Urteil des OLG Frankfurt, Az. 20 W 167/02

OLG Frankfurt: versammlung, treu und glauben, verwalter, einberufung, meinung, nichtigkeit, anfechtbarkeit, bad, ungültigerklärung, anfechtung
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Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 167/02
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 23 Abs 1 WoEigG, § 23 Abs 4
S 1 WoEigG, § 24 Abs 2
WoEigG
Wohnungseigentum: Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit eines
Beschlusses bei Einberufung der Eigentümerversammlung
durch einen Scheinverwalter
Leitsatz
Die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung durch einen Scheinverwalter
führt nur zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit der in dieser Versammlung gefassten
Beschlüsse. Dies gilt sowohl für den Einberufungsmangel infolge Beendigung des
Verwalteramtes als auch bei noch fehlender Bestellung eines als Verwalter in Aussicht
Genommenen.
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird zurückgewiesen.
Die Antragsteller tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren
Beschwerde. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet. Der Geschäftswert
des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf28.121,05 EUR festgesetzt.
Gründe
Die Beteiligten zu 1) bis 4) bilden die Eigentümergemeinschaft … in … als deren
Verwalterder Beteiligte zu 5) auftritt. In der Eigentümerversammlung vom
12.05.1998 war der zunächst von Seiten der Beteiligten zu 2) als Bauträgerin in
der Teilungserklärung als erster Verwalter bestimmte X als Verwalter bestellt
worden. Mit Beschluss vom 22.03.1999, dem Prozessbevollmächtigten des
Verwalters am 19.05.1999 und den damaligen Prozessbevollmächtigten der
Beteiligten zu 2) und 3) zugestellt am 25.05.1999, war auf Antrag der Beteiligten
zu 1) in dem Verfahren 2 UR II 21/98 vom AG Bad Schwalbach diese
Verwalterbestellung für ungültig erklärt worden. Auf Verlangen der Beteiligten zu
2),3) und 4) gemäß Schreiben vom 02.06.1999 (Bl. 112 d. A.), lud X. mit Schreiben
vom10.06.1999 (Bl. 7, 8 d. A.) zu einer Wohnungseigentümerversammlung
am29.06.1999, u. a. mit dem Tagesordnungspunkt „Einsetzung einer neuen
Hausverwaltung“ ein. Unter TOP 4 b) „Einsetzung einer neuen Hausverwaltung“
(Bl. 108 d.A.) heißt es in dem Versammlungsprotokoll vom 29.06.1999:Es wird mit
der Eigentümergemeinschaft ein Termin vereinbart, an dem die neue
Hausverwaltung vorgestellt und bestellt werden soll. Beginn dieser Bestellung soll
dann der 01.Oktober 1999 sein.“In einem Schreiben vom 13.09.1999 (Bl. 47 d. A.)
an alle Wohnungseigentümer erklärte sich der Beteiligte zu 5) zur Übernahme der
ihm in einem persönlichen Gespräch mit dem Geschäftsführer der Beteiligten zu
2) und dem Beteiligten zu 4) angetragenen Hausverwaltung auf der Basis eines
beigefügten Vertragsentwurfs bereit. Unter dem 14.09.1999 wurde ein
Verwaltervertrag unterzeichnet (Bl. 123-125 d. A.)In einer
Eigentümerversammlung vom 11.01.2000, zu der der Beteiligte zu 5) alle
Eigentümer eingeladen hatte und an der bis auf die Beteiligten zu 1) auch alle
teilnahmen, wurde unter TOP 2 die mit Verwaltervertrag vom 14.09.1999 mit
Wirkung ab dem 01.10.1999 erfolgte Verwalterbestellung des Beteiligten zu 5)
bestätigt (Bl.44 d. A.).Die Antragsteller haben die Feststellung begehrt, dass der
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bestätigt (Bl.44 d. A.).Die Antragsteller haben die Feststellung begehrt, dass der
Beteiligte zu 5) nicht Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ist sowie die
Ungültigerklärung der in der Eigentümerversammlung 12.12.2000 (Bl. 49-51 d. A.)
nicht einstimmig gefassten Beschlüsse. An dieser von dem Beteiligten zu 5)
geleiteten Versammlung haben alle Wohnungseigentümer teilgenommen bzw.
waren vertreten, Herr O. mit Vollmacht für seine Ehefrau. Eingangs des Protokolls
wird wegen der Tagesordnung auf ein allen Eigentümern zugegangenes
Einladungsschreiben der Hausverwaltung vom27.11.2000 Bezug genommen und
festgestellt, die Einberufung sei fristgerecht und ordnungsgemäß erfolgt. Zu TOP 2
wurde die Genehmigung der Jahresabrechung1999 und der darauf beruhenden
Einzelabrechnungen, zu TOP 3 die Entlastung des Verwalters und der
Eigentümervertretung/Kassenprüfer für diesen Zeitraum und zu TOP 4 die
Genehmigung des Wirtschaftsplans 2000 und dessen Fortgeltung mehrheitlich
beschlossen. Während die Antragsteller bei den TOP 2, 3, und 4 mit „nein“
stimmten, ergingen zu TOP 6 (Wasserzähler) und TOP 7 A und B
(Haftpflichtversicherung und Kabelkosten) einstimmige Beschlüsse mit der
Stimme der Beteiligten zu1).Die Antragsteller haben die Meinung vertreten, die
angefochtenen Mehrheitsbeschlüsse seien ungültig, weil der Beteiligte zu 5) nicht
Verwalter sei. Sowohl die Einladung zur Versammlung von 12.12.2000 als auch die
Leitung dieser Versammlung sei durch einen hierzu nicht Berechtigten erfolgt.
Nachdem sie mit Schriftsatz vom19.03.2001 (Bl. 11, 12 d. A.) zunächst
vorgetragen haben, sie hätten eine Ablichtung des Versammlungsprotokolls vom
12.12.2000 erst in dem Verfahren II UR 20/00 AG Bad Schwalbach als Anlage zu
einem Schriftsatz der Gegenseite vom 02.02.2001erhalten, haben sie mit
Schriftsatz vom 12.02.2002 (Bl. 130 d. A.) vorgetragen, das
Versammlungsprotokoll vom 11.01.2000 auf diese Weise erhalten zu haben. Die
Anträge der Antragsteller sind vom Amtsgericht mit Beschluss vom
28.09.2001zurückgewiesen worden. Auch die Erstbeschwerde ist erfolglos
geblieben. Die Antragsteller haben mit ihrer weiteren Beschwerde die Verletzung
von §§ 24Abs. 1 und Abs. 5 sowie von § 26 Abs. 3 WEG gerügt und erneut geltend
gemacht, alle nach der rechtskräftigen Ungültigkeit der Wahl des Verwalters X. mit
Beschluss des AG Bad Schwalbach vom 21.03.1999 gefassten Beschlüsse seien
nicht nur anfechtbar, sondern nichtig.
Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthafte und auch sonst zulässige, insbesondere
form- und fristgemäß eingelegte weitere Beschwerde ist nicht begründet. Der
angefochtene Beschluss beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts (§§ 27 Abs.
1 FGG, 546 ZPO). Das Landgericht hat zu Recht die Zurückweisung des Antrags
auf Ungültigerklärung der in der Versammlung vom 12.12.2000 mehrheitlich
gefassten Beschlüsse durch das Amtsgericht und die Zurückweisung des
Feststellungsantrags, dass der Beteiligte zu 5) nicht Verwalter ist, bestätigt. Den
Antragstellern ist allerdings darin zu folgen, dass der erste Verwalter X. die
Eigentümerversammlung vom 29.06.1999 - auch auf Verlangen der
Wohnungseigentümer nach § 24 Abs. 2 WEG - nicht wirksam einberufen konnte,
weil die Ungültigerklärung seiner Bestellung im Zeitpunkt des
Einladungsschreibens vom 10.06.1999bereits rechtskräftig war. Die Einberufung
einer Eigentümerversammlung beim Fehlen eines Verwalters hätte deshalb nach §
24 Abs. 3 WEG, bzw. falls auch kein Verwaltungsbeirat bestellt war, durch einen
vom Gericht hierzu ermächtigten Wohnungseigentümererfolgen müssen
(Niedenführ/Schulze: WEG, , 6.Aufl., § 24, Rdnr. 6; Bärmann/Pick/Merle WEG, 8.
Aufl., § 24, Rdnr. 24). Auf die in der Eigentümerversammlung vom 29.06.
199gefassten Beschlüsse kommt es vorliegend jedoch nicht an, weil zu TOP 4 b
diese Versammlung ohnedies nicht die Bestellung des Beteiligten zu 5) als
Verwalter beschlossen wurde, sondern erst zu TOP 2 der Versammlung vom
11.01.2000.Die zu TOP 2 der Wohnungseigentümerversammlung vom 11.01.2000
beschlossene “Bestätigung der Verwalterbestellung zum 01.10.1999“ ist als
Bestellung des Beteiligten zu 5) zum Verwalter der Eigentümergemeinschaft ab
dem 11.01.2000 wirksam, wovon das Landgericht zutreffend ausgegangen ist.
Zwar konnte der Beteiligte zu 5)trotz des im September 1999 unterzeichneten
Verwaltervertrages nicht wirksam zu der Eigentümerversammlung vom
11.01.2000 einladen, weil keine rückwirkende Verwalterbestellung zulässig ist
(Palandt/Bassenge: WEG, 62. Aufl., § 26, Rdnr. 2; Staudinger/Wenzel: WEG, 12.
Aufl., § 26, Rdnr. 28). Die Einberufung der Eigentümerversammlung durch einen
nicht gemäß § 24 Abs. 1 oder Abs. 3 WEG Befugten führt aber entgegen der
Meinung der Antragsteller nach ganz überwiegender Auffassung in
Rechtsprechung und Literatur nur zur Anfechtbarkeit, nicht aber zur Nichtigkeit der
in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse (BayObLG in ständiger
Rechtsprechung, vgl. z. B. schon MDR 1982, 322 und zuletzt den Beschluss vom
07.02.2000 in NZ2002, 346, 347; OLG Köln WE 1996, 311, 312; Palandt/Bassenge,
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07.02.2000 in NZ2002, 346, 347; OLG Köln WE 1996, 311, 312; Palandt/Bassenge,
aaO., § 24, Rdnr. 2Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl., § 24 Rdnr. 6;
Bärmann/Pick/Merle: WEG, 8. Aufl., § 23Rdnr. 145 und Zitate in Fußnote 1, Seite
827; anderer Auffassung: Weitnauer-Lüke: WEG8. Aufl., § 23, Rdnr. 15; OLG
Stuttgart NJW-RR 1986, 315,316). Die herrschende Meinung der auch das
Landgericht gefolgt ist, vertritt auch der Senat in ständiger Rechtsprechung(OLGZ
1985, 142, 143; Beschluss vom 12.07.2001 –20 W 305/99-).Zwar liegt keine
Wohnungseigentümerversammlung im Sinn des WEG vor mit der Folge, dass keine
rechtsverbindliche Beschlüsse der Eigentümer gefasst werden können, wenn ein
beliebiger Dritter, der in keinerlei Beziehung zu den Wohnungseigentümern steht,
eine „Versammlung“ einberuft (Merle, aaO., § 23, Rdnr147 und 104). Bei dem
Beteiligten zu 5) handelt es sich aber nicht um einen sonstigen beliebigen Dritten
in diesem Sinn, denn er hat auf Grund des Verwaltervertrages vom September
1999 bereits Verwaltertätigkeit tatsächlich entfaltet und es war auf Grund der
Mehrheitsverhältnisse mit seiner Bestellung zu rechnen. Die dem Beteiligten zu5)
fehlende Einberufungsbefugnis kann deshalb nicht zu anderen Rechtsfolgen führen
als bei einem früheren Verwalter, dem nach Ablauf der Bestellungszeit,
Amtsniederlegung oder Abberufung die Einberufungsbefugnis fehlt, was aber nur
die Anfechtbarkeit der in einer von ihm einberufenen Versammlung gefassten
Beschlüsse zur Folge hat. Auf andere Gründe als die fehlende
Einberufungsbefugnis des Beteiligten zu 5) haben die Beteiligten zu 1) die nach
ihrer Meinung gegebene Nichtigkeit der Verwalterbestellung nicht gestützt. Aus
den dem Senat wegen der weiteren Beschwerde 20 W 9/03 vorliegenden Akten2
UR II 20/00 des AG Bad Schwalbach ergibt sich, dass in diesem Verfahren mit dem
Schriftsatz des Rechtsanwalts T. vom 02.02.2001 lediglich das Protokoll der
Eigentümerversammlung vom 12.12.2000 eingereicht worden ist. Dieses enthält
unter TOP 2 den Beschluss über die Jahresabrechnung 1999, den der Amtsrichter
mit Auflagenbeschluss vom 12.01.2001 angefordert hatte. Der Vortrag der
Antragsteller, sie hätten das Protokoll der Eigentümerversammlung vom
11.01.2000 mit dem Schriftsatz der Gegenseite in dem Verfahren 2 UR II 20/00
erhalten, ist demnach unzutreffend. Dass die Antragsteller (nach ihrem eigenen
Vortrag) die Verwalterbestellung vom 11.01.2000 nicht mehr anfechten können
(wegen Versäumung der Wiedereinsetzungsfrist, wie das Landgericht zutreffend
ausgeführt hat), begründet gerade das für ihren Feststellungsantrag erforderliche
Rechtsschutzinteresse. Die Verwalterbestellung durch TOP 2 der Versammlung
vom 11.01.2000 ist aber mangels erfolgreicher Anfechtung bestandskräftig, § 23
Abs. 4 Satz 1 WEG, ohne dass es darauf ankäme, weshalb die Antragsteller eine
Anfechtung unterlassen haben. Ihr Antrag auf Feststellung, dass der Beteiligte zu
5) nicht Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ist, war deshalb unbegründet.
Der Antrag auf Ungültigerklärung der in der Eigentümerversammlung
vom12.12.2000 nicht einstimmig gefassten Beschlüsse war demnach ebenfalls
unbegründet, weil der einzige von den Antragstellern geltend gemachte
Anfechtungsgrund, nämlich die dem Beteiligten zu 5) fehlende
Einberufungsbefugnis, wie erörtert, nicht eingreift, und inhaltliche Beanstandungen
der zu TOP 2, 3 und 4 am12.12.2000 gefassten Beschlüsse auch in der weiteren
Beschwerde nicht vorgebracht wurden und auch sonst nicht ersichtlich sind. Es
kann deshalb dahingestellt bleiben, ob die Anfechtung der in der Versammlung
vom 12.12.2000 gefassten Mehrheitsbeschlüsse allein wegen eines nach
Auffassung der Antragsteller vorliegenden Einberufungsmangels schon deshalb
gegen Treu und Glauben verstößt, weil die Antragsteller der Feststellung der
ordnungsgemäßen Einberufung der Versammlung trotz der Kenntnis aller nach
ihrer Meinung den Einberufungsmangelergebenden Umstände nicht
entgegengetreten sind (BayObLG NJWRR1992, 910; OLG Hamm NJW-RR 1993, 468,
469; Merle, aaO., § 43, Rdnr. 102)
Die Gerichtskosten ihrer demnach erfolglosen weiteren Beschwerde haben die
Beteiligten zu 1) gemäß §§ 47 Satz 1 WEG i. V. m. 97 Abs. 1 ZPO analog zu
tragen. Es bestand für den Senat keine Veranlassung, von dem in der freiwilligen
Gerichtsbarkeit geltenden Grundsatz abzuweichen, dass die Beteiligten ihre
außergerichtlichen Kosten selbst tragen, § 47 Satz 2 WEG, zumal das Unterliegen
der Beteiligten zu 1) für eine Anordnung nicht ausreicht und Rechtsanwaltskosten
auf Seiten der Beteiligten zu 2) – 5) nicht erkennbar entstanden sind. Die
Festsetzung des Geschäftswertes für das Verfahren der weiteren
Beschwerdeberuht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG und erfolgte in Anlehnung an die
unbeanstandet gebliebene Wertfestsetzung durch das Landgericht.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.