Urteil des OLG Frankfurt vom 26.06.2009, 2 U 54/09

Aktenzeichen: 2 U 54/09

OLG Frankfurt: standort des gebäudes, sachversicherung, akte, betriebskosten, versicherer, feuerversicherung, vermieter, mietobjekt, nebenkosten, terrorismus

Quelle: Gericht: OLG Frankfurt 2. Zivilsenat

Normen: § 535 Abs 2 BGB, § 556 BGB

Entscheidungsdatum: 26.06.2009

Aktenzeichen: 2 U 54/09

Dokumenttyp: Urteil

(Gewerberaummiete: Umlagefähigkeit der Prämien für eine Terrorversicherung)

Leitsatz

Bei einer Terrorversicherung, welche vorrangig die Gebäudesubstanz versichert, handelt es sich um eine Sachversicherung. Der Umstand, dass im Rahmen der Terrorversicherung zusätzlich auch ein Betriebsunterbrechungsschaden mitversichert ist, steht der Beurteilung als Sachversicherung nicht entgegen. Der Abschluss einer Terrorversicherung ist jedenfalls dann mit dem von dem Vermieter zu wahrenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu vereinbaren mit der Folge der Umlagefähigkeit der zu leistenden Prämien auf die Mieter, wenn Art und Lage des Mietobjekts die Annahme einer gewissen Grundgefährdung für einen Terroranschlag objektiv rechtfertigen.

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 12.2.2009 (Az.: 9 O 207/08) wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 76.293,69 festgesetzt.

Gründe

1I. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO:

2Die Klägerin vermietete an die Beklagte gemäß Mietvertrag vom 27.9.2000 (Blatt 8 ff. der Akte) sowie Nachtrag vom 2.12.2003 (Blatt 18 ff. der Akte) Gebäude und Flächen in Stadt1 im Bereich …-Straße für den Betrieb städtischer Ämter. Gemäß § 3 Abs. 1 c des Mietvertrages hat die Beklagte die auf die Mietsache entfallenden Nebenkosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Berechnungsverordnung zu tragen. Die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen sind gemäß § 3 Abs. 1 c Nr. 7 des Mietvertrages nach Quadratmeter Mietfläche umzulegen. Gemäß § 3 Abs. 2 des Mietvertrages ist die Beklagte verpflichtet, eine durch Erhöhung oder Neueinführung von Betriebskosten eintretende Mehrbelastung der Klägerin durch Zahlung auszugleichen. Das vermietete Objekt liegt in einer Mischbebauung unmittelbar neben dem X-Bundesamt und in der Nähe von Einrichtungen des Landes Hessen sowie eines Fußballstadions. Stadt1 ist der Sitz des ...-Amtes.

3In Stadt1 befinden sich US-amerikanische, teil militärische Einrichtungen.

4Nachdem der Gebäudeversicherer des Objekts in der Folge des Terroranschlags

4Nachdem der Gebäudeversicherer des Objekts in der Folge des Terroranschlags auf das World Trade Center am 11.9.2001 nicht mehr bereit war, die Gefahr von Schäden durch Terrorismus weiter in der Gebäudeversicherung mitzuversichern, da er insoweit keinen Rückversicherungsschutz mehr erhielt, erklärte er mit Schreiben vom 26.9.2002 (Blatt 134 f. der Akte) eine entsprechende Änderungskündigung. Die Klägerin schloß daraufhin bei der A Versicherungs-AG, Stadt2, beginnend vom 1.1.2003 an eine Terrorversicherung ab. Wegen deren Einzelheiten wird auf die bei der Akte befindliche Kopie (Blatt 36 ff. der Akte) Bezug genommen. Die A Versicherungs-AG war jedenfalls in den Jahren 2003 / 2004 die einzige Anbieterin von Terrorversicherungen auf dem deutschen Versicherungsmarkt.

5Die Klägerin verlangt mit ihrer Klage von der Beklagten die Erstattung anteiliger Prämien für die Terrorversicherung im Rahmen der Betriebskosten für die Jahre 2003 und 2004. Im Jahre 2003 betrug die Bruttoprämie bei einer Gesamtversicherungssumme von 181.441,621,- €, einer Jahreshöchstentschädigung von 100 Millionen Euro und einem Selbstbehalt von 1 Million Euro 87.113,68 €. Hiervon entfielen auf die Beklagte 27.606,68 €. Im Jahre 2004 betrug die Bruttoprämie bei einer Gesamtversicherungssumme von 285.782.570,70 €, einer Jahreshöchstentschädigung von weiterhin 100 Millionen Euro und einem Selbstbehalt von 1 Million Euro 139.993,13 €. Hiervon entfielen auf die Beklagte 48.687,01 €. Hinsichtlich des weitergehenden Sachverhalts wird zunächst auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils verwiesen.

6Das Landgericht hat die Beklagte durch Urteil vom 12.2.2009, ihr zugestellt am 5.3.2009, antragsgemäß verurteilt, an die Klägerin 76.293,69 nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 4.3.2008 zu zahlen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, die Klägerin könne die Kosten der Terrorversicherung als Sachversicherung entsprechend den Vereinbarungen im Mietvertrag anteilig auf die Mieter umlegen. Der Abschluß der Terrorversicherung sei erforderlich geworden, nachdem die B-Versicherung nicht mehr bereit gewesen sei, die Gebäude in der Feuerversicherung gegen Terror mitzuversichern. Daß die Klägerin die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit verletzt hätte, sei nicht dargetan. Die Beklagte habe nicht konkret vorgetragen, bei welchem Versicherer und zu welchen Bedingungen sie eine günstigere Terrorversicherung habe abschließen können. Das Erfordernis des Abschlusses einer Terrorversicherung sei nicht auf besonders exponierte oder in unmittelbarer Nähe von gefährdeten Objekten befindliche Gebäude beschränkt, da die Ziele terroristischer Angriffe auch beliebig und zufällig ausgewählt würden mit der Absicht, möglichst viele völlig unbeteiligte Menschen zu treffen.

7Gegen diese Verurteilung wendet sich die Beklagte mit ihrer am 24.3.2009 eingelegten und am 5.5.2009 begründeten Berufung. Sie wiederholt ihre Ansicht, die Klägerin habe mit dem Abschluß dieser Versicherung das Gebot der Wirtschaftlichkeit verletzt. Aus der Sicht eines verständigen Vermieters übersteige sie ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis. Bei der Beurteilung komme es auch auf den Standort des Gebäudes sowie eine etwaige konkrete Gefahrenlage an. Demzufolge komme die Umlagefähigkeit einer Terror-Schaden-Versicherung allenfalls bei Objekten, welche selbst gefährdet sind oder die in unmittelbarer Nähe zu gefährdeten Objekten liegen, in Betracht. Dies sei bei dem Mietobjekt nicht der Fall. Maßgebend sei die Situation zum Zeitpunkt des Abschlusses des Versicherungsvertrages Ende 2002. Die gezahlte Prämie stehe zu dem Versicherungsschutz gegen Terrorgefahren nicht in adäquatem Verhältnis. Ausreichend wäre eine Jahreshöchstentschädigungssumme von 50 Millionen Euro gewesen, für welche die Klägerin den Gebäudekomplex auch bei dem bisherigen Gebäudeversicherer gegen Terrorrisiken hätte versichern können. Im Unterschied zu einer Feuerversicherung liege eine Terror-Versicherung nicht auch im Interesse des Mieters. Während es denkbar sei, daß ein Mieter fahrlässig einen Brandschaden verursache, gelte dies für einen Terroranschlag nicht. Die Klägerin habe die Versicherung ausschließlich in ihrem eigenen Interesse abgeschlossen, weil der Gebäudekomplex im Deckungsstock der als Pensionskasse tätigen Klägerin eingestellt worden sei. Ergänzend bezieht sie sich auf ihren erstinstanzlichen Vortrag.

8Die Beklagte beantragt, das Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 12.2.2009, Az.: 9 O 207/08, abzuändern und die Klage abzuweisen, hilfsweise, die Revision zuzulassen.

9Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

10 Sie beruft sich auf die Begründung des Landgerichts sowie auf ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie hält insbesondere die Jahreshöchstentschädigung im Verhältnis zu dem Gesamtgebäudewert für angemessen.

11 II. § 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO: Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 517, 519 f. ZPO). Sie ist jedoch nicht begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung der geforderten anteiligen Versicherungskosten als umlagefähige Betriebskosten in Höhe von 27.606,68 sowie 48.687,01 gemäß § 3 Abs. 1 c) Nr. 7 des Mietvertrages vom 27.9.2000 zu.

12 Bei einer Terrorversicherung, welche vorrangig die Gebäudesubstanz versichert, handelt es sich um eine Sachversicherung, deren Kosten nach den vertraglichen Vereinbarungen umlagefähig sind. Ein relevanter Unterschied zu einer Feuerversicherung besteht nicht. Eine Terror-Versicherung liegt auch nicht deshalb allein im Interesse des Vermieters, weil es nicht denkbar wäre, daß ein Mieter fahrlässig einen Terroranschlag verursachte. Zwar wird er ihn nicht aktiv ausführen, während ein Brand des Gebäudes hingegen häufig gerade durch ein Verhalten des Mieters verursacht wurde. Es ist aber durchaus möglich, daß ein Mieter auch einen Terroranschlag durch sein Verhalten, insbesondere ein etwaiges Unterlassen erforderlicher Sicherungsmaßnahmen fahrlässig ermöglicht.

13 Der Umstand, daß im Rahmen der Terrorversicherung zusätzlich auch ein Betriebsunterbrechungsschaden mitversichert ist, welcher nicht den Wert von Gebäude und Einrichtung selbst betrifft, steht der Beurteilung als Sachversicherung nicht entgegen, da auch durch die Feuerversicherung, die allgemein als umlagefähige Sachversicherung angesehen wird, derartige Schäden mitumfaßt sind (vgl. OLG Stuttgart, NJW-RR 2007, 1168 f.). Die Verpflichtung der Beklagten erstreckt sich auch auf Kosten, die erst nach Vertragsschluß zusätzlich entstanden sind, da eine solche Versicherung zunächst von der Gebäudeversicherung umfaßt war, da die Beklagte gemäß § 3 Nr. 2 verpflichtet ist, auch eine durch Neueinführung von Betriebskosten eintretende Mehrbelastung der Vermieterin zu zahlen (vgl. BGH, WuM 2006, 612).

14 Durch den Abschluß des Versicherungsvertrages hat die Klägerin den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht verletzt. Hiernach trifft den Vermieter gegenüber seinem Mieter die vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluß auf die Höhe der letztlich von diesem zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Ein Verstoß gegen diese Nebenpflicht kann zu einem Schadenersatzanspruch führen, der sich auf Freihaltung des Mieters von den unnötigen Kosten richtet (vgl. BGH, NJW 2008, 440; Staudinger/Weitermeyer, BGB, 2006, § 556, Rdnr. 93; Schmidt- Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 560, Rdnr. 114). Die Entscheidung, für das Mietobjekt eine Terrorversicherung abzuschließen, war vertretbar. Dabei ist zunächst davon auszugehen, daß es der Klägerin nicht möglich war, den Versicherungsschutz gegen Terrorgefahr weiterhin durch die Gebäudeversicherung zu erhalten. Denn die B-Versicherung war hierzu ausweislich des vorgelegten Schriftwechsels im Hinblick auf den Wert des Gebäudekomplexes von zunächst 181.441,621,- für die Gebäude des ersten Bauabschnitts und später von 285.782,70 nach Fertigstellung des Hauses 4 und des Haupthauses nicht mehr bereit. Dies wäre sie auch nicht bei Vereinbarung einer Jahreshöchstentschädigungssumme von beispielsweise 50 Millionen Euro gewesen, da es für die B-Versicherung ausweislich ihres Schreiben vom 26.11.2006 (Blatt 174 der Akte) auf den Gebäudewert ankam, welcher jedenfalls weit über der Grenze von 25 Millionen Euro lag. Zudem war die Klägerin im Hinblick auf den Wert des Gebäudekomplexes und ihr Interesse an einer ausreichenden Absicherung nicht gehalten den Umfang des Versicherungsschutzes auf eine Jahreshöchstentschädigungssumme von 50 oder gar 25 Millionen Euro zu beschränken.

15 Der Umstand allein, daß die Klägerin den Versicherungsvertrag möglicherweise deshalb vorrangig in ihrem eigenen Interesse abgeschlossen hat, weil der Gebäudekomplex im Deckungsstock der als Pensionskasse tätigen Klägerin eingestellt worden ist, steht der Erstattungsfähigkeit nicht entgegen. Das Interesse des Eigentümers an der Erhaltung des Sachwertes eines Gebäudes ist stets schützenswert unabhängig davon, welche weitergehenden Ziele er möglicherweise verfolgt.

16 Die Entscheidung der Klägerin, eine Terrorversicherung abzuschließen, ist nicht zu beanstanden. Dabei ist zu berücksichtigen, daß den Vorstand der Klägerin die Verpflichtung trifft, die Interessen der Gesellschaft zu wahren, 93 AktG) und die Vorstandsmitglieder daher sogar gehalten sein können, im Interesse der Gesellschaft eine Sachversicherung für die Gebäude abzuschließen. Auch das Interesse an der Absicherung eines eher gering erscheinenden Risikos kann schützenswert sein. Dabei kann dahinstehen, ob der Abschluß einer Terrorversicherung tatsächlich für jedes beliebige Objekt als sinnvoll geltend könnte völlig unabhängig von dem Bestehen einer konkreten objektiven Gefahrenlage für das Objekt selbst oder für die nähere Umgebung, da sich Terroristen in den letzten Jahren und auch bereits im Jahre 2003 zunehmend auf beliebige Ziele verlegt haben. Denn jedenfalls das Mietobjekt als große architektonisch auffällige Gewerbeimmobilie, die eine direkte Nähe zum X- Bundesamt aufweist, rechtfertigt die Annahme einer gewissen Grundgefährdung. Hierbei ist durchaus zu berücksichtigen, daß besonders exponierte und daher unmittelbar gefährdet erscheinende Objekte heutzutage auch in besonderem Maße gesichert und bewacht werden, was es nahelegt, daß Terroristen ihre Ziele auf weniger gesicherte Gebäude verlagern. Überdies erscheint es als ihre Intention, nicht berechenbar zu sein und möglichst viele unbeteiligte Personen zu Schaden kommen zu lassen, um ein besonders hohes Maß an allgemeiner Angst in der Bevölkerung zu erzeugen.

17 Auch die Höhe der zu zahlenden Prämien führt nicht zu der Annahme einer Unverhältnismäßigkeit der Entscheidung für den Abschluß einer Terrorversicherung. Für die Bewertung des Schadensrisikos bestehen in dem Bereich des Terrorismus in der Bundesrepublik Deutschland nur in begrenztem Maße konkrete objektive Kriterien. Dies gilt insbesondere infolge der Unberechenbarkeit der weiteren Entwicklung dieses Risikos während der Dauer eines Versicherungsvertrages. Sofern ein Schadensereignis eintritt, sind regelmäßig ganz erhebliche durch den Versicherer zu ersetzende Schäden zu erwarten. Da jedenfalls zum damaligen Zeitpunkt die A Versicherungs-AG nach dem unwidersprochenen Vortrag der Klägerin der einzige Versicherer war, der Terrorversicherungen anbot, kann eine die Wirtschaftlichkeit des Versicherungsvertrages für die Klägerin ausschließende Überhöhung der Prämie nicht festgestellt werden.

18 Die Klägerin kann die ihr durch die Terrorversicherung entstehenden Kosten bei der Berechnung der umlagefähigen Nebenkosten auch in voller Höhe ansetzen. Die Beklagte hat nicht dargelegt, daß es der Klägerin möglich gewesen wäre, das Risiko mit einem geringeren finanziellen Aufwand zu versichern. Die Höhe der für eine Versicherung der Terrorgefahr aufzuwenden Kosten sind gegenüber früheren Jahren erheblich angestiegen, da sich die Einschätzung dieses Risikos im Anschluß an die Anschläge vom 11.9.2001 grundlegend verändert hatte. Dabei kann dahinstehen, ob der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt, daß er den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz beachtet habe (vgl. zum Streitstand Staudinger/Weitemeyer, BGB, 2006, § 556 Rdnr. 96; Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskosten-Kommentar, 2. Aufl., Vor §§ 556, 556a, 560 BGB, Rdnr. 1448 ff.; Schmid, ZMR 2007, 177; jeweils m.w.N.). Denn es ist jedenfalls zunächst Sache des Mieters, der einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend macht, konkret vorzutragen, daß in den Jahren 2003 und 2004 eine entsprechende Versicherung preiswerter angeboten worden sei. Erst dann ist es Sache des Vermieters, darzulegen und erforderlichenfalls den Nachweis zu erbringen, daß er mit dem von ihm abgeschlossenen Versicherungsvertrag das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht verletzt hat. Der Vortrag der Beklagten hierzu reicht nicht aus. Sie müßte konkreter darlegen, wo und zu welchen Bedingungen die Klägerin eine günstigere Versicherung hätte abschließen können. Dies gilt insbesondere, da die A Versicherungs AG seinerzeit der einzige Versicherer war, welcher in diesem Zeitraum eine Terrorversicherung anbot. Das Bestreiten durch die Beklagte genügt demzufolge nicht. Unter diesen Umständen hätte die Einholung eines Sachverständigengutachtens einen unzulässigen Ausforschungsbeweis zur Folge.

19 Der Zinsanspruch steht der Klägerin auf den zuerkannten Betrag in der beantragten Höhe aus dem Gesichtspunkt des Verzuges zu 286 Abs. 1, § 288 Abs. 1 BGB).

20 Die Beklagte hat die Kosten ihres ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen 97 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht

97 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den § 708 Nr. 10, § 711 ZPO. Die Revision war zuzulassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern 543 Abs. 2 Nrn. 1, 2 ZPO).

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch die obersten Bundesgerichte erfolgt.

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