Urteil des OLG Frankfurt vom 15.03.2005, 20 W 153/03

Entschieden
15.03.2005
Schlagworte
Verwalter, Vergütung, Wichtiger grund, Neues vorbringen, Steuerberater, Anschlussbeschwerde, Mwst, Anfechtung, Versammlung, Zukunft
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Quelle: Gericht: OLG Frankfurt 20. Zivilsenat

Entscheidungsdatum: 15.03.2005

Normen: § 134 BGB, § 21 WoEigG, § 26 Abs 2 WoEigG

Aktenzeichen: 20 W 153/03

Dokumenttyp: Beschluss

(Wohnungseigentum: Nichtiger Eigentümerbeschluss über Zusatzvergütung des Verwalters)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

In teilweiser Abänderung des angefochtenen Beschlusses und des Beschlusses des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 28.06.2000 werden die Geschäftswerte festgesetzt auf 87.461,59 EUR für das amtsgerichtliche Verfahren, 51.671,16 EUR für das Erstbeschwerdeverfahren.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 51.671,16 EUR.

Von den Gerichtskosten der ersten Instanz haben die Beteiligten zu 1) und 2) 41 % und der Beteiligte zu 7) 59 % zu tragen.

Von den Gerichtskosten der zweiten Instanz haben der Beteiligte zu 3) ein Zwölftel und der Beteiligte zu 7) elf Zwölftel zu tragen.

Der Beteiligte zu 7) hat die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen.

Außergerichtliche Kosten werden in allen Instanzen nicht erstattet.

Gründe

I.

1Die Beteiligten streiten um die Wirksamkeit von Beschlüssen einer Wohnungseigentümerversammlung.

2Der Beteiligte zu 7) lud als Verwalter die restlichen Beteiligten mit Schreiben vom 18.05.1999 zu einer Wohnungseigentümerversammlung am 27.05.1999 ein. Die Einladung sah unter anderem unter TOP 6 folgende Beratungsgegenstände vor:

3„Wirtschaftsplan/diverse Beschlussfassungen (a - f):

4a) Wirtschaftsplan - Beschlussantrag Nr. 2

5b) Lohnnebenkosten - Beschlussantrag Nr. 3

6c) Steuerberater - Beschlussantrag Nr. 4

7d) PayTV Filmdecoder - Beschlussantrag Nr. 5

8e) Ausgaben - Beschlussantrag Nr. 6

9f) Verwaltervergütung“

10 Wegen des weiteren Inhalts der Einladung vom 18.05.1999 wird auf Blatt 251/252

10 Wegen des weiteren Inhalts der Einladung vom 18.05.1999 wird auf Blatt 251/252 d. A. Bezug genommen.

11 Mit Schreiben vom 26.05.1999 (Bl. 253 d. A.) lud der Beteiligte zu 7) auf einen späteren Termin am 17.06.1999 um. Ein weiteres Schreiben vom 10.06.1999, das sich auf die „WEG-Versammlung ...Straße am 17. Juni 1999“ bezog, fügte als „Nachtrag zum Tagesordnungspunkt 6 f“ die „Bestätigung der Verwalterbestellung nach WEG“ hinzu. Wegen der Einzelheiten dieses Schreibens wird auf Blatt 189 d. A. Bezug genommen.

12 In der Versammlung vom 17.06.1999 fassten die Wohnungseigentümer unter TOP 6 c den folgenden Beschluss:

13„Die Wohnungseigentümergemeinschaft billigt ausdrücklich nachträglich, dass der WEG-Verwalter zur Abrechnung der an die Hausbesorger gezahlten Entgelte einen Steuerberater zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt hat; der WEG-Verwalter ist auch in Zukunft berechtigt, mit diesen Arbeiten zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Steuerberater zu beauftragen.“

14 Ferner wurde unter TOP 6 f der folgende Beschlussantrag eingebracht:

15„Die Gemeinschaft möge beschließen, den Verwalter für weitere fünf Jahre zu bestellen und die Vergütung auf 25,-- DM zuzügl. Mwst. pro Monat/pro Wohneinheit zu erhöhen. Diese Vergütung enthält Verwaltungsgebühren für das Wohnungseigentum, die Parkplätze, die Abstellplätze in der Tiefgarage, die kleinen Räumen sowie den bei Sanierungsmaßnahmen anfallenden Mehraufwand. Der Betrag in Höhe von 25,-- DM zuzügl. Mwst. (ab WP 1999) wird während der nächsten fünf Jahre nicht erhöht.“

16 Wegen des weiteren Inhalts des Protokolls über die Wohnungseigentümerversammlung vom 17.06.1999 wird auf Blatt 40 - 47 d. A. Bezug genommen.

17 Die Beteiligten zu 4) und 5) haben vor dem Amtsgericht die unter TOP 6 c und 6 f gefassten Wohnungseigentümerbeschlüsse angefochten, ebenso die Beteiligten zu 1) und 2), die zudem noch den unter TOP 7 gefassten Beschluss angefochten haben. Ferner hat auch der Beteiligte zu 3) den unter TOP 6 f gefassten Beschluss angefochten. Schließlich haben die Beteiligten zu 1) und 2) ursprünglich auch noch die unter TOP 4 und 6 b gefassten Beschlüsse angegriffen; diese Anträge haben sie jedoch wieder zurückgenommen.

18 Im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens hat der Beteiligte zu 7) den Wohnungseigentümern ein von den Mitgliedern des Verwaltungsbeirates unterzeichnetes Schreiben vom 23.11.1999 (Bl. 170 d. A.) übersandt, in dem es heißt:

19 „Bei der Überprüfung des Ihnen zugegangenen Protokolls der Wohnungseigentümerversammlung vom 17. Juni 1999 habe ich festgestellt, dass dieses Protokoll einen sinnentstellenden Schreibfehler enthält. Im Wege der Schreibfehlerberichtigung berichtige ich demzufolge den Beschlusstext zu TOP 6 f wie folgt:

20 Die Gemeinschaft möge beschließen, den Verwalter für weitere 5 Jahre (bis 31.12.04) zu bestellen und die Vergütung auf DM 25,00 zuzügl. Mwst/pro Monat/pro Wohneinheit zu erhöhen. Diese Vergütung enthält Verwaltungsgebühren für das Wohnungseigentum, die Parkplätze, die Abstellplätze in der Tiefgarage, die kleinen Räume sowie den bei Sanierungsmaßnahmen anfallenden Mehraufwand. Der Betrag in Höhe von DM 25,00 zuzügl. Mwst (ab WP 1999) wird während der nächsten 5 Jahre nicht erhöht.“

21 Die Antragsteller haben behauptet, das ursprüngliche Protokoll, in dem als Enddatum für die Verwalterbestellung nicht der 31.12.2004, sondern der 31.12.2005 bezeichnet gewesen sei, gebe den Beschlussinhalt richtig wieder. Der Beteiligte zu 7) habe einer Verlängerung seines Vertrages bis zum 31.12.2005 begehrt, was auch in der Wohnungseigentümerversammlung ausdrücklich dargelegt worden sei. Sie haben eine solche Verlängerung für unzulässig gehalten, da sie über einen Zeitraum von fünf Jahren hinausgehe. Die Beteiligten zu 1) und 2) sowie zu 4) und 5) sind ferner der Auffassung gewesen, die rückwirkende Genehmigung der Einschaltung eines Steuerberaters und die Übernahme der

Genehmigung der Einschaltung eines Steuerberaters und die Übernahme der hierdurch entstandenen Kosten durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

22 Alle Antragsteller haben beantragt, den unter TOP 6 f gefassten Beschluss für ungültig zu erklären. Die Beteiligten zu 1) und 2) sowie 4) und 5) haben ferner beantragt, den unter TOP 6 c gefassten Beschluss zur Einschaltung eines Steuerberaters für ungültig zu erklären. Die Beteiligten zu 1) und 2) haben darüber hinaus noch die Ungültigerklärung des unter TOP 7 gefassten Beschlusses beantragt.

23 Die Antragsgegner haben beantragt, die Anträge zurückzuweisen. Sie haben die Meinung vertreten, die nur bis zum 31.12.2004 beschlossene Verlängerung des Verwaltervertrages sei zulässig. Ebenso habe die Wohnungseigentümerversammlung beschließen können, die Kosten für die Einschaltung eines Steuerberaters zu übernehmen.

24 Mit Beschluss vom 28.06.2000 (Bl. 196 ff d. A.), auf den Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht den unter TOP 6 c gefassten Beschluss für ungültig erklärt und im Übrigen die Anträge der Antragstellerin zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, eine Nichtigkeit des Beschlusses zu TOP 6 f wegen Verletzung von § 26 Abs. 2 WEG liege nicht vor. Dem Zweck von § 26 Abs. 2 WEG stünde selbst eine Wiederbestellung des Verwalters bis zum 31.12.2005 nicht entgegen, da diese ohnehin nur bis zum 31.12.2004 wirksam und im Übrigen teilnichtig wäre, so dass eine längere Bindung der Wohnungseigentümer als in § 26 WEG vorgesehen, nicht eintrete. Ebenso wenig sei ein Einberufungsmangel gegeben. Schließlich spreche auch kein wichtiger Grund gegen eine Verwalterbestellung. Hingegen widerspreche der Beschluss zu TOP 6 c, wonach die Wohnungseigentümer die Kosten eines Steuerberaters für solche Tätigkeiten übernehmen sollten, die ohnehin in den Pflichtenkreis des Verwalters fielen, den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

25 Gegen diesen Beschluss haben die Beteiligten zu 1) und 2) sofortige Beschwerde eingelegt. Weiterhin hat der Beteiligte zu 3) gegen diesen Beschluss sofortige Beschwerde eingelegt, die er aber in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht vom 03.12.2001 zurückgenommen hat.

26 Die Beteiligten zu 1) und 2) haben beantragt,

27den Beschluss des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 28.06.2000 bezüglich des unter TOP 6 f gefassten Beschlusses aufzuheben und diesen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung für ungültig zu erklären.

28 Die Beteiligten zu 6) und 7) haben beantragt,

29die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

30 Der Beteiligte zu 7) hat darüber hinaus im Wege der Anschlussbeschwerde beantragt,

31unter teilweiser Aufhebung des angefochtenen Beschlusses den Antrag auch insoweit zurückzuweisen, als er den unter TOP 6 c gefassten Beschluss für ungültig erklärt.

32 Die Beteiligten zu 1) und 2) sowie 4) und 5) haben beantragt,

33die Anschlussbeschwerde zurückzuweisen.

34 Das Landgericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschlusses vom 18.03.2002 (Bl. 429 ff d. A.). Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung des Landgerichts vom 21.10.2002 (Bl. 458 ff d. A.) Bezug genommen.

35 Auf Hinweis des Landgerichts haben die Wohnungseigentümer auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.11.2002 unter TOP 7 (Bl. 522 d. A.) unter anderem den Beschluss gefasst, das Vorgehen des Verwalters einschließlich der Einschaltung des derzeitigen Verfahrensbevollmächtigten zu genehmigen.

36 Durch den angefochtenen Beschluss, auf den gleichfalls verwiesen wird, hat das Landgericht unter Abänderung des angegriffenen amtsgerichtlichen Beschlusses festgestellt, dass der von der Wohnungseigentümerversammlung am 17.09.1999

festgestellt, dass der von der Wohnungseigentümerversammlung am 17.09.1999 unter TOP 6 f gefasste Beschluss nichtig sei und die Anschlussbeschwerde des Beteiligten zu 7) zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass in der Neubestellung des Verwalters über fünf Jahre mit dem unter TOP 6 f gefassten Beschluss ein Umstand vorliege, der zur Nichtigkeit des angegriffenen Beschlusses führe. Denn die Neubestellung des Verwalters sei nicht innerhalb des gesetzlich vorgesehenen Zeitraumes von einem Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit, sondern deutlich früher erfolgt. Dieser Verstoß führe grundsätzlich zur Nichtigkeit der Neubestellung. Die Anschlussbeschwerde des Beteiligten zu 7) sei dagegen unbegründet, da das Amtsgericht zutreffend den Wohnungseigentümerbeschluss zu TOP 6 c für ungültig erklärt habe.

37 Gegen diesen Beschluss hat der Beteiligte zu 7) mit Schriftsatz vom 07.04.2003 sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die er mit Schriftsatz vom 29.08.2003 (Bl. 613 ff d. A.) begründet hat. Mit dieser sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt er weiterhin die Zurückweisung der Anfechtungsanträge bezüglich der Wohnungseigentümerbeschlüsse zu TOP 6 c und 6 f der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.09.1999.

38 Die Beteiligten zu 1) und 2), 4) und 5) sind der sofortigen weiteren Beschwerde entgegen getreten. Die Beteiligten zu 1) und 2) haben überdies die Geschäftswertfestsetzung durch das Landgericht beanstandet.

II.

39 Die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 7) ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

40 Der angefochtene Beschluss beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin er durch den Senat als Rechtsbeschwerdegericht ausschließlich zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO.

41 Es ist aus Rechtsgründen zunächst nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen übereinstimmend den Wohnungseigentümerbeschluss vom 17.09.1999 zu TOP 6 c für ungültig erklärt haben. Es ist zutreffend, dass dieser Beschluss insgesamt gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt, § 21 Abs. 3, 4 WEG.

42 Nachdem das Amtsgericht in einem anderen gerichtlichen Verfahren festgestellt hatte, dass die Vergabe von Arbeiten an einen Steuerberater durch den Beteiligten zu 7) nicht ohne vorhergehenden Beschluss der Wohnungseigentümer möglich war, entspricht auch die nachträgliche Genehmigung dieser Aufgabenübertragung durch die Gemeinschaft nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Zu Recht hat das Amtsgericht im Beschluss vom 28.06.2000 darauf abgestellt, dass es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen kann, den Verwalter während eines laufenden Verwaltervertrages zu ermächtigen, zu seinem eigenen Pflichtenkreis zählende Aufgaben auf einen Dritten zu übertragen und die dadurch entstehenden Kosten der Gemeinschaft überzubürden. Es handelt sich hier auch nicht etwa um unvorhergesehene Mehrbelastungen des Beteiligten zu 7) als Verwalter. Jedenfalls ist dies vom Beteiligten zu 7) in den Tatsacheninstanzen nicht konkret und nachvollziehbar vorgetragen worden; die entsprechenden Tätigkeiten sind von dem Beteiligten zu 7) jedenfalls nach den Angaben der Beteiligten zu 4) und 5) bereits seit Jahren ausgeübt worden.

43 Aus den gleichen Gründen widerspricht auch die im angegriffenen Wohnungseigentümerbeschluss enthaltene - in die Zukunft gerichtete - Regelung während des noch laufenden Verwaltervertrages den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die diesbezügliche übereinstimmende Würdigung der Vorinstanzen (vgl. Seite 6 des amtsgerichtlichen Beschlusses vom 28.06.2000), ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Ohnehin ergibt sich aus dem vom Beteiligten zu 7) vorgelegten Verwaltervertrag (unter der Position „Verwaltergebühr“, Nr. 3, vgl. Bl. 395 d. A.), dass allenfalls Unkosten erhoben werden können, die durch die Übertragung von Aufgaben entstehen, die nicht Gegenstand der Verwaltertätigkeit sind.

44 Ob mit der vom Beteiligten zu 7) in der weiteren Beschwerde gegebenen Begründung eine Erhöhung der Verwaltergebühr möglich wäre, worauf die weitere Beschwerde ebenfalls abstellt und wie es die Gemeinschaft nun offensichtlich durch Beschluss geregelt hat, ist hier nicht zu entscheiden, weil es hierum nicht geht. Grundsätzlich dürfte aber etwa ein Beschluss gegen die Grundsätze

geht. Grundsätzlich dürfte aber etwa ein Beschluss gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen, der eine Zusatzvergütung für Leistungen gewährt, die der Verwalter jedenfalls nach einem bestehenden Verwaltervertrag auch ohne zusätzliche Vergütung zu erbringen hat (vgl. Staudinger/Bub, BGB, Stand Juni 1997, § 26 WEG Rz. 264; vgl. auch Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 26 Rz. 123).

45 Das Amtsgericht hat weiter rechtsfehlerfrei festgestellt, dass die in Rede stehenden Tätigkeiten zum Pflichtenkreis des Beteiligten zu 7) gehörten. Davon ist zu Recht auch das Landgericht im angefochtenen Beschluss ausgegangen. Diese Feststellung korrespondiert überdies mit den Regelungen des vom Beteiligten zu 7) vorgelegten Verwaltervertrages, wonach zu den Aufgaben des Verwalters gehört, die dort näher beschriebenen Wohnlasten anzufordern, in Empfang zu nehmen, und abzuführen (vgl. dazu §§ 5 Nr. 1, 6 Nr. 2, Bl. 394 d. A.). Soweit die weitere Beschwerde in diesem Zusammenhang rügt, dass der Beschluss nicht die besonderen Verhältnisse der vorliegenden Wohnungseigentümergemeinschaft berücksichtige, vermag dies nicht durchzugreifen. Zwar ist es zutreffend, dass das Landgericht im angefochtenen Beschluss zumindest nicht ausdrücklich das Vorbringen des Beteiligten zu 7) im Schriftsatz vom 23.01.2002 gewürdigt hat. Auch in diesem Schriftsatz ist jedoch ausdrücklich die Feststellung des Amtsgericht nicht in Abrede gestellt worden, dass die entsprechende Tätigkeit dem Pflichtenkreis des Beteiligten zu 7) unterfalle (vgl. Seite 5 dieses Schriftsatzes, letzter Absatz, Seite 6, erster Absatz, Bl. 422, 423 d. A.); dort - wie im Folgenden bei der Beschreibung seiner Tätigkeit - hat der Beteiligte zu 7) lediglich auf die (fehlende) Angemessenheit seiner Vergütung abgestellt. Er hat dort dargelegt, dass es zulässig sei, einen Teil der dem Verwalter übertragenen Aufgaben aus dessen Verantwortungsbereich durch Beschluss herauszunehmen und die entsprechende Tätigkeit einem Dritten zu Lasten der Gemeinschaft zu übertragen (vgl. Seite 6 dieses Schriftsatzes, erster Absatz, Bl. 423 d. A.; vgl. auch den noch an das Amtsgericht gerichteten Schriftsatz vom 25.02.2000, Ziffer 3.1, Bl. 180 d. A.). Das Landgericht hat dies mithin zu Recht seiner Entscheidung zugrunde gelegt. Soweit die weitere Beschwerde dies nun in Zweifel sieht, handelt es sich zum einen zum Teil um neues Vorbringen, das im Verfahren der weiteren Beschwerde nicht mehr zu berücksichtigen ist (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 85; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 45 Rz. 40). Zum anderen spricht für dieses Verständnis des Pflichtenkreises des Beteiligten zu 7) sogar der von der weiteren Beschwerde in Bezug genommene nachfolgende Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 27.11.2002. Würde diese Tätigkeit nicht zu seinem Pflichtenkreis gehören, so wäre gar nicht verständlich, warum der Verwalter danach Kosten Dritter für derartige Tätigkeiten aus der ihm von der Gemeinschaft bewilligten Vergütung tragen sollte.

46 Ebenfalls aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden ist die Entscheidung des Landgerichts, soweit es durch den angefochtenen Beschluss festgestellt hat, dass der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.09.1999 zu TOP 6 f nichtig ist.

47 Die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts dahingehend, dass die Wohnungseigentümer in dieser Versammlung beschlossen haben, „den Verwalter für weitere 5 Jahre zu bestellen“ (vgl. Seiten 5, 10 des angefochtenen Beschlusses), und mithin der Beschlusswortlaut kein konkretes Ende der Laufzeit der Verwalterbestellung enthielt, werden von der weiteren Beschwerde nicht konkret angegriffen; auch die weitere Beschwerde geht nunmehr hiervon aus (vgl. Seiten 2, 8, 9 des Schriftsatzes vom 29.08.2003). Diese tatsächlichen Feststellungen sind mithin für den Senat als Rechtsbeschwerdegericht bindend, vgl. §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 559 ZPO. Danach ist der Senat als Rechtsbeschwerdegericht an die tatsächlichen Feststellungen des Beschwerdegerichts gebunden und kann die Tatsachenwürdigung des Beschwerdegerichts nur darauf überprüfen, ob der Tatrichter den maßgebenden Sachverhalt ausreichend ermittelt hat, sich bei der Beurteilung des Beweisstoffes mit allen wesentlichen Umständen auseinandergesetzt und hierbei nicht gegen gesetzliche Beweisregeln und Verfahrensvorschriften sowie gegen Denkgesetze und zwingende Erfahrungssätze oder den allgemeinen Sprachgebrauch verstoßen hat (vgl. insoweit Keidel/Kuntze/Meyer-Holz, FGG, 15. Aufl., § 27 Rz. 42). Derartige Rechtsfehler sind vorliegend nicht ersichtlich und werden - wie erwähnt - von der weiteren Beschwerde auch nicht gerügt.

48 Die Auslegung dieses Wohnungseigentümerbeschlusses durch das Landgericht weist ebenfalls keine Rechtsfehler auf. Die nächstliegende Bedeutung der

weist ebenfalls keine Rechtsfehler auf. Die nächstliegende Bedeutung der Formulierung „weitere fünf Jahre“ ist diejenige, dass sich die Bestellung des Beteiligten zu 7) nach Ablauf der noch andauernden Bestellungszeit um diese fünf Jahre verlängern sollte (vgl. etwa auch Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 26 Rz. 49). Zu Recht hat das Landgericht ausgeführt, dass danach auch gar nicht ersichtlich wäre, welcher andere Zeitpunkt ansonsten für den Beginn der (Weiter-)Bestellung maßgeblich sein sollte. Dies könnte - mangels anderweitiger Angabe im Beschluss - ansonsten allenfalls noch der Beschlusszeitpunkt der Wohnungseigentümerversammlung, mithin der 17.06.1999, sein. Dies erwägt die weitere Beschwerde zwar (vgl. Seite 9 des Schriftsatzes vom 29.08.2003), geht aber davon selbst nicht aus. Soweit die weitere Beschwerde in diesem Zusammenhang ausführt, die überwiegende Mehrheit der Wohnungseigentümer habe den Beschluss vielmehr so verstanden, dass die Verlängerungszeit erst mit Ablauf des 31.12.1999 beginne, findet dies in dem Wohnungseigentümerbeschluss keinen Anhalt. Dieses Datum ist im Beschluss überhaupt nicht erwähnt. Im Übrigen kommt es für die Auslegung des Beschlusses der Wohnungseigentümer auch nicht darauf an, was eine Mehrheit der Wohnungseigentümer oder der Verwalter darunter verstanden hat. Vielmehr ist der Beschluss aus sich heraus objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt, sofern solche nicht im Wortlaut des Beschlusses oder in den für jedermann erkennbaren Umständen außerhalb des protokollierten Beschlusses zu Tage getreten sind (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 23 Rz. 54; Palandt/Bassenge, BGB, 64. Aufl., § 10 WEG Rz. 15). Insoweit wäre der Senat als Rechtsbeschwerdegericht nicht auf die begrenzte Nachprüfung der Auslegung durch den Tatrichter angewiesen, sondern kann den Beschluss auch selber auslegen (vgl. Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45 Rz. 42; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 87; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz. 15, jeweils m. w. N.).

49 Dass damit der Beschluss der Wohnungseigentümer zur Weiterbestellung des Beteiligten zu 7) insgesamt nichtig ist, hat das Landgericht zutreffend festgestellt. Tatsächlich ist ein gegen § 26 Abs. 2 WEG verstoßender Beschluss der Wohnungseigentümer absolut nichtig (vgl. neben den vom Landgericht aufgeführten Zitatstellen: Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 26 Rz. 50; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 26 WEG Rz. 2; Münchener Kommentar/Engelhardt, BGB, 4. Aufl., § 26 WEG Rz. 6; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 4. Aufl., Rz. 893; OLG Zweibrücken, FGPrax 2004, 273). Die Annahme des Amtsgerichts, der Beschluss sei entgegen § 139 BGB zumindest mit einer kürzeren - zulässigen - Laufzeit wirksam, hat das Landgericht mit zutreffenden Gründen, auf die verwiesen wird, abgelehnt. Dies wird auch von der weiteren Beschwerde nicht konkret angegriffen. Die vom Amtsgericht zum Beleg für seine Auffassung genannten Zitatstellen beziehen sich auch nicht auf (verfrühte) Wohnungseigentümerbeschlüsse im Sinne des § 26 Abs. 2 WEG. Ohnehin wäre auch unklar, warum die Weiterbestellung dann gerade bis zum 31.12.2004 wirksam sein sollte; aus dem Beschlussinhalt ließe sich ein solches Ende der Bestellungszeit - wie ausgeführt - gerade nicht entnehmen.

50 Ebenfalls zutreffend hat das Landgericht im Ergebnis die in diesem Wohnungseigentümerbeschluss gleichzeitig enthaltene Vergütungsneuregelung für nichtig erachtet. Der Beschluss nimmt eine konkrete Verknüpfung der Veränderung der Vergütung mit der (Weiter-)Bestellung bzw. der Laufzeit des Vertrages vor. Dies ergibt sich schon daraus, dass die Vergütung die nächsten fünf Jahre nicht erhöht werden sollte. Der konkrete Anlass, auf Grund dessen die Wohnungseigentümer die Vergütung neu regeln wollten, spielt in diesem Zusammenhang keine entscheidende Rolle. Jedenfalls ist nach den obigen Auslegungskriterien die Beschlussauslegung des Landgerichts nicht rechtsfehlerhaft, da nicht erkennbar ist, dass die Wohnungseigentümer ohne die Verlängerung und den Verzicht des Verwalters gemäß TOP 6 f auf eine Erhöhung für 5 Jahre einer Erhöhung der Vergütung für die Restlaufzeit der Bestellung zugestimmt hätten. Von einer Teilnichtigkeit des Wohnungseigentümerbeschlusses im Sinne des § 139 BGB kann in diesem Zusammenhang mithin nicht ausgegangen werden.

III.

51 Der Senat hat auf die Rüge der Beteiligten zu 1) und 2) in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, die Festsetzung der Geschäftswerte für die Vorinstanzen durch das Landgericht von Amts wegen abzuändern, § 31 Abs. 1 KostO, wobei sich dies ausschließlich auf den die

abzuändern, § 31 Abs. 1 KostO, wobei sich dies ausschließlich auf den die Anfechtung des Wohnungseigentümerbeschlusses zu TOP 6 f betreffenden (Teil-) Geschäftswert bezieht.

52 Der Geschäftswert gemäß § 48 Abs. 3 WEG richtet sich - anders als der Beschwerdewert - grundsätzlich nach dem Interesse aller Beteiligten an der Entscheidung. Dies dient unter anderem dem Zweck, die Wohnungseigentümer dazu anzuhalten, die über ihre subjektiven Interessen hinausgehende Wirkung des Verfahrens auf die anderen Beteiligten zu bedenken und von der leichtfertigen Stellung eines Antrags auf gerichtliche Entscheidung abzusehen (Staudinger/Wenzel, BGB, Stand Juni 1997, § 48 WEG Rz. 15; Senat, Beschluss vom 13.12.2002, 20 W 490/00). Dabei ist der Ausgangspunkt der Vorinstanzen zutreffend, dass sich die Geschäftswertfestsetzung nach § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG beim Streit über die Gültigkeit von Bestellungsbeschlüssen und/oder um den Fortbestand des Verwaltervertrages in der Regel nach der Höhe der Verwaltervergütung bestimmt, die der Verwalter zu beanspruchen hätte. Dies entspricht auch der Rechtsprechung des Senats (vgl. zuletzt Beschlüsse vom 22.11.2002, 20 W 216/2002, und vom 05.07.2004, 20 W 260/2004; vgl. weiter Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 48 Rz. 54; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 48 Rz. 21, 44, je m. w. N.). Diese Verwaltervergütung beläuft sich nach den Feststellungen des Landgerichts auf 273.180,- DM (= 139.674, 71 EUR).

53 Ebenso wie das Amtsgericht (vgl. Seite 15 des Beschlusses vom 28.06.2000) und entgegen der Auffassung des Landgerichts geht der Senat mit den Ausführungen der Beteiligten zu 1) und 2) im Verfahren der weiteren Beschwerde davon aus, dass die nach dem vom Landgericht festgesetzten Wert zu berechnenden Kosten des Verfahrens zu dem Interesse der Beteiligten zu 1) und 2) an der Ungültigkeitserklärung des Wohnungseigentümerbeschlusses zu TOP 6 f nicht in einem angemessenen Verhältnis stünden, und deshalb eine Herabsetzung des Geschäftswerts geboten ist, § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG. Danach ist es mit dem Rechtsstaatsprinzip als nicht vereinbar anzusehen, den Geschäftswert bei der Beschlussanfechtung in großen Wohnungseigentumsanlagen abweichend von dem erheblich niedrigeren persönlichen Interesse des einzelnen Antragstellers ausschließlich nach dem Gesamtinteresse aller Miteigentümer zu bemessen. Dies gilt auch bei der Anfechtung von Bestellungsbeschlüssen (vgl. BayObLG ZWE 2001, 107, m.w.N.; Palandt/Bassenge, a.a.O.; § 48 WEG Rz. 14). In diesem Zusammenhang ist eine Abwägung der besonderen Umstände im konkreten Einzelfall erforderlich (vgl. Senat, Beschluss vom 09.12.2002, 20 W 189/2002; Beschluss vom 13.12.2002, 20 W 490/00; OLG Karlsruhe WuM 1996, 180; BayObLG NZM 2001, 713). Angesichts dieser erforderlichen Gesamtabwägung kann zur Überzeugung des Senats (vgl. Beschluss vom 09.12.2002, 20 W 189/2002; Beschluss vom 13.12.2002, 20 W 490/00) der ermittelte Geschäftswert allerdings nicht durch einen schematischen Berechnungsmodus herabgesetzt werden, etwa durch Begrenzung auf das Fünffache des persönlichen wirtschaftlichen Interesses der Antragsteller (so ausdrücklich BayObLG NZM 2001, 713; vgl. auch OLG Karlsruhe WuM 1996, 180; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 48 Rz. 28; Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 48 WEG Rz. 16, je mit weiteren Nachweisen; anders jedoch OLG Hamm NZM 2001, 549, 551).

54 Vorliegend würde der vom Landgericht insoweit angesetzte (Teil-)Geschäftswert eine überaus deutliche Überschreitung des Einzelinteresses der Beteiligten zu 1) und 2) an der Ungültigkeitserklärung des Beschlusses der Wohnungseigentümer zu TOP 6 f darstellen. Dabei ist allerdings festzuhalten, dass sich aus deren Schriftsatz vom 04.02.2000 und der Beschwerdebegründung vom 01.09.2000 ergibt, dass die Beteiligten zu 1) und 2) sich auch und insbesondere gegen die Bestellung des Beteiligten zu 7) an sich wendeten und nicht lediglich auf ihr anteiliges Kosteninteresse abstellten. Andererseits ist aber auch das Einzelinteresse an der Anfechtung von Bestellungsbeschlüssen nach den obigen Kriterien nicht anders als mit Vergütungsgesichtspunkten bewertbar. Hier liegt zumindest ein Ungleichgewicht zwischen den Eigeninteressen der Beteiligten zu 1) und 2) als Antragsteller und dem vom Landgericht errechneten Wert vor. Deshalb erscheint hier eine Herabsetzung des diesbezüglichen Geschäftswerts erforderlich, weil die sehr erheblichen Verfahrenskosten auf der Grundlage dieses Geschäftswertes bei Abwägung der Interessen der Beteiligten zu 1) und 2) als Antragsteller gegenüber den Interessen der übrigen Beteiligten an einer wirksamen diesbezüglichen Beschlussfassung eine Ermäßigung wegen der aus dem Rechtsstaatsprinzip folgenden Justizgewährungspflicht erfordern. Das Eigeninteresse der Beteiligten zu 1) und 2) hinsichtlich des Beschlusses der Wohnungseigentümer zu TOP 6 f steht hier unter hinreichender Berücksichtigung

Wohnungseigentümer zu TOP 6 f steht hier unter hinreichender Berücksichtigung der Interessen sämtlicher übrigen Wohnungs- bzw. Teileigentümer, die von einer erfolgreichen Beschlussfassung betroffen wären, sowie der Interessen des Fiskus und der beteiligten Rechtsanwälte (vgl. hierzu BayObLG WE 1997, 393, 394; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 48 Rz. 28; Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 48 WEG Rz. 17, je m. w. N.) nicht mehr in einem angemessenen Verhältnis zu dem oben errechneten Geschäftswert. Der Senat hält für den vorliegenden Einzelfall mithin unter Abwägung aller dieser Gesichtspunkte eine Herabsetzung auf ein Drittel der maßgeblichen Verwaltervergütung für angemessen, mithin einen Betrag von 46.558,24 EUR. Die (weiter gehende) Herabsetzung des diesbezüglichen Geschäftswerts auf etwa ein Fünftel der Vergütung, wie es das Amtsgericht vorgenommen hatte, erscheint dem Senat bei Würdigung der Gesamtumstände des vorliegenden Verfahrens als nicht angemessen und erforderlich.

55 Für eine Abänderung der übrigen Teilgeschäftswerte sieht der Senat hingegen keine Veranlassung. Für das Erstbeschwerdeverfahren und das Verfahren der weiteren Beschwerde errechnen sich daraus Gesamtgeschäftswerte von jeweils 51.671,16 EUR, für das amtsgerichtliche Verfahren von 87.461,59 EUR.

56 Diese geänderte Wertfestsetzung erfordert die aus dem Tenor ersichtliche Änderung der Kostenentscheidung für das amtsgerichtliche Verfahren, nicht dagegen für das Erstbeschwerdeverfahren. Dabei hat der Senat die tragenden Erwägungen des Landgerichts zur Kostenentscheidung zugrunde gelegt. So ist die Entscheidung des Landgerichts, dem Beteiligten zu 7) teilweise die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens aufzuerlegen, auch soweit sie nicht auf einer Zurückweisung seines Rechtsmittels beruhen, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Diese Kostenentscheidung wäre durch den Senat als Rechtsbeschwerdegericht ohnehin lediglich eingeschränkt zu überprüfen, nämlich darauf, ob der Tatrichter von ungenügenden oder verfahrenswidrig zustande gekommenen Feststellungen ausgegangen ist, wesentliche Gesichtspunkte außer acht gelassen oder gegen Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verstoßen oder sonst die Grenzen des eingeräumten Ermessens überschritten hat (Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 47 Rz. 56); davon kann der Senat hier nicht ausgehen. Die dafür gegebene Begründung trägt die Entscheidung des Landgerichts, wobei lediglich noch anzumerken ist, dass es für die Kostentragungsverpflichtung eines vorsätzlichen pflichtwidrigen Verhaltens nicht bedürfte, sondern bereits ein unrichtiges schuldhaftes Verhalten genügen würde (vgl. BayObLG WuM 1988, 408 m. w. N.; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 47 Rz. 5).

57 Es entspricht für das Verfahren der weiteren Beschwerde billigem Ermessen, dass der Beteiligte zu 7) die Gerichtskosten seines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen hat, § 47 Satz 1 WEG.

58 Gründe, die dafür sprechen könnten, im Verfahren der weiteren Beschwerde ausnahmsweise die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten anzuordnen, hat der Senat in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen nicht gesehen, § 47 Satz 2 WEG.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch die obersten Bundesgerichte erfolgt.

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Anmerkungen zum Urteil