Urteil des OLG Frankfurt, Az. 2 U 54/09

OLG Frankfurt: standort des gebäudes, sachversicherung, akte, betriebskosten, versicherer, feuerversicherung, vermieter, mietobjekt, nebenkosten, terrorismus
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Gericht:
OLG Frankfurt 2.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
2 U 54/09
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 535 Abs 2 BGB, § 556 BGB
(Gewerberaummiete: Umlagefähigkeit der Prämien für eine
Terrorversicherung)
Leitsatz
Bei einer Terrorversicherung, welche vorrangig die Gebäudesubstanz versichert, handelt
es sich um eine Sachversicherung. Der Umstand, dass im Rahmen der
Terrorversicherung zusätzlich auch ein Betriebsunterbrechungsschaden mitversichert
ist, steht der Beurteilung als Sachversicherung nicht entgegen. Der Abschluss einer
Terrorversicherung ist jedenfalls dann mit dem von dem Vermieter zu wahrenden
Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu vereinbaren mit der Folge der Umlagefähigkeit der
zu leistenden Prämien auf die Mieter, wenn Art und Lage des Mietobjekts die Annahme
einer gewissen Grundgefährdung für einen Terroranschlag objektiv rechtfertigen.
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom
12.2.2009 (Az.: 9 O 207/08) wird zurückgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die
Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des
Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der
Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 76.293,69 € festgesetzt.
Gründe
I. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO:
Die Klägerin vermietete an die Beklagte gemäß Mietvertrag vom 27.9.2000 (Blatt
8 ff. der Akte) sowie Nachtrag vom 2.12.2003 (Blatt 18 ff. der Akte) Gebäude und
Flächen in Stadt1 im Bereich …-Straße für den Betrieb städtischer Ämter. Gemäß
§ 3 Abs. 1 c des Mietvertrages hat die Beklagte die auf die Mietsache entfallenden
Nebenkosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Berechnungsverordnung zu tragen.
Die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen sind gemäß § 3 Abs. 1 c Nr. 7
des Mietvertrages nach Quadratmeter Mietfläche umzulegen. Gemäß § 3 Abs. 2
des Mietvertrages ist die Beklagte verpflichtet, eine durch Erhöhung oder
Neueinführung von Betriebskosten eintretende Mehrbelastung der Klägerin durch
Zahlung auszugleichen. Das vermietete Objekt liegt in einer Mischbebauung
unmittelbar neben dem X-Bundesamt und in der Nähe von Einrichtungen des
Landes Hessen sowie eines Fußballstadions. Stadt1 ist der Sitz des ...-Amtes.
In Stadt1 befinden sich US-amerikanische, teil militärische Einrichtungen.
Nachdem der Gebäudeversicherer des Objekts in der Folge des Terroranschlags
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Nachdem der Gebäudeversicherer des Objekts in der Folge des Terroranschlags
auf das World Trade Center am 11.9.2001 nicht mehr bereit war, die Gefahr von
Schäden durch Terrorismus weiter in der Gebäudeversicherung mitzuversichern,
da er insoweit keinen Rückversicherungsschutz mehr erhielt, erklärte er mit
Schreiben vom 26.9.2002 (Blatt 134 f. der Akte) eine entsprechende
Änderungskündigung. Die Klägerin schloß daraufhin bei der A Versicherungs-AG,
Stadt2, beginnend vom 1.1.2003 an eine Terrorversicherung ab. Wegen deren
Einzelheiten wird auf die bei der Akte befindliche Kopie (Blatt 36 ff. der Akte) Bezug
genommen. Die A Versicherungs-AG war jedenfalls in den Jahren 2003 / 2004 die
einzige Anbieterin von Terrorversicherungen auf dem deutschen
Versicherungsmarkt.
Die Klägerin verlangt mit ihrer Klage von der Beklagten die Erstattung anteiliger
Prämien für die Terrorversicherung im Rahmen der Betriebskosten für die Jahre
2003 und 2004. Im Jahre 2003 betrug die Bruttoprämie bei einer
Gesamtversicherungssumme von 181.441,621,- €, einer
Jahreshöchstentschädigung von 100 Millionen Euro und einem Selbstbehalt von 1
Million Euro 87.113,68 €. Hiervon entfielen auf die Beklagte 27.606,68 €. Im Jahre
2004 betrug die Bruttoprämie bei einer Gesamtversicherungssumme von
285.782.570,70 €, einer Jahreshöchstentschädigung von weiterhin 100 Millionen
Euro und einem Selbstbehalt von 1 Million Euro 139.993,13 €. Hiervon entfielen auf
die Beklagte 48.687,01 €. Hinsichtlich des weitergehenden Sachverhalts wird
zunächst auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils verwiesen.
Das Landgericht hat die Beklagte durch Urteil vom 12.2.2009, ihr zugestellt am
5.3.2009, antragsgemäß verurteilt, an die Klägerin 76.293,69 € nebst Zinsen in
Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 4.3.2008 zu
zahlen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, die Klägerin könne die
Kosten der Terrorversicherung als Sachversicherung entsprechend den
Vereinbarungen im Mietvertrag anteilig auf die Mieter umlegen. Der Abschluß der
Terrorversicherung sei erforderlich geworden, nachdem die B-Versicherung nicht
mehr bereit gewesen sei, die Gebäude in der Feuerversicherung gegen Terror
mitzuversichern. Daß die Klägerin die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit verletzt
hätte, sei nicht dargetan. Die Beklagte habe nicht konkret vorgetragen, bei
welchem Versicherer und zu welchen Bedingungen sie eine günstigere
Terrorversicherung habe abschließen können. Das Erfordernis des Abschlusses
einer Terrorversicherung sei nicht auf besonders exponierte oder in unmittelbarer
Nähe von gefährdeten Objekten befindliche Gebäude beschränkt, da die Ziele
terroristischer Angriffe auch beliebig und zufällig ausgewählt würden mit der
Absicht, möglichst viele völlig unbeteiligte Menschen zu treffen.
Gegen diese Verurteilung wendet sich die Beklagte mit ihrer am 24.3.2009
eingelegten und am 5.5.2009 begründeten Berufung. Sie wiederholt ihre Ansicht,
die Klägerin habe mit dem Abschluß dieser Versicherung das Gebot der
Wirtschaftlichkeit verletzt. Aus der Sicht eines verständigen Vermieters übersteige
sie ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis. Bei der Beurteilung komme es auch
auf den Standort des Gebäudes sowie eine etwaige konkrete Gefahrenlage an.
Demzufolge komme die Umlagefähigkeit einer Terror-Schaden-Versicherung
allenfalls bei Objekten, welche selbst gefährdet sind oder die in unmittelbarer Nähe
zu gefährdeten Objekten liegen, in Betracht. Dies sei bei dem Mietobjekt nicht der
Fall. Maßgebend sei die Situation zum Zeitpunkt des Abschlusses des
Versicherungsvertrages Ende 2002. Die gezahlte Prämie stehe zu dem
Versicherungsschutz gegen Terrorgefahren nicht in adäquatem Verhältnis.
Ausreichend wäre eine Jahreshöchstentschädigungssumme von 50 Millionen Euro
gewesen, für welche die Klägerin den Gebäudekomplex auch bei dem bisherigen
Gebäudeversicherer gegen Terrorrisiken hätte versichern können. Im Unterschied
zu einer Feuerversicherung liege eine Terror-Versicherung nicht auch im Interesse
des Mieters. Während es denkbar sei, daß ein Mieter fahrlässig einen
Brandschaden verursache, gelte dies für einen Terroranschlag nicht. Die Klägerin
habe die Versicherung ausschließlich in ihrem eigenen Interesse abgeschlossen,
weil der Gebäudekomplex im Deckungsstock der als Pensionskasse tätigen
Klägerin eingestellt worden sei. Ergänzend bezieht sie sich auf ihren
erstinstanzlichen Vortrag.
Die Beklagte beantragt, das Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 12.2.2009,
Az.: 9 O 207/08, abzuändern und die Klage abzuweisen, hilfsweise, die Revision
zuzulassen.
Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
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Sie beruft sich auf die Begründung des Landgerichts sowie auf ihr erstinstanzliches
Vorbringen. Sie hält insbesondere die Jahreshöchstentschädigung im Verhältnis zu
dem Gesamtgebäudewert für angemessen.
II. § 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO: Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und
fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 517, 519 f. ZPO). Sie ist
jedoch nicht begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf
Zahlung der geforderten anteiligen Versicherungskosten als umlagefähige
Betriebskosten in Höhe von 27.606,68 € sowie 48.687,01 € gemäß § 3 Abs. 1 c)
Nr. 7 des Mietvertrages vom 27.9.2000 zu.
Bei einer Terrorversicherung, welche vorrangig die Gebäudesubstanz versichert,
handelt es sich um eine Sachversicherung, deren Kosten nach den vertraglichen
Vereinbarungen umlagefähig sind. Ein relevanter Unterschied zu einer
Feuerversicherung besteht nicht. Eine Terror-Versicherung liegt auch nicht deshalb
allein im Interesse des Vermieters, weil es nicht denkbar wäre, daß ein Mieter
fahrlässig einen Terroranschlag verursachte. Zwar wird er ihn nicht aktiv ausführen,
während ein Brand des Gebäudes hingegen häufig gerade durch ein Verhalten des
Mieters verursacht wurde. Es ist aber durchaus möglich, daß ein Mieter auch einen
Terroranschlag durch sein Verhalten, insbesondere ein etwaiges Unterlassen
erforderlicher Sicherungsmaßnahmen fahrlässig ermöglicht.
Der Umstand, daß im Rahmen der Terrorversicherung zusätzlich auch ein
Betriebsunterbrechungsschaden mitversichert ist, welcher nicht den Wert von
Gebäude und Einrichtung selbst betrifft, steht der Beurteilung als
Sachversicherung nicht entgegen, da auch durch die Feuerversicherung, die
allgemein als umlagefähige Sachversicherung angesehen wird, derartige Schäden
mitumfaßt sind (vgl. OLG Stuttgart, NJW-RR 2007, 1168 f.). Die Verpflichtung der
Beklagten erstreckt sich auch auf Kosten, die erst nach Vertragsschluß zusätzlich
entstanden sind, da eine solche Versicherung zunächst von der
Gebäudeversicherung umfaßt war, da die Beklagte gemäß § 3 Nr. 2 verpflichtet ist,
auch eine durch Neueinführung von Betriebskosten eintretende Mehrbelastung der
Vermieterin zu zahlen (vgl. BGH, WuM 2006, 612).
Durch den Abschluß des Versicherungsvertrages hat die Klägerin den Grundsatz
der Wirtschaftlichkeit nicht verletzt. Hiernach trifft den Vermieter gegenüber
seinem Mieter die vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen,
die Einfluß auf die Höhe der letztlich von diesem zu tragenden Nebenkosten
haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Ein
Verstoß gegen diese Nebenpflicht kann zu einem Schadenersatzanspruch führen,
der sich auf Freihaltung des Mieters von den unnötigen Kosten richtet (vgl. BGH,
NJW 2008, 440; Staudinger/Weitermeyer, BGB, 2006, § 556, Rdnr. 93; Schmidt-
Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 560, Rdnr. 114). Die Entscheidung, für
das Mietobjekt eine Terrorversicherung abzuschließen, war vertretbar. Dabei ist
zunächst davon auszugehen, daß es der Klägerin nicht möglich war, den
Versicherungsschutz gegen Terrorgefahr weiterhin durch die Gebäudeversicherung
zu erhalten. Denn die B-Versicherung war hierzu ausweislich des vorgelegten
Schriftwechsels im Hinblick auf den Wert des Gebäudekomplexes von zunächst
181.441,621,- € für die Gebäude des ersten Bauabschnitts und später von
285.782,70 € nach Fertigstellung des Hauses 4 und des Haupthauses nicht mehr
bereit. Dies wäre sie auch nicht bei Vereinbarung einer
Jahreshöchstentschädigungssumme von beispielsweise 50 Millionen Euro gewesen,
da es für die B-Versicherung ausweislich ihres Schreiben vom 26.11.2006 (Blatt
174 der Akte) auf den Gebäudewert ankam, welcher jedenfalls weit über der
Grenze von 25 Millionen Euro lag. Zudem war die Klägerin im Hinblick auf den Wert
des Gebäudekomplexes und ihr Interesse an einer ausreichenden Absicherung
nicht gehalten den Umfang des Versicherungsschutzes auf eine
Jahreshöchstentschädigungssumme von 50 oder gar 25 Millionen Euro zu
beschränken.
Der Umstand allein, daß die Klägerin den Versicherungsvertrag möglicherweise
deshalb vorrangig in ihrem eigenen Interesse abgeschlossen hat, weil der
Gebäudekomplex im Deckungsstock der als Pensionskasse tätigen Klägerin
eingestellt worden ist, steht der Erstattungsfähigkeit nicht entgegen. Das Interesse
des Eigentümers an der Erhaltung des Sachwertes eines Gebäudes ist stets
schützenswert unabhängig davon, welche weitergehenden Ziele er möglicherweise
verfolgt.
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Die Entscheidung der Klägerin, eine Terrorversicherung abzuschließen, ist nicht zu
beanstanden. Dabei ist zu berücksichtigen, daß den Vorstand der Klägerin die
Verpflichtung trifft, die Interessen der Gesellschaft zu wahren, (§ 93 AktG) und die
Vorstandsmitglieder daher sogar gehalten sein können, im Interesse der
Gesellschaft eine Sachversicherung für die Gebäude abzuschließen. Auch das
Interesse an der Absicherung eines eher gering erscheinenden Risikos kann
schützenswert sein. Dabei kann dahinstehen, ob der Abschluß einer
Terrorversicherung tatsächlich für jedes beliebige Objekt als sinnvoll geltend
könnte völlig unabhängig von dem Bestehen einer konkreten objektiven
Gefahrenlage für das Objekt selbst oder für die nähere Umgebung, da sich
Terroristen in den letzten Jahren und auch bereits im Jahre 2003 zunehmend auf
beliebige Ziele verlegt haben. Denn jedenfalls das Mietobjekt als große
architektonisch auffällige Gewerbeimmobilie, die eine direkte Nähe zum X-
Bundesamt aufweist, rechtfertigt die Annahme einer gewissen Grundgefährdung.
Hierbei ist durchaus zu berücksichtigen, daß besonders exponierte und daher
unmittelbar gefährdet erscheinende Objekte heutzutage auch in besonderem
Maße gesichert und bewacht werden, was es nahelegt, daß Terroristen ihre Ziele
auf weniger gesicherte Gebäude verlagern. Überdies erscheint es als ihre
Intention, nicht berechenbar zu sein und möglichst viele unbeteiligte Personen zu
Schaden kommen zu lassen, um ein besonders hohes Maß an allgemeiner Angst
in der Bevölkerung zu erzeugen.
Auch die Höhe der zu zahlenden Prämien führt nicht zu der Annahme einer
Unverhältnismäßigkeit der Entscheidung für den Abschluß einer
Terrorversicherung. Für die Bewertung des Schadensrisikos bestehen in dem
Bereich des Terrorismus in der Bundesrepublik Deutschland nur in begrenztem
Maße konkrete objektive Kriterien. Dies gilt insbesondere infolge der
Unberechenbarkeit der weiteren Entwicklung dieses Risikos während der Dauer
eines Versicherungsvertrages. Sofern ein Schadensereignis eintritt, sind
regelmäßig ganz erhebliche durch den Versicherer zu ersetzende Schäden zu
erwarten. Da jedenfalls zum damaligen Zeitpunkt die A Versicherungs-AG nach
dem unwidersprochenen Vortrag der Klägerin der einzige Versicherer war, der
Terrorversicherungen anbot, kann eine die Wirtschaftlichkeit des
Versicherungsvertrages für die Klägerin ausschließende Überhöhung der Prämie
nicht festgestellt werden.
Die Klägerin kann die ihr durch die Terrorversicherung entstehenden Kosten bei
der Berechnung der umlagefähigen Nebenkosten auch in voller Höhe ansetzen.
Die Beklagte hat nicht dargelegt, daß es der Klägerin möglich gewesen wäre, das
Risiko mit einem geringeren finanziellen Aufwand zu versichern. Die Höhe der für
eine Versicherung der Terrorgefahr aufzuwenden Kosten sind gegenüber früheren
Jahren erheblich angestiegen, da sich die Einschätzung dieses Risikos im Anschluß
an die Anschläge vom 11.9.2001 grundlegend verändert hatte. Dabei kann
dahinstehen, ob der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt, daß er
den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz beachtet habe (vgl. zum Streitstand
Staudinger/Weitemeyer, BGB, 2006, § 556 Rdnr. 96; Eisenschmid/Rips/Wall,
Betriebskosten-Kommentar, 2. Aufl., Vor §§ 556, 556a, 560 BGB, Rdnr. 1448 ff.;
Schmid, ZMR 2007, 177; jeweils m.w.N.). Denn es ist jedenfalls zunächst Sache
des Mieters, der einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend macht,
konkret vorzutragen, daß in den Jahren 2003 und 2004 eine entsprechende
Versicherung preiswerter angeboten worden sei. Erst dann ist es Sache des
Vermieters, darzulegen und erforderlichenfalls den Nachweis zu erbringen, daß er
mit dem von ihm abgeschlossenen Versicherungsvertrag das
Wirtschaftlichkeitsgebot nicht verletzt hat. Der Vortrag der Beklagten hierzu reicht
nicht aus. Sie müßte konkreter darlegen, wo und zu welchen Bedingungen die
Klägerin eine günstigere Versicherung hätte abschließen können. Dies gilt
insbesondere, da die A Versicherungs AG seinerzeit der einzige Versicherer war,
welcher in diesem Zeitraum eine Terrorversicherung anbot. Das Bestreiten durch
die Beklagte genügt demzufolge nicht. Unter diesen Umständen hätte die
Einholung eines Sachverständigengutachtens einen unzulässigen
Ausforschungsbeweis zur Folge.
Der Zinsanspruch steht der Klägerin auf den zuerkannten Betrag in der
beantragten Höhe aus dem Gesichtspunkt des Verzuges zu (§ 286 Abs. 1, § 288
Abs. 1 BGB).
Die Beklagte hat die Kosten ihres ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen
(§ 97 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht
(§ 97 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht
auf den § 708 Nr. 10, § 711 ZPO. Die Revision war zuzulassen, da die Rechtssache
grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts und die Sicherung
einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts
erfordern (§ 543 Abs. 2 Nrn. 1, 2 ZPO).
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.