Urteil des OLG Frankfurt, Az. 20 W 347/05

OLG Frankfurt: geschäftsführung ohne auftrag, verwalter, beweisverfahren, verschulden, wohnung, entgangener gewinn, mieter, drohender schaden, sanierung, ausführung
1
2
Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 347/05
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 280 BGB, § 677 BGB, § 679
BGB, § 683 BGB, § 684 BGB
Wohnungseigentum: Ansprüche eines
Wohnungseigentümers gegen die anderen
Wohnungseigentümer wegen im Zusammenhang mit einem
Beweissicherungsverfahren entstandener Aufwendungen;
Schadenersatzanspruch wegen Mietausfalls
Leitsatz
1. Eine Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG liegt nicht vor, wenn die
Gefahrenlage nicht so dringlich ist, dass ein verständiger Wohnungseigentümer nicht
zuvor den vorhandenen Verwalter bzw. wenn der Umfang der Maßnahme dessen
Befugnisse überschreitet, die übrigen Wohnungseigentümer einschalten könnte.
2. Einem Wohnungseigentümer, der entgegen dem eindeutigen, erkennbaren Willen der
Eigentümergemeinschaft ein Beweissicherungsverfahren beantragt, steht kein
Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen nach den Vorschriften über die
Geschäftsführung ohne Auftrag zu.
3. Ein verschuldensunabhängiger Schadensersatzanspruch nach § 14 Nr. 4 Hs. 2 WEG
ist nicht gegeben, wenn der Schaden des Wohnungseigentümers keine Folge von
Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum ist, sondern Folge einer
Verzögerung oder Unterlassung der Mangelbeseitigung durch die Gemeinschaft.
Letzteres führt nur bei Verschulden zu einem Schadensersatzanspruch.
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird zurückgewiesen.
Die Antragsteller tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren
Beschwerde.
Außergerichtliche Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde wer-den nicht
erstattet.
Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 4.346,38 €
Gründe
Die Antragsteller sind Eigentümer einer Wohnung in der
Wohnungseigentumsanlage … in …. Die Antragsgegner sind die weiteren
Eigentümer dieser Anlage.
Die Antragsteller haben die ihnen gehörende Wohnung an die Eheleute A
vermietet. Diese zeigten den Antragstellern mit Schreiben vom 22.06.2002 (Bl. 10
d. A.) das Auftreten von Schimmelflecken im Schlafzimmer der Wohnung an sowie
Unebenheiten der Terrassenplatten und Verstopfung der Regenrinne, wobei dies
den über der Wohnung gelegenen, in Form einer Terrasse gestalteten
Eingangsbereich zu der Liegenschaft betraf. Dieses Schreiben ging am 26.6.2002
bei der Hausverwaltung ein. Bereits mit Beschluss der Eigentümerversammlung
vom 16.4.2002 war die Fa. B/... damit beauftragt worden, die Platten auf dem
Zugang zum Hauseingang neu zu verlegen. Die Eigentümerversammlung fasste
3
4
5
6
7
Zugang zum Hauseingang neu zu verlegen. Die Eigentümerversammlung fasste
am 04.11.2002 zu TOP 6 im Hinblick auf die Mängelbeseitigung der von den
Mietern A gerügten Feuchtigkeit folgenden Beschluss (Bl. 12 R. d. A.):
„Mit der Firma B/..., die für die Beton- und Abdichtungsarbeiten das mit großem
Abstand günstigste Angebot abgegeben hat, soll vor einer endgültigen
Entscheidung eine weitere Ortsbegehung vorgenommen werden." Mit Schreiben
vom 30.01.2003 (Bl. 14 d. A.) kündigten die Mieter A gegenüber den Antragstellern
Mietminderung an. Sie minderten dann in der Folgezeit die Miete bis September
2003. Die Hausverwaltung erteilte der Fa. B nach dem 21.02.2003 mündlich einen
Sanierungsauftrag, nachdem das überarbeitete Angebot der Fa. B vorlag. Am
17.03.2003 kündigte der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsteller gegenüber
der Hausverwaltung die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens zur
Feststellung der Ursache der Feuchtigkeit an. Im Fall der Feststellung eines
baulichen Mangels würden die Antragsteller die Wohnungseigentümer mit den
entstandenen Kosten und der Mietminderung anteilig belasten. Gleichzeitig bat
der Verfahrensbevollmächtigte, vorsorglich entsprechende Beschlüsse fassen zu
lassen und das Verfahren positiv zu begleiten sowie solange von der Durchführung
von Sanierungsmaßnahmen Abstand zu nehmen, solange der im Beweisverfahren
zu bestellende Sachverständige noch nicht da war (Bl. 11, 12 d. A.). Mit Schreiben
vom 20.03.2003 (Bl. 10 R. d. A.) erwiderte die Hausverwaltung, dass die
Eigentümer mit dem selbständigen Beweisverfahren nichts zu tun hätten und die
Gemeinschaft keine Gutachterkosten übernehmen werde. Der Auftrag für die
Arbeiten sei bereits vergeben worden. Nach Ausführung der Arbeiten werde sich
herausstellen, ob der Grund für die Feuchtigkeit mangelnde bzw. schadhafte
Isolierung sei. Am 10.03.2003 fand der erste Ortstermin im Beweisverfahren statt.
Mit Schreiben vom 02.04.2003 (Bl. 84 d. A.) bat der Verfahrensbevollmächtigte der
Antragsteller den Verwalter erneut um Zurückstellung der Arbeiten bis zur
Begutachtung durch den Sachverständigen. Am 21.05.2003 fand ein zweiter
Ortstermin im Beweisverfahren statt. Die Hausverwaltung wies die Fa. B an, erst
nach Vorlage des Gutachtens mit den Sanierungsarbeiten zu beginnen. Das
Gutachten des Sachverständigen SV1 im Beweisverfahren, für dessen Inhalt auf
Blatt 42-50 d. A. verwiesen wird, datiert vom 03.07.2003. Der Sachverständige
kam im Wesentlichen zu dem Ergebnis, dass die Feuchtigkeitsflecken Folgen aus
Baumängeln sind. Zur Mängelbeseitigung könne u. a. nach Entfernen des
Oberflächenbelages des Hauszugangs festgelegt werden, welche
Dämmmaßnahmen auf der Oberseite im Anschlussbereich Kragplatte an das
Wohnhaus möglich seien. Mit Schreiben vom 03.09.2003 (Bl. 16 d. A.) übersandte
der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsteller der Hausverwaltung das
Gutachten und verlangte die Zahlung der bis dahin aufgelaufenen Mietminderung
sowie seiner Kosten aus dem Beweisverfahren. In der
Wohnungseigentümerversammlung vom 13.10.2003 fassten die
Wohnungseigentümer neben einem Beschluss über die Zurückweisung der von
den Antragstellern erhobenen Forderungen unter TOP 2 c folgenden Beschluss:
" Die Firma B/... wird eine Kopie des Gutachtens SV1 mit besonderer
Herausstellung des Titels MÄNGELBESEITIGUNG Seite 9 Absatz 2 erhalten und
beauftragt, die Arbeiten gemäß Angebot vom 21.02. 2003 spätestens in der
ersten Dekade November 2003, möglichst aber früher auszuführen."
Danach ließen die Witterungsverhältnisse die Durchführung der Arbeiten nicht zu.
Die Arbeiten wurden schließlich im März 2004 ausgeführt.
Die Antragsteller begehren u. a. Schadensersatz- bzw.
Aufwendungsersatzzahlungen in Höhe von 4053,20 € nebst Zinsen. Dieser Betrag
setzt sich zusammen aus den Kosten für die Durchführung des selbständigen
Beweisverfahrens (Rechtsanwaltskosten: 394,28 €; Sachverständigenkosten:
1.722,35 €), den Rechtsanwaltskosten im Rahmen der Mietminderung i. H. v. 58,53
€, der geminderten Miete i. H. v. 1.008,28 €, den Kosten der Mängelbeseitigung in
der Wohnung der Antragsteller i. H. v. 724,28 € und den Anwaltskosten des
Rechtsanwalts RA1, der im Rahmen der Mietminderung für die Mieter tätig war, i.
H. v 145,28 €. Außerdem haben die Antragsteller Zahlung von 293,18 € an ihre
Mieter für die Mängelbehebung im Innenbereich der Wohnung begehrt.
Das Amtsgericht hat mit dem in Bezug genommenen Beschluss vom 12.11.2004
(Bl. 119-131 d. A.) u. a. diese Zahlungsanträge der Antragsteller zurückgewiesen.
Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass Ansprüche aus
Notgeschäftsführung gemäß § 21 Abs. 2 WEG nicht gegeben seien, da ein
drohender Schaden nicht gegeben, sondern vielmehr bereits eingetreten gewesen
8
9
10
11
drohender Schaden nicht gegeben, sondern vielmehr bereits eingetreten gewesen
sei. Auch ein Anspruch nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag
gemäß §§ 677, 683 BGB sei nicht gegeben, da die Antragsteller nicht im wirklichen
oder mutmaßlichen Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft gehandelt
hätten. Schadensersatzansprüche wegen einer Pflichtverletzung der
Wohnungseigentümergemeinschaft seien ebenfalls nicht gegeben mangels
Pflichtverletzung bzw. mangels Verschulden.
Gegen diesen Beschluss, dem Verfahrensbevollmächtigten der Antragsteller am
23.11.2004 zugestellt, haben diese am 07.12.2004 sofortige Beschwerde erhoben,
mit der sie den Zahlungsanspruch weiter verfolgt haben. Auf die
Beschwerdebegründung wird Bezug genommen. Die Antragsteller haben die
Auffassung vertreten, dass sie mit der Durchführung des selbständigen
Beweisverfahrens im Sinne einer Notgeschäftsführung gehandelt hätten. Die
Wohnungseigentümer hätten sich schuldhaft notwendigen Maßnahmen widersetzt,
da die Schadensbeseitigung erst im Jahre 2004 erfolgte, während sie bereits 2002
geboten gewesen wäre. Spätestens im Mai 2003 hätte gehandelt werden können.
Im übrigen hätten die Antragsteller gerade im Interesse der Wohnungseigentümer
gehandelt und die Sachlage klären lassen, weil durch das Beweisverfahren gerade
die Argumente der Mieter, die Feuchtigkeit sei auf bauliche Mängel
zurückzuführen, habe widerlegt werden sollen.
Die Antragsgegner sind der Beschwerde entgegengetreten und haben darauf
verwiesen, dass der Verwalter die Maßnahmen im Außenbereich bereits vor
Kenntnis der von den Mietern gerügten Feuchtigkeitsschäden eingeleitet habe,
indem bereits am 16.04.2002 die Beauftragung für die Neuverlegung der Platten
im Eingangsbereich erfolgt sei. Die Antragsgegner tragen weiter vor, nicht eine
Undichtigkeit im Außenbereich sei Ursache der aufgetretenen Feuchtigkeit in der
Wohnung der Antragsteller, sondern eine Wärmebrücke, deren Beseitigung nur mit
unverhältnismäßigem Aufwand möglich und auch nicht erforderlich sei, da der
dadurch nur bei besonderen Außentemperaturen auftretenden Feuchtigkeit durch
ausreichende Belüftung und Beheizung begegnet werden könne. Deshalb sei die
Mietminderung schon unberechtigt gewesen.
Das Landgericht hat gemäß Beschluss vom 27.06.2005 (Bl. 187-196 d. A.) die
Beschwerde zurückgewiesen, da den Antragstellern weder ein Anspruch aus
Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG zustehe, da die Einleitung des
Beweissicherungsverfahrens nicht der Abwendung eines unmittelbar drohenden
Schadens gedient habe. Ein Aufwendungsersatzanspruch aus Geschäftsführung
ohne Auftrag scheitere daran, dass die Einleitung eines
Beweissicherungsverfahrens nicht dem Willen der Antragsgegner entsprochen
habe. Auch hätten die Antragsgegner keinen Vermögensvorteil im Sinn des § 812
BGB durch das Beweissicherungsverfahren erlangt. Schließlich fehle es für
Schadensersatzansprüche an der schuldhaften Pflichtverletzung der
Antragsgegner, ein etwaiges Verschulden des Verwalters sei den Antragsgegnern
nicht zurechenbar. Es könne dahingestellt bleiben, ob es eine schuldhafte
Pflichtverletzung darstelle, dass im November 2002 keine Auftragsvergabe,
sondern lediglich eine weitere Ortsbegehung beschlossen worden sei, da es an der
Kausalität zwischen diesem Verhalten und dem geltend gemachten Schaden
mangele. Für die Dauer des Beweissicherungsverfahrens treffe die Antragsgegner
kein Verschulden, weil bis zur Durchführung der Ortstermine
Sanierungsmaßnahmen zurückgestellt wurden, da dies dem Wunsch der
Antragsteller entsprochen habe. Die Beschlussfassung über die Auftragsvergabe
am 13.10.2003 sei nicht verspätet erfolgt, da nach der aus dieser
Beschlussfassung ersichtlichen Vorlage des Angebots vom 21.02. 2003 unstreitig
bereits eine mündliche Beauftragung durch den Verwalter erfolgte. Dass die
tatsächliche Ausführung der Arbeiten erst im März 2004 erfolgte, sei den
Antragsgegnern nicht als Verschulden zuzurechnen, da sie mit der
Beschlussfassung alles Erforderliche getan hätten und die Ausführung der
Beschlüsse dem Verwalter obliege. Ob diesen ein Verschulden treffe, sei hier
unerheblich, da der Verwalter eigene Aufgaben wahrnehme und nicht
Erfüllungsgehilfe der Wohnungseigentümer sei.
Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Antragsteller, mit der sie weiter
geltend machen, ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag sei hinsichtlich
der Einleitung des Beweisverfahrens gegeben, da die fachkundige Klärung der
Baumängel zum Beweis für spätere Mieter oder Rechtsnachfolger im Interesse der
Gemeinschaft gelegen habe. Unabhängig von dem Bestehen
verschuldensabhängiger Schadensersatzansprüche sei von den Vorinstanzen
12
13
14
15
verschuldensabhängiger Schadensersatzansprüche sei von den Vorinstanzen
übersehen worden, dass den Antragstellern nach § 14 Nr. 4 WEG ein
verschuldensunabhängiger Aufopferungsanspruch zustehe.
Die Antragsgegner sind der weiteren Beschwerde entgegengetreten und
verteidigen den angefochtenen Beschluss. Sie sind der Auffassung, dass bei der
vorliegenden Fallgestaltung kein Anspruch nach § 14 Nr. 4 WEG gegeben
sei.Wegen des Vortrags der Beteiligten im Einzelnen wird auf den Inhalt ihrer
Schriftsätze Bezug genommen.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß § 45 Abs.1 WEG a. F.
statthaft und auch sonst zulässig, insbesondere form- und fristgemäß eingelegt.
Sie ist aber unbegründet, da der angefochtene Beschluss aus Rechtsgründen nicht
zu beanstanden ist (§§ 27 FGG, 546 ZPO), worauf sich die Überprüfung im
Rechtsbeschwerdeverfahren beschränkt.
Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht zunächst festgestellt, dass den Antragstellern
kein Aufwendungsersatz in Höhe der durch das Beweisverfahren entstandenen
Sachverständigen- und Rechtsanwaltskosten aus Notgeschäftsführung gemäß §
21 Abs. 2 WEG zusteht. Ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer
durften die Antragsteller nur die Maßnahmen treffen, die erforderlich waren, um
einen dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schaden
abzuwenden. Da grundsätzlich - und zwar auch in Eilfällen - der Verwalter bzw. die
Wohnungseigentümer nach §§ 27 Abs. 1 Nr. 2 und 3, 21 Abs. 1, 5 Nr. 2 WEG
gemeinschaftlich für die Instandhaltung und Instandsetzung des
gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen haben, sind Notmaßnahmen im Sinn von
§ 21 Abs. 2 WEG nur dann berechtigt, wenn ein verständiger Eigentümer mit der
Maßnahme nicht länger warten würde und weder die Verwaltung, noch die
Gemeinschaft zur Behebung einschalten kann (Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl.,
§ 21 Rdnr. 42; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten: WEG, 8. Aufl., § 21, Rdnr. 20 ;
Palandt/Bassenge: WEG, 67. Aufl., § 21, Rdnr. 7). Nach dem Vortrag der
Antragsteller bestand aber der gefahrenträchtige Zustand des Plattenbelags im
Eingangsbereich schon seit 2001 und der Verwalter hatte von der in der Wohnung
der Antragsteller aufgetretenen Feuchtigkeit seit Ende Juni 2002 Kenntnis. In der
Wohnungseigentümerversammlung vom 04.11.2002 hatten die
Wohnungseigentümer bereits eine weitere Ortsbegehung mit der Fa. B/... vor der
endgültigen Entscheidung beschlossen, wobei sich aus diesem Beschluss auch die
vorangegangene Einholung von Angeboten für Beton- und
Abdichtungsmaßnahmen ergibt. Allein aus dem Zeitablauf seit dieser
Beschlussfassung ergibt sich noch nicht die Eilbedürftigkeit für ein Eingreifen der
Antragsteller im März 2003 durch die Einleitung eines Beweissicherungsverfahrens.
Mangels Eilbedürftigkeit ist ein Eingreifen des einzelnen Wohnungseigentümers
nicht erlaubt, wenn ein gefahrträchtiger Zustand bereits längere Zeit besteht und
der Verwalter bereits längere Zeit Kenntnis von der Situation hat
(Oberlandesgericht Hamburg ZMR 2007, 129). Darüber hinaus fallen unter den
Begriff Notmaßnahmen im Sinn von § 21 Abs. 2 WEG grundsätzlich Maßnahmen
zur tatsächlichen Behebung baulicher Schäden, rechtliche Maßnahmen allenfalls
dann, wenn der Gemeinschaft ansonsten Rechtsverluste entstehen wie bei der
Einleitung eines Rechtsstreits zur Hemmung der drohenden Verjährung
(Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, aaO., § 21, Rdnr. 26). Wie sich bereits aus
dem Beweisthema des Beweissicherungsverfahrens ergibt, nämlich, dass die
aufgetretenen Feuchtigkeitsflecken in der Wohnung der Antragsteller keine
baulichen Mängel darstellten, sondern auf ein fehlerhaftes Heizen und Lüften der
Mieter zurückzuführen seien, diente das Beweissicherungsverfahren nicht dazu,
Rechtsnachteile von der Wohnungseigentümergemeinschaft abzuwenden, sondern
die Antragsteller wollten damit den Mietminderungsanspruch ihrer Mieter
abwehren und der im Schreiben des Mieteranwalts vom 14.02.2003 (Bl. 14 R, 15 d.
A.) angedrohten Einleitung eines Beweissicherungsverfahrens zuvor kommen.
Weiterhin ist das Landgericht zutreffend und der allgemeinen Meinung (vgl. z. B.
BayObLG ZMR 2000, 187; OLG Hamm WE 1993, 110,111; Merle, aaO., § 21, Rdnr
54 ff. mit ausführlicher Stellungnahme zur a. A. des AG München WE 1994, 346),
sowie der Rechtsprechung des Senats (OLGZ 1984, 148; Beschl. v. 27.11.2002 –20
W 203/02-) folgend davon ausgegangen, dass es sich bei § 21 Abs. 2 WEG nicht
um eine abschließende Regelung handelt, sondern Ansprüche auf
Aufwendungsersatz nach den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag
parallel bestehen. Es müssen allerdings deren Voraussetzungen gemäß §§ 670,
677, 679, 683, BGB gegeben sein. Es spricht schon eine Vermutung dafür, dass
die Wohnungseigentümer in einem Fall, der nicht von der Notgeschäftsführung
die Wohnungseigentümer in einem Fall, der nicht von der Notgeschäftsführung
gedeckt ist, selbst von ihrer Entscheidungsbefugnis Gebrauch machen wollen.
Deshalb entspricht die von einem einzelnen Wohnungseigentümer eigenmächtig
getroffene Instandsetzungsmaßnahme im Zweifel nicht dem mutmaßlichen Willen
der Wohnungseigentümer. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Maßnahme den
Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte, weil der
Wohnungseigentümer auf diese konkrete, einzig in Betracht kommende
Maßnahme einen Anspruch hatte (BayObLG ZMR 2000, 187, 188;
Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, aaO., § 21 Rdnr. 23; Staudinger/Bub: WEG, 12.
Aufl., § 21, Rdnr. 56 a). Auf den mutmaßlichen Willen kann aber nur subsidiär
abgestellt werden, in erster Linie ist der wirkliche geäußerte Wille maßgeblich
(Palandt/Sprau: BGB, 67. Aufl., § 683, Rdnr. 6). Dieser richtete sich aber eindeutig
und für die Antragsteller erkennbar gegen deren ohne vorherige Absprache
erfolgte Einleitung eines Beweissicherungsverfahrens, wie sich eindeutig aus dem
Schreiben des Verwalters vom 20.01.2003 (richtiges Datum 20.03.2003) ergibt, in
dem als Reaktion auf das Schreiben des Antragstellervertreters vom 17.03.2003
klargestellt wird, dass die Gemeinschaft mit dem durch die Antragsteller - ohne
vorherige Information der Wohnungseigentümergemeinschaft - eingeleiteten
Beweissicherungsverfahren nichts zu tun hat und keine Kosten übernimmt. Liegt
demnach keine berechtigte Geschäftsführung ohne Auftrag vor, richten sich die
Ansprüche der Antragstellerin nach den §§ 684 Satz 1, 812 ff. BGB, wobei ein
Ersatz von werterhaltenden Aufwendungen überhaupt nur insoweit verlangt werden
kann, als sie für den Geschäftsherrn, also vorliegend die Eigentümergemeinschaft,
später unausweichlich angefallen wären (OLG Düsseldorf NJW-RR 1996, 913, 914
für Bereicherungsansprüche des Verwalters; BayObLG ZMR 2000, 187, 188;
Palandt/Sprau, aaO., § 684 Rdnr. 1; Staudinger/Bub, aaO;
Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, aaO., § 21 Rdnr. 24). Zu Recht hat das
Landgericht ausgeführt, dass kein den Kosten des Beweissicherungsverfahrens
entsprechender Vermögensvorteil ersichtlich ist. Die Wohnungseigentümer
verfolgten das Konzept, durch Einschaltung der Fa. B/... den baulichen Zustand
des Eingangsbereichs zu klären und zu sanieren und nicht durch Einschaltung
eines Bausachverständigen im Rahmen eines Beweisverfahrens, da offenbar keine
Ersatzansprüche gegen den Bauträger wegen Baumängel im Raum standen. Zu
Recht haben die Antragsgegner auch darauf verwiesen, dass der Sachverständige
SV1 im Beweisverfahren zur Mängelbeseitigung die Maßnahmen empfiehlt, die die
Wohnungseigentümer ohnedies durch die Beauftragung der Fa. B/... eingeleitet
hatten, nämlich die Entfernung des Plattenbelags im Zugangsbereich und
anschließende Sanierung, abhängig von dem vorgefundenen Zustand. Ohne
Rechtsfehler haben die Vorinstanzen auch die geltend gemachten
Schadensersatzansprüche der Antragsteller am fehlenden Verschulden der
Antragsgegner scheitern lassen. Auf die diesbezüglichen Ausführungen
insbesondere in dem landgerichtlichen Beschluss kann zur Vermeidung von
Wiederholungen vollumfänglich Bezug genommen werden. Die Antragsteller
verkennen, dass ein Schadensersatzanspruch schon deshalb ausscheidet, weil sie
nicht hinreichend versucht haben, die Wohnungseigentümer zu einer (anderen)
Beschlussfassung zu veranlassen. Denn erst wenn die begehrte Beschlussfassung
schuldhaft abgelehnt wird, kommt ein Schadensersatzanspruch gegen die
Wohnungseigentümer in Betracht (Oberlandesgericht Düsseldorf WuM 1999, 356,
357; Senat, Beschl. v. 19.05.2005-20 W 225/03-;
Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, aaO., § 21, Rdnr. 65). Lediglich in dem
Schreiben des Antragstellervertreters vom 17.03.2003 an den Verwalter (Bl. 11,11
R. d. A.) wird eine Beschlussfassung angeregt, die sich nach dem Zusammenhang
aber nicht auf die Sanierung, sondern auf die Tragung der Kosten für das
Beweissicherungsverfahren und den Ersatz der Mietminderung bezieht. Diese
Anregung wird aber dadurch wieder entkräftet, dass in diesem Schreiben
gleichzeitig gebeten wurde, bis zur Besichtigung durch den Gutachter (der im
Beweisverfahren eingeschaltet war), von Sanierungsarbeiten Abstand zu nehmen.
Auch nach der ersten Ortsbesichtigung durch den Sachverständigen wurde durch
den Antragstellervertreter mit Schreiben vom 02.04.2003 (Bl. 84 d. A.) um
Aufschub der Arbeiten gebeten. Der zweite Ortstermin im Beweisverfahren fand
am 21.05.2003 statt, das Sachverständigengutachten datiert vom 03.07.2003,
wurde dem Verwalter aber erst mit Schreiben vom 03.09.2003 übermittelt. Auch in
diesem Schreiben wird aber keine Beschlussfassung über die Sanierung,
erforderlichenfalls in einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung,
verlangt, sondern die Zahlung der Mietminderung und Anwaltskosten des
Beweisverfahrens. Die Beschlussfassung in der
Wohnungseigentümerversammlung vom 13.10.2003 zu TOP 2 c, die Fa. B/... unter
Hinweis auf das Gutachten SV1 mit der Ausführung der Sanierung in der ersten
Dekade November 2003, möglichst aber früher auszuführen, ist deshalb ohne
16
17
Dekade November 2003, möglichst aber früher auszuführen, ist deshalb ohne
schuldhafte Verzögerung erfolgt. Das Landgericht hat zutreffend darauf verwiesen,
dass die Wohnungseigentümer mit der Beschlussfassung über die Sanierung ihren
Pflichten nachgekommen sind und die Ausführung dem Verwalter obliegt, für
dessen etwaiges Verschulden die Wohnungseigentümer nach der damaligen
Rechtslage nicht einzustehen haben (vgl. Oberlandesgericht Düsseldorf, aaO.,
Seite 357 m. w. H.). Davon abgesehen haben die Antragsteller aber auch keine
Tatsachen dafür vorgetragen, dass die Verzögerung der tatsächlichen Ausführung
der Sanierung auf eine schuldhafte Pflichtverletzung des Verwalters – und nicht
etwa auf ungünstiger Witterung in den Wintermonaten oder Terminsschwierigkeiten
der Fa. B/...- zurückzuführen war. Deshalb fehlt auch insbesondere die
Anspruchsgrundlage für einen Ersatz der Mietminderung bis März 2004.
Auch soweit sich die Antragsteller erstmals in der Begründung der weiteren
Beschwerde auf einen verschuldensunabhängigen Aufopferungsanspruch gemäß §
14 Nr. 4 WEG stützen, führt dies nicht zu einem anderen Ergebnis. Nach dieser
Norm ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten und die Benutzung
der in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies
zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
erforderlich ist. Der danach zur Gestattung verpflichtete Wohnungseigentümer
kann jeden Schaden ersetzt verlangen, der infolge der Gestattung des Betretens
und der Benutzung im Vorfeld der Instandhaltung und Instandsetzung und im Zug
ihrer Abwicklung entsteht, ob verschuldet oder nicht. Zum insoweit ersatzfähigen
Schaden zählt auch ein entgangener Gewinn wie der beim Sondereigentümer
eingetretene Mietausfall (Senat NJW-RR 2007, 233 m. w. H.). Für einen
Ersatzanspruch nach § 14 Nr. 4 Hs. 2 WEG genügt es hingegen nicht, dass ein
Schaden am Sondereigentum zwar auf Mängel am Gemeinschaftseigentum
zurückzuführen ist, der Schaden aber noch keine Folge von
Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum ist. In diesen Fällen
kommt lediglich ein Schadensersatzanspruch gegen die Gemeinschaft gemäß §§
280 ff. BGB in Betracht, wenn die Beseitigung des Mangels am
Gemeinschaftseigentum schuldhaft verzögert oder unterlassen wurde und dies
zum Schaden am Sondereigentum geführt hat
(Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, aaO., § 14, Rdnr. 45). Bei der vorliegenden
Fallgestaltung stützen die Antragsteller ihren Schadensersatzanspruch gerade
darauf, dass das - nach ihrem Vortrag - mangelhafte Gemeinschaftseigentum
nicht oder nicht schnell genug repariert worden sei. Voraussetzung eines
Ersatzanspruchs nach § 14 Nr. 4 Hs. 2 WEG ist aber, dass die Schäden durch oder
in Verbindung mit den Arbeiten am Gemeinschaftseigentum entstanden sein
müssen. Die von den Antragstellern zitierte Entscheidung des Oberlandesgericht
Celle (MDR 1985, 236) betrifft einen Fall, in dem ein Wohnungseigentümer eine
Reparatur zurückstellen musste bis zum Abschluss eines die Ansprüche gegen
den Bauträger und die Handwerker vorbereitenden Beweissicherungsverfahrens.
Im hier zu entscheidenden Fall hat die Gemeinschaft aber ihrerseits auf Wunsch
der Antragsteller Arbeiten am Gemeinschaftseigentum zurückgestellt bis zum
Abschluss eines gegen die Mieter der Antragsteller gerichteten
Beweissicherungsverfahrens. Deshalb haben die Vorinstanzen ohne Rechtsfehler
lediglich eine Haftung gemäß §§ 280 ff. BGB geprüft und am fehlenden
Verschulden scheitern lassen.
Die Antragsteller haben die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren
Beschwerde auf Grund ihres Unterliegens zu tragen (§§ 47 Satz 1 WEG a. F., 97
ZPO analog). Dagegen reicht dieses Unterliegen allein nicht aus, von dem nach §
47 Satz 2 WEG a. F. zu berücksichtigenden Grundsatz abzuweichen, wonach in
Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit die Beteiligten ihre außergerichtlichen
Kosten selbst tragen. Die Festsetzung des Geschäftswertes des Verfahrens der
weiteren Beschwerde entsprechend dem streitigen Zahlungsanspruch beruht auf §
48 Abs. 3 Satz 1 WEG a. F..
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.