Urteil des OLG Frankfurt vom 04.09.2008, 20 W 347/05

Entschieden
04.09.2008
Schlagworte
Geschäftsführung ohne auftrag, Verwalter, Beweisverfahren, Verschulden, Wohnung, Entgangener gewinn, Mieter, Drohender schaden, Sanierung, Ausführung
Urteil herunterladen

Quelle: Gericht: OLG Frankfurt 20. Zivilsenat

Entscheidungsdatum: 04.09.2008

Normen: § 280 BGB, § 677 BGB, § 679 BGB, § 683 BGB, § 684 BGB

Aktenzeichen: 20 W 347/05

Dokumenttyp: Beschluss

Wohnungseigentum: Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen die anderen Wohnungseigentümer wegen im Zusammenhang mit einem Beweissicherungsverfahren entstandener Aufwendungen; Schadenersatzanspruch wegen Mietausfalls

Leitsatz

1. Eine Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG liegt nicht vor, wenn die Gefahrenlage nicht so dringlich ist, dass ein verständiger Wohnungseigentümer nicht zuvor den vorhandenen Verwalter bzw. wenn der Umfang der Maßnahme dessen Befugnisse überschreitet, die übrigen Wohnungseigentümer einschalten könnte.

2. Einem Wohnungseigentümer, der entgegen dem eindeutigen, erkennbaren Willen der Eigentümergemeinschaft ein Beweissicherungsverfahren beantragt, steht kein Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag zu.

3. Ein verschuldensunabhängiger Schadensersatzanspruch nach § 14 Nr. 4 Hs. 2 WEG ist nicht gegeben, wenn der Schaden des Wohnungseigentümers keine Folge von Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum ist, sondern Folge einer Verzögerung oder Unterlassung der Mangelbeseitigung durch die Gemeinschaft. Letzteres führt nur bei Verschulden zu einem Schadensersatzanspruch.

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird zurückgewiesen.

Die Antragsteller tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde.

Außergerichtliche Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde wer-den nicht erstattet.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 4.346,38

Gründe

1Die Antragsteller sind Eigentümer einer Wohnung in der Wohnungseigentumsanlage in …. Die Antragsgegner sind die weiteren Eigentümer dieser Anlage.

2Die Antragsteller haben die ihnen gehörende Wohnung an die Eheleute A vermietet. Diese zeigten den Antragstellern mit Schreiben vom 22.06.2002 (Bl. 10 d. A.) das Auftreten von Schimmelflecken im Schlafzimmer der Wohnung an sowie Unebenheiten der Terrassenplatten und Verstopfung der Regenrinne, wobei dies den über der Wohnung gelegenen, in Form einer Terrasse gestalteten Eingangsbereich zu der Liegenschaft betraf. Dieses Schreiben ging am 26.6.2002 bei der Hausverwaltung ein. Bereits mit Beschluss der Eigentümerversammlung vom 16.4.2002 war die Fa. B/... damit beauftragt worden, die Platten auf dem Zugang zum Hauseingang neu zu verlegen. Die Eigentümerversammlung fasste

Zugang zum Hauseingang neu zu verlegen. Die Eigentümerversammlung fasste am 04.11.2002 zu TOP 6 im Hinblick auf die Mängelbeseitigung der von den Mietern A gerügten Feuchtigkeit folgenden Beschluss (Bl. 12 R. d. A.):

3„Mit der Firma B/..., die für die Beton- und Abdichtungsarbeiten das mit großem Abstand günstigste Angebot abgegeben hat, soll vor einer endgültigen Entscheidung eine weitere Ortsbegehung vorgenommen werden." Mit Schreiben vom 30.01.2003 (Bl. 14 d. A.) kündigten die Mieter A gegenüber den Antragstellern Mietminderung an. Sie minderten dann in der Folgezeit die Miete bis September 2003. Die Hausverwaltung erteilte der Fa. B nach dem 21.02.2003 mündlich einen Sanierungsauftrag, nachdem das überarbeitete Angebot der Fa. B vorlag. Am 17.03.2003 kündigte der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsteller gegenüber der Hausverwaltung die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens zur Feststellung der Ursache der Feuchtigkeit an. Im Fall der Feststellung eines baulichen Mangels würden die Antragsteller die Wohnungseigentümer mit den entstandenen Kosten und der Mietminderung anteilig belasten. Gleichzeitig bat der Verfahrensbevollmächtigte, vorsorglich entsprechende Beschlüsse fassen zu lassen und das Verfahren positiv zu begleiten sowie solange von der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen Abstand zu nehmen, solange der im Beweisverfahren zu bestellende Sachverständige noch nicht da war (Bl. 11, 12 d. A.). Mit Schreiben vom 20.03.2003 (Bl. 10 R. d. A.) erwiderte die Hausverwaltung, dass die Eigentümer mit dem selbständigen Beweisverfahren nichts zu tun hätten und die Gemeinschaft keine Gutachterkosten übernehmen werde. Der Auftrag für die Arbeiten sei bereits vergeben worden. Nach Ausführung der Arbeiten werde sich herausstellen, ob der Grund für die Feuchtigkeit mangelnde bzw. schadhafte Isolierung sei. Am 10.03.2003 fand der erste Ortstermin im Beweisverfahren statt. Mit Schreiben vom 02.04.2003 (Bl. 84 d. A.) bat der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsteller den Verwalter erneut um Zurückstellung der Arbeiten bis zur Begutachtung durch den Sachverständigen. Am 21.05.2003 fand ein zweiter Ortstermin im Beweisverfahren statt. Die Hausverwaltung wies die Fa. B an, erst nach Vorlage des Gutachtens mit den Sanierungsarbeiten zu beginnen. Das Gutachten des Sachverständigen SV1 im Beweisverfahren, für dessen Inhalt auf Blatt 42-50 d. A. verwiesen wird, datiert vom 03.07.2003. Der Sachverständige kam im Wesentlichen zu dem Ergebnis, dass die Feuchtigkeitsflecken Folgen aus Baumängeln sind. Zur Mängelbeseitigung könne u. a. nach Entfernen des Oberflächenbelages des Hauszugangs festgelegt werden, welche Dämmmaßnahmen auf der Oberseite im Anschlussbereich Kragplatte an das Wohnhaus möglich seien. Mit Schreiben vom 03.09.2003 (Bl. 16 d. A.) übersandte der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsteller der Hausverwaltung das Gutachten und verlangte die Zahlung der bis dahin aufgelaufenen Mietminderung sowie seiner Kosten aus dem Beweisverfahren. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 13.10.2003 fassten die Wohnungseigentümer neben einem Beschluss über die Zurückweisung der von den Antragstellern erhobenen Forderungen unter TOP 2 c folgenden Beschluss:

4" Die Firma B/... wird eine Kopie des Gutachtens SV1 mit besonderer Herausstellung des Titels MÄNGELBESEITIGUNG Seite 9 Absatz 2 erhalten und beauftragt, die Arbeiten gemäß Angebot vom 21.02. 2003 spätestens in der ersten Dekade November 2003, möglichst aber früher auszuführen."

5Danach ließen die Witterungsverhältnisse die Durchführung der Arbeiten nicht zu. Die Arbeiten wurden schließlich im März 2004 ausgeführt.

6Die Antragsteller begehren u. a. Schadensersatz- bzw. Aufwendungsersatzzahlungen in Höhe von 4053,20 nebst Zinsen. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus den Kosten für die Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens (Rechtsanwaltskosten: 394,28 €; Sachverständigenkosten: 1.722,35 €), den Rechtsanwaltskosten im Rahmen der Mietminderung i. H. v. 58,53 €, der geminderten Miete i. H. v. 1.008,28 €, den Kosten der Mängelbeseitigung in der Wohnung der Antragsteller i. H. v. 724,28 und den Anwaltskosten des Rechtsanwalts RA1, der im Rahmen der Mietminderung für die Mieter tätig war, i. H. v 145,28 €. Außerdem haben die Antragsteller Zahlung von 293,18 an ihre Mieter für die Mängelbehebung im Innenbereich der Wohnung begehrt.

7Das Amtsgericht hat mit dem in Bezug genommenen Beschluss vom 12.11.2004 (Bl. 119-131 d. A.) u. a. diese Zahlungsanträge der Antragsteller zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass Ansprüche aus Notgeschäftsführung gemäß § 21 Abs. 2 WEG nicht gegeben seien, da ein drohender Schaden nicht gegeben, sondern vielmehr bereits eingetreten gewesen

drohender Schaden nicht gegeben, sondern vielmehr bereits eingetreten gewesen sei. Auch ein Anspruch nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 677, 683 BGB sei nicht gegeben, da die Antragsteller nicht im wirklichen oder mutmaßlichen Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft gehandelt hätten. Schadensersatzansprüche wegen einer Pflichtverletzung der Wohnungseigentümergemeinschaft seien ebenfalls nicht gegeben mangels Pflichtverletzung bzw. mangels Verschulden.

8Gegen diesen Beschluss, dem Verfahrensbevollmächtigten der Antragsteller am 23.11.2004 zugestellt, haben diese am 07.12.2004 sofortige Beschwerde erhoben, mit der sie den Zahlungsanspruch weiter verfolgt haben. Auf die Beschwerdebegründung wird Bezug genommen. Die Antragsteller haben die Auffassung vertreten, dass sie mit der Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens im Sinne einer Notgeschäftsführung gehandelt hätten. Die Wohnungseigentümer hätten sich schuldhaft notwendigen Maßnahmen widersetzt, da die Schadensbeseitigung erst im Jahre 2004 erfolgte, während sie bereits 2002 geboten gewesen wäre. Spätestens im Mai 2003 hätte gehandelt werden können. Im übrigen hätten die Antragsteller gerade im Interesse der Wohnungseigentümer gehandelt und die Sachlage klären lassen, weil durch das Beweisverfahren gerade die Argumente der Mieter, die Feuchtigkeit sei auf bauliche Mängel zurückzuführen, habe widerlegt werden sollen.

9Die Antragsgegner sind der Beschwerde entgegengetreten und haben darauf verwiesen, dass der Verwalter die Maßnahmen im Außenbereich bereits vor Kenntnis der von den Mietern gerügten Feuchtigkeitsschäden eingeleitet habe, indem bereits am 16.04.2002 die Beauftragung für die Neuverlegung der Platten im Eingangsbereich erfolgt sei. Die Antragsgegner tragen weiter vor, nicht eine Undichtigkeit im Außenbereich sei Ursache der aufgetretenen Feuchtigkeit in der Wohnung der Antragsteller, sondern eine Wärmebrücke, deren Beseitigung nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich und auch nicht erforderlich sei, da der dadurch nur bei besonderen Außentemperaturen auftretenden Feuchtigkeit durch ausreichende Belüftung und Beheizung begegnet werden könne. Deshalb sei die Mietminderung schon unberechtigt gewesen.

10 Das Landgericht hat gemäß Beschluss vom 27.06.2005 (Bl. 187-196 d. A.) die Beschwerde zurückgewiesen, da den Antragstellern weder ein Anspruch aus Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG zustehe, da die Einleitung des Beweissicherungsverfahrens nicht der Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens gedient habe. Ein Aufwendungsersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag scheitere daran, dass die Einleitung eines Beweissicherungsverfahrens nicht dem Willen der Antragsgegner entsprochen habe. Auch hätten die Antragsgegner keinen Vermögensvorteil im Sinn des § 812 BGB durch das Beweissicherungsverfahren erlangt. Schließlich fehle es für Schadensersatzansprüche an der schuldhaften Pflichtverletzung der Antragsgegner, ein etwaiges Verschulden des Verwalters sei den Antragsgegnern nicht zurechenbar. Es könne dahingestellt bleiben, ob es eine schuldhafte Pflichtverletzung darstelle, dass im November 2002 keine Auftragsvergabe, sondern lediglich eine weitere Ortsbegehung beschlossen worden sei, da es an der Kausalität zwischen diesem Verhalten und dem geltend gemachten Schaden mangele. Für die Dauer des Beweissicherungsverfahrens treffe die Antragsgegner kein Verschulden, weil bis zur Durchführung der Ortstermine Sanierungsmaßnahmen zurückgestellt wurden, da dies dem Wunsch der Antragsteller entsprochen habe. Die Beschlussfassung über die Auftragsvergabe am 13.10.2003 sei nicht verspätet erfolgt, da nach der aus dieser Beschlussfassung ersichtlichen Vorlage des Angebots vom 21.02. 2003 unstreitig bereits eine mündliche Beauftragung durch den Verwalter erfolgte. Dass die tatsächliche Ausführung der Arbeiten erst im März 2004 erfolgte, sei den Antragsgegnern nicht als Verschulden zuzurechnen, da sie mit der Beschlussfassung alles Erforderliche getan hätten und die Ausführung der Beschlüsse dem Verwalter obliege. Ob diesen ein Verschulden treffe, sei hier unerheblich, da der Verwalter eigene Aufgaben wahrnehme und nicht Erfüllungsgehilfe der Wohnungseigentümer sei.

11 Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Antragsteller, mit der sie weiter geltend machen, ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag sei hinsichtlich der Einleitung des Beweisverfahrens gegeben, da die fachkundige Klärung der Baumängel zum Beweis für spätere Mieter oder Rechtsnachfolger im Interesse der Gemeinschaft gelegen habe. Unabhängig von dem Bestehen verschuldensabhängiger Schadensersatzansprüche sei von den Vorinstanzen

verschuldensabhängiger Schadensersatzansprüche sei von den Vorinstanzen übersehen worden, dass den Antragstellern nach § 14 Nr. 4 WEG ein verschuldensunabhängiger Aufopferungsanspruch zustehe.

12 Die Antragsgegner sind der weiteren Beschwerde entgegengetreten und verteidigen den angefochtenen Beschluss. Sie sind der Auffassung, dass bei der vorliegenden Fallgestaltung kein Anspruch nach § 14 Nr. 4 WEG gegeben sei.Wegen des Vortrags der Beteiligten im Einzelnen wird auf den Inhalt ihrer Schriftsätze Bezug genommen.

13 Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß § 45 Abs.1 WEG a. F. statthaft und auch sonst zulässig, insbesondere form- und fristgemäß eingelegt. Sie ist aber unbegründet, da der angefochtene Beschluss aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden ist (§§ 27 FGG, 546 ZPO), worauf sich die Überprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren beschränkt.

14 Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht zunächst festgestellt, dass den Antragstellern kein Aufwendungsersatz in Höhe der durch das Beweisverfahren entstandenen Sachverständigen- und Rechtsanwaltskosten aus Notgeschäftsführung gemäß § 21 Abs. 2 WEG zusteht. Ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer durften die Antragsteller nur die Maßnahmen treffen, die erforderlich waren, um einen dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schaden abzuwenden. Da grundsätzlich - und zwar auch in Eilfällen - der Verwalter bzw. die Wohnungseigentümer nach §§ 27 Abs. 1 Nr. 2 und 3, 21 Abs. 1, 5 Nr. 2 WEG gemeinschaftlich für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen haben, sind Notmaßnahmen im Sinn von § 21 Abs. 2 WEG nur dann berechtigt, wenn ein verständiger Eigentümer mit der Maßnahme nicht länger warten würde und weder die Verwaltung, noch die Gemeinschaft zur Behebung einschalten kann (Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 21 Rdnr. 42; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten: WEG, 8. Aufl., § 21, Rdnr. 20 ; Palandt/Bassenge: WEG, 67. Aufl., § 21, Rdnr. 7). Nach dem Vortrag der Antragsteller bestand aber der gefahrenträchtige Zustand des Plattenbelags im Eingangsbereich schon seit 2001 und der Verwalter hatte von der in der Wohnung der Antragsteller aufgetretenen Feuchtigkeit seit Ende Juni 2002 Kenntnis. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.11.2002 hatten die Wohnungseigentümer bereits eine weitere Ortsbegehung mit der Fa. B/... vor der endgültigen Entscheidung beschlossen, wobei sich aus diesem Beschluss auch die vorangegangene Einholung von Angeboten für Beton- und Abdichtungsmaßnahmen ergibt. Allein aus dem Zeitablauf seit dieser Beschlussfassung ergibt sich noch nicht die Eilbedürftigkeit für ein Eingreifen der Antragsteller im März 2003 durch die Einleitung eines Beweissicherungsverfahrens. Mangels Eilbedürftigkeit ist ein Eingreifen des einzelnen Wohnungseigentümers nicht erlaubt, wenn ein gefahrträchtiger Zustand bereits längere Zeit besteht und der Verwalter bereits längere Zeit Kenntnis von der Situation hat (Oberlandesgericht Hamburg ZMR 2007, 129). Darüber hinaus fallen unter den Begriff Notmaßnahmen im Sinn von § 21 Abs. 2 WEG grundsätzlich Maßnahmen zur tatsächlichen Behebung baulicher Schäden, rechtliche Maßnahmen allenfalls dann, wenn der Gemeinschaft ansonsten Rechtsverluste entstehen wie bei der Einleitung eines Rechtsstreits zur Hemmung der drohenden Verjährung (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, aaO., § 21, Rdnr. 26). Wie sich bereits aus dem Beweisthema des Beweissicherungsverfahrens ergibt, nämlich, dass die aufgetretenen Feuchtigkeitsflecken in der Wohnung der Antragsteller keine baulichen Mängel darstellten, sondern auf ein fehlerhaftes Heizen und Lüften der Mieter zurückzuführen seien, diente das Beweissicherungsverfahren nicht dazu, Rechtsnachteile von der Wohnungseigentümergemeinschaft abzuwenden, sondern die Antragsteller wollten damit den Mietminderungsanspruch ihrer Mieter abwehren und der im Schreiben des Mieteranwalts vom 14.02.2003 (Bl. 14 R, 15 d. A.) angedrohten Einleitung eines Beweissicherungsverfahrens zuvor kommen.

15 Weiterhin ist das Landgericht zutreffend und der allgemeinen Meinung (vgl. z. B. BayObLG ZMR 2000, 187; OLG Hamm WE 1993, 110,111; Merle, aaO., § 21, Rdnr 54 ff. mit ausführlicher Stellungnahme zur a. A. des AG München WE 1994, 346), sowie der Rechtsprechung des Senats (OLGZ 1984, 148; Beschl. v. 27.11.2002 –20 W 203/02-) folgend davon ausgegangen, dass es sich bei § 21 Abs. 2 WEG nicht um eine abschließende Regelung handelt, sondern Ansprüche auf Aufwendungsersatz nach den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag parallel bestehen. Es müssen allerdings deren Voraussetzungen gemäß §§ 670, 677, 679, 683, BGB gegeben sein. Es spricht schon eine Vermutung dafür, dass die Wohnungseigentümer in einem Fall, der nicht von der Notgeschäftsführung

die Wohnungseigentümer in einem Fall, der nicht von der Notgeschäftsführung gedeckt ist, selbst von ihrer Entscheidungsbefugnis Gebrauch machen wollen. Deshalb entspricht die von einem einzelnen Wohnungseigentümer eigenmächtig getroffene Instandsetzungsmaßnahme im Zweifel nicht dem mutmaßlichen Willen der Wohnungseigentümer. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Maßnahme den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte, weil der Wohnungseigentümer auf diese konkrete, einzig in Betracht kommende Maßnahme einen Anspruch hatte (BayObLG ZMR 2000, 187, 188; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, aaO., § 21 Rdnr. 23; Staudinger/Bub: WEG, 12. Aufl., § 21, Rdnr. 56 a). Auf den mutmaßlichen Willen kann aber nur subsidiär abgestellt werden, in erster Linie ist der wirkliche geäußerte Wille maßgeblich (Palandt/Sprau: BGB, 67. Aufl., § 683, Rdnr. 6). Dieser richtete sich aber eindeutig und für die Antragsteller erkennbar gegen deren ohne vorherige Absprache erfolgte Einleitung eines Beweissicherungsverfahrens, wie sich eindeutig aus dem Schreiben des Verwalters vom 20.01.2003 (richtiges Datum 20.03.2003) ergibt, in dem als Reaktion auf das Schreiben des Antragstellervertreters vom 17.03.2003 klargestellt wird, dass die Gemeinschaft mit dem durch die Antragsteller - ohne vorherige Information der Wohnungseigentümergemeinschaft - eingeleiteten Beweissicherungsverfahren nichts zu tun hat und keine Kosten übernimmt. Liegt demnach keine berechtigte Geschäftsführung ohne Auftrag vor, richten sich die Ansprüche der Antragstellerin nach den §§ 684 Satz 1, 812 ff. BGB, wobei ein Ersatz von werterhaltenden Aufwendungen überhaupt nur insoweit verlangt werden kann, als sie für den Geschäftsherrn, also vorliegend die Eigentümergemeinschaft, später unausweichlich angefallen wären (OLG Düsseldorf NJW-RR 1996, 913, 914 für Bereicherungsansprüche des Verwalters; BayObLG ZMR 2000, 187, 188; Palandt/Sprau, aaO., § 684 Rdnr. 1; Staudinger/Bub, aaO; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, aaO., § 21 Rdnr. 24). Zu Recht hat das Landgericht ausgeführt, dass kein den Kosten des Beweissicherungsverfahrens entsprechender Vermögensvorteil ersichtlich ist. Die Wohnungseigentümer verfolgten das Konzept, durch Einschaltung der Fa. B/... den baulichen Zustand des Eingangsbereichs zu klären und zu sanieren und nicht durch Einschaltung eines Bausachverständigen im Rahmen eines Beweisverfahrens, da offenbar keine Ersatzansprüche gegen den Bauträger wegen Baumängel im Raum standen. Zu Recht haben die Antragsgegner auch darauf verwiesen, dass der Sachverständige SV1 im Beweisverfahren zur Mängelbeseitigung die Maßnahmen empfiehlt, die die Wohnungseigentümer ohnedies durch die Beauftragung der Fa. B/... eingeleitet hatten, nämlich die Entfernung des Plattenbelags im Zugangsbereich und anschließende Sanierung, abhängig von dem vorgefundenen Zustand. Ohne Rechtsfehler haben die Vorinstanzen auch die geltend gemachten Schadensersatzansprüche der Antragsteller am fehlenden Verschulden der Antragsgegner scheitern lassen. Auf die diesbezüglichen Ausführungen insbesondere in dem landgerichtlichen Beschluss kann zur Vermeidung von Wiederholungen vollumfänglich Bezug genommen werden. Die Antragsteller verkennen, dass ein Schadensersatzanspruch schon deshalb ausscheidet, weil sie nicht hinreichend versucht haben, die Wohnungseigentümer zu einer (anderen) Beschlussfassung zu veranlassen. Denn erst wenn die begehrte Beschlussfassung schuldhaft abgelehnt wird, kommt ein Schadensersatzanspruch gegen die Wohnungseigentümer in Betracht (Oberlandesgericht Düsseldorf WuM 1999, 356, 357; Senat, Beschl. v. 19.05.2005-20 W 225/03-; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, aaO., § 21, Rdnr. 65). Lediglich in dem Schreiben des Antragstellervertreters vom 17.03.2003 an den Verwalter (Bl. 11,11 R. d. A.) wird eine Beschlussfassung angeregt, die sich nach dem Zusammenhang aber nicht auf die Sanierung, sondern auf die Tragung der Kosten für das Beweissicherungsverfahren und den Ersatz der Mietminderung bezieht. Diese Anregung wird aber dadurch wieder entkräftet, dass in diesem Schreiben gleichzeitig gebeten wurde, bis zur Besichtigung durch den Gutachter (der im Beweisverfahren eingeschaltet war), von Sanierungsarbeiten Abstand zu nehmen. Auch nach der ersten Ortsbesichtigung durch den Sachverständigen wurde durch den Antragstellervertreter mit Schreiben vom 02.04.2003 (Bl. 84 d. A.) um Aufschub der Arbeiten gebeten. Der zweite Ortstermin im Beweisverfahren fand am 21.05.2003 statt, das Sachverständigengutachten datiert vom 03.07.2003, wurde dem Verwalter aber erst mit Schreiben vom 03.09.2003 übermittelt. Auch in diesem Schreiben wird aber keine Beschlussfassung über die Sanierung, erforderlichenfalls in einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung, verlangt, sondern die Zahlung der Mietminderung und Anwaltskosten des Beweisverfahrens. Die Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung vom 13.10.2003 zu TOP 2 c, die Fa. B/... unter Hinweis auf das Gutachten SV1 mit der Ausführung der Sanierung in der ersten Dekade November 2003, möglichst aber früher auszuführen, ist deshalb ohne

Dekade November 2003, möglichst aber früher auszuführen, ist deshalb ohne schuldhafte Verzögerung erfolgt. Das Landgericht hat zutreffend darauf verwiesen, dass die Wohnungseigentümer mit der Beschlussfassung über die Sanierung ihren Pflichten nachgekommen sind und die Ausführung dem Verwalter obliegt, für dessen etwaiges Verschulden die Wohnungseigentümer nach der damaligen Rechtslage nicht einzustehen haben (vgl. Oberlandesgericht Düsseldorf, aaO., Seite 357 m. w. H.). Davon abgesehen haben die Antragsteller aber auch keine Tatsachen dafür vorgetragen, dass die Verzögerung der tatsächlichen Ausführung der Sanierung auf eine schuldhafte Pflichtverletzung des Verwalters und nicht etwa auf ungünstiger Witterung in den Wintermonaten oder Terminsschwierigkeiten der Fa. B/...- zurückzuführen war. Deshalb fehlt auch insbesondere die Anspruchsgrundlage für einen Ersatz der Mietminderung bis März 2004.

16 Auch soweit sich die Antragsteller erstmals in der Begründung der weiteren Beschwerde auf einen verschuldensunabhängigen Aufopferungsanspruch gemäß § 14 Nr. 4 WEG stützen, führt dies nicht zu einem anderen Ergebnis. Nach dieser Norm ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten und die Benutzung der in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Der danach zur Gestattung verpflichtete Wohnungseigentümer kann jeden Schaden ersetzt verlangen, der infolge der Gestattung des Betretens und der Benutzung im Vorfeld der Instandhaltung und Instandsetzung und im Zug ihrer Abwicklung entsteht, ob verschuldet oder nicht. Zum insoweit ersatzfähigen Schaden zählt auch ein entgangener Gewinn wie der beim Sondereigentümer eingetretene Mietausfall (Senat NJW-RR 2007, 233 m. w. H.). Für einen Ersatzanspruch nach § 14 Nr. 4 Hs. 2 WEG genügt es hingegen nicht, dass ein Schaden am Sondereigentum zwar auf Mängel am Gemeinschaftseigentum zurückzuführen ist, der Schaden aber noch keine Folge von Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum ist. In diesen Fällen kommt lediglich ein Schadensersatzanspruch gegen die Gemeinschaft gemäß §§ 280 ff. BGB in Betracht, wenn die Beseitigung des Mangels am Gemeinschaftseigentum schuldhaft verzögert oder unterlassen wurde und dies zum Schaden am Sondereigentum geführt hat (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, aaO., § 14, Rdnr. 45). Bei der vorliegenden Fallgestaltung stützen die Antragsteller ihren Schadensersatzanspruch gerade darauf, dass das - nach ihrem Vortrag - mangelhafte Gemeinschaftseigentum nicht oder nicht schnell genug repariert worden sei. Voraussetzung eines Ersatzanspruchs nach § 14 Nr. 4 Hs. 2 WEG ist aber, dass die Schäden durch oder in Verbindung mit den Arbeiten am Gemeinschaftseigentum entstanden sein müssen. Die von den Antragstellern zitierte Entscheidung des Oberlandesgericht Celle (MDR 1985, 236) betrifft einen Fall, in dem ein Wohnungseigentümer eine Reparatur zurückstellen musste bis zum Abschluss eines die Ansprüche gegen den Bauträger und die Handwerker vorbereitenden Beweissicherungsverfahrens. Im hier zu entscheidenden Fall hat die Gemeinschaft aber ihrerseits auf Wunsch der Antragsteller Arbeiten am Gemeinschaftseigentum zurückgestellt bis zum Abschluss eines gegen die Mieter der Antragsteller gerichteten Beweissicherungsverfahrens. Deshalb haben die Vorinstanzen ohne Rechtsfehler lediglich eine Haftung gemäß §§ 280 ff. BGB geprüft und am fehlenden Verschulden scheitern lassen.

17 Die Antragsteller haben die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde auf Grund ihres Unterliegens zu tragen (§§ 47 Satz 1 WEG a. F., 97 ZPO analog). Dagegen reicht dieses Unterliegen allein nicht aus, von dem nach § 47 Satz 2 WEG a. F. zu berücksichtigenden Grundsatz abzuweichen, wonach in Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst tragen. Die Festsetzung des Geschäftswertes des Verfahrens der weiteren Beschwerde entsprechend dem streitigen Zahlungsanspruch beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG a. F..

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch die obersten Bundesgerichte erfolgt.

OLG Frankfurt: unternehmen, wettbewerbsverhältnis, irreführung, gas, firma, zugehörigkeit, werbung, gemeinde, eigentümer, dokumentation

6 U 65/10 vom 24.06.2010

OLG Frankfurt: vergabeverfahren, auftragsvergabe, paket, gleis, ausschreibung, hessen, zivilprozessrecht, verwaltungsrecht, immaterialgüterrecht, quelle

11 Verg 6/08 vom 15.07.2008

OLG Frankfurt: aufrechnung, auszahlung, agio, betrug, vollstreckung, kapitalanlage, schneeballsystem, mahnung, verzicht, rendite

24 U 59/07 vom 04.07.2008

Anmerkungen zum Urteil