde
beantragt,
unter teilweiser Aufhebung des angefochtenen Beschlusses den Antrag
auch insoweit zurückzuweisen, als er den unter TOP 6 c gefassten Beschluss für
ungültig erklärt.
Die Beteiligten zu 1) und 2) sowie 4) und 5) haben beantragt,
die Anschlussbeschwerde zurückzuweisen.
Das Landgericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschlusses vom 18.03.2002
(Bl. 429 ff d. A.). Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das
Protokoll der öffentlichen Sitzung des Landgerichts vom 21.10.2002 (Bl. 458 ff d.
A.) Bezug genommen.
Auf Hinweis des Landgerichts haben die Wohnungseigentümer auf der
Wohnungseigentümerversammlung vom 27.11.2002 unter TOP 7 (Bl. 522 d. A.)
unter anderem den Beschluss gefasst, das Vorgehen des Verwalters einschließlich
der Einschaltung des derzeitigen Verfahrensbevollmächtigten zu genehmigen.
Durch den angefochtenen Beschluss, auf den gleichfalls verwiesen wird, hat das
Landgericht unter Abänderung des angegriffenen amtsgerichtlichen Beschlusses
festgestellt, dass der von der Wohnungseigentümerversammlung am 17.09.1999
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festgestellt, dass der von der Wohnungseigentümerversammlung am 17.09.1999
unter TOP 6 f gefasste Beschluss nichtig sei und die Anschlussbeschwerde des
Beteiligten zu 7) zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen
ausgeführt, dass in der Neubestellung des Verwalters über fünf Jahre mit dem
unter TOP 6 f gefassten Beschluss ein Umstand vorliege, der zur Nichtigkeit des
angegriffenen Beschlusses führe. Denn die Neubestellung des Verwalters sei nicht
innerhalb des gesetzlich vorgesehenen Zeitraumes von einem Jahr vor Ablauf der
Bestellungszeit, sondern deutlich früher erfolgt. Dieser Verstoß führe grundsätzlich
zur Nichtigkeit der Neubestellung. Die Anschlussbeschwerde des Beteiligten zu 7)
sei dagegen unbegründet, da das Amtsgericht zutreffend den
Wohnungseigentümerbeschluss zu TOP 6 c für ungültig erklärt habe.
Gegen diesen Beschluss hat der Beteiligte zu 7) mit Schriftsatz vom 07.04.2003
sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die er mit Schriftsatz vom 29.08.2003 (Bl.
613 ff d. A.) begründet hat. Mit dieser sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt er
weiterhin die Zurückweisung der Anfechtungsanträge bezüglich der
Wohnungseigentümerbeschlüsse zu TOP 6 c und 6 f der
Wohnungseigentümerversammlung vom 17.09.1999.
Die Beteiligten zu 1) und 2), 4) und 5) sind der sofortigen weiteren Beschwerde
entgegen getreten. Die Beteiligten zu 1) und 2) haben überdies die
Geschäftswertfestsetzung durch das Landgericht beanstandet.
II.
Die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 7) ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG
statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht
eingelegt worden. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.
Der angefochtene Beschluss beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die
hin er durch den Senat als Rechtsbeschwerdegericht ausschließlich zu überprüfen
ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO.
Es ist aus Rechtsgründen zunächst nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen
übereinstimmend den Wohnungseigentümerbeschluss vom 17.09.1999 zu TOP 6 c
für ungültig erklärt haben. Es ist zutreffend, dass dieser Beschluss insgesamt
gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt, § 21 Abs. 3, 4 WEG.
Nachdem das Amtsgericht in einem anderen gerichtlichen Verfahren festgestellt
hatte, dass die Vergabe von Arbeiten an einen Steuerberater durch den
Beteiligten zu 7) nicht ohne vorhergehenden Beschluss der Wohnungseigentümer
möglich war, entspricht auch die nachträgliche Genehmigung dieser
Aufgabenübertragung durch die Gemeinschaft nicht ordnungsgemäßer
Verwaltung. Zu Recht hat das Amtsgericht im Beschluss vom 28.06.2000 darauf
abgestellt, dass es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen kann, den
Verwalter während eines laufenden Verwaltervertrages zu ermächtigen, zu seinem
eigenen Pflichtenkreis zählende Aufgaben auf einen Dritten zu übertragen und die
dadurch entstehenden Kosten der Gemeinschaft überzubürden. Es handelt sich
hier auch nicht etwa um unvorhergesehene Mehrbelastungen des Beteiligten zu 7)
als Verwalter. Jedenfalls ist dies vom Beteiligten zu 7) in den Tatsacheninstanzen
nicht konkret und nachvollziehbar vorgetragen worden; die entsprechenden
Tätigkeiten sind von dem Beteiligten zu 7) jedenfalls nach den Angaben der
Beteiligten zu 4) und 5) bereits seit Jahren ausgeübt worden.
Aus den gleichen Gründen widerspricht auch die im angegriffenen
Wohnungseigentümerbeschluss enthaltene - in die Zukunft gerichtete - Regelung
während des noch laufenden Verwaltervertrages den Grundsätzen
ordnungsgemäßer Verwaltung. Die diesbezügliche übereinstimmende Würdigung
der Vorinstanzen (vgl. Seite 6 des amtsgerichtlichen Beschlusses vom
28.06.2000), ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Ohnehin ergibt sich aus
dem vom Beteiligten zu 7) vorgelegten Verwaltervertrag (unter der Position
„Verwaltergebühr“, Nr. 3, vgl. Bl. 395 d. A.), dass allenfalls Unkosten erhoben
werden können, die durch die Übertragung von Aufgaben entstehen, die nicht
Gegenstand der Verwaltertätigkeit sind.
Ob mit der vom Beteiligten zu 7) in der weiteren Beschwerde gegebenen
Begründung eine Erhöhung der Verwaltergebühr möglich wäre, worauf die weitere
Beschwerde ebenfalls abstellt und wie es die Gemeinschaft nun offensichtlich
durch Beschluss geregelt hat, ist hier nicht zu entscheiden, weil es hierum nicht
geht. Grundsätzlich dürfte aber etwa ein Beschluss gegen die Grundsätze
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geht. Grundsätzlich dürfte aber etwa ein Beschluss gegen die Grundsätze
ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen, der eine Zusatzvergütung für
Leistungen gewährt, die der Verwalter jedenfalls nach einem bestehenden
Verwaltervertrag auch ohne zusätzliche Vergütung zu erbringen hat (vgl.
Staudinger/Bub, BGB, Stand Juni 1997, § 26 WEG Rz. 264; vgl. auch
Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 26 Rz. 123).
Das Amtsgericht hat weiter rechtsfehlerfrei festgestellt, dass die in Rede
stehenden Tätigkeiten zum Pflichtenkreis des Beteiligten zu 7) gehörten. Davon ist
zu Recht auch das Landgericht im angefochtenen Beschluss ausgegangen. Diese
Feststellung korrespondiert überdies mit den Regelungen des vom Beteiligten zu
7) vorgelegten Verwaltervertrages, wonach zu den Aufgaben des Verwalters
gehört, die dort näher beschriebenen Wohnlasten anzufordern, in Empfang zu
nehmen, und abzuführen (vgl. dazu §§ 5 Nr. 1, 6 Nr. 2, Bl. 394 d. A.). Soweit die
weitere Beschwerde in diesem Zusammenhang rügt, dass der Beschluss nicht die
besonderen Verhältnisse der vorliegenden Wohnungseigentümergemeinschaft
berücksichtige, vermag dies nicht durchzugreifen. Zwar ist es zutreffend, dass das
Landgericht im angefochtenen Beschluss zumindest nicht ausdrücklich das
Vorbringen des Beteiligten zu 7) im Schriftsatz vom 23.01.2002 gewürdigt hat.
Auch in diesem Schriftsatz ist jedoch ausdrücklich die Feststellung des
Amtsgericht nicht in Abrede gestellt worden, dass die entsprechende Tätigkeit
dem Pflichtenkreis des Beteiligten zu 7) unterfalle (vgl. Seite 5 dieses
Schriftsatzes, letzter Absatz, Seite 6, erster Absatz, Bl. 422, 423 d. A.); dort - wie
im Folgenden bei der Beschreibung seiner Tätigkeit - hat der Beteiligte zu 7)
lediglich auf die (fehlende) Angemessenheit seiner Vergütung abgestellt. Er hat
dort dargelegt, dass es zulässig sei, einen Teil der dem Verwalter übertragenen
Aufgaben aus dessen Verantwortungsbereich durch Beschluss herauszunehmen
und die entsprechende Tätigkeit einem Dritten zu Lasten der Gemeinschaft zu
übertragen (vgl. Seite 6 dieses Schriftsatzes, erster Absatz, Bl. 423 d. A.; vgl. auch
den noch an das Amtsgericht gerichteten Schriftsatz vom 25.02.2000, Ziffer 3.1,
Bl. 180 d. A.). Das Landgericht hat dies mithin zu Recht seiner Entscheidung
zugrunde gelegt. Soweit die weitere Beschwerde dies nun in Zweifel sieht, handelt
es sich zum einen zum Teil um neues Vorbringen, das im Verfahren der weiteren
Beschwerde nicht mehr zu berücksichtigen ist (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., §
45 Rz. 85; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 45 Rz. 40). Zum anderen spricht für
dieses Verständnis des Pflichtenkreises des Beteiligten zu 7) sogar der von der
weiteren Beschwerde in Bezug genommene nachfolgende Beschluss der
Wohnungseigentümergemeinschaft vom 27.11.2002. Würde diese Tätigkeit nicht
zu seinem Pflichtenkreis gehören, so wäre gar nicht verständlich, warum der
Verwalter danach Kosten Dritter für derartige Tätigkeiten aus der ihm von der
Gemeinschaft bewilligten Vergütung tragen sollte.
Ebenfalls aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden ist die Entscheidung des
Landgerichts, soweit es durch den angefochtenen Beschluss festgestellt hat, dass
der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.09.1999 zu TOP 6 f
nichtig ist.
Die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts dahingehend, dass die
Wohnungseigentümer in dieser Versammlung beschlossen haben, „den Verwalter
für weitere 5 Jahre zu bestellen“ (vgl. Seiten 5, 10 des angefochtenen
Beschlusses), und mithin der Beschlusswortlaut kein konkretes Ende der Laufzeit
der Verwalterbestellung enthielt, werden von der weiteren Beschwerde nicht
konkret angegriffen; auch die weitere Beschwerde geht nunmehr hiervon aus (vgl.
Seiten 2, 8, 9 des Schriftsatzes vom 29.08.2003). Diese tatsächlichen
Feststellungen sind mithin für den Senat als Rechtsbeschwerdegericht bindend,
vgl. §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 559 ZPO. Danach ist der Senat als
Rechtsbeschwerdegericht an die tatsächlichen Feststellungen des
Beschwerdegerichts gebunden und kann die Tatsachenwürdigung des
Beschwerdegerichts nur darauf überprüfen, ob der Tatrichter den maßgebenden
Sachverhalt ausreichend ermittelt hat, sich bei der Beurteilung des Beweisstoffes
mit allen wesentlichen Umständen auseinandergesetzt und hierbei nicht gegen
gesetzliche Beweisregeln und Verfahrensvorschriften sowie gegen Denkgesetze
und zwingende Erfahrungssätze oder den allgemeinen Sprachgebrauch verstoßen
hat (vgl. insoweit Keidel/Kuntze/Meyer-Holz, FGG, 15. Aufl., § 27 Rz. 42). Derartige
Rechtsfehler sind vorliegend nicht ersichtlich und werden - wie erwähnt - von der
weiteren Beschwerde auch nicht gerügt.
Die Auslegung dieses Wohnungseigentümerbeschlusses durch das Landgericht
weist ebenfalls keine Rechtsfehler auf. Die nächstliegende Bedeutung der
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weist ebenfalls keine Rechtsfehler auf. Die nächstliegende Bedeutung der
Formulierung „weitere fünf Jahre“ ist diejenige, dass sich die Bestellung des
Beteiligten zu 7) nach Ablauf der noch andauernden Bestellungszeit um diese fünf
Jahre verlängern sollte (vgl. etwa auch Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 26 Rz. 49). Zu
Recht hat das Landgericht ausgeführt, dass danach auch gar nicht ersichtlich
wäre, welcher andere Zeitpunkt ansonsten für den Beginn der (Weiter-)Bestellung
maßgeblich sein sollte. Dies könnte - mangels anderweitiger Angabe im Beschluss
- ansonsten allenfalls noch der Beschlusszeitpunkt der
Wohnungseigentümerversammlung, mithin der 17.06.1999, sein. Dies erwägt die
weitere Beschwerde zwar (vgl. Seite 9 des Schriftsatzes vom 29.08.2003), geht
aber davon selbst nicht aus. Soweit die weitere Beschwerde in diesem
Zusammenhang ausführt, die überwiegende Mehrheit der Wohnungseigentümer
habe den Beschluss vielmehr so verstanden, dass die Verlängerungszeit erst mit
Ablauf des 31.12.1999 beginne, findet dies in dem Wohnungseigentümerbeschluss
keinen Anhalt. Dieses Datum ist im Beschluss überhaupt nicht erwähnt. Im
Übrigen kommt es für die Auslegung des Beschlusses der Wohnungseigentümer
auch nicht darauf an, was eine Mehrheit der Wohnungseigentümer oder der
Verwalter darunter verstanden hat. Vielmehr ist der Beschluss aus sich heraus
objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen
der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt, sofern solche nicht im Wortlaut
des Beschlusses oder in den für jedermann erkennbaren Umständen außerhalb
des protokollierten Beschlusses zu Tage getreten sind (vgl. Bärmann/Pick/Merle,
a.a.O., § 23 Rz. 54; Palandt/Bassenge, BGB, 64. Aufl., § 10 WEG Rz. 15). Insoweit
wäre der Senat als Rechtsbeschwerdegericht nicht auf die begrenzte Nachprüfung
der Auslegung durch den Tatrichter angewiesen, sondern kann den Beschluss
auch selber auslegen (vgl. Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45 Rz. 42;
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 87; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz.
15, jeweils m. w. N.).
Dass damit der Beschluss der Wohnungseigentümer zur Weiterbestellung des
Beteiligten zu 7) insgesamt nichtig ist, hat das Landgericht zutreffend festgestellt.
Tatsächlich ist ein gegen § 26 Abs. 2 WEG verstoßender Beschluss der
Wohnungseigentümer absolut nichtig (vgl. neben den vom Landgericht
aufgeführten Zitatstellen: Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 26 Rz. 50;
Palandt/Bassenge, a.a.O., § 26 WEG Rz. 2; Münchener Kommentar/Engelhardt,
BGB, 4. Aufl., § 26 WEG Rz. 6; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums,
4. Aufl., Rz. 893; OLG Zweibrücken, FGPrax 2004, 273). Die Annahme des
Amtsgerichts, der Beschluss sei entgegen § 139 BGB zumindest mit einer
kürzeren - zulässigen - Laufzeit wirksam, hat das Landgericht mit zutreffenden
Gründen, auf die verwiesen wird, abgelehnt. Dies wird auch von der weiteren
Beschwerde nicht konkret angegriffen. Die vom Amtsgericht zum Beleg für seine
Auffassung genannten Zitatstellen beziehen sich auch nicht auf (verfrühte)
Wohnungseigentümerbeschlüsse im Sinne des § 26 Abs. 2 WEG. Ohnehin wäre
auch unklar, warum die Weiterbestellung dann gerade bis zum 31.12.2004 wirksam
sein sollte; aus dem Beschlussinhalt ließe sich ein solches Ende der
Bestellungszeit - wie ausgeführt - gerade nicht entnehmen.
Ebenfalls zutreffend hat das Landgericht im Ergebnis die in diesem
Wohnungseigentümerbeschluss gleichzeitig enthaltene Vergütungsneuregelung
für nichtig erachtet. Der Beschluss nimmt eine konkrete Verknüpfung der
Veränderung der Vergütung mit der (Weiter-)Bestellung bzw. der Laufzeit des
Vertrages vor. Dies ergibt sich schon daraus, dass die Vergütung die nächsten fünf
Jahre nicht erhöht werden sollte. Der konkrete Anlass, auf Grund dessen die
Wohnungseigentümer die Vergütung neu regeln wollten, spielt in diesem
Zusammenhang keine entscheidende Rolle. Jedenfalls ist nach den obigen
Auslegungskriterien die Beschlussauslegung des Landgerichts nicht
rechtsfehlerhaft, da nicht erkennbar ist, dass die Wohnungseigentümer ohne die
Verlängerung und den Verzicht des Verwalters gemäß TOP 6 f auf eine Erhöhung
für 5 Jahre einer Erhöhung der Vergütung für die Restlaufzeit der Bestellung
zugestimmt hätten. Von einer Teilnichtigkeit des
Wohnungseigentümerbeschlusses im Sinne des § 139 BGB kann in diesem
Zusammenhang mithin nicht ausgegangen werden.
III.
Der Senat hat auf die Rüge der Beteiligten zu 1) und 2) in dem aus dem Tenor
ersichtlichen Umfang von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, die Festsetzung der
Geschäftswerte für die Vorinstanzen durch das Landgericht von Amts wegen
abzuändern, § 31 Abs. 1 KostO, wobei sich dies ausschließlich auf den die
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abzuändern, § 31 Abs. 1 KostO, wobei sich dies ausschließlich auf den die
Anfechtung des Wohnungseigentümerbeschlusses zu TOP 6 f betreffenden (Teil-)
Geschäftswert bezieht.
Der Geschäftswert gemäß § 48 Abs. 3 WEG richtet sich - anders als der
Beschwerdewert - grundsätzlich nach dem Interesse aller Beteiligten an der
Entscheidung. Dies dient unter anderem dem Zweck, die Wohnungseigentümer
dazu anzuhalten, die über ihre subjektiven Interessen hinausgehende Wirkung des
Verfahrens auf die anderen Beteiligten zu bedenken und von der leichtfertigen
Stellung eines Antrags auf gerichtliche Entscheidung abzusehen
(Staudinger/Wenzel, BGB, Stand Juni 1997, § 48 WEG Rz. 15; Senat, Beschluss vom
13.12.2002, 20 W 490/00). Dabei ist der Ausgangspunkt der Vorinstanzen
zutreffend, dass sich die Geschäftswertfestsetzung nach § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG
beim Streit über die Gültigkeit von Bestellungsbeschlüssen und/oder um den
Fortbestand des Verwaltervertrages in der Regel nach der Höhe der
Verwaltervergütung bestimmt, die der Verwalter zu beanspruchen hätte. Dies
entspricht auch der Rechtsprechung des Senats (vgl. zuletzt Beschlüsse vom
22.11.2002, 20 W 216/2002, und vom 05.07.2004, 20 W 260/2004; vgl. weiter
Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 48 Rz. 54; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 48 Rz. 21,
44, je m. w. N.). Diese Verwaltervergütung beläuft sich nach den Feststellungen
des Landgerichts auf 273.180,- DM (= 139.674, 71 EUR).
Ebenso wie das Amtsgericht (vgl. Seite 15 des Beschlusses vom 28.06.2000) und
entgegen der Auffassung des Landgerichts geht der Senat mit den Ausführungen
der Beteiligten zu 1) und 2) im Verfahren der weiteren Beschwerde davon aus,
dass die nach dem vom Landgericht festgesetzten Wert zu berechnenden Kosten
des Verfahrens zu dem Interesse der Beteiligten zu 1) und 2) an der
Ungültigkeitserklärung des Wohnungseigentümerbeschlusses zu TOP 6 f nicht in
einem angemessenen Verhältnis stünden, und deshalb eine Herabsetzung des
Geschäftswerts geboten ist, § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG. Danach ist es mit dem
Rechtsstaatsprinzip als nicht vereinbar anzusehen, den Geschäftswert bei der
Beschlussanfechtung in großen Wohnungseigentumsanlagen abweichend von dem
erheblich niedrigeren persönlichen Interesse des einzelnen Antragstellers
ausschließlich nach dem Gesamtinteresse aller Miteigentümer zu bemessen. Dies
gilt auch bei der Anfechtung von Bestellungsbeschlüssen (vgl. BayObLG ZWE
2001, 107, m.w.N.; Palandt/Bassenge, a.a.O.; § 48 WEG Rz. 14). In diesem
Zusammenhang ist eine Abwägung der besonderen Umstände im konkreten
Einzelfall erforderlich (vgl. Senat, Beschluss vom 09.12.2002, 20 W 189/2002;
Beschluss vom 13.12.2002, 20 W 490/00; OLG Karlsruhe WuM 1996, 180; BayObLG
NZM 2001, 713). Angesichts dieser erforderlichen Gesamtabwägung kann zur
Überzeugung des Senats (vgl. Beschluss vom 09.12.2002, 20 W 189/2002;
Beschluss vom 13.12.2002, 20 W 490/00) der ermittelte Geschäftswert allerdings
nicht durch einen schematischen Berechnungsmodus herabgesetzt werden, etwa
durch Begrenzung auf das Fünffache des persönlichen wirtschaftlichen Interesses
der Antragsteller (so ausdrücklich BayObLG NZM 2001, 713; vgl. auch OLG
Karlsruhe WuM 1996, 180; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 48 Rz. 28;
Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 48 WEG Rz. 16, je mit weiteren Nachweisen; anders
jedoch OLG Hamm NZM 2001, 549, 551).
Vorliegend würde der vom Landgericht insoweit angesetzte (Teil-)Geschäftswert
eine überaus deutliche Überschreitung des Einzelinteresses der Beteiligten zu 1)
und 2) an der Ungültigkeitserklärung des Beschlusses der Wohnungseigentümer
zu TOP 6 f darstellen. Dabei ist allerdings festzuhalten, dass sich aus deren
Schriftsatz vom 04.02.2000 und der Beschwerdebegründung vom 01.09.2000
ergibt, dass die Beteiligten zu 1) und 2) sich auch und insbesondere gegen die
Bestellung des Beteiligten zu 7) an sich wendeten und nicht lediglich auf ihr
anteiliges Kosteninteresse abstellten. Andererseits ist aber auch das
Einzelinteresse an der Anfechtung von Bestellungsbeschlüssen nach den obigen
Kriterien nicht anders als mit Vergütungsgesichtspunkten bewertbar. Hier liegt
zumindest ein Ungleichgewicht zwischen den Eigeninteressen der Beteiligten zu 1)
und 2) als Antragsteller und dem vom Landgericht errechneten Wert vor. Deshalb
erscheint hier eine Herabsetzung des diesbezüglichen Geschäftswerts erforderlich,
weil die sehr erheblichen Verfahrenskosten auf der Grundlage dieses
Geschäftswertes bei Abwägung der Interessen der Beteiligten zu 1) und 2) als
Antragsteller gegenüber den Interessen der übrigen Beteiligten an einer
wirksamen diesbezüglichen Beschlussfassung eine Ermäßigung wegen der aus
dem Rechtsstaatsprinzip folgenden Justizgewährungspflicht erfordern. Das
Eigeninteresse der Beteiligten zu 1) und 2) hinsichtlich des Beschlusses der
Wohnungseigentümer zu TOP 6 f steht hier unter hinreichender Berücksichtigung
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Wohnungseigentümer zu TOP 6 f steht hier unter hinreichender Berücksichtigung
der Interessen sämtlicher übrigen Wohnungs- bzw. Teileigentümer, die von einer
erfolgreichen Beschlussfassung betroffen wären, sowie der Interessen des Fiskus
und der beteiligten Rechtsanwälte (vgl. hierzu BayObLG WE 1997, 393, 394;
Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 48 Rz. 28; Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 48 WEG Rz.
17, je m. w. N.) nicht mehr in einem angemessenen Verhältnis zu dem oben
errechneten Geschäftswert. Der Senat hält für den vorliegenden Einzelfall mithin
unter Abwägung aller dieser Gesichtspunkte eine Herabsetzung auf ein Drittel der
maßgeblichen Verwaltervergütung für angemessen, mithin einen Betrag von
46.558,24 EUR. Die (weiter gehende) Herabsetzung des diesbezüglichen
Geschäftswerts auf etwa ein Fünftel der Vergütung, wie es das Amtsgericht
vorgenommen hatte, erscheint dem Senat bei Würdigung der Gesamtumstände
des vorliegenden Verfahrens als nicht angemessen und erforderlich.
Für eine Abänderung der übrigen Teilgeschäftswerte sieht der Senat hingegen
keine Veranlassung. Für das Erstbeschwerdeverfahren und das Verfahren der
weiteren Beschwerde errechnen sich daraus Gesamtgeschäftswerte von jeweils
51.671,16 EUR, für das amtsgerichtliche Verfahren von 87.461,59 EUR.
Diese geänderte Wertfestsetzung erfordert die aus dem Tenor ersichtliche
Änderung der Kostenentscheidung für das amtsgerichtliche Verfahren, nicht
dagegen für das Erstbeschwerdeverfahren. Dabei hat der Senat die tragenden
Erwägungen des Landgerichts zur Kostenentscheidung zugrunde gelegt. So ist die
Entscheidung des Landgerichts, dem Beteiligten zu 7) teilweise die Gerichtskosten
des Beschwerdeverfahrens aufzuerlegen, auch soweit sie nicht auf einer
Zurückweisung seines Rechtsmittels beruhen, aus Rechtsgründen nicht zu
beanstanden. Diese Kostenentscheidung wäre durch den Senat als
Rechtsbeschwerdegericht ohnehin lediglich eingeschränkt zu überprüfen, nämlich
darauf, ob der Tatrichter von ungenügenden oder verfahrenswidrig zustande
gekommenen Feststellungen ausgegangen ist, wesentliche Gesichtspunkte außer
acht gelassen oder gegen Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze
verstoßen oder sonst die Grenzen des eingeräumten Ermessens überschritten hat
(Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 47 Rz. 56); davon kann der Senat hier nicht
ausgehen. Die dafür gegebene Begründung trägt die Entscheidung des
Landgerichts, wobei lediglich noch anzumerken ist, dass es für die
Kostentragungsverpflichtung eines vorsätzlichen pflichtwidrigen Verhaltens nicht
bedürfte, sondern bereits ein unrichtiges schuldhaftes Verhalten genügen würde
(vgl. BayObLG WuM 1988, 408 m. w. N.; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 47 Rz. 5).
Es entspricht für das Verfahren der weiteren Beschwerde billigem Ermessen, dass
der Beteiligte zu 7) die Gerichtskosten seines ohne Erfolg eingelegten
Rechtsmittels zu tragen hat, § 47 Satz 1 WEG.
Gründe, die dafür sprechen könnten, im Verfahren der weiteren Beschwerde
ausnahmsweise die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten anzuordnen,
hat der Senat in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen nicht gesehen, § 47 Satz
2 WEG.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.